|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Δημήτρη Xαράλαμπος Aχιλ. και Άλλος ν. Paul Beven και Άλλης (1999) 1 ΑΑΔ 663
IRIS DEVELOPMENT LIMITED ν. Τάκης Λαζαρίδης (2000) 1 ΑΑΔ 1504
Aδαμίδη Pένα ν. Γεώργιου Kακουρίδη και Άλλης (2001) 1 ΑΑΔ 640
Σάντης Ανδρέας Γιάγκου ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου και Άλλης (2009) 1 ΑΑΔ 288
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2018:A445
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 281/2012
[ΣΤ. ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Α. ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
16 Οκτωβρίου, 2018
XXXXX ΣΙΑΠΙΤΗΣ
Εφεσείοντας - Εναγόμενος
και
XXXXX ΚΥΜΙΣΗΣ
Εφεσίβλητος/Ενάγοντας
********************
Μάρκος Δράκος για κ.κ. Δράκο και Ευθυμίου, Για τον Εφεσείοντα - Εναγόμενο
Μ. Ιακώβου, Για τον Εφεσίβλητο - Ενάγοντα
*******************
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Α. Πούγιουρου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ: Δυνάμει γραπτής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων που καταρτίστηκε το 2001 συμφωνήθηκε η ανταλλαγή της κατοικίας του εφεσείοντα που είχεν αγοράσει από την εταιρεία S & M Hadjiyiannis Touristiki Ltd στα Περβόλια Λάρνακας με δύο οικόπεδα του εφεσίβλητου στο Δάλι, στα οποία ήταν δικαιούχος σε εγγραφή. Η συμφωνία τελούσε υπό τον όρο της προώθησης το ταχύτερο δυνατό όλων των διαβημάτων για την έκδοση τίτλων εγγραφής των υπό ανταλλαγή ακινήτων και όπως με την έκδοση των τίτλων ταυτόχρονα διενεργηθούν οι αναγκαίες μεταβιβάσεις στο Κτηματολόγιο. Αν και ο εφεσίβλητος είχε εξασφαλίσει ξεχωριστούς τίτλους εγγραφής των δύο οικοπέδων του και επέδειξε ετοιμότητα εκπλήρωσης της μεταβίβασης τους επ' ονόματι του εφεσείοντα, ο τελευταίος δεν ανταποκρίθηκε, προφασιζόμενος ότι δεν είχεν ακόμη εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας του ο οποίος αναμένετο σύντομα.
Ο εφεσίβλητος κάλεσε στη συνέχεια τον εφεσείοντα να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 26/11/07 σε συγκεκριμένη ώρα για υλοποίηση των αντίστοιχων μεταβιβάσεων χωρίς πάλι να υπάρξει σχετική ανταπόκριση από μέρους του εφεσείοντα. Η παράλειψη αυτή του εφεσείοντα να προσέλθει στο Κτηματολόγιο είχε ως αποτέλεσμα τον τερματισμό της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων από μέρους του εφεσίβλητου με την επιστολή του δικηγόρου του ημ. 3/12/2007 και στη συνέχεια την καταχώρηση της Αγωγής 10939/07 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με την οποίαν αξίωνε εναντίον του εφεσείοντα Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία ανταλλαγής είναι άκυρη και μη δεσμευτική για τον ίδιο και ως νομίμως τερματισθείσα, υπαιτιότητι του εφεσείοντα, μαζί με αποζημιώσεις.
Ο εφεσείων από την άλλη με την Υπεράσπιση του αρνείτο κάθε αντισυμβατική συμπεριφορά από πλευράς του, προτάσσοντας τη θέση ότι με αίτηση του ημ. 8/6/06 είχεν ήδη προωθήσει τη διαδικασία έκδοσης ξεχωριστού τίτλου, γεγονός που κατέστησε γνωστό στον εφεσίβλητο, και ότι εκπλήρωσε πλήρως τις υποχρεώσεις του δυνάμει της συμφωνίας. Πρόβαλλε δε και Ανταπαίτηση με την οποίαν ζητούσε αποζημιώσεις ύψους €416.000 για την απώλεια που υπέστη, ως εκ της συναλλαγής της ανταλλαγής των ακινήτων, ή διαζευκτική δήλωση ότι είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και κάτοχος των δύο οικοπέδων στο Δάλι.
Κατόπιν ακρόασης η τελική ετυμηγορία του Δικαστηρίου ήταν η έκδοση Αναγνωριστικής Απόφασης υπέρ του εφεσίβλητου ότι η συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων του 2001 είναι άκυρη και μη δεσμευτική για τους διαδίκους, ως νομίμως τερματισθείσα από πλευράς εφεσίβλητου με την επιστολή του δικηγόρου του ημ. 3/12/07, υπαιτιότητι του εφεσείοντα και συνακόλουθα η απόρριψη της Ανταπαίτησης.
Επιδίκασε δε προς όφελος του εφεσίβλητου και σε βάρος του εφεσείοντα τόσο τα έξοδα της Αγωγής όσο και της Ανταπαίτησης.
Με την παρούσα έφεση ο εφεσείοντας προσβάλλει την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης εγείροντας συνολικά οκτώ λόγους έφεσης. Οι λόγοι έφεσης 1 έως 6 είναι συναφείς με κεντρικό άξονα την προσβολή της κατάληξης του Δικαστηρίου σε σχέση με τη νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας, ως προϊόν λανθασμένης αξιολόγησης της μαρτυρίας και ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου και λανθασμένης ερμηνείας όρων της συμφωνίας. Οι λόγοι έφεσης 7 και 8 προσβάλλουν την ορθότητα της απόρριψης της Ανταπαίτησης.
Ο εφεσίβλητος προς υποστήριξη των αξιώσεων του πρωτόδικα έδωσε μαρτυρία μόνο ο ίδιος ενώ από πλευράς εφεσείοντα κατέθεσε ο ίδιος (ΜΥ1) και κλήθηκαν άλλοι τρεις μάρτυρες. Εκτός από την προφορική μαρτυρία κατατέθηκε επίσης και αριθμός εγγράφων ως τεκμήρια.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του ασχολήθηκε κατ' αρχάς με την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας και την εξαγωγή των συμπερασμάτων του. Έκρινε τον εφεσείοντα και τον ΜΥ3, σύμβουλο της εταιρείας S & M Hadjiyannis Touristiki Ltd, ως παντελώς αναξιόπιστους, ενώ τον εφεσίβλητο ως μάρτυρα της αλήθειας.
Κατέληξε στη συνέχεια στα εξής ευρήματα:
«1. Στις 23.12.1993 ο Εναγόμενος δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου (τεκμ.12) αγόρασε την οικία στα περβόλια Λάρνακας από την εταιρεία S & M Hadjiyiannis Touristiki Ltd.
(α) Η οικία κατείχετο από τον Εναγόμενο, είχε αποπληρωθεί η αξία της στην πιο πάνω εταιρεία και αναμένετο η έκδοση τίτλων για μεταβίβαση της στον Εναγόμενο.
(β) Ο Εναγόμενος δήλωσε ότι δεν υπήρχε νομικό ή πραγματικό κώλυμα από τη συμφωνία ημερ. 23.12.93 (τεκμ.12) μεταξύ του ιδίου και της πιο πάνω εταιρείας που να απαγορεύει ή περιορίζει τη συμφωνία ανταλλαγής (τεκμ.3).
(γ) Ο Ενάγοντας και ο Εναγόμενος συμφώνησαν να προωθήσουν το ταχύτερο δυνατό την έκδοση τίτλων εγγραφής επ' ονόματι τους και όπως με την έκδοση των τίτλων της οικίας και των οικοπέδων ταυτόχρονα νομιμοποιηθεί η ανταλλαγή μέσω του Κτηματολογίου.
(δ) Όλοι οι όροι της συμφωνίας (τεκμ.3) είναι πρωταρχικής σημασίας και παράλειψη εκτέλεσης ή συμμόρφωσης από οποιοδήποτε μέρος συνεπάγεται την πληρωμή νομίμων αποζημιώσεων.
Υπό το φως των πιο πάνω ευρημάτων, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στην εξέταση του μοναδικού, όπως έκρινε, ερωτήματος που έχρηζε απάντησης κατά πόσο δηλαδή ορθά και νόμιμα ο εφεσίβλητος κατάγγειλε και ακύρωσε στις 3/12/07 με το Τεκμήριο 8 τη συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων του 2001, υπαιτιότητι του εφεσείοντα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη κατ' αρχάς στη διαπίστωση ότι δεν είχε καθοριστεί χρόνος εκπλήρωσης της συμφωνίας από μέρους των διαδίκων οπότε οποιοσδήποτε από τους διαδίκους θα μπορούσε να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη δίνοντας χρονική προειδοποίηση για εκτέλεση εντός ευλόγου χρόνου. (βλ. Latifundia Properties Ltd v. Ανδρέα Μιχαήλ Ψακή κ.ά (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 670, σελ. 672, 677, Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23, Δημήτρη κ.ά. ν. Beven κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 663, Ρένα Αδαμίδη ν. Γεώργιου Κακουρίδη κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 640, Ανδρέας Γιάγκου Σάντης ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1(Α) Α.Α.Δ.288, IRIS DEVELOPMENT LTD v.ΤΑΚΗ ΑΖΑΡΙΔΗ (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1504).
Στη συνέχεια εξέτασε κατά πόσο η προθεσμία που δόθηκε στον εφεσείοντα με το Τεκμήριο 6 θεωρείτο «εύλογος χρόνος» για εκπλήρωση του όρου για έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας της κατοικίας, σύμφωνα με τις αρχές που καθιέρωσε η νομολογία. Έκρινε στη βάση ρητών αναφορών στη συμφωνία και συγκεκριμένα ότι «αναμένεται» η έκδοση τίτλου της κατοικίας επ' ονόματι του εφεσείοντα και τη δήλωση του εφεσείοντα ότι δεν υπήρχε νομικό ή πραγματικό κώλυμα από τη συμφωνία του με την εταιρεία Σ & Μ Χατζηγιάννης Λτδ σε συνάρτηση με τον όρο ότι τα συμβαλλόμενα μέρη θα προέβαιναν στην προώθηση το ταχύτερο δυνατό της έκδοσης τίτλων, ως σημαντικά στοιχεία για τον καθορισμό του «ευλόγου χρόνου», σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ.149. Τις αναφορές αυτές έκρινε ως ουσιώδεις και πρωταρχικής σημασίας όρους τόσο γιατί αυτό αναφέρει ρητά ο όρος στ της συμφωνίας όσο και γιατί με την εκπλήρωση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων θα εκπληρωνόταν η επίδικη συμφωνία.
Θεώρησε το Δικαστήριο την παρέλευση των έξι χρόνων από το χρόνο σύναψης της συμφωνίας μέχρι την πρώτη ειδοποίηση (Τεκμήριο 4) ημ. 1/8/2007 ότι δεν ταυτίζετο με τον όρο «το ταχύτερο δυνατόν» που προνοούσε η συμφωνία για εξασφάλιση τίτλων ιδιοκτησίας. Ο χρόνος που μεσολάβησε σε συνδυασμό με τις πιο πάνω πρόνοιες της συμφωνίας και την πίεση που ασκούσε ο εφεσίβλητος για έκδοση του τίτλου της κατοικίας οδήγησαν το Δικαστήριο στη διαπίστωση ότι ο εφεσείων είχε παραβιάσει τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ. 149 με τη μη έκδοση του τίτλου επ' ονόματι του το ταχύτερο δυνατό. Το Δικαστήριο απέρριψε επιπρόσθετα την εκδοχή του εφεσείοντα στην Υπεράσπιση του για αδυναμία από πλευράς του συμμόρφωσης, με το δικαιολογητικό ότι την αποκλειστική ευθύνη έκδοσης του τίτλου της κατοικίας έφερε η εργοληπτική εταιρεία, ενόψει του χρόνου που μεσολάβησε χωρίς να έχει γίνει κατορθωτή η έκδοση του τίτλου.
Παρά την πιο πάνω κατάληξη του προχώρησε στη συνέχεια και εξέτασε την περίπτωση και στη βάση θεώρησης των συγκεκριμένων όρων της συμφωνίας ως μη ουσιωδών. Ήταν η διαπίστωση του ότι ο εφεσίβλητος κατέστησε με την επιστολή του ημ. 24/10/2007 (Τεκμήριο 6) την ημερομηνία 26/11/2007 ως ουσιώδη όρο της συμφωνίας θεωρώντας ως σημαντικά στοιχεία για τον καθορισμό του ευλόγου χρόνου τις προθεσμίες των σχεδόν 4 μηνών και 33 ημερών που δόθηκαν με τα τεκμήρια 4 και 6 αντίστοιχα σε συνάρτηση με την παράλειψη παροχής οποιασδήποτε ένδειξης από πλευράς εφεσείοντα ως προς το χρόνο έκδοσης του τίτλου.
Συνεπώς με την παρέλευση άπρακτης της προθεσμίας που δόθηκε για εξασφάλιση του τίτλου, το Δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσίβλητος απέκτησε δικαίωμα, ως το αθώο μέρος, να τερματίσει τη συμφωνία, όπως και έπραξε με την επιστολή του ημ. 3/12/07 (Τεκμήριο 8).
Υπό τις συνθήκες αυτές και κρίνοντας ως υπαίτιο της διάρρηξης της συμφωνίας τον εφεσείοντα, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στην έκδοση της Αναγνωριστικής Απόφασης ότι η συμφωνία είναι άκυρη και μη δεσμευτική για τους διαδίκους και απέρριψε την Ανταπαίτηση.
Κρίνουμε ορθό όπως δοθεί προτεραιότητα στην εξέταση των λόγων έφεσης 2 και 3 που είναι συναφείς, ενόψει των σημαντικών θεμάτων που εγείρονται και που άπτονται της νομιμότητας του τερματισμού της συμφωνίας. Σημειώνεται ότι ο μεν λόγος έφεσης 2 αναφέρεται στην λανθασμένη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι υπήρξε από πλευράς εφεσείοντα παραβίαση ουσιώδους όρου της συμφωνίας, ο δε λόγος 3 στη λανθασμένη κατάληξη ότι ο εφεσείων παραβίασε τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ. 149. Συγκεκριμένα υποστήριξε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε λανθασμένη και πεπλανημένη εκτίμηση και ερμηνεία όρων της συμφωνίας, επί των οποίων στηρίχθηκε ουσιαστικά για να καταλήξει ότι ο εφεσείων παρέβη τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ. 149. Τυχόν επιτυχία των λόγων έφεσης 2 και 3 θα κρίνει και την τύχη της έφεσης χωρίς να παρίσταται ανάγκη η εξέταση των υπόλοιπων λόγων που αφορούν κυρίως στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και ιδιαίτερα του ΜΥ3.
Το άρθρο 46 του ΚΕΦ. 149 που, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση είχε παραβιασθεί από πλευράς εφεσείοντα, προβλέπει τα εξής:
«46. Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου.
Το "τι είναι εύλογος χρόνος", αποτελεί σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, πραγματικό ζήτημα.»
Όπως αναφέραμε ανωτέρω, ήταν αρχική διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι στην επίδικη συμφωνία δεν είχε καθοριστεί ο ακριβής χρόνος της έκδοσης των τίτλων εγγραφής με τον οποίον συναρτάτο η ταυτόχρονη μεταβίβαση της κατοικίας και των οικοπέδων. Η διαπίστωση αυτή δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς εφεσείοντα. Το παράπονο του έγκειται στη διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι παραβίασε ουσιώδη όρο της συμφωνίας που προνοούσε για έκδοση του τίτλου της κατοικίας το ταχύτερο δυνατόν και ότι του είχεν δοθεί εύλογος χρόνος από πλευράς εφεσίβλητου για εκπλήρωση του όρου αυτού.
Προς υποστήριξη των εισηγήσεων του, μέσω του περιγράμματος αγόρευσης του δικηγόρου του πρόβαλε τη θέση ότι το Δικαστήριο παρερμηνεύοντας όρους της συμφωνίας έλαβε υπόψη λανθασμένους παράγοντες. Πρώτο λανθασμένο στοιχείο ήταν η χρονική διάρκεια των έξι χρόνων που μεσολάβησαν από την υπογραφή της συμφωνίας μέχρι τον τερματισμό της το 2007. Δεύτερο στοιχείο η αναφορά στα συμφωνηθέντα ότι «αναμένεται» η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας της κατοικίας επ' ονόματι του εφεσείοντα, που είχεν ρητά δηλώσει ότι δεν υπήρχε νομικό ή πραγματικό κώλυμα από τη συμφωνία του με την εταιρεία Σ & Μ Χατζηγιάννης Λτδ που να απαγορεύει ή να περιορίζει την επίδικη συμφωνία. Τρίτο στοιχείο ήταν η πίεση που ασκούσε ο εφεσίβλητος στην έκδοση του τίτλου και στις διαβεβαιώσεις που λάμβανε από τον εφεσείοντα ότι ο τίτλος αναμένετο σύντομα.
Για σκοπούς καλύτερης κατανόησης παραθέτουμε αυτούσιους τους όρους (β) και (ε) της συμφωνίας που αναφέρονται στην μεταβίβαση των υπό ανταλλαγή ακινήτων:
«(β) Αμφότεροι οι συμβαλλόμενοι δηλώνουν ότι είναι ιδιοκτήτες και/ή έχουν δικαίωμα εγγραφής ως ιδιοκτήτες των ανωτέρω περιγραφέντων «κτήματος» και «οικοπέδων». Επίσης ο XXXXX Σιαπίτης δηλώνει, όπως και ανωτέρω αναφέρεται, ότι έχει αποπληρωθεί η συμφωνηθείσα προς την εταιρεία Σ & Μ Χατζηγιάννης Λτδ αξία του κτήματος του και η κάθε δαπάνη για την επ' αυτού ανέγερση της οικίας και του περιβάλλοντος αυτή χώρου, όπως έχει περιγραφεί καθώς και ότι δεν υπάρχει νομικό ή πραγματικό κώλυμα από την συμφωνία με ημερομηνία 23.12.1993 μεταξύ αυτού και της εταιρείας Σ & Μ Χατζηγιάννης Λτδ που να απαγορεύει ή περιορίζει την παρούσα συμφωνία και περαιτέρω ότι έχει τη συναίνεση της πωλήτριας εταιρείας Σ & Μ Χατζηγιάννης Λτδ για την υπογραφή της παρούσας.
Όπως αμφότεροι οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να προωθήσουν το ταχύτερο δυνατόν την έκδοση τίτλων εγγραφής επ' ονόματι των και όπως με την έκδοση αμφοτέρων των τίτλων του «κτήματος» και «οικοπέδων» ταυτόχρονα νομιμοποιηθεί η ανταλλαγή μέσω του κτηματολογίου.
...............................................................
(ε) Και περαιτέρω συμφωνείται υπ' αμφοτέρων των συμβαλλομένων όπως με την έκδοση των τίτλων διά τα υπό ανταλλαγή «κτήμα» και «οικόπεδα» να αποτελεί υποχρέωση αμφοτέρων όπως προωθήσουν τάχιστα την έκδοση των τοιούτων τίτλων και προσέλθουν οι ίδιοι ή με αντιπροσώπους τους στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία και μεταβιβάσουν ταύτα ως αναφέρεται στο παρόν έγγραφο. Έκαστος υποχρεούται στην πληρωμή τελών μεταβιβάσεως όσον αφορά το «κτήμα» και «οικόπεδα» αντίστοιχα επ΄ ονόματι του οποίου θα γίνει μεταβίβαση.»
Εξετάσαμε με προσοχή τις θέσεις του εφεσείοντα σε συνάρτηση με τα πρακτικά της πρωτόδικης διαδικασίας και τα τεκμήρια στα οποία έχουμε ανατρέξει.
Με όλο το σεβασμό προς το πρωτόδικο Δικαστήριο η σημασία που προσέδωσε στο χρόνο που διέρρευσε για εκπλήρωση της υποχρέωσης του εφεσείοντα δεν δικαιολογείτο από τα ενώπιον του δεδομένα αλλά ήταν αυθαίρετη. Όπως εντοπίζει και ο δικηγόρος του εφεσείοντα, η μοναδική σχετική μαρτυρία για το θέμα ήταν του ΜΥ3, που υποστήριξε ότι για την έκδοση τίτλου μονάδων παρομοίων αναπτύξεων, απαιτείται γύρω στα δέκα χρόνια, την οποία όμως απέρριψε το Δικαστήριο ενώ δέχθηκε ότι ήταν η ίδια η εργοληπτική εταιρεία υπεύθυνη για την έκδοση των τίτλων των κατοικιών της ανάπτυξης και ότι στις 8/8/06 υπέβαλε αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση του τίτλου.
Από την άλλη οι αναφορές στη συμφωνία «αναμένεται η έκδοση τίτλων» κατ' ουδένα λόγο μπορούν να ερμηνευθούν ότι υπονοούν την άμεση έκδοση των τίτλων, όπως προφανώς εξέλαβε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Το ίδιο ισχύει και για την αναφορά στη συμφωνία ότι δεν υπήρχε νομικό ή πραγματικό κώλυμα από τη συμφωνία του εφεσείοντα με την εργοληπτική εταιρεία να προχωρήσει με την επίδικη συμφωνία. Η αναφορά αυτή κακώς συνδέθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο με τον όρο που αφορά στο χρόνο έκδοσης του τίτλου. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τον όρο 6 της συμφωνίας αγοράς της κατοικίας μεταξύ του εφεσείοντα και της εργοληπτικής εταιρείας (Τεκμήριο 12), η τελευταία υποχρεούτο να μεταβιβάσει την κατοικία επ' ονόματι του «ΑΓΟΡΑΣΤΗ ή προσώπου η εταιρεία που θα υποδείξει ο αγοραστής». Οπότε η πιο πάνω πρόνοια στην επίδικη συμφωνία είναι φανερό σε τι αφορούσε.
Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd. (2010) 1 (A) AAΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd. (2008) 1 (A) AAΔ 669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Τόμος Β, σελ. 479).
Οι πιο πάνω αρχές υιοθετήθηκαν στη συνέχεια στην υπόθεση Αντωνία Σόλωνος Ποιηταρίδη ν. Anopa Investments Ltd, Πολ. Εφ. 260/11, ημ. 25/5/18.
Οι πρόνοιες των όρων (β) και (ε) της συμφωνίας είτε από μόνες τους ιδωμένες είτε σε συνάρτηση με τις υπόλοιπες πρόνοιες, δεν είναι ικανές στο να προσδώσουν την ερμηνεία και να τους δοθεί η σημασία που προσέδωσε το Δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος παραβίασης του όρου που προνοούσε στην έκδοση του τίτλου «το ταχύτερο δυνατό».
Εκείνο που συμφώνησαν οι διάδικοι με τον όρο (β) είναι την «προώθηση» το ταχύτερον δυνατόν της έκδοσης τίτλων εγγραφής και όχι της άμεσης έκδοσης τους. Αυτό είναι το ακριβές νόημα που μεταδίδει στο μέσο κοινό άνθρωπο ο όρος. Η ευθύνη έκδοσης στην περίπτωση της υπό ανταλλαγή κατοικίας σαφώς βάρυνε την εργοληπτική εταιρεία η οποία, σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, από τις 8/8/06 είχεν προωθήσει την έκδοση των τίτλων, γεγονός που και η ίδια η εργοληπτική εταιρεία διαβεβαίωσε τον εφεσείοντα με την επιστολή της (Τεκμήριο 5(β)) με την οποία τον πληροφορούσε επίσης ότι το οικοδομικό συγκρότημα δεν επιβαρύνετο με εμπράγματα βάρη και ότι μόλις εκδίδετο ξεχωριστός τίτλος δεσμεύετο να μεταβιβάσει την κατοικία επ' ονόματι του.
Με τις απαντητικές επιστολές του (Τεκμήρια 5(α), 7 και 11) ο εφεσείων πάντοτε καθιστούσε γνωστό στον εφεσίβλητο ότι η διαδικασία έκδοσης των τίτλων βρισκόταν σε πλήρη εξέλιξη και ότι το αρμόδιο τμήμα της Πολεοδομίας είχεν προβεί σε επιτόπια έρευνα του συγκροτήματος, χωρίς να υπάρξει καμιά αναφορά στα τεκμήρια σε άμεση έκδοση των τίτλων.
Σίγουρα τα πιο πάνω ήταν στοιχεία που θα έπρεπε να προβληματίσουν το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος κατά πόσο υπήρξε παραβίαση από πλευράς εφεσείοντα όρων της συμφωνίας και αν δόθηκε εύλογος χρόνος στον εφεσείοντα για έκδοση του τίτλου της κατοικίας και να τους δώσει την δέουσα βαρύτητα∙ και όχι απλά με την παρέλευση της προθεσμίας που δόθηκε στον εφεσείοντα με την ειδοποίηση (Τεκμήριο 6) να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 21/11/2007, δηλαδή μετά πάροδο ενός μηνός περίπου, να θεωρήσει το χρόνο αυτό εύλογο και ότι έδινε δικαίωμα στον εφεσίβλητο τερματισμού της συμφωνίας. Σημειώνεται ότι η ειδοποίηση αυτή στάληκε μόλις μετά 22 ημέρες από το Τεκμήριο 5(α) όπου ο εφεσείων και η εργοληπτική εταιρεία πληροφορούσαν τον εφεσίβλητο για τα διαβήματα που είχαν γίνει, προς τον σκοπό έκδοσης των τίτλων των κατοικιών του συγκροτήματος.
Ήταν περαιτέρω εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντα ότι το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό του ευλόγου χρόνου δεν έλαβε υπόψη του και άλλους παράγοντες που έθεσε η νομολογία. Απέρριψε δε, με αναφορά στην υπόθεση Αδαμίδης ν. Κακουρίδης (2001) 1 ΑΑΔ 640, την υπεράσπιση ότι την αποκλειστική ευθύνη έκδοσης του τίτλου είχε η εργοληπτική εταιρεία με το δικαιολογητικό ότι «η αδυναμία του εναγομένου να εκπληρώσει τη συμβατική του υποχρέωση για έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας της οικίας επ΄ονόματι του «το ταχύτερο δυνατόν» δεν μπορεί να επενεργεί σε βάρος του ενάγοντα, ο οποίος είχε εκπληρώσει τη δική του ανάλογη υποχρέωση από το 2002».
Η υπόθεση όμως Αδαμίδης διακρίνεται από την παρούσα εφόσον σε εκείνη είχε καθοριστεί στη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών συγκεκριμένος χρόνος μεταβίβασης, που ήταν δύο χρόνια από την υπογραφή της συμφωνίας.
Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση Αδαμίδης στη σελ. 649:
«Αντίθετα, επικυρώνουμε τα ευρήματα του Δικαστηρίου ότι η ουσιώδης διάρρηξη της συμφωνίας ήταν η 9.5.97 όταν ο χρόνος κατέστη ουσιώδης με την κλήση της εφεσείουσας να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση του οικοπέδου. Όπως ορθά αναφέρει το Δικαστήριο «ο καθορισμός των δύο ετών λειτούργησε ως ελάχιστη χρονική προθεσμία για να εξαντλήσει την υποχρέωση του ο πωλητής χωρίς να σημαίνει ότι η αδυναμία του επενεργούσε εναντίον των εναγόντων.»
Σχετική επίσης είναι η υπόθεση Peregrine Systems Limited ν. Steria Limited (2005) EWCA Civ. 239 όπου στην παραγρ. 15
της απόφασης του Lord Justice Maurice Kay, αναφέρονται τα εξής:
"In my judgment, the correct interpretation of authorities such as Hick v. Raymond & Reid [1893] AC22 is that adopted by His Honour Judge Richard Seymour QC in Astea (UK) Ltd v. Time Group Ltd [2003] EWHC 725, [2003] All ER (D) 212, where he said that the question whether a reasonable time has been exceeded is
a broad consideration, with the benefit of hindsight, and viewed from the time at which one party contends that a reasonable time for performance has been exceeded, of what would, in all the circumastances which are by then known to have happened, have been a reasonable time for performance. The broad consideration is likely to include taking into account any estimate given by the performing party of how long it would take him to perform; whether that estimate has been exceeded and, if so, in what circumastances whether the party for whose benefit the relevant obligation was to be perfomed needed to participate in the performance, actively, in the sense of collaborating in what was needed to be done, or passively, in the sense of being in a position to receive performance, or not at all; whether it was necessary for third parties to collaborate with the performing party in order to enable it to perform and what exactly was the cause, or were the causes of the delay to performance. The list is not intended to be exahaustive.»
(η υπογράμμιση είναι δική μας)
Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα, υπό τις περιστάσεις, προχώρησε στην διαπίστωση ότι ο εφεσείων παρέβη όρους της συμφωνίας και συνακόλουθα τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ. 149, γεγονός που του έδινε δικαίωμα να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας. Δεν έλαβε υπόψη ότι την ευθύνη έκδοσης του τίτλου είχεν η εργοληπτική εταιρεία η οποία, όμως, όπως και ο εφεσείων, ενημέρωσε τον εφεσίβλητο για τα διάφορα διαβήματα προς τον σκοπό έκδοσης του, και ιδιαιτέρως, ότι η κατοχή της κατοικίας περιήλθε στην κατοχή του εφεσίβλητου από το 2001 ενώ η μόνη εκκρεμότητα που παρέμεινε ήταν η έκδοση του τίτλου.
Τα στοιχεία αυτά ήταν σημαντικά κατά την εξέταση κατά πόσο ο χρόνος που δόθηκε από τον εφεσίβλητο για την έκδοση του τίτλου ήταν εύλογος, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 46 του ΚΕΦ. 149. Από το εύλογο του χρόνου εξαρτάται η νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας.
Κρίνουμε τη διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι δόθηκε εύλογος χρόνος για έκδοση του τίτλου της κατοικίας μεμπτή και συνακόλουθα την κλήση του εφεσείοντα στο Κτηματολόγιο στις 26/11/2007 με το Τεκμήριο 6 για μεταβίβαση των υπό ανταλλαγή ακινήτων μη δικαιολογημένη. Τα πιο πάνω οδηγούν αναπόφευκτα στο συμπέρασμα ότι ο τερματισμός της συμφωνίας με το Τεκμήριο 8 ήταν παράνομος.
Ενόψει της κατάληξης μας ότι ο τερματισμός της συμφωνίας από μέρους του εφεσίβλητου ήταν παράνομος, οι λόγοι έφεσης 2 και 3 επιτυγχάνουν και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται, χωρίς να χρειάζεται η εξέταση του λόγου έφεσης 5 που αναφέρεται επίσης στο παράνομο του τερματισμού.
Παρέμεινε να εξεταστούν οι λόγοι έφεσης 7 και 8 που προσβάλλουν την ορθότητα της απόρριψης της Ανταπαίτησης για πληρωμή του ποσού των €416.000, αποζημιώσεις για απώλεια εκ της συναλλαγής ανταλλαγής των ακινήτων ή διαζευκτικά Δήλωση ότι ο εφεσείων ήταν και είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και κάτοχος των δύο οικοπέδων επί του τεμαχίου με αρ. εγγραφής ΝXXXXX4, Φύλλο/Σχέδιο 30/47Ε1 στο χωριό Δάλι.
Έχει ήδη αποφασιστεί ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν παράνομος. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 7 που προσβάλλει τη νομιμότητα του τερματισμού επιτυγχάνει.
Σ' όσον αφορά το θέμα των αποζημιώσεων θα ετίθετο τέτοιο θέμα αν ο εφεσίβλητος αποδέχετο τον τερματισμό της συμφωνίας και προχωρούσε με αξίωση για ανάκτηση αποζημιώσεων. Αντίθετα, με την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση του επέλεξε να προχωρήσει στη βάση διατήρησης της συμφωνίας σε πλήρη ισχύ (παράγρ. 12 (ε)). Επιπρόσθετα με το δικόγραφο του ισχυρίζεται ότι εκπλήρωσε και συνεχίζει να εκπληρώνει κάθε υποχρέωση που πηγάζει από τους όρους της συμφωνίας (παραγ. 11). Ούτε επίσης και η αξίωση για Δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο εφεσίων ήταν και είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και κάτοχος της ακίνητης ιδιοκτησίας δηλαδή των δύο οικοπέδων δυνάμει της επίδικης συμφωνίας, μπορεί να πετύχει εφόσον προϋποθέτει δικαίωμα σε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων, που δεν τίθεται τέτοιο θέμα στην παρούσα περίπτωση. Εν όψει των πιο πάνω ο λόγος έφεσης 8 απορρίπτεται.
Με την επιτυχία της έφεσης και τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης, η επίδικη συμφωνία εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Εναπόκειται στα συμβαλλόμενα μέρη η περαιτέρω πορεία που θα ακολουθήσουν για εκπλήρωση των όρων της, έχοντας κατά νουν ότι έχει ήδη εξασφαλιστεί από πλευράς εφεσείοντα και ο τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας.
Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας και κατ' έφεση επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα και εναντίον του εφεσίβλητου όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Καμιά διαταγή για έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας σ' όσον αφορά την Ανταπαίτηση.
Στ. Ναθαναήλ, Δ.
Κ. Σταματίου, Δ.
Α. Πούγιουρου, Δ.
/Α.Λ.Ο