|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2017:A451
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 443/2011)
11 Δεκεμβρίου 2017
[Μ.Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ,
Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, ΔΔ]
1. ΔΕΣΠΩΣ ΤΑΚΗ ΚΑΣΑΠΗ
2. ΕΙΡΗΝΗΣ ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΚΑΣΑΠΗ
3. ΠΑΡΑΣΚΕΥΟΥΣ ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΚΑΣΑΠΗ
4. ΑΝΔΡΕΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΑΣΑΠΗ
5. ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΑΣΑΠΗ
6. ΑΘΗΝΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΑΣΑΠΗ
Εφεσειόντων/Eναγόντων
ΚΑΙ
1. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΑΘΙΑΙΝΙΤΗ
2. ΜΑΡΙΑΣ ΑΘΙΑΙΝΙΤΗ
Εφεσιβλήτων/Εναγομένων
----------------
Κ. Καλλής, προσωπικά και για Μ. Κιτρομηλίδη, για τους εφεσείοντες.
Στ. Αμερικάνος με Σ. Κώστα, για τους εφεσίβλητους.
---------
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
---------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Στις 12.6.1998, με δύο γραπτές συμφωνίες της ημερομηνίας εκείνης, οι εφεσείοντες συμφώνησαν ως ιδιοκτήτες να πωλήσουν στους εφεσίβλητους δύο οικόπεδα, αντιστοίχως, έναντι £35.000 έκαστο.
Το δύο εν λόγω οικόπεδα θα προέκυπταν τελικά με διαχωρισμό ενός ενιαίου τεμαχίου για το οποίο οι εφεσείοντες είχαν προηγουμένως λάβει πολεοδομική άδεια και άδεια διαχωρισμού. Κατά το χρόνο όμως των συμφωνιών, δεν είχαν εξασφαλίσει την απαιτούμενη τελική έγκριση, ούτε, πολύ περισσότερο, διέθεταν χωριστούς τίτλους.
Με την επέλευση των γεγονότων αυτών συναρτήθηκε η δεύτερη και τρίτη από τις τρεις συμφωνηθείσες δόσεις για κάθε οικόπεδο.
Ειδικότερα, πέραν της πρώτης δόσης που είχε καταβληθεί με την υπογραφή κάθε συμφωνίας, η δεύτερη δόση εκ £12.500 συμφωνήθηκε ως καταβλητέα εντός 5 ημερών από την έκδοση της τελικής έγκρισης και η τρίτη δόση εκ £10.000 συμφωνήθηκε ως καταβλητέα ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του κάθε οικοπέδου. Η μεταβίβαση δε, συμφωνήθηκε ότι θα γινόταν μετά την έκδοση τίτλων και μετά την εξόφληση, εντός 4 ετών από της υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου.
Τίτλοι όμως δεν εκδόθηκαν ούτε εντός της συμφωνηθείσας περιόδου των 4 ετών, αλλ΄ούτε και μέχρι την 23.9.2005, ημέρα κατά την οποία οι εφεσείοντες κάλεσαν, με επιστολή του δικηγόρου τους, τους εφεσίβλητους όπως εντός 5 ημερών καταβάλουν τη δεύτερη δόση επειδή είχαν εκδοθεί τα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης.
Οι εφεσίβλητοι δεν ενήργησαν ως άνω, οπότε οι εφεσείοντες με επιστολή ημερ. 7.10.2005 ακύρωσαν τις συμφωνίες.
Ακολούθως, λόγω της εμμονής των εφεσιβλήτων σ΄αυτές, εφόσον με τη σειρά τους κάλεσαν τους εφεσείοντες όπως συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και όπως παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο στις 21.12.2005 για να εξοφληθούν και να μεταβιβάσουν τα οικόπεδα, οι εφεσείοντες καταχώρισαν αγωγή ζητώντας αναγνωριστική απόφαση ότι νομίμως προχώρησαν σε τερματισμό καθώς και διάταγμα ώστε οι εφεσίβλητοι να αποσύρουν τα πωλητήρια έγγραφα από το Κτηματολόγιο όπου τα είχαν καταθέσει για σκοπούς τελικής εκτέλεσης.
Ήταν η υπεράσπιση των τελευταίων ότι δεν είχαν παραβεί οποιοδήποτε όρο της συμφωνίας και πως αποτελούσε υποχρέωση των εφεσειόντων και/ή εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ότι η τελική έγκριση ή ο τίτλος ιδιοκτησίας θα έπρεπε να τους κοινοποιηθούν ώστε να ελέγξουν την ορθότητα της, πριν αρχίσει η προθεσμία των 5 ημερών. Ειδικότερα, ώστε να ελέγξουν ότι ο διαχωρισμός των οικοπέδων και η κατασκευή του οδικού δικτύου έγιναν σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο, εφόσον αποτελούσε ρητό όρο ότι οι εφεσείοντες υποχρεούντο στην κατασκευή του οδικού δικτύου σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια και την άδεια διαχωρισμού.
Υπό το φως των ανωτέρω ζήτησαν ανταπαιτητικώς ειδική εκτέλεση των συμφωνιών.
Δεν είναι ανάγκη να επεκταθούμε σε όλο το εύρος της αντιδικίας ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου. Αρκεί, ως καθοριστική διαπίστωση που διατρέχει την έφεση στο σύνολό της, να καταγράψουμε ότι συμφωνούμε με την κρίση του πως υπερήμεροι κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ήταν οι εφεσείοντες. Μετά την πάροδο των 4 ετών χωρίς την έκδοση τίτλων, οι εφεσίβλητοι επέλεξαν να περιμένουν, εμμένοντας στη συμφωνία. Όταν οι εφεσείοντες έτασσαν στις 23.9.2005 προθεσμία 5 ημερών, η προθεσμία αυτή που έθεσαν βρισκόταν ήδη από πολλού εκτός του συμφωνηθέντος χρονοδιαγράμματος για τη δική τους υποχρέωση προς έκδοση τίτλων. Η ανατροπή, προς όφελος τους, του χρόνου που αφορούσε τη δική τους υποχρέωση, δεν μπορούσε παρά να συνεπάγεται την ανατροπή των συμφωνηθέντων χρόνων και σε ότι αφορούσε τις υποχρεώσεις της άλλης πλευράς. Είναι χαρακτηριστικό ότι εάν οποτεδήποτε, αμέσως μετά τη συμπλήρωση του καταληκτικού ορίου των 4 ετών οι εφεσίβλητοι απαιτούσαν μεταβίβαση προσφέροντας εξόφληση, οι εφεσείοντες δεν θα ήταν έτοιμοι να εκπληρώσουν τη δική τους υποχρέωση. Συνεπώς οι όροι για το χρόνο των πληρωμών αποδυναμώθηκαν με την έννοια που εξηγήθηκε στην Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd (2004) 1 ΑΑΔ 1159 (βλ. και Χατζημιχαήλ ν. Ανδρέου (2008) 1 ΑΑΔ 489). Εναπόκειτο στα μέρη να ενεργήσουν προς επανακαθορισμό τους με εύλογο τρόπο και όχι με πρόθεση «όποιος προλάβει».
Ο εύλογος δε χρόνος ήταν πλέον σε συνάρτηση των συνθηκών όπως διαμορφώθηκαν στο μεταξύ. Ειδικότερα, σε συνάρτηση με το γεγονός ότι ενώ η συμφωνία βασίστηκε σε συγκεκριμένη πολεοδομική άδεια και σε συγκεκριμένη άδεια διαχωρισμού, τα έργα δεν ξεκίνησαν και οι άδειες εκείνες έληξαν. Υποβλήθηκαν νέες αιτήσεις και εξασφαλίστηκαν νέες άδειες. Μετά την κατασκευή του οδικού δικτύου, ο αρμόδιος Δήμος ζήτησε όπως υποβληθεί αίτηση για τροποποίηση του όρου για χώρο πρασίνου. Υποβλήθηκε αίτηση για τροποποίηση της πολεοδομικής άδειας. Στις 27.6.2005 εκδόθηκε τροποποιημένη πολεοδομική άδεια και ακολούθως υποβλήθηκε αίτηση για τροποποίηση της άδειας διαχωρισμού. Στις νέες δε, άδειες ο όρος που αφορούσε το χώρο πρασίνου δυνατό να μείωνε το εμβαδόν των οικοπέδων.
Είναι μέσα απ΄όλες αυτές τις διαδικασίες που προέκυψε η τελική έγκριση με αφετηρία την οποία οι εφεσείοντες θεώρησαν εύλογη την ειδοποίηση των 5 μόνο ημερών, όπως είχε αρχικά συμφωνηθεί εντός του ανατραπέντος πλέον χρονικού πλαισίου και όταν τα μέρη είχαν κατά νου την κατασκευή του οδικού δικτύου σύμφωνα με τις αρχικές άδειες. Μετά όμως τις μη ομαλές εξελίξεις στα τόσα χρόνια που πέρασαν, χωρίς οτιδήποτε απ΄όσα μεσολάβησαν να αφορούσαν τους εφεσίβλητους που απλώς ανέμεναν, δεν ήταν καθόλου εύλογη η προθεσμία που ετάχθη, ούτε δίκαιη η συμπεριφορά των εφεσειόντων, αλλά αντίθετα έθεσε τους εφεσίβλητους υπό αθέμιτη πίεση, όπως προκύπτει από την αξιολογηθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία που προσέφεραν. Ως προς δε την αξιολόγηση, το κατ΄εξοχή αυτό έργο του πρωτοδίκου Δικαστηρίου, έχοντας ακούσει τα εκατέρωθεν επιχειρήματα, δεν βρίσκουμε έρεισμα επέμβασης. Συζητήθηκε ιδιαίτερα ο ισχυρισμός του εφεσίβλητου 1 ότι είχε ζητήσει αντίγραφο του πιστοποιητικού έγκρισης από τους εφεσείοντες ώστε να βεβαιωθεί για το τι τελικά θα αγόραζε και αμέσως να πληρώσει. Όμως οι εφεσείοντες δεν του το έστειλαν. Επρόκειτο για μια εντελώς φυσική ενέργεια του εφεσίβλητου 1, ενόψει του χρόνου και των όσων μεσολάβησαν, έστω κι αν στο τέλος διαπιστώθηκε ότι τα δύο οικόπεδα παρέμειναν τα ίδια.
Με τον τελευταίο λόγο έφεσης εγείρεται ο ισχυρισμός ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και προβάλλεται ότι δεν τηρήθηκαν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις. Τέτοιο όμως θέμα δεν τέθηκε πρωτόδικα και συνεπώς δεν θα εξεταστεί κατ΄έφεσιν.
Η έφεση απορρίπτεται με €2500 έξοδα πλέον ΦΠΑ υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων αλληλεγγύως και κεχωρισμένως.
Π.
Δ.
Δ.
/ΚΧ»Π