|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2017:A464
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση αρ. 285/2011)
15 Δεκεμβρίου, 2017
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.Δ.]
ΜΕΤΑΞΥ:
ΑΛΕΞΗ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ,
Εφεσείοντα
και
TRIUMPH ESTATES LIMITED,
Εφεσίβλητης.
-----------------------
Ο Εφεσείων παρουσιάζεται προσωπικά.
Φρ. Χατζηχάννας, για την Εφεσίβλητη.
-----------------------
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Νικολάτος, Π.
------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Ο ενάγων-εφεσείων με πωλητήριο έγγραφο, ημερ. 18.8.1994, αγόρασε και παρέλαβε από την εναγόμενη-εφεσίβλητη εταιρεία το διαμέρισμα με αρ. Α17, στον πρώτο όροφο του οικοδομικού συγκροτήματος Triumph Apartments III, στο Παραλίμνι (το διαμέρισμα). Ο εφεσείων κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου το πωλητήριο έγγραφο, για σκοπούς ειδικής εκτελέσεως.
Παρόλο που το διαμέρισμα παραδόθηκε στον εφεσείοντα, ουδέποτε μεταβιβάστηκε σ΄ αυτόν, κατά παράβαση της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του εφεσείοντα.
Ήταν η θέση του εφεσείοντα ότι το συμφωνηθέν τίμημα πωλήσεως ήταν Λ.Κ.22.000.-, αυτός κατέβαλε ποσό Λ.Κ.17.000.-, παρέμεινε υπόλοιπο Λ.Κ.5.000.-, το οποίο θα καταβαλλόταν με τη μεταβίβαση (τιτλοποίηση) του διαμερίσματος στον εφεσείοντα. Ξεχωριστός τίτλος για το διαμέρισμα εκδόθηκε στις 30.5.2006, όμως η μεταβίβαση ουδέποτε πραγματοποιήθηκε επειδή υπήρχε διαφορά μεταξύ των διαδίκων αναφορικά με το οφειλόμενο υπόλοιπο. Ο εφεσείων θεωρούσε ότι όφειλε μόνον το ποσό των Λ.Κ.5.000.-, ενώ η εφεσίβλητη εταιρεία θεωρούσε ότι ο εφεσείων της όφειλε συνολικό ποσό Λ.Κ.14.474,36.- ή €24.730,91.- πλέον €575.- ως δικηγορικά έξοδα. Το ποσό αυτό, σύμφωνα με την εφεσίβλητη, συνίστατο στο οφειλόμενο υπόλοιπο των Λ.Κ.5.000.- πλέον τόκοι και έξοδα, όπως τέλη και φόροι.
Η εφεσίβλητη εταιρεία δέχεται ότι τίτλος του διαμερίσματος εκδόθηκε κατά ή περί την 30.5.2006 και ότι ο λόγος που το διαμέρισμα δεν μεταβιβάστηκε στον εφεσείοντα, όπως ισχυρίζεται, ήταν ότι ο εφεσείων αρνείτο να καταβάλει το προαναφερόμενο οφειλόμενο ποσό. Με ανταπαίτηση της, η εφεσίβλητη-εναγόμενη εταιρεία αξίωνε το ποσό των €24.730,90.- και διαζευκτικά ζητούσε δήλωση ακύρωσης της επίδικης συμφωνίας πωλήσεως και διάταγμα του δικαστηρίου για απόσυρση του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου, ημερ. 18.8.1994, από το Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου.
Μια επιπρόσθετη διαφορά των διαδίκων ήταν το ζήτημα της υποθήκευσης του κτήματος επί του οποίου είχε ανεγερθεί η πολυκατοικία στην οποίαν βρίσκεται το διαμέρισμα. Υποθηκεύθηκε από την εφεσίβλητη, το 2003, για Λ.Κ.75.000.-. Ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι αυτός ήταν επιπρόσθετος λόγος για τον οποίον η εφεσίβλητη δεν μπορούσε να του μεταβιβάσει το διαμέρισμα, ενώ η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε ότι αν ο εφεσείων κατέβαλλε το προαναφερόμενο οφειλόμενο υπόλοιπο η υποθήκη αναφορικά με το διαμέρισμα θα ακυρωνόταν.
Το πρωτόδικο δικαστήριο στην απόφασή του, ημερ. 10.6.2011, εξέτασε με προσοχή την ενώπιον του μαρτυρία μέσα στα πλαίσια των δικογραφημένων θέσεων των δύο πλευρών και προέβηκε σε αξιολόγηση της μαρτυρίας και ευρήματα. Στη συνέχεια ανέλυσε τη νομική πτυχή και εφάρμοσε τις σχετικές νομικές αρχές επί των γεγονότων, όπως τα διαπίστωσε.
Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας έκρινε ότι ο εφεσείων ήταν μάρτυρας της αλήθειας και ειλικρινής άνθρωπος, ο οποίος επέδειξε μεγάλη υπομονή αναφορικά με το ζήτημα της έκδοσης τίτλου και αυτό προφανώς διότι είχε την κατοχή και χρήση του διαμερίσματος. Σε αντίθεση έκρινε το Διευθυντή της εφεσίβλητης εταιρείας, κ. Νησιώτη, ως αναξιόπιστο μάρτυρα του οποίου η μαρτυρία ήταν αντιφατική. Στη βάση των προαναφερόμενων συμπερασμάτων, το πρωτόδικο δικαστήριο, κατέληξε στα εξής ευρήματα αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα:
Ο εφεσείων αγόρασε, στις 18.8.1994, το διαμέρισμα από την εφεσίβλητη αντί ποσού Λ.Κ.22.000.-, κατέβαλε Λ.Κ.17.000.- και παρέμεινε υπόλοιπο εκ Λ.Κ.5.000.-, το οποίο θα καταβαλλόταν με την έκδοση του τίτλου. Προφορικά του είχε λεχθεί ότι η έκδοση του τίτλου δεν θα αργούσε. Πέρασαν πολλά χρόνια χωρίς να γίνει οτιδήποτε και το ακίνητο, επί του οποίου ανηγέρθη, το διαμέρισμα υποθηκεύθηκε, το 2003, για Λ.Κ.75.000.- χωρίς να το γνωρίζει ο εφεσείων. Το ακίνητο απαλλάχθηκε μερικώς από την υποθήκη το 2007 και στη συνέχεια η υποθήκη ακυρώθηκε το 2009. Τον Μάιο του 2007 ο εφεσείων ειδοποιήθηκε ότι είχε εκδοθεί ο τίτλος του διαμερίσματος και του στάληκε κατάσταση λογαριασμού στην οποίαν αναγραφόταν ότι αυτός όφειλε στην εφεσίβλητη το ποσό των Λ.Κ.5.000.- πλέον τόκους και έξοδα, ανερχόμενα, συνολικά, σε Λ.Κ.14.474,36.-, τα οποία ο εφεσείων αρνήθηκε να πληρώσει. Με επιστολή του, ημερ. 27.9.2007, ο εφεσείων κάλεσε την εφεσίβλητη να του μεταβιβάσει το διαμέρισμα και καθόρισε την 9.10.2007 ως ημερομηνία μεταβίβασης, αλλά η εφεσίβλητη δεν προσήλθε στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση. Με επιστολή των δικηγόρων της εφεσίβλητης, ημερ. 3.1.2008, η εφεσίβλητη δήλωσε πρόθυμη να μεταβιβάσει το διαμέρισμα, με την καταβολή σ΄ αυτήν του ποσού των Λ.Κ.14.474,36.-, δηλαδή €24.730,91.-.
Το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε τις προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτελέσεως, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232. Αναφέρθηκε σε σχετική νομολογία και ειδικά στην υπόθεση Harry Leonard Flower κ.α. ν. Φωτεινής Χ΄΄ Ιωάννου κ.α. (2008) 1 (Β) ΑΑΔ, 770. Έκρινε ότι οι προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης πληρούνταν, εφόσον η συμφωνία πωλήσεως ήταν έγκυρη, είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός 2 μηνών, και ο αγοραστής-εφεσείων είχε καλέσει, πριν την έγερση της αγωγής, τον πωλητή-εφεσίβλητη εταιρεία να του μεταβιβάσει το διαμέρισμα.
Στη συνέχεια το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε και την ανταπαίτηση, πριν προβεί στην έκδοση του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης. Αφού αναφέρθηκε σε σχετική νομολογία έκρινε ότι οι θεραπείες που ζητούνταν στην ανταπαίτηση για ακύρωση της συμφωνίας πωλήσεως και ακύρωση της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο ήταν αβάσιμες. Ως προς τη διαζευκτική θεραπεία, με την οποία ανταπαιτείτο το προαναφερόμενο ποσό, το πρωτόδικο δικαστήριο την απέρριψε επειδή η ανταπαίτηση «δεν καταγράφει οποιοδήποτε αξιούμενο ποσό, αλλά υπάρχει κενό στη θέση του ποσού».
Εν κατακλείδει η ευπαίδευτη πρωτόδικος Δικαστής εξέδωσε διάταγμα ειδικής εκτελέσεως της συμφωνίας, ημερ. 18.8.1994, με την ταυτόχρονη πληρωμή από τον εφεσείοντα στην εφεσίβλητη του οφειλόμενου υπολοίπου του τιμήματος πωλήσεως, των Λ.Κ.5.000.- σε ευρώ, δηλαδή €8.543.- πλέον Λ.Κ.584,55.- σε ευρώ, δηλαδή €998,76.-, τα οποία συνιστούν τα τέλη και τα αποχετευτικά τέλη μέχρι το 2003 (που η εναγόμενη εταιρεία μπορούσε να εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα του εφεσείοντα) «πλέον τόκο 8.5% ετησίως επί των δύο ποσών, από το 1994 μέχρι το 2003». Επιπρόσθετα επεδίκασε έξοδα υπέρ του εφεσείοντα. Την ανταπαίτηση την απέρριψε χωρίς διαταγή για έξοδα.
Με την έφεση προσβάλλεται η πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη με δύο λόγους. Πρώτον, ότι λανθασμένα διατάχθηκε ο εφεσείων να καταβάλει τόκο 8.5% ετησίως επί του ποσό των Λ.Κ.5.000.- ή €8.543.- από το 1994 μέχρι το 2003. Δεύτερον, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν επεδίκασε αποζημιώσεις στον εφεσείοντα λόγω του προσπορισμού οφέλους που είχε η εφεσίβλητη από τη χρήση του επίδικου διαμερίσματος.
Με την αντέφεση, η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται ως εσφαλμένη με δέκα λόγους. Πρώτον, ότι λανθασμένα απερρίφθη η ανταπαίτηση. Δεύτερον, ότι λανθασμένα απερρίφθη η διαζευκτική θεραπεία που ζητείτο με την ανταπαίτηση. Τρίτον, ότι αδικαιολόγητα και εσφαλμένα διατάχθηκε η ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας, ημερ. 18.8.1994, με την πληρωμή των προαναφερόμενων ποσών. Τέταρτον, ότι λανθασμένα δέχθηκε τη μαρτυρία του εφεσείοντα ως αξιόπιστη. Πέμπτον, ότι λανθασμένα απέρριψε τη μαρτυρία του Διευθυντή της εφεσίβλητης ως αναξιόπιστη. Έκτον, ότι τα πρωτόδικα ευρήματα ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης είναι αδικαιολόγητα, αυθαίρετα και αντινομικά, Έβδομον, ότι η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πωλήσεως, λανθασμένα, διατάχθηκε. Όγδοον, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος δεν μπορούσε να γίνει τον Νοέμβριο του 2006 λόγω της υποθήκης. Ένατον, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι το 2006 η εφεσίβλητη δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει το διαμέρισμα στον εφεσείοντα επειδή το κτήμα μέχρι το 2006 δεν ήταν στο όνομα της ενώ ήταν και υποθηκευμένο από το 2003 και δέκατον, ότι λανθασμένα και παράλογα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η μεταβίβαση του τίτλου του διαμερίσματος στον εφεσείοντα δεν μπορούσε να γίνει για τους ίδιους λόγους που αναφέρονται και στον ένατο λόγο αντέφεσης.
Εξετάσαμε με προσοχή όλα τα ενώπιον μας στοιχεία και καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι ο πρώτος λόγος έφεσης είναι βάσιμος εφόσον το ποσό των Λ.Κ.5.000.-, σύμφωνα με τη μεταξύ των διαδίκων συμφωνία πωλήσεως, ήταν πληρωτέο με την τιτλοποίηση του διαμερίσματος στον εφεσείοντα. Δεδομένου ότι μέχρι το 2006 είναι παραδεκτό ότι δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος του διαμερίσματος και επομένως δεν ήταν δυνατή η τιτλοποίηση του στον εφεσείοντα, είναι προφανές ότι το ποσό των Λ.Κ.5.000.- δεν ήταν πληρωτέο από τον εφεσείοντα στην εφεσίβλητη, από το 1994 μέχρι το 2003 και δεν ήταν τοκοφόρο, εφόσον δεν τίθετο θέμα υπερημερίας. Επομένως ήταν εσφαλμένη η πρωτόδικη κατάληξη ότι ο εφεσείων θα έπρεπε να καταβάλει τόκο 8.5% ετησίως επί του προαναφερόμενου υπολοίπου για τα έτη 1994-2003. Σημειώνουμε συναφώς ότι και στην έκθεση υπεράσπισης και ανταπαίτησης αναγράφεται ότι η ημερομηνία «κατά ή περί της 30.5.2006», ως ημερομηνία έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, είναι παραδεκτή (παράγραφος 4 της έκθεσης υπεράσπισης) και ότι η εφεσίβλητη εταιρεία διεκδικεί νόμιμο τόκο, από 31.5.2007, επί του ποσού των €24.730,90.- (παράγραφος 17 και αιτητικό (δ) της ανταπαίτησης). Επομένως ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης είναι αβάσιμος, εφόσον το διαμέρισμα παραδόθηκε στον εφεσείοντα, σύμφωνα με το δικό του ισχυρισμό και τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου, από το 1994 και χρήση του διαμερίσματος είχε από τότε ο ίδιος ο εφεσείων. Η εφεσίβλητη εταιρεία δεν προσπορίστηκε επομένως οποιοδήποτε όφελος από τη «χρήση» του επίδικου διαμερίσματος και αν προσπορίστηκε οποιοδήποτε όφελος από τη μη τιτλοποίηση του δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από τον εφεσείοντα για ζημιά που προκλήθηκε στον ίδιο. Επομένως ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Αναφορικά με την αντέφεση ο πρώτος λόγος αντέφεσης είναι αβάσιμος. Η ανταπαίτηση ορθά απορρίφθηκε, εφόσον το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε την εκδοχή του εφεσείοντα και τον δικαίωσε στην απαίτηση του.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης είναι μεν βάσιμος, δεν διαφοροποιεί όμως το αποτέλεσμα. Πράγματι φαίνεται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο βασίστηκε στην αρχική υπεράσπιση και ανταπαίτηση της εφεσίβλητης και δεν πρόσεξε το ποσό που, διαζευκτικά, διεκδικείτο στην ανταπαίτηση και το οποίο ανερχόταν στις €24.730,91.- Όμως ο δεύτερος λόγος αντέφεσης θα πρέπει να απορριφθεί εφόσον με αυτόν προσβάλλεται ως λανθασμένη η πρωτόδικη απόρριψη της διαζευκτικής θεραπείας που ζητείτο με την ανταπαίτηση. Το μόνο οφειλόμενο υπόλοιπο, από τον εφεσείοντα στην εφεσίβλητη, ήταν το ποσό των Λ.Κ.5.000.-, δηλαδή €8.543.-, χωρίς τόκο, (πλέον Λ.Κ.584,55.-, δηλαδή €998,76.- ως τέλη και αποχετευτικά τέλη μέχρι το 2003, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, που δεν αμφισβητήθηκε με την έφεση).
Ο τρίτος λόγος αντέφεσης είναι επίσης αβάσιμος, δεδομένου ότι ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε την ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας με τον προαναφερόμενο όρο για πληρωμή των προαναφερθέντων ποσών, εκτός από τον τόκο. Η ανάλυση του πρωτόδικου δικαστηρίου αναφορικά με την ειδική εκτέλεση είναι πλήρης και ορθή.
Οι λόγοι αντέφεσης 4 και 5 αφορούν στην αξιοπιστία των μαρτύρων. Είναι θεμελιωμένο πότε το Εφετείο επεμβαίνει στα ευρήματα αξιοπιστίας του πρωτόδικου δικαστηρίου και στην προκείμενη περίπτωση δεν υπάρχει οποιοσδήποτε λόγος επέμβασης του Εφετείου στα πρωτόδικα ευρήματα αξιοπιστίας τα οποία είναι απόλυτα αιτιολογημένα και λογικά.
Ο έκτος λόγος αντέφεσης είναι επίσης αβάσιμος. Τα πρωτόδικα ευρήματα, όπως ήδη αναφέραμε, είναι επαρκώς αιτιολογημένα.
Ο έβδομος λόγος αντέφεσης αφορά και πάλι το θέμα της ειδικής εκτέλεσης και είναι αβάσιμος για τους λόγους που επίσης αναφέραμε.
Ο όγδοος λόγος αντέφεσης είναι και αυτός αβάσιμος καθότι είναι προφανές ότι ουδέποτε συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων ότι το διαμέρισμα θα μεταβιβάζετο ή θα τιτλοποιείτο στον εφεσείοντα, υποθηκευμένο. Είναι επίσης προφανές ότι η θέση της εφεσίβλητης ήταν ότι για να απαλειφθεί η υποθήκη, ο εφεσείων θα έπρεπε να καταβάλει ολόκληρο το προαναφερόμενο ποσό, το οποίο δεν όφειλε εφόσον σ΄ αυτό, λανθασμένα, περιλαμβάνονταν και τόκοι.
Οι λόγοι αντέφεσης 9 και 10 επίσης δεν ευσταθούν εφόσον είναι προφανές ότι ξεχωριστός τίτλος του διαμερίσματος εκδόθηκε το Δεκέμβριο του 2006 και ότι το κτήμα, επί του οποίου είχε ανεγερθεί η πολυκατοικία και το διαμέρισμα, ήταν υποθηκευμένο από το 2003 για ποσό πολύ μεγαλύτερο απ΄ αυτό που όφειλε ο εφεσείων στην εφεσίβλητη εταιρεία και το οποίον ήταν πληρωτέο μόνο με την τιτλοποίηση του διαμερίσματος.
Για τους προαναφερόμενους λόγους η αντέφεση απορρίπτεται, με έξοδα εις βάρος της εφεσίβλητης εταιρείας και υπέρ του εφεσείοντα.
Όπως αναφέραμε, ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει και ο δεύτερος απορρίπτεται. Επομένως η πρωτόδικη απόφαση διαφοροποιείται μόνον ως προς το ζήτημα του τόκου, δηλαδή με την απάλειψη της πρόνοιας «πλέον τόκο 8.5% ετησίως επί των δύο ποσών από το 1994 μέχρι το 2003», η οποία απαντάται στο τέλος της δεύτερης παραγράφου της σελ. 31 της πρωτόδικης απόφασης. Στην έφεση επιδικάζονται έξοδα υπέρ του εφεσείοντα και εις βάρος της εφεσίβλητης.
Τα έξοδα, τόσον της έφεσης όσον και της αντέφεσης, να υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και να υποβληθούν για έγκριση από το δικαστήριο.
Π.
Δ.
Δ.
/ΕΑΠ.