|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2017:A353
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 230/2011)
12 Οκτωβρίου, 2017
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δικαστές]
NOVA OPTA ESTATES LTD,
Εφεσείοντες,
ΚΑΙ
1. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΤΤΟΦΙΝΗ ΜΕΛΕΚΚΗ,
2. ΧΡΙΣΤΟΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΤΤΟΦΙΝΗ, ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ ΚΑΙ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΤΤΟΦΙΝΗ ΜΕΛΕΚΚΗ,
3. ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Φ/ΔΙ ΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ,
Εφεσίβλητοι.
----------
Κ. Χατζηιωάννου, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Πιττάτζης, για τους Εφεσίβλητους 1 και 2.
Α. Χριστοφόρου, Ανώτερος Δικηγόρος της Δημοκρατίας, με
Μ. Χατζηδάκη, για τον Εφεσίβλητο 3.
----------
ΝAΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Σταματίου, Δ.
----------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης με την οποία το Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση των εφεσειόντων/εναγόντων εναντίον του εφεσίβλητου/εναγόμενου 2 για ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης γης και επιδίκασε σ΄ αυτούς αποζημιώσεις. Περαιτέρω, απέρριψε την απαίτηση εναντίον της Δημοκρατίας/εναγόμενου 3 για αποζημιώσεις.
Τα γεγονότα που συνθέτουν την υπό κρίση υπόθεση συνοψίζονται ως ακολούθως:
Στις 17.5.1982 οι εφεσείοντες συνήψαν με τον εναγόμενο 1 στην αγωγή και τον Παναγιώτη Ττοφίνη συμφωνία για την αγορά δύο όμορων τεμαχίων, τότε αριθμούμενων ως αρ. 50 και 51, τα οποία βρίσκονται στην Αγία Νάπα. Στις 30.6.1982 το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με στοιχεία ΠΩΕ 60/1982 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί.
Το τίμημα ανερχόταν στο ποσό των ΛΚ100.000, το οποίο θα πληρωνόταν με δόσεις. Με πρόσθετη συμφωνία μεταξύ των εφεσειόντων και του εφεσίβλητου 1, μετατέθηκε η εξόφληση του τιμήματος και των τόκων που αναλογούσαν στον εν λόγω εφεσίβλητο από το Δεκέμβριο του 1985 στην 1.8.1986. Η μεταβίβαση θα γινόταν «άμα τη πλήρη και τελεία εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος και των τόκων». Δηλαδή, οι δύο αυτές αντίστοιχες υποχρεώσεις θα έπρεπε να εκπληρωθούν συγχρόνως κατά το Δεκέμβριο του 1985.
Το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε το 1986, αλλά η μεταβίβαση δεν υλοποιήθηκε, διότι εκκρεμούσαν φορολογικές υποχρεώσεις των εφεσίβλητων 1 και 2. Χωρίς οι εφεσείοντες να το γνωρίζουν, το Σεπτέμβριο του 1995 ο Παναγιώτης Ττοφινής, μέσω της συζύγου του, η οποία ενεργούσε ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπός του, μεταβίβασε στον υιό του, εφεσίβλητο 2, δια δωρεάς, το 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιό του στα κτήματα. Ο Παναγιώτης Ττοφινής απεβίωσε ένα μήνα αργότερα και ο εφεσίβλητος 2 διορίστηκε διαχειριστής της περιουσίας του.
Οι εφεσείοντες πληροφορήθηκαν για τη μεταβίβαση του μεριδίου του Παναγιώτη Ττοφινή, όταν κάλεσαν τους εναγόμενους στο Κτηματολόγιο στις 24.2.2005 για να μεταβιβαστούν τα κτήματα, χωρίς όμως οι εφεσίβλητοι να συμμορφωθούν.
Μετά την καταχώρηση της αγωγής διαπιστώθηκε ότι, ενώ το πωλητήριο έγγραφο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα ως εμπράγματο βάρος, εν τούτοις, εκ λάθους δεν είχε σημειωθεί έναντι της εγγραφής των κτημάτων, με αποτέλεσμα να επιτραπεί η μεταβίβαση στο όνομα του εφεσίβλητου 2. Γι΄ αυτό και συνενώθηκε ο εφεσίβλητος 2 με απαίτηση για αποζημιώσεις εναντίον του και ακύρωση μεταβίβασης του 1/3 μεριδίου του ακινήτου και επαναφορά του στο όνομα του αποβιώσαντα.
Ο εναγόμενος 1 δέχθηκε εκ συμφώνου διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, κατά την πορεία της δίκης ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου και, συνεπώς, δεν θα μας απασχολήσει περαιτέρω. Σημειώνεται ότι το δικό του μερίδιο αποτελούσε τα 2/3 του ακινήτου.
Οι θεραπείες που προωθήθηκαν τελικά ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας και διαζευκτικά αποζημιώσεις λόγω παράβασής της. Αφορούν δε στο μέρος της συμφωνίας που δεν έχει εκπληρωθεί ακόμα, ήτοι στην υποχρέωση του Παναγιώτη Ττοφινή για μεταβίβαση του 1/3 μεριδίου του ακινήτου.
Η αγωγή στρεφόταν εναντίον του εφεσίβλητου/εναγόμενου 2, τόσο υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστή της περιουσίας του Παναγιώτη Ττοφινή, αλλά και προσωπικά, χωρίς όμως να διευκρινίζεται δικογραφικά πάνω σε ποία βάση.
Η θέση που προωθήθηκε πρωτόδικα από την υπεράσπιση είναι ότι δεν μπορεί να αποδοθεί η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης, καθότι έχει παρέλθει ο χρόνος των έξι μηνών που προνοείται από το άρθρο 2(δ) του Νόμου, Κεφ. 232.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι στην παρούσα περίπτωση η περίοδος των έξι μηνών που προνοείται στην εν λόγω νομοθετική διάταξη θα πρέπει να υπολογιστεί από το Δεκέμβριο του 1985. Μέχρι τότε, θα έπρεπε, με βάση τη συμφωνία, να είχε εξοφληθεί το τίμημα αγοράς των επίδικων τεμαχίων και να πραγματοποιείτο συγχρόνως η μεταβίβαση του ακινήτου. Ως εκ τούτου, η αγωγή η οποία καταχωρήθηκε πολύ μεταγενέστερα δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Περαιτέρω, ούτε η ακύρωση της εγγραφής του 1/3 μεριδίου στον εφεσίβλητο/εναγόμενο 2 θα ήταν επωφελής, αφού η συμφωνία δεν είναι δεκτική της εν λόγω πρωταρχικής θεραπείας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, περαιτέρω, ότι ακόμα και σε περίπτωση που γινόταν αποδεκτή η θέση των εφεσειόντων, ότι οι έξι μήνες θα έπρεπε να υπολογιστούν από την 24.2.2005, και πάλι η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης δεν θα ήταν εφικτή, καθότι η αγωγή καταχωρήθηκε στις 21.9.2005, δηλαδή εκτός της περιόδου των έξι μηνών.
Το δόγμα του proprietary estoppel που εισηγήθηκαν οι εφεσείοντες κρίθηκε ότι δεν εφαρμόζεται στην προκείμενη περίπτωση, όπου είναι η επίδικη συμφωνία που διέπει τις σχέσεις των μερών.
Αναφορικά με τη θεραπεία των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η ζημιά αποκρυσταλλώθηκε περί το τέλος Σεπτεμβρίου του 1995 για την οποία οι εφεσείοντες δικαιούνται σε αποζημίωση. Η δε αποζημίωση συνίσταται στη διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς των επιδίκων τεμαχίων και την αξία τους στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της διάρρηξής της, δηλαδή το Σεπτέμβριο του 1995.
Με επτά λόγους έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα προσέγγισε και αποφάσισε το ζήτημα της επιδιωκόμενης θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης. Με το δεύτερο λόγο οι εφεσείοντες επικαλούνται τις πρόνοιες του Ν. 81(Ι)/2011 για να εισηγηθούν πως δικαιούνται σε ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας, εφόσον αυτός εφαρμόζεται σε εκκρεμούσες διαδικασίες (άρθρο 16) και η προθεσμία της αγωγής ορίζεται ως η περίοδος της παραγραφής (άρθρο 6(1)).
Κατά τους εφεσείοντες, εφόσον οι συμβαλλόμενοι, λόγω αντικειμενικών δυσκολιών των πωλητών, εκ συμφώνου τροποποίησαν την πρόνοια για την ημερομηνία μεταβίβασης, ίσχυε η νέα ημερομηνία σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 2(δ). Παραπέμπουν συναφώς στις Θεοδούλου κ.ά. ν. Zakheos Estates Ltd κ.ά. (2008) 1 ΑΑΔ 1260 και Ζακχαίου ν. Καλογήρου (2008) 1 ΑΑΔ 174. Συνεπώς, έπρεπε, κατά τη θέση τους, να θεωρηθεί ότι η 24.2.2005 ήταν η ενωριτέρα ημερομηνία από την οποία αρχίζει η προθεσμία των έξι μηνών. Επικαλούνται δε την παράλειψη έγκαιρης έγερσης της αγωγής στο λάθος του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου, το οποίο παρέλειψε να εγγράψει το εμπράγματο βάρος στο μητρώο εγγραφής έναντι της εγγραφής των επίδικων κτημάτων και επέτρεψε τη μεταβίβαση των κτημάτων στο Χρίστο Ττοφινή.
Οι εφεσίβλητοι 1 και 2 κατ΄ αρχάς επισημαίνουν πως, σε αντίθεση με την εισήγηση των εφεσειόντων, αποτελεί εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν γνώριζε για τη γενόμενη συναλλαγή, γι΄ αυτό δεν μπορούσε να υπόσχεται τη μεταβίβαση, ως είναι ο ισχυρισμός. Ακολούθως, αντιτείνουν πως όταν οι εφεσείοντες κινούσαν την αγωγή δεν γνώριζαν κατά πόσο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο ή όχι πωλητήριο έγγραφο, πέρασαν δε εννέα έτη μετά το θάνατο του ενός των πωλητών, χωρίς τη λήψη οποιουδήποτε μέτρου, παρά το ότι το τίμημα είχε εξοφληθεί προ του θανάτου, το 1995.
Οι ουσιώδεις για την παρούσα υπόθεση πρόνοιες του άρθρου 2 του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, όπως τροποποιήθηκε, προνοούν ως ακολούθως:
«2. Τηρουμένων των διατάξεων που περιέχονται πιο κάτω, κάθε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει διατάγματος Επαρχιακού Δικαστηρίου ή του Ανωτάτου Δικαστηρίου, αν είναι έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο και αν έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή, δηλαδή -
(α) αν είναι γραπτή.
(β) αν ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία αντίγραφο της σύμβασης:
.......
(γ) αν ο αγοραστής έχει καλέσει πριν από την έγερση αγωγής για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση˙
(δ) αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής˙
Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανόμενης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής.
Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου.
Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι, με βάση την επιφύλαξη του άρθρου 2(δ), η περίοδος των έξι μηνών θα πρέπει να υπολογιστεί από το Δεκέμβριο του 1985, ημερομηνία κατά την οποία με βάση τη συμφωνία θα έπρεπε να είχε εξοφληθεί το τίμημα για την αγορά των επίδικων τεμαχίων και να πραγματοποιείτο συγχρόνως η μεταβίβασή τους στους αγοραστές.
Βέβαια, με βάση τα ιδιαίτερα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, οι αγοραστές το Δεκέμβριο του 1985 δεν είχαν ακόμα εξοφλήσει το τίμημα πώλησης. Συνεπώς, δεν θα μπορούσαν να ζητήσουν ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Εν πάση περιπτώσει, ακόμα και σε περίπτωση που η ημερομηνία από την οποίαν άρχεται η προθεσμία των έξι μηνών είναι η 24.2.2005, όπως ισχυρίζονται οι εφεσείοντες, ο χρόνος καταχώρησης δεν εμπίπτει σε αυτή την περίοδο.
Το γεγονός ότι αυτή η καθυστέρηση αποδόθηκε από τους εφεσείοντες στο ότι το ακίνητο είχε στο μεταξύ μεταβιβαστεί στον υιό του πωλητή (εφεσίβλητο 2) δεν μπορεί να επηρεάσει την υπόθεση. Πρόκειται για νομοθετική διάταξη η οποία θέτει αυστηρές προϋποθέσεις για να δικαιούται κάποιος σε ειδική εκτέλεση σύμβασης και δεν μπορεί το Δικαστήριο να προσθέσει άλλους λόγους που θα δικαιολογούσαν την προέκταση της εκεί καθοριζόμενης προθεσμίας. Η εισήγηση που επίσης προέβαλαν οι εφεσείοντες ότι ο χρόνος έγερσης της αγωγής άρχεται από την ημερομηνία της ακύρωσης της μεταβίβασης, με όλο το σεβασμό, δεν μπορεί να ευσταθήσει. Κατ΄ αρχάς, οι εφεσείοντες δεν τήρησαν τις προθεσμίες που τάσσει ο Νόμος και το γεγονός ότι στην εξέλιξη της αγωγής διαπίστωσαν ότι το επίδικο ακίνητο μεταβιβάστηκε διά δωρεάς στον εφεσίβλητο 2, δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις εκείνες που καλύπτονται από το άρθρο 2(2)(δ) του Νόμου.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης, επίσης, δεν μπορεί να επιτύχει. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 29.4.2011 και ισχύει τρεις μήνες μετά τη δημοσίευσή του, δηλαδή από 29.7.2011. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου εκδόθηκε στις 21.4.2011. Συνεπώς, οι πρόνοιες της εν λόγω νομοθεσίας δεν μπορούν να έχουν εφαρμογή στην παρούσα.
Με τον τρίτο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες προβάλλουν ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν απέδωσε την επιδιωκόμενη θεραπεία της ακύρωσης της μεταβίβασης του επίδικου μεριδίου επ΄ ονόματι του εφεσίβλητου 2. Δεν δόθηκε αντάλλαγμα από τον εφεσίβλητο 2 για τα κτήματα, ούτε αυτά είναι επιβαρυμένα, ώστε να επηρεάζεται οποιοσδήποτε καλόπιστος τρίτος. Συνεπώς, κατά τους εφεσείοντες, η ακύρωση της μεταβίβασης μπορεί να γίνει, οπότε θα επιβαρυνθούν τα κτήματα με το εμπράγματο βάρος και η προθεσμία έγερσης της αγωγής θεωρείται ότι αρχίζει από την ημερομηνία της αγωγής. Διαφορετικά η ευθύνη για τη μη εκτέλεση θα βαρύνει το Κτηματολόγιο, το οποίο θα υποχρεούται να αποζημιώσει τους εφεσείοντες με αποζημιώσεις κατά την ημερομηνία της δίκης.
Κατ΄ αρχάς σημειώνουμε ότι η αρχική συμφωνία τροποποιήθηκε ως προς το χρόνο αποπληρωμής του τιμήματος μόνο με τους εναγόμενους 1 και πως ουδέποτε καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο η τροποποιημένη συμφωνία. Περαιτέρω, είναι ο εναγόμενος 1 που κίνησε την αγωγή όταν οι εφεσείοντες καθυστερούσαν να αποπληρώσουν το τίμημα πώλησης. Δεν προέβη, όμως, σε τερματισμό της συμφωνίας και όταν τελικά οι εφεσείοντες εξόφλησαν το υπόλοιπο οφειλόμενο, οι πωλητές παρέλειψαν να τους μεταβιβάσουν το ακίνητο. Ο εναγόμενος 1 δέχθηκε απόφαση στην αγωγή για ειδική εκτέλεση, συνεπώς, δεν θα μας απασχολήσει περαιτέρω το θέμα σε συνάρτηση με αυτόν το διάδικο. Ο Παναγιώτης Ττοφινής από την άλλη, ουδέποτε διεκδίκησε δικαστικά αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης, ούτε προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας. Θεωρούμε, λοιπόν, ότι ο χρόνος αποπληρωμής έχει παραταθεί ως αποτέλεσμα της συμπεριφοράς των μερών, με αποτέλεσμα ο χρόνος από τον οποίο αρχίζει να υπολογίζεται η περίοδος των έξι μηνών να μετατίθεται στην ημερομηνία που καταβλήθηκε το τίμημα πώλησης. Βέβαια, στην παρούσα περίπτωση το ζήτημα καθίσταται θεωρητικό, γιατί ακόμα και να γίνει αποδεκτή η θέση των εφεσειόντων ότι ο χρόνος που προνοείται από το νόμο αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που ζητήθηκε από τους πωλητές να μεταβούν στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσουν το ακίνητο, η ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής έλαβε χώρα εκτός της προθεσμίας που θέτει ο Νόμος.
Με βάση τα αποδεκτά γεγονότα της υπόθεσης η μεταβίβαση του επίδικου μεριδίου του ακινήτου έγινε στον εφεσίβλητο 2, δυνάμει δωρεάς, ενώ το ακίνητο εβαρύνετο με εμπράγματο βάρος, λόγω σφάλματος του Κτηματολογίου. Οι εφεσείοντες είχαν εξοφλήσει το τίμημα πώλησης και ο Παναγιώτης Ττοφινής, καθώς και ο ιδιοκτήτης των δύο τρίτων του ακινήτου, είχαν δώσει ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο στο δικηγόρο των εφεσειόντων κ. Στέλιο Δρυμιώτη να προχωρήσει με τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα των αγοραστών. Παρά ταύτα, ο Παναγιώτης Ττοφινής, χωρίς να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας ή να επιζητήσει την απόσυρση του εμπράγματου βάρους, προχώρησε στη μεταβίβαση του μεριδίου του στον υιό του. Με αυτά τα δεδομένα, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η μεταβίβαση δεν έγινε νόμιμα. Έχοντας δε υπόψη ότι η μεταβίβαση έγινε δια δωρεάς και το κτήμα εξακολουθεί να βρίσκεται εγγεγραμμένο στο όνομα του εφεσίβλητου 2, ως θέμα δημόσιας πολιτικής, η μεταβίβαση θα πρέπει να ακυρωθεί.
Ως εκ των ανωτέρω, ο τρίτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η απόρριψη της αγωγής εναντίον του εφεσίβλητου 3, λόγω του ότι η αμέλειά του δεν είχε ζημιογόνα αποτελέσματα, είναι εσφαλμένη. Αντιθέτως, κατά τους εφεσείοντες, η αμέλεια του εφεσίβλητου 3 κατέστησε τον Παναγιώτη Ττοφινή ανίκανο να εκτελέσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις εν αγνοία των εφεσειόντων, άλλαξε τα δεδομένα σε σχέση με τη δυνατότητα επιδίωξης της θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης, και κατ΄ επέκταση, της τήρησης της προθεσμίας των έξι μηνών. Η μόνη θεραπεία, κατά την εισήγηση, θα ήταν η απόδοση αποζημιώσεων με βάση την αξία του ακινήτου κατά την ημέρα της δίκης.
Ο εφεσίβλητος 3 παρατηρεί πως το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τους ισχυρισμούς των εφεσειόντων για αμέλεια εκ μέρους του εφεσίβλητου 3, ενόψει της διαπίστωσης της αδυναμίας της ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης και, συνεπώς, αν οι σχετικοί λόγοι έφεσης ως προς την παραγραφή του δικαιώματος για ειδική εκτέλεση πετύχουν, τότε θα τίθεται θέμα εξέτασης του βαθμού αμέλειας και της ζημιάς που ενδεχόμενα οι εφεσείοντες υπέστησαν λόγω της αμέλειας αυτής. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσίβλητου 3 δέχεται πως η ενέργεια του Κτηματολογίου να παραβλέψει το πωλητήριο έγγραφο συνιστά παράλειψη εκτέλεσης οφειλόμενης ενέργειας. Όμως, τονίζει, πως δεν αποδείχθηκε η σύνδεση της παράλειψης αυτής με οποιαδήποτε ζημιά που υπέστησαν οι εφεσείοντες, αφού το πωλητήριο έγγραφο δεν κατέστη δεκτικό ειδικής εκτέλεσης, ενόψει του ότι η μεταβίβαση μπορούσε να γίνει δυνάμει του πληρεξουσίου που βρισκόταν σε ισχύ από τον Απρίλιο του 1987 μέχρι το Σεπτέμβριο του 1995.
Ο λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
Οι εφεσείοντες δεν είχαν δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης όταν καταχώρησαν την αγωγή. Έχοντας δε υπόψη ότι ο τρίτος λόγος έφεσης έγινε αποδεκτός και θα διαταχθεί η ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου, δεν καταδεικνύεται ύπαρξη ζημιάς που υπέστησαν οι εφεσείοντες συνεπεία της αμελούς ενέργειας του εφεσίβλητου 3.
Με τον πέμπτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε τα ζητήματα του χρόνου παράβασης της συμφωνίας και των αποζημιώσεων. Όφειλε, κατά την εισήγηση, να αποκαταστήσει τη νομιμότητα και μετά να κρίνει με βάση τα νόμιμα δεδομένα, αντί να κρίνει τα γεγονότα αρχίζοντας από την ημέρα της δίκης. Περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέβλεψε ότι η «διάρρηξη» της συμφωνίας δεν κοινοποιήθηκε στους εφεσείοντες οι οποίοι, λόγω της μη κοινοποίησης, δεν είχαν δυνατότητα επιλογής μεταξύ εμμονής στην εκτέλεση και αποδοχής της διάρρηξης και διεκδίκησης αποζημιώσεων.
Από την άλλη, οι εφεσίβλητοι 1 και 2 παρατηρούν πως οι εφεσείοντες δεν αμφισβητούν το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο Χρίστος Ττοφινής δεν γνώριζε για την ύπαρξη της επίδικης συμφωνίας. Περαιτέρω, πως ο διευθυντής των εφεσειόντων αντεξεταζόμενος παραδέχθηκε ότι γνώριζε από ενωρίς το θάνατο του Παναγιώτη Ττοφινή και πότε αυτός επεσυνέβη και δεν έλαβε οποιοδήποτε μέτρο για δέκα χρόνια.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η μεταβίβαση του πωληθέντος ακινήτου στον υιό του πωλητή επέφερε τον οριστικό τερματισμό της συμφωνίας και υπολόγισε τις αποζημιώσεις που δικαιούνται οι εφεσείοντες το χρόνο εκείνο, δηλαδή το Σεπτέμβριο του 1995. Παραθέτουμε αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση:
«Η εξέλιξη αυτή προφανώς δεν ήταν σε γνώση των εναγόντων. Όμως αποτελούσε συμπεριφορά, προερχόμενη από τον πωλητή Παναγιώτη Ττοφινή, η οποία συνιστούσε μονομερή πράξη αποκήρυξης της συμφωνίας και επέφερε, μάλιστα κατά τρόπο μη αναστρέψιμο, τον τερματισμό της, στην έκταση βέβαια που τον αφορούσε. Συγκεκριμένα, ο Παναγιώτης Ττοφινή με την πιο πάνω ενέργεια του είχε εκ των πραγμάτων καταστήσει εαυτόν ανίκανον να εκπληρώσει τη συμβατική του υποχρέωση για μεταβίβαση του 1/3 μεριδίου του στα επίδικα τεμάχια στους ενάγοντες. Και αυτό συνέβηκε το Σεπτέμβριο του 1995.
Σε σχέση με τη συγκεκριμένη αυτή πτυχή επισημαίνονται και τα ακόλουθα: Ότι μια τέτοια πράξη του πωλητή, ήτοι αποξένωση πωληθέντος ακινήτου σε τρίτο, επιφέρει τον οριστικό τερματισμό της πωλητήριας συμφωνίας διαπιστώνεται στην υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867, στις σελίδες 876 έως 877 στο ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Πική Δ., όπως ήταν τότε. Είχε παρατηρήσει τα εξής:
«Η παράλειψη του εφεσείοντα να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, συναρτάται άμεσα με τη διάθεση, στο ενδιάμεσο, του διαμερίσματος σε τρίτους και την αδυναμία του να το μεταβιβάσει. Αυτή τούτη η πώληση του διαμερίσματος σε τρίτους και η παρεμβολή εμπράγματου βάρους, που καθιστούσε αδύνατη τη μεταβίβαση του διαμερίσματος, θα μπορούσε, ενδεχομένως, να υποστηριχθεί ότι δικαιολογούσε τον τερματισμό της συμφωνίας. Οι πράξεις του εφεσείοντα ήταν ασυμβίβαστες με τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έτειναν να πλήξουν το θεμέλιο της σύμβασης.»
Παρόμοια παρατήρηση είχε γίνει και στην υπόθεση Alfred C. Toepher International v. Itex Itagrani Exports (1993) 1 Lloyd's Rep. 360 στη σελίδα 362. Έχει ως εξής:
«The fact that that party has entered into inconsistent obligations does not in itself necessarily establish such inability, unless those obligations are of such a nature or have such an effect that it can truly be said that the party in question has put it out of his power to perform his obligations.»
Επομένως, στην προκειμένη περίπτωση επεσυνέβη κατά το μήνα Σεπτέμβριο του 1995 μια τέτοια μη αναστρέψιμη πράξη παραβίασης της επίδικης συμφωνίας. Και συγκεκριμένα στις 8.9.1995 ημερομηνία κατά την οποία είχαν υποβληθεί οι δηλώσεις μεταβίβασης, δυνάμει των οποίων επιτεύχθηκε στις 28.9.1995 η εγγραφή του 1/3 μεριδίου του Παναγιώτη Ττοφινή στα επίδικα τεμάχια στον εναγόμενο 2 προσωπικά. ............
Το θέμα που εγείρεται προς εξέταση μετά τη διαπίστωση, ανωτέρω, της θεμελιακής διάρρηξης της συμφωνίας από τον Παναγιώτη Ττοφινή, είναι αυτό των αποζημιώσεων. Γενικά ειδωμένο το θέμα, έχει νομολογιακά αναγνωριστεί ότι στην περίπτωση που ο πωλητής ακίνητης ιδιοκτησίας είτε με λόγια είτε με πράξεις οριστικά αποκηρύσσει μια συμφωνία πώλησης, η οποία για οποιοδήποτε λόγο δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, τότε θεωρείται πως αυτή έχει τερματιστεί. Σε τέτοια περίπτωση ο αγοραστής δικαιούται σε αποζημιώσεις νοουμένου ότι η θεραπεία αυτή αποτελεί διαζευκτική επιδίωξη του· η άλλη θεραπεία θα ήταν αυτή για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας η οποία είναι πλέον ανέφικτη (βλέπε, μεταξύ άλλων, Saab v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Καλησπέρας ν. Δρυάδη (1998) 1(B) A.A.Δ. 867 και Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 1026). Στην τελευταία υπόθεση οι αρχές δικαίου οι οποίες διέπουν το θέμα των αποζημιώσεων έχουν συνοψιστεί από τον Πική Δ., όπως ήταν τότε, στη σελίδα 1037, ως εξής:
«Η βασική αρχή δικαίου που διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων είναι εκείνη της αποκατάστασης η οποία επιβάλλει την αποκατάσταση του αθώου μέρους στη θέση την οποία θα απελάμβανε εάν δεν επεσυνέβαινε η διάρρηξη της συμφωνίας. Ο καθορισμός της αποζημίωσης κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας αποτελεί τον κανόνα εφόσον οριστικοποιείται η σχέση των μερών και η ζημιά του ενάγοντος αποκρυσταλλώνεται δηλαδή υφίστανται όλα τα στοιχεία για τον καθορισμό της. Όταν όμως συντρέχουν βάσιμοι λόγοι, οι οποίοι δικαιολογούν την προσδοκία ότι η σύμβαση θα εκτελεσθεί σε μεταγενέστερο χρόνο και η σημειωθείσα διάρρηξη δεν υποδηλώνει οριστική αποκήρυξη της συμφωνίας από τον εναγόμενο, ο χρόνος καθορισμού της αποζημίωσης μπορεί να μετατοπισθεί σε μεταγενέστερο στάδιο, σε χρόνο κατά τον οποίο οριστικοποιείται η πρόθεση του συμβαλλόμενου για διάρρηξη της συμφωνίας.»
Δεν διακρίνουμε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η ενέργεια του Π. Ττοφινή να μεταβιβάσει το ακίνητο στον υιό του ήταν ασυμβίβαστη με τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έπληξε ουσιαστικά το θεμέλιο της σύμβασης. Αυτή η ενέργεια, έστω και αν δεν ήταν γνωστή στους εφεσείοντες, επέφερε οριστικά την αποκήρυξη της συμφωνίας και ορθά καθορίστηκε ως η ημερομηνία κατά την οποία θα έπρεπε να καθοριστούν οι αποζημιώσεις.
Με τον έκτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες εισηγούνται πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολείται με το ζήτημα του δόλου και ιδίως με το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος 2 δεν τους πληροφόρησε για τη μεταβίβαση ακόμα και μετά τις επιστολές των εφεσειόντων το 2004 και 2005.
Θεωρούμε ότι ούτε αυτός ο λόγος έφεσης ευσταθεί. Δεν υπάρχει μαρτυρία ότι ο εφεσίβλητος 2 γνώριζε για το πωλητήριο έγγραφο πριν τη μεταβίβαση, έτσι ώστε να τίθεται θέμα εξέτασης δόλου εκ μέρους του κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου. Οποιαδήποτε μεταγενέστερη συμπεριφορά δεν μπορεί να συνιστά δόλο ή να δικαιολογεί εύρημα δόλου σε προηγούμενο χρόνο.
Δεν απαιτείται η εξέταση του έβδομου λόγου έφεσης ενόψει της κατάληξής μας αναφορικά με τον τρίτο λόγο έφεσης.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Η πρωτόδικη απόφαση τροποποιείται με την προσθήκη διατάγματος ακύρωσης της εγγραφής του ενός τρίτου μεριδίου του επίδικου κτήματος επ΄ ονόματι του εφεσίβλητου 2. Λόγω της μερικής επιτυχίας της έφεσης, επιδικάζονται έξοδα €1.000, πλέον ΦΠΑ, υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον του εφεσίβλητου 2.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.
ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
/ΧΤΘ