|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2017:A152
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 185/2011)
2 Μαΐου 2017
[M. NΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ. 29.6.2015
1. ΔΗΜΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ
2. ΔΗΜΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΑ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ
ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ/ΕΦΕΣΕΙΟΝΤΩΝ
- και -
GALATEX TOURIST ENTERPRISES LTD
ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ/ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 186/2011)
ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ. 29.6.2015
1. ΔΗΜΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ
2. ΔΗΜΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΑ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ
ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ/ΕΦΕΣΕΙΟΝΤΩΝ
- και -
GALATEX TOURIST ENTERPRISES LTD
ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ/ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ
Χρ. Χριστοφόρου, για Εφεσείοντες
Ο. Λάμπρου, (κα), για Εφεσίβλητους
_ _ _ _ _ _
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Παρπαρίνο, Δ.
--------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.: Με τις πιο πάνω εφέσεις προσβάλλονται ως εσφαλμένες δύο πρωτόδικες αποφάσεις ημερ. 24.3.11 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθησαν στα πλαίσια των αγωγών αρ. 5613/04 και 4636/05.
Αμφότερες οι αγωγές καταχωρίστηκαν από την Εφεσίβλητη/Ενάγουσα εταιρεία εναντίον αμφοτέρων των Εφεσειόντων/Εναγομένων οι οποίοι, με τη σειρά τους, κατεχώρισαν ανταξίωση εναντίον της Εφεσίβλητης/Ενάγουσας.
Το ιστορικό της διαφοράς, όπως προκύπτει από την πρωτόδικη απόφαση ως παραδεκτό, είναι ότι η Εφεσίβλητη ανέπτυξε στο τεμάχιο αρ. 250, το οποίο ευρίσκεται στον Ποταμό Γερμασόγειας, κτιριακό συγκρότημα γνωστό ως "Galatex Beach Center". Μεταξύ των μονάδων του συγκροτήματος είναι και τα καταστήματα με διακριτικούς αριθμούς 79 και 80Α. Στις 8.3.1996, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, η Εφεσίβλητη πώλησε στους Εφεσείοντες τα δύο ως άνω καταστήματα για το συμφωνηθέν ποσό των Λ.Κ. 240.000 το οποίο ήταν πληρωτέο ως ακολούθως:
(α) ποσό ΛΚ 58.774,00 που κατεβλήθη δυνάμει της ακυρωθείσας Δεύτερης Συμφωνίας Πώλησης ημερ. 8.8.1994 θα λογισθεί ότι έχει πληρωθεί έναντι του τιμήματος Πωλήσεως με την προσυπογραφή της Επίδικης Συμφωνίας Πώλησης.
(β) ποσό ΛΚ 12.000,00 με την υπογραφή της Επίδικης Συμφωνίας Πώλησης.
(γ) ποσό ΛΚ 3.364,00 στις 31.3.1996.
(δ) ποσό ΛΚ 3.364,00 στις 30.4.1996
(ε) ποσό ΛΚ 3.364,00 στις 31.5.1996
(ζ) ποσό ΛΚ 3.364,00 στις 30.6.1996
(η) ποσό ΛΚ 3.364,00 στις 31.7.1996
(θ) ποσό ΛΚ 3.360,00 στις 31.8.1996
(ι) ποσό ΛΚ 149.046,00 θα καταβληθεί σε 123 μηνιαίες δόσεις εκ Λ.Κ.2,229.00 η καθεμιά, της πρώτης δόσης πληρωτέας στις 30.7.1996 και κάθε επόμενης την τελευταία μέρα κάθε μήνα που ακολουθεί.
Επίσης είναι παραδεκτό ότι οι Εφεσείοντες πλήρωσαν το ποσό των Λ.Κ.170.600,38 μέχρι την 10.9.2004.
Με την αγωγή αρ. 4636/05 η Εφεσίβλητη αξίωνε, μεταξύ άλλων, αναγνωριστική απόφαση ότι η συμφωνία πώλησης των καταστημάτων έχει νόμιμα τερματιστεί με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 2.8.2005 λόγω παράλειψης πληρωμής οφειλομένων δόσεων υπό των Εφεσειόντων ανερχομένων μέχρι 27.7.2005 σε Λ.Κ.263.074,01.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η Εφεσίβλητη απέσυρε την αξίωση της στην αγωγή 5613/04 στις 17.1.2006 και με τον τρόπο αυτό παρέμεινε για εκδίκαση η αξίωση της Εφεσίβλητης στην αγωγή 4636/05 και οι Ανταπαιτήσεις των Εφεσειόντων σε αμφότερες τις αγωγές. Συνεφωνήθη δε μεταξύ των διαδίκων και με έγκριση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου, η εκδίκαση της αγωγής αρ. 4636/05 και συνεκδίκαση των δύο Ανταπαιτήσεων στις δύο αγωγές.
Μετά από ακροαματική διαδικασία το Πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στην αγωγή 4636/05 υπέρ της Εφεσίβλητης/Ενάγουσας ως ακολούθως:
(Α) Για ποσό €450.129,52
(Β) Τόκο προς 9% επί του άνω ποσού από 2.8.2005 μέχρι πλήρως και τελείας εξόφλησης.
(Γ) €1.720 μηνιαίως ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και/ή ενδιάμεσα κέρδη από 2.8.2005 μέχρι παράδοσης των καταστημάτων.
(Δ) Διάταγμα που επιτρέπει την επαναπώληση των καταστημάτων με δημόσιο πλειστηριασμό ή με ιδιωτική συμφωνία και όπως τα έσοδα από την πώληση αυτή διατεθούν έναντι και/ή για εξόφληση της απαίτησης της Ενάγουσας/Εφεσίβλητης και τυχόν υπόλοιπο διατεθεί στους Εφεσείοντες.
(Ε) Διάταγμα ελεύθερης κατοχής των καταστημάτων.
(Ζ) Διάταγμα με το οποίο να εμποδίζονται οι Εφεσείοντες/Εναγόμενοι να επεμβαίνουν στα καταστήματα.
(Η) Διάταγμα όπως οι Εφεσείοντες/Εναγόμενοι απομακρύνουν από τα καταστήματα οιαδήποτε περιουσιακά τους στοιχεία και να επαναφέρουν τα καταστήματα όπως και το χώρο πέριξ αυτών στην κατάσταση που αυτά ευρίσκοντο κατά το χρόνο συνομολόγησης της συμφωνίας εντός 21 ημερών από την επίδοση του Διατάγματος.
(Θ) Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία που έγινε στις 8.3.1996 μεταξύ των Εναγόντων και των Εναγομένων για την πώληση από τους Ενάγοντες στους Εναγόμενους των καταστημάτων με αρ. 79 και 80Α στο κτιριακό συγκρότημα "Galatex Beach Center" στο τεμάχιο γης ιδιοκτησίας των Εναγόντων με αρ. 250, Φ/Σχ. LIV/52, στον Ποταμό Γερμασόγειας που καλύπτεται από το πιστοποιητικό εγγραφής αρ. 23143 για τα οποία εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας με αρ. εγγραφής 30626, Φ/Σχ. 54/52, με αρ. τεμαχίου 1246, αρ. θύρας 79, κατάστημα αρ. 131 στο ισόγειο με μεσοπάτωμα αρ. 82 (που θα αναφέρονται στο εξής ως «η Συμφωνία Πώλησης», «τα Καταστήματα» και «το Κτήμα των Εναγόντων» αντίστοιχα) έχει νόμιμα τερματιστεί και/ή ακυρωθεί στις 2.8.2005 από τους Ενάγοντες λόγω παράβασης των όρων της Συμφωνίας Πώλησης από τους Εναγόμενους.
Πλέον έξοδα και τόκο.
Παράλληλα, απέρριψε την Ανταξίωση της Εφεσίβλητης με την οποία αξίωνε το ποσό των Λ.Κ.227.000 ως απώλειες και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή μείωση της αξίας των καταστημάτων. Η απόφαση απόρριψης αυτής της ανταπαίτησης δεν εφεσιβλήθη.
Η ανταξίωση των Εφεσειόντων στην αγωγή 5613/2004 αφορούσε:
«(Α) Διάταγμα Δικαστηρίου για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας των διαδίκων ημερ. 08/03/1996 που να εξαναγκάζει και/ή υποχρεώνει τους Ενάγοντες όπως προβούν εις την έκδοση δύο ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας ως μεταξύ των συμφωνία και μεταβίβαση και εγγραφή επ' ονόματι των Εναγομένων με την ταυτόχρονη καταβολή του ποσού των Λ.Κ. 76.736,93.-
(Β) Έξοδα Ανταπαίτησης.»
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η Ανταπαίτηση δεν αποδείχτηκε και ως αποτέλεσμα την απέρριψε με έξοδα, με ξεχωριστή απόφαση του ημερ. 24.3.2011.
Οι Εφεσείοντες στην Έφεση αρ. 185/11 προσβάλλουν με οκτώ λόγους έφεσης την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη. Ειδικώτερα με τον πρώτο και δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αυθαίρετα και/ή αναιτιολόγητα έκρινε ότι η επίδικη συμφωνία προέβλεπε ανατοκισμό και/ή ότι το ποσό της απόφασης ως οφειλόμενο μέχρι 2.8.2005 ήταν €450.129,52 εντόκως προς 9%. Με τον τρίτο λόγο πλήττεται η αποδοχή της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 Βάσου Λαζαρίδη, η οποία αφορά τις καταστάσεις λογαριασμού, Τεκμήρια 6-8, που ετοίμασε σύμφωνα με τις πρόνοιες της συμφωνίας 8.3.1996, Τεκμήριο 5. Με τον τέταρτο λόγο Έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένη η αξιολόγηση της μαρτυρίας των Μ.Υ.1 Ιωάννη Ιωάννου εις την αγωγή 4636/05 και Αντώνη Αναστάση, μάρτυρα τους για εξ΄ Ανταπαιτήσεως Ενάγοντες εις την ως άνω αγωγή, τους οποίους έκρινε ως αναξιόπιστους. Με τον πέμπτο λόγο Έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένο το εύρημα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία πωλήσεως, Τεκμήριο 5 νόμιμα τερματίστηκε με την επιστολή τερματισμού ημερ. 2.8.2005. Ο έκτος λόγος εισηγείται ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο με λανθασμένη θεώρηση της ενώπιον του μαρτυρίας εξέδωσε αποφάσεις και Διατάγματα τα οποία προκαλούν σύγχυση ως προς τα δικαιώματα και υποχρεώσεις των διαδίκων καθώς προχώρησε και σε έκδοση απόφασης η οποία δεν προβλέπεται από την μεταξύ των διαδίκων συμφωνία. Με τον έβδομο λόγο παραπονούνται ότι η Πρωτόδικος Δικαστής (Πρόεδρος) κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρενέβαινε αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα προς τους μάρτυρες. Τέλος, με τον όγδοο λόγο γίνεται εισήγηση ότι η αγωγή θα έπρεπε να απορριφθεί εάν το Πρωτόδικο Δικαστήριο εξέταζε ορθά τη μαρτυρία της Εφεσίβλητης και ειδικώτερα του Μ.Ε.1.
Με την Έφεση αρ. 186/11 οι τέσσερις (4) εναπομείναντες λόγοι Έφεσης έχουν ως ακολούθως:
«2ος Λόγος Έφεσης
Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα προέβηκε σε εύρημα ότι η συμφωνία των διαδίκων για συνεκδίκαση των δύο ανταπαιτήσεων με την αγωγή 5613/04 θα ακολουθούσε την πορεία της αγωγής 4636/05 καθότι αυτό που συμφωνήθηκε ήταν η συνεκδίκαση των δύο ανταπαιτήσεων πλην όμως θα άρχιζε η ακροαματική διαδικασία με την παρουσίαση μαρτύρων δια την αγωγή 4636/05 και το αποτέλεσμα της δεν θα ήταν δεσμευτικό για την ανταπαίτηση στην αγωγή 5613/04 αλλά θα ακολουθούσε η εκδίκαση των δύο Ανταπαιτήσεων μαζί.
3ος Λόγος Έφεσης
Το Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα προέβηκε σε εύρημα ότι οι δύο λογιστές των Εναγομένων κατέληξαν σε διαφορετικά ποσά για τον ουσιώδη χρόνο και ως προς την ορθή καταβολή της μηνιαίας δόσης.
4ος Λόγος Έφεσης
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αυθαίρετα κατέληξε σε εύρημα ότι ο Αντώνης Αναστάσης διά την ετοιμασία του Τεκμηρίου 14 είχε και/ή βασίστηκε σε ελλιπή στοιχεία.
5ος Λόγος Έφεσης
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα αναφέρει εις την απόφαση του ότι ο Εναγόμενος 2 με την μαρτυρία του παραδέχθηκε ότι δεν ήταν συνεπής στην πληρωμή των δόσεων του καθότι αυτό το εύρημα του δικαστηρίου έρχεται σε αντίθεση με τα όσα ο μάρτυρας ανέφερε ενώπιον του Δικαστηρίου.»
Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι τόσο με τις γραπτές αγορεύσεις τους όσο και ενώπιον μας προφορικά υποστήριξαν, αναλόγως ποιο διάδικο εκπροσωπούσαν, την απόφαση ως εσφαλμένη και αντίθετα ως ορθή.
Οι διάδικοι κατεχώρισαν στις 10.1.2017 γραπτή συμφωνία τους με την οποία συμφωνούν, μεταξύ άλλων, να πληρώσουν το ποσό το οποίο το Εφετείο θα κρίνει ότι οφείλεται στην Εφεσίβλητη από τους Εφεσείοντες εντός ενός μηνός από την έκδοση της απόφασης.
Εξετάσαμε με πολύ προσοχή όλα όσα τέθησαν ενώπιον μας σε συνάρτηση με τις εισηγήσεις και θέσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων.
ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 185/11
Θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε τους λόγους Έφεσης αρ. 1-6 και 8 καθότι κρίνουμε ότι είναι αλληλένδετοι και αφορούν τη συμφωνία πώλησης που συνήφθη μεταξύ των διαδίκων στις 8.3.1996, με βάση την οποία το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ουσιαστικά όλη τη διαφορά.
Πολύ ορθά, το Πρωτόδικο Δικαστήριο έθεσε στην απόφαση του ότι το πλαίσιο που ρυθμίζει τις σχέσεις των διαδίκων ήταν οι τρεις συμφωνίες που συνήψαν την ίδια ημέρα στις 8.3.1996, με τίτλο Συμφωνία Διευθέτησης, Τεκμήριο 3, Συμφωνία Ακύρωσης Πώλησης Ακινήτου, Τεκμήριο 4, και Πωλητήριο Έγγραφο, Τεκμήριο 5. Πολύ ορθά, επίσης, παρατηρεί στη σελ. 5 της απόφασης του ότι η Συμφωνία Πώλησης, Τεκμήριο 5, δεν μπορεί να αντικριστεί απομονωμένα αλλά πάντοτε σε συσχετισμό με τις άλλες δύο. Απ' εκεί και πέρα όμως η διεργασία και η κατάληξη του, όπως θα φανεί πιο κάτω, είναι τρωτή και λανθασμένη.
Η «Συμφωνία Διευθέτησης», Τεκμήριο 3, προνοούσε, μεταξύ άλλων, ότι η μεταξύ των μερών και του αρχικού συναγοραστή κ. Καραπέτ Ζαχαριάν, Συμφωνία Πώλησης ημερ. 8.8.1994, η οποία τερματίστηκε από την Εφεσίβλητη, θα αναβίωνε και η σχετική καταχωρηθείσα υπ΄ αυτής αγωγή με αρ. 7774/95 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, θα αποσύρετο.
Με την Συμφωνία Ακύρωσης Πώλησης Ακινήτου, Τεκμήριο 4, όλοι οι πιο πάνω συμφώνησαν, μεταξύ άλλων, όπως:
(α) την απαλλαγή του συναγοραστή κ. Καραπέτ Ζαχαριάν από τις υποχρεώσεις του οι οποίες προέκυπταν από το αρχικό πωλητήριο έγγραφο ημερ. 8.8.1994.
(β) την υπογραφή νέας συμφωνίας Πώλησης μεταξύ της Εφεσίβλητης ως Πωλήτριας και των Εφεσειόντων ως Αγοραστών των δύο καταστημάτων με τους ίδιους όρους ως και η Πρώτη Συμφωνία Πώλησης (ημερ. 8.8.1994) εκτός από το τίμημα πώλησης, το οποίο συνεφωνήθη σε Λ.Κ.240.000. Επίσης συνεφωνήθησαν και οι ακόλουθοι όροι αναφορικά με το τίμημα πληρωμής και τρόπο πληρωμής του:
«3.2. Το τίμημα της πώλησης των Καταστημάτων θα είναι Λ.Κ.240.000,00 και το ποσό των Λ.Κ. 58.774,00 που κατεβλήθη δυνάμει της Πρώτης Συμφωνίας Πώλησης, η οποία έχει ακυρωθεί, θα λογισθεί ότι έχει πληρωθεί έναντι του τιμήματος της πώλησης των Καταστημάτων δυνάμει της νέας Συμφωνίας Πώλησης.
3.3. Το υπόλοιπο του τιμήματος της πώλησης, που παραμένει οφειλόμενο και πληρωτέο στην GALATEX και που ανέρχεται στο ποσό των ΛΚ 181.226,00 με τόκους προς 9% το χρόνο που θα συνυπολογισθούν κατά τον ίδιο ακριβώς τρόπο ως και στην περίπτωση της Πρώτης Συμφωνίας Πώλησης, θα καταβληθεί από τους Αδελφούς ΚΥΡΙΑΚΟΥ στην GALATEX κατά τον τρόπο που προνοείται παρακάτω:
3.3.1 Λ.Κ. 12.000,00 με την προσυπογραφή της νέας Συμφωνίας Πώλησης.
3.3.2 ΛΚ 3.364,00 πριν ή κατά τις 31.3.1996
3.3.3 ΛΚ 3.364,00 πριν ή κατά τις 30.4.1996
3.3.4 ΛΚ 3.364,00 πριν ή κατά τις 31.5.1996
3.3.5 ΛΚ 3.364,00 πριν ή κατά τις 30.6.1996
3.3.6 ΛΚ 3.364,00 πριν ή κατά τις 31.7.1996
3.3.2 ΛΚ 3.360,00 πριν ή κατά τις 31.8.1996
3.3.8 Το παραμένον υπόλοιπο, θα καταβληθεί σε 123 μηνιαίες δόσεις ΛΚ 2.229,00 η καθεμιά, της πρώτης δόσης πληρωτέας στις 30.9.1996 και κάθε επόμενης την τελευταία μέρα κάθε μήνα που ακολουθεί.»
(γ) την ακύρωση και τερματισμό απόλυτα και χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη της Πρώτης Συμφωνίας Πώλησης η οποία δεν θα είχε πλέον οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα.
Τέλος, η Συμφωνία Πώλησης της ίδιας ημερομηνίας, ήτοι 8.3.1996, Τεκμήριο 5, που συνομολογήθη μεταξύ των διαδίκων, προέβλεπε ως τίμημα πώλησης των δύο καταστημάτων το ποσό των Λ.Κ.240.000. Το ποσό αυτό συνεφωνήθη όπως εξοφληθεί ως ακολούθως:
«1Α(α) Ποσό Λ.Κ. 58.774,00 (Λιρών Κύπρου πενήντα οκτώ χιλιάδων επτακοσίων εβδομήντα τεσσάρων) που πληρώθηκε από τους πιο πάνω κατονομαζόμενους Αγοραστές στον Πωλητή δυνάμει του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 8ης Αυγούστου 1994, που έχει ακυρωθεί, θα λογισθεί ότι έχει πληρωθεί έναντι του τιμήματος της πώλησης, με την προσυπογραφή της παρούσας συμφωνίας.
(β) Ποσό Λ.Κ. 12.000,00 (Λιρών Κύπρου δώδεκα χιλιάδων) με την προσυπογραφή της παρούσας Συμφωνίας.
(γ) Ποσό Λ.Κ. 3.364,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα τεσσάρων) πριν ή κατά τις 31/3/1996.
(δ) Ποσό Λ.Κ. 3.364,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα τεσσάρων) πριν ή κατά τις 30/4/1996.
(ε) Ποσό Λ.Κ. 3.364,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα τεσσάρων) πριν ή κατά τις 31/5/1996.
(ζ) Ποσό Λ.Κ. 3.364,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα τεσσάρων) πριν ή κατά τις 30/6/1996.
(η) Ποσό Λ.Κ. 3.364,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα τεσσάρων) πριν ή κατά τις 31/7/1996.
(θ) Ποσό Λ.Κ. 3.360,00 (Λιρών Κύπρου τριών χιλιάδων τριακοσίων εξήντα) πριν ή κατά τις 31/8/1996.
(ι) Ποσό Λ.Κ. 149.046,00 θα καταβληθεί σε 123 μηνιαίες δόσεις εκ Λ.Κ. 2.229,00 η καθεμιά, της πρώτης δόσης πληρωτέας στις 30/9/1996 και κάθε επόμενης την τελευταία μέρα κάθε μήνα που ακολουθεί.
Β. (α) Νοείτε ότι όλες οι πιο πάνω δόσεις και πληρωμές περιλαμβάνουν τόκους προς 9% στο εκάστοτε υπόλοιπο από τις 8/8/1994.
(β) Νοείται περαιτέρω ότι θα χρεώνεται τόκος 9% επί των καθυστερημένων δόσεων.
Εάν ο αγοραστής παραλείψει να πληρώσει οιονδήποτε ποσόν πληρωτέον ως ανωτέρω και/ή άλλως πως βάσει της παρούσης συμφωνίας, με περίοδο χάρης εκ 21 ημερών, τότε ολόκληρον το υπόλοιπον του λογαριασμού του οφειλόμενου υπό του αγοραστού θα καταστή αμέσως πληρωτέον και απαιτητόν και ο πωλητής δικαιούται κατά την απόλυτον κρίσιν του να ακυρώση την παρούσαν συμφωνίαν και να επαναπωλήσει το ρηθέν υποστατικό εις οιονδήποτε πρόσωπον και αντί οιασδήποτε τιμής είτε διά δημοσίου πλειστηριασμού είτε διά ιδιωτικής συμφωνίας, και άνευ οιασδήποτε ειδοποιήσεως προς τον αγοραστήν ή συγκαταθέσεως τούτου, ή/και να απαιτήσει πληρωμή ολοκλήρου του οφειλομένου ποσού, δυνάμει της παρούσης.»
Παρατηρούμε από τα πιο πάνω ότι ξεκάθαρα το συμφωνηθέν από τους διαδίκους τίμημα πώλησης των δύο καταστημάτων είναι Λ.Κ. 240.000. Επίσης το συνολικό ποσό που θα εισπραχθεί από την Εφεσίβλητη με τα ποσά τα οποία καταγράφονται στον όρο 1(Α)(α)-(ι), είναι επίσης συνολικά Λ.Κ.240.000. Ειδικώτερα τα ποσά αυτά είναι:
(α) ΛΚ 58.774 πληρώθηκε (βλ. §1Α(α))
(β) ΛΚ 12.000,00 + ΛΚ 3.364 x 5 + Λ.Κ. 3360 + Λ.Κ. 149046 = Λ.Κ. 181226
(βλ. §1Α(β)-(c) της επίδικης Συμφωνίας, Τεκμήριο 5)
Γενικό Σύνολο = Λ.Κ. 58.774 + 181.226 = Λ.Κ. 240.000
Το μόνο πρόβλημα που παρουσιάζεται είναι στην παράγρ. 1Α(ι) όπου αναφέρεται ότι το ποσό των Λ.Κ. 149.046 θα πληρωθεί με 123 μηνιαίες δόσεις εκ Λ.Κ.2229 από 30.9.1996 οπότε αν γίνει ο σχετικός πολλαπλασιασμός, ήτοι 123 x 2229 δίδει το συνολικό ποσό των Λ.Κ.274.167, ποσό το οποίο βέβαια είναι άτοπο, εκτός των συμφωνηθέντων και ειδικώτερα του συμφωνηθέντος τιμήματος πωλήσεως που ήταν Λ.Κ.240.000. Εδώ εντοπίζεται και το λάθος του Πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο κατέληξε στον ακόλουθο λανθασμένο συλλογισμό:
«Η Συμφωνία Ακύρωσης της Πώλησης Ακινήτου, Τεκμ.4 προνοούσε με σαφήνεια §§ 3.1 - 3.3 ότι το οφειλόμενο και πληρωτέο υπόλοιπο στους ενάγοντες ανερχόταν στο ποσό των Λ.Κ.181.22600 με τόκο 9% το χρόνο και θα καταβαλλόταν από τους ενάγοντες § 3.3 όπως περιγράφεται στις §§3.3.1 - 3.3.7. Με την §3.3.8 προνοείτο ότι το «παραμένον υπόλοιπο θα καταβληθεί σε 123 μηνιαίες δόσεις Λ.Κ2.229,00 η κάθε μια της πρώτης δόσης πληρωτέας στις 30.9.1996 ..» πρόνοια που συμπεριλήφθηκε ως παράγραφος 1A(ι) της Συμφωνίας, Τεκμ.5. Η καταβολή καθυστερημένων δόσεων του τιμήματος πώλησης προνοείτο δε ρητώς και στη Συμφωνία Διευθέτησης, Τεκμ.3. Η καταβολή των καθυστερημένων δόσεων του τιμήματος πώλησης ρυθμιζόταν ρητώς §§ 3.1 -3.1.2.2. Συμφωνήθηκε δε § 3.1.3, Τεκμ.3 ότι «οι πιο πάνω αναφερόμενες δόσεις θα είναι επιπρόσθετες των μηνιαίων δόσεων που καθορίζονται στη Συμφωνία Πώλησης ότι θα καταβληθούν στην αντίστοιχη περίοδο». Εξ ου και με την §Β(α) της Συμφωνίας, Τεκμ.5 προνοείτο ρητώς ότι «Νοείται ότι όλες οι πιο πάνω δόσεις και πληρωμές περιλαμβάνουν τόκους προς 9% στο εκάστοτε υπόλοιπο από τις 8.8.1994» (υπογράμμιση του Δικαστηρίου) και ακολουθεί η § Β(β) «Νοείται περαιτέρω ότι θα χρεώνεται τόκος 9% επί των καθυστερημένων δόσεων». Το εκάστοτε υπόλοιπο όπως προέκυπτε από τις υποχρεώσεις των διαδίκων, δυνάμει της Συμφωνίας ημερομηνίας 8.8.1994, Τεκμ.4. μεταξύ των εναγόντων, των εδώ εναγομένων και τότε του Καραπετ Ζαχαριάν ο οποίος απεχώρησε με μεταβίβαση του μεριδίου του στους εναγόμενους.»
Ο άνω συλλογισμός παραγνωρίζει εντελώς τα όσα συμφωνήθησαν μεταξύ των μερών και ιδιαίτερα ότι:
i. Το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης ήταν Λ.Κ.240.000 (βλ. Συμφωνία ημερ. 8.8.1994, Τεκμήριο 2, παράγρ. Γ, Συμφωνία Διευθέτησης, Τεκμήριο 3, ημερ. 8.3.1996 παράγρ. 2.2, Συμφωνία Ακύρωσης Πώλησης Ακινήτου ημερ. 8.3.1996, Τεκμήριο 4, παράγρ. 3.2 και Συμφωνία Πωλήσεως ημερ. 8.3.1996, Τεκμήριο 5 παράγρ. Γ).
ii. Την παράγρ. 3.3 της Συμφωνίας Ακύρωσης Τεκμήριο 4 όπου ξεκάθαρα αναφέρει το υπόλοιπο του τιμήματος της πώλησης που παραμένει οφειλόμενο και πληρωτέο στην Galatex ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ.181.226, αφού λογίζεται έναντι του τιμήματος Πώλησης των Λ.Κ.240.000, το ποσό των Λ.Κ.58.774 που ήδη πληρώθηκε βάσει της ακυρωθείσας συμφωνίας ημερ. 8.8.1994.
iii. Τα ποσά που αναφέρονται στην παράγρ. 1Α(α)-(ι) της επίδικης Συμφωνίας, Τεκμήριο 5, τα οποία εάν αθροιστούν δίδουν το ποσό του τιμήματος πωλήσεως των Λ.Κ. 240.000.
Πρόσθετα, παρανοείται εντελώς το περιεχόμενο της παραγρ. 3.1.3 της Συμφωνίας Διευθέτησης, Τεκμήριο 3. Η παράγρ. 3 του Τεκμήριου έχει ως ακολούθως:
«3.1 Οι Αδελφοί ΚΥΡΙΑΚΟΥ και ο ΖΑΧΑΡΙΑΝ δηλώνουν, αναγνωρίζουν, συμφωνούν, αποδέχονται και αναλαμβάνουν τα εξής:
3.1.1 Κατά την προσυπογραφή της παρούσας Συμφωνίας, το ποσό των δόσεων του τιμήματος της πώλησης δυνάμει της Συμφωνίας Πώλησης, η καταβολή του οποίου καθυστερείται, ανέρχεται σε ΛΚ 18.806,00.
3.1.2 Θα καταβάλουν στην GALATEX το ποσό των καθυστερημένων δόσεων του τιμήματος της πώλησης ως εξής:
3.1.2.1 Με την προσυπογραφή της παρούσας Συμφωνίας, το ποσό των Λ.Κ.12.000,00 σε μετρητά ή με επιταγή που θα εκδοθεί από την Τράπεζα τους πληρωτέας στην GALATEX (Banker's draft) για το ποσό αυτό.
3.1.2.2 Το υπόλοιπο ποσό των καθυστερημένων δόσεων, δηλ. ποσό ΛΚ 6.806,00, θα καταβληθεί σε 6 μηνιαίες δόσεις, των πρώτων 5 δόσεων Λ.Κ. 1.135,00 καθεμιά και της τελευταίας Λ.Κ. 1.131,00 της πρώτης τέτοιας δόσης πληρωτέας στις 31.3.1996 και της κάθε επόμενης στο τέλος κάθε μήνα που ακολουθεί.
3.1.3 Νοείται και συμφωνείται μεταξύ των Συμβαλλομένων ότι οι πιο πάνω αναφερόμενες μηνιαίες δόσεις, θα είναι επιπρόσθετες των μηνιαίων δόσεων που καθορίζονται στη Συμφωνία Πώλησης ότι θα καταβληθούν στην αντίστοιχη περίοδο.»
Εκείνο που σαφώς συνεφώνησαν τα μέρη με την παράγρ. 3.1.3 είναι ότι, παράλληλα με την πληρωμή των δόσεων που προβλέπεται με τη Συμφωνία Πώλησης ημερ. 8.3.1996, Τεκμήριο 5, θα πληρώνονταν και οι καθυστερημένες δόσεις οι οποίες ήταν πληρωτέες βάσει της Πρώτης Συμφωνίας Πώλησης ημερ. 8.8.1994 Τεκμήριο 2, οι οποίες ανέρχοντο στο συνολικό ποσό των Λ.Κ.18.806 και τίποτα περισσότερο. Παρατηρείται δε ότι με την παράγραφο αυτή (§3) έγινε ουσιαστικά διευθέτηση πληρωμής των καθυστερημένων δόσεων οι οποίες ανέρχοντο στο συνολικό ποσό των Λ.Κ.18.806 με τον τρόπο που αναφέρεται στις υπόπαραγρ. 3.1.2.1 και 3.1.2.2. Επίσης, ότι η Εφεσίβλητη θα συνέχιζε να πληρώνει τις δόσεις της όπως προεβλέπετο στη Συμφωνία Πώλησης ημερ. 8.3.1996 ανεξάρτητα από την υποχρέωση της για πληρωμή και των ποσών/δόσεων που προβλέποντο στις δύο άνω υποπαραγράφους 3.1.2.1 και 3.1.2.2. Είναι δε ανεξήγητη η διασύνδεση που γίνεται από το Πρωτόδικο Δικαστήριο της άνω παραγράφου (§3 του Τεκμηρίου 3) με τις παραγρ. Β(α) και Β(β) της Συμφωνίας Τεκμήριο 5. Όπως σαφώς διευκρινίζουν οι διάδικοι στη Συμφωνία Ακυρώσεως, Τεκμήριο 4, παράγρ. 2.1:
«2. Ακύρωση Πρώτης Συμφωνίας Πώλησης
2.1 Τα Συμβαλλόμενα Μέρη με την παρούσα Συμφωνία ακυρώνουν και τερματίζουν απόλυτα και χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη, την Πρώτη Συμφωνία Πώλησης η οποία παύει από της προσυπογραφής της παρούσας Συμφωνίας να έχει οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα.»
Η πιο πάνω λανθασμένη θεώρηση της Συμφωνίας των μερών (Τεκμήριο 5) και Συμφωνίας Διευθέτησης, Τεκμήριο 3, οδήγησε σε περαιτέρω λανθασμένη προσέγγιση και αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας υπό της Εφεσίβλητης με αποτέλεσμα να αποδεχθεί ως ορθή και αξιόπιστη τη μαρτυρία του λογιστή της Εφεσίβλητης Βάσου Λαζαρίδη, Μ.Ε.1, και την υπ΄ αυτού παρουσιασθείσα κατάσταση λογαριασμού Τεκμήριο 7, η οποία ως αναφέρει το Πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του, στηρίχθηκε στην λογική την οποία αποδέκτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο και αναφέρθηκε νωρίτερα αναφορικά με τα συμφωνηθέντα υπό των διαδίκων.
Είναι βασική αρχή της ερμηνείας των συμβάσεων ότι όπου υπάρχουν αντικρουόμενοι όροι σε σύμβαση, το Δικαστήριο θα εφαρμόσει τον όρο ο οποίος αντικατοπτρίζει την πραγματική πρόθεση των μερών, ερμηνεύοντας προς τούτο τη σύμβαση στην ολότητα της (Chitty on Contracts, 23rd Ed., vol. 1, p. 294, para 627 "Inconsistent of repugnant Clauses", Χαρίλαος Σταυράκης Λτδ ν. Zim Israel Navigation and others (1991) 1 A.A.Δ. 1087).
Αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω είναι ότι οι όροι 1.Α(ι), 1.Β(α) του Τεκμηρίου 5 κατά το μέρος που αναφέρονται σε πληρωμή ποσού πέραν του τιμήματος πωλήσεως το οποίο ήταν Λ.Κ. 240.000 και πληρωμή τόκων πέραν της προβλεπόμενης χρέωσης τόκου στην παράγρ. 1.Β(β) δηλαδή χρέωση τόκου προς 9% επί του εκάστοτε οφειλομένου υπολοίπου από 8.8.1994, είναι ανεφάρμοστοι ως μη αντικατοπτρίζοντες την πραγματική πρόθεση των μερών.
Δεδομένης της ανωτέρω κατάστασης πραγμάτων, θα προχωρήσουμε στην εξέταση του πέμπτου (5ου) λόγου Έφεσης ο οποίος αφορά τη νομιμότητα ή όχι του τερματισμού της επίδικης συμφωνίας, η οποία έγινε από την Εφεσίβλητη δια της αποστολής επιστολής των δικηγόρων της ημερ. 2.8.2005, Τεκμήριο 6. Ως λόγος τερματισμού αναφέρεται η «μη καταβολή του ποσού των Λ.Κ.263,074.01 που αποτελεί το υπόλοιπο του λογαριασμού μέχρι 27.7.2005». Το ποσό αυτό υπολογίστηκε σύμφωνα με όλες τις πρόνοιες της Συμφωνίας Πωλήσεως, συμπεριλαμβανομένων υπολογισμού τόκου και ανατοκισμού. Τα ποσά τα οποία πληρώθηκαν από τον Εφεσείοντα φαίνονται στην κατάσταση, Τεκμήριο 7, που ετοίμασε ο Λογιστής, Μ.Ε.1 κ. Βάσος Λαζαρίδης. Με αυτές συμφώνησε και ο Λογιστής Μ.Υ.1, κ. Ιωάννης Ιωάννου. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 7, οι Εφεσείοντες πλήρωσαν τα ποσά που αναφέρονται στις παραγρ. 1Α(β)(γ)(δ) της Συμφωνίας Πωλήσεως περίπου στους χρόνους που αναφέρονται σ' αυτή. Ακολούθως, έγιναν διάφορες πληρωμές για διαφορετικά ποσά και σε διαφορετικούς χρόνους απ' ότι προβλέπει η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία ημερ. 8.3.1996. Ειδικώτερα παρατηρούμε ότι όλες οι πληρωμές δεν εγίνοντο την τελευταία ημέρα εκάστου μηνός που προβλέπεται στην παράγρ. 1.Α. Ακολούθως για τους μήνες Ιούνιο-Νοέμβριο 1998 ουδεμία πληρωμή έγινε όπως και για τους μήνες Ιανουάριο-Ιούνιο 1999. Για τους μήνες Φεβρουάριο 2000 μέχρι Φεβρουάριο 2001 επίσης ουδεμία πληρωμή έγινε, ενώ στις 12.3.2001 έγινε πληρωμή ποσού Λ.Κ.10.000. Ακολούθως, για διάστημα τριών ετών και ενός μηνός, ουδεμία πληρωμή έγινε. Τέλος, έγιναν τέσσερις πληρωμές για τους μήνες Μάιο - Αύγουστο 2004. Έκτοτε και μέχρι την 2.8.2005 που τερματίστηκε η επίδικη συμφωνία οι Εφεσείοντες ουδέν ποσό κατέβαλαν στην Εφεσίβλητη. Το συνολικό ποσό που πλήρωσαν, πέραν του ποσού των Λ.Κ.58.774 που πληρώθηκε προηγουμένως δυνάμει του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 8.8.1994, είναι Λ.Κ.111,826.38 πλέον τόκοι.
Η πληρωμή των ποσών και δόσεων που συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων με την επίδικη συμφωνία (βλ. παράγρ. 1Α(α)-(ι), Β(β) είναι, σύμφωνα με την παράγρ. 1 (σελ. 2), ουσιώδης όρος της συμφωνίας, η δε παράλειψη τήρησης του έδιδε δικαίωμα, στην Εφεσίβλητη/Πωλήτρια, τερματισμού της Συμφωνίας. Παρόλα ταύτα, παρατηρούμε ότι ενώ ο χρόνος πληρωμής των διαφόρων ποσών/δόσεων είχε καθοριστεί στη συμφωνία των διαδίκων με ευκρίνεια και καθαρότητα, εντούτοις ατόνησε ως αποτέλεσμα της συμπεριφοράς της Εφεσείουσας να μην τηρεί το χρόνο πληρωμής τους και παράλληλα της Εφεσίβλητης να μην εμμένει στην αυστηρή εφαρμογή των χρόνων πληρωμής που καθορίστηκαν. Δεν ήταν μικρή η καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων. Όπως διεφάνη πιο πάνω σε μια περίπτωση παρήλθε χρονικό διάστημα πέραν των τριών ετών χωρίς πληρωμή οποιουδήποτε ποσού εκ μέρους των Εφεσειόντων. Αποτέλεσμα των πιο πάνω είναι ότι ο όρος καταβολής του τιμήματος έπαυσε πλέον να είναι ουσιώδης (βλ. Mindoaras Estates Ltd v. Ποταμού κ.α. (2012) 1 Α.Α.Δ. 1729). Παρόλο που η Εφεσίβλητη είχε τη δυνατότητα να καταστήσει εκ νέου το χρόνο αποπληρωμής των καθυστερημένων δόσεων, ουσιώδη, δι΄ αποστολής της κατάλληλης ειδοποίησης προς τους Εφεσείοντες να εκπληρώσουν ανυπερθέτως ή σε συγκεκριμένη ημερομηνία τις υποχρεώσεις τους δεν το έπραξε (βλ. Latifundia Properties Ltd v. Ψάκη κ.α. (2003) 1 Α.Α.Δ. 670, Ξενοφώντος ν. Τυρίμου (1984) 1 Α.Α.Δ. 23, Σάντη ν. Χατζηβασιλείου κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288). Αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω είναι ότι η Εφεσίβλητη απώλεσε το δικαίωμα της να τερματίσει τη συμφωνία για τους λόγους που αναφέρονται στην επιστολή ημερ. 2.8.2005 και ήταν η έγκαιρη παράλειψη πληρωμής των καθυστερημένων δόσεων. Έπεται ότι η επιστολή τερματισμού ημερ. 2.8.2005, Τεκμήριο 6, δεν είχε το νομικό αποτέλεσμα τερματισμού της Συμφωνίας ημερ. 8.3.1996, Τεκμήριο 5.
Δεδομένου ότι είναι παραδεκτό ότι οι Εφεσείοντες, σε διάφορες ημερομηνίες, μέχρι την 10.9.2004 πλήρωσαν το συνολικό ποσό των Λ.Κ.170.600,38 (βλ. Τεκμήριο 7) ήτοι €291.726,64 το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό δυνάμει της επίδικης Συμφωνίας ημερ. 8.3.1996 Τεκμήριο 5, είναι Λ.Κ.69.399,62 ήτοι €118.673,35 πλέον τόκοι ως προβλέπονται στην παράγρ. 1.Β.(β). Υπενθυμίζεται ότι η χρηματική αξίωση της Εφεσίβλητης όπως αυτή δικογραφήθηκε στηρίζετο μόνο στην επίδικη Συμφωνία ημερ. 8.3.1996 (βλ. παράγρ. 27(Γ) της Τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης).
Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω οι λόγοι Έφεσης 1-6 και 8 επιτυγχάνουν.
Συνεπεία της επιτυχίας των άνω λόγων και ιδιαίτερα του λόγου αρ. 8 δεν είναι αναγκαίο να εξετάσουμε τους υπόλοιπους λόγους Έφεσης, καθότι δεν θα προσθέσουν οτιδήποτε στο αποτέλεσμα.
Κ Α Τ Α Λ Η Ξ Η
Για τους λόγους που εξηγήσαμε πιο πάνω, η Έφεση αρ. 185/2011 επιτυγχάνει και η Πρωτόδικη Απόφαση τόσο επί της ουσίας όσο και επί των εξόδων παραμερίζεται.
Τα έξοδα αναφορικά με την Έφεση αρ. 185/2011, πρωτοδίκως και κατ' Έφεση, να είναι εναντίον της Εφεσίβλητης και υπέρ των Εφεσειόντων όπως αυτά θα υπολογιστούν αντίστοιχα από τον Πρωτοκολλητή.
Όσον αφορά την Έφεση αρ. 186/2011 ενόψει της γραπτής συμφωνίας των διαδίκων αναμένουμε ότι θα αποσυρθεί, άλλως το Δικαστήριο θα προχωρήσει στην έκδοση της απόφασης του.
Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.
Α. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
/γκ