|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2015:A628
(2015) 1 ΑΑΔ 1953
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Εφεση Αρ. 304/2009)
28 Σεπτεμβρίου, 2015
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
ν.
1. ΜΙΧΑΛΗ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΝΙΚΟΛΑ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ,
2. ΜΑΓΔΑΛΙΝΗΣ ΜΙΧΑΗΛ ΓΙΑΝΝΗ,
3. ΚΩΣΤΑ ΦΡΑΝΤΖΗ, ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ
Α. ZAKHEOS ESTATES LTD,
4. ΕΦΟΡΟΥ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ & ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΠΤΩΧΕΥΣΑΣΑΣ ΣΤΕΛΛΑΣ ΑΝΔΡΕΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
_ _ _ _ _ _
Κ. Χατζηιωάννου, για τους Εφεσείοντες.
Γρ. Καραπατάκης με Στ. Χαραλάμπους, για τους Εφεσίβλητους 1 και 2.
Α. Κωνσταντίνου (κα), για τον Εφεσίβλητο 3.
Α. Σωτηρίου, για τον Εφεσίβλητο 4.
_ _ _ _ _ _
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί
από τον Λιάτσο, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Σκιαγράφηση των γεγονότων που περιβάλλουν την υπό κρίση υπόθεση θα συντείνει στην ευκολότερη παρακολούθηση της απόφασής μας:
Οι Εφεσίβλητοι 1 και 2, σύζυγοι, ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ανά ½ μερίδιο έκαστος κτήματος στο χωριό Σωτήρα, το οποίο πώλησαν στις 20.4.1986 στην Εφεσίβλητη 3 εταιρεία και στην Εφεσίβλητη 4. Οι ιδιοκτήτες είχαν αναλάβει να μεταβιβάσουν άμα τη εξοφλήσει, που συμφωνήθηκε να γίνει μέχρι τις 31.5.1988, το πιο πάνω κτήμα επ΄ ονόματι των δύο αγοραστών. Οι συμφωνίες πώλησης, ημερομηνίας 20.4.1986 (τεκμήρια 1Α και 1Β), κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Στις 2.11.1987 και οι τέσσερις Εφεσίβλητοι, ως πωλητές, προχώρησαν σε συμφωνία πώλησης με τους Εφεσείοντες του ½ περίπου του εν λόγω κτήματος (τεκμήριο 2) (θα αναφέρεται στη συνέχεια ως η επίδικη συμφωνία και ως το επίδικο κτήμα ή ακίνητο). Το συγκεκριμένο μερίδιο καθορίστηκε με κόκκινο χρώμα σε κτηματολογικό σχέδιο που επισύναψαν στην επίδικη συμφωνία τα συμβαλλόμενα μέρη. Συμφωνήθηκε ότι η μεταβίβαση θα γίνει μετά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου εγγραφής σε σχέση με το τμήμα που πωλήθηκε, ήτοι το επίδικο κτήμα. Η επίδικη συμφωνία πώλησης κατατέθηκε ως τεκμήριο 2 στα πλαίσια της πρωτόδικης διαδικασίας και αναφέρει μεταξύ άλλων:
«Η ΣΥΜΦΩΝΙΑ αυτή γίνεται σήμερα 2 Νοεμβρίου 1987, στη Λάρνακα ΜΕΤΑΞΥ των κ.κ. Θεοδούλου Νικόλα Καλογήρου, Μαγδαληνής Μιχ. Γιαννή συζύγου Θεοδούλου Καλογήρου αμφοτέρων από το Φρέναρος, Στέλλας Ανδρέα Ζακχαίου από την Λάρνακα και η Α. ΖΑΚΧΑΙΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ (απάντων καλουμένων στο εφεξής οι πωλητές) αφ΄ ενός και της εταιρείας ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ (στο εφεξής καλουμένων οι αγοραστές) αφ΄ ετέρου.
ΕΠΕΙΔΗ ο Θεόδουλος Νικόλα Καλογήρου και η Μαγδαληνή Μιχ. Γιαννή, σύζυγος Θεοδούλου Καλογήρου είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο των τεμαχίων αρ. 174/1/2, 170/2, 170/3, 304.40, Φ/Σχ. 42/12.Ε 2 Σωτήρα που θα αναφέρεται πιο κάτω το κτήμα και
ΕΠΕΙΔΗ οι ως άνω εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, επώλησαν τα μερίδια τους στην Στέλλα Ανδρέα Ζακχαίου και στην εταιρεία Α. ΖΑΚΧΑΙΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ αντίστοιχα δυνάμει πωλητηρίων εγγράφων ημερ. 20/4/86 και
ΕΠΕΙΔΗ οι ως άνω πωλητές από κοινού συμφωνούν να πωλήσουν το ½ περίπου του πιο πάνω κτήματος εκτάσεως περίπου 6 στρεμμάτων όπως ακριβώς εμφαίνεται στο επισυνημμένον κτηματολογικόν σχέδιον με κόκκινο χρώμα και τον χαρακτηρισμό Α στους αγοραστές και οι αγοραστές συμφωνούν να αγοράσουν το πιο πάνω τμήμα του κτήματος.
1. Οι πωλητές πωλούν και οι αγοραστές αγοράζουν το ήμισυ περίπου του κτήματος αρ. Τεμ. 174/1/2, 170/2, 170/3, 304.40, Φ/Σχ 42/12.Ε2 στην Σωτήρα όπως εμφαίνεται με κόκκινο χρώμα και με τον χαρακτηρισμό Α στο επισυνημμένο κτηματολογικό σχέδιο εκτάσεως έξι (6) στρεμμάτων περίπου.
2. ...................................
3. .....................................
4. Οι πωλητές υποχρεούνται να ενεργήσουν μαζί με τους αγοραστές για τον διαχωρισμό του κτήματος και την ξεχωριστή εγγραφή του πωλούμενου τμήματος του κτήματος το συντομώτερο δυνατό και να μεταβιβάσουν το πωλούμενο τμήμα του κτήματος στους αγοραστές ή και σ΄ οποιοδήποτε πρόσωπο, πρόσωπα ή εταιρεία που θα καθόριζαν οι αγοραστές ελεύθερο πάσης επιβάρυνσης κατά την εξόφληση του τιμήματος και των τόκων.
5. Το έγγραφο αυτό θα κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης του και προς τούτο οι πωλητές υποχρεούνται να συνεργήσουν ώστε να μην υπάρξει πρόβλημα στην κατάθεση του εγγράφου.»
Παρά το ότι οι Εφεσείοντες κατέβαλαν το προβλεπόμενο στην επίδικη συμφωνία αντάλλαγμα, το επίδικο ακίνητο παρέμεινε εγγεγραμμένο στους αρχικούς ιδιοκτήτες, Εφεσίβλητους 1 και 2. Εν τω μεταξύ προέκυψαν αντιδικίες, οι οποίες και αποτέλεσαν το αντικείμενο των αγωγών 411/2002 και 412/2002 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου. Η πρώτη είχε ως διάδικους την Εφεσίβλητη 2 και την Εφεσίβλητη 3 και η δεύτερη τον Εφεσίβλητο 1 και την Εφεσίβλητη 4. Στην 411/2002 το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση της Εφεσίβλητης 2, η οποία, επικαλούμενη παράβαση εκ μέρους της Εφεσίβλητης 3 της συμφωνίας 20.4.1986, ζητούσε ακύρωση ή τερματισμό της συμφωνίας αυτής και ανάλογες αποζημιώσεις. Απέρριψε επίσης και την αξίωση της Εφεσίβλητης 3 για ειδική εκτέλεση, επιδικάζοντας όμως αποζημιώσεις προς όφελός της για παράβαση της Σύμβασης υπαιτιότητι της Εφεσίβλητης 2. Στην 412/2002 το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση του Εφεσίβλητου 1, ο οποίος ζητούσε αναγνώριση ότι η συμφωνία ημερομηνίας 20.4.1986 είχε τερματισθεί υπαιτιότητι της Εφεσίβλητης 4. Απέρριψε, ταυτόχρονα, και την αξίωση της Εφεσίβλητης 4 για ειδική εκτέλεση, επιδικάζοντας όμως προς όφελός της το ποσό των ΛΚ22.000 που είχε καταβάλει έναντι, πλέον σχετικό τόκο. Η απαίτηση για αποζημιώσεις στη βάση παράβασης της συμφωνίας δεν προωθήθηκε. Ακολούθησε η καταχώρηση της αγωγής 707/2003, εδραζόμενη στην επίδικη συμφωνία ημερομηνίας 2.11.1987, ήτοι, όπως ήδη λέχθηκε, τη συμφωνία μεταξύ των Εφεσιβλήτων και των Εφεσειόντων για πώληση του ½ περίπου του κτήματος. Είναι η πρωτόδικη απόφαση σε σχέση με αυτή την αγωγή που αποτελεί και το αντικείμενο της ενώπιόν μας έφεσης. Οι Εφεσείοντες, έχοντας εξοφλήσει το συμφωνηθέν τίμημα χωρίς να καταστούν ιδιοκτήτες του ακινήτου, αξίωσαν ειδική εκτέλεση δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232 ή αποζημιώσεις. Ηγέρθη ως πρώτο ζήτημα ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου νομικό θέμα ως προς την εγκυρότητα της επίδικης συμφωνίας. Εθεσαν οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 (Εναγόμενοι 1 και 2) ότι ως αποτέλεσμα της κατάθεσης των αρχικών συμφωνιών ημερομηνίας 20.4.1986 στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δεν ήταν νομικά εφικτή πλέον η σύναψη της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 2.11.1987, ήτοι νέας συμφωνίας με το ίδιο αντικείμενο. Εισηγήθηκε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσιβλήτων 1 και 2 ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι οι εν λόγω Εφεσίβλητοι έπαυσαν να είναι ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι, ως αποτέλεσμα των προνοιών των συμφωνιών 20.4.1986, αμφισβητώντας κατ΄ ουσίαν την ιδιότητά τους ως πωλητές στη νέα, επίδικη, συμφωνία. Εισηγήθηκε περαιτέρω ότι το αναφερόμενο στη νέα αυτή συμφωνία αντάλλαγμα δεν ήταν για όλους τους εμφαινόμενους ως πωλητές, αλλά μόνο για τους Εφεσίβλητους 3 και 4 (Εναγόμενους 3 και 4). Αντιθέτως, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσειόντων προέβαλε σχετικά ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν μπορούσαν να αμφισβητούν ότι ήταν από κοινού πωλητές στην νέα συμφωνία, αφού ως τέτοιοι προσδιορίζονταν στη συμφωνία αυτή και ενόψει όρων της συμφωνίας που επέβαλλαν στους πωλητές να ενεργούν από κοινού για τον επιδιωκόμενο τότε διαχωρισμό.
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι το κείμενο της επίδικης συμφωνίας ήταν ασαφές ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων μερών και κατέφυγε σε εξωγενή μαρτυρία προκειμένου να καθορίσει την αληθινή συναλλαγή και το συνακόλουθο αντάλλαγμα. Ηταν η κρίση του ως προς την πραγματική φύση της συναλλαγής και την πραγματική συμφωνία για το αντάλλαγμα, ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 είχαν ήδη πωλήσει ολόκληρο το ακίνητο με την πρώτη συμφωνία ημερομηνίας 20.4.1986 και πως η κατάθεση των αρχικών αυτών συμβάσεων στο Κτηματολόγιο κατέστησε, κατά το δίκαιο της επιείκειας, τους μεν αγοραστές (Εφεσίβλητους 3 και 4) δικαιούχους ιδιοκτήτες, τους δε πωλητές (Εφεσίβλητους 1 και 2) απλώς εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχους (constructive trustees) των δικαιωμάτων των αγοραστών. Εντόπισε δε το πρωτόδικο δικαστήριο ως πραγματική εικόνα των γεγονότων, όπως αυτή αναδυόταν από τις περιβάλλουσες περιστάσεις στα πλαίσια των οποίων έγινε η επίδικη συμφωνία, ότι η εμπλοκή των Εφεσιβλήτων 1 και 2 ως πωλητών στην επίδικη συμφωνία, αποσκοπούσε στην προστασία των Εφεσειόντων και στη διασφάλιση των όποιων δικαιωμάτων τους καλύπτονται από το Κεφάλαιο 232. Εντόπισε περαιτέρω ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 ενεπλάκησαν προκειμένου να καταστεί δυνατή η πώληση από τους Εφεσίβλητους 3 και 4 στους Εφεσείοντες, η είσπραξη του τιμήματος και η εξόφληση με τον τρόπο αυτό των ποσών που όφειλαν οι Εφεσίβλητοι 3 και 4 στους Εφεσίβλητους 1 και 2 δυνάμει των αρχικών συμφωνιών. Κατέληξε, συναφώς, ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν είχαν πλέον οποιοδήποτε συμφέρον στο ακίνητο για να το πωλήσουν αφού: «Το συμφέρον που στην πραγματικότητα πωλήθηκε ήταν εκείνο των αρχικών αγοραστών που ήταν οι κατ΄ ουσίαν ιδιοκτήτες και δικαιούχοι του κτήματος. Αυτή η πώληση στην Πίγκος ήταν η πραγματική πώληση.». Κατέληξε περαιτέρω ότι η πραγματική υπόσχεση για μεταβίβαση στους Εφεσείοντες προερχόταν από τους Εφεσίβλητους 3 και 4, έναντι της οποίας έλαβαν, όπως ήταν η πραγματική πρόθεση, το αντάλλαγμα αποκλειστικά και όχι μαζί με τους Εφεσίβλητους 1 και 2. Αυτό επιβεβαιωνόταν και από τις σχετικές αποδείξεις (τεκμήριο 4), οι οποίες καταδείκνυαν ότι όλες οι πληρωμές έγιναν προς την Εφεσίβλητη 3. Ετσι, ήταν και η τελική προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου, ότι: «..η βούληση των μερών κατά τη σύναψη της σύμβασης ήταν, παρά τα αναφερόμενα στη συμφωνία, το αντάλλαγμα να είναι αντάλλαγμα για τους αρχικούς αγοραστές στα πλαίσια της δικής τους συμφωνίας με την Πίγκος που ήταν και η πραγματική φύση της επίδικης συναλλαγής, με τους Καλογήρου να προστίθενται απλώς και μόνο στα πλαίσια της επιδίωξης και της προσδοκίας της Πίγκος να αξιοποιήσει τις πρόνοιες του Κεφ. 232. Αυτές οι διαπιστώσεις εκθεμελιώνουν τις δυνάμει σύμβασης απαιτήσεις εναντίον των εναγομένων 1 και 2. Θα εξετάσω όμως διαζευκτικά και τις απαιτήσεις αυτές για το ενδεχόμενο τα παραπάνω να είναι εσφαλμένα.». Συνακόλουθα, το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε στη συνέχεια - διαζευκτικά και για σκοπούς πληρότητας και μόνο της απόφασης - το αίτημα για ειδική εκτέλεση υπό το φως των γεγονότων της υπόθεσης και των προϋποθέσεων του άρθρου 2 του Κεφ. 232. Εκρινε ότι οι προϋποθέσεις του πιο πάνω άρθρου τηρήθηκαν σε σχέση με τους Εφεσίβλητους 1 και 2 και εξέτασε στη συνέχεια, στα πλαίσια της διακριτικής ευχέρειας που παρέχει το άρθρο 8 του Κεφ. 232, τη δυνατότητα επιδίκασης αποζημιώσεων αντί έκδοσης διαταγής για ειδική εκτέλεση. Κατέληξε ότι, αν υπήρχε συμβατική σχέση, θα μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης εναντίον των Εφεσιβλήτων 1 και 2, για μεταβίβαση του επίδικου κτήματος στους Εφεσείοντες. Το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε ακόμη περισσότερο, και πάλι για σκοπούς πληρότητας της απόφασης, στην εξέταση ζητήματος αποζημιώσεων σε σχέση με τους Εφεσίβλητους 1 και 2, στην περίπτωση όπου η απόφασή του για στοιχειοθέτηση των προϋποθέσεων για ειδική εκτέλεση κρινόταν, σε ενδεχόμενη έφεση, ως λανθασμένη. Αφού αναφέρθηκε στη γενική αρχή ότι σκοπός των αποζημιώσεων είναι η αποκατάσταση του αναίτιου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν κατά το χρόνο της διάρρηξης και εξετάζοντας τα ιδιαίτερα περιστατικά που κάλυπταν την υπόθεση σε συνάρτηση με τη νομική διάσταση του ζητήματος του καθορισμού αποζημίωσης, απεφάνθη ότι το δικαίωμα για αποζημιώσεις αποκρυσταλλώθηκε τον Απρίλιο του 2003, ημέρα παράβασης της επίδικης σύμβασης και καθόρισε ως αποζημίωση που θα εδικαιούντο οι Εφεσείοντες το ποσό των €372.484, ήτοι τη διαφορά της συμφωνηθείσας αξίας από την αγοραία κατά τον Απρίλιο του 2003. Σε σχέση με την απαίτηση εναντίον των Εφεσιβλήτων 3 και 4, ήταν η προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι δεν δικαιολογείτο, ως ατελέσφορη, η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, εφόσον οι εν λόγω Εφεσίβλητοι δεν κατέστησαν ποτέ εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου μέρους του ακινήτου. Υπό τις συνθήκες αυτές εξέτασε κατά πόσο οι υπό αναφορά Εφεσίβλητοι 3 και 4 ήταν υπόλογοι για αποζημιώσεις, λόγω μη μεταβίβασης στους Εφεσείοντες κατ΄ ακολουθία της επίδικης συμφωνίας. Στα πλαίσια αυτής της εξέτασης διαπίστωσε ότι παρατηρείτο παράλληλη ισχύς των πρώτων συμφωνιών και της επίδικης και αλληλοσύνδεσή τους και προέκυπτε ότι η πρόθεση των μερών ήταν να προβούν σε διαδοχικές μεταβιβάσεις, όπως τις είχαν συμφωνήσει στις διαδοχικές συμφωνίες. Ητοι μέχρι την 31.5.1988 από τους Εφεσίβλητους 1 και 2 στους αρχικούς αγοραστές - Εφεσίβλητους 3 και 4 και, όποτε εκδιδόταν χωριστός τίτλος, για το περαιτέρω πωληθέν τμήμα, με βάση την επίδικη συμφωνία, από τους αρχικούς αγοραστές - Εφεσίβλητους 3 και 4 στους Εφεσείοντες. Η διαπίστωση αυτή είχε κατά το πρωτόδικο δικαστήριο δύο συνέπειες: Η πρώτη αφορούσε τους Εφεσίβλητους 1 και 2 και σχετιζόταν με τα όσα αποφασίστηκαν περί της μη συμβατικής εμπλοκής τους και η δεύτερη ήταν ότι η επίδικη συμφωνία δεν μπορούσε να εκτελεσθεί από τους εφεσίβλητους 3 και 4, παρά μόνο αν είχαν καταστεί εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Ως εκ τούτου ήταν η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η προηγούμενη μεταβίβαση από τους Εφεσίβλητους 1 και 2 στους Εφεσίβλητους 3 και 4 ήταν εξυπακουόμενος αναγκαίος όρος, ο οποίος και δεν εκπληρώθηκε. Αυτό παρέπεμπε στις πρόνοιες των άρθρων 32 και 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 και είχε ως αποτέλεσμα να καθίσταται η εκτέλεση της επίδικης σύμβασης αδύνατη. Επήλθε, δηλαδή, «ματαίωση» (frustration) της συμφωνίας. Ηταν η τελική διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ως αποτέλεσμα της αποκρυστάλλωσης της μη επέλευσης του μελλοντικού γεγονότος της πρώτης μεταβίβασης, η σύμβαση δεν ήταν εκτελεστή. Με αυτό ως δεδομένο αποφάσισε ότι τα χρήματα, που εν τω μεταξύ καταβλήθηκαν, θα έπρεπε να επιστραφούν στα πλαίσια αποκατάστασης (restitution), σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 65 του Κεφαλαίου 149. Δεν τίθετο, συνεπώς, ζήτημα αποζημιώσεων, εφόσον τέτοιο δικαίωμα μπορούσε να προκύψει από αθέτηση έγκυρης συμφωνίας και όχι από συμφωνία που κατέστη άκυρη. Εξετάζοντας δε τελικά ποιος από τους Εφεσίβλητους 3 και 4 προσπορίστηκε το όφελος της είσπραξης χρημάτων κατ΄ ακολουθία της επίδικης συμφωνίας, κατέληξε ότι ήταν ο Εφεσίβλητος 3 εναντίον του οποίου και προς όφελος των Εφεσειόντων εξέδωσε απόφαση για το ποσό €106.008,47 με τόκο προς 8% από 30.9.2003 μέχρι 15.10.2008 και προς 5.5% από τότε μέχρι την εξόφληση, πλέον έξοδα στην ανάλογη κλίμακα. Η αγωγή εναντίον των Εφεσιβλήτων 1, 2 και 4 απερρίφθη χωρίς διαταγή ως προς τα έξοδα, αφού το πρωτόδικο δικαστήριο δικαιολόγησε για ποιους λόγους ο κανόνας ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα θα έπρεπε να παρακαμφθεί. Στο ζήτημα των εξόδων αυτών θα επανέλθουμε σε κατοπινό στάδιο αφού αποτελεί ένα από τους λόγους αντέφεσης.
Η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται με εννέα λόγους έφεσης. Περαιτέρω, καταχωρήθηκαν και πέντε λόγοι αντέφεσης εκ μέρους των Εφεσιβλήτων 1 και 2.
Οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 9 μπορούν να ενταχθούν σε μία ενότητα, δεδομένης της συνάφειάς τους. Με τον πρώτο λόγο έφεσης τίθεται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι η επίδικη συμφωνία είναι ασαφής. Κατά προέκταση, μέσω του δεύτερου λόγου έφεσης, προσβάλλεται ως εσφαλμένη η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου με βάση την οποία διαχώρισε συμβασιακά τους ιδιοκτήτες - πωλητές (Εφεσίβλητους 1 και 2) από τους υπόλοιπους πωλητές, βρίσκοντας ότι οι υπό αναφορά Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν μπορούσαν να πωλήσουν το επίδικο κτήμα, εφόσον το είχαν ήδη πωλήσει κατ΄ ακολουθία των συμφωνιών ημερομηνίας 20.4.1986 στους Εφεσίβλητους 3 και 4. Ο 9ος λόγος έφεσης προσβάλλει, γενικά, ως εσφαλμένη την προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου σε σχέση με την όλη επίδικη διαφορά και, ταυτόχρονα, ως εσφαλμένη την κατάληξή του. Η αιτιολογία των τριών αυτών λόγων έφεσης περιστρέφεται γύρω από τη θέση ότι η επίδικη σύμβαση είναι σαφέστατη όσον αφορά την ταυτότητα των πωλητών και το αντάλλαγμα που διαλαμβάνει. Προβάλλεται ότι η υπό αναφορά πώληση έγινε από όλους μαζί τους πωλητές που συνυπέγραψαν ως συμβαλλόμενοι πωλητές, ήτοι και τους τέσσερις Εφεσίβλητους, και πως οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 προσυπέγραψαν ως ισότιμοι συμβαλλόμενοι και συνυπεύθυνοι ως προς την εκτέλεση των όρων της επίδικης συμφωνίας με τους άλλους πωλητές και προς διασφάλιση του δικαιώματος των Εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση και εξασφάλιση του ανταλλάγματος. Τίθεται, τέλος, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα δεν έκρινε ότι οι Εφεσίβλητοι ενεργούσαν από κοινού και πως εσφαλμένα παρέλειψε να εξετάσει κατά πόσο οι Εφεσείοντες εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους δυνάμει της επίδικης συμφωνίας.
Οι λόγοι έφεσης 3 και 4 αποτελούν προέκταση των προηγούμενων λόγων και επίσης συμπλέκονται. Με τον τρίτο προβάλλεται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα βρήκε πως οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν είχαν ο,τιδήποτε να πωλήσουν και με τον τέταρτο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο, εσφαλμένα και πάλι, αντελήφθη και/ή ερμήνευσε την έννοια του ανταλλάγματος, καταλήγοντας ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν είχαν ή έλαβαν αντάλλαγμα. Σύμφωνα με την αιτιολογία των υπό αναφορά λόγων έφεσης, οι πιο πάνω Εφεσίβλητοι ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου κτήματος ή εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχοι (constructive trustees) και υπό τις συνθήκες αυτές μπορούσαν να ενεργούν ως πωλητές του επίδικου ακινήτου ή του νόμιμου τίτλου και/ή των δικαιωμάτων τους με βάση τα αρχικά πωλητήρια έγγραφα ημερομηνίας 20.4.1986, τεκμήρια 1Α και 1Β. Ως προς το αντάλλαγμα - το οποίο είναι παραδεκτό ότι οι εφεσείοντες κατέβαλαν - η αιτιολογία κινείται γύρω από τη θέση ότι αυτό προνοείτο ρητά από την επίδικη συμφωνία, ήταν χρηματικό, συνολικό όσον αφορά τους πωλητές και όχι τμηματικό ή προσωπικό.
Ο πέμπτος λόγος έφεσης αφορά τη μη έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της επίδικης συμφωνίας από το πρωτόδικο δικαστήριο και συναρτάται βεβαίως με τυχόν επιτυχία των πιο πάνω λόγων έφεσης, καθότι τυχόν απόρριψή τους τον καθιστά άνευ αντικειμένου.
Ο έκτος λόγος έφεσης αφορά τη θέση των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε το ζήτημα των αποζημιώσεων. Είναι η σχετική αιτιολογία ότι οι Εφεσείοντες ουδέποτε εγκατέλειψαν την αξίωση για αποζημίωση με βάση την αξία του κτήματος την ημέρα της δίκης και πως το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα στηρίχθηκε σε απόσπασμα και μόνο της σχετικής δικογράφησης που καλύπτει η παράγραφος 11 της ΄Εκθεσης Απαίτησης.
Ο έβδομος λόγος έφεσης περιστρέφεται γύρω από την κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς το ζήτημα της ματαίωσης (frustration) της επίδικης συμφωνίας μεταξύ των Εφεσειόντων και των Εφεσιβλήτων 3 και 4. Σύμφωνα με την σχετική αιτιολογία που τον καλύπτει, εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο εντόπισε εξυπακουόμενο όρο και ύπαρξη διαδοχικών μεταβιβάσεων του επίδικου κτήματος.
Τέλος, με τον όγδοο λόγο έφεσης προσβάλλονται ως αδικαιολόγητα τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου αναφορικά με την Εφεσίβλητη 4. Είναι η σχετική προσέγγιση ότι τα ευρήματα αυτά συγκρούονται με τη μαρτυρία που δόθηκε από τον ΜΕ 2, Ζακχαίο, ο οποίος και κατέθεσε ότι τα ποσά που εισέπραξε με βάση την επίδικη συμφωνία αφορούσαν και την Εφεσίβλητη 4, της οποίας ήταν πληρεξούσιος.
Οι λόγοι αντέφεσης σε μεγάλη έκταση συναρτώνται με τους λόγους έφεσης. Ως εκ τούτου το αποτέλεσμα της εξέτασης των λόγων έφεσης αναπόδραστα θα επηρεάσει σε σημαντικό βαθμό και τους λόγους αντέφεσης.
Ο πρώτος λόγος αντέφεσης κινείται γύρω από τη θέση ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι αν υπήρχε συμβατική σχέση θα μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης εναντίον των Εφεσιβλήτων 1 και 2. Σύμφωνα με την αιτιολογία δεν τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις προκειμένου να εκδοθεί τέτοιο διάταγμα. Προβάλλεται, συγκεκριμένα, ότι το επίδικο συμβόλαιο λανθασμένα καταχωρήθηκε στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, αφού δεν ήταν όλοι οι πωλητές εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, ότι δεν κατεβλήθη το αναλογούν τίμημα πώλησης στους Εφεσίβλητους 1 και 2 και ότι δεν κλήθηκαν οι εν λόγω Εφεσίβλητοι να παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο, ούτε επιδόθηκε σε αυτούς σχετική ειδοποίηση.
Ο δεύτερος, τρίτος και τέταρτος λόγος αντέφεσης συνδέονται με τον πρώτο, αφού αναφέρονται στο ζήτημα της πρόσκλησης των Εφεσίβλητων 1 και 2 να παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης του επίδικου κτήματος. Κινούνται γύρω από τη θέση ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα δέχθηκε ότι οι Εφεσείοντες απέσεισαν το βάρος απόδειξης ότι επιδόθηκαν σχετικές επιστολές στους εν λόγω Εφεσίβλητους προκειμένου να παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο και ότι ακολουθήθηκε λανθασμένη διαδικασία ως προς την επίδοση των επιστολών αυτών.
Ο τελευταίος λόγος αντέφεσης αφορά το διάταγμα του δικαστηρίου ως προς τη μη επιδίκαση εξόδων προς όφελος των Εφεσιβλήτων 1 και 2. Σύμφωνα με τη σχετική αιτιολογία, το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα ασχολήθηκε και έλαβε υπόψη το αποτέλεσμα των αποφάσεων στις αγωγές 411/2002 και 412/2002, προκειμένου να καταλήξει για τη μη καταβολή εξόδων στην παρούσα υπόθεση και εσφαλμένα δεν έλαβε υπόψη ότι οι Εφεσίβλητοι 3 και 4 αποζημιώθηκαν σύμφωνα με τις απαιτήσεις τους στις πιο πάνω αγωγές. Κατά προέκταση, καμιά επιλήψιμη συμπεριφορά μπορούσε να αποδοθεί στους Εφεσίβλητους 1 και 2 προς αποστέρηση των εξόδων τους.
Κατά τη συζήτηση της έφεσης και προτού υπεισέλθουν στην ουσία των λόγων έφεσης, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των Εφεσιβλήτων εισηγήθηκαν ότι η έφεση των Εφεσειόντων δεν μπορεί, εκ προοιμίου, να έχει περιθώρια επιτυχίας, δεδομένου ότι η πρωτόδικη απόφαση δεν εκκαλείται σε σχέση με τον Εφεσίβλητο 3. Ενόψει αυτού του γεγονότος, ήταν η προέκταση της εξεταζόμενης θέσης, οι Εφεσείοντες δεν μπορούν να απαιτούν οιαδήποτε περαιτέρω αποζημίωση εναντίον του Εφεσίβλητου 3, ούτε και διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, γιατί κάτι τέτοιο δεν μπορεί να προέλθει από μια άκυρη σύμβαση.
Η προβαλλόμενη εισήγηση των ευπαιδεύτων συνηγόρων των Εφεσιβλήτων εδράζεται στην ακόλουθη αναφορά της πρώτης σελίδας της ειδοποίησης εφέσεως:
«Εστω δε εις γνώσιν υμών ότι η έφεσίς του είναι εναντίον του μέρους εκείνου της εν λόγω αποφάσεως (ή διαταγής) δι΄ ού αποφασίζεται (ή διατάττεται) η απόρριψη της απαιτούμενης θεραπείας για ειδική εκτέλεση και της αγωγής (όλων των απαιτουμένων θεραπειών) εναντίον των εφεσιβλήτων 1, 2 και 4 και εκείνου με το οποίο απορρίπτονται οι απαιτήσεις εναντίον των εφεσιβλήτων 3 ως και κρίσης για τις αποζημιώσεις. Δεν εκκαλείται η απόφαση εναντίον των εφεσιβλήτων 3 ούτε οι κρίσεις για το αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση και της κρίσης ότι θα εκδίδετο σχετικό διάταγμα.»
Η υπό αναφορά προσέγγιση των Εφεσιβλήτων είναι, με όλο το σεβασμό, αβάσιμη. Το πιο πάνω απόσπασμα της ειδοποίησης έφεσης θα πρέπει να αντικρισθεί στα πλαίσια των δικογράφων και των λόγων έφεσης που περιβάλλουν την ενώπιόν μας υπόθεση. Η διαζευκτική διεκδίκηση θεραπειών οδήγησε το πρωτόδικο δικαστήριο στην απόρριψη μέρους της αγωγής και στην έκδοση απόφασης για συγκεκριμένο ποσό εναντίον του Εφεσίβλητου 3, €106.008,47 πλέον σχετικούς τόκους, υπό μορφή αποκατάστασης και σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 65 του Κεφαλαίου 149. Η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την απόρριψη παροχής αποζημιώσεων και, εναλλακτικά, η απόρριψη της αξίωσης για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, συνιστούν τον πυρήνα των λόγων έφεσης που προωθούν οι Εφεσείοντες. Υπό το φως αυτών των δεδομένων είναι που θα πρέπει να αντικρισθεί το πιο πάνω απόσπασμα της πρώτης σελίδας της ειδοποίησης έφεσης. Συνεπώς η εξεταζόμενη εισήγηση των ευπαιδεύτων συνηγόρων των Εφεσιβλήτων είναι έκθετη σε απόρριψη.
Όπως ήδη καταγράφηκε η πρώτη ομάδα των λόγων έφεσης (1, 2, 3, 4 και 9) εδράζεται στην κοινή βάση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε εσφαλμένα την όλη επίδικη διαφορά καταλήγοντας στο διαχωρισμό των Εφεσιβλήτων 1 και 2 και κρίνοντας ότι αυτοί δεν είχαν οποιοδήποτε συμφέρον να πωλήσουν σε σχέση με το επίδικο κτήμα, εφόσον το είχαν ήδη πωλήσει με προηγούμενες συμφωνίες στους Εφεσίβλητους 3 και 4, με αποτέλεσμα να εκθεμελιώνονται οι δυνάμει σύμβασης απαιτήσεις εναντίον των υπό αναφορά Εφεσιβλήτων 1 και 2.
Εισηγήθηκε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε πως η επίδικη συμφωνία πώλησης, τεκμήριο 2, είναι ασαφής. Πρόσθεσε περαιτέρω ότι η υπό αναφορά σύμβαση είναι σαφέστατη τόσο όσον αφορά την ταυτότητα των πωλητών όσον και καθόσον αφορά το αντάλλαγμα, παραπέμποντας στο προοίμιο της επίδικης συμφωνίας και στους όρους της, όπου γίνεται αναφορά τόσο στην κοινή συμφωνία των πωλητών όσο και στον τρόπο πληρωμής του τιμήματος αγοράς και στις υποχρεώσεις των μερών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, εντοπίζοντας ασάφεια στην επίδικη συμφωνία ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων μερών, κατέφυγε στην αναζήτηση εξωγενούς μαρτυρίας.
Συνιστά βασικό κανόνα σε ό,τι αφορά τις γραπτές συμβάσεις ότι οι πρόνοιες που τις συναποτελούν και ρυθμίζουν τις σχέσεις των μερών, καθορίζοντας τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους, δεν επιδέχονται εξωγενή μαρτυρία προκειμένου να προσθέσει, να αφαιρέσει, να τις τροποποιήσει ή να τις αντικρούσει. Είναι ο κανόνας αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας όσον αφορά σε γραπτές συμβάσεις. Εδράζεται στη φιλοσοφία ότι όπου τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν αποφασίσει να συνομολογήσουν γραπτή σύμβαση, τότε είναι το ίδιο το περιεχόμενό της και μόνο που περιέχει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Στον κανόνα αυτό έχουν αναγνωρισθεί εξαιρέσεις, οι οποίες παρέχουν τη δυνατότητα υπέρβασης των όρων ή των λέξεων που τα μέρη χρησιμοποίησαν στη σύμβαση, με αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, να επιτρέπεται προσκόμιση εξωγενούς μαρτυρίας σε περίπτωση διευκρίνισης αμφιβολίας ή ασάφειας σε κάποιο έγγραφο προς το σκοπό της αποσαφήνισης της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η αναζήτηση της πραγματικής φύσης της συναλλαγής καθιστά επιτρεπτή την αποδοχή εξωγενούς μαρτυρίας, στα πλαίσια του καθήκοντος του Δικαστηρίου «να αναδείξει την αληθινή συναλλαγή, απαλλάσσοντάς την από ο,τιδήποτε διαπιστώνεται ότι αποτελεί μόνο μάσκα ή επικάλυψή της» (Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Κωνσταντίνου κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 1432, 1436).
Στην υπό κρίση περίπτωση, όπως ορθά εντόπισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 έθεσαν υπό αμφισβήτηση την πραγματική φύση της επίδικης συναλλαγής και την πραγματική συμφωνία σε σχέση με το αντάλλαγμα. Ισχυρίστηκαν ότι, ως εκ της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο των αρχικών συμφωνιών, ημερομηνίας 20.4.1986, δεν ήταν νομικά εφικτή η σύναψη νέας συμφωνίας με το ίδιο αντικείμενο. Αμφισβήτησαν ουσιαστικά την ιδιότητά τους ως πωλητές στην επίδικη συμφωνία, δεδομένου ότι έπαυσαν πλέον να είναι οι ιδιοκτήτες και οι δικαιούχοι του επίδικου κτήματος. Εθεσαν επίσης ότι το αναφερόμενο στην επίδικη συμφωνία αντάλλαγμα δεν ήταν για όλους τους εμφαινόμενους ως πωλητές, αλλά μόνο για τους Εφεσίβλητους 3 και 4.
Ηταν ορθή η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την ανάγκη αναζήτησης εξωγενούς μαρτυρίας. Παρά τις σαφείς αναφορές στην επίδικη συμφωνία περί της ταυτότητας των πωλητών και τον καθορισμό των υποχρεώσεων των μερών, ήταν κοινή συνισταμένη των θέσεων των διαδίκων ότι το όλο ακίνητο, μέρος του οποίου συνιστούσε και το επίδικο κτήμα είχε προηγουμένως πωληθεί από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες, Εφεσίβλητους 1 και 2, στους Εφεσίβλητους 3 και 4. Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται με σαφήνεια στην επίδικη συμφωνία, όπου αναφέρεται στο προοίμιο:
«ΕΠΕΙΔΗ οι ως άνω εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, επώλησαν τα μερίδιά τους στην Στέλλα Ανδρέα Ζακχαίου και στην εταιρεία Α. ΖΑΚΧΑΙΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ αντίστοιχα δυνάμει πωλητηρίων εγγράφων ημερ. 20.4.86 ..»
Συνεπώς, προέκυπτε όντως ζήτημα ασάφειας σε σχέση με τις προθέσεις των εμπλεκομένων μερών, αφού υπό τις συνθήκες δεν είχε νόημα η πώληση κτήματος από συμβαλλόμενους οι οποίοι το είχαν ήδη πωλήσει σε προηγούμενο στάδιο. Κατ΄ ακολουθία, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδεχόμενο περαιτέρω, εξωγενή, μαρτυρία, κατέληξε στη λογική εξήγηση της όλης συναλλαγής, αφού στάθμισε τις περιβάλλουσες περιστάσεις στα πλαίσια των οποίων έγινε η επίδικη συμφωνία και οι οποίες απεκάλυπταν και το σκοπό που ενεπλάκησαν οι Εφεσίβλητοι 1 και 2. Υπό τις συνθήκες αυτές ορθά κρίθηκε ότι οι εν λόγω Εφεσίβλητοι δεν είχαν πλέον οποιοδήποτε συμφέρον στο επίδικο κτήμα για να πωλήσουν. Όπως ορθά επίσης κρίθηκε ότι οι υπό αναφορά Εφεσίβλητοι δεν έλαβαν και οποιοδήποτε αντάλλαγμα εκ μέρους των Εφεσειόντων στα πλαίσια της επίδικης συμφωνίας. Η σχετική μαρτυρία που παρουσιάστηκε και οι σχετικές αποδείξεις, τεκμήριο 4, επιμαρτυρούσαν ότι όλες οι πληρωμές έγιναν στο όνομα της Εφεσίβλητης 3, στοιχείο που καταδείκνυε ότι η πραγματική βούληση των συμβαλλομένων μερών κατά τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας ήταν όπως το αντάλλαγμα, αφορούσε και καταβαλλόταν στους Εφεσίβλητους αυτούς.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσειόντων προώθησε κατά τη συζήτηση ενώπιόν μας της έφεσης τη θέση ότι η επίδικη συμφωνία συνιστούσε αντικατάσταση (novation) των αρχικών συμφωνιών μεταξύ Εφεσιβλήτων 1 και 2 και Εφεσιβλήτων 3 και 4 και ως εκ τούτου οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 κατέστησαν, ως πωλητές, συμβαλλόμενα μέρη στην επίδικη συμφωνία.
Η αντικατάσταση υπάρχουσας σύμβασης με νέα, ως αποτέλεσμα συμφωνίας των εμπλεκομένων μερών, είναι δυνατό να οδηγήσει σε αποδέσμευση από τις προηγούμενες συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ο όρος «novation» εισήχθη από το ρωμαϊκό δίκαιο. Απαιτείται, ως ουσιαστικό στοιχείο, η λήψη της συγκατάθεσης όλων των μερών μιας συμφωνίας, προκειμένου αυτή να αντικατασταθεί. Συνήθως παίρνει τη μορφή αντικατάστασης ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης από τρίτο πρόσωπο και συνεπάγεται τη μεταβίβαση τόσο των δικαιωμάτων όσο και των υποχρεώσεων που απορρέουν από την εν λόγω σύμβαση. Είναι βέβαια δυνατό η νέα σύμβαση να αφορά αντικατάσταση της προηγούμενης με τα ίδια συμβαλλόμενα μέρη. Αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας νέας σύμβασης (Chitty on Contracts, 26th ed., vol. 1, para 1436, p. 902).
Με όλο το σεβασμό στην εισήγηση του ευπαίδευτου συνήγορου των Εφεσειόντων, η υπό κρίση περίπτωση δεν εμπίπτει στα πλαίσια αντικατάστασης των προηγούμενων αρχικών συμφωνιών. Κατ΄ αρχάς, το αντικείμενο της επίδικης συμφωνίας δεν ταυτίζεται με αυτό των αρχικών. Συνίσταται σε μέρος και μόνο του όλου κτήματος. Περαιτέρω, και πιο σημαντικό, παραμένει αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι οι αρχικές συμφωνίες εξακολουθούσαν να ήταν σε ισχύ κατά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας και μέχρι την περάτωση των αγωγών 411/2002 και 412/2002 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου. Στοιχείο που όχι μόνο επιβεβαιώνει την εξετασθείσα ήδη προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την πραγματική φύση της επίδικης συναλλαγής, αλλά και εκθεμελιώνει την εξεταζόμενη θέση περί αντικατάστασης των παλαιών με νέα συμφωνία. Η αντικατάσταση, από τη φύση της, προϋποθέτει τερματισμό ή τουλάχιστον τροποποίηση προηγούμενης συμφωνίας. Όπως όμως ήδη λέχθηκε, συνιστά αναντίλεκτο γεγονός ότι οι προηγούμενες συμφωνίες, ως αρχικά είχαν, εξακολουθούσαν να υφίστανται και αποτέλεσαν το αντικείμενο των πιο πάνω, μεταγενέστερων, αγωγών.
Η απόρριψη των προαναφερθέντων λόγων έφεσης έχει ως αναπόδραστη συνέπεια και την απόρριψη του 5ου λόγου έφεσης, όπως επίσης και των λόγων αντέφεσης 1, 2, 3 και 4, οι οποίοι και περιστρέφονται γύρω από το ζήτημα της έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της επίδικης συμφωνίας εναντίον των Εφεσιβλήτων 1 και 2 για μεταβίβαση του επίδικου κτήματος. Ζήτημα το οποίο καθίσταται πλέον ακαδημαϊκό ενόψει της κριθείσας απουσίας συμβατικής σχέσης.
Οι Εφεσείοντες θέτουν μέσω του 6ου λόγου έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε το ζήτημα των αποζημιώσεων σε σχέση με τους Εφεσίβλητους 1 και 2. Το ζήτημα των εν λόγω αποζημιώσεων κρίθηκε διαζευκτικά και υπό την αίρεση ότι η κατάληξη περί εκθεμελίωσης των δυνάμει σύμβασης απαιτήσεων εναντίον των υπό αναφορά Εφεσιβλήτων θα κρινόταν ως λανθασμένη κατ΄ έφεση. Υπό τις συνθήκες αυτές η επιβεβαίωση της ορθότητας της πρωτόδικης απόφασης ως προς το ζήτημα της απουσίας συμβατικής εμπλοκής των Εφεσιβλήτων 1 και 2 και της απόρριψης των σχετικών λόγων έφεσης 1 - 4 καθιστά αχρείαστη και θεωρητικής σημασίας μόνο την εξέταση του 6ου λόγου έφεσης. Επιγραμματικά, προστίθεται μόνο ότι ζήτημα αποζημιώσεων εναντίον των εν λόγω Εφεσιβλήτων θα εγειρόταν στην περίπτωση και μόνο που το αίτημα για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης οδηγείτο - μετά από προσεκτική εξέταση όλων των γεγονότων και εξισορρόπηση των εκατέρωθεν συμφερόντων - σε απόρριψη στα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου και όχι στη βάση της απουσίας των προϋποθέσεων έκδοσης τέτοιου διατάγματος. Η κατάληξη όμως του πρωτόδικου Δικαστηρίου, που επικυρώθηκε κατ΄ έφεση, ως προς την απουσία συμβατικής σχέσης των Εφεσιβλήτων 1 και 2 δεν άφηνε πλέον περιθώρια είτε επιλογής παροχής διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, είτε, διαζευκτικά, παροχής αποζημιώσεων αντί τέτοιου διατάγματος.
Το ζήτημα της κατάληξης του Δικαστηρίου περί ματαίωσης (frustration) της επίδικης σύμβασης, ως αποτέλεσμα εντοπισμού εξυπακουόμενου όρου περί προηγούμενης μεταβίβασης του επίδικου κτήματος από τους Εφεσίβλητους 1 και 2 στους Εφεσίβλητους 3 και 4, καλύπτεται από τον 7ο λόγο έφεσης.
Όπως ήδη λέχθηκε, το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από ενδελεχή ανάλυση, έκρινε ότι η παράλληλη ισχύς των πρώτων συμφωνιών, ημερομηνίας 20.4.1986 και της επίδικης, ημερομηνίας 2.11.1987 και η ρητή αλληλοσύνδεσή τους, υποδήλωνε και την πρόθεση των συμπλεκομένων μερών να προβούν σε διαδοχικές μεταβιβάσεις, όπως τις είχαν συμφωνήσει στις διαδοχικές αυτές συμφωνίες. Ητοι, πρώτα από τους Εφεσίβλητους 1 και 2 στους αρχικούς αγοραστές, Εφεσίβλητους 3 και 4, και, με την έκδοση χωριστού τίτλου, από τους Εφεσίβλητους 3 και 4 στους νέους αγοραστές, τους Εφεσείοντες. Υπό τα δεδομένα αυτά το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η επίδικη συμφωνία δεν μπορούσε να εκτελεσθεί από τους Εφεσίβλητους 3 και 4, παρά μόνο αν είχαν καταστεί εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και ως εκ τούτου η προηγούμενη μεταβίβαση ήταν εξυπακουόμενος, αναγκαίος, όρος. Η μη εκπλήρωση του όρου αυτού κατέστησε αδύνατη την εκτέλεση της επίδικης σύμβασης, για λόγους ανεξάρτητους της θέλησης των Εφεσιβλήτων 3 και 4.
Εισηγήθηκε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα κατέληξε σε εντοπισμό εξυπακουόμενου όρου, θέτοντας, μεταξύ άλλων, ότι η επίδικη συμφωνία συνιστούσε τροποποίηση των αρχικών συμφωνιών, αφού εξαιρούσε το επίδικο κτήμα από τις εν λόγω συμφωνίες.
Με όλο το σεβασμό δεν μας βρίσκει σύμφωνους η πιο πάνω προσέγγιση της πλευράς των Εφεσειόντων. Ο εξεταζόμενος λόγος έφεσης δεν έχει περιθώρια επιτυχίας. Όπως έχουμε ήδη καταγράψει, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στη διαπίστωση ότι στην πραγματικότητα εκείνοι που ανέλαβαν να μεταβιβάσουν στους Εφεσείοντες ήταν οι Εφεσίβλητοι 3 και 4. Η φύση και οι περιβάλλουσες περιστάσεις της ενώπιον μας υπόθεσης επιβεβαιώνουν ότι στην επίδικη συμφωνία, παρά το ότι δεν προβλέπεται ρητά, ορθά θεωρήθηκε ως αναγκαίος εξυπακουόμενος όρος η προηγούμενη μεταβίβαση του επίδικου κτήματος από τους Εφεσίβλητους 1 και 2 στους Εφεσίβλητους 3 και 4. Είναι η ίδια η ύπαρξη του εξυπακουόμενου αυτού όρου που προσδίδει πλήρη υπόσταση και ολοκλήρωση στην πραγματική βούληση των εμπλεκομένων μερών. Η αποτελεσματικότητα και πληρότητα της επίδικης συμφωνίας συναρτάτο απόλυτα με την ύπαρξη και εκπλήρωση του προρηθέντος εξυπακουόμενου όρου. Η μεταγενέστερη ακύρωση των αρχικών συμφωνιών μέσω των προαναφερθέντων δικαστικών αποφάσεων του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου ουδόλως επιδρά. Το πλήρες πλαίσιο της επίδικης συμφωνίας και η συνακόλουθη πρόθεση των συμβαλλομένων μερών κρίνεται με βάση τα δεδομένα που υπήρχαν κατά τον χρόνο κατάρτισής της. Είναι τα δεδομένα αυτά που εξετάζονται προκειμένου να διαπιστωθεί η ύπαρξη εξυπακουόμενου όρου. Το υπόβαθρο δε των γεγονότων, όπως ξεκάθαρα καταγράφεται στο προοίμιο της επίδικης συμφωνίας, αλληλοσυνδέεται και παραπέμπει στις προηγούμενες, αρχικές, συμφωνίες. Υπό το πρίσμα όλων των πιο πάνω η διαπίστωση εξυπακουόμενου όρου, ως αποτέλεσμα ερμηνείας της επίδικης συμφωνίας προς εξαγωγή της πραγματικής πρόθεσης των συμβαλλομένων, εξάγεται αβίαστα και ως αναγκαία συνέπεια. Συνεπώς η προηγούμενη εγγραφή του επίδικου κτήματος επ΄ ονόματι των Εφεσιβλήτων 3 και 4 ήταν εξυπακουόμενος αναγκαίος όρος, προκειμένου να καταστεί δυνατή η εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας και η περαιτέρω μεταβίβαση από τους Εφεσίβλητους 3 και 4 στους Εφεσείοντες. Η μη εκπλήρωση του αναγκαίου αυτού όρου είχε ως μόνο νομικό αποτέλεσμα τη μη επέλευση γεγονότος το οποίο θα καθιστούσε νομικά εκτελεστή την επίδικη σύμβαση. Όπως ορθά εντόπισε και το πρωτόδικο Δικαστήριο βρισκόμαστε πλέον αντιμέτωποι με περίπτωση επέλευσης ματαίωσης της συμφωνίας, για λόγους που δεν είχε αποδειχθεί ότι οφείλονταν στους Εφεσίβλητους 3 και 4. Αναπόδραστα πλέον η επίδικη σύμβαση τερματίστηκε ανεξάρτητα από τη βούληση των μερών και τα μέρη, ως αποτέλεσμα, απηλλάγησαν από οποιαδήποτε περαιτέρω υποχρέωση εκπλήρωσης της σύμβασης.
Υπό το πρίσμα αυτών των νομικών παραμέτρων το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε την εξουσία του προς απόδοση δικαιοσύνης, με δεδομένη την αποκόμιση οφέλους από συμβαλλόμενους δυνάμει άκυρης σύμβασης. Στο δικό μας νομικό σύστημα το ζήτημα διέπεται από το άρθρο 65 του Κεφαλαίου 149. Το Δικαστήριο υποχρεούται να εξισορροπήσει τα συμφέροντα των συμβαλλομένων στην περίπτωση όπου κάποια συμφωνία έχει καταστεί άκυρη και κάποιο μέρος αποκόμισε όφελος από το άλλο. Το πρόσωπο που προσπορίστηκε το όφελος υποχρεούται να αποκαταστήσει το όφελος αυτό, επιστρέφοντας τα χρήματα που εν τω μεταξύ καταβλήθηκαν, με βάση την αρχή ότι δεν νοείται προσπορισμός οφέλους από άκυρη συμφωνία ή από συμφωνία που καθίσταται άκυρη. Είναι στη βάση αυτή που ορθά ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής εξέδωσε απόφαση για το ποσό €106.008,47 πλέον σχετικούς τόκους, χρήματα τα οποία καταβλήθηκαν από τους Εφεσείοντες δυνάμει της επίδικης σύμβασης.
Ο 8ος λόγος έφεσης κινείται γύρω από τη θέση ότι τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την Εφεσίβλητη 4 είναι αδικαιολόγητα και συγκρούονται με τη μαρτυρία, προφανώς σε σχέση με την προσέγγιση του Δικαστηρίου ότι το τίμημα από την πώληση του επίδικου ακίνητου εισέπραξε η Εφεσίβλητη 3 και μόνο, εναντίον και της οποίας εκδόθηκε και η σχετική απόφαση.
Ηταν η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η υποχρέωση για αποκατάσταση στα πλαίσια της αρχής restitutio in integrum, δεν έχει συμβατική βάση και δεν σχετίζεται με τη σύμβαση που κρίνεται άκυρη. Πρόκειται για οιονεί συμβατική υποχρέωση που συναρτάται με τις περιστάσεις της υπόθεσης. Το ζητούμενο στην υπό κρίση περίπτωση δεν ήταν το νομικό επακόλουθο της ύπαρξης ως πωλητών των Εφεσιβλήτων 3 και 4 από κοινού και συνεπώς το ότι το ληφθέν χρηματικό ποσό προοριζόταν και για τους δύο. Ζητούμενο, όπως ορθά προσέγγισε το ζήτημα το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν πλέον η επιστροφή του οφέλους από εκείνο το πρόσωπο που στην πράξη, ως πραγματικό γεγονός, το προσπορίστηκε από τη συμφωνία που κατέστη άκυρη. Υπό αυτά τα δεδομένα η ενώπιον του Δικαστηρίου σχετική μαρτυρία συνέκλινε στη θέση ότι το σύνολο των χρημάτων που οι Εφεσείοντες κατέβαλαν εισέπραξε μόνο η Εφεσίβλητη 3 και κανένα όφελος είχε η Εφεσίβλητη 4. Συνεπώς η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν απόλυτα δικαιολογημένη και ο εξεταζόμενος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Παραμένει προς ολοκλήρωση ο 5ος λόγος αντέφεσης. Αφορά τη θέση των Εφεσίβλητων 1 και 2 ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε να τους τιμωρήσει, αποστερώντας τους τα έξοδα της διαδικασίας, αφού η εναντίον τους αγωγή απερρίφθη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αναγνωρίζοντας τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, προχώρησε σε διαφοροποίηση, ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια και λαμβάνοντας υπόψη τη γενικότερη συμπεριφορά των υπό αναφορά διαδίκων. Σημείωσε συγκεκριμένα ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2 δεν τήρησαν την υπόσχεσή τους να μεταβιβάσουν στους Εφεσίβλητους 3 και 4 το επίδικο κτήμα, εξουδετερώνοντας έτσι και τα δικαιώματα των Εφεσειόντων και προκαλώντας μακροχρόνιες αντιδικίες. Σημείωσε περαιτέρω ότι οι Εφεσίβλητοι 1 και 2, παρά τη συμπεριφορά τους, ευνοήθηκαν τελικά από την εξέλιξη των γεγονότων, κρατώντας το επίδικο ακίνητο πολλαπλάσιας σήμερα αξίας. Υπό αυτά τα δεδομένα, είμαστε σε πλήρη συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι δικαιολογείτο η παράκαμψη του γενικού κανόνα ως προς την επιδίκαση εξόδων και πως τυχόν έκδοση διαταγής εξόδων προς όφελος των Εφεσιβλήτων 1 και 2 θα απέληγε, στην πράξη, σε επιδοκιμασία της συμπεριφοράς τους. Κατ΄ ακολουθία ο εξεταζόμενος λόγος αντέφεσης απορρίπτεται.
Με βάση το σύνολο των πιο πάνω, τόσο η έφεση όσο και η αντέφεση απορρίπτονται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται εις βάρος των Εφεσειόντων και αυτά της αντέφεσης εις βάρος των Εφεσιβλήτων 1 και 2, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΣΦ.