|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2013) 1 ΑΑΔ 1865
11 Σεπτεμβρίου, 2013
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ/στές]
NELIA HOTEL LTD,
Εφεσείουσα - Αιτήτρια,
ν.
1. GESOMA ESTATES LTD,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΓΕΡΙΜΟΥ,
3. ΣΩΤΗΡΗ ΓΕΡΙΜΟΥ,
4. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ, ΛΑΡΝΑΚΑ,
Εφεσιβλήτων - Καθ' ων η Αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 229/2009)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου ― Κατάργηση ― Άρθρο 12 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Έφεση εναντίον πρωτόδικης απόφασης με την οποία επικυρώθηκε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου για την κατάργηση, δικαιώματος διόδου, ύστερα από αίτηση των εφεσιβλήτων.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου ― Η απόφαση κατάργησης ή μη δικαιώματος διόδου ανήκει στη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή του Κτηματολογίου η οποία, όμως, ελέγχεται δικαστικά σύμφωνα με τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων, με τη διαφορά ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο μπορεί να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Αίτηση έφεσης εναντίον απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ― Το Δικαστήριο, δεν αντικαθιστά την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με δική του, εκτός εάν υπάρχουν σοβαροί λόγοι που προκύπτουν μέσα από τη μαρτυρία, η αξιολόγηση της οποίας είναι έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο βλέπει και ακούει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης ― Το Εφετείο δεν επεμβαίνει στις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, εκτός εάν τα συμπεράσματά του είναι αντίθετα με την κοινή λογική και με ό,τι εύλογα μπορεί να εξαχθεί από τη μαρτυρία.
Με την έφεση αμφισβητήθηκε η ορθότητα πρωτόδικης κρίσης με την οποία απορρίφθηκε αίτηση έφεσης εναντίον απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Αμμοχώστου, για την κατάργηση δικαιώματος διόδου που είχε παραχωρηθεί ορος όφελος τεμαχίου που ανήκε στην εφεσείουσα.
Οι εφεσίβλητοι, στις 26/10/2005, και ενώ ακόμη ήταν συνιδιοκτήτες του δουλεύοντος, υπέβαλαν αίτηση στο Διευθυντή για κατάργηση του δικαιώματος διόδου. Ύστερα από επιτόπια έρευνα, ο Διευθυντής, αφού έλαβε υπόψη τις απόψεις των ενδιαφερομένων μερών, αποφάσισε την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, για το λόγο ότι διανοίχθηκε δημόσιος δρόμος που συνορεύει με το δεσπόζον, ώστε δεν υφίστατο πλέον η ανάγκη ύπαρξής του.
Θέση της εφεσείουσας, πρωτοδίκως, ήταν ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν εσφαλμένη, επειδή δεν έλαβε υπόψη του ότι ο δημόσιος δρόμος που δημιουργήθηκε δεν ήταν εγγεγραμμένος, το δικαίωμα διόδου χρησιμοποιείται από τους τουρίστες του ξενοδοχείο το οποίο ανεγέρθη στο δεσπόζον τεμάχο για να μεταβαίνουν στη θάλασσα και η κατάργησή του επηρέαζε άμεσα και το δικαίωμα διόδου που έχουν άλλα τεμάχια επί του δουλεύοντος.
Το εν λόγω δικαίωμα, ισχυρίστηκε, δημιουργήθηκε μετά το διαχωρισμό ενιαίου ακινήτου, στο οποίο ανήκε το δεσπόζον, προς εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών όλων των ακινήτων που προέκυψαν από το διαχωρισμό για τις ανάγκες της γεωργίας και για πρόσβαση στη θάλασσα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού καθοδηγήθηκε από τη νομολογία σε σχέση με τις εξουσίες του Διευθυντή για κατάργηση εγγεγραμμένου δικαιώματος διόδου και τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο, απέρριψε όλους τους λόγους που πρόβαλε η εφεσείουσα για ακύρωση της απόφασής του.
Μεταξύ άλλων απέρριψε τη θέση της εφεσείουσας ότι, με την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, οι τουρίστες του ξενοδοχείου που βρίσκεται στο επίδικο τεμάχιο, δε θα έχουν πρόσβαση στην παραλία, με το σκεπτικό ότι, με την επί τόπου κατάσταση, όπως αυτή διαμορφώθηκε, το δικαίωμα διόδου δεν οδηγούσε άμεσα είτε σε δημόσιο δρόμο είτε στην παραλία.
Η παραχώρηση από την εφεσείουσα, δυνάμει όρου της άδειας οικοδομής του ξενοδοχείου της, μέρους του δεσπόζοντος για τη δημιουργία δημόσιου δρόμου, ο οποίος κατασκευάστηκε, εξουδετέρωσε την ανάγκη για τη συνέχιση της ύπαρξής του.
Έκρινε περαιτέρω ότι το γεγονός της μη εγγραφής του δρόμου, ως δημόσιου, στο Κτηματολόγιο δεν αποτελούσε εμπόδιο διαγραφής του δικαιώματος διόδου, εφόσον το Άρθρο 12 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, θέτει ως προϋπόθεση για κατάργηση δικαιώματος διόδου όχι την εγγραφή δρόμου ως δημόσιου αλλά, απλά, τη διάνοιξή του.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
α) Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η διακριτική εξουσία του Διευθυντή ασκήθηκε ορθά. Η παράλειψή του να καταγράψει τα διάφορα στοιχεία που είχε ενώπιόν του καταδείκνυε την έλλειψη έρευνας και, κακή άσκηση της διακριτικής του εξουσίας.
β) Η κατάργηση του δικαιώματος διόδου, χωρίς να ληφθεί υπόψη η σημερινή χρήση του δεσπόζοντος, κατεδείκνυε την εσφαλμένη άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Διευθυντή.
γ) Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αντιλήφθηκε εσφαλμένα αναφορές στην ένορκη δήλωση του μάρτυρά της εφεσείουσας όπως εσφαλμένα θεώρησε ότι το όλο θέμα ήταν νομικό.
δ) Παρέβλεψε εντελώς ότι ο δρόμος ο οποίος δημιουργήθηκε δεν είχε εγγραφεί ως δημόσιος και, συνεπώς, δεν μπορεί να χρησιμοποιείται από το κοινό χωρίς τη συγκατάθεσή της
Αποφασίστηκε ότι:
1. Εξετάστηκαν τα πρακτικά της διαδικασίας και δε διαπιστώθηκε οποιαδήποτε παράλειψη ή λάθος κατά την αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, για κάθε μάρτυρα και κάθε ζήτημα που τέθηκε ενώπιόν του, έδωσε πειστική αιτιολογία για την αποδοχή ή την απόρριψή τους.
2. Η μη καταγραφή από το Διευθυντή όλων όσα τέθηκαν ενώπιόν του και λήφθηκαν υπόψη προτού καταλήξει δεν αποκάλυπτε έλλειψη δέουσας έρευνας. Από τη στιγμή που τέθηκαν ενώπιόν του, συνεκτιμήθηκαν.
3. Καθοριστικό, για τη λήψη της απόφασής του, ήταν η διάνοιξη δημόσιου δρόμου. Η μη εγγραφή του δημόσιου δρόμου στο Κτηματολόγιο, όπως ορθά κρίθηκε πρωτοδίκως, δεν επηρεάζει.
4. Ο νομοθέτης, στο Άρθρο 12(3) του Κεφ. 224 χρησιμοποίησε τη λέξη «διάνοιξη» και όχι τη λέξη «εγγραφή». Άλλωστε, η εφεσείουσα δεν μπορούσε, από τη μια, να συμμορφώνεται με τον όρο που τέθηκε στην άδεια οικοδομής για ανέγερση του ξενοδοχείου της, παραχωρώντας μέρος του ακινήτου της για δημιουργία δημόσιου δρόμου, και, από την άλλη, να προβάλλει ότι ο δρόμος της ανήκει και δεν μπορεί να χρησιμοποιείται από το κοινό, επειδή δεν έχει, ακόμη, μεταβιβαστεί στο Κτηματολόγιο και εγγραφεί ως δημόσιος.
5. Τα ίδια ίσχυαν και για το μέρος που παραχωρήθηκε από τους εφεσίβλητους για τη δημιουργία πεζόδρομου. Η επί τόπου κατάσταση, η οποία λήφθηκε υπόψη από το Διευθυντή, ορθά εκτιμήθηκε ως στοιχείο που προσμετρούσε υπέρ της κατάργησης του δικαιώματος διόδου.
6. Τα περί εσφαλμένης αντίληψης από το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορών μάρτυρα επίσης, δεν ευσταθούσαν.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Peyiotis v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442,
Αριστοτέλους ν. Χ"Κυριάκου κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 100,
Κραμβιάς κ.ά. ν. Θεοδοσίου (2000) 1 A.A.Δ. 267.
Έφεση.
Έφεση από την Αιτήτρια εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Γερολέμου, Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 23/07), ημερομ. 9/7/2009.
Π. Αγγελίδης, μαζί με Μ. Χαραλάμπους, για την Εφεσείουσα.
Μ. Κυριακίδης, για τους Εφεσίβλητους 1 - 3.
Καμιά εμφάνιση για τον Εφεσίβλητο 4.
Παρών ο Διευθυντής της εφεσίβλητης εταιρείας 1 - Ανδρέας Καλλένος.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Η κατάργηση, μετά από αίτηση των εφεσιβλήτων, από το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Αμμοχώστου, (ο «Διευθυντής»), του δικαιώματος διόδου - (το «δικαίωμα διόδου») από το τεμάχιο 92, Αρ. Εγγραφής 4/92, του Κτηματικού Σχεδίου 1-2915-3730, Τμήμα 4, στην Αγία Νάπα, (το «δουλεύον»), προς όφελος του ακινήτου με Αρ. Εγγραφής 4/71, τεμάχιο 71, Δήμος Αγίας Νάπας της επαρχίας Αμμοχώστου, (το «δεσπόζον»), είχε ως αποτέλεσμα την καταχώριση από την εφεσείουσα της Έφεσης/Αίτησης Αρ. 23/07 ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου, η οποία απορρίφθηκε. Αντικείμενο της παρούσας έφεσης είναι η ορθότητα της εν λόγω απόφασης.
Θέση της εφεσείουσας, πρωτοδίκως, ήταν ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη, γιατί αυτός δεν έλαβε υπόψη του ότι ο δημόσιος δρόμος που δημιουργήθηκε δεν είναι εγγεγραμμένος, το δικαίωμα διόδου χρησιμοποιείται από τους τουρίστες για να μεταβαίνουν στη θάλασσα και η κατάργησή του επηρεάζει άμεσα και το δικαίωμα διόδου που έχουν άλλα τεμάχια επί του δουλεύοντος και, συγκεκριμένα, τα τεμάχια 73, 75 και 78. Το εν λόγω δικαίωμα, ισχυρίστηκε, δημιουργήθηκε μετά το διαχωρισμό ενιαίου ακινήτου, στο οποίο ανήκε το δεσπόζον, προς εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών όλων των ακινήτων που προέκυψαν από το διαχωρισμό για τις ανάγκες της γεωργίας και για πρόσβαση στη θάλασσα. Παρόλο ότι το δικαίωμα διόδου, όταν παραχωρήθηκε το 1974, ήταν μια «τυφλή - κολοβή δίοδος», υπό την έννοια ότι αυτή δε συνδεόταν με δημόσιο δρόμο, παραχωρήθηκε από τον τότε ιδιοκτήτη, για να είναι δυνατή η πιθανή μελλοντική χρήση του για καλύτερη εξυπηρέτηση των ακινήτων, που είναι παραθαλάσσια και των οποίων ήταν ορατή η μελλοντική τουριστική αξιοποίηση. Το δικαίωμα διόδου, έστω και αν δεν καταλήγει στη θάλασσα, επειδή παρεμβάλλεται άλλο ακίνητο, της είναι απαραίτητο, αφού αυτή έχει ανεγείρει ξενοδοχείο στο δεσπόζον και η πρόσβαση στη θάλασσα είναι βασική ανάγκη. Η κατάργησή του, και αν ακόμη θεωρηθεί ότι έχει δημιουργεί δημόσιος δρόμος, δε δικαιολογείται. Αυτό θα μπορούσε να γίνει μόνο εάν, μετά την αξιοποίηση των γειτονικών κτημάτων, καταστεί αδύνατη η σύνδεση της διόδου με την παραλία.
Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η θέση των εφεσιβλήτων, οι οποίοι υποστήριξαν ότι το δικαίωμα διόδου δόθηκε, για να είναι δυνατή η μετάβαση των ιδιοκτητών των διαφόρων τεμαχίων στα κτήματά τους, για γεωργικούς σκοπούς. Κατά το χρόνο εγγραφής του, δεν ετίθετο θέμα τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής, ούτε κάτι τέτοιο ήταν προβλεπτό. Η χρήση, τότε, των κτημάτων ήταν αποκλειστικά γεωργική. Η δημιουργία του δημόσιου δρόμου, ο οποίος κατασκευάστηκε δυνάμει όρου στην άδεια οικοδομής του ξενοδοχείου της εφεσείουσας, δικαιολογούσε πλήρως την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, η δε πρόσβαση στη θάλασσα είναι πιο σύντομη μέσω του δημόσιου δρόμου παρά μέσω του καταργηθέντος δικαιώματος διόδου από το δουλεύον, το οποίο είχε δικαίωμα διόδου από τα τεμάχια 93 και 70. Το δικαίωμα διόδου που είχε το δουλεύον από το τεμάχιο 93 καταργήθηκε. Εν πάση περιπτώσει, ισχυρίστηκαν, όταν υπήρχε το δικαίωμα διόδου από τα τεμάχια 93 και 70, αυτό δε λειτουργούσε προς όφελος του δεσπόζοντος. Περαιτέρω, το μέρος του δεσπόζοντος που εφαπτόταν με το δουλεύον και από το οποίο ήταν δυνατή η πρόσβαση δεν ανήκει, πλέον, στην εφεσείουσα. Παραχωρήθηκε ως χώρος πρασίνου, δυνάμει όρου της άδειας οικοδομής που εκδόθηκε σ' αυτή, για την οποία οικοδομή υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η απουσία οποιασδήποτε επαφής μεταξύ του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος, σε σημείο του δικαιώματος διόδου, εμποδίζει τη νόμιμη άσκηση του εν λόγω δικαιώματος.
Οι διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, στις οποίες κατέληξε μετά που αξιολόγησε τα ενώπιον του τεθέντα - (ένορκες δηλώσεις προς υποστήριξη της έφεσης/αίτησης και της ένστασης, προφορική μαρτυρία και διάφορα έγγραφα) - έχουν σε συντομία ως εξής:-
Το δικαίωμα διόδου, πλάτους 3,05 μέτρων, ενεγράφη πριν από την τουρκική εισβολή. Ο τότε ιδιοκτήτης του δουλεύοντος το παραχώρησε οικειοθελώς, από τη νοτιοανατολική πλευρά του ακινήτου του, προς όφελος του τότε ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος και προς όφελος των τεμαχίων 73, 75, 78 και 89, μαζί με το δικαίωμα διόδου σε βάρος των τεμαχίων 93 και 70. Το τεμάχιο 70, από τότε, εφαπτόταν σε δημόσιο δρόμο. Το δεσπόζον μεταβιβάστηκε στην εφεσείουσα το 1994. Σ' αυτό, το 1990, ανεγέρθηκε το ξενοδοχείο "NELIA", στην άδεια οικοδομής του οποίου υπήρχε όρος όπως παραχωρηθεί μέρος του ακινήτου στη βόρεια πλευρά του για τη δημιουργία και κατασκευή δημόσιου δρόμου και μέρος του ακινήτου στο ανατολικό σύνορό του για τη δημιουργία χώρου πρασίνου. Η εφεσείουσα συμμορφώθηκε με τον εν λόγω όρο, δηλαδή, κατασκεύασε το δρόμο και παραχώρησε το χώρο πρασίνου. Ο δρόμος θα εγγραφόταν στο Κτηματολόγιο ως δημόσιος, αφού αποστέλλονταν και οι έγγραφες συγκαταθέσεις της εφεσείουσας. Στο δουλεύον, καθώς και στο τεμάχιο 93, είναι κτισμένο το Ξενοδοχείο «ΩΚΕΑΝΟΣ», στην άδεια οικοδομής του οποίου τέθηκε όρος για παραχώρηση μέρους του ακινήτου για τη δημιουργία πεζόδρομου και χώρου πρασίνου. Το δικαίωμα διόδου, στο οποίο υπόκειται το δουλεύον προς όφελος των τεμαχίων 73, 75 και 78, καταργήθηκε πριν από τις 22/2/2008, όπως καταργήθηκε και δικαίωμα διόδου προς όφελος του δουλεύοντος από τη νότια πλευρά του τεμαχίου 93. Εξακολουθεί, όμως, να υπάρχει δικαίωμα διόδου προς όφελος του δουλεύοντος και σε βάρος του τεμαχίου 70 κατά μήκος της νότιας πλευράς αυτού.
Οι εφεσίβλητοι, στις 26/10/2005, και ενώ ακόμη ήταν συνιδιοκτήτες του δουλεύοντος, υπέβαλαν αίτηση στο Διευθυντή για κατάργηση του δικαιώματος διόδου. Μετά από επιτόπια έρευνα, ο Διευθυντής, αφού έλαβε υπόψη τις απόψεις των ενδιαφερομένων μερών, Βεβαίωση του Κοινοτάρχη Αγίας Νάπας, ο οποίος ανέφερε ότι δε γνώριζε το σκοπό για τον οποίο παραχωρήθηκε το δικαίωμα διόδου, την επί τόπου θέση της διόδου, η οποία δεν επηρεάζει μόνο το δουλεύον αλλά διέρχεται και από άλλο τεμάχιο, το τεμάχιο 88, αποφάσισε την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, για το λόγο ότι διανοίχθηκε δημόσιος δρόμος που συνορεύει με το δεσπόζον, ώστε δεν υφίσταται πλέον η ανάγκη ύπαρξής του.
Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού καθοδηγήθηκε από τη νομολογία σε σχέση με τις εξουσίες του Διευθυντή για κατάργηση εγγεγραμμένου δικαιώματος διόδου και τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο*, απέρριψε όλους τους λόγους που πρόβαλε η εφεσείουσα για ακύρωση της απόφασής του, οι οποίοι συνίσταντο στο ότι η απόφαση ήταν αναιτιολόγητη, η διακριτική εξουσία του Διευθυντή δεν ασκήθηκε ορθά, ο Διευθυντής δεν προέβη σε δέουσα έρευνα και ότι αυτός, κατά τη λήψη της απόφασης, τελούσε υπό πλάνη περί τα πράγματα και το νόμο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι, από τα ενώπιόν του τεθέντα, ο Διευθυντής έλαβε υπόψη του όλα όσα είχαν σχέση με το δικαίωμα διόδου - (άδεια οικοδομής του ξενοδοχείου «ΩΚΕΑΝΟΣ» των εφεσιβλήτων Αρ. 1, όρο σ' αυτή για παραχώρηση μέρους του ακινήτου για τη δημιουργία χώρου πρασίνου και πεζόδρομου που να οδηγεί στην παραλία, την κατάργηση του δικαιώματος διόδου προς όφελος των τεμαχίων 73, 75, 78, την κατάργηση του δικαιώματος διόδου μέσω του τεμαχίου 93 προς όφελος του δουλεύοντος και όλα όσα η εφεσείουσα πρόβαλε προς υποστήριξη του ισχυρισμού για έλλειψη δέουσας έρευνας από αυτόν). Η αναφορά στην απόφαση του Διευθυντή, κατέληξε, ότι το δεσπόζον συνορεύει με δημόσιο δρόμο δε σημαίνει ότι δε λήφθηκαν υπόψη όλα τα γεγονότα που ήταν ενώπιον του - (απόψεις των διαδίκων, τοπογραφικά σχέδια, τίτλοι, επιστολές). Η παραχώρηση, επίσης, από την εφεσείουσα, από την ανατολική πλευρά του δεσπόζοντος, χώρου πρασίνου, ιδίου πλάτους με το δικαίωμα διόδου, δημιούργησε επί τόπου νέα κατάσταση, εφόσον, στο πλάτος της διόδου, έπαυσε να υπάρχει επαφή του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος. Ο δε χώρος πρασίνου, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιείται από οποιοδήποτε, δεν αποτελεί, πλέον, ιδιοκτησία της εφεσείουσας, ώστε να μπορεί να γίνεται λόγος ότι το δεσπόζον και το δουλεύον εφάπτονται. Απέρριψε τη θέση της εφεσείουσας ότι, με την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, οι τουρίστες του ξενοδοχείου "NELIA" δε θα έχουν πρόσβαση στην παραλία, για το λόγο ότι, με την επί τόπου κατάσταση, όπως αυτή διαμορφώθηκε, το δικαίωμα διόδου δεν οδηγούσε άμεσα είτε σε δημόσιο δρόμο είτε στην παραλία. Η παραχώρηση από την εφεσείουσα, δυνάμει όρου της άδειας οικοδομής του ξενοδοχείου της, μέρους του δεσπόζοντος για τη δημιουργία δημόσιου δρόμου, ο οποίος κατασκευάστηκε, εξουδετέρωσε την ανάγκη για τη συνέχιση της ύπαρξής του. Το γεγονός της μη εγγραφής του δρόμου, ως δημόσιου, στο Κτηματολόγιο - οι ενυπόθηκοι δανειστές της εφεσείουσας δεν έδωσαν τη συγκατάθεσή τους - δεν αποτελούσε εμπόδιο διαγραφής του δικαιώματος διόδου, εφόσον το Άρθρο 12 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, (ο «Νόμος»), θέτει ως προϋπόθεση για κατάργηση δικαιώματος διόδου όχι την εγγραφή δρόμου ως δημόσιου αλλά, απλά, τη διάνοιξή του. Και σε περίπτωση, ακόμη, κατέληξε, που γινόταν δεκτό ότι το δικαίωμα διόδου παραχωρήθηκε για να έχει το δεσπόζον και τα άλλα ακίνητα πρόσβαση όχι μόνο στο δημόσιο δρόμο αλλά και στην παραλία, επειδή ο δημόσιος δρόμος οδηγεί σ' αυτή, και πάλι, ενόψει του γεγονότος ότι το δικαίωμα διόδου από το τεμάχιο 93 καταργήθηκε, η πρόσβαση στην παραλία για το δουλεύον μπορεί να γίνει μόνο μέσω του δημιουργηθέντος δημόσιου δρόμου στη βόρεια πλευρά του δεσπόζοντος, εφόσον δεν παρέχεται από οποιοδήποτε άλλο τεμάχιο πρόσβαση στην παραλία.
Η εφεσείουσα, με εννέα λόγους έφεσης, αμφισβητεί τις πρωτόδικες διαπιστώσεις στην ολότητά τους. Θα τους εξετάσουμε όλους μαζί, λόγω της συνάφειάς τους.
Ισχυρίζεται η εφεσείουσα ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η διακριτική εξουσία του Διευθυντή ασκήθηκε ορθά. Η παράλειψή του να καταγράψει τα διάφορα στοιχεία που είχε ενώπιόν του και πώς το κάθε ένα από αυτά επέδρασε στη διαμόρφωση της απόφασής του καταδεικνύει την έλλειψη έρευνας και, συνακόλουθα, την κακή άσκηση της διακριτικής του εξουσίας. Η κατάργηση του δικαιώματος διόδου, χωρίς να ληφθεί υπόψη η σημερινή χρήση του δεσπόζοντος, φανερώνει την εσφαλμένη άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Διευθυντή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, υπέβαλε, αντιλήφθηκε εσφαλμένα αναφορές στην ένορκη δήλωση του μάρτυρά της Παναγιώτη Αργυρού, όπως εσφαλμένα θεώρησε ότι το όλο θέμα ήταν νομικό, παραλείποντας, έτσι, να προβεί σε αξιολόγηση της μαρτυρίας και διατύπωση ευρημάτων επί του πραγματικού καθεστώτος. Παρέβλεψε εντελώς ότι ο δρόμος ο οποίος δημιουργήθηκε δεν έχει εγγραφεί ως δημόσιος και, συνεπώς, δεν μπορεί να χρησιμοποιείται από το κοινό χωρίς τη συγκατάθεσή της, η οποία παραμένει η ιδιοκτήτρια του μέρους που παραχώρησε στα πλαίσια συμμόρφωσης με όρο άδειας οικοδομής που της επιβλήθηκε για την ανέγερση του ξενοδοχείου της. Η εφεσείουσα θεωρεί εσφαλμένη και τη διαπίστωση ότι, επί τόπου, δεν υπάρχει σύνδεση του δεσπόζοντος με το δικαίωμα διόδου. Εφόσον, ισχυρίζεται, τυπικά, το νομικό καθεστώς δεν άλλαξε, υπάρχει σύνδεση. Το μέρος του δικαιώματος διόδου, το οποίο, με την άδεια οικοδομής του ξενοδοχείου των εφεσιβλήτων, παραχωρήθηκε ως πεζόδρομος, δεν έχει ακόμη εγγραφεί και, επομένως, περιλαμβάνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας του δουλεύοντος και εφάπτεται του δεσπόζοντος. Τέλος, εσφαλμένη θεωρεί και τη διαπίστωση ότι η ταυτόχρονη εγγραφή δικαιώματος διόδου σε βάρος του δουλεύοντος και προς όφελος του δεσπόζοντος και των τεμαχίων 73, 75, 78 και 89, μαζί με το δικαίωμα διόδου σε βάρος των τεμαχίων 93 και 70, με τον ίδιο φάκελο, σκοπό είχε τη δημιουργία, μέσω του τεμαχίου 70 που εφαπτόταν και συνεχίζει να εφάπτεται δημόσιου δρόμου, πρόσβασης σε δημόσιο δρόμο όλων των τεμαχίων, δηλαδή του δουλεύοντος, του δεσπόζοντος και των τεμαχίων 73, 75, 78 και 89.
Το Άρθρο 12(3) του Νόμου προβλέπει τα εξής:-
«(3) Όταν το δικαίωμα αυτό είναι δικαίωμα διόδου, αν ένεκα διάνοιξης δημόσιου δρόμου ή άλλης διόδου ή αν ένεκα άλλου λόγου δεν υπάρχει πλέον η ανάγκη αυτού, ο κύριος του δουλεύοντος ή του δεσπόζοντος ακινήτου δικαιούται να απαιτήσει την κατάργησή του, ο δε Διευθυντής ερευνά την υπόθεση, αποφασίζει αν το δικαίωμα αυτό πρέπει να καταργηθεί ή όχι, γνωστοποιεί την απόφαση του σε όλους τους ενδιαφερόμενους και, αν η απόφαση του είναι ότι το δικαίωμα πρέπει να καταργηθεί, προχωρεί στην κατάργησή του μετά την πάροδο τριάντα ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης που αναφέρθηκε:
Νοείται ότι, αν υποβληθεί οποιαδήποτε αξίωση για την καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης από τον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου για την κατάργηση του πιο πάνω δικαιώματος, ο Διευθυντής αφού λάβει υπόψη τα γεγονότα κάθε περίπτωσης, συμπεριλαμβανομένου του χρόνου χρήσης του δικαιώματος καθορίζει την αποζημίωση που τυχόν πρέπει να καταβληθεί και γνωστοποιεί αυτήν σε όλους τους ενδιαφερόμενους και δεν προχωρεί στην κατάργηση του δικαιώματος πριν ικανοποιηθεί ότι η αποζημίωση που εκτιμήθηκε από αυτόν καταβλήθηκε.»
Είναι φανερό, από το πιο πάνω Άρθρο, ότι η απόφαση κατάργησης ή μη δικαιώματος διόδου ανήκει στη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή, η οποία, όμως, ελέγχεται δικαστικά - (βλ. Κραμβιάς κ.ά. ν. Θεοδοσίου (2000) 1 A.A.Δ. 267) - σύμφωνα με τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων, με τη διαφορά ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο μπορεί να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή - (βλ. Αριστοτέλους ν. Χ"Κυριάκου κ.ά., (πιο πάνω)).
Το Δικαστήριο, είναι καλά νομολογημένο, δεν αντικαθιστά την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με δική του, εκτός εάν υπάρχουν σοβαροί λόγοι που προκύπτουν μέσα από τη μαρτυρία, η αξιολόγηση της οποίας είναι έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο βλέπει και ακούει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Το Εφετείο δεν επεμβαίνει στις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, εκτός εάν τα συμπεράσματά του είναι αντίθετα με την κοινή λογική και με ό,τι εύλογα μπορεί να εξαχθεί από τη μαρτυρία.
Έχουμε εξετάσει τα πρακτικά της διαδικασίας και δε διαπιστώνουμε οποιαδήποτε παράλειψη ή λάθος κατά την αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, για κάθε μάρτυρα και κάθε ζήτημα που τέθηκε ενώπιόν του, έδωσε πειστική αιτιολογία για την αποδοχή ή την απόρριψή τους. Η μη καταγραφή από το Διευθυντή όλων όσα τέθηκαν ενώπιόν του και λήφθηκαν υπόψη προτού καταλήξει δεν αποκαλύπτει έλλειψη δέουσας έρευνας. Από τη στιγμή που τέθηκαν ενώπιόν του, συνεκτιμήθηκαν. Καθοριστικό, βέβαια, για τη λήψη της απόφασής του, ήταν η διάνοιξη δημόσιου δρόμου και αυτό τόνισε στην απόφασή του. Η μη εγγραφή του δημόσιου δρόμου στο Κτηματολόγιο, όπως ορθά κρίθηκε πρωτοδίκως, δεν επηρεάζει. Ο νομοθέτης, στο Άρθρο 12(3) του Νόμου, χρησιμοποίησε τη λέξη «διάνοιξη» και όχι τη λέξη «εγγραφή», ακριβώς, γιατί ήθελε να καλύψει και εκείνες τις περιπτώσεις, που, για διάφορους λόγους, υπάρχει διάνοιξη δρόμου, χωρίς αυτός να είναι εγγεγραμμένος. Άλλωστε, η εφεσείουσα δεν μπορεί, από τη μια, να συμμορφώνεται με τον όρο που τέθηκε στην άδεια οικοδομής για ανέγερση του ξενοδοχείου της, παραχωρώντας μέρος του ακινήτου της για δημιουργία δημόσιου δρόμου, και, από την άλλη, να προβάλλει ότι ο δρόμος της ανήκει και δεν μπορεί να χρησιμοποιείται από το κοινό, επειδή δεν έχει, ακόμη, μεταβιβαστεί στο Κτηματολόγιο και εγγραφεί ως δημόσιος. Δεν έχει δικαίωμα να απαγορεύει αυτός, έστω και αν δεν έχει ακόμη εγγραφεί, να χρησιμοποιείται, εφόσον η παραχώρησή του ήταν όρος της άδειας οικοδομής του ξενοδοχείου της. Άλλωστε, για τη μη εγγραφή του, δεν ευθύνονται οι εφεσίβλητοι. Τα ίδια ισχύουν και για το μέρος που παραχωρήθηκε από τους εφεσίβλητους για τη δημιουργία πεζόδρομου. Ούτε αυτοί μπορούν, υπό το πρόσχημα της μη εγγραφής του πεζόδρομου, να απαγορεύουν τη χρήση του από το κοινό. Η επί τόπου κατάσταση, η οποία λήφθηκε υπόψη από το Διευθυντή, ορθά εκτιμήθηκε ως στοιχείο που προσμετρούσε υπέρ της κατάργησης του δικαιώματος διόδου.
Τα περί εσφαλμένης αντίληψης από το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορών του μάρτυρα Π. Αργυρού, επίσης, δεν ευσταθούν. Για κάθε ζήτημα, που ο μάρτυρας αυτός έθεσε, το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε και έδωσε λόγους γιατί δεν αποδέχεται τη θέση του. Ορθά αντιλήφθηκε τη θέση του ότι το δεσπόζον έχει δικαίωμα διάβασης μέσω των τεμαχίων 93 και 70, στη βάση της αναφοράς του στην ένορκη δήλωσή του ότι το δουλεύον (τεμάχιο 92) υπόκειται σε δικαίωμα διαβάσεως πλάτους 3,05 μέτρων κατά μήκος του νοτιανατολικού συνόρου του προς όφελος του δεσπόζοντος (τεμάχιο 71) της εφεσείουσας και προς όφελος των τεμαχίων 73, 75, 78 και 89, έχει δε και δικαίωμα διαβάσεως μέσω των τεμαχίων 93 και 70 που βρίσκονται αριστερά και νότια του τεμαχίου της εφεσείουσας και, στη βάση των πιο πάνω δικαιωμάτων, επιτυγχάνεται η πρόσβαση των ενοίκων και των τουριστών του ξενοδοχείου της εφεσείουσας προς τη θάλασσα. Έκρινε, όμως, ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν έτσι τα πράγματα, αφού το δικαίωμα διάβασης που υπήρχε μέσω του τεμαχίου 93, εκτός του ότι ήταν προς όφελος του δουλεύοντος, καταργήθηκε πριν, ακόμη, ο μάρτυρας προβεί στην ένορκη δήλωσή του. Δε διαπιστώνουμε το πρωτόδικο Δικαστήριο να εκτίμησε εσφαλμένα τα ενώπιόν του τεθέντα.
Η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή, υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.