Αχιλλέως Αλέξης Ανδρέα και άλλος ν. Γεώργιου Πιτταρά και άλλων (2012) 1 ΑΑΔ 1590

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου να πωλεί ιδιοκτησία που κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες σε ορισμένες περιπτώσεις ― Κατά πόσο ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ενήργησε ορθά στη βάση των Άρθρων 27 και 29 του Κεφ. 224 ― Στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας δεν επιλύονται διαφορές μεταξύ συγκυρίων ούτε απαλλοτριώνεται περιουσία προς όφελος άλλων συγκυρίων.

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου να πωλεί ιδιοκτησία που κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες σε ορισμένες περιπτώσεις ― Άρθρα 27 και 29 του Κεφ. 224 ― Με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 29 δεν υπάρχουν περιθώρια άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Διευθυντή ― Η κρίση του περιορίζεται στο κατά πόσο το συγκεκριμένο κτήμα μπορεί να διαχωριστεί σε μικρότερα τεμάχια τα οποία να αντιστοιχούν στα ιδανικά μερίδια και όπου καθίσταται αναγκαίο καθορίζεται χρηματική αποζημίωση ― Δεν έχει διακριτική ευχέρεια να αποδώσει τεμάχια μικρότερα των τεμαχίων που προβλέπονται στο Άρθρο 27 ούτε και έχει ευχέρεια να μην προχωρήσει στη διαίρεση εφόσον το κτήμα μπορεί να διαιρεθεί.

Συνταγματικότητα νόμων ― Δεν γίνεται αυτεπαγγέλτως ούτε ελέγχεται περιστασιακά ή συμπτωματικά. Σε κάθε περίπτωση το θέμα της συνταγματικότητας νόμου πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς στα δικόγραφα ― Η σκοπιμότητα της νομοθετικής ρύθμισης εκφεύγει του δικαστικού ελέγχου.

Οι εφεσείοντες ήταν μεταξύ των εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών τεμαχίου ανά 13104/30240 μερίδια έκαστος. Τα υπόλοιπα μερίδια ήταν κατανεμημένα ανά 360/30240 σε ένα έκαστο των εφεσιβλήτων και κατά 1512/30240 σε κάποιο άλλο πρόσωπο.

Οι εφεσείοντες υπέβαλαν αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας για διαχωρισμό του τεμαχίου κατ' εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29(4)(5) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224.

Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αποφάσισε το διαχωρισμό του επίδικου τεμαχίου σε δύο (νέα) τεμάχια έκτασης 35285 τ.μ. το καθένα. Και επειδή οι εφεσείοντες είχαν αποδεχθεί τον εν λόγω διαχωρισμό, ο Διευθυντής αποφάσισε να κατανείμει τα δύο νέα τεμάχια ανά ένα στον καθένα εξ αυτών. Με επιστολή του τους πληροφόρησε για την απόφασή του και τους κάλεσε όπως εντός 42 ημερών καταθέσουν, ποσό το οποίο με βάση τη διενεργηθείσα εκτίμηση αντιπροσώπευε την αξία των μεριδίων των λοιπών συνιδιοκτητών.

Ο Διευθυντής με επιστολές του ιδίας ημερομηνίας προς τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του τεμαχίου τους πληροφορούσε για την απόφασή του αναφέροντας μεταξύ άλλων, λόγω μη αντιπροσώπευσης στο ποσοστό που κατείχαν, ικανοποιητικής έκτασης γης, θα αποζημιώνονταν με καθορισθέν από τον Διευθυντή ποσό με βάση την εκτιμημένη αξία.

Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αίτηση έφεσης εναντίον της απόφασης του Διευθυντή αμφισβητώντας τη νομιμότητα της.

Υποστήριξαν μεταξύ άλλων ότι υπήρξε σφάλμα στην ερμηνεία του νόμου και των κανονισμών.

Προέβαλαν περαιτέρω ότι ο Διευθυντής καθόρισε χαμηλότερες των κανονικών αποζημιώσεις οι οποίες δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αξία των μεριδίων τους.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή αποφαινόμενο μεταξύ άλλων ότι με την απόφαση του αφαίρεσε από τους Αιτητές την περιουσία τους. Κατ' ουσία προχώρησε σε απαλλοτρίωση της γης τους προς όφελος των άλλων συγκυρίων του ακινήτου.

Αποφάσισε δε περαιτέρω ότι ο Διευθυντής δεν είχε κανένα απολύτως δικαίωμα είτε βάσει των Άρθρων 27 και 29, είτε βάσει οποιουδήποτε άλλου άρθρου του Κεφ. 224, να το πράξει.

Παρέπεμψε δε σε νομολογία στην οποία υποδείχθηκε πως ο Διευθυντής είναι αναρμόδιος να επιλύει διαφορές που ανάγονται στην ιδιοκτησία γης, η επίλυση των οποίων εμπίπτει στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.

Με την έφεση εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου υποστηρίχθηκε μεταξύ άλλων ότι:

α) Το πρωτόδικο δικαστήριο, χωρίς να ακούσει τους διαδίκους επί του θέματος συνταγματικότητας των εξουσιών του Διευθυντή με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 29 του νόμου, αποφάσισε ότι η εν λόγω διάταξη προσκρούει στο Σύνταγμα και ότι κατ' ουσία συνιστούσε εξουσία επίλυσης ιδιωτικής διαφοράς η οποία προσκρούει στο Άρθρο 30.2 του Συντάγματος.

β) Ήταν εσφαλμένο το εύρημα ότι η τοιχοκόλληση δεν ήταν ο καταλληλότερος τρόπος ειδοποίησης και ότι η σχετική ρύθμιση προσκρούει στο Άρθρο 30 του Συντάγματος.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Το τεμάχιο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν μη αρδεύσιμο χωράφι και με βάση το Άρθρο 27(1)(γ) του νόμου δεν μπορούσε να διαιρεθεί σε ξεχωριστά τεμάχια μικρότερα των πέντε σκαλών (6690 τ.μ.) σε έκταση.

2. Το έργο του δικαστηρίου ήταν να κρίνει κατά πόσο ο Διευθυντής, κατ' εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29 του νόμου, άσκησε σωστά τις εξουσίες του. Εν ολίγοις το δικαστήριο όφειλε να εξετάσει κατά πόσο με βάση το νόμο και τα γεγονότα της υπόθεσης συνέτρεχαν λόγοι ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή συμπεριλαμβανομένου και του θέματος του καθορισμού των αποζημιώσεων.

3. Αντί αυτού, ο πρωτόδικος δικαστής ενεργώντας αυτεπαγγέλτως ασχολήθηκε με θέμα αντισυνταγματικότητας του Άρθρου 29 του νόμου.

4. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά διαπίστωσε ότι το μερίδιο κάθε αιτητή υπολειπόταν του ελάχιστου προβλεπόμενου στο Άρθρο 27(1)(γ) ώστε να δύνατο να τους δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης. Στη βάση αυτής ακριβώς της διαπίστωσης ο Διευθυντής προχώρησε στην εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29 μη έχοντας οποιαδήποτε άλλη επιλογή ή δυνατότητα άσκησης διακριτικής ευχέρειας.

5. Η ειδοποίηση διά τοιχοκολλήσεως είναι τρόπος ο οποίος προβλέπεται από το νόμο εφόσον συντρέχουν προϋποθέσεις οι οποίες δικαιολογούν το συγκεκριμένο τρόπο.

6. Η συνταγματικότητα του νόμου που προβλέπει ειδικά την περίπτωση, δεν μπορούσε να εξεταστεί αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο χωρίς οι διάδικοι να είχαν τη δυνατότητα να διατυπώσουν τις δικές τους απόψεις.

7. Ως προς το κατά πόσο οι εφεσίβλητοι έλαβαν γνώση για τη διαδικασία της επιτόπιας εξέτασης, το δικαστήριο είχε ενώπιόν του δύο στοιχεία τα οποία ικανοποιούσαν τις προϋποθέσεις του νόμου επί του προκειμένου: ότι οι επιστολές που είχαν σταλεί στους εφεσίβλητους δεν επεστράφησαν και το δεύτερο ήταν ότι έγιναν οι εκ του νόμου προβλεπόμενες γνωστοποιήσεις διά τοιχοκολλήσεως.

8. Οι παρατηρήσεις του δικαστηρίου περί αναχρονισμού της νομοθεσίας μπορεί ενδεχομένως να ήταν ορθές όμως, ενόσω ισχύουν, εφαρμόζονται.

9. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ενήργησε στα πλαίσια των εξουσιών του και με βάση τα πραγματικά στοιχεία που αφορούσαν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των διαδίκων όπως ο νόμος ορίζει.

10. Η υπόθεση οδηγήθηκε προς επανεκδίκαση μόνο στην έκταση που αφορούσε στο θέμα του καθορισμού των αποζημιώσεων των εφεσιβλήτων.

Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα.

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Chakkkarto v. The Attorney General (1961) C.L.R. 231,

Chrysanthou a.o. v. Antoniades (1969) 1 C.L.R. 622,

Hassidoff v. Sami a.o. (1970) 1 C.L.R. 220,

Valana v. Republic 3 R.S.C.C. 41,

Hadjikyriacou v. Hadjiapostolou a.o. 3 R.S.C.C. 89,

Charalambides v. Republic 4 R.S.C.C. 114,

Antoniou a.o. v. Republic (1984) 3 C.L.R. 623,

Machlouzarides v. Republic (1985) 3 C.L.R. 2342,

Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 209,

Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906,

Peyioti v. Polemitis (1982) 1 C.L.R. 442,

Αριστοτέλους ν. Χ"Κυριάκου κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 100,

Kafieros a.o. v. Theocharous a.o. (1978) 1 C.L.R. 619,

Κτωρίδη ν. Επάρχου Λεμεσού κ.ά. (2005) 1 Α.Α.Δ. 541,

Παπαγεωργίου ν. Πατσαλίδη (2001) 1 Α.Α.Δ. 1365,

Κούρτης κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (1999) 3 Α.Α.Δ. 408,

Μαυρομάτης ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 910,

Κυπριανού κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2003) 3 Α.Α.Δ. 8.

Έφεση.

Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Σταύρου, Ε.Δ.), (Αίτηση Αρ. 69/01), ημερομηνίας 30/12/2008.

Κ. Χατζηιωάννου, για τους Εφεσείοντες.

Μ. Βασιλείου, για τους Εφεσίβλητους.

Cur. adv. vult.

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Κραμβή, Δ..

ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το τεμάχιο 192 του Φ/Σχ. 39/27 εκτάσεως 70750 τ.μ. στο χωριό Λυθροδόντας ήταν χωράφι σε γεωργική ζώνη. Η κυριότητα του τεμαχίου ήταν κατανεμημένη σε διάφορους ιδιοκτήτες οι οποίοι κατείχαν ο καθένας χωριστά μερίδια εξ αδιαιρέτου επί του όλου, γεγονός το οποίο καθιστούσε αδύνατο το διαχωρισμό του τεμαχίου σε αυτοτελή τεμάχια ανάλογης έκτασης προς τα εξ αδιαιρέτου μερίδια των συγκυρίων ώστε έκαστος εξ αυτών να καθίσταται απόλυτος κύριος επί του τεμαχίου που θα προέκυπτε από ένα τέτοιο διαχωρισμό.

Οι εφεσείοντες Αλέξης Ανδρέα Αχιλλέως και Γεώργιος Ανδρέα Αχιλλέως ήταν μεταξύ των εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών του προαναφερόμενου τεμαχίου ανά 13104/30240 μερίδια έκαστος. Τα υπόλοιπα μερίδια ήταν κατανεμημένα ανά 360/30240 σε ένα έκαστο των εφεσιβλήτων και κατά 1512/30240 σε κάποιο Θεραπή Ηλία.

Οι εφεσείοντες υπέβαλαν αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας για διαχωρισμό του πιο πάνω τεμαχίου κατ' εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29(4)(5) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224. Στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης έγινε επιτόπια εξέταση καθώς και εκτίμηση της αξίας των αντίστοιχων μεριδίων των συνιδιοκτητών για σκοπούς καθορισμού της αποζημίωσης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αποφάσισε το διαχωρισμό του επίδικου τεμαχίου σε δύο (νέα) τεμάχια έκτασης 35285 τ.μ. το καθένα. Και επειδή οι εφεσείοντες είχαν αποδεχθεί τον εν λόγω διαχωρισμό, ο Διευθυντής αποφάσισε να κατανείμει τα δύο νέα τεμάχια ανά ένα στον καθένα εξ αυτών. Με επιστολή του ημερ. 20.9.2001 τους πληροφόρησε για την απόφασή του και τους κάλεσε όπως εντός 42 ημερών καταθέσουν από Λ.Κ.4267,00, σύνολο Λ.Κ.8534,00, ποσό το οποίο με βάση τη διενεργηθείσα εκτίμηση αντιπροσώπευε την αξία των μεριδίων των λοιπών συνιδιοκτητών. Ο Διευθυντής με επιστολές του ιδίας ημερομηνίας (20.9.2001) προς τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του τεμαχίου τους πληροφορούσε για την απόφασή του αναφέροντας μεταξύ άλλων, «Επειδή στο πιο πάνω ακίνητο είσαστε εγγεγραμμένος/κύριος για μερίδιο .. /30240 που δεν αντιπροσωπεύει ικανοποιητική έκταση γης για να σας παραχωρηθεί τεμάχιο γης, θα αποζημιωθείτε με το ποσό των £.. το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία του μεριδίου σας στο πιο πάνω κτήμα.» Για σκοπούς πληρότητας σημειώνουμε ότι η αποζημίωση που αναλογούσε για το μερίδιο ενός εκάστου των εφεσιβλήτων καθοριζόταν στις Λ.Κ.762,00 και για το μερίδιο του Θεραπή Ηλία στις Λ.Κ.3200,00.

Οι εφεσίβλητοι δεν έμειναν ικανοποιημένοι από την απόφαση του Διευθυντή και με αίτηση/έφεση που καταχώρησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 80 του νόμου αξίωσαν την ακύρωση της εν λόγω απόφασης. Οι εφεσείοντες καταχώρησαν ένσταση με την οποία υποστήριξαν την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή.

Οι εφεσίβλητοι πρόβαλαν πρωτοδίκως διάφορους λόγους για τους οποίους θεωρούν ως νομικά τρωτή την απόφαση του Διευθυντή. Οι λόγοι αυτοί συνοψίζονται ως ακολούθως:

(α) ύπαρξη σφάλματος στην ερμηνεία του νόμου και των κανονισμών επί των οποίων στηρίχθηκε η απόφαση του Διευθυντή,

(β) ύπαρξη σφάλματος στην εκτίμηση των γεγονότων της υπόθεσης και παράλειψη έρευνας προς εξεύρεση άλλων υπαλλακτικών λύσεων που θα εξυπηρετούσαν καλύτερα τα δικαιώματα/συμφέροντα τους,

(γ) ο Διευθυντής αδικαιολόγητα απέρριψε την πρότασή τους για μεταβίβαση των μεριδίων τους σε ένα εξ αυτών (αδελφό τους) ώστε με το σύνολο των μεριδίων που θα μεταβιβάζονταν να καθίστατο εφικτός ο διαχωρισμός ενός αυτοτελούς τεμαχίου εκτάσεως περίπου άνω των πέντε στρεμμάτων. Αν γινόταν αποδεκτή η εν λόγω πρόταση δεν θα ανέκυπτε ανάγκη για αποζημιώσεις,

(δ) ο Διευθυντής παραγνωρίζοντας τα συμφέροντα τους καθόρισε χαμηλότερες των κανονικών αποζημιώσεις οι οποίες δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αξία των μεριδίων τους.

Ο δικαστής που εκδίκασε (πρωτοδίκως) την υπόθεση αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εφεσείοντες προτού υποβάλουν την αίτηση για διαχωρισμό στο Κτηματολόγιο ενήργησαν παραπλανητικά αποκρύβοντας από τους εφεσίβλητους τον πραγματικό τους σκοπό που ήταν η δημιουργία εκείνων των προϋποθέσεων που θα δημιουργούσαν το αναγκαίο υπόβαθρο για την επιτυχή έκβαση της αίτησης για διαχωρισμό που θα υπέβαλλαν σε δεύτερο στάδιο. Ακολούθως ο δικαστής αναφέρθηκε σε αρχές της νομολογίας* και στις σχετικές πρόνοιες του νόμου οι οποίες διέπουν το νομικό πλαίσιο το οποίο διέπει το δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή Κτηματολογίου με βάση το Άρθρο 80 του νόμου και στη συνέχεια όρισε ως πρωταρχικό θέμα εξέτασης το κατά πόσο ο Διευθυντής νομιμοποιείτο να ενεργήσει με τον τρόπο που ενήργησε. Το θέμα τέθηκε ως εξής:

«Στην προκείμενη περίπτωση στα πλαίσια του προαναφερθέντος ελέγχου προέχει κατά την κρίση μου, ως θέμα μείζονος και καθοριστικής σημασίας να εξεταστεί η νομιμότητα της εκδοθείσας απόφασης υπό την έννοια του κατά πόσον ο Διευθυντής, ασχέτως αιτιολόγησης και ορθότητας της ακολουθητέας διαδικασίας, νομιμοποιούτο εν γένει να ενεργήσει με τον τρόπο που ενήργησε.»

Η ενασχόληση του πρωτόδικου δικαστή με το προαναφερόμενο ζήτημα, όπως το έθεσε, οδήγησε στην πιο κάτω, καθοριστική του αποτελέσματος διαπίστωση, στη βάση της οποίας ακυρώθηκε η επίδικη απόφαση του Διευθυντή.

«Εδώ ο Διευθυντής με την Απόφαση του αφαίρεσε από τους Αιτητές την περιουσία τους. Κατ΄ ουσία προχώρησε σε απαλλοτρίωση της γης τους προς όφελος των άλλων συγκυρίων του ακινήτου. Ο Διευθυντής δεν είχε κανένα απολύτως δικαίωμα είτε βάσει των Άρθρων 27 και 29 είτε βάσει οποιουδήποτε άλλου άρθρου του Κεφ. 224, ο οποίος υπόκειται στις πρόνοιες του Άρθρου 188 του Συντάγματος να το πράξει (βλ. Chakkkarto v. The Attorney General (1961) C.L.R. 231, Chrysanthou and others v. Antoniades (1969) 1 C.L.R. 622 και Hassidoff v. Sami and others (1970) 1 C.L.R. 220). Στην τελευταία αυτή υπόθεση υποδείχθηκε πως ο Διευθυντής είναι αναρμόδιος να επιλύει διαφορές που ανάγονται στην ιδιοκτησία γης, η επίλυση των οποίων εμπίπτει στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Υποδείχθηκε περαιτέρω ότι η κρίση ζητημάτων που ανάγονται στα δικαιώματα των πολιτών, έξω από το πλαίσιο της δικαστικής διαδικασίας, συνιστά παράβαση των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης.

Ως εκ των ανωτέρω η Αίτηση δεν μπορεί παρά να επιτύχει.»

Της πιο πάνω διαπίστωσης προηγήθηκαν άλλες παράπλευρες παρατηρήσεις/διαπιστώσεις στη βάση των οποίων κρίθηκε το θέμα της ορθότητας/νομιμότητας της επίδικης απόφασης του Διευθυντή. Για καλύτερη κατανόηση της σκέψης του πρωτόδικου δικαστηρίου παραθέτουμε αποσπάσματα της εκκαλούμενης απόφασης.

«Στην εδώ περίπτωση προκύπτει ως αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το μερίδιο κάθε αιτητή στο υπό διαχωρισμό ακίνητο ήταν 840 τ.μ. που αντιπροσώπευε 360/30240 (ή 1/84) μερίδιο. Το εν λόγω μερίδιο υπολειπόταν του ελαχίστου προβλεπόμενου στο Άρθρο 27(1)(γ) (ήτοι 5 στρέμματα ή 6690τμ) έτσι ώστε να δύνατο να τους δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης.

Σε τέτοιες περιπτώσεις δεν προκύπτει από το εν λόγω άρθρο ή/και από οποιονδήποτε άλλο άρθρο του Κεφ.224 ότι ο ιδιοκτήτης του μικρού μεριδίου, σε περίπτωση υποβολής αίτησης διαχωρισμού δυνάμει του Άρθρου 29, θα πρέπει οπωσδήποτε να απωλέσει το μερίδιο του προς όφελος των ιδιοκτητών των μεγάλων μεριδίων και να αρκεστεί κατ΄ επέκταση στην καταβολή αποζημίωσης.

Επομένως η εδώ Απόφαση του Διευθυντή να καταλήξει σε ένα τέτοιο συμπέρασμα ήταν αναμφίβολα το αποτέλεσμα άσκησης διακριτικής ευχέρειας. Δεν εφάρμοσε απλώς τον Νόμο. Προέβη σε συσχετισμό των όσων προβλέπονται στα Άρθρα 27 & 29 (και όχι μόνο) και με βάση την υποκειμενική του κρίση κατέληξε σε συμπέρασμα. Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε δεν ήταν αναπόδραστο και αναπόφευκτο. Θα μπορούσε για παράδειγμα, χωρίς βέβαια να ισχυρίζομαι ότι κάτι τέτοιο θα ήταν ορθό, να έκρινε ότι η περίπτωση ενέπιπτε στα πλαίσια του Άρθρου 28.

...................................................

Με άλλα λόγια δεν μπορεί ο Διευθυντής είτε άμεσα είτε έμμεσα να αποφασίζει ο ίδιος το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου, διαγιγνώσκοντας τα όποια περιουσιακά δικαιώματα αναφύονται επ' αυτού.

...................................................

Παρενθετικά όμως θα πρέπει να σημειώσω πως ακόμα και αν ήταν διαφορετική η κατάληξη μου και έκρινα ότι ο Διευθυντής νομιμοποιείτο να εκδώσει την προσβαλλόμενη Απόφαση, πάλι θα προχωρούσα σε ακύρωση της για λόγους που αφορούν τα γεγονότα. Συγκεκριμένα σε αντίθεση με τον αιτητή 1, ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των καθ΄ ων η αίτηση Ανδρέας Αχιλλέως (Μ.Κ.2) δεν με έπεισε με τη μαρτυρία του. Δεν έχω αμφιβολία πως θα μπορούσε, αν πραγματικά το επιδίωκε, να καταστήσει τους αιτητές κοινωνούς της αίτησης που είχε καταθέσει στο κτηματολόγιο για λογαριασμό των καθ΄ ων η αίτηση. Ηξερε που και πώς να επικοινωνήσει τουλάχιστον με τον αιτητή 1, αλλά δεν το έπραξε. Τουναντίον αρκέστηκε στη θέση ότι οι αιτητές (όλοι) ήταν μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, πετυχαίνοντας έτσι την ενεργοποίηση μιας διαδικασίας, με την οποία γνώριζε πως δεν θα είχαν παρά ελάχιστη πιθανότητα να λάβουν γνώση των τεκταινομένων και να προστατέψουν έτσι τα συμφέροντά τους. Στο πλαίσιο αυτό απορρίπτω ως αναληθή και τον ισχυρισμό περί παρουσίας του Πουγιούκκα εκ μέρους του αιτητή 1 την ημέρα της επιτόπιας εξέτασης. Αυτός ο ισχυρισμός ήταν αποκαλύπτικός της πλήρους επίγνωσης του Μ.Κ.2 ότι όλα γινόντουσαν κατ΄ ουσία εν κρυπτό των αιτητών.»

Οι εφεσείοντες υποβάλλουν ότι το πρωτόδικο δικαστήριο, χωρίς να ακούσει τους διαδίκους επί του θέματος συνταγματικότητας των εξουσιών του Διευθυντή με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 29 του νόμου, αποφάσισε ότι η εν λόγω διάταξη προσκρούει στο Σύνταγμα και ότι κατ' ουσία συνιστά εξουσία επίλυσης ιδιωτικής διαφοράς η οποία προσκρούει στο Άρθρο 30.2 του Συντάγματος.

Το νομικό έρεισμα της αίτησης για το διαχωρισμό όπως και της απόφασης του Διευθυντή αποτέλεσαν τα Άρθρα 27 και 29 του νόμου (κατωτέρω).

«27.-(1) Οι ακόλουθες διατάξεις εφαρμόζονται σε όλες τις περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας, και καμία διαίρεση ή διαχωρισμός αυτής δεν είναι νόμιμη αν παραβαίνει οποιαδήποτε από τις διατάξεις αυτές, δηλαδή -

(α) .........................

(β) .........................

(γ) καμιά γη που δεν αρδεύεται ή δεν είναι αρδεύσιμη είτε από συνεχή είτε από εποχιακή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια μικρότερα των πέντε σκαλών σε έκταση.

(δ) τηρουμένων των διατάξεων των παραγράφων (α), (β) και (γ), καμιά ακίνητη ιδιοκτησία δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια εκτός αν κατά τη γνώμη του Διευθυντή κάθε τέτοιο τεμάχιο δύναται κατάλληλα και άνετα να κατέχεται και καρπούται ως ξεχωριστό και αυτοτελές κτήμα.»

«29.-(1) Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ΄εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής δύναται νόμιμα με αίτηση οποιουδήποτε από τους συγκύριους, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός της ιδιοκτησίας μεταξύ των διαφόρων μερών που δικαιούνται σε αυτή και να εγγραφούν τα τεμάχια στα οποία διαχωρίζεται η ιδιοκτησία στο όνομα των προσώπων στα οποία αυτά αντίστοιχα παραχωρούνται.

(2) ........................

(3) Κατά τη διενέργεια διαχωρισμού δυνάμει των διατάξεων του άρθρου αυτού ο Διευθυντής, στην έκταση που αυτό είναι δυνατό, διανέμει την ιδιοκτησία σύμφωνα με τις επιθυμίες των διαφόρων συγκυρίων, και αν οι συγκύριοι, αν και συμφωνούν διαφορετικά στο διαχωρισμό, δεν συμφωνούν ως προς το τεμάχιο ή τα τεμάχια που θα παραχωρηθούν σε καθένα από αυτούς, το ζήτημα τελικά λύεται από το Διευθυντή με κλήρο, και με τη συμπλήρωση της διανομής ο Διευθυντής δίνει σε όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από αυτή τη γνωστοποίηση για το γεγονός αυτό.

(4) Όταν λόγω της φύσης της ιδιοκτησίας που θα διαχωριστεί ή του αριθμού των μερών που έχουν συμφέρον σε αυτή ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο, φαίνεται στο Διευθυντή ότι δεν είναι πρακτικά δυνατό να παραχωρήσει τεμάχια αξίας ίσης με αυτή που αντιστοιχεί στις αντίστοιχες μερίδες των συγκυρίων, ο Διευθυντής, δύναται να διατάξει όπως οι συγκύριοι εκείνοι οι οποίοι λαμβάνουν τεμάχια αξίας μεγαλύτερης από αυτή που αναλογεί σε αυτούς καταβάλουν σε όσους λαμβάνουν τεμάχια μικρότερης αξίας από αυτή που τους αναλογεί ή δεν λαμβάνουν τεμάχιο, τέτοια αποζημίωση ως ο Διευθυντής ήθελε αποφασίσει λαμβάνοντας υπόψη τις αντίστοιχες μερίδες αυτών και την αξία την οποία αποδίδει στα τεμάχια.

(5) Με την έκδοση διαταγής δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (4) ο Διευθυντής δίνει ειδοποίηση γι' αυτό σε όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από το διαχωρισμό.

Η νομική και πραγματική κατάσταση του τεμαχίου κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης διαχωρισμού ήταν όπως την έχουμε ήδη περιγράψει ήτοι, οι εφεσείοντες Αλέξης Ανδρέα Αχιλλέως και Γεώργιος Ανδρέα Αχιλλέως ήταν συνιδιοκτήτες ανά 13104/30240 μερίδια έκαστος τα δε υπόλοιπα μερίδια ήταν κατανεμημένα ανά 360/30240 σε ένα έκαστο των εφεσιβλήτων και κατά 1512/30240 σε κάποιο Θεραπή Ηλία. Υπενθυμίζουμε επίσης ότι το τεμάχιο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν μη αρδεύσιμο χωράφι και με βάση το Άρθρο 27(1)(γ) του νόμου δεν μπορούσε να διαιρεθεί σε ξεχωριστά τεμάχια μικρότερα των πέντε σκαλών (6690 τ.μ.) σε έκταση. Αν κατά τη διαμόρφωση της προαναφερόμενης κατάστασης συνέβη ο,τιδήποτε που θα μπορούσε να θεωρηθεί ως νομικά μεμπτό, η αναζήτηση της όποιας ευθύνης είναι θέμα που βρισκόταν εκτός της εμβέλειας των εξουσιών του Διευθυντή με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις του νόμου.

Ο Διευθυντής κατά την ενάσκηση των εξουσιών του δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 29 του νόμου δεν καθορίζει το ιδιοκτησιακό καθεστώς αλλά λαμβάνει τούτο ως δεδομένο και με βάση αυτό, προχωρεί στο διαχωρισμό, νοουμένου ότι συντρέχουν οι εκ του νόμου προϋποθέσεις. Η απόφαση του Διευθυντή στα πλαίσια της διαδικασίας με βάση το Άρθρο 29 του νόμου προϋποθέτει αναγνώριση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των εξ αδιαιρέτου μεριδίων με βάση τα κτηματολογικά δεδομένα και ουδόλως συνιστά επίλυση ιδιοκτησιακής διαφοράς. Στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας δεν επιλύονται διαφορές μεταξύ συγκυρίων ούτε βεβαίως απαλλοτριώνεται περιουσία προς όφελος άλλων συγκυρίων. Με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 29 δεν υπάρχουν περιθώρια άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Διευθυντή. Η κρίση του περιορίζεται στο κατά πόσο το συγκεκριμένο κτήμα μπορεί να διαχωριστεί σε μικρότερα τεμάχια τα οποία να αντιστοιχούν στα ιδανικά μερίδια και όπου καθίσταται αναγκαίο καθορίζεται χρηματική αποζημίωση. Ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια να αποδώσει τεμάχια μικρότερα των τεμαχίων που προβλέπονται στο Άρθρο 27 ούτε και έχει ευχέρεια να μην προχωρήσει στη διαίρεση εφόσον το κτήμα μπορεί να διαιρεθεί. Σχετικά με τα πιο πάνω βλ. Παπαγεωργίου ν. Πατσαλίδη (2001) 1 Α.Α.Δ. 1365.

Το έργο του δικαστηρίου ήταν να κρίνει κατά πόσο ο Διευθυντής, κατ' εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29 του νόμου, άσκησε σωστά τις εξουσίες του. Εν ολίγοις το δικαστήριο όφειλε να εξετάσει κατά πόσο με βάση το νόμο και τα γεγονότα της υπόθεσης συνέτρεχαν λόγοι ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή συμπεριλαμβανομένου και του θέματος του καθορισμού των αποζημιώσεων. Αντί αυτού, ο πρωτόδικος δικαστής ενεργώντας αυτεπαγγέλτως ασχολήθηκε με θέμα αντισυνταγματικότητας του Άρθρου 29 του νόμου. Η νομολογία επιτάσσει ότι η εξέταση της συνταγματικότητας των νόμων δεν γίνεται αυτεπαγγέλτως ούτε ελέγχεται περιστασιακά ή συμπτωματικά. Σε κάθε περίπτωση το θέμα της συνταγματικότητας νόμου πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς στα δικόγραφα και να εξετάζεται στο πλαίσιο των νομικών επιχειρημάτων που το στοιχειοθετούν ενώ η σκοπιμότητα της νομοθετικής ρύθμισης εκφεύγει του δικαστικού ελέγχου. Βλ. Κούρτης κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (1999) 3 Α.Α.Δ. 408, Μαυρομάτης ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 910 και Κυπριανού κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2003) 3 Α.Α.Δ. 8.

Στην παρούσα υπόθεση ο ευπαίδευτος δικαστής ορθά διαπίστωσε «.. ότι το μερίδιο κάθε αιτητή στο υπό διαχωρισμό ακίνητο ήταν 840 τ.μ. που αντιπροσώπευε 360/30240 ή (1/84). Το εν λόγω μερίδιο υπολειπόταν του ελάχιστου προβλεπόμενου στο Άρθρο 27(1)(γ) (ήτοι 5 στρέμματα ή 6690 τ.μ.) έτσι ώστε να δύνατο να τους δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης.» Στη βάση αυτής ακριβώς της διαπίστωσης ο Διευθυντής προχώρησε στην εφαρμογή των προνοιών του Άρθρου 29 μη έχοντας οποιαδήποτε άλλη επιλογή ή δυνατότητα άσκησης διακριτικής ευχέρειας.

Το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η τοιχοκόλληση δεν ήταν ο καταλληλότερος τρόπος ειδοποίησης και ότι η σχετική ρύθμιση προσκρούει στο Άρθρο 30 του Συντάγματος βάλλεται με τον τρίτο λόγο έφεσης. Με τον ίδιο λόγο έφεσης αμφισβητείται επίσης η ορθότητα της απόφασης αναφορικά με το θέμα της γνώσης των εφεσιβλήτων περί της διαδικασίας. Αναφορικά με το πρώτο σκέλος η ειδοποίηση διά τοιχοκολλήσεως είναι τρόπος ο οποίος προβλέπεται από το νόμο εφόσον συντρέχουν προϋποθέσεις οι οποίες δικαιολογούν το συγκεκριμένο τρόπο. Η συνταγματικότητα του νόμου που προβλέπει ειδικά την περίπτωση δεν μπορούσε να εξεταστεί αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο χωρίς οι διάδικοι να είχαν τη δυνατότητα να διατυπώσουν τις δικές τους απόψεις. Ως προς το κατά πόσο οι εφεσίβλητοι έλαβαν γνώση για τη διαδικασία της επιτόπιας εξέτασης, το δικαστήριο είχε ενώπιόν του δύο στοιχεία τα οποία ικανοποιούσαν τις προϋποθέσεις του νόμου επί του προκειμένου. Το πρώτο είναι ότι οι επιστολές που είχαν σταλεί στους εφεσίβλητους δεν επεστράφησαν και το δεύτερο είναι ότι έγιναν οι εκ του νόμου προβλεπόμενες γνωστοποιήσεις διά τοιχοκολλήσεως. Οι παρατηρήσεις του δικαστηρίου περί αναχρονισμού της νομοθεσίας μπορεί ενδεχομένως να είναι ορθές όμως, ενόσω ισχύουν, εφαρμόζονται.

Καταλήγοντας, αποφαινόμαστε ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ενήργησε στα πλαίσια των εξουσιών του και με βάση τα πραγματικά στοιχεία που αφορούσαν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των διαδίκων όπως ο νόμος ορίζει.

Ενόψει των πιο πάνω η έφεση επιτυγχάνει. Ελλείψει στοιχείων στη βάση των οποίων θα μπορούσε το Εφετείο να αποφασίσει επί του θέματος των αποζημιώσεων, η υπόθεση αναποφεύκτως πρέπει να οδηγηθεί προς επανεκδίκαση μόνο στην έκταση που αφορά στο θέμα του καθορισμού των αποζημιώσεων των εφεσιβλήτων.

Ως αποτέλεσμα η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από τον ίδιο δικαστή μόνο για τον καθορισμό των αποζημιώσεων στις οποίες δικαιούνται οι εφεσίβλητοι. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας και αυτά που θα προκύψουν λόγω της επανεκδίκασης καθώς και τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων.

Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία