|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2010) 1 ΑΑΔ 200
18 Φεβρουαρίου, 2010
[ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΘΩΣ ΑΓΓΕΛΙΔΗΣ,
Εφεσείων,
v.
ΚΑΤΙΑΣ Α. ΛΟΥΤΣΙΟΥ,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 237/2007)
Αμέλεια ― Ευθύνη κατόχου ακίνητης ιδιοκτησίας έναντι ατόμων τα οποία βρίσκονται νόμιμα σε αυτή ― Άρθρο 51 (2) (β) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 ― Θεσμοθέτηση καθήκοντος επιμέλειας ― Κατά πόσο αναγνωρίζεται τέτοιο καθήκον, σε σχέση με την κατάσταση, τη συντήρηση ή την επιδιόρθωση του ακινήτου, έναντι του απλού αδειούχου ― Αρνητική η απάντηση στο ερώτημα ― Σ' αυτή την περίπτωση αναγνωρίζεται μόνο καθήκον προειδοποίησης για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο, μέσα ή πάνω στο ακίνητο, τον οποίο ο κάτοχος του ακινήτου γνωρίζει ή πρέπει να θεωρηθεί ότι γνωρίζει.
Στις 28.11.2000, ο εφεσείων, ενώ εισήρχετο στην πολυκατοικία ΕΤΙΤΤΑ ΚΩΡΤ στη Λευκωσία, όπου είχε κάποια συνάντηση στα γραφεία της CLR στην προαναφερόμενη πολυκατοικία, γλίστρησε, έπεσε και τραυμάτισε τον αστράγαλο στο αριστερό του πόδι. Η ημέρα εκείνη ήταν βροχερή και τόσο ο δρόμος μπροστά, όσο και το πεζοδρόμιο και η είσοδος της πολυκατοικίας ήσαν υγροί.
Ο εφεσείων καταχώρησε αγωγή αξιώνοντας γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για τις ζημιές που είχε υποστεί λόγω της, κατ' ισχυρισμόν αμέλειας της εφεσίβλητης που ήταν, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, η ιδιοκτήτρια και/ή υπεύθυνη και/ή διαχειρίστρια και/ή κάτοχος της προαναφερόμενης πολυκατοικίας. Η εταιρεία CLR είχε ενοικιάσει τους πέντε ορόφους της πολυκατοικίας, το ισόγειο κατάστημα το είχε ενοικιάσει η Λαϊκή Τράπεζα και η εφεσίβλητη κατείχε ένα μικρό διαμέρισμα στον έκτο όροφο. Σύμφωνα με τις πρόνοιες των ενοικιαστηρίων εγγράφων η είσοδος της πολυκατοικίας, όπου και συνέβηκε το επίδικο ατύχημα, αποτελεί μέρος των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου. Οι ενοικιαστές των καταστημάτων, γραφείων και διαμερισμάτων επιβαρύνονταν με τη δαπάνη συντήρησης του προαναφερόμενου κοινόχρηστου χώρου. Η απαίτηση του εφεσείοντος περιορίζεται ουσιαστικά στο αστικό αδίκημα της αμέλειας, σύμφωνα με το κοινό δίκαιο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού εξέτασε το Άρθρο 51(2)(β) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, και συγκεκριμένα το καθήκον επιμέλειας του κατόχου ακινήτου έναντι των προσώπων που νόμιμα βρίσκονται σ' αυτό, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων - ενάγων «δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ήταν νόμιμος επισκέπτης σε σχέση με την εναγόμενη». Το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε το ζήτημα των αποζημιώσεων που θα δικαιούτο ο εφεσείων, καθορίζοντας ως εύλογη και δίκαιη αποζημίωση, υπό τις περιστάσεις, το ποσό των Λ.Κ.3.500,- με νόμιμο τόκο από την ημέρα του ατυχήματος μέχρι εξοφλήσεως. Επιπρόσθετα ο εφεσείων θα δικαιούτο και σε απώλεια μισθών 3 μηνών, δηλαδή συνολικά σε Λ.Κ.2.124,- με νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρισης της αγωγής.
Ενόψει των ανωτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή με έξοδα εις βάρος του εφεσείοντος.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση, υποστηρίζοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εφάρμοσε εσφαλμένα την αρχή στην απόφαση Κυριακίδης v. Tenekedjian (1994) 1 Α.Α.Δ. 504 και επίσης εσφαλμένα έκρινε ότι η εφεσίβλητη δεν ήταν κάτοχος του κτιρίου. Υπέβαλε ακόμη ότι το ποσό των αποζημιώσεων ήταν έκδηλα χαμηλό και ότι λανθασμένα το Δικαστήριο δεν επεδίκασε οποιοδήποτε ποσό για τη σύζυγό του.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η εφεσίβλητη δεν όφειλε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα. Σύμφωνα με τις θεμελιωμένες αρχές αναφορικά με το αστικό αδίκημα της αμέλειας, οι οποίες διατυπώθηκαν στην καθοριστική απόφαση στην υπόθεση Donoghue v. Stevenson [1932] A.C. 562, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο εφεσείων είχε οποιαδήποτε σχέση «εγγύτητας» προς την εφεσίβλητη ώστε αυτή να έχει καθήκον επίδειξης επιμέλειας προς αυτόν. Επιπρόσθετα ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η εφεσίβλητη, κατά τον ουσιώδη χρόνο, δεν ήταν κάτοχος του διαδρόμου που οδηγούσε προς την είσοδο της πολυκατοικίας, όπου συνέβηκε το ατύχημα. Όπως είναι θεμελιωμένο, κάτοχος ενός ακινήτου ή μέρους ακινήτου είναι το πρόσωπο που έχει επαρκή βαθμό ελέγχου του ακινήτου ώστε να του επιβάλλεται το καθήκον της επιμέλειας προς τα πρόσωπα που έρχονται ή βρίσκονται νόμιμα σ' αυτό. Ο βαθμός ελέγχου θεωρείται, εκ πρώτης όψεως, επαρκής αν είναι τέτοιος ώστε το άτομο που τον ασκεί να οφείλει να συνειδητοποιήσει ότι παράλειψή του να ασκήσει επιμέλεια μπορεί να καταλήξει σε βλάβη ή ζημιά προσώπου που έρχεται ή βρίσκεται στο ακίνητο.
2. Υπό τις προαναφερόμενες περιστάσεις, η ιδιοκτήτρια δεν είχε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα, είτε ως κάτοχος ή εν μέρει κάτοχος του χώρου στον οποίο συνέβη το ατύχημα, είτε υπό την ιδιότητα της ιδιοκτήτριας ή υπό οποιαδήποτε άλλην ιδιότητα.
3. Στην περίπτωση του καθήκοντος επιμέλειας που οφείλεται από τον κάτοχο ακινήτου, σε σχέση με τη στατική κατάσταση του ακινήτου, ισχύει η διαφοροποίηση του κοινοδικαίου ως προς το οφειλόμενο καθήκον ανάλογα με το κατά πόσο ο ζημιούμενος είναι προσκεκλημένος ή απλός αδειούχος. Στην τελευταία περίπτωση, το καθήκον αυτό είναι περιορισμένο παρά στην πρώτη περίπτωση.
4. Το Άρθρο 51(2)(β) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, δεν αναγνωρίζει την ύπαρξη καθήκοντος επιμέλειας, σε σχέση με την κατάσταση, συντήρηση ή επιδιόρθωση του ακινήτου έναντι του απλού αδειούχου. Σ' αυτή την περίπτωση, αναγνωρίζεται μόνον καθήκον προειδοποίησης για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο μέσα ή πάνω στο ακίνητο, τον οποίο ο κάτοχος γνωρίζει ή πρέπει να γνωρίζει. Αυτό θα ήταν μόνο και το καθήκον της εφεσίβλητης προς τον εφεσείοντα, αν θεωρείτο ότι η εφεσίβλητη - ιδιοκτήτρια ήταν κάτοχος του χώρου όπου συνέβηκε το ατύχημα και υπήρχε στον χώρο αυτό κάποιος κρυμμένος ή λανθάνων κίνδυνος τον οποίο η ίδια γνώριζε κάτι που όμως δεν έχει αποδειχθεί.
5. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν οφείλετο οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας από την εφεσίβλητη στον εφεσείοντα και ότι, εν πάση περιπτώσει, δεν υπήρξε οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε οφειλόμενου καθήκοντος από την εφεσίβλητη, είναι ορθή.
Η έφεση απορρίφθηκε με €2.000 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εις βάρος του εφεσείοντος.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Κυριακίδης v. Tenekedjian (1994) 1 A.Α.Δ. 504,
Donoghue v. Stevenson [1932] A.C. 562,
Wheat v. Lacon (E.) & Co. Ltd [1966] 1 Q.B. 335,
Fisher v. C.H.T. Ltd [1966] 2 Q.B. 475,
Howard a.o. v. Walker a.o. [1947] 2 All E.R. 197.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Kαρακάννα, A.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 1084/02), ημερομ. 30.8.2007.
Σ. Αγγελίδης, για τον Εφεσείοντα.
Β. Αδαμίδου για Ν. Αναστασιάδη, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Νικολάτος.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Με την αγωγή του, ενώπιον του πρωτοδίκου δικαστηρίου, ο ενάγων-εφεσείων αξίωνε από την εναγόμενη-εφεσίβλητη γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για ζημιές που υπέστη συνεπεία ατυχήματος που συνέβηκε στην είσοδο της πολυκατοικίας ΕΤΙΤTΑ ΚΩΡΤ στη Λευκωσία.
Σύμφωνα με την έκθεση απαιτήσεως η εφεσίβλητη, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, ήταν η ιδιοκτήτρια και/ή η υπεύθυνη και/ή η διαχειρίστρια και/ή κάτοχος της προαναφερόμενης πολυκατοικίας. Η πτώση του εφεσείοντα, στο έδαφος και ο τραυματισμός και η βλάβη που υπέστη εξαιτίας της πτώσης, ήταν αποτέλεσμα της ολισθηρής επιφάνειας του δαπέδου της εισόδου του κτιρίου για την οποία, η εφεσίβλητη ήταν, κατ' ισχυρισμόν, αμελής και είχε παραβεί τα νόμιμα καθήκοντα της.
Στην έκθεση απαίτησης δίνονται λεπτομέρειες της κατ' ισχυρισμόν αμέλειας της εφεσίβλητης, δεν υπάρχει όμως οποιαδήποτε λεπτομέρεια ως προς την κατ' ισχυρισμόν παράβαση των θεσμίων ή νομίμων καθηκόντων της εφεσίβλητης. Επομένως η απαίτηση του εφεσείοντα περιορίζεται ουσιαστικά στο αστικό αδίκημα της αμέλειας, σύμφωνα με το κοινό δίκαιο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού ανέλυσε την ενώπιον του μαρτυρία και έκαμε διαπιστώσεις ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων κατέληξε σε συμπεράσματα ως προς τα ουσιώδη γεγονότα. Στα συμπεράσματα του πρωτοδίκου δικαστηρίου περιλαμβάνονται και τα εξής:
Η εφεσίβλητη ήταν, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ιδιοκτήτρια της προαναφερόμενης πολυκατοικίας. Το Μάρτιο του 2000 η εφεσίβλητη ενοικίασε τους πέντε ορόφους του κτιρίου στην εταιρεία CLR που ασχολείται με χρηματιστηριακές εργασίες, ενώ τον Ιούλιο του 2000 ενοικίασε και το ισόγειο κατάστημα της πολυκατοικίας στη Λαϊκή Τράπεζα. Κατά τον ουσιώδη χρόνο ο μόνος χώρος του κτιρίου που παρέμενε άδειος, αλλά στην κατοχή της εφεσίβλητης, ήταν ένα μικρό διαμέρισμα στον έκτο όροφο. Σύμφωνα με τις πρόνοιες των ενοικιαστηρίων εγγράφων η είσοδος της πολυκατοικίας, όπου και συνέβηκε το επίδικο ατύχημα, αποτελεί μέρος των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου. Οι ενοικιαστές των καταστημάτων, γραφείων και διαμερισμάτων επιβαρύνονταν με τη δαπάνη συντήρησης του προαναφερόμενου κοινόχρηστου χώρου. Η εταιρεία CLR κατέβαλλε, κατά τον ουσιώδη χρόνο, το 92% των κοινοχρήστων δαπανών της πολυκατοικίας, η Λαϊκή Τράπεζα το 6% και η εφεσίβλητη το 2% (για το άδειο διαμέρισμα). Σύμφωνα με τη γενική συμφωνία, που υπογράφηκε μεταξύ της ιδιοκτήτριας και των ενοικιαστών, η ιδιοκτήτρια, με τη συναίνεση όλων των ενοικιαστών, είχε δικαίωμα διορισμού καθαριστού, θυρωρού και διαχειριστού της πολυκατοικίας.
Στις 28.11.2000 ο εφεσείων είχε διευθετήσει κάποια συνάντηση στα γραφεία της CLR στην προαναφερόμενη πολυκατοικία. Η ημέρα εκείνη ήταν βροχερή και τόσο ο δρόμος μπροστά, όσο και το πεζοδρόμιο και η είσοδος της πολυκατοικίας ήσαν υγροί. Όταν ο εφεσείων έφθασε στο διάδρομο που οδηγεί στην είσοδο του κτιρίου και πάτησε το πόδι του σε μέρος του δαπέδου που είναι επενδυμένο με γρανίτη, γλίστρησε, έπεσε και τραυμάτισε τον αστράγαλο στο αριστερό του πόδι.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, αφού περιέγραψε τα υλικά από τα οποία είναι κατασκευασμένο το δάπεδο του διαδρόμου που οδηγεί στην είσοδο της πολυκατοικίας και αφού παρατήρησε ότι το μεγαλύτερο μέρος του διαδρόμου είναι καλυμμένο με πλάκες «πλυντό» και ότι πλάκες από γρανίτη είναι τοποθετημένες δεξιά και αριστερά, σαν κορνίζα, προφανώς για διακοσμητικούς λόγους, εντόπισε την ουσιαστική διαφορά μεταξύ των διαδίκων, στο κατά πόσο η εφεσίβλητη ήταν υπεύθυνη του χώρου όπου είχε συμβεί το ατύχημα και στο κατά πόσο η επένδυση του διαδρόμου με γρανίτη μπορούσε να δημιουργήσει προβλήματα στα πρόσωπα που διακινούνταν στο διάδρομο.
Στα συμπεράσματα του δικαστηρίου, τα οποία μάλιστα δεν αμφισβητούνται, περιλαμβάνεται και η διαπίστωση πως η εταιρεία CLR είχε τοποθετήσει στην είσοδο της πολυκατοικίας, κατά τον επίδικο χρόνο, για σκοπούς ασφάλειας, πόρτα με κωδικοποιημένες κάρτες και μηχανές λήψης κλειστού συστήματος ασφάλειας, πάνω στην κεντρική είσοδο, για να ελέγχει ποιος εισέρχεται και εξέρχεται στην πολυκατοικία. Πέραν των προαναφερθέντων, η CLR, είχε αναθέσει σε άνδρες ασφαλείας να περιπολούν γύρω από το κτίριο. Αναφορικά με την ολισθηρότητα του δαπέδου του διαδρόμου που οδηγεί στην είσοδο της πολυκατοικίας, η ευπαίδευτη πρωτόδικος Δικαστής δέχθηκε τη μαρτυρία της υπεράσπισης ότι ο γρανίτης που είχε τοποθετηθεί στο συγκεκριμένο χώρο ήταν «ματ» και όχι γυαλισμένος και ότι του είχε γίνει ειδική επεξεργασία ώστε να είναι κατάλληλος για εξωτερική χρήση. Συμπέρανε, επίσης, ότι ο γυαλισμένος γρανίτης είναι πιο ολισθηρός από το γρανίτη «ματ» ενώ ο γρανίτης «ματ» είναι πιο ολισθηρός από τις πλάκες «πλιντό». Όταν μια επιφάνεια, συμπεριλαμβανομένου και του γρανίτη, βραχεί, καθίσταται ολισθηρή, η ολισθηρότητα της, όμως, ποικίλλει ανάλογα με το είδος της.
Στη συνέχεια η ευπαίδευτη πρωτόδικος δικαστής εξέτασε το Αρθρο 51(2) (β) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, και συγκεκριμένα το καθήκον επιμέλειας του κατόχου ακινήτου έναντι των προσώπων που νόμιμα βρίσκονται σ' αυτό. Έκαμε αναφορά σε κυπριακή και αγγλική νομολογία και συγγράμματα. Κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η εφεσίβλητη δεν μπορούσε να θεωρηθεί, υπό τις περιστάσεις, κάτοχος του χώρου στον οποίο συνέβηκε το ατύχημα και ότι αυτή δεν είχε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα. Συναφώς παρατήρησε ότι η κατοχή ακινήτου συνδέεται άμεσα με τον έλεγχο που ο κάτοχος ασκεί επί του ακινήτου ή επί του συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου και ότι, στην προκείμενη περίπτωση, η εφεσίβλητη δεν ασκούσε οποιονδήποτε έλεγχο στο χώρο όπου συνέβηκε το ατύχημα, εφόσον αυτή κατοικούσε σε άλλο κτίριο, σε άλλη επαρχία και δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με το κατά πόσο αυτή (η εφεσίβλητη) επισκεπτόταν καθόλου το κτίριο ή είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στο διορισμό οποιουδήποτε προσώπου για τη συντήρησή του. Αντίθετα, σημείωσε ότι, η εταιρεία CLR ήλεγχε την είσοδο και την έξοδο στο κτίριο αλλά και το χώρο γύρω απ' αυτό και ότι ο εφεσείων ήταν πελάτης και ουσιαστικά ήταν «προσκεκλημένος» της εταιρείας CLR κατά το χρόνο του ατυχήματος, ενώ η εφεσίβλητη δεν γνώριζε καν ότι αυτός θα επισκεπτόταν το κτίριο τη συγκεκριμένη μέρα. Επομένως, σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, ο εφεσείων-ενάγων «δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ήταν νόμιμος επισκέπτης σε σχέση με την εναγομένη».
Παρά την κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη δεν είχε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα και ότι, εν πάση περιπτώσει, δεν είχε παραβεί οποιοδήποτε τέτοιο καθήκον επιμέλειας, προς τον εφεσείοντα, για σκοπούς πληρότητας της απόφασης, προχώρησε και εξέτασε και το ζήτημα των αποζημιώσεων. O εφεσείων υπέστη κάταγμα του έξω σφυρού αριστερά και ρήξη έσω πλαγίου συνδέσμου αριστερά, υποβλήθηκε σε εγχείρηση κατά την οποία έγινε ανάταξη του έξω σφυρού, τοποθέτηση πλάκας και συρραφή του έσω συνδέσμου. Το πόδι του ακινητοποιήθηκε σε γύψο για περίοδο 7 εβδομάδων, ο εφεσείων παρέμεινε στο νοσοκομείο για μια εβδομάδα και εκτός εργασίας μέχρι την 28.2.2001. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι εύλογη και δίκαιη αποζημίωση, υπό τις περιστάσεις, θα ήταν το ποσό των Λ.Κ.3.500.- με νόμιμο τόκο από την ημέρα του ατυχήματος μέχρι εξοφλήσεως. Επιπρόσθετα ο εφεσείων θα δικαιούτο και σε απώλεια μισθών 3 μηνών, δηλαδή συνολικά σε Λ.Κ.2.124.- με νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρισης της αγωγής.
Ενόψει των προαναφερομένων το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή με έξοδα εις βάρος του ενάγοντα-εφεσείοντα.
Με την έφεση του ο εφεσείων προσβάλλει την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης με τους εξής πέντε λόγους έφεσης:
(1) Το δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι η εναγόμενη-εφεσίβλητη δεν ήταν κάτοχος του κτιρίου.
(2) Το δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι η εναγόμενη-εφεσίβλητη, στην περίπτωση που θα κριθεί ως κάτοχος, δεν θα έπρεπε να προειδοποιήσει τον ενάγοντα-εφεσείοντα για τον κίνδυνο, επειδή ο κίνδυνος δεν ήταν ασυνήθιστος.
(3) Το δικαστήριο λανθασμένα απέρριψε τον ισχυρισμό του μάρτυρα Στέλιου Βραχίμη ότι ο γρανίτης που τοποθετήθηκε ήταν γυαλισμένος, χωρίς να δώσει αιτιολογία και από την άλλη ενώ δεν απέρριψε τη θέση του ότι ο γρανίτης «ματ» δεν ήταν κατάλληλος για εξωτερική χρήση, δεν σχολίασε αυτή τη θέση.
(4) Το δικαστήριο εφάρμοσε λανθασμένα την αρχή στην απόφαση Κυριακίδης v. Tenekedjian (1994) 1 A.Α.Δ. 504, και
(5) Το δικαστήριο επεδίκασε έκδηλα χαμηλό ποσό αποζημιώσεων για τον εφεσείοντα και λανθασμένα δεν επεδίκασε οποιοδήποτε ποσόν για τη σύζυγό του.
Όπως ήδη παρατηρήσαμε, η αξίωση του εφεσείοντα βασίζεται αποκλειστικά σε αμέλεια και δεν υπάρχει αναφορά σε συγκεκριμένα θέσμια καθήκοντα που, κατ' ισχυρισμό, παρέβηκε η εφεσίβλητη. Το πρώτο ερώτημα, επομένως, που τίθεται είναι το κατά πόσον η εφεσίβλητη όφειλε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα. Το δεύτερο ερώτημα, εφόσον το πρώτο απαντηθεί καταφατικά, είναι το κατά πόσον η εφεσίβλητη παρέβηκε οποιοδήποτε τέτοιο καθήκον. Αν τα δύο προαναφερόμενα ερωτήματα απαντηθούν καταφατικά τότε εγείρεται ζήτημα επάρκειας ύψους αποζημιώσεων υπέρ του εφεσείοντα.
Εξετάσαμε με προσοχή όλα τα ενώπιον μας στοιχεία και καταλήξαμε στο συμπέρασμα πως η εφεσίβλητη δεν όφειλε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα. Σύμφωνα με τις θεμελιωμένες αρχές αναφορικά με το αστικό αδίκημα της αμέλειας, οι οποίες διατυπώθηκαν στην καθοριστική απόφαση στην υπόθεση Donoghue v. Stevenson [1932] A.C. 562, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο εφεσείων είχε οποιαδήποτε σχέση «εγγύτητας» προς την εφεσίβλητη ώστε αυτή να έχει καθήκον επίδειξης επιμέλειας προς αυτόν. Επιπρόσθετα θεωρούμε ότι ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η εφεσίβλητη, κατά τον ουσιώδη χρόνο, δεν ήταν κάτοχος του διαδρόμου που οδηγούσε προς την είσοδο της πολυκατοικίας, όπου συνέβηκε το ατύχημα. Όπως είναι θεμελιωμένο, κάτοχος ενός ακινήτου ή μέρος ακινήτου είναι το πρόσωπο που έχει επαρκή βαθμό ελέγχου του ακινήτου ώστε να του επιβάλλεται το καθήκον της επιμέλειας προς τα πρόσωπα που έρχονται ή βρίσκονται νόμιμα σ' αυτό. Ο βαθμός ελέγχου θεωρείται, εκ πρώτης όψεως, επαρκής αν είναι τέτοιος ώστε το άτομο που τον ασκεί να οφείλει να συνειδητοποιήσει ότι παράλειψη του να ασκήσει επιμέλεια μπορεί να καταλήξει σε βλάβη ή ζημιά προσώπου που έρχεται ή βρίσκεται στο ακίνητο (Δέστε: Wheat v. Lacon (E.) & Co. Ltd [1966] 1 Q.B. 335).
Στην υπόθεση Fisher v. C.H.T. Ltd [1966] 2 Q.B. 475 αποφασίστηκε ότι ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, το οποίο είχε εκμισθώσει σε άλλους, ως εστιατόριο, ήταν και εκείνος, εν μέρει, κάτοχος του ακινήτου επειδή διατήρησε τον έλεγχο της εισόδου του κτιρίου καθώς και το δικαίωμα να εισέρχεται στο εστιατόριο και να εργοδοτεί άτομα με σκοπό τη συντήρηση του ακινήτου. Αυτό, θεωρήθηκε ως επαρκής βαθμός ελέγχου για να επιβληθεί στον ιδιοκτήτη «το κοινό καθήκον επιμέλειας» προς ένα εργάτη που εργαζόταν στο εστιατόριο. Στην περίπτωση εκείνη το δικαστήριο έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης του κτιρίου είχε ευθύνη 1/6 και ο ενοικιαστής του εστιατορίου είχε ευθύνη 5/6 ως, από κοινού, κάτοχοι.
Στην υπόθεση Howard and Wife v. Walker and Others [1947] 2 All E.R. 197 πελάτης του ενοικιαστή καταστήματος τραυματίστηκε όταν έπεσε, εξαιτίας του ελαττωματικού πεζοδρομίου μπροστά από το κατάστημα. Το κατάστημα είχε εκμισθωθεί από τον ιδιοκτήτη στον καταστηματάρχη χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη ή υποχρέωση του ιδιοκτήτη να επιδιορθώνει το κατάστημα, αλλά με δικαίωμα του ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ακίνητο. Σε αγωγή του τραυματισθέντος πελάτη εναντίον τόσο του ενοικιαστή-καταστηματάρχη όσο και του ιδιοκτήτη το δικαστήριο απεφάσισε ότι το ατύχημα συνέβηκε καθ' ον χρόνο ο πελάτης ήταν «προσκεκλημένος» του ενοικιαστή και επομένως ο ενοικιαστής ήταν υπόλογος, ο ιδιοκτήτης όμως όχι.
Ο εφεσείων, στην παρούσα υπόθεση, δίνει ιδιαίτερη σημασία στο τεκμήριο 7, ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου, τη γενική συμφωνία, δηλαδή, που υπογράφηκε μεταξύ της ιδιοκτήτριας-εφεσίβλητης και των ενοικιαστών της. Όμως από τη συμφωνία εκείνη δεν φαίνεται πουθενά ότι η ιδιοκτήτρια διατήρησε τον έλεγχο ή την υποχρέωση επισκευής των κοινόχρηστων χώρων. Αντίθετα στον όρο «Χώροι Κοινής Χρήσεως» περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, οι κύριες είσοδοι της οικοδομής, τα πεζοδρόμια και η αυλή. Αυτοί οι χώροι περιγράφονται ως χώροι κοινής χρήσεως για τα καταστήματα, γραφεία και διαμέρισμα τα οποία εξυπηρετούν. Ως προς τις δαπάνες συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων, αυτές καθορίζονται από την ιδιοκτήτρια σύμφωνα με τις παραγράφους 2.2 και 2.3 της γενικής συμφωνίας. Όπως ήδη παρατηρήσαμε η εταιρεία CLR είχε ενοικιάσει τους πέντε από τους έξι ορόφους του κτιρίου, η Λαϊκή Τράπεζα το ισόγειο και παρέμενε μόνο ένα μικρό διαμέρισμα το οποίο δεν ήταν ενοικιασμένο αλλά δεν υπήρχε και οποιαδήποτε μαρτυρία ότι αυτό κατοικείτο ή κατείχετο από την ιδιοκτήτρια, η οποία μάλιστα κατοικούσε σε άλλη επαρχία.
Υπό τις προαναφερόμενες περιστάσεις δεν θεωρούμε ότι η ιδιοκτήτρια είχε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα, είτε ως κάτοχος ή εν μέρει κάτοχος του χώρου στον οποίο συνέβη το ατύχημα, είτε υπό την ιδιότητα της ιδιοκτητρίας ή υπό οποιαδήποτε άλλην ιδιότητα.
Ως προς το ζήτημα της κατ' ισχυρισμόν παράβασης του οποιουδήποτε καθήκοντος επιμέλειας που μπορεί να είχε η εφεσίβλητη προς τον εφεσείοντα, ήδη το προαναφερόμενο συμπέρασμα μας περί μη ύπαρξης καθήκοντος επιμέλειας εις βάρος της εφεσίβλητης προς όφελος του εφεσείοντα ήδη κρίνει και το ζήτημα αυτό. Όμως, εν πάση περιπτώσει, παρατηρούμε πως δεν υπήρξε και οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε καθήκοντος μπορούσε να έχει η εφεσίβλητη προς τον εφεσείοντα.
Επειδή, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του εφεσείοντα, οι ζημιές τις οποίες υπέστη οφείλονται στη στατική κατάσταση του ακινήτου και όχι στις οποιεσδήποτε δραστηριότητες του κατόχου στο ακίνητο, σύμφωνα με το κοινοδίκαιο, υπάρχει κάποια διαφοροποίηση ως προς το οφειλόμενο καθήκον ανάλογα με το κατά πόσον ο ζημιούμενος είναι προσκεκλημένος ή απλός αδειούχος. Η διαφοροποίηση αυτή του κοινοδικαίου ήρθη με τον Αγγλικό Occupiers' Liability Act του 1957 που ουσιαστικά υπήγαγε και τους δύο στην κατηγορία των επισκεπτών με την αναγνώριση, έναντι τους, του κοινού καθήκοντος επιμέλειας. Όμως, στην περίπτωση του καθήκοντος που οφείλεται από τον κάτοχο ενός ακινήτου, σε σχέση με τη στατική κατάσταση του ακινήτου, ισχύει ακόμη η προαναφερόμενη διαφοροποίηση σύμφωνα με την οποίαν το καθήκον του κατόχου προς ένα απλό αδειούχο είναι περιορισμένο, σε σχέση με το καθήκον του προς ένα προσκεκλημένο.
Στην υπόθεση Κυριακίδης (ανωτέρω) παρατηρήθηκε ότι αυτή η πτυχή του κοινοδικαίου βρήκε την έκφραση της στις διατάξεις του Αρθρου 51(2) (β) του Κυπριακού περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, το οποίο θεσμοθετεί την ύπαρξη καθήκοντος επιμέλειας του κατόχου ακινήτου έναντι όλων των προσώπων που νόμιμα βρίσκονται σ' αυτό, δεν αναγνωρίζει όμως τέτοιο καθήκον, σε σχέση με την κατάσταση, τη συντήρηση ή την επιδιόρθωση του ακινήτου, έναντι του απλού αδειούχου. Σ' αυτή την περίπτωση, αναγνωρίζεται μόνον καθήκον προειδοποίησης του απλού αδειούχου για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο, μέσα ή πάνω στο ακίνητο, τον οποίο ο κάτοχος γνωρίζει ή πρέπει να θεωρηθεί ότι γνωρίζει.
Στην προκείμενη περίπτωση, ακόμα και αν θεωρείτο ότι η εφεσίβλητη-ιδιοκτήτρια ήταν κάτοχος του χώρου στον οποίο συνέβηκε το ατύχημα, το καθήκον της προς τον εφεσείοντα θα ήταν απλά να τον προειδοποιήσει για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο τον οποίο γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει, εφόσον ο εφεσείων δεν μπορεί να θεωρηθεί, καθ' οιονδήποτε τρόπο, ως οτιδήποτε άλλο από απλό αδειούχο, έναντι της ιδιοκτήτριας-εφεσίβλητης.
Με βάση τα στοιχεία που είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτοδίκου δικαστηρίου, ορθά αυτό κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν παραβιάστηκε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας, έστω και αν υπήρχε τέτοιο καθήκον εκ μέρους της εφεσίβλητης προς τον εφεσείοντα. Στην προκείμενη περίπτωση ο χώρος στον οποίο συνέβηκε το ατύχημα ήταν κατασκευασμένος από πλάκες «πλυντό» και στις άκρες υπήρχε επεξεργασμένος γρανίτης «ματ» που ήταν κατάλληλος για εξωτερικούς χώρους και επομένως δεν μπορεί να θεωρηθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο ως κρυμμένος ή λανθάνων κίνδυνος για τον οποίο η ιδιοκτήτρια θα έπρεπε να είχε προειδοποιήσει τον εφεσείοντα.
Ενόψει των προαναφερομένων συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι δεν οφείλετο οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας από την εφεσίβλητη στον εφεσείοντα και ότι, εν πάση περιπτώσει, δεν υπήρξε οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε οφειλόμενου καθήκοντος, από την εφεσίβλητη. Υπό τις περιστάσεις το ζήτημα της επάρκειας του ύψους των αποζημιώσεων του εφεσείοντα δεν εγείρεται. Κατά συνέπεια όλοι οι λόγοι έφεσης απορρίπτονται ως αβάσιμοι.
Ως εκ τούτου η έφεση απορρίπτεται με €2.000, πλέον Φ.Π.Α., έξοδα εις βάρος του εφεσείοντα και υπέρ της εφεσίβλητης.
Η έφεση απορρίπτεται με €2.000 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εις βάρος του εφεσείοντος.