|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2010) 1 ΑΑΔ 1
15 Ιανουαρίου, 2010
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΘΕΟΔΩΡΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΕΡΓΙΟΥ,
2. ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΖΑΧΑΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσείοντες-Αιτητές,
v.
1. ΣΩΤΗΡΗ ΣΩΤΗΡΗ,
2. ΣΑΒΒΑ ΣΩΤΗΡΗ,
Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 34/2007)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμιος ενοικιαστής ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/83), (όπως τροποποιήθηκε με το Ν.102(Ι)/95) ― Ανάκτηση κατοχής ακινήτου για το οποίο ισχύει το ενοικιοστάσιο ― Άρθρα 11(1)(ζ), 11(2), 29(1) ― Προϋποθέσεις εφαρμογής τους.
Απόδειξη ― Δεδικασμένο (res judicata) ― Προϋποθέσεις δημιουργίας δεδικασμένου.
Απόδειξη ― Αξιολόγηση μαρτυρίας και διαπίστωση γεγονότων ― Αποτελούν κατ' εξοχήν έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Αρχές που διέπουν την επέμβαση του Εφετείου ― Η απόφαση κρίνεται ως σύνολο.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αίτηση ανάκτησης κατοχής δύο καταστημάτων σε κτιριακό συγκρότημα στη Λεωφόρο Ποσειδώνος στην Κάτω Πάφο τα οποία κατείχαν οι εφεσίβλητοι, θέσμιοι ενοικιαστές, με σκοπό να τα χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι δημιουργώντας σε αυτά επιχείρηση πώλησης τουριστικών ειδών. Μετά από τροποποίηση της αίτησής τους, οι εφεσείοντες πρόβαλαν ως πρόσθετο λόγο για ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, εκχώρησαν και/ή παραχώρησαν τα καταστήματα σε τρίτο πρόσωπο, χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσουν τη συγκατάθεσή τους.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων απέρριψε την αίτηση τόσο στη βάση των δύο προαναφερθέντων λόγων, όσο και στη βάση θέματος δεδικασμένου, το οποίο εξέτασε αυτεπάγγελτα. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η προϋπόθεση της λογικής απαίτησης των καταστημάτων από τους εφεσείοντες δεν είχε αποδειχθεί. Η απαίτησή τους, σημείωσε, δεν ήταν το αποτέλεσμα μιας γνήσιας ανάγκης για επιχειρηματική δραστηριότητα αλλά συνάρτησή της με το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι τα κατέχουν και τα εκμεταλλεύονται για εικοσιπέντε χρόνια. Χαρακτήρισε τις αναφορές της εφεσείουσας 1 σε σχέση με την αδυναμία εξασφάλισης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης ως γενικές και αόριστες. Το Δικαστήριο εξέτασε θέμα δεδικασμένου επειδή είχαν καταχωρηθεί στο παρελθόν ακόμα δύο αιτήσεις, μία για αύξηση ενοικίου και μία για ανάκτηση κατοχής για σκοπό και πάλι χρησιμοποίησης των καταστημάτων από τους εφεσείοντες, και οι οποίες αποσύρθηκαν.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση, αμφισβητώντας την ορθότητά της καθ' όλη της την έκταση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ζήτημα δεδικασμένου δε συζητήθηκε σε οποιοδήποτε στάδιο, ώστε να δικαιολογείται, παρά το αβέβαιο του τρόπου έγερσής του με το δικόγραφο, εξέτασή του. Ανεξάρτητα, όμως, από τα πιο πάνω, ούτε η κατάληξη για τη δημιουργία του είναι ορθή.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε ορθά τη μαρτυρία και διατύπωσε με σαφήνεια τις διαπιστώσεις του γι' αυτή. Αιτιολόγησε την απόρριψη κάθε ισχυρισμού των εφεσειόντων και ερμήνευσε ορθά τον επίδικο όρο του ενοικιαστηρίου εγγράφου σχετικά με το δικαίωμα υπενοικίασης των υποστατικών κρίνοντας ότι η σχετική απαγόρευση υπενοικίασης δεν αφορούσε την περίπτωση εταιρείας η οποία συστάθηκε από τους ενοικιαστές αλλά αναφερόταν σε τρίτα πρόσωπα μη έχοντα σχέση με αυτούς. Κατά συνέπεια δεν παρέχονται περιθώρια επέμβασης του Εφετείου.
Η έφεση απορρίφθηκε με €1.700 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Μακρίδης v. Μιχαηλίδου (Αρ. 2) (1990) 1 Α.Α.Δ. 943,
Κωνσταντινίδη v. Hissin κ.ά. (2007) 1 Α.Α.Δ. 1140,
Πατσαλίδης v. Δίσπυρου (2006) 1 Α.Α.Δ. 17,
Theori a.ο. v. Djoni a.ο. (1984) 1 C.L.R. 296,
Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ (1995) 1 Α.Α.Δ. 670,
Γαβριήλ κ.ά. v. Αγαπίου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1868,
Georghiou v. Voniati (1978) 2 J.S.C. 239.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων Πάφου (Σάββα, Δ.), (Aίτηση Aρ. E.38/02), ημερομ. 21.12.2006.
Ε. Κορακίδης, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Μηχανικός με Α. Μηχανικό, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Οι εφεσείοντες είναι ιδιοκτήτες δύο καταστημάτων, ενωμένων σε ένα, («τα καταστήματα»), στο συγκρότημα "Athina Court No. 2", στη Λεωφόρο Ποσειδώνος, Αρ. 31, στην Κάτω Πάφο, και οι εφεσίβλητοι θέσμιοι ενοικιαστές τους.
Οι εφεσείοντες, με αίτησή τους στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Πάφου, ζήτησαν ανάκτηση κατοχής των καταστημάτων, με σκοπό να τα χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι και, συγκεκριμένα, για να δημιουργήσουν σ' αυτά επιχείρηση πώλησης τουριστικών ειδών, ώστε να μπορέσουν ο εφεσείων 2 να επιστρέψει στην Κύπρο και η μητέρα του - εφεσείουσα 1 - να εξασφαλίσει εργασία. Ισχυρίζονται ότι, παρά τις προσπάθειές τους, δεν κατόρθωσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, γι' αυτό και απέστειλαν την επιστολή ημερομηνίας 8/5/2002, με την οποία γνωστοποιούσαν στους εφεσίβλητους την απαίτησή τους για επιστροφή των καταστημάτων. Μετά την καταχώριση της αίτησης και την Απάντηση των εφεσιβλήτων, εξασφάλισαν, χωρίς ένσταση, άδεια και τροποποίησαν την αίτησή τους, προβάλλοντας ως πρόσθετο λόγο για ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, εκχώρησαν και/ή παραχώρησαν τα καταστήματα σε τρίτο πρόσωπο, χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσουν τη συγκατάθεσή τους.
Οι εφεσίβλητοι, σε απάντηση των πιο πάνω, ανέφεραν ότι ενοικίασαν τα επίδικα καταστήματα από την εφεσείουσα 1, αγοράζοντας, ταυτόχρονα, και τον εξοπλισμό του εστιατορίου που η ίδια λειτουργούσε σ' αυτά. Αρχικά, τα χρησιμοποίησαν ως εστιατόριο, στη συνέχεια, όμως, τα χρησιμοποιούν για να ασκούν σ' αυτά την επιχείρηση τουριστικών ειδών που δημιούργησαν. Απορρίπτουν τα όσα τους αποδίδονται για παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης και ισχυρίζονται ότι ουδέποτε υπενοικίασαν ή εκχώρησαν τα καταστήματα στην εταιρεία S. & S. Soteriou Brothers Ltd, μέτοχοι της οποίας είναι οι ίδιοι, κατά το μεγαλύτερο μέρος των μετοχών της. Οι εφεσείοντες, οι οποίοι έχουν μόνιμη εργασία και άλλη ακίνητη περιουσία, καταχώρισαν προηγουμένως ακόμη δύο αιτήσεις, με το ίδιο περιεχόμενο, τις απέσυραν, όμως, μετά που εξασφάλισαν μεγαλύτερο ενοίκιο. Η αίτηση, καταλήγουν, δεν είναι γνήσια.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων απέρριψε την αίτηση των εφεσειόντων, τόσο στη βάση των δύο λόγων για τους οποίους ζητούνταν τα καταστήματα - (ίδια χρήση, παράβαση συμφωνίας) - όσο και στη βάση θέματος δεδικασμένου, το οποίο εξέτασε αυτεπάγγελτα. Αποτέλεσμα των πιο πάνω ήταν η καταχώριση της παρούσας έφεσης, με την οποία η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης αμφισβητείται καθ' όλη της την έκταση.
Τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση, όπως αυτά διαπιστώθηκαν πρωτοδίκως στη βάση των παραδεκτών γεγονότων και της μαρτυρίας που έγινε αποδεκτή ως αξιόπιστη, για λόγους που το Δικαστήριο παραθέτει σε μια αχρείαστα πολυσέλιδη απόφασή του με συνεχείς επαναλήψεις, έχουν, σε συντομία, ως εξής:-
Η εφεσείουσα 1, μητέρα του εφεσείοντα 2, στα καταστήματα, τα οποία βρίσκονται σε παραλιακή τουριστική λεωφόρο με μεγάλη κίνηση - (οδηγεί στο Κάστρο και διέρχονται από αυτή οι τουρίστες και ο κόσμος που κατευθύνονται στα ξενοδοχεία, τα εστιατόρια και τα κέντρα της πόλης) - λειτουργούσε, μέχρι το 1980, επιχείρηση εστιατορίου. Στις 22/2/1980, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, τα ενοικίασε στους εφεσίβλητους για περίοδο πέντε χρόνων, με μηνιαίο ενοίκιο: τα δύο πρώτα χρόνια £250,00, τα επόμενα δύο £275,00 και τον πέμπτο χρόνο £300. Οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι είναι αδέλφια, αμέσως μετά την ενοικίαση, συνέχισαν να τα χρησιμοποιούν, όπως και η εφεσείουσα 1, ως εστιατόριο, αργότερα, όμως, και συγκεκριμένα το 1992 τα μετέτρεψαν σε κατάστημα πώλησης τουριστικών ειδών, τοποθετώντας προς τούτο εξωτερικά πινακίδα με την ονομασία S.S. Soteriou Brothers Souvenir Shop. Οι εφεσείοντες, καίτοι γνώριζαν για την πινακίδα - ήταν εκεί για αρκετά χρόνια - ποτέ δε διαμαρτυρήθηκαν. Το έπραξαν, για πρώτη φορά, στις 15/11/2002, ενώ εκκρεμούσε η επίδικη αίτηση, όταν, με επιστολή τους, κάλεσαν τους εφεσίβλητους να εγκαταλείψουν τα καταστήματα, επειδή αυτά κατέχονται παράνομα από την εταιρεία, την οποία σύστησαν για τους σκοπούς της επιχείρησής τους. Η εταιρεία έχει την επωνυμία που φέρει η πινακίδα και μετόχους τους εφεσίβλητους και τις συζύγους τους, χωρίς όμως οι τελευταίες να έχουν ενεργό ανάμειξη στη διαχείριση της επιχείρησης. Αυτή ασκείται αποκλειστικά από τους εφεσίβλητους, που είναι οι υπάλληλοι της εταιρείας. Το ενοίκιο για τα καταστήματα, από τη σύσταση της εταιρείας, καταβάλλεται από αυτή σε τραπεζικό λογαριασμό, που διατηρεί η εφεσείουσα 1, χωρίς η τελευταία να διαμαρτυρηθεί γι' αυτό.
Οι εφεσείοντες, εκτός από την αίτηση στην οποία αφορά η παρούσα έφεση, καταχώρισαν εναντίον των εφεσιβλήτων ακόμη δύο αιτήσεις - την πρώτη το 1987 για αύξηση του ενοικίου και τη δεύτερη το 1995 για ανάκτηση κατοχής των καταστημάτων, για το σκοπό και πάλι χρησιμοποίησής τους από τους ιδίους. Τόσο η πρώτη όσο και η δεύτερη αποσύρθηκαν, μετά που οι εφεσίβλητοι συμφώνησαν όπως το ενοίκιο αυξηθεί. Η δεύτερη αίτηση, μετά από δήλωση του συνηγόρου των εφεσιβλήτων ότι οι διάδικοι συμβιβάστηκαν και η αίτηση για ανάκτηση κατοχής θα αποσυρθεί και ότι για τέσσερα χρόνια δε θα καταχωρηθεί νέα αίτηση έξωσης, εκτός εάν υπάρχει καθυστέρηση πληρωμής ενοικίου, συμφωνούντος προς τούτο και του συνηγόρου των εφεσειόντων, απορρίφθηκε από το Δικαστήριο ως διευθετηθείσα. Κατά την ημερομηνία καταχώρισης της επίδικης αίτησης, το ενοίκιο ανερχόταν στο ποσό των £850,00 μηνιαίως, αυξήθηκε όμως, εκκρεμούσης αυτής, σε £1.035,00.
Η εφεσείουσα 1, όταν καταχωρήθηκε η επίδικη αίτηση, εργαζόταν ως ταμίας σε ξενοδοχείο στην Πάφο, ενώ ο εφεσείων 2, απόφοιτος του Κλάδου Ηλεκτρολόγων-Μηχανικών του Αριστοτέλειου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, εργαζόταν στην εταιρεία BuySell, στην Πάφο. Με την ολοκλήρωση των σπουδών του, το 1994, εργάστηκε σε τράπεζα στη Θεσσαλονίκη μέχρι το 2003, που ήλθε στην Κύπρο και εργάστηκε για ένα χρόνο με σύμβαση στην εκπαίδευση. Η εφεσείουσα 1, τον Ιούλιο του 2004 απολύθηκε, λόγω κατάργησης της θέσης της.
Το Δικαστήριο εξέτασε τη μαρτυρία των εφεσειόντων, έχοντας υπόψη τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), (όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 102(Ι)/95), που αφορούν στην ανάκτηση της κατοχής ακινήτου για το οποίο ισχύει το ενοικιοστάσιο*, ως και την ανάλυσή τους στη Μακρίδης v. Μιχαηλίδου (Αρ. 2) (1990) 1 Α.Α.Δ. 943. Καίτοι διαπίστωσε ότι οι εφεσίβλητοι είναι θέσμιοι ενοικιαστές και τους επιδόθηκε νομότυπα η προβλεπόμενη γραπτή προειδοποίηση, έκρινε ότι δεν πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις ανάκτησης των καταστημάτων για χρήση τους από τους εφεσείοντες. Κατέληξε ότι η προϋπόθεση της λογικής απαίτησης των καταστημάτων δεν είχε αποδειχθεί. Η απαίτησή τους, σημείωσε, δεν ήταν το αποτέλεσμα μιας γνήσιας ανάγκης για επιχειρηματική δραστηριότητα αλλά συνάρτησή της με το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι τα κατέχουν και τα εκμεταλλεύονται για εικοσιπέντε χρόνια. Χαρακτήρισε τις αναφορές της εφεσείουσας 1 σε σχέση με την αδυναμία εξασφάλισης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης ως γενικές και αόριστες. Η οποιαδήποτε έρευνα, κατέληξε:-
«..., εάν δηλαδή θεωρηθεί έρευνα για ανεύρεση 'ανάλογων υποστατικών' περιορίσθηκε στη Λεωφόρο Ποσειδώνος και μόνο, πέριξ των επίδικων υποστατικών, δεξιά και αριστερά των, από το Περίπτερο μέχρι το ξενοδοχείο 'Annabelle', σε ακτίνα 500 - 600 μέτρων μόνο, ενώ η Λεωφόρος Ποσειδώνος φτάνει μέχρι και το ξενοδοχείο 'Alexander The Great', καλύπτει δηλαδή, μεγαλύτερη έκταση.»
Περαιτέρω, διαπίστωσε ότι η έρευνα, στην οποία η εφεσείουσα 1 προέβη, δεν ήταν ουσιαστική, αφού αυτή περιορίστηκε στο να ερωτήσει ιδιοκτήτες και ενοικιαστές καταστημάτων στον ίδιο δρόμο εάν υπήρχε ελεύθερο κατάστημα. Παρά το γεγονός, σημείωσε, ότι η ανάθεση εξεύρεσης καταστήματος σε κτηματομεσίτη ή η δημοσίευση αγγελίας δεν είναι πάντοτε αναγκαίες, υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης, ήταν, αφού η εφεσείουσα 1 δεν έκαμε ουσιαστική έρευνα και ο εφεσείων 2 δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια για το σκοπό αυτό. Αναφορικά με το γνήσιο ή μη της λογικής ανάγκης ανάκτησης κατοχής των καταστημάτων τους για το λόγο της ίδιας χρήσης, διαπίστωσε ότι το μόνο που προκύπτει από τις μαρτυρίες τους είναι ότι αυτοί θέλουν να τα ανακτήσουν, επειδή είναι δικά τους και οι εφεσίβλητοι τα κατέχουν για πολλά χρόνια, στοιχεία, όμως, που δεν αρκούν για την πλήρωση της πιο πάνω προϋπόθεσης.
Απέρριψε τη θέση των εφεσειόντων ότι ανάλογο ενοίκιο θα ήταν εκείνο που οι ίδιοι λαμβάνουν από τους εφεσίβλητους, ελλείψει μαρτυρίας σε σχέση με το ύψος του ενοικίου για υποστατικά στα οποία λειτουργούν παρόμοιας φύσης επιχειρήσεις, χωρίς να παραγνωρίζει ότι η επιχείρηση που αυτοί ήθελαν να ασκήσουν είναι η ίδια με την επιχείρηση των εφεσιβλήτων.
Με αναφορά σε όρο του ενοικιαστηρίου εγγράφου* σχετικά με δικαίωμα υπενοικίασης και εγγραφή εταιρείας από μέρους των ενοικιαστών, κατέληξε ότι:-
«..., η απαγόρευση υπενοικίασης, μετενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρησιμοποίησης, υπό τρίτου, της κατοχής των υποστατικών δεν αφορούσε την περίπτωση τυχόν, συσταθησόμενης υπό των καθ' ων η αίτηση, εταιρείας, αλλά, αναφερόταν σε υπενοικίαση των σε τρίτα πρόσωπα μη έχοντα σχέση με τους καθ' ων η αίτηση. Εκείνο, το οποίο απαγορεύεται στους καθ' ων η αίτηση, με τη σχετική πρόνοια του Τεκμηρίου 1, την αφορώσα την εταιρεία είναι η μεταβίβαση της εταιρείας σε εκτοπισθέντες ή σε τρίτα πρόσωπα μη εγκρινόμενα υπό των ιδιοκτητών. Δεν απαγορεύεται η σύσταση εταιρείας με μετόχους πέραν των καθ' ων η αίτηση και των συζύγων αυτών όπως και δεν απαγορεύεται γενικά η σύσταση εταιρείας από τους καθ' ων η αίτηση. Ο λόγος της σχετικής απαγόρευσης, οφείλεται, κατά τη γνώμη μας, στο γεγονός ότι, οι αιτητές αναγνωρίζουν με έμμεσο τρόπο, δικαίωμα σε τυχόν συσταθησόμενη υπό των καθ' ων η αίτηση εταιρεία, η εταιρεία αυτή, να βρίσκεται στα υποστατικά εφόσον κατέχεται/ανήκει στους καθ' ων η αίτηση. Τότε μόνο χρειάζεται η έγκριση των αιτητών εάν οι καθ' ων η αίτηση αποφασίσουν να αποχωρήσουν και να μεταβιβάσουν αυτή, σε εκτοπισθέντες ή σε τρίτα πρόσωπα τα οποία ενδεχόμενα δεν θα ενέκριναν οι αιτητές.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη συνέχεια, καθοδηγούμενο από τη νομολογία σε σχέση με τη δημιουργία δεδικασμένου*, για την ύπαρξη του οποίου απαιτείται στις δικαστικές διαδικασίες ταυτότητα διαδίκων και θεραπειών ή η θεραπεία που ζητείται να μπορούσε, με εύλογη επιμέλεια, να εγερθεί στην προηγούμενη διαδικασία, κατέληξε ότι η απόσυρση της προηγούμενης αίτησης, η οποία αφορούσε το ίδιο αίτημα, χωρίς προηγουμένως να ζητηθεί η άδεια του Δικαστηρίου, εμποδίζει τους εφεσείοντες να διεκδικούν ανάκτηση κατοχής των καταστημάτων, για το λόγο της ίδιας χρήσης. Διαπίστωσε, επίσης, την ύπαρξη δεδικασμένου και σε σχέση με το λόγο της υπενοικίασης, στη βάση του γεγονότος ότι οι εφεσείοντες πολύ πριν την καταχώριση της αίτησης γνώριζαν για την ύπαρξη της πινακίδας και τη μετατροπή της επιχείρησης των εφεσιβλήτων σε εταιρεία περιορισμένης ευθύνης (Λίμιτεδ), χωρίς ποτέ να διαμαρτυρηθούν. Το γεγονός, κατέληξε, ότι στην πινακίδα δεν αναγράφεται η λέξη «Λίμιτεδ», δε διαφοροποιεί την κατάσταση, αφού, με εύλογη επιμέλεια, θα μπορούσαν να το πληροφορηθούν και να το συμπεριλάβουν στην προηγούμενη αίτησή τους, ως λόγο για ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων. Αυτεπάγγελτα, επίσης, εξέτασε και απέρριψε, για σκοπούς παράκαμψης του δεδικασμένου, τη συνδρομή εξαιρετικών περιστάσεων, ενόψει της επιφύλαξης η οποία έγινε στο Δικαστήριο κατά την ημερομηνία απόσυρσης της προηγούμενης αίτησης - ότι, δηλαδή, νέα αίτηση μπορούσε να καταχωρηθεί μόνο μετά πάροδο τεσσάρων χρόνων. Η απόσυρση της αίτησης Ε. 25/95 «... συνιστά κατάχρηση διαδικασίας, και θα συνιστούσε τέτοια, ακόμα και στην περίπτωση κατά την οποία η αίτηση θα είχε διακοπεί κατόπιν σχετικής αδείας του Δικαστηρίου, οπόταν, σε τέτοια περίπτωση, βεβαίως, δεν θα εδημιουργείτο δεδικασμένο.».
Θα εξετάσουμε τους λόγους έφεσης που παρέμειναν μετά την απόσυρση του λόγου έφεσης σε σχέση με τη συνταγματικότητα του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως θεωρούμε πιο πρακτικό.
Λόγοι έφεσης 3 και 4 - Αφορούν στο δεδικασμένο:
Διατείνονται οι εφεσείοντες ότι η αυτεπάγγελτη εξέταση του ζητήματος του δεδικασμένου, χωρίς αυτό να εγερθεί με τα δικόγραφα και να συζητηθεί, παραβιάζει την αρχή της φυσικής δικαιοσύνης. Περαιτέρω υποστηρίζουν ότι, ανεξάρτητα της δυνατότητας αυτεπάγγελτης εξέτασής του, η διαπίστωση ύπαρξής του είναι λανθασμένη, σε σχέση τόσο με το λόγο ανάκτησης για ίδια χρήση όσο και με το λόγο της παραβίασης της συμφωνίας λόγω υπενοικίασης.
Είναι καλά νομολογημένο ότι ισχυρισμός περί δεδικασμένου θα πρέπει να προβάλλεται ειδικά στα δικόγραφα - (βλ. Κωνσταντινίδη v. Hissin κ.ά. (2007) 1 Α.Α.Δ. 1140). Στην παρούσα περίπτωση, ανάγνωση της Απάντησης των εφεσιβλήτων δεν αποκαλύπτει, με την απαιτούμενη βεβαιότητα, ότι οι αναφορές στις προηγούμενες αιτήσεις προέτασσαν ζήτημα δεδικασμένου. Ό,τι προκύπτει είναι η πρόταξη ζητήματος έλλειψης γνησιότητας του αιτήματος, θέση που υποστηρίζεται και από τις εισηγήσεις των συνηγόρων κατά το στάδιο των αγορεύσεων. Ζήτημα δεδικασμένου δε συζητήθηκε σε οποιοδήποτε στάδιο, ώστε να δικαιολογείται, παρά το αβέβαιο του τρόπου έγερσής του με το δικόγραφο, εξέτασή του. Ανεξάρτητα, όμως, από τα πιο πάνω, ούτε η κατάληξη για τη δημιουργία του μας βρίσκει σύμφωνους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καίτοι καθοδηγήθηκε ορθά σε σχέση με τη σημασία, τα αποτελέσματα και τις προεκτάσεις της Δ.15 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών, όπως αυτή αναλύεται στην Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ, (πιο πάνω), εντούτοις δεν έπραξε το ίδιο κατά την εκτίμηση των γεγονότων. Διέλαθε της προσοχής του ότι οι συνήγοροι την 31/10/1996, όταν αποσυρόταν η Αίτηση Ε. 25/95, δήλωσαν ότι οι διάδικοι συμβιβάστηκαν, με δικαίωμα, όμως, οι εφεσείοντες να καταχωρίσουν νέα μετά την παρέλευση τεσσάρων χρόνων, εκτός σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής του ενοικίου, οπότε θα μπορούσαν να προχωρήσουν ενωρίτερα. Τα γεγονότα της Πατσαλίδης v. Δίσπυρου (2006) 1 Α.Α.Δ. 17, από την οποία καθοδηγήθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, είναι εντελώς διαφορετικά. Ούτε, βέβαια, μπορεί να παραβλεφθεί ότι, καίτοι η Αίτηση Ε. 25/95 στηριζόταν στην ίδια νομική βάση με την επίδικη - τα καταστήματα ζητούνταν για ίδια χρήση - οι περιστάσεις της και, ειδικότερα, ο χρόνος που αφορούσε το αίτημα σαφώς ήταν διαφορετικά, ώστε δεν ετίθετο ζήτημα δεδικασμένου, όπως δεν ετίθετο τέτοιο σε σχέση με την υπενοικίαση, αφού, σύμφωνα με τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η μετατροπή του καταστήματος σε κατάστημα τουριστικών ειδών δεν ήταν βέβαιο εάν έγινε το 1992 ή το 1996, δηλαδή μετά την καταχώριση της αίτησης το 1995, ή, έστω, πριν την απόσυρσή της στις 31/10/1996. Σύμφωνα με τις διαπιστώσεις πρωτοδίκως, η ακριβής ημερομηνία σύστασης της εταιρείας δεν προσδιορίστηκε, ώστε να μπορεί να λεχθεί με βεβαιότητα ότι αυτή έγινε πριν την απόσυρση της αίτησης και οι εφεσίβλητοι το γνώριζαν, ή θα μπορούσαν με εύλογη επιμέλεια να το γνωρίζουν.
Λόγοι έφεσης 5-12 ― Αφορούν στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και τα συνακόλουθα ευρήματα:
Υποστηρίζουν οι εφεσείοντες ότι ο τρόπος, με τον οποίο το Δικαστήριο αξιολόγησε τη μαρτυρία τους, είναι λανθασμένος. Παρά τη διαπίστωσή του ότι η εφεσείουσα 1 «σε γενικές γραμμές έλεγε την αλήθεια», διατύπωσε επιφυλάξεις για διάφορα σημεία της μαρτυρίας της, χωρίς, τελικά, να αναφέρει εάν τα αποδέχεται ή τα απορρίπτει.
Έχουμε εξετάσει τα όσα οι εφεσείοντες προώθησαν σε σχέση με την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, δε βρίσκουμε, όμως, αυτά να ευσταθούν. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε ορθά τη μαρτυρία και διατύπωσε με σαφήνεια τις διαπιστώσεις του γι' αυτή. Προτού απορρίψει τη μαρτυρία τους σε σχέση με τα ουσιώδη για την υπόθεση - δηλαδή κατά πόσο τα καταστήματα απαιτούντο λογικώς από αυτούς, κατά πόσο οι ίδιοι δεν κατόρθωσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη και κατά πόσο υπήρξε από τους εφεσίβλητους παράβαση του όρου 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου σε σχέση με το δικαίωμα υπενοικίασης - εξέτασε, ως είχε καθήκον, τη μαρτυρία στο σύνολό της, την αντιπαρέβαλε με όσα έγγραφα τέθηκαν ενώπιόν του και αιτιολόγησε κατά τρόπο πειστικό τις διαπιστώσεις του. Εξήγησε γιατί δεν αποδέχεται τον κάθε ισχυρισμό που προβλήθηκε από τους εφεσείοντες και ερμήνευσε ορθά τον επίδικο όρο του ενοικιαστηρίου εγγράφου, έτσι ώστε δεν παρέχονται περιθώρια επέμβασής μας.
Η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα €1.700, πλέον Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με €1.700 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων.
* Άρθρα 11(1)(ζ), 11(2), 29(1).
* «Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα μετενοικιάσεως, υπενοικιάσεως, εκχωρήσεως, ή παραχωρήσεως αδείας, χρησιμοποιήσεως υπό τρίτου, του όλου ή μέρους του ειρημένου υποστατικού, εκτός εάν ήθελε προηγουμένως λάβει την έγγραφον προς τούτο συγκατάθεσιν του ιδιοκτήτου. Εν περιπτώσει εγγραφής εταιρείας υπό μέρους των ενοικιαστών δεν δύνανται να μεταβιβάσουν ταύτην εις εκτοπισθέντας ή άλλα πρόσωπα μη εγκρινόμενα υπό του ιδιοκτήτου.»
* Theori and Another v. Djoni and Another (1984) 1 C.L.R. 296· Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ (1995) 1 Α.Α.Δ. 670· Γαβριήλ κ.ά. v. Αγαπίου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1868· Georghiou v. Voniati (1978) 2 J.S.C. 239.