|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2009) 1 ΑΑΔ 288
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 78/2007)
20 Μαρτίου 2009
[ΗΛΙΑΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ ΓΙΑΓΚΟΥ ΣΑΝΤΗ,
Εφεσείων,
- ΚΑΙ -
1. ΔΕΣΠΟΙΝΑΣ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΕΙΟΥ,
2. ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΕΙΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
----------------------------
Φ. Αποστολίδης, για τον Εφεσείοντα.
Ν. Κληρίδης, για τις Εφεσίβλητες.
----------------------------
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του
Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Ο εφεσείων συμφώνησε στη βάση πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 10.2.2000 (Τεκμ. 1) να αγοράσει από τις εφεσίβλητες και έναντι ποσού £21.000, το υπό διαχωρισμό σημειούμενο ως αρ. 4 οικόπεδο στην Αγία Μαρινούδα στην επαρχία Πάφου, όπως αυτό φαινόταν στο συνημμένο σχέδιο διαχωρισμού, του τεμαχίου αρ. 228, Φ/Σχ.51/20 με τίτλο αρ. 1808. Οι £18.000 καταβλήθηκαν με την υπογραφή του πωλητηρίου, οι δε υπόλοιπες £3.000, θα πληρώνονταν την ημέρα της μεταβίβασης, που συμφωνήθηκε να γίνει κατά την 30.12.2000. Περαιτέρω, συμφωνήθηκε (και έτσι αναγράφηκε), ότι από την ημέρα της υπογραφής του πωλητηρίου, η χρήση και κάρπωση του οικοπέδου περιερχόταν στον εφεσείοντα ως αγοραστή, ο οποίος και εδικαιούτο να ανεγείρει κτίρια, οι δε εφεσίβλητες θα υπέγραφαν τις σχετικές προς τούτο αιτήσεις.
Καταγράφηκε σειρά παραδεκτών γεγονότων, μεταξύ των οποίων, και, ότι η δηλωθείσα ημερ. 30.12.00, κατά την οποία θα γινόταν η μεταβίβαση, ήταν Σάββατο, το δε Κτηματολόγιο δεν εργάζεται την ημέρα εκείνη. Επίσης, ότι μέχρι και την ημερομηνία της ακροαματικής διαδικασίας, καμία πλευρά δεν είχε προβεί σε ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου, το οποίο ο εφεσείων φρόντισε να καταθέσει την επομένη της υπογραφής του, δηλαδή στις 11.2.00, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης έχοντας λάβει τον αριθμό ΠΩΛ.Ε. 100/2000.
Η μαρτυρία ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου ήταν σύντομη και από αυτή η πρωτόδικος Δικαστής δέχθηκε ότι εξαγόταν το συμπέρασμα ότι η δηλωθείσα στο πωλητήριο ημερομηνία μεταβίβασης, δεν ήταν ουσιώδης από πλευράς χρόνου έχοντας υπόψη τη θέση των διαδίκων και ιδιαιτέρως του εφεσείοντος, την οποία και αποδέχθηκε πλήρως, ότι γνώριζαν και οι δύο ότι ήταν αδύνατο να εκδοθεί χωριστός τίτλος μέχρι τις 30.12.00, ώστε να επιτευχθεί επ΄ ονόματι του εφεσείοντος, μεταβίβαση. Την ημερομηνία την έθεσαν περισσότερο διότι τους συμβούλευσε ο δικηγόρος ότι θα έπρεπε να τεθεί κάποια ημερομηνία μεταβίβασης και γι΄ αυτό το σκοπό ο εφεσείων ζήτησε και οι εφεσίβλητες αποδέχθηκαν, με δηλωμένη την πρόθεση του ότι το υπό αγορά οικόπεδο προοριζόταν για την ανέγερση οικίας για τη θυγατέρα του, να τεθεί και ο όρος περί χρήσης και κάρπωσης άμα τη υπογραφή του πωλητηρίου, με τη συνακόλουθη υποχρέωση των εφεσιβλήτων να υπογράφουν τις σχετικές πολεοδομικές αιτήσεις.
Αποτέλεσε επίσης εύρημα του Δικαστηρίου ότι ούτε ο εφεσείων ζήτησε τη μεταβίβαση του οικοπέδου στις 30.12.00, ούτε οι εφεσίβλητες ζήτησαν το υπόλοιπο του τιμήματος, ούτε και δήλωσαν ετοιμότητα να το πράξουν με δεδομένο ότι δεν είχε ακόμη διαχωριστεί το τεμάχιο σε οικόπεδα. Ο εφεσείων είχε όμως στο μεταξύ δώσει εντολές σε αρχιτέκτονα να ετοιμάσει σχέδια πληρώνοντας για την εργασία αυτή £565 (Τεκμ. 6), αλλά όταν ζήτησε από τις εφεσίβλητες να του υπογράψουν σχετική αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή για έκδοση άδειας (Τεκμ. 5), αντιμετώπισε την άρνηση της εφεσίβλητης 1, η οποία ήταν συνιδιοκτήτρια του τεμαχίου κατά 7/8 μερίδια, ενώ η εφεσίβλητη 2, συνιδιοκτήτρια κατά το υπόλοιπο 1/8, την υπέγραψε.
Μετά τα πιο πάνω, ο εφεσείων, μέσω δικηγόρου, απέστειλε σχετική επιστολή ημερ. 12.7.02 (Τεκμ. 4), καλώντας τις εφεσίβλητες να παρουσιαστούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου στις 22.7.02 και ώρα 8.30 π.μ. για να μεταβιβάσουν επ΄ ονόματι του το οικόπεδο που αγόρασε. Στην επιστολή καταγραφόταν στην τρίτη παράγραφο η ετοιμότητα του να καταβάλει κατά τη μεταβίβαση το υπόλοιπο των £3.000 προς εξόφληση του τιμήματος. Η επιστολή αυτή απεστάλη συστημένη ως φαίνεται από τη σχετική ταχυδρομική απόδειξη κατάθεσης συστημένου αντικειμένου επικολλημένη επί της επιστολής, αλλά επεστράφη στον αποστολέα ως αζήτητη. Η προς το αντίθετο εκδοχή της εφεσίβλητης 1 ότι ουδέποτε παρέλαβε τέτοια επιστολή, δίνοντας προς τούτο διάφορες αιτιολογίες, μεταξύ των οποίων, και, ότι η διεύθυνση στην οποία απεστάλη η επιστολή κάλυπτε συνολικά τέσσερα σπίτια (συγγενικών της όμως προσώπων όπως εν τέλει δέχθηκε), απορρίφθηκε πρωτοδίκως επί τω ότι κρίθηκε ότι δεν είχε μεταβεί στο Ταχυδρομείο να την παραλάβει. Γενικότερα, η εφεσίβλητη 1 κρίθηκε αναξιόπιστη ενόψει του ότι θεωρήθηκε ότι προσπαθούσε να εμφανίσει τα γεγονότα όπως συνέφερε στην υπόθεση της. Πέραν των πιο πάνω, έγινε δεκτή και η θέση του εφεσείοντος ότι είχε οχλήσει, έστω προφορικά, τις εφεσίβλητες και πριν την αποστολή του Τεκμ. 4, προσπαθώντας να εξασφαλίσει τη μεταβίβαση του οικοπέδου.
Αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω ήταν η έγερση αγωγής με την οποία ο εφεσείων ζητούσε την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου ή διαζευκτικά αποζημιώσεις, αλλά στη συνέχεια έγιναν τροποποιήσεις στη βάση του ότι μετά την έγερση της αγωγής και συγκεκριμένα στις 7.5.04, εκδόθηκε χωριστός τίτλος για το πωληθέν οικόπεδο, (υπ΄ αρ. 0/2103 ο οποίος ενεγράφη επ΄ ονόματι της εφεσίβλητης 1), γεγονός το οποίο όμως οι εφεσίβλητες δεν γνωστοποίησαν στον εφεσείοντα, ο οποίος το πληροφορήθηκε, ως το εύρημα του Δικαστηρίου, μόλις στις 9.6.05.
Στο επίκεντρο της πρωτόδικης διαφοράς ήταν το δικαίωμα του εφεσείοντος να τύχει της θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης στη βάση των προϋποθέσεων που καθορίζει ο περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ικανοποιούνταν οι τρεις από τις τέσσερεις προϋποθέσεις, δηλαδή, η ύπαρξη γραπτής σύμβασης, η κατάθεση της εντός δύο μηνών στο Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία και η κλήση από τον αγοραστή του πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού για να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία. Θεώρησε, όμως, ότι δεν ικανοποιείτο η τελευταία προϋπόθεση, αυτή της έγερσης αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης. Αυτό, γιατί θεώρησε ότι από τα ενώπιον του γεγονότα και τα εξαγόμενα από τη μαρτυρία δεδομένα, ουσιώδης χρόνος ήταν εκείνος της έκδοσης χωριστού τίτλου οπότε και θα πραγματοποιείτο η μεταβίβαση. Εφόσον ο τίτλος εκδόθηκε στις 7.5.04, η έγερση της αγωγής στις 16.10.02 ήταν πρόωρη, αφού, όπως τέθηκε πρωτοδίκως, «.. δεν επήλθε ο χρόνος εκπλήρωσης, δεδομένων των ανώτερω ευρημάτων για την πρόθεση και γνώση μη έκδοσης τίτλων και την απουσία οποιασδήποτε άρνησης ή κακοπιστίας εκ μέρους των εναγομένων για μη προώθηση των διαδικασιών για επίτευξη της έκδοσης ξεχωριστού τίτλου.» Η κρίση αυτή είχε επίσης αναφορά και στην αντίληψη του Δικαστηρίου ότι οι επιφυλάξεις του άρθρου 2 του Κεφ. 232, έχουν μεν ως στόχο να εξασφαλίσουν και προστατεύσουν τα συμφέροντα του αγοραστή όταν λόγω μη ύπαρξης τίτλου υπάρχει ο κίνδυνος να απωλεσθεί το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης, αλλά ταυτόχρονα μεταθέτουν και καθορίζουν ως χρόνο έναρξης του αγώγιμου δικαιώματος το χρόνο γνωστοποίησης ή γνώσης της έκδοσης του τίτλου.
Αποτέλεσμα ήταν η απόρριψη της αξίωσης για ειδική εκτέλεση και η αναζήτηση από το Δικαστήριο του μέτρου της αποζημίωσης που θα ήταν ορθό και δίκαιο να αποδοθεί στον εφεσείοντα. Το Δικαστήριο όμως κατέληξε να μη δώσει ούτε αποζημίωση κρίνοντας ότι ως ημερομηνία διάρρηξης έπρεπε να θεωρηθεί η ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής στις 16.10.02, εφόσον κατά την καταχώρηση της δεν υπήρχε εύλογη προσδοκία από τον εφεσείοντα να λάβει ειδική εκτέλεση δεδομένης της μη έκδοσης χωριστού τίτλου. Στη βάση δε της διακριτικής ευχέρειας που του παρείχε το άρθρο 8 του Κεφ. 232, να αποδώσει αποζημιώσεις σε χρόνο άλλο από την ημερομηνία της διάρρηξης, έκρινε ότι η εκτίμηση της αξίας των £64.000 που έγινε από τον εκτιμητή Ι. Πολυβίου, Μ.Ε. 1, και την οποία αποδέχθηκαν εν τέλει οι εφεσίβλητες διά του δικηγόρου τους, δεν βοηθούσε ποσώς τον εφεσείοντα, εφόσον αυτή έγινε στις 7.5.04, σε απομακρυσμένη δηλαδή ημερομηνία από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής για την οποία και δεν υπήρχε εκτίμηση. Επομένως, δεν απέδωσε τη ζητηθείσα από τον εφεσείοντα διαφορά στην αξία του οικοπέδου μεταξύ της ημερομηνίας αγοράς του και της ημερομηνίας διάρρηξης της συμφωνίας. Και αυτό, παρά το γεγονός ότι απέρριψε τις αιτιάσεις των εφεσιβλήτων ότι δεν ήταν αυτές ένοχες για τη διάρρηξη της συμφωνίας, αλλά ο ίδιος ο εφεσείων.
Το Δικαστήριο προχωρώντας τη σκέψη του απέδωσε τις £565 ως αμοιβή του αρχιτέκτονα για την ετοιμασία των αρχιτεκτονικών σχεδίων, κρίνοντας ότι η κατάθεση του πωλητηρίου επενεργούσε ως εμπράγματο βάρος με όλα τα συνακόλουθα ως προς την κατοχή του οικοπέδου, αλλά και το δικαίωμα στην ιδιοκτησία του. Δεν απέδωσε όμως το ποσό των £20.000 που αναζητούνταν ως η διαφορά που προέκυπτε στην αξία εργατικών και υλικών για την ανέγερση οικοδομής, θεωρώντας ότι εφόσον δεν είχε στεφθεί με επιτυχία η αξίωση της ειδικής εκτέλεσης, δεν μπορούσε και να ανεγερθεί οικοδομή, ενώ δεν είχε τεθεί ενώπιον του και μαρτυρία ως προς τη δυνατότητα νόμιμης ανέγερσης οικοδομής, εφόσον δεν είχαν εκδοθεί οι αναγκαίες άδειες, αλλά ούτε και δόθηκε μαρτυρία ως προς την αξία των υλικών.
Το Δικαστήριο απέδωσε τελικά πίσω στον εφεσείοντα το καταβληθέν υπ΄ αυτού ποσό των £18.000, θεωρώντας ότι καλυπτόταν από την αξίωση των γενικών αποζημιώσεων, ως η θέση και των δύο συνηγόρων, με δεδομένο ότι καταβλήθηκε έναντι ανταλλάγματος το οποίο ο εφεσείων ουδέποτε έλαβε. Προσθέτοντας σ΄ αυτό και το ποσό των £565, το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση για £18.565 με νόμιμο τόκο και έξοδα.
Ο εφεσείων με τρεις λόγους έφεσης παραπονείται ως προς το αποτέλεσμα με κύρια τοποθέτηση τη λανθασμένη κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν δικαιούτο σε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Και ενώπιον του Εφετείου προώθησε την άποψη ότι ως ημερομηνία διάρρηξης έπρεπε να θεωρηθεί η ημερομηνία που επέλεξε με το Τεκμ. 4, να ζητήσει την παρουσία των εφεσιβλήτων στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης, ώστε να ενεργοποιηθεί ο χρόνος των 6 μηνών από εκείνο το χρονικό σημείο.
Κρίνεται ότι ο εφεσείων έχει δίκαιο. Η συλλογιστική του πρωτόδικου Δικαστηρίου και η όλη προσέγγιση του στο ζήτημα απέληξε σε άδικη και νομικά λανθασμένη κατάληξη για τον εφεσείοντα. Ενώ τον έκρινε αξιόπιστο (περιοριζόμενο ως προς τούτο σε μια γραμμή χωρίς, λανθασμένα, να δώσει εκτενέστερη αιτιολογία, χρήσιμη ως θα διαφανεί στη συνέχεια), απορρίπτοντας τις διάφορες προς το αντίθετο θέσεις της εφεσίβλητης 1, που μόνη έδωσε μαρτυρία, αντιμετώπισε τα περαιτέρω από μια νομική οπτική γωνία που δεν ήταν ορθή υπό τις περιστάσεις. Από τη στιγμή που αποφάσισε ότι η ημερομηνία που τέθηκε στο πωλητήριο δεν ήταν ουσιώδης, εφόσον η 30.12.00 ήταν ημέρα Σάββατο και εύλογα δεν αναμενόταν μέχρι τότε ο διαχωρισμός του τεμαχίου σε οικόπεδα, έπρεπε να θεωρήσει ότι ο εφεσείων δικαιωματικά κατέστησε το χρόνο ουσιώδη αποστέλλοντας ενάμιση σχεδόν χρόνια μετά, την επιστολή Τεκμ. 4, ημερ. 12.7.02, καλώντας τις εφεσίβλητες να παρουσιαστούν για μεταβίβαση στις 22.7.02. Τη δυνατότητα να καταστήσει ο αγοραστής το χρόνο ουσιώδη την έχει παγιώσει η νομολογία. Στην Ξενοφώντος ν. Τυρίμου (1984) 1 Α.Α.Δ. 23, αναγνωρίστηκε ότι οικόπεδο που θα προέκυπτε από διαχωρισμό κτήματος και το οποίο πωλήθηκε το 1959, δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί λόγω αμέλειας, παραλείψεως και υπαναχωρήσεως του πωλητή, ο οποίος δεν δεχόταν, μεταξύ άλλων, όρο που είχε θέσει η αρμόδια αρχή για διαπλάτυνση του δρόμου. Ο αγοραστής που είχε υποστεί διάφορα έξοδα στα χρόνια που πέρασαν, έδωσε το 1979 ειδοποίηση 15 ημερών προς τον πωλητή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Κρίθηκε ότι η παράλειψη του τελευταίου να συμμορφωθεί, αποτελούσε διάρρηξη της συμφωνίας, του αγοραστή δικαιούμενου σε αποζημιώσεις ίσες με την αγοραία τότε αξία του οικοπέδου. Δεν είχε εκεί τεθεί χρόνος για τη μεταβίβαση, ούτε το συμβόλαιο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Παρόμοια στη Latifundia Properties Ltd ν. Ψακή (2003) 1 Α.Α.Δ. 670, επαναλήφθηκε η θέση ότι η νομολογία «.. αναγνωρίζει ότι το ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν υπάρξει παράβαση των όσων έχουν συμφωνηθεί.». Στην υπό κρίση υπόθεση ο εφεσείων εύλογα έκρινε ότι υπήρχε υπαναχώρηση των εφεσιβλήτων από τα συμφωνηθέντα αφού διαπίστωσε ότι η κατά το 1/8 ιδιοκτήτρια του τεμαχίου, εφεσίβλητη 1, αρνείτο να υπογράψει την αίτηση για πολεοδομική άδεια. Στη Χαράλαμπος Δημήτρη ν. Paul Beven (1999) 1 Α.Α.Δ. 663, λέχθηκε στη σελ. 670 ότι: «Σε κάθε περίπτωση το τι είναι εύλογος χρόνος είναι ζήτημα πραγματικό και εξαρτάται από το σύνολο των περιστατικών.».
Η νομική επίπτωση λοιπόν της πιο πάνω κίνησης του εφεσείοντος, παρερμηνεύθηκε πρωτοδίκως σε δύο επίπεδα: πρώτον, δεν σχολιάστηκε καθόλου, ούτε και έγινε ανάλυση της έννοιας της αποστολής του Τεκμ. 4 προς τις εφεσίβλητες. Δεύτερο, η κατάληξη ότι «.. πρόθεση των μερών ήταν η μεταβίβαση να γίνει όταν εκδίδετο ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο» (σελ. 13 της απόφασης), έγινε με αναφορά σε άλλα στοιχεία της μαρτυρίας, χωρίς όμως συνυπολογισμό της πρόθεσης του εφεσείοντος να ζητήσει τη μεταβίβαση στις 22.7.02.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα εξήγαγε το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν η μεταβίβαση να γίνει με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, προερχόμενη αυτή η πρόθεση από το γεγονός ότι η ημερομηνία 30.12.00, τέθηκε απλά ως ορόσημο άνευ σημασίας, ότι δεν πρόκειτο να εκδιδόταν τίτλος εντός δεκαμήνου και συνακόλουθα, και, ως αποτέλεσμα των προηγηθέντων, ότι τέθηκε ο όρος για χρήση και κάρπωση του ακινήτου. Και περαιτέρω, ότι αυτή η πρόθεση εξαγόταν και από το γεγονός ότι ο εφεσείων στην αντεξέταση του ανέφερε ότι όταν ζήτησε τη μεταβίβαση, η εφεσίβλητη 1 του είπε ότι δεν μπορούσε να το πράξει γιατί δεν υπήρχε ακόμη τίτλος, αλλά θα το μεταβίβαζε όταν επιτυγχάνετο η έκδοση του.
Όλα τα πιο πάνω σε παραγνώριση των σαφών επιδιώξεων του εφεσείοντος να πετύχει μεταβίβαση το ενωρίτερο δυνατόν. Επιδιώξεις που και το ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε με την αποδοχή της μαρτυρίας του εφεσείοντος ως αξιόπιστης. Ακριβώς, αν η κρίση του επί της αξιολόγησης της μαρτυρίας του, συνοδευόταν από τους λόγους που οδήγησαν στο αξιόπιστο της, το Δικαστήριο θα είχε συνέχεια κατά νου, τα δεδομένα τα οποία θα το καθοδηγούσαν περαιτέρω ως προς το βάσιμο της νομικής θεραπείας που αναζητείτο. Προς αυτή την κατεύθυνση θα έπρεπε επίσης να προέβαινε σε ευρήματα επί όλων των αμφισβητούμενων θεμάτων με σαφή και διαυγή τρόπο αντί, ως έπραξε, σταχυολογικά και χωρίς πλήρη κάλυψη όλων των σημείων, όπως για παράδειγμα το ότι έστειλε πριν την καταχώρηση της αγωγής την αίτηση για πολεοδομική άδεια στις εφεσίβλητες για υπογραφή. Έτσι, έπρεπε να συνυπολογίσει το γεγονός, ως το εύρημα του (σελ. 6 της απόφασης), ότι ο εφεσείων είχε ζητήσει κατ΄ αρχάς προφορικά τη μεταβίβαση του οικοπέδου. Μετέπειτα, ότι είχε αποστείλει την επιστολή Τεκμ. 4, ημερ. 12.7.02, με σαφή εκδήλωση της πρόθεσης του να τύχει μεταβίβασης του οικοπέδου. Πρωτοδίκως, ο εφεσείων αντεξεταζόμενος ανέφερε σαφέστατα (σελ. 21-22 των πρακτικών), ότι δεν γνώριζε και δεν είχε τρόπο να γνωρίζει κατά πόσο είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος του οικοπέδου. Λανθασμένα επομένως και στο σημείο αυτό το πρωτόδικο Δικαστήριο συνάρτησε το πρόωρο της αγωγής με την δήθεν γνώση του εφεσείοντος ότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος στις 22.7.02, με δεδομένο ότι ποτέ δεν προέβηκε σε τέτοιο συγκεκριμένο εύρημα (πέραν δηλαδή της μη αναμονής ύπαρξης τίτλου στις 30.12.00), ενώ, υπενθυμίζεται, έκρινε αξιόπιστο τον εφεσείοντα, περιλαμβανομένης (ως θα έπρεπε) και της πιο πάνω σαφούς θέσης του. Και όταν περαιτέρω στην ίδια μαρτυρία ανέφερε ότι η εφεσίβλητη 1 του είχε πει ότι όταν εκδιδόταν ο τίτλος θα του τιτλοποιούσε το οικόπεδο, ήταν ακριβώς στα πλαίσια της δικής του επιδίωξης να τύχει τιτλοποίησης το συντομότερο. Αυτό φαίνεται άλλωστε και από το γεγονός ότι καταληκτικά στην αντεξέταση του ανέφερε ότι ανέμενε από την εφεσίβλητη 1, που ήταν «η ίδια που είχε το χωράφι που επήρε τα λεφτά», να φροντίσει για την έκδοση του τίτλου, καθώς και από το γεγονός ότι το αγόρασε για συγκεκριμένο σκοπό, για να οικοδομήσει οικία για τη θυγατέρα του, γι΄ αυτό και γράφτηκε ο σχετικός όρος για την υποχρέωση των εφεσιβλήτων να υπογράψουν σχετικές αιτήσεις για άδειες. Ο εφεσείων από ενωρίς ζήτησε την υπογραφή του σχετικού εντύπου για άδεια από την πολεοδομική αρχή (Τεκμ. «5» και παρ. 10 της γραπτής του κατάθεσης ως μέρος της κύριας εξέτασης, του Τεκμ. «11»), δείχνοντας έτσι ότι με την υπογραφή της συμφωνίας θεωρούσε δικαιωματικά πλέον το οικόπεδο ως δικής του ιδιοκτησίας, παραμένουσας μόνο της χωριστής έκδοσης του τίτλου για την τυπική πια μεταβίβαση.
Αν το πρωτόδικο Δικαστήριο ενέτασσε τα πιο πάνω στις ορθές νομικές διαστάσεις, δεν θα διέπραττε το λάθος να παρερμηνεύσει τις πρόνοιες των επιφυλάξεων του εδαφίου (δ) του άρθρου 2 του Κεφ. 232. Το σχετικό εδάφιο, όπως τροποποιήθηκε, έχει ως ακολούθως:
«(δ) αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής:
Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής.
Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου.
Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.»
Τα πιο πάνω, εφαρμοζόμενα στα παρόντα γεγονότα και ευρήματα, έπρεπε να οδηγήσουν πρωτοδίκως στις εξής επισημάνσεις: (α) ότι η μεταβίβαση θα γινόταν με την καταβολή της τελευταίας δόσης δηλαδή στις 30.12.00 (β) ότι εφόσον η ημερομηνία αυτή όντως δεν ήταν ουσιώδης, ο εφεσείων κατέστησε άλλο χρονικό σημείο ως ουσιώδη και αυτό ήταν η 22.7.02 και (γ) ότι η προθεσμία των έξι μηνών άρχιζε από τότε και συνεπώς η αγωγή δεν ήταν πρόωρη. Η μη ύπαρξη χωριστού τίτλου δεν αποτελεί κώλυμα για την ενεργοποίηση της προστασίας που παρέχουν οι πιο πάνω πρόνοιες. Αντίθετα ο νομοθέτης ήθελε να καλύψει με την ίδια δύναμη και τις περιπτώσεις αυτές.
Η δεύτερη επιφύλαξη του εδαφίου (δ) του άρθρου 2, δεν έχει το νόημα που απέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Η προστασία του αγοραστή και η κατοχύρωση της μεταβίβασης στην οποία και στοχεύει η εγγραφή του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, προϋποθέτει βεβαίως ένα καλόπιστο και νομιμόφρονα πωλητή, ο οποίος σεβόμενος τη σύμβαση πώλησης που υπέγραψε, αυτόβουλα γνωστοποιεί στον αγοραστή, τόσο την έκδοση χωριστής εγγραφής, όσο και την ετοιμότητα του να μεταβιβάσει. Η επιφύλαξη, ορθά ιδωμένη, γίνεται στα χέρια νομοταγών πολιτών εργαλείο προστασίας τόσο του αγοραστή, όσο και του ίδιου του πωλητή. Στην περίπτωση όμως που ο πωλητής παρά την έκδοση τίτλου, αμελεί ή εντέχνως παραλείπει να γνωστοποιήσει το γεγονός στον αγοραστή, όπως ακριβώς έπραξαν εδώ οι εφεσίβλητες, (γεγονός που αντιστρατεύεται την πρωτόδικη κατάληξη ότι οι εφεσίβλητες δεν είχαν επιδείξει άρνηση ή κακοπιστία στην μη προώθηση των διαδικασιών για έκδοση χωριστού τίτλου), τότε ο αγοραστής αν μάθει περί της έκδοσης χωριστών τίτλων με άλλο τρόπο, μπορεί να εγείρει την αγωγή του για ειδική εκτέλεση εντός έξι μηνών από την ημερομηνία που το γεγονός περιήλθε στη γνώση του. Έκδηλα, η πρωτοβουλία εδώ ανήκει στον αγοραστή σε παραγκωνισμό του δόλιου πωλητή.
Τα πιο πάνω συνδράμουν την κύρια τοποθέτηση του νομοθέτη που καταγράφεται στην πρώτη επιφύλαξη και που προνοεί για τα απορρέοντα από την ίδια τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η ουσία και των δύο επιφυλάξεων είναι η προστασία του αγοραστή που έχει μεριμνήσει να καταθέσει το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Επικουρικές μόνο είναι οι πρόνοιες περί πώλησης τμήματος γης για το οποίο δεν υπάρχει κατά τη χρονική στιγμή του πωλητηρίου χωριστή εγγραφή, αυτές δε πρέπει να ερμηνεύονται με στόχο την προστασία του καλόπιστου αγοραστή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά στη σελ. 12 της απόφασης του διέγνωσε ότι η τυχόν αδυναμία του πωλητή να μεταβιβάσει, δεν μπορεί να επενεργεί εναντίον του αγοραστή. Ατυχώς, όμως, δεν προέκτεινε ορθά τη θέση αυτή από νομικής πλευράς έχοντας υπόψη τα δικά του ευρήματα.
Παρόμοιο ζήτημα έτυχε εξέταση και στην Αδαμίδης ν. Κακουρίδη (2001) 1 Α.Α.Δ. 640, όπου το Εφετείο στις σελ. 649-650, επικύρωσε το πρωτόδικο εύρημα ότι η αδυναμία του πωλητή να εκτελέσει τις εκεί υποχρεώσεις του δυνάμει του συμβολαίου, δεν μπορούσε να επενεργήσει εναντίον του αγοραστή, ο οποίος δικαιωματικά κατέστησε το χρόνο ουσιώδη, δίνοντας την αναγκαία χρονική προειδοποίηση για μεταβίβαση εντός ευλόγου χρόνου.
Στην όλη συλλογιστική του πρωτόδικου Δικαστηρίου παραγνωρίστηκε επίσης η σημασία της αξίωσης στην Έκθεση Απαίτησης, υπό την αρχική της μορφή, στην παρ. 10(β) με την οποία ορθά ζητείτο, Διάταγμα με το οποίο οι εφεσίβλητες να υποχρεώνονταν σε συμμόρφωση με όλες τις συμβατικές υποχρεώσεις τους, όπως αυτές απέρρεαν από το πωλητήριο. Η αξίωση αυτή ήταν σημαντική επί τω ότι οι εφεσίβλητες όφειλαν να πράξουν ότι ήταν αναγκαίο για να διαχωρίσουν το κτήμα σε οικόπεδα, ώστε να συμμορφωθούν με την υποχρέωση που ανέλαβαν έναντι του εφεσείοντος. Αυτή ήταν άλλωστε και η θέση της ίδιας της εφεσίβλητης 1 στη μαρτυρία της, όπως την αποδέχθηκε το Δικαστήριο (σελ. 7 της απόφασης).
Στην πιο πάνω βάση, η διάρρηξη έλαβε χώραν στις 22.7.02 όταν οι εφεσίβλητες δεν παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση και βεβαίως το αναίτιο μέρος, ο εφεσείων, δικαιωματικά ήγειρε την αγωγή. Η εκ μέρους του πρωτοδίκου Δικαστηρίου χρησιμοποίηση της υπόθεσης Χαραλάμπους ν. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ (2002) 1 Α.Α.Δ. 1624, ως αυθεντίας για το λανθασμένο του τερματισμού της σύμβασης από τον αγοραστή όταν έδωσε προειδοποίηση δύο μηνών για τη μεταβίβαση διαμερίσματος υπό κατασκευή, δεν ήταν ορθή εφόσον εκείνη η υπόθεση κρίθηκε επί των δικών της δεδομένων και χωρίς να υπήρχε ρητή ημερομηνία μεταβίβασης. Αντίθετα το όλο ζήτημα αφορούσε ερμηνεία συγκεκριμένου όρου. Εδώ, υπήρχε ρητή ημερομηνία μεταβίβασης στο πωλητήριο, ασχέτως αν κρίθηκε να μην ήταν ουσιώδης. Ο χρόνος επομένως για τη μεταβίβαση δεν ήταν απεριόριστος, ούτε στην απόλυτη κρίση των εφεσιβλήτων, ούτε και εξαρτάτο με οποιοδήποτε τρόπο από το χρόνο της έκδοσης τίτλου. Ιδιαίτερα όταν οι εφεσίβλητες είχαν αρχικά την πρόθεση να μεταβιβάσουν αλλά δεν το έπραξαν. Επομένως, επήλθε διάρρηξη στις 22.7.02, η οποία έγινε αποδεκτή από τον εφεσείοντα όταν στις 16.10.02 καταχώρησε την αγωγή ζητώντας ειδική εκτέλεση με βάση το Κεφ. 232, που παρέχει ειδική ρύθμιση για το ζήτημα. Η υπόθεση Δρυάδης ν. Καλησπέρα (1998) 1 Α.Α.Δ. 881, που μνημονεύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, συζητήθηκε στη βάση της δυνατότητας παροχής ειδικής εκτέλεσης κάτω από το άρθρο 76 των περί Συμβάσεων Νόμων Κεφ. 149, δεν έχει δε εφαρμογή στα γεγονότα εδώ. Αντίθετα, στην Δρυάδη σημειώθηκε η ιδιαιτερότητα των προνοιών του Κεφ. 232. Συνάγεται ότι ο εφεσείων εδώ αποδέχθηκε τη διάρρηξη της συμφωνίας, και με την καταχώρηση της αγωγής ζήτησε το δικαίωμα της ειδικής εκτέλεσης που του παρέχει το Κεφ. 232, διατηρώντας έτσι το πωλητήριο σε ισχύ για το σκοπό αυτό.
Οι θέσεις που προέβαλε ο συνήγορος των εφεσιβλήτων στο δικό του περίγραμμα περί τερματισμού του πωλητηρίου με την καταχώρηση της αγωγής δεν είναι ορθές, το δε συμπέρασμα του ότι ο εφεσείων δεν δικαιούται σε ειδική εκτέλεση είναι λανθασμένο. Είναι πρόδηλο, διαχρονικά, από την έκθεση απαίτησης, όπως αυτή διαδοχικά τροποποιήθηκε, ότι η ημερ. 30.12.00 που αναφερόταν στην παρ. 7 ως η ορισθείσα ημέρα για σκοπούς μεταβίβασης, δεν συναρτούσε την αθέτηση των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων να μεταβιβάσουν αποκλειστικά με την ημερομηνία εκείνη. Τόσο η ίδια η παρ. 7, όσο και οι επόμενες ανέφεραν, ορθά, το όλο ιστορικό και ιδιαιτέρως το γεγονός ότι παρά την αποστολή του Τεκμ. 4, δεν επετεύχθη η μεταβίβαση. Εζητείτο δε θεραπεία λόγω ακριβώς της άρνησης των εφεσιβλήτων να μεταβιβάσουν στις 22.7.02. Ούτε ορθός είναι ο συλλογισμός ότι η αγωγή έπρεπε να εγερθεί έξι μήνες μετά τις 6.5.05, όταν το γεγονός της έκδοσης τίτλου περιήλθε στη γνώση του εφεσείοντα. Δεν είναι αυτή η έννοια των επιφυλάξεων, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως. Διαφορετικά, το χρονικό σημείο της έγερσης μιας αγωγής θα αποτελούσε ένα τυχαίο γεγονός, ανάλογα με τις συγκυρίες και την πρόθεση του πωλητή να γνωστοποιήσει το γεγονός της έκδοσης τίτλου. Στην περίπτωση έντιμου πωλητή δεν εγείρεται βέβαια θέμα και ο καλόπιστος αγοραστής θα τύχει της μεταβίβασης. Στην περίπτωση, όμως, ενός πωλητή που δολίως επιθυμεί να υπαναχωρήσει, δεν είναι νοητό η προθεσμία των έξι μηνών να χρησιμοποιείται από αυτόν ως ασπίδα για να αποφύγει τις υποχρεώσεις του. Το δίκαιο και ο νόμος δεν θα το επιτρέψει, αλλά, αντίθετα, θα μετατρέψει την ασπίδα σε όπλο εναντίον του.
Ενόψει των πιο πάνω, παρέλκει η εξέταση σε βάθος του ζητήματος των αποζημιώσεων. Αρκεί μόνο να λεχθεί ότι η όλη προσέγγιση του Δικαστηρίου ήταν επίσης λανθασμένη, στο τέλος δε απλώς επέστρεψε στον εφεσείοντα τις £18.000 που έδωσε κατά την υπογραφή του πωλητηρίου, χωρίς μάλιστα να ζητείται με την αγωγή.
Η έφεση επιτρέπεται. Η πρωτόδικη απόφαση τόσο επί της ουσίας, όσο και η σχετική διαταγή εξόδων παραμερίζεται. Εκδίδεται Διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του κατατεθειμένου στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου πωλητηρίου εγγράφου με αρ. ΠΩΛ. Ε. 100/2000, που καλύπτει το οικόπεδο υπ΄ αρ. 0/2103 Φ/Σχ. 51/20 Τμήμα Ο, Τεμάχιο 244, στο χωριό Αγία Μαρινούδα, Επαρχίας Πάφου υπέρ του εφεσείοντος και εναντίον των εφεσιβλήτων. Επιδικάζονται επίσης €4.000 έξοδα τόσο πρωτοδίκως όσο και κατ΄ έφεση υπέρ του εφεσείοντος και εναντίον των εφεσιβλήτων.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΘ