|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2009) 1 ΑΑΔ 180
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση αρ. 76/2007
27 Φεβρουαρίου, 2009
[ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
1. KAΤΕΡΙΝΑ ΓΡΗΓΟΡΙΟΥ ΚΛΕΑΝΘΗ
2. ΑΝΔΡΕΑΣ ΝΕΟΦΥΤΟΥ ΠΑΠΑΝΙΚΟΛΑΟΥ
Εφεσείοντες/εναγόμενοι
- ν. -
1. ΜΙΧΑΛΑΚΗ ΣΙΑΝΙΟΥ ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΩΣ
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ
ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΓΡΗΓΟΡΗ ΜΑΚΡΗ
2. ΚΛΕΟΝΙΚΗΣ (ΚΛΕΙΩΣ) ΜΑΚΡΙΔΟΥ ΤΟ ΓΕΝΟΣ
ΜΑΚΡΗ
3. ΠΟΛΥΜΝΙΑΣ (ΠΟΠΗΣ) ΓΡΗΓΟΡΙΟΥ, ΤΟ ΓΕΝΟΣ
ΜΑΚΡΗ
Εφεσιβλήτων/εναγόντων
----------------------------
Αντ. Τόκας, για τους εφεσείοντες/εναγομένους
Φ. Αποστολίδης για τους εφεσίβλητους/ενάγοντες
-----------------------
ΦΡ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, Δ. : Την ομόφωνη απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Φωτίου
........
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΦΩΤΙΟΥ, Δ: Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού ημερ. 23/1/07 που εκδόθηκε στην αγωγή 1594/2004 με την οποία οι εφεσείοντες/εναγόμενοι ουσιαστικά διατάχθηκαν όπως εκτελέσουν συμφωνία ημερ. 17/8/66 ούτως ώστε το Τμήμα Α του κτήματος με αριθ. Εγγραφής 0/14891, χωριό Ύψωνα, να παραμείνει στην κατοχή του εναγόμενου 2, το δε Τμήμα Β του κτήματος να ανήκει στους εφεσίβλητους/ενάγοντες.
Τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν συνοπτικά ως ακολούθως: Κατά την 17/8/66 τα δύο αδέλφια, ο Κυριάκος Γρηγόρη Κλεάνθη Μακρή (τώρα αποβιώσας) και η αδελφή του Κατερίνα Γρηγόρη Κλεάνθη (εφεσείουσα 1), από τον Υψωνα, υπέγραψαν μεταξύ τους συμφωνία με την οποία ενώ ήσαν και οι δυο συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο επί του κτήματος με αρ. εγγραφής 14891, αρ. τεμ. 0/325 του Φ/Σχ. LΙΙΙ/60 της κοινότητας Ύψωνα, η αδελφή (Κατερίνα) παραχωρούσε στον αδελφό της μέρος του εν λόγω κτήματος και συγκεκριμένα το 1/12 του όλου μεριδίου της και αυτή να καταστεί ιδιοκτήτρια μικρότερου μεριδίου, όπως περιγράφεται στη συμφωνία, με αντάλλαγμα από τον αδελφό της του ποσού των £40. Ήταν πρωτόδικα ο ισχυρισμός των εφεσιβλήτων ότι η υλοποίηση της συμφωνίας «στην πράξη και στην επί τόπου κατάσταση» ολοκληρώθηκε πριν το θάνατο Κυριάκου Γρηγόρη Κλεάνθη Μακρή (ο θάνατος του ήταν στις 25/3/98) με τη φύτευση του τμήματος της Κατερίνας και την κάρπωση από αυτή και του μετέπειτα ιδιοκτήτη του μεριδίου της, γιου της (εναγόμενου 2) με αμπέλι. Όταν οι θυγατέρες του αποβιώσαντος Κυριάκου Γρηγόρη Κλεάνθη Μακρή προσπάθησαν να αξιοποιήσουν το μερίδιο τους (τμήμα Β), ο εναγόμενος 2 αρνήθηκε να υπογράψει, όπως προβλέπει η προαναφερθείσα συμφωνία, με αποτέλεσμα την έγερση αγωγής. Mε την ειδικά οπισθογραφημένη στο Κλητήριο Ένταλμα απαίτηση τους, οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες αξίωναν, μεταξύ άλλων, διάφορες θεραπείες, οι πιο ουσιαστικές των οποίων είναι οι ακόλουθες: (α) «Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία της 17/8/66 είναι έγκυρη και δεσμευτική τόσο για τους αρχικούς συμβαλλομένους (τα δυο αδέλφια) όσο και για τους νέους ιδιοκτήτες (ξαδέλφια), (β) διάταγμα του δικαστηρίου που να εμποδίζει τον εφεσείοντα/εναγόμενο 2 από του να επεμβαίνει στο Τμήμα Β του κτήματος με αρ. εγγραφής 14891, (γ) διάταγμα που να διατάσσει τον εφεσείοντα/εναγόμενο 2 να υπογράψει οποιαδήποτε αίτηση ή έγγραφο απαιτείται για την υλοποίηση της συμφωνίας, (δ) γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, (ε) παραδειγματικές αποζημιώσεις, (στ) νόμιμους τόκους και έξοδα.
Για την υπόθεση των εφεσειβλήτων/εναγόντων κατέθεσαν ο Μιχαλάκης Γεωργίου Σιάνιος (Μ.Ε.1) και ο Μάκης Κωνσταντίνου (Μ.Ε.2). Ο Μ.Ε.1 είναι επί θυγατρί γαμβρός του προαναφερθέντος Κυριάκου Γρηγόρη Κλεάνθη Μακρή και κατέθεσε ότι, το 1986 που ο πεθερός του ζούσε, είχε μεταβιβάσει το εγγεγραμμένο μερίδιο του στις δυο του κόρες του οπότε και του εμπιστεύθηκε και τη συμφωνία (Παράρτημα 3) μαζί με το χωροταξικό σχέδιο και εξήγησε ότι το Τμήμα Α το κατείχε και εκαρπούτο η πλευρά των εφεσειόντων. Μάλιστα ο εφεσείων (εναγόμενος 2) αναγνώριζε ότι το υπόλοιπο κτήμα (7/12 μερίδια), δηλαδή το Τμήμα Β, ανήκε στην πλευρά των εφεσιβλήτων αφού σε κάποιο στάδιο τους ζήτησε δικαίωμα διάβασης.
Ο Μ.Ε2 είναι εκτιμητής ακινήτων, ο οποίος προέβηκε σε εκτίμηση του κτήματος (Τμήμα Α και Τμήμα Β) τόσο κατά την 31/12/02 όσο και κατά την 31/10/06.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού άκουσε τους δυο μάρτυρες της πλευράς των εφεσιβλήτων/εναγόντων από τη μια και τον εφεσείοντα/εναγόμενο 2 από την άλλη, (που ήταν και ο μόνος μάρτυρας των εφεσειόντων) και αφού εξέτασε και την ενώπιον του πραγματική μαρτυρία, ιδιαίτερα τη συμφωνία της 17/8/66, κατέληξε ότι ο εφεσείων/εναγόμενος 2, δεν ήταν αξιόπιστος (σε αντίθετη με τους Μ.Ε1 και Μ.Ε.2 που έκρινε αξιόπιστους) και προέβηκε στα πιο κάτω ευρήματα γεγονότων:
«Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 17.8.1966 ο αποβιώσας και η αδελφή του (Εναγόμενη 1) συμφώνησαν όπως όλο το τίμημα πώλησης εκ £80 που εισέπραξαν από την πώληση του εξ αδιαίρέτου κτήματος τους με αρ. εγγραφής 14892 εισπράξει η Εναγόμενη 1 επ' ανταλλάγματι των εξής:
Ο αποβιώσας λάβει τεμάχιο γης από ½ μερίδιο της Εναγόμενης 1 στο επίδικο κτήμα ώστε αυτός να καταστεί ιδιοκτήτης του Τμήματος Β και η Εναγόμενη του Τμήματος Α όπως φαίνεται στο επισυναπτόμενο στη συμφωνία σχέδιο που το τεμάχιο αυτό αντιστοιχεί με το 1/12 του όλου κτήματος.
Ο όρος 2 της συμφωνίας προνοούσε ότι έκαστος των συμβαλλομένων μερών δικαιούται να διαθέτει, χρησιμοποιεί και εν ανάγκη δίνει την έγγραφη συγκατάθεση του για άδεια οικοδομής ή αλλως πως ενώπιον πάσης αρμόδιας αρχής χωρίς την προβολή ένστασης ή αντίρρησης. Επίσης με τον όρο 5 της συμφωνίας όλοι οι όροι της συμφωνίας θεωρήθηκαν ουσιώδεις όροι.
Από το 1966 μέχρι το 2003 το κτήμα κατείχετο επί τόπου με βάση τη διανομή που έγινε με τη συμφωνία, αρχικά από τα δύο αδέλφια και μετά από τα παιδιά τους. Μάλιστα η Εναγόμενη 1 είχε φυτέψει μέσα στο μερίδιο της, στο Τμήμα Α, αμπέλι και λάμβανε την επιχορήγηση και τα άλλα οφέλη λόγω του αμπελιού ενώ ο αποβιώσας προέβαινε σε σπορά και μάζεμα των χαρουπιών στο δικό του μερίδιο, δηλαδή στο Τμήμα Β. Το 1986 ο αποβιώσας μεταβίβασε το μερίδιο του στο κτήμα εξ ίσου στις δύο θυγατέρες του - Ενάγουσες 2 και 3 λόγω δωρεάς. Στις 10/2/1986 η Εναγόμενη 1 μεταβίβασε το εγγεγραμμένο στον Τίτλο μερίδιο της στον γιο της που είναι ο Εναγόμενος 2 λόγω δωρεάς και συνέχισε και αυτός μέχρι το 2003 που ξερίζωσε το αμπέλι να λαμβάνει τη σχετική επιχορήγηση για το αμπέλι. Με την εκρίζωση του αμπελιού ο Εναγόμενος 2 έλαβε και τη σχετική αποζημίωση από το Κράτος την οποία καρπώθηκε ο ίδιος. Σε καμιά περίπτωση ο αποβιώσας ή οι Ενάγοντες απόκτησαν οποιοδήποτε όφελος λόγω του αμπελιού των Εναγομένων. Από ανέκαθεν οι σχέσεις του αποβιώσαντα με την Εναγόμενη 1 και μετά των παιδιών τους μεταξύ τους δεν ήταν καθόλου καλές λόγω περιουσιακών διαφορών. Από το 1997 μέχρι το 2003 αντηλλάγησαν προτάσεις μεταξύ των Εναγόντων και Εναγομένου 2 για φιλική διευθέτηση της διαφοράς τους και παρά την αρχική θετική ανταπόκριση από μέρους του Εναγομένου 2, το 2003 υπαναχώρησε.
Με την επιστολή του δικηγόρου τους (Τεκμήριο 6) οι Ενάγοντες κάλεσαν τους Εναγόμενους να υλοποιήσουν τη συμφωνία δηλαδή να μεταβιβάσουν το 1/12 μερίδιο του όλου κτήματος σ' αυτούς και να υπογράψουν ή δώσουν την έγγραφη συγκατάθεση τους για αξιοποίηση του μεριδίου των Εναγόντων. Οι Εναγόμενοι όμως δεν προέβησαν σε κανένα διάβημα συμμόρφωσης με την επιστολή.»
Με βάση τα πιο πάνω, το πρωτόδικο δικαστήριο εξέδωσε δηλωτική απόφαση ότι η συμφωνία της 17/8/66 είναι έγκυρη και δεσμευτική, απαγορευτικό διάταγμα εναντίον του εφεσείοντα/εναγόμενου 2 για να μην επεμβαίνει στο Τμήμα Β του κτήματος, διάταγμα για ειδική εκτέλεση της σύμβασης περιλαμβανομένης και δήλωσης ότι εφεσίβλητοι/ενάγοντες δικαιούνται να απαιτούν από τον εφεσείοντα/εναγόμενο 2 την έγγραφη συγκατάθεση του για άδεια οικοδομής για αξιοποίηση του Τμήματος Β του κτήματος, πλέον έξοδα, υπέρ των εφεσιβλήτων.
Με την παρούσα έφεση προβάλλονται 4 λόγοι έφεσης, που έχουν συνοπτικά ως ακολούθως:
(α) Η προσαχθείσα μαρτυρία δεν δικαιολογούσε τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου και/ή την απόφαση του, αλλά αντίθετα δικαιολογούσε απόφαση υπέρ των εφεσειόντων/εναγομένων.
(β) Τα ευρήματα και/ή συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο δικαστήριο είναι αδικαιολόγητα και/ή εσφαλμένα και/ή δεν συμφωνούν με την προσαχθείσα μαρτυρία.
(γ) Το πρωτόδικο δικαστήριο ερμήνευσε ή εφάρμοσε εσφαλμένα το Νόμο και την σχετική νομολογία, και
(δ) Η απόφαση του δικαστηρίου δεν είναι αιτιολογημένη.
Αρχίζοντας από τον πρώτο λόγο έφεσης παρατηρούμε ότι ενώ από τη διατύπωση του με τα έντονα γράμματα ένας υποθέτει ότι η προσαχθείσα μαρτυρία δεν αμφισβητείται, αλλά έπρεπε με βάση αυτή η απόφαση του δικαστηρίου να ήταν υπέρ των εφεσειόντων, από τις διάφορες παραγράφους που ακολουθούν ως (α) μέχρι και (i), φαίνεται να εγείρονται αριθμός λόγων, διαφορετικοί μεταξύ τους, περιλαμβανομένου και ισχυρισμού που αφορά την αξιοπιστία των μαρτύρων.
Σχετικά με το τελευταίο, είναι σαφώς νομολογημένο ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι έργο που κατά κύριο λόγο ανήκει στο πρωτόδικο δικαστήριο. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο αν τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που έχει δεχθεί. (Βλ, μεταξύ άλλων Παπακόκκινου ν. Σμιρλή κα (2001) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1653 όπου γίνεται αναφορά και η προηγούμενη νομολογία και Philippou General Bonded Warehouse Ltd. v. Nικολαϊδη (2006) 1 (Β) Α.Α.Δ. 1057).
Στην παρούσα υπόθεση οι λόγοι για τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία των εφεσιβλήτων και αναξιόπιστη αυτή του εφεσείοντα (εναγομένου 2) παρατίθενται στις σελ. 91-92 και έχουν ως ακολούθως:
«Ενώπιον μου έχω δύο αλληλοσυγκρουόμενες εκδοχές σε σχέση με τα γεγονότα. Από τη μια αυτή του Μ.Ε.1 και από την άλλη του Εναγόμενου 2. Από τις δύο εκδοχές στα αμφισβητούμενα γεγονότα προτιμώ αυτή του Μ.Ε.1 με την πιο κάτω επιφύλαξη όσον αφορά το θέμα κατά πόσο το κτήμα είναι εντός ή εκτός Αναδασμού. Ο Μ.Ε.1 μου έκαμε πολύ καλή εντύπωση ότι ήταν πρόσωπο που είπε την αλήθεια. Έδινε σαφείς και θετικές απαντήσεις σε όλες τις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν χωρίς η μαρτυρία του να κλονιστεί σε κανένα σημείο κατά την αντεξέταση. Ορισμένες μικροδιαφορές στη μαρτυρία του με εκείνη του Μ.Ε.2 όπως ο ισχυρισμός του ότι το κτήμα είναι εντός Αναδασμού ενώ η θέση του Μ.Ε.2 είναι ότι το κτήμα βρίσκεται εκτός Αναδασμού, δεν βρίσκω ότι είναι τόσο ουσιαστικής σημασίας που να επηρεάσει την άριστη εικόνα που σχημάτισα για το άτομο του. Εν πάση περιπτώσει ο Μ.Ε.2 ήταν σαφής ότι δεν επηρεάζεται η αξία του κτήματος αν αυτό είναι εντός ή εκτός Αναδασμού. Επίσης η περιγραφή του Μ.Ε.1 στην επιστολή του δικηγόρου των Εναγόντων (Τ.6) ως διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα, ενώ δεν είχε εκδοθεί ακόμα το σχετικό διάταγμα (Τ.1) δεν βρίσκω ότι είναι ουσιώδης σημασίας ή έγινε σκόπιμα προς βλάβη οποιουδήποτε. Πολλά σημεία από τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 και μάλιστα ουσιώδη, είναι παραδεκτά από τον Εναγόμενο 2. Όπως ότι ο Εναγόμενος 2 εισέπραττε την επιχορήγηση για το αμπέλι όπως εισέπραξε και την αποζημίωση για την εκρίζωση του και ότι ο αποβιώσας δεν καρπούτο το αμπέλι. Επίσης οι Μ.Ε.2 και Εναγόμενος 2 συμφωνούν ότι οι σχέσεις των δύο οικογενειών, δηλαδή αυτή του αποβιώσαντα και Εναγόμενης 1 μεταξύ τους δεν ήταν καθόλου καλές και αυτή η άσχημη σχέση συνεχίστηκε και μεταξύ των παιδιών τους.
Αντίθετα ο Εναγόμενος 2 δεν μου έδωσε με τη μαρτυρία του μια σαφή θέση όσον αφορά τις τοποθετήσεις του. Πολλές από τις δηλώσεις του αντικρούονταν από άλλες σε διαφορετικά σημεία της μαρτυρίας του. Παράδειγμα ενώ από τη μια παραδέχεται ότι ο πατέρας του φύτεψε το 1965 αμπέλι στο μερίδιο του στο κτήμα και το καλλιεργούσε από παλιά με τον πατέρα του, από την άλλη ισχυρίστηκε ότι επιτόπου δεν γνωρίζει ποιο είναι το μερίδιο του. Ο λόγος που πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι δεν γνώριζε και δεν γνωρίζει ποιο είναι το μερίδιο του είναι νομίζω φανερός ώστε να μη θεωρηθεί ότι αναγνωρίζει και εφαρμόζει και αυτός τη συμφωνία επί τόπου όπως οι προκάτοχοι του κτήματος. Θεωρώ απίθανο τον ισχυρισμό του ότι μόλις το 2002 έμαθε για την ύπαρξη της συμφωνίας ενώ γνώριζε πολύ καλά και με λεπτομέρειες για τις διαφορές των γονιών του και του θείου του για περιουσιακά θέματα. Ασφαλώς ουσιώδης μάρτυρας θα ήταν η Εναγόμενη 1 που ήταν ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη στη συμφωνία που δεν ήλθε όμως να δώσει μαρτυρία. Δεν μου διαφεύγει το γεγονός ότι όταν ο Εναγόμενος 2 ρωτήθηκε κατά την αντεξέταση γιατί να μην έλθει η μητέρα του να δώσει μαρτυρία που γνωρίζει ασφαλώς τα γεγονότα καλύτερα, ο Εναγόμενος 1 δεν έδωσε σαφή απάντηση αλλά απαντούσε με υπεκφυγές όπως ότι για τον ίδιο το θέμα ήταν καθαρό και μετά ότι δεν την έφερε από το εξωτερικό γιατί είναι ηλικιωμένη και άρρωστη.
Επίσης θεωρώ απίθανο τον ισχυρισμό του ότι δεν ήταν σε θέση να ξεχωρίσει την Αγωγή που του επιδόθηκε από μια επιστολή έχοντας υπόψη την Πανεπιστημιακή του μόρφωση και μακρόχρονη εργασία του στο Τμήμα Τελωνείων. Αν πράγματι δεν ξεχώριζε τα δύο, τότε γεννάται εύλογα το ερώτημα γιατί τη δεύτερη επιστολή, όπως αποκάλεσε την αγωγή, την πήρε στο δικηγόρο του ενώ δεν ισχυρίστηκε κάτι τέτοιο για την πρώτη. Γενικά από την όλη μαρτυρία του Εναγόμενου 2 και τον τρόπο που απαντούσε ήταν φανερό ότι αν και γνώριζε την ύπαρξη της συμφωνίας δεν είχε καμιά πρόθεση να την υλοποιήσει αλλά η επιθυμία του ήταν να παραμείνει εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ½ μεριδίου όπως του το μεταβίβασε η μητέρα του, άσχετα αν επί τόπου τηρούσε τη συμφωνία. Για τους πιο πάνω λόγους δεν κρίνω τον Εναγόμενο 2 ως μάρτυρα της αλήθειας και απορρίπτω τη μαρτυρία του ως αναξιόπιστη.»
Εξετάζοντας το πιο πάνω σκεπτικό υπό το φως της προσαχθείσας μαρτυρίας καταλήγουμε ότι δεν έχουμε ικανοποιηθεί ότι υπάρχει λόγος επέμβασης μας στο εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο εφεσείων εναγόμενος 2 δεν ήταν αξιόπιστος.
Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μας αυτό που μένει να εξεταστεί είναι το κατά πόσο το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στα ορθά συμπεράσματα και εφάρμοσε ορθά τις νομικές αρχές στα γεγονότα της υπόθεσης, θέματα που καλύπτονται από τους τρεις πρώτους λόγους έφεσης. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων, μέσα στο πλαίσιο αυτών των λόγων, πρόβαλε και τον ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες δεν δικαιούνταν απόφασης για μεταβίβαση του Τμήματος Β στο όνομα τους αφού δεν έχουν συμμορφωθεί με τις προϋποθέσεις του περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232 (ως έχει τροποποιηθεί) κάτι που το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν εξέτασε. Επομένως υποστήριξε ο συνήγορος, το δικαστήριο δεν είχε εξουσία να εφαρμόσει τις πρόνοιες του άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149.
Το άρθρο 76 του Κεφ. 149 διαλαμβάνει ως ακολούθως:
«76.(1) Η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης από το Δικαστήριο αν -
(α) δεν είναι άκυρη δυνάμει του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου, και
(β) είναι γραπτή, και
(γ) υπογράφεται στο τέλος αυτής από το πρόσωπο που φέρει το βάρος αυτής, και
(δ) το Δικαστήριο κρίνει, ενόψει όλων των περιστάσεων, ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη
(2) Οι διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού.»
Στην παρούσα υπόθεση το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι ικανοποιούνταν οι πιο πάνω προϋποθέσεις του εδ. (1) του άρθρου 76 και συμφωνούμε με αυτή την απόφαση. Το ερώτημα είναι αν η περίπτωσή μας αφορά την πώληση γης, με την έννοια του προαναφερθέντος Κεφ. 232, ούτως ώστε να χρειαζόταν να ικανοποιούνταν οι προϋποθέσεις του άρθρου 2 του εν λόγω Νόμου, που μεταξύ άλλων, είναι η κατάθεση της γραπτής σύμβασης στο Κτηματολόγιο μέσα στην προβλεπόμενη από το Νόμο περίοδο που τότε, το 1966, ήταν σε 21 ημέρες από την υπογραφή της Σύμβασης. Εδώ δεν υπάρχει ισχυρισμός ότι έγινε τέτοια κατάθεση. Επομένως αν τυγχάνει εφαρμογής το Κεφ. 232, δεν είναι περίπτωση που θα μπορούσε να διαταχθεί ειδική εκτέλεση της σύμβασης γιατί είναι σαφώς νομολογημένο ότι προτού το δικαστήριο ασκήσει τη διακριτική του εξουσία κατά πόσο θα διατάξει την ειδική εκτέλεση μιας σύμβασης για πώληση ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να ικανοποιηθεί, από το πρόσωπο που ζητά την ειδική εκτέλεση της σύμβασης, ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 2 του εν λόγω Νόμου. (βλ. μεταξύ άλλων, Iordanou v. Aniftos (1959-1960) 24 C.L.R. 97, Avgousti v. Papadamou (1968) 1 C.L.R. 66, Xenopoullos v. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488, Tanis Beit v. Papa a.o. (1971) 1 C.L.R. 172,, Saab and another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Markidou v. Kiliaris a.o (1983) 1 C.L.R. 392 και Καλησπέρας ν. Δρυάδης (1998) 1 Α.Α.Δ. 881). Η θέση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των εφεσιβλήτων είναι ότι η επίδικη σύμβαση δεν είναι σύμβαση πώλησης γης, αλλά σύμβαση διαίρεσης γης και έτσι το Κεφ. 232 δεν έχει εφαρμογή.
Εξετάσαμε τις αντίστοιχες θέσεις και το λεκτικό της επίδικης συμφωνίας. Καταλήγουμε ότι η ουσία της συμφωνίας της 17/8/66 όσον αφορά τα δυο αδέλφια Κυριάκο Γρηγόρη Κλεάνθη και Κατερίνα Γρηγορίου Κλεάνθη, είναι για διαχωρισμό των κτημάτων στα οποία ήσαν συνιδιοκτήτες, βασικά του υπ' αρ. εγγραφής 14891 αφού το 14892 το είχαν πωλήσει στον Παναγιώτη Χαραλάμπους Μαρτά. Η ίδια συμβατική σχέση επεκτείνεται και στους διαδίκους, στην παρούσα υπόθεση, οι οποίοι στην πράξη εφάρμοσαν τη συμφωνία περιοριζόμενοι ο καθένας στο Τμήμα του κτήματος που συμφωνήθηκε με τη σύμβαση της 17/8/66: Στο Α οι εφεσείοντες/εναγόμενοι και στο Β οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες. Επομένως κρίνουμε ότι δεν είναι περίπτωση που τυγχάνει εφαρμογής το Κεφ. 232 που αφορά συμβάσεις πώλησης γης. Σημειώνουμε εδώ ότι οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες με την αγωγή τους δεν ζήτησαν ρητά την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, αλλά δήλωση ότι αυτή ήταν έγκυρη και ότι έπρεπε να διαταχθεί ο εφεσείων/εναγόμενος 2 να υπογράψει οποιαδήποτε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο για την υλοποίηση της. Προχώρησε το δικαστήριο και εξέτασε το θέμα ειδικής εκτέλεσης με βάση το άρθρο 76 του Κεφ. 149, ενεργώντας στη βάση σχετικής νομολογίας ότι το δικαστήριο έχει εξουσία να αποδώσει θεραπεία, έστω και αν αυτή δεν επιζητείται με την αγωγή, νοουμένου ότι αυτή δικαιολογείται από τα δικογραφημένα γεγονότα και ευρήματα του δικαστηρίου. Τέτοια εξουσία πράγματι υπάρχει. (βλ. Stylianou v. Papakleovoulou (1982) 1 C.L.R. 542, Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319, Kennedy Hotels Ltd. v. Indjirdjian (1992 1 Α.Α.Δ. 400 και Γεωργίου ν. Γεωργίου (2001) 1 Α.Α.Δ. 1592.) Κατά συνέπεια ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέτασε την περίπτωση κάτω από το φως των προνοιών του Κεφ. 232 αλλά περιορίστηκε στις πρόνοιες του άρθρου 76(1) του Κεφ. 149 και σύμφωνα με τη νομολογία στην οποία βασίστηκε (βλ. Απαισιώτη κα ν. Ραγιά κα (1993) 1 Α.Α.Δ. 882 και Μηνά ν. Χειμωνίδου κα (1999) 1 Α.Α.Δ. 405), η απόφαση του να διατάξει, μεταξύ άλλων και την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 17/8/66 είναι ορθή, έστω και αν ο εφεσείων/εναγόμενος 2 και οι εφεσίβλητες/εναγομενες 2 και 3 δεν ήσαν συμβαλλόμενα μέρη, αλλά τα παιδιά των συμβαλλομένων, στα οποία δωρήθηκαν τα αντίστοιχα μερίδια.
Άλλος λόγος έφεσης είναι ότι οι εφεσίβλητοι εμποδίζονταν από την αρχή της εγκατάλειψης δικαιώματος (waiver of rights) και της ολιγωρίας (laches), λόγω δηλαδή μεγάλης καθυστέρησης, να διεκδικήσουν τα δικαιώματα τους. Επικαλέστηκε ο δικηγόρος του εφεσείοντα τις υποθέσεις Πελεκάνου κα ν. Πελεκάνου (2001) 1 Α.Α.Δ. 1768, Ιωάννου ν. Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Τράπεζας Κύπρου Λτδ (1999) 1 Α.Α.Δ. 1522 και Καρπασίτης ν. Σιόκουρου (2002) 1 Α.Α.Δ. 472. Σχετική με το ίδιο θέμα, δηλαδή ότι ο παράγοντας του χρόνου δυνατό, σε κατάλληλη υπόθεση, να υποδηλώνει εγκατάλειψη δικαιώματος (waiver), είναι και η προαναφερθείσα υπόθεση Απαισιώτη κα ν. Ραγιά κα, πιο πάνω.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απάντησε τον πιο πάνω ισχυρισμό (που είχε τεθεί και πρωτόδικα) ως ακολούθως:
«Ο δικηγόρος των Εναγομένων στην αγόρευσή του πρότεινε την απόρριψη της Αγωγής λόγω της παρέλευσης μεγάλου χρονικού διαστήματος στην υλοποίηση της συμφωνίας που είχε σαν αποτέλεσμα αυτή να καταστεί ανενεργή. Ο παράγοντας του χρόνου που παρέρχεται είναι σχετικός και εξετάζεται στο πλαίσιο του συνόλου των περιστατικών. Πράγματι η παρέλευση χρόνου μπορεί να υποδηλώνει εγκατάλειψη. Ακόμα μπορεί, εξαιτίας της παρόδου του χρόνου, να είναι ανεπιεικής πλέον η έκδοση διαταγής για ειδική εκτέλεση. Στην παρούσα περίπτωση όμως τόσο ο αποβιώσας όσο και μετέπειτα οι Ενάγουσες 2 και 3 ασκούσαν από το 1966 μέχρι σήμερα το δικαιώμα τους δυνάμει της συμφωνίας. Κατείχαν το Τμήμα Β που τους αναλογούσε και το εκμεταλλεύονταν. Το ίδιο έκαμαν και οι Εναγόμενοι στο Τμήμα Α. Επιπλέον ο Μ.Ε.1 έδωσε σαφείς εξηγήσεις γιατι οι Ενάγοντες δεν προχώρησαν με τη διεκδίκηση των δικαιωμάτων τους ενωρίτερα ότι δηλαδή ήταν πολύ τεταμένες οι σχέσεις μεταξύ των δύο οικογενειών και ένα διάστημα που έγιναν προσπάθειες φιλικής διευθέτησης αυτές δεν καρποφόρησαν εξ αιτίας του Εναγομένου 2 που υπαναχώρησε. Συνεπώς με τα πιο πάνω δεδομένα δε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα εγκατάλειψης των δικαιωμάτων των Εναγόντων λόγω της παρόδου μεγάλου χρονικού διαστήματος επειδή αυτό θα ήταν ανεπιεκές.»
Στην υπόθεση Πελεκάνου ν. Πελεκάνου, πιο πάνω, λέχθηκε ότι η απεμπόληση δικαιώματος (waiver) μπορεί να τεκμηριωθεί από τη συμπεριφορά του δικαιούχου εφόσον όμως αυτή είναι τέτοια που υποδηλώνει αναμφισβήτητα εγκατάλειψη του δικαιώματος. Στην Καρπασίτη κα ν. Σιόκκουρου, πιο πάνω, αναφέρθηκε ότι η ολιγωρία (laches) μπορεί να εγερθεί σε υπεράσπιση σε αγωγή σε περιπτώσεις όπου ο ενάγων ζητά θεραπεία με βάση το δίκαιο της επιείκειας (equitable remedy). Όμως αυτό εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Στη δική μας περίπτωση οι εφεσίβλητοι, ενόψει και της μαρτυρίας ότι είχαν συνέχεια φιλονικίες με τους εφεσείοντες, δεν μπορεί να λεχθεί ότι συμπεριφέρθηκαν με τρόπο που θα πρέπει να θεωρηθούν ότι έχουν εγκαταλείψει το δικαίωμα τους να απαιτούν ολόκληρο το τμήμα Β. Άλλωστε οι εφεσείοντες, σύμφωνα με τους εφεσίβλητους (και αυτό έγινε δεκτό από το πρωτόδικο δικαστήριο), κατ' εφαρμογή της συμφωνίας της 17/8/66 είχαν περιοριστεί στο δικό τους τμήμα, το Α. Το ίδιο και η παρατηρηθείσα καθυστέρηση, με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης όπου στην πράξη οι εφεσίβλητοι είχαν πάρει ό,τι είχε συμφωνηθεί και το ουσιαστικό πρόβλημα διαφάνηκε περί το τέλος του 2002 όταν ο εφεσείων/εναγόμενος 2 αρνήθηκε την τυπική υλοποίηση της συμφωνίας με τη μεταβίβαση του 1/12 μεριδίου του κτήματος αρ. 14891 και την υπογραφή των αναγκαίων συγκαταθέσεων για αξιοποίηση του τμήματος Β, που στην πράξη χρησιμοποιούσαν πάντοτε οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες, ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι δεν αποτελούσε εμπόδιο για επιτυχία της αγωγής. Με αυτά τα γεγονότα συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο, ότι η καθυστέρηση στην έγερση της αγωγής, που πράγματι υπήρξε, εξηγείται με τρόπο που δεν μπορεί η υπεράσπιση της ολιγωρίας (laches) να τυγχάνει εφαρμογής.
Με όλα όσα αναφέραμε πιο πάνω προκύπτει ότι και το παράπονο των εφεσειόντων ότι η πρωτόδικη απόφαση στερείται αιτιολογίας (4ος λόγος έφεσης) επίσης δεν ευσταθεί.
Ενόψει των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με €2.000 έξοδα πλέον ΦΠΑ υπέρ των εφεσιβλήτων/εναγόντων και εναντίον των εφεσειόντων/εναγομένων.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΚΑΣ