|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2008) 1 ΑΑΔ 869
16 Ιουλίου, 2008
[ΗΛΙΑΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
ΑΘΗΝΟΥΛΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ,
Εφεσείουσα - Καθ' ης η αίτηση,
ν.
ΤΑΜΕΙΟΥ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΥΠΑΛΛΗΛΩΝ
ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗΣ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων - Αιτητών.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11858)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων από ιδιοκτήτη για ανάκτηση κατοχής ακινήτου ― Κατά πόσο η ενοικιάστρια, η οποία κατείχε το ακίνητο στη βάση άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου, κατέστη θέσμια μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης, οπόταν η επίδικη διαφορά ενέπιπτε εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Λέξεις και Φράσεις ― «Θέσμιος ενοικιαστής» στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83).
Στις 21/9/1994 η εφεσείουσα υπέγραψε σύμβαση ενοικίασης για τέσσερα καταστήματα και δύο χώρους στάθμευσης στο εμπορικό κέντρο Ξένιος στη Λευκωσία εκ μέρους της εταιρείας C.P. & A.A. Catering Ltd, τα οποία ήσαν ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Η ενοικίαση θα είχε χρονική διάρκεια μέχρι την 31/12/1996 με δικαίωμα ανανέωσης από τον ενοικιαστή για ακόμα δύο χρόνια. Η εταιρεία C.P. & A.A. Catering Ltd ήταν ανύπαρκτη. Το ακίνητο δεν καλυπτόταν αρχικά από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν.23/83), αλλά αργότερα περιλήφθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο του 1995, (Ν.102(Ι)/95).
Στις 13/12/1996 καταχωρήθηκε αίτηση έξωσης εναντίον της εφεσείουσας, στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η αίτηση απορρίφθηκε επειδή οι εφεσίβλητοι δεν είχαν στείλει την προβλεπόμενη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης. Εναντίον της απόφασης καταχωρήθηκε έφεση, η απόφαση στην οποία επιβεβαίωσε ότι ενοικιάστρια των επίδικων καταστημάτων ήταν η εφεσείουσα, υπό τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου και όχι η ανύπαρκτη εταιρεία C.P. & A.A. Catering Ltd. Ακολούθησε η αίτηση, η απόφαση στην οποία είναι το αντικείμενο της παρούσας. Το Δικαστήριο κατέληξε πως εφόσον η ενοικίαση έληξε, η εφεσείουσα κατέστη έκτοτε θέσμια και επομένως ορθά κινήθηκε η διαδικασία ενώπιόν του.
Η εφεσείουσα αμφισβήτησε κατ' έφεση την ορθότητα της κατάληξης του Δικαστηρίου ότι, κατά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης που προέβλεπε το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, στη βάση του οποίου η εφεσείουσα κατείχε τα υποστατικά, αυτή κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και, ως αποτέλεσμα, η εκδίκαση της αίτησης των εφεσιβλήτων ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι η ενοικίαση, αφού αυτή είχε δικαίωμα παράτασής της για δύο χρόνια μετά την 31/12/1996 και οι εφεσίβλητοι, μετά τη λήξη τους, δεν την τερμάτισαν, παρετάθη για ακόμη δύο χρόνια και κατέστη ενοικίαση από μήνα σε μήνα, στη βάση της μηνιαίας καταβολής του ενοικίου.
Αποφασίστηκε ότι:
Στην παρούσα περίπτωση, η ενοικίαση της 21/9/1994, η πρώτη δηλαδή ενοικίαση, ορθά κρίθηκε από το Δικαστήριο ότι έληξε στις 31/12/1998. Με τη λήξη της, η εφεσείουσα κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και η αίτηση για ανάκτηση κατοχής των υποστατικών ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η έφεση απορρίφθηκε με €2.000,00 έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Αντωνίου κ.ά. v. Ταμείου Προνοίας Υπαλλήλων Ξενοδ. Βιομηχανίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 204,
Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, (Αγρότης, Π.), (Αίτηση Έξωσης Αρ. Ε124/02), ημερομ. 8.10.03.
Γ. Σεραφείμ, για την Εφεσείουσα.
Ε. Δημητρίου για Π. Δημητρίου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, στις 8/10/2003, εξέδωσε εναντίον της εφεσείουσας Διάταγμα Έξωσης και Παράδοσης στους εφεσίβλητους ελεύθερης κατοχής τεσσάρων καταστημάτων και δύο χώρων στάθμευσης, στο εμπορικό κέντρο Ξένιος, στη Λευκωσία, Λεωφόρος Μακαρίου Γ΄ και Καρπενησίου, (το «Διάταγμα»), ως επίσης και απόφαση για £89.604,00 καθυστερημένα ενοίκια για την περίοδο από 1/11/1994 - 30/4/2002 και έξοδα.
Έφεση εναντίον της απόφασης σε σχέση με τα οφειλόμενα ενοίκια δεν υπάρχει, γι' αυτό θα περιοριστούμε στα ουσιώδη για τους σκοπούς της έφεσης γεγονότα, όπως αυτά προέκυψαν από τη μαρτυρία και διαπιστώθηκαν από το Δικαστήριο.
Τα καταστήματα και οι χώροι στάθμευσης, στα οποία αφορά το Διάταγμα, είναι ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Με την ανέγερση και συμπλήρωσή τους, το 1992, ενοικιάστηκαν στην εταιρεία J.K. & A.A. Catering Ltd., μέτοχοι της οποίας ήταν η εφεσείουσα και η Κατερίνα Ιωάννου.
Το 1994 η εφεσείουσα, οι εφεσίβλητοι και η Κατερίνα Ιωάννου συμφώνησαν όπως η εφεσείουσα προχωρήσει στην ενοικίαση των επίδικων υποστατικών με δική της εταιρεία, την C.P. & A.A. Catering Ltd. Προς το σκοπό αυτό, η εφεσείουσα κατέβαλε κάποια χρήματα, το ενοικιαστήριο έγγραφο που υπήρχε ακυρώθηκε και υπογράφτηκε νέο μεταξύ των εφεσιβλήτων και της C.P. & A.A. Catering Ltd. Το νέο αυτό έγγραφο, ημερομηνίας 21/9/1994, προέβλεπε ότι, μετά τη λήξη της ενοικίασης, δηλ. την 31/12/1996, «... ο ενοικιαστής θα έχει το δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση για ακόμα δύο χρόνια το δε μηνιαίο ενοίκιο θα είναι 1100.- (χίλιες εκατό λίρες) το μήνα.».
Στις 13/12/1996, εναντίον της εφεσείουσας καταχωρήθηκε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Αίτηση Έξωσης Αρ. Ε319/96. Αυτή, επειδή οι εφεσίβλητοι δεν είχαν στείλει την προβλεπόμενη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης, απορρίφθηκε, λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας. Ταυτόχρονα, διαπιστώθηκε ότι η εταιρεία C.P. & A.A. Catering Ltd. ήταν ανύπαρκτη και ότι ενοικιάστρια των επίδικων υποστατικών ήταν η εφεσείουσα, η οποία υπέγραψε το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 21/9/1994. Εναντίον της εν λόγω απόφασης καταχωρήθηκε έφεση, η απόφαση στην οποία επιβεβαίωσε ότι ενοικιάστρια των επίδικων καταστημάτων ήταν η εφεσείουσα, υπό τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, και όχι η ανύπαρκτη εταιρεία C.P. & A.A. Catering Ltd. - (βλ. Αντωνίου κ.ά. ν. Ταμ. Προνοίας Υπαλλήλων Ξενοδ. Βιομηχανίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 204). Ακολούθησε η αίτηση, η απόφαση στην οποία είναι το αντικείμενο της παρούσας.
Το Δικαστήριο, με δεδομένο ότι ενοικιάστρια ήταν η εφεσείουσα, εξέτασε το είδος της ενοικίασης, κατά το χρόνο καταχώρισης της αίτησης. Αφού παρέθεσε τον ορισμό του όρου «θέσμιος ενοικιαστής» στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) και καθοδηγήθηκε από τη Nicos Christou Developments Ltd ν. Τοφινή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990, κατέληξε ως εξής:-
«Εφόσον έληξε η ενοικίαση, η ενοικιάστρια κατέστη έκτοτε θέσμια και επομένως βρίσκουμε, ενόψει και του διερευνητικού και συνοπτικού χαρακτήρα του Δικαστηρίου μας, ότι ορθά κινήθηκε η διαδικασία αυτή ενώπιόν μας. Μπορούμε εδώ να αναφέρουμε ότι στην προηγούμενη διαδικασία ενώπιον μας, την Ε319/96, το Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση διότι δεν έγινε κατάλληλος τερματισμός, επειδή τότε χρειαζόταν τερματισμός, αφού δεν είχε λήξει η περίοδος ενοικιάσεως, όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω κάτι που δεν χρειάζεται σ' αυτή τη διαδικασία.»
Εναντίον της πιο πάνω απόφασης, καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση, με την οποία αμφισβητείται η ορθότητα της κατάληξης του Δικαστηρίου ότι, κατά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης που προέβλεπε το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, στη βάση του οποίου η εφεσείουσα κατείχε τα υποστατικά, αυτή κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και, ως αποτέλεσμα, η εκδίκαση της αίτησης των εφεσιβλήτων ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Η εφεσείουσα διατείνεται ότι η ενοικίαση, αφού αυτή είχε δικαίωμα παράτασής της για δύο χρόνια μετά την 31/12/1996 και οι εφεσίβλητοι, μετά τη λήξη τους, δεν την τερμάτισαν, παρετάθη για ακόμη δύο χρόνια και κατέστη ενοικίαση από μήνα σε μήνα, στη βάση της μηνιαίας καταβολής του ενοικίου.
Προς υποστήριξη των πιο πάνω, ο συνήγορος της εφεσείουσας παρέπεμψε στην Αντωνίου κ.ά. ν. Ταμ. Προνοίας Υπαλλήλων Ξενοδ. Βιομηχανίας, (πιο πάνω), όπου διαπιστώθηκε ότι η ενοικίαση δεν είχε τερματισθεί.
Εκ διαμέτρου αντίθετη είναι η θέση των εφεσιβλήτων, οι οποίοι υποστηρίζουν την ορθότητα της απόφασης. Έληξε, υπέβαλαν, το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο στις 31/12/1998, δηλαδή μετά την εκπνοή της διετούς περιόδου παράτασης, η οποία αναγνωριζόταν στον ενοικιαστή. Με τη λήξη του, η εφεσείουσα κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και δεν υπήρχε δυνατότητα ανανέωσής του από μήνα σε μήνα. Διαζευκτικά και για σκοπούς συζήτησης και μόνο, υπέβαλαν ότι, πριν την καταχώριση της αίτησης, οι εφεσίβλητοι απέστειλαν στην εφεσείουσα επιστολές - (ημερομηνίας 5/4/2002 και 21/5/2002) - με τις οποίες τερμάτισαν την ενοικίαση.
Δεν αμφισβητείται ότι το υποστατικό έχει, με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο του 1995, (Ν. 102(Ι)/95), συμπεριληφθεί στο ενοικιοστάσιο, ούτε ότι, με τη λήξη της πρώτης ενοικίασης ή, σε περίπτωση μη λήξης της, με τον τερματισμό της, η ενοικίαση τερματίζεται.
Ο όρος «θέσμιος ενοικιαστής» καθορίζεται στο Άρθρο 2 του Ν. 23/83 ως εξής:-
«'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου·»
Ο ορισμός του όρου «πρώτη ενοικίαση» στο Άρθρο 2(γ) του Ν. 102(Ι)/95 έχει ως εξής:-
«'πρώτη ενοικίαση' σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακίνητου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκειά της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής·»
Στη Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή, (πιο πάνω), όπου εξετάστηκαν ζητήματα άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου και λήξης ενοικίασης, αναφέρονται τα εξής, με τα οποία συμφωνούμε και τα οποία καθορίζουν την τύχη της έφεσης:- (σελ. 1994-1995)
«Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου 'πρώτη ενοικίαση', το οποίο να επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης. Το κατά πόσο η ενοικίαση είχε λήξει θα έπρεπε ν' αποφασισθεί με βάση τις αρχές της νομολογίας ... Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis (1976) 8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co. Ltd (1983) 1 C.L.R. 975 και Woodfall's Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Τόμος 1 §§ 446, 663).
.............................................................................................................
Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού.»
Στην παρούσα περίπτωση, η ενοικίαση της 21/9/1994, η πρώτη δηλαδή ενοικίαση, ορθά κρίθηκε από το Δικαστήριο ότι έληξε στις 31/12/1998. Με τη λήξη της, η εφεσείουσα κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και η αίτηση για ανάκτηση κατοχής των υποστατικών ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η έφεση απορρίπτεται, με €2.000,00 έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με €2.000,00 έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.