Κυπριακή Δημοκρατία ν. Epco Cyprus Ltd και Άλλης (2007) 1 ΑΑΔ 883

Αναγκαστική απαλλοτρίωση ? Απαλλοτρίωση κτημάτων τα οποία βρίσκονται στην νεκρή ζώνη ? Αποζημιώσεις ? Τρόπος καθορισμού αποζημιώσεων ? Ουσιώδης χρόνος για υπολογισμό αποζημιώσεων.

Απόδειξη ? Τεκμήριο για αναγνώριση το οποίο δεν κατατίθεται κανονικά ως τεκμήριο στην υπόθεση ? Κατά πόσο αποτελεί μαρτυρία.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση ? Έξοδα ? Ο βασικός παράγοντας που διέπει την άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου για την επιδίκαση των εξόδων, όπως και στις πολιτικές αγωγές, είναι το αποτέλεσμα της δίκης.

Παραπομπή ? Έξοδα ? Κατά πόσο η απαλλοτριούσα αρχή πρέπει να επιβαρύνεται με την αμοιβή και ?? έξοδα του πραγματογνώμονα (εκτιμητή) του απαιτητή στον καταρτισμό της έκθεσης εκτίμησης.

Οι εφεσίβλητες εταιρείες είναι ιδιοκτήτριες κτημάτων στη νεκρή ζώνη (buffer zone) στην περιοχή Αγλαντζιάς η οποία δημιουργήθηκε με την Τουρκική εισβολή του 1974 και η οποία τελεί υπό τον έλεγχο των Ηνωμένων Εθνών. Όπως και οι άλλοι ιδιοκτήτες γης που βρίσκεται στην περιοχή αυτή εμποδίζονται να την αξιοποιήσουν για οικονομικούς σκοπούς.

Στις 4.3.94 εκδόθηκε διάταγμα απαλλοτρίωσης των επίδικων κτημάτων για, μεταξύ άλλων, ικανοποίηση των στεγαστικών αναγκών του Πανεπιστημίου Κύπρου.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο επεδίκασε αποζημιώσεις εναντίον της εφεσε?ο?σας ύψους £178.497,44.- πλέον νόμιμο τόκο από 7.5.93 στην εφεσίβλητη EPCO CYPRUS LTD και £629.883,94 πλέον νόμιμο τόκο επίσης από 7.5.93 στην εφεσίβλητη LATOMIA ESTATE LTD. Το Δικαστήριο διέταξε επίσης την εφεσείουσα να πληρώσει £2.000.- εκτιμητικά έξοδα στην κάθε περίπτωση, πλέον δικηγορικά, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.

Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση, ουσιαστικά προσβάλλοντας ως εσφαλμένο το ύψος του ποσού που επιδικάστηκε. Υπέβαλε επίσης ότι η απόφαση του Δικαστηρίου να τη διατάξει να καταβάλει £2.000 εκτιμητικά έξοδα στην κάθε υπόθεση, είναι εσφαλμένη. Επικαλέσθηκε συναφώς την υπόθεση Σεργίδη v. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339.

Οι εφεσίβλητες καταχώρησαν Ειδοποίηση Αντέφεσης υποστηρίζοντας ότι η αποζημίωση θα έπρεπε να είχε υπολογιστεί προς £11,96.- το τ.μ., όπως είχε υπολογιστεί από τον εκτιμητή των εφεσιβλήτων, αντί £8.54.- το τ.μ. Υποστήριξαν επίσης ότι εσφαλμένα το Δικαστήριο αποφάσισε ότι η αξία των επίδικων κτημάτων ήταν 50% και όχι 70% των οικιστικών κτημάτων επί των οποίων αυτά εφάπτονται.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Η σχετική νομοθεσία, ήτοι ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962 (Ν.15/62), ο οποίος, υπό άλλες συνθήκες, θα καθόριζε και την «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση», δεν καλύπτει την υπό εξέταση περίπτωση. Η εξεύρεση της αγοραίας αξίας των κτημάτων, είναι ως εκ τούτου θέμα πραγματικό, το οποίο, λόγω της ιδιάζουσας περίπτωσης περιπλέκεται κάπως αφού τέτοια κτήματα, όπως αποφασίστηκε και πρωτόδικα, δεν είναι εμπορεύσιμα σε ελεύθερη αγορά.

2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν επηρεάστηκε στη λήψη της απόφασής του από το τεκμήριο Α που κατατέθηκε από τις εφεσίβλητες για σκοπούς αναγνώρισης και ήταν επιστολή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως από την οποία προέκυπτε ότι η αποζημίωση των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών γης στη νεκρή ζώνη θα πρέπει να γίνει σε ρεαλιστικές τιμές της αγοράς που δεν θα επηρεάζονται από το καθεστώς της νεκρής ζώνης. Και αυτό γιατί το προαναφερθέν τεκμήριο δεν ήταν η μόνη μαρτυρία επί του εξεταζόμενου θέματος του καθορισμού των αποζημιώσεων για την απαλλοτρίωση των επίδικων κτημάτων.

3. Ουσιώδης χρόνος για τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι η ημερομηνία της γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης. Το αν αγοράστηκαν τα κτήματα πριν το 1974 και όχι το 1978 (η εφεσείουσα υποστήριζε ότι αυτά αγοράστηκαν το 1978), ουδόλως επηρεάζει τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.

4. Το ποσό των £2.000 που επιδικάσθηκε ως εκτιμητικά έξοδα στην κάθε υπόθεση, δεν είναι υπέρμετρα υπερβολικό που να δικαιολογεί την επέμβαση του Εφετείου για μείωσή του.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.

Η αντέφεση απορρίφθηκε χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Σεργίδης v. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,

Νικολάου κ.?. v. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305,

Παναρέτου κ.?. v. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1552,

Lefkaritis Bros Ltd v. Tanya Shipping Office (1987) 1 C.L.R. 47,

Demeco Co. v. Beckhoff (1988) 1 C.L.R. 82,

Latomia Estate Ltd v. Δημοκρατίας (2001) 3(Β) Α.Α.Δ. 670,

Latomia Estate Ltd κ.?. v. Δημοκρατία? (1999) 4 ?.?.?. 391,

Εpco Cyprus Ltd κ.?. v. Δημοκρατίας, Παραπομπές ??. 1/95 και 2/95, ημερ.12.12.01,

Ali a.o. v. Vasilico Cement Works (1971) 1 C.L.R. 155,

Attorney General v. Charalambides a.o. (1983) 1 C.L.R. 431,

Κυπριανού κ.?. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 136,

Σεργίδη v. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339,

Χαψή ?.?. v. Γενικού Εισαγγελέα (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1403.

Έφεση.

Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Συνεκδ. Παραπομπές Αρ. 90/02, 91/02), ημερομ. 29.8.05.

Δ. Γερμανού, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Εφεσείοντες.

Κ. Λιβέρας, για τις Εφεσίβλητες.

Cur. adv. vult.

ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Φωτίου.

ΦΩΤΙΟΥ, Δ.: Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερ. 29.8.05, που εκδόθηκε στις συνεκδικασθείσες Παραπομπές 90/02 και 91/02 που είχαν καταχωρηθεί από τις εφεσίβλητες EPCO CYPRUS LTD και LATOMIA ESTATE LTD, αντίστοιχα, (αδελφές εταιρείες με Διευθυντή και κύριο μέτοχο τον Οδυσσέα Ιωακείμ) σύμφωνα με την οποία απόφαση η εφεσείουσα διατάχθηκε να καταβάλει αποζημίωση £178.497,44.- πλέον νόμιμο τόκο από 7.5.93 στην εφεσίβλητη EPCO CYPRUS LTD και £629.883,94.- πλέον νόμιμο τόκο από 7.5.93 στην εφεσίβλητη LATOMIA ESTATE LTD. Πέραν των πιο πάνω ποσών η εφεσείουσα διατάχθηκε να πληρώσει £2.000.- εκτιμητικά έξοδα στην κάθε περίπτωση, πλέον δικηγορικά, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Σημειώνουμε ότι η Αποζημιούσα Αρχή είχε προσφέρει £47.000.- στην EPCO CYPRUS LTD και £131.000.- στη LATOMIA ESTATE LTD, προσφορά όμως που δεν είχε γίνει αποδεκτή με αποτέλεσμα την καταχώριση των προαναφερθεισών παραπομπών.

Τα γεγονότα που οδήγησαν στις εν λόγω παραπομπές έχουν περιληπτικά ως εξής: Στις 7.5.93 και 28.9.93 δημοσιεύθηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας Γνωστοποιήσεις Απαλλοτρίωσης δυνάμει των Διοικητικών Πράξεων αρ. 696 και 2799 που αφορούσαν την απαλλοτρίωση των επιδίκων κτημάτων τα οποία βρίσκονται στην Αγλαντζιά, επαρχία Λευκωσίας. Στις 4.3.94 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης των εν λόγω κτημάτων, οπότε έγινε και η προαναφερθείσα προσφορά, που όπως ήδη αναφέραμε οι εφεσίβλητες εταιρείες απέρριψαν. Σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν «η χωροδομική και λειτουργική οργάνωση για τις στεγαστικές ανάγκες του Πανεπιστημίου Κύπρου ως και για την πολεοδομική οργάνωση της ευρύτερης περιοχής περιλαμβανομένου και του οδικού δικτύου και των αναγκαίων κοινοτικών διευκολύνσεων». Τα επίδικα κτήματα βρίσκονται στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός, δηλαδή στη νεκρή ζώνη (buffer zone), η οποία δημιουργήθηκε με την Τουρκική εισβολή το 1974 και η οποία περιοχή τελεί κάτω από τον έλεγχο των Ηνωμένων Εθνών. Οι ιδιοκτήτες γης που βρίσκεται στην περιοχή αυτή εμποδίζονται από του να αξιοποιήσουν τη γη τους για οικοδομικούς σκοπούς, αλλά μόνον για γεωργικούς και αυτό πάλι με άδεια των Ηνωμένων Εθνών. Από άποψης πολεοδομικών ζωνών τα επίδικα κτήματα είναι στη Ζώνη Γ.α.6 (γεωργική ζώνη).

Με την έφεση, που βασίζεται σε έξι λόγους, ουσιαστικά προσβάλλεται ως εσφαλμένο το ύψος του ποσού που επιδικάστηκε.

Από πλευράς των εφεσιβλήτων καταχωρήθηκε Ειδοποίηση Αντέφεσης με την οποία γίνεται ισχυρισμός ότι, από τη στιγμή που το πρωτόδικο δικαστήριο δέχτηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων και απέρριψε αυτή του εκτιμητή της εφεσείουσας, έπρεπε να είχε υπολογίσει την αποζημίωση προς £11,96.- το τ.μ. αντί £8,54.- το τ.μ.. Ενόψει επίσης του γεγονότος ότι ο εκτιμητής της Δημοκρατίας αποδέχθηκε ότι κτήματα που εφάπτονται και/ή είναι πλησίον οικιστικών κτημάτων έχουν το 60% με 70% της αξίας των οικιστικών, εσφαλμένα και/ή παράνομα αποφάσισε ότι η αξία των επιδίκων κτημάτων ήταν 50% και όχι 70% της αξίας των οικιστικών.

Με βάση τους πιο πάνω αντίστοιχους ισχυρισμούς προχωρούμε στην εξέταση της υπόθεσης, αρχίζοντας από την έφεση. Αποτελούσε, τόσο πρωτόδικα όσο και ενώπιον μας κοινό έδαφος ότι το θέμα από άποψης νόμου, διέπεται από το άρθρο 10(α) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν. 15/62 ως έχει τροποποιηθεί) το οποίο έχει ως ακολούθως:

«10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:-

(α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερε, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως.»

Η πιο πάνω αρχή, ότι δηλαδή το κριτήριο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι η αξία που θα είχε το ακίνητο αν πωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, έχει επιβεβαιωθεί και από μεγάλο αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου. (βλ. μεταξύ άλλων, Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, Νικολάου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305 και Παναρέτου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1552).

Η ιδιαιτερότητα που παρουσιάζει η παρούσα υπόθεση είναι ότι τα επίδικα κτήματα βρίσκονταν, κατά τον ουσιώδη χρόνο, στη νεκρή ζώνη ο δε προαναφερθείς νόμος δεν έχει ειδική πρόνοια για τέτοια περίπτωση. Είναι λοιπόν θέμα πραγματικό η εξεύρεση της αγοραίας αξίας των κτημάτων αυτών, το οποίο όμως θέμα, λόγω της ιδιάζουσας περίπτωσης, περιπλέκεται κάπως αφού τέτοια κτήματα, όπως αποφασίστηκε και πρωτόδικα, δεν είναι εμπορεύσιμα σε ελεύθερη αγορά.

Στρεφόμαστε λοιπόν στους λόγους έφεσης. Με τον πρώτο λόγο, γίνεται ισχυρισμός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έλαβε υπόψη και βασίστηκε στο τεκμήριο Α για αναγνώριση, αφού τούτο δεν είχε κατατεθεί κανονικά ως τεκμήριο στην υπόθεση.

Το εν λόγω τεκμήριο για αναγνώριση είναι επιστολή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερ. 8.9.93 και απευθύνεται στο Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Παιδείας και Πολιτισμού, με την οποία γίνεται εισήγηση για απαλλοτρίωση των επιδίκων κτημάτων έστω και αν είναι στη νεκρή ζώνη και ότι είναι δίκαιο, για αποφυγή δυσμενούς διάκρισης η εκτίμηση γης που είναι στη νεκρή ζώνη να τυγχάνει αποζημίωσης όπως και παρόμοια γειτνιάζουσα γη που είναι εκτός της νεκρής ζώνης. Σύμφωνα με νομολογία, ένα έγγραφο που παρουσιάζεται για σκοπούς αναγνώρισης και όχι κανονικά ως τεκμήριο, δεν αποτελεί μαρτυρία (Βλ. Lefkaritis Bros Ltd v. Tanya Shipping Office (1987) 1 C.L.R. 47, Demeco Co. v. Beckhoff (1988) 1 C.L.R. 82). Σχετικά με το εν λόγω τεκμήριο, το πρωτόδικο δικαστήριο ανάφερε τα ακόλουθα:

«Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως με επιστολή του ημερ. 8.9.93, τεκμήριο Α για αναγνώριση, αναγνωρίζοντας ότι πιθανόν οι ιδιοκτήτες κτημάτων στη νεκρή ζώνη είναι δυνατόν να υποστούν δυσμενή διάκριση σε σχέση με τους ιδιοκτήτες γης στην ελεύθερη περιοχή από την απαλλοτρίωση γης για σκοπούς ανέγερσης του Πανεπιστημίου εισηγείται όπως μελετηθεί η δυνατότητα όχι της εξαίρεσης της γης που βρίσκεται στη νεκρή ζώνη αλλά της απόκτησης της σε τιμές ανάλογες με εκείνες γειτονικών, ιδιωτικών τεμαχίων τα οποία δεν επηρεάζονται από τη νεκρή ζώνη. Από το περιεχόμενο του τεκμηρίου Α για αναγνώριση προκύπτει σαφώς ότι οι ίδιες οι αρμόδιες Αρχές παραδέχονται ότι οποιαδήποτε αποζημίωση των επηρεαζομένων ιδιοκτητών γης στη νεκρή ζώνη θα πρέπει να γίνει σε ρεαλιστικές τιμές της αγοράς που δεν θα επηρεάζονται από το καθεστώς της νεκρής ζώνης.»

Καταρχήν πρέπει να σημειωθεί ότι η εν λόγω επιστολή που είχε κατατεθεί από τις εφεσίβλητες για σκοπούς αναγνώρισης στις 2/11/04, κατά τη συνέχιση της δίκης στις 12/11/04 κατατέθηκε εκ συμφώνου ως τεκμ. 4 (προφανώς εκ λάθους αφού τεκμ. 4 ήταν έκθεση εκτίμησης του πραγματογνώμονα της εφεσίβλητης στην Παραπομπή 90/92) αλλά με κάποιες επιφυλάξεις από πλευράς της εφεσείουσας, μια από τις οποίες ήταν ότι εφόσον δεν πάρθηκε πολιτική απόφαση για υλοποίηση των εισηγήσεων σχετικά με τον τρόπο εκτίμησης περιουσιών που βρίσκονται στη νεκρή ζώνη, η εκτίμηση πρέπει να γίνει με βάση το άρθρο 10 του Ν. 15/62 και το άρθρο 23 του Συντάγματος.

Μελετήσαμε τις αντίστοιχες θέσεις. Αυτό που ουσιαστικά διατυπώνεται στην εν λόγω επιστολή, είναι το αυτονόητο, ότι δηλαδή η απαλλοτρίωση κτημάτων που βρίσκονται εντός της νεκρής ζώνης τα οποία σίγουρα δεν τελούν υπό καθεστώς ελεύθερης αγοράς, θα οδηγούσε σε δυσμενή διάκριση σε βάρος ιδιοκτητών τέτοιας γης σε σύγκριση με ιδιοκτήτες παρόμοιας γης εκτός της νεκρής ζώνης αφού οι δεύτεροι θα αποζημιώνονταν με πολύ ψηλότερες αποζημιώσεις. Αν η μόνη μαρτυρία για το θέμα αυτό ήταν η εν λόγω επιστολή (τεκμήριο Α για αναγνώριση ή τεκμ. 4 με επιφυλάξεις), τότε δυνατό ο λόγος αυτός να ήταν τέτοιος που να επηρέαζε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Όμως αυτό που διατυπώνεται στην επιστολή έχει ήδη τύχει αναφοράς και ληφθεί υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο όταν εξέταζε προσφυγή των εφεσιβλήτων κατά του διατάγματος απαλλοτρίωσης, ότι δηλαδή ήταν η θέση του Κράτους ότι θα απαλλοτριώσει περιουσία σε νεκρή ζώνη αλλά η αποζημίωση θα ήταν ωσάν η περιουσία να ήταν σε γειτονική, εκτός νεκρής ζώνης, περιοχή. (βλ. Latomia Estate Ltd ν. Δημοκρατίας (2001) 3(Β) Α.Α.Δ. 670). Επομένως το γεγονός ότι αναφέρθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο και σε αυτή την επιστολή, δεν ήταν λόγος που επηρέασε ανεπίτρεπτα την πρωτόδικη απόφαση.

Η όλη αντιμετώπιση του θέματος από το πρωτόδικο δικαστήριο αναφορικά με περιουσία που είναι σε νεκρή ζώνη, δικαιολογείται και από τα όσα αναφέρθηκαν από το Δικαστή Χατζηχαμπή στη Latomia Estate Ltd κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1999) 4 Α.Α.Δ. 391 (της πρωτόδικης δηλαδή απόφασης αντικείμενο της έφεσης στην προαναφερθείσα υπόθεση Latomia Estate Ltd ν. Δημοκρατίας (2001) 3(Β) Α.Α.Δ. 670) όπου αναφέρθηκαν τα εξής:

«Παρατηρώ δε και το ότι δεν τίθεται θέμα κακής πίστεως της Διοίκησης στην όλη διαδικασία, όπως μαρτυρείται και από τη σύσταση του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως όπως, προς αποφυγή δυσμενούς διάκρισης σε βάρος των ιδιοκτητών ως και των μειωμένων τιμών εις την Νεκρή Ζώνη η εν λόγω γη αποκτηθεί σε τιμές ανάλογες εκείνων άλλων κτημάτων εκτός της Νεκρής Ζώνης. Χωρίς αμφιβολία η περίληψη της εν λόγω γης στο χώρο του Πανεπιστημίου δεν είχε σκοπό την εκμετάλλευση των ιδιοκτητών προς όφελος της διοίκησης αλλά την αναγκαία πληρότητα του σχεδιασμού της πανεπιστημιούπολης.»

Παρόμοια αντιμετώπιση υπήρξε (όπως αναφέραμε) και από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Latomia Estate Ltd κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2001) 3(Β) Α.Α.Δ. 670 που αφορούσε έφεση από τους ίδιους αιτητές (εφεσίβλητους στην παρούσα) για ακύρωση του διατάγματος απαλλοτρίωσης, όπου στη σελ. 683 της απόφασης αναφέρονται τα ακόλουθα:

«. προς αποφυγή δε δυσμενούς διάκρισης για τους ιδιοκτήτες γης στη νεκρή ζώνη έγινε η εισήγηση από τα αρμόδια κυβερνητικά κτήματα να αποκτηθεί η γη μέσα στη νεκρή ζώνη σε τιμές ανάλογες άλλων τεμαχίων εκτός της νεκρής ζώνης.»

Με το δεύτερο λόγο έφεσης, η εφεσείουσα εισηγείται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχτηκε τις «συγκριτικές πωλήσεις» του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων, ο οποίος, ως βάση για σύγκριση, έλαβε υπόψη την αγοραία αξία κτημάτων, όπως αυτή καθορίστηκε από πρωτόδικο δικαστήριο στις Παραπομπές αρ. 1/95 και 2/95 που αφορούσαν απαλλοτριωθέντα κτήματα εντός οικιστικής περιοχής. Είναι ο ισχυρισμός της εφεσείουσας ότι η εν λόγω απόφαση εφεσιβλήθηκε αλλά η έφεση απορρίφθηκε για το λόγο ότι δεν καταχώρισαν εμπρόθεσμα το περίγραμμα αγόρευσης τους, με αποτέλεσμα η απόφαση να μην είναι δεσμευτική και επομένως λανθασμένα λήφθηκε υπόψη.

Εξετάσαμε και αυτό τον ισχυρισμό. Πουθενά στην απόφαση του το πρωτόδικο δικαστήριο αναφέρει ότι θεώρησε τις εν λόγω αποφάσεις (Epco Cyprus Ltd κ.ά. ν. Δημοκρατίας, Παραπομπές 1/95 και 2/95, ημερ. 12.12.01) ως δεσμευτικές. Επομένως δεν υπάρχει νομικό σφάλμα. Οι εν λόγω παραπομπές είχαν πειστικό χαρακτήρα και εφόσον αφορούσαν απαλλοτρίωση κτημάτων που ήσαν πλησίον των επιδίκων (αλλά όχι στη νεκρή ζώνη) και απαλλοτριώθηκαν με την ίδια γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και για τον ίδιο σκοπό (ανέγερση πανεπιστημίου), κρίνουμε ότι δεν περιέπεσε σε οποιοδήποτε νομικό σφάλμα το πρωτόδικο δικαστήριο με το να βασιστεί και σ' αυτές τις υποθέσεις. Επομένως δεν δικαιολογείται η οποιαδήποτε επέμβαση μας.

Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων ο οποίος, αφού υιοθέτησε τις πιο πάνω Παραπομπές (1/95 και 2/95), προέβηκε σε ανάλογες αναπροσαρμογές ούτως ώστε να λαμβάνεται υπόψη ότι εδώ επρόκειτο περί κτημάτων σε γεωργική γη, ενώ στις εν λόγω υποθέσεις ήταν σε οικιστική περιοχή. Κρίνουμε ότι η ενέργεια του εκτιμητή ήταν λογική και δίκαιη υπό τις περιστάσεις και ήταν μέσα στις εξουσίες του πρωτόδικου δικαστηρίου να αποδεχθεί τη μαρτυρία του. Ο όλος τρόπος αντιμετώπισης του θέματος συνάδει και με την πρόθεση της Δημοκρατίας, που εκφράστηκε κατά το χρόνο που μελετάτο η απαλλοτρίωση των κτημάτων, όπως ήδη αναφέραμε πιο πάνω. Δεν μπορεί η ίδια η Δημοκρατία να βασίζεται πάνω στις συνθήκες που δημιούργησε η Τούρκικη εισβολή και η συνεχιζόμενη κατοχή για να αποφεύγει να καταβάλει τη δικαία αποζημίωση, που προβλέπεται από το Άρθρο 23 του Συντάγματος, επειδή η εισβολή και η κατοχή επηρέασαν δυσμενώς τις αξίες ακινήτων στη νεκρή ζώνη.

Τα όσα αναφέραμε πιο πάνω απαντούν και τον έκτο λόγο έφεσης ότι δηλαδή εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο κατάληξε ότι δεν υπήρχε προοπτική για συμπερίληψη των επιδίκων κτημάτων στην οικιστική περιοχή λόγω της νεκρής ζώνης. Τέτοια διαπίστωση, με όσα αναφέραμε πιο πάνω, ήταν εύλογα επιτρεπτή.

Με τον τρίτο λόγο έφεσης το παράπονο είναι ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι η αξία των επιδίκων κτημάτων ισούται με το 50% της αγοραίας αξίας των κτημάτων σε οικιστική περιοχή και εκτός νεκρής ζώνης. Η κατάληξη του δικαστηρίου στο 50% στηρίχθηκε και στα όσα υποστήριξε ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων στις προαναφερθείσες Παραπομπές 1/95 και 2/95, ο οποίος όμως το καθόριζε σε 70%, κάτι που το δικαστήριο δεν υιοθέτησε. Για το λόγο αυτό, δηλαδή που δεν υιοθέτησε το πρωτόδικο δικαστήριο το 70%, καταχωρήθηκε και η ειδοποίηση αντέφεσης.

Σε υποθέσεις αυτής της φύσης, παρόλο που αυτές κρίνονται βασικά με βάση τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων μαρτύρων, εν τούτοις το δικαστήριο δεν δεσμεύεται από την μαρτυρία τους αλλά μπορεί να προχωρήσει σε δική του εκτίμηση ή να δεχθεί τη μαρτυρία του ενός εμπειρογνώμονα και να απορρίψει αυτή του άλλου, νοουμένου βέβαια ότι δίνει λόγους για την οποιαδήποτε κατάληξή του (Βλ., μεταξύ άλλων, Ali & Another v. Vasilico Cement Works (1971) 1 C.L.R. 155, Attorney General v. Charalambides & Another (1983) 1 C.L.R. 431 και Κυπριανού κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 136). Κρίνουμε λοιπόν ότι δεν τέθηκε οτιδήποτε ενώπιόν μας που να δείχνει ότι το πρωτόδικο δικαστήριο ενήργησε εκτός των πλαισίων που του επιτρέπει ο Νόμος και η νομολογία επί του θέματος. Ορθά απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσείουσας ο οποίος υποστήριζε ότι υπάρχουν οι ίδιες συνθήκες ελεύθερης αγοράς στη νεκρή ζώνη όπως και στην ελεύθερη περιοχή. Ταυτόχρονα απορρίπτεται και ο ισχυρισμός των εφεσιβλήτων, όπως προβάλλεται στην αντέφεση τους, ότι έπρεπε το δικαστήριο να υιοθετήσει το 70% και όχι το 50% της αξίας κτημάτων που είναι σε οικιστική ζώνη.

Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλεται το παράπονο ότι εσφαλμένα το δικαστήριο θεώρησε ότι τα επίδικα κτήματα της Παραπομπής 91/02 (της LATOMIA ESTATE LTD) αγοράστηκαν από τους εφεσίβλητους πριν το 1974 δηλαδή στις 17/1/73 και όχι το 1978. Εξετάσαμε τον ισχυρισμό αυτό. Κρίνουμε ότι το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι ορθό και υποστηρίζεται από τη μαρτυρία του ελεγκτή των εφεσιβλήτων Ε. Ευαγγέλου ο οποίος ανέφερε ότι στα βιβλία και των δυο εταιρειών φαίνεται ότι υπήρχε συμφωνία από το 1973 οπότε δόθηκε και προκαταβολή, ανεξάρτητα αν η μεταβίβαση έγινε αργότερα. Επί του προκειμένου παρατηρούμε ότι και αν ακόμα το παράπονο της πλευράς της εφεσείουσας είναι δικαιολογημένο, δεν διαφοροποιεί την όλη κατάσταση αφού ουσιώδης χρόνος για τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι η ημερομηνία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης. Το αν αγοράστηκαν τα κτήματα πριν το 1974 ή το 1978, δεν βρίσκουμε να επηρεάζει τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.

Αφήσαμε τελευταίο τον πέμπτο λόγο έφεσης με τον οποίο προσβάλλεται ως εσφαλμένη η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου να διατάξει την εφεσείουσα να καταβάλει £2000 εκτιμητικά έξοδα στην κάθε υπόθεση. Βασίστηκε η συνήγορος της εφεσείουσας σε φράση από την υπόθεση Σεργίδη ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339, ότι «η Απαλλοτριούσα Αρχή επιβαρύνεται με την αμοιβή και τα έξοδα του πραγματογνώμονα του απαιτητή που αφορούν στον καταρτισμό εκτιμητικής έκθεσης». Προσθέτει η συνήγορος ότι στις υποθέσεις αυτές ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων «δεν ετοίμασε έκθεση εκτίμησης με βάση τον καθιερωμένο τύπο». Επίσης εφόσον οι επίδικες Παραπομπές ήταν συνενωμένες και οι εκτιμήσεις ήταν πανομοιότυπες, τα εκτιμητικά έξοδα έπρεπε να υπολογιστούν για μια μόνο υπόθεση.

Εξετάσαμε τον πιο πάνω ισχυρισμό. Πρωτόδικα η πλευρά της εφεσείουσας παρουσίασε και μαρτυρία Κτηματολογικού Λειτουργού με την οποία υποστήριζε ότι τα λογικά έξοδα είναι £500 και £20 πραγματικά έξοδα. Το πρωτόδικο δικαστήριο επί του προκειμένου δικαιολόγησε την καταβολή του πιο πάνω ποσού των £2000 στην κάθε υπόθεση, ως ακολούθως:

«Στις παραπομπές 1/95 και 2/95 δόθηκαν £1500 εκτιμητικά έξοδα σε κάθε μια. Τα έξοδα δεν αποτελούν συνάρτηση μόνο της ανεύρεσης των συγκριτικών πωλήσεων από το Κτηματολόγιο αλλά της μελέτης και των νεοφανών σημείων που εγείρονται όπως επίσης και της δυσκολίας που χρειάζεται για την επίλυση τους. Θα ήθελα επίσης να προσθέσω ότι με την μη καταβολή των εκτιμητικών τους εξόδων δεν θα πρέπει να τιμωρούνται όσοι αιτητές είτε δεν τα συμφωνούν με την απαλλοτριούσα αρχή και/ή όσοι δεν αποδέχονται την προσφερθείσα αποζημίωση. Θεωρώ ότι το Δικαστήριο δεν έχει ευχέρεια να επέμβει για να μειώσει την αμοιβή του εκτιμητή ενόψει της αξίας των επιδίκων κτημάτων αλλά κυρίως λόγω της ιδιαιτερότητας που απουσίαζε η υπόθεση των αιτητών να διεκδικήσουν δικαία και εύλογη αποζημίωση σε κτήματα που βρίσκονται στη νεκρή ζώνη και που τελικά είναι ψηλότερη από την αγοραία αξία των κτημάτων.»

Στην υπόθεση Χαψή κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1403, αναφέρθηκε ότι ο βασικός παράγοντας που διέπει την επιδίκαση εξόδων, όπως και στις πολιτικές υποθέσεις, είναι το αποτέλεσμα της δίκης. Όσον αφορά ιδιαίτερα τα έξοδα του πραγματογνώμονα (εκτιμητή) του απαιτητή, σε υποθέσεις αυτής της φύσης στην προαναφερθείσα υπόθεση Σεργίδη ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339, σελ. 345 ο Νικήτας Δ, εκδίδοντας την απόφαση του Εφετείου, ανάφερε, per curiam βέβαια, τα ακόλουθα:

«..........................Θα θέλαμε όμως να δώσουμε μελλοντική καθοδήγηση λέγοντας ότι είναι ορθό η απαλλοτριούσα αρχή να επιβαρύνεται, υπό οποιεσδήποτε συνθήκες, με την ακριβή και τα έξοδα του πραγματογνώμονα του απαιτητή, που αφοούν στον καταρτισμό εκτιμητικής έκθεσης. Γιατί ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποία είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριούμενο, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς προερχόμενης από την απαλλοτριούσα αρχή.»

Λαμβάνοντας υπόψη ότι εδώ οι εφεσίβλητοι έχουν επιτύχει στις υποθέσεις τους (παραπομπές), το ύψος του ποσού που τους επιδικάστηκε, και ότι ετοίμασε εκθέσεις εκτίμησης, κρίνουμε ότι το ποσό των £2000 εκτιμητικά έξοδα στην κάθε υπόθεση δεν είναι υπέρμετρα υπερβολικό που να χρειάζεται επέμβαση του δικαστηρίου τούτου. Έτσι απορρίπτεται και αυτός ο λόγος έφεσης.

Με βάση όλα τα πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας και υπέρ των εφεσιβλήτων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Η αντέφεση απορρίπτεται, αλλά υπό τις περιστάσεις χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.

Η αντέφεση απορρίπτεται χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία