Royal Ris Ltd ν. Δήμου Λάρνακας (2005) 1 ΑΑΔ 1149

Άδεια χρήσης ακινήτου ― Παραχώρηση από Δήμο χώρου σε δημόσιο πεζοδρόμιο και άλλου δημόσιου ανοιχτού χώρου για τοποθέτηση των τραπεζιών υποστατικών τα οποία κατείχαν οι εφεσείοντες και χρησιμοποιούσαν ως εστιατόριο ― Κατά πόσο συνιστούσε άδεια χρήσης ή ενοικίαση ή οι εφεσείοντες ήταν κάτοχοι αμετάκλητης άδειας (irrevocable license) και/ή άδειας με δικαίωμα βάσει των αρχών της επιείκειας (license coupled with an equity) ― Ποίο το εφαρμοστέο κριτήριο για το κατά πόσο πρόκειται για ενοικίαση ή άδεια χρήσης.

Συμβάσεις ― Πρόθεση δημιουργίας νομικών σχέσεων μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ― Όπου υπάρχουν έγγραφες συμφωνίες, η πρόθεση αυτή συνάγεται και εξάγεται από τις συμφωνίες αυτές ― Δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε μαρτυρία για διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν.

Ο εφεσίβλητος - εναγόμενος, ο Δήμος Λάρνακας, παραχώρησε χώρο στους εφεσείοντες - ενάγοντες στο δημόσιο πεζοδρόμιο και άλλο ανοικτό χώρο στο παραλιακό μέτωπο (Φοινικούδες), για τοποθέτηση των τραπεζιών του εστιατόριου που κατείχαν στον παραλιακό δρόμο της Λάρνακας.

Ο εναγόμενος Δήμος τους ζήτησε να εγκαταλείψουν το δημόσιο αυτό χώρο θεωρώντας ότι οι συμφωνίες που διέπουν την σχέση τους δεν συνιστούσαν ενοικίαση του χώρου, αλλά άδεια (license) της οποίας ο χρόνος είχε ήδη λήξει και τους κάλεσε να παραδώσουν κενούς τους πιο πάνω χώρους.

Οι εφεσείοντες - ενάγοντες με αγωγή τους ζητούσαν αναγνωριστική απόφαση ότι ήσαν ενοικιαστές των πιο πάνω χώρων από χρόνο σε χρόνο ή κάτοχοι αμετάκλητης άδειας (irrevocable license) και/ή άδειας με δικαίωμα βάσει των αρχών της επιείκειας (license coupled with an equity).

Ο εφεσίβλητος ζήτησε ανταπαιτητικά δήλωση ότι οι εφεσείοντες κατείχαν το χώρο χωρίς νομικό δικαίωμα και διάταγμα που να τους διατάσσει να εκκενώσουν τον επίδικο χώρο, καθώς και ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις μέχρι την παράδοση.

Με άλλη αγωγή τους οι εφεσείοντες - ενάγοντες αξίωναν αναγνωριστική απόφαση, με την οποία να τους επιτρέπεται όπως στο χώρο αυτό που κατείχαν να δικαιούνται να τοποθετούν τα ψυγεία και τους πάγκους σερβιρίσματος, τα οποία ήδη τοποθετήθηκαν και βρίσκονταν εκεί από το 1994.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η περίπτωση δεν αφορούσε ενοικίαση αλλά άδεια (license) αφού με τις επίδικες συμφωνίες δεν διδόταν στους εφεσείοντες - ενάγοντες δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των επίδικων χώρων.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τις αγωγές με έξοδα και δικαίωσε το εφεσίβλητο Δήμο.

Οι εφεσείοντες - ενάγοντες εφεσίβαλαν την απόφαση και ισχυρίσθηκαν ότι η κατοχή του χώρου ήταν νόμιμη με όλες τις συνεπαγόμενες συνέπειες του γεγονότος αυτού. Ισχυρίσθηκαν επίσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη προφορική μαρτυρία από την οποία θα φαινόταν η πρόθεση των διαδίκων για τη δημιουργία σχέσης αποκλειστικής κατοχής ενοικιαστή και ιδιοκτήτη.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Η αποκλειστική κατοχή εξακολουθεί να παραμένει ως κριτήριο πρώτης σπουδαιότητας για την ύπαρξη ενοικίασης.

2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι, σύμφωνα με το κείμενο των συμφωνιών μεταξύ των διαδίκων και με τα περιβάλλοντα την υπόθεση γεγονότα, οι εφεσείοντες δεν είχαν αποκλειστική κατοχή του επίδικου χώρου, αφού η χρήση τους ήταν καθορισμένη. Επιπρόσθετα τέτοια χρήση περιοριζόταν κατά χρονική διάρκεια κάθε έτους με την εξαίρεση των χειμερινών μηνών. Η χρήση του επίδικου χώρου βρισκόταν επιπρόσθετα υπό τον έλεγχο του εφεσίβλητου - εναγόμενου και επιτρέπετο να χρησιμοποιείται ο χώρος μόνο για συγκεκριμένους σκοπούς της επιχείρησης των εφεσειόντων, αφήνοντας περαιτέρω χώρο για τη διακίνηση του κοινού. Προνοείτο επίσης ότι η άδεια θα έπαυε να υφίσταται αν οι εφεσείοντες έπαυαν να είναι οι μόνιμοι ενοικιαστές και κάτοχοι του υποστατικού του εστιατορίου τους. Αυτό που διδόταν τους εφεσείοντες ήταν προσωπικό προνόμιο. Ούτε η άδεια μπορούσε να θεωρηθεί αμετάκλητη, αφού ήταν για συγκεκριμένη περίοδο η οποία έληξε.

3. Υπό τις συνθήκες, η πρόθεση των μερών δεν ήταν η δημιουργία σχέσης μίσθωσης, αλλά άδειας.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Maison Jenny Limited v. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 Α.Α.Δ. 1156,

Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 413,

Errington v. Errington & Woods [1952] 1 All E.R. 149,

Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289.

Έφεση.

Έφεση από τους ενάγοντες, κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας που δόθηκε στις 3/2/03 (Αρ. Αγωγών 2429/99 & 2240/00) με την οποία κρίθηκε ότι η παραχώρηση προς αυτούς από τον εναγόμενο Δήμο χώρου σε δημόσιο πεζοδρόμιο στο παραλιακό μέτωπο της Λάρνακας για τοποθέτηση των τραπεζιών του εστιατορίου τους δεν ήταν ενοικίαση αλλά άδεια χρήσης, οι αγωγές τους για αναγνωριστική απόφαση απορρίφθηκαν και επί της ανταπαίτησης εκδόθηκε απόφαση δήλωσης ότι οι ενάγοντες κατείχαν τον επίδικο χώρο από την 1.1.98 χωρίς νομικό δικαίωμα και διάταγμα που τους διέτασσε να εκκενώσουν τον επίδικο χώρο και επιδικάστηκαν επίσης ενδιάμεσα κέρδη μέχρι εκκένωσης και παράδοσης του χώρου.

Α. Ανδρέου, για τους Εφεσείοντες-Ενάγοντες.

Μ. ΧατζηΧριστοφής, για τους Εφεσίβλητους-Εναγόμενους.

Cur. adv. vult.

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Π. Αρτέμη, Δ..

ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες-ενάγοντες είναι κάτοχοι υποστατικών στον παραλιακό δρόμο της Λάρνακας που χρησιμοποιούν ως εστιατόριο και ο εφεσίβλητος-εναγόμενος, ο Δήμος Λάρνακας, παραχωρούσε χώρο σ' αυτούς στο δημόσιο πεζοδρόμιο και άλλο ανοικτό χώρο στο παραλιακό μέτωπο (Φοινικούδες) για να τοποθετούν βασικά τα τραπέζια του εστιατορίου και να σερβίρουν τους πελάτες τους εκεί, κυρίως κατά τους καλοκαιρινούς μήνες.

Ο εναγόμενος Δήμος τους ζήτησε να εγκαταλείψουν το δημόσιο αυτό χώρο θεωρώντας ότι οι συμφωνίες που διέπουν τη σχέση τους δεν συνιστούσαν ενοικίαση του χώρου, αλλά άδεια (license) της οποίας ο χρόνος είχε ήδη λήξει και τους καλούσαν να παραδώσουν κενούς τους πιο πάνω χώρους.

Oι εφεσείοντες-ενάγοντες με την αγωγή τους 2429/99 ζητούσαν αναγνωριστική απόφαση ότι ήσαν ενοικιαστές των πιο πάνω χώρων από χρόνο σε χρόνο ή κάτοχοι αμετάκλητης άδειας (irrevocable license) και/ή άδειας με δικαίωμα βάσει των αρχών της επιείκειας (license coupled with an equity).

Ο εφεσίβλητος-εναγόμενος ζητούσε ανταπαιτητικά δήλωση ότι οι εφεσείοντες κατείχαν το χώρο χωρίς νομικό δικαίωμα και διάταγμα που να τους διατάσσει να εκκενώσουν τον επίδικο χώρο, καθώς και ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις μέχρι την παράδοση.

Σε άλλη αγωγή, την 2240/00, οι ενάγοντες αξίωναν αναγνωριστική απόφαση, με την οποία να τους επιτρέπεται όπως στο χώρο αυτό που κατείχαν να δικαιούνται να τοποθετούν τα ψυγεία και τους πάγκους σερβιρίσματος, τα οποία ήδη τοποθετήθηκαν και βρίσκονταν από το 1994 εκεί.

Η πρωτόδικος Δικαστής, αφού ανέλυσε την μαρτυρία και κατέληξε στα ευρήματά της, αναφέρθηκε στη νομολογία επί του θέματος και έκρινε ότι η περίπτωση δεν αφορούσε ενοικίαση αλλά άδεια (license), αφού με τις επίδικες συμφωνίες δεν διδόταν στους εφεσείοντες-ενάγοντες δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των επίδικων χώρων. Οι αγωγές απορρίφθηκαν με έξοδα και επί της ανταπαίτησης εκδόθηκε απόφαση δήλωσης ότι οι ενάγοντες κατείχαν τον επίδικο χώρο από την 1.1.98 χωρίς νομικό δικαίωμα, καθώς και διάταγμα που τους διέτασσε να εκκενώσουν τον επίδικο χώρο. Επιδικάστηκαν επίσης ενδιάμεσα κέρδη μέχρι εκκένωσης και παράδοσης του χώρου.

Οι εφεσείοντες καταχώρησαν έφεση, θεωρούντες λανθασμένη την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με τη φύση των συμφωνιών που διείπαν τις σχέσεις τους, προσβάλλοντας επιπρόσθετα το εύρημα ότι η ανοχή των εναγομένων για τοποθέτηση των επίδικων αντικειμένων στους χώρους είχε αρθεί και ισχυρίστηκαν ότι η κατοχή του χώρου ήταν νόμιμη, με όλες τις συνεπαγόμενες συνέπειες του γεγονότος τούτου. Επίσης παραπονούνται για το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη και απέκλεισε προφορική μαρτυρία από την οποία θα φαινόταν η πρόθεση των διαδίκων για τη δημιουργία σχέσης αποκλειστικής κατοχής ενοικιαστού και ιδιοκτήτη.

Παρόλο ότι η πρόθεση των διαδίκων αναφορικά με τη δημιουργία νομικών σχέσεων είναι ουσιαστικό κριτήριο, στην παρούσα περίπτωση, εντούτοις, όπου υπάρχουν έγγραφες συμφωνίες, η πρόθεση αυτή συνάγεται και εξάγεται από τις συμφωνίες αυτές. Έτσι, ήταν ορθή η θέση της πρωτόδικης Δικαστού, που, με αναφορά στην υπόθεση «Maison Jenny Limited v. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 Α.Α.Δ. 1156, η οποία παραπέμπει στην υπόθεση Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 413» θεώρησε πως δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε μαρτυρία για διαπραγματεύσεις των μερών που προηγήθηκαν για να αποδειχθούν οι προθέσεις τους.

Η επίδικη συμφωνία υπογράφηκε στις 10.9.97 (τεκμήριο 2) και προνοούσε τα ακόλουθα:

«ΑΔΕΙΑ ΧΡΗΣΗΣ ΠΑΡΑΛΙΑΚΟΥ ΧΩΡΟΥ

Μεταξύ του Δήμου Λάρνακας που στο έγγραφο αυτό θα καλείται «ο Δήμος» και της Εταιρείας ROYAL RIS LTD, που στο έγγραφο αυτό θα καλείται «ο Αδειούχος», έγινε η συμφωνία αυτή που μαρτυρά τα ακόλουθα.

1. Ο Δήμος παραχωρεί στον Αδειούχο άδεια χρήσης του καλυμμένου παραλιακού χώρου (δεικνύεται με πράσινο χρώμα στο επισυνημμένο σχέδιο) έκτασης 17 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκεται περίπου απέναντι του στην κατοχή του υποστατικού στη Λεωφ. Αθηνών με την επωνυμία «ROYAL RIS LTD» καθώς και του συνεχόμενου ακάλυπτου παραλιακού χώρου (δεικνύεται με κίτρινο χρώμα στο επισυνημμένο σχέδιο) έκτασης 83 τετραγωνικών μέτρων στη λωρίδα πυρόσβεσης.

2. Η περίοδος της άδειας αυτής θα είναι ένας χρόνος από 1ης Ιανουαρίου 1997 μέχρι 31ης Δεκεμβρίου 1997 με δικαίωμα του Δήμου να αποσύρει την άδεια κατά την κρίση του κατά οποιανδήποτε ημερομηνία κατόπιν γραπτής προειδοποίησης προς τον Αδειούχο ενός μηνός.

3. Ως αντάλλαγμα για την παραχωρούμενη άδεια και κατά τη διάρκεια της, και δεδομένου ότι έγινε δεκτό και εχαρίσθη το πληρωτέον ποσό για τους τέσσερις χειμερινούς μήνες (Νοέμβρη, Δεκέμβρη, Γενάρη και Φεβράρη), ο Αδειούχος θα καταβάλει δικαίωμα £40,00 το τετραγωνικό μέτρο ετήσια για τον παραχωρούμενο καλυμμένο και ακάλυπτο παραλιακό χώρο δηλαδή σύνολο £2.667,00 πλέον Φ.Π.Α. πληρωτέο σε δύο ίσες δόσεις, εκ £1.335,50 εκάστης πλέον Φ.Π.Α. ως ακολούθως:

Η πρώτη δόση με την υπογραφή της παρούσας άδειας χρήσης.

Η δεύτερη δόση την 1η Σεπτεμβρίου 1997.

4. Ο Αδειούχος περιπλέον υποχρεούται:

(α) Να συντηρεί τις τέντες που βρίσκονται στον πιο πάνω καλυμμένο χώρο οι οποίες είναι περιουσία του Δήμου με έξοδα του πάντοτε σύμφωνα και σε αυστηρή συμμόρφωση προς τις υποδείξεις του Δήμου.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Γίνεται καθαρό ότι ο Αδειούχος έχει άδεια να χρησιμοποιεί τους πιο πάνω χώρους (καλυμμένο και ακάλυπτο) για τοποθέτηση καθισμάτων και τραπεζιών μόνο, προς εξυπηρέτηση των πελατών του, και η τοποθέτηση των εν λόγω καθισμάτων και τραπεζιών θα περιορίζεται αυστηρά εντός των ορίων του χώρου που θα του καθορίσει ο Δήμος χωρίς να επεμβαίνει στους χώρους που αφήνονται ελεύθεροι από το σχέδιο για τη διακίνηση του κοινού.

6. Αναγνωρίζεται ότι δεν παραχωρείται στον Αδειούχο αποκλειστική κατοχή και η άδεια αυτή θα παύσει να υφίσταται αυτόματα εάν ο Αδειούχος δεν εργάζεται προσωπικά στους παραπάνω χώρους ή εάν ο Αδειούχος παύσει να είναι νόμιμος ενοικιαστής και κάτοχος του υποστατικού έναντι των παραπάνω χώρων και αναγνωρίζεται ότι δεν υπάρχει πρόθεση δημιουργίας σχέση Ιδιοκτήτη και Ενοικιαστή μεταξύ των συμβαλλομένων.»

Πριν από τη συμφωνία αυτή οι εφεσείοντες κατείχαν τους επίδικους χώρους με ταυτόσημη σχεδόν συμφωνία που υπογράφηκε στις 5.4.94, η περίοδος της οποίας ήταν 2 έτη από 1.1.1995 μέχρι 31.12.1996 (τεκμήριο 1).

Σύμφωνα με τη νομολογία, το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη του όλα τα περιβάλλοντα γεγονότα για να καταλήξει στη φύση και το είδος της κατοχής. Ενώ αρχικά αποκλειστική κατοχή νομολογιακά ερμηνευόταν ότι ταίριαζε σε ενοικίαση παρά άδεια χρήσης, σε νεώτερη νομολογία δεν εγίνετο τούτο δεκτό, όπως φαίνεται στην Errington v. Errington & Woods [1952] 1 All E.R. 149 και σε αποφάσεις που ακολούθησαν.

Βέβαια, η αποκλειστική κατοχή εξακολουθεί να παραμένει ως κριτήριο πρώτης σπουδαιότητας για την ύπαρξη ενοικίασης. Σχετικό είναι και το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Κωνσταντινίδη Δ., στην E & V Flying Ltd v. KOT απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας 2748/85, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:

«Πρωταρχικό κριτήριο είναι το κατά πόσο, έχοντας υπόψη την αληθινή φύση της έννομης σχέσης που δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών, διασφαλίζεται το δικαίωμα του ενοικιαστή να επιβάλει έναντι πάντων περιλαμβανομένου και του ιδιοκτήτη ότι μόνο εκείνος είναι κάτοχος έτσι που να συνιστά παράνομη επέμβαση οποιαδήποτε ενέργεια τρίτων και του ιδιοκτήτη που θα έτεινε να περιορίσει αυτό το δικαίωμα.»

Στην υπόθεση Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289, λέχθηκε ότι το κύριο κριτήριο περί του αν πρόκειται για ενοικίαση ή άδεια, ήταν το κατά πόσο, με βάση την ορθή ερμηνεία της συμφωνίας, στον κάτοχο είχε δοθεί αποκλειστική κατοχή για συγκεκριμένη περίοδο και έναντι ενοικίου, εκτός εάν υπήρχαν περιστάσεις που ήταν αντίθετες με τέτοια κατάληξη.

Στο σύγγραμμα Halsbury' s Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 23, στη σελ. 427, αναφέρονται τα ακόλουθα (σε μετάφραση):

«Κατά τον καθορισμό του αν μια συμφωνία δημιουργεί μεταξύ των μερών τη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ή απλού εκδότη αδείας και αδειούχου, το αποφασιστικό κριτήριο είναι η πρόθεση των μερών. Τα μέρη μιας συμφωνίας δεν μπορούν όμως να μετατρέψουν μια ενοικίαση σε άδεια χρήσης απλώς με το να δηλώνουν ότι το έγγραφο πρέπει να θεωρείται ως τέτοιο ή να το περιγράφουν ως τέτοιο. Η σχέση των μερών καθορίζεται από το Νόμο αφού εξεταστούν όλες οι σχετικές πρόνοιες της συμφωνίας. Ούτε η χρησιμοποίηση λέξεων που ταιριάζουν σε ενοικίαση εμπόδιζαν τη συμφωνία από του να δημιουργεί άδεια χρήσης μόνο, αν από το σύνολο φαίνεται ότι εσκοπείτο μόνο έκδοση αδείας χρήσεως.»

Λαμβάνοντας υπόψη τα στοιχεία που συνεκτίμησε το πρωτόδικο Δικαστήριο για να καταλήξει ότι επρόκειτο περί άδειας και όχι μίσθωσης ακινήτου, καταλήγουμε και εμείς στο ίδιο συμπέρασμα. Σύμφωνα με το κείμενο των συμφωνιών και με τα περιβάλλοντα την υπόθεση γεγονότα, προκύπτει ότι οι εφεσείοντες δεν είχαν αποκλειστική κατοχή του επίδικου χώρου, αφού η χρήση τους ήταν καθορισμένη. Ας σημειωθεί επιπρόσθετα ότι τέτοια χρήση περιοριζόταν κατά χρονική διάρκεια κάθε έτους με την εξαίρεση των χειμερινών μηνών. Η χρήση του χώρου που ήταν χώρος δημόσιος και μέρος του πεζοδρομίου, βρισκόταν επιπρόσθετα υπό τον έλεγχο του εφεσίβλητου-εναγόμενου και επιτρέπετο να χρησιμοποιείται ο χώρος μόνο για συγκεκριμένους σκοπούς, ήτοι την τοποθέτηση καθισμάτων και τραπεζιών μόνο προς εξυπηρέτηση πελατών, αφήνοντας περαιτέρω χώρο για τη διακίνηση του κοινού. Προνοείτο επίσης ότι η άδεια θα έπαυε να υφίσταται αν οι εφεσείοντες έπαυαν να είναι μόνιμοι ενοικιαστές και κάτοχοι του υποστατικού του εστιατορίου τους. Ήταν έτσι προσωπικό προνόμιο που διδόταν προς τους εφεσείοντες. Ούτε η άδεια μπορούσε να θεωρηθεί αμετάκλητη, αφού ήταν για συγκεκριμένη περίοδο, η οποία έληξε και όπως αναφέρεται και στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Tort παράγραφος 1345 σελ. 786, στο οποίο κάμνει αναφορά η πρωτόδικος Δικαστής, (σε μετάφραση): «αδειούχος που παραμένει σε γη μετά από την εκπνοή της άδειάς του ή μετά που η άδεια του ανακαλείται νόμιμα, είναι επεμβασίας . . . ».

Γενικά θεωρούμε πως κάτω από τις συνθήκες, πρόθεση των μερών δεν ήταν η δημιουργία σχέσης μίσθωσης, αλλά άδειας.

Κατά συνέπεια η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία