Μιχαηλίδου Λένα Ζ. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2005) 1 ΑΑΔ 657

Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Απαλλοτρίωση μέρους ιδιοκτησίας ακινήτου ― Αποζημιώσεις ― Καθορισμός ― Επαύξηση της αξίας της γης ― Ισχυρισμός της Απαλλοτριούσας Αρχής για υπεραξία στηρίχθηκε στη μαρτυρία εμπειρογνώμονα ότι το κτήμα επροσφέρετο και για ανάπτυξη για κατοικίες εκτός από καταστήματα ― Πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε μερικώς τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα και κατέληξε σε συμπέρασμα ότι είχε καταδειχθεί υπεραξία κατά τον ουσιώδη χρόνο ― Επικύρωση πρωτόδικης απόφασης κατ' έφεση ― Το θέμα της επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας είναι πραγματικό και αποφασίζεται με αναφορά στο χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης, από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Επηρεασμός απαλλοτριωθέντος κτήματος από σχέδιο ρυμοτομίας ― Κατά πόσο λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος στην ελεύθερη αγορά ― Διαφοροποίηση της παρούσας υπόθεσης από την Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας.

Με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ημερ. 11.9.92, μέρος του κτήματος της εφεσείουσας στο Στρόβολο απαλλοτριώθηκε για τη δημιουργία δρόμου πρωταρχικής σημασίας για την εξυπηρέτηση των συγκοινωνιακών αναγκών της ευρύτερης περιοχής της Λευκωσίας. Με την απαλλοτρίωση αυτή το κτήμα διαχωρίστηκε σε 2 μέρη, το νότιο με έκταση 2774 τ.μ. και το βόρειο με 844 τ.μ. Το πιο πάνω κτήμα επηρεάστηκε από σχέδιο ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε με τη Διοικητική Πράξη 230 ημερ. 18.8.80 η οποία δεν προσβλήθηκε από την εφεσείουσα.

Η Απαλλοτριούσα Αρχή με βάση τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης κατέληξε ότι η αξία του κτήματος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ήταν £40 το τ.μ. Στην ίδια εκτίμηση κατέληξε και η εφεσείουσα. Περαιτέρω ενώ δεχόταν ότι επήλθε μείωση της αξίας του βορείου μέρους του κτήματος κατά £12 το τ.μ. (όπως ήταν και η θέση της εφεσείουσας), ταυτόχρονα ισχυρίζετο ότι επήλθε επαύξηση της αξίας του νοτίου μέρους κατά £14 το τ.μ. με τον οποίο όμως ισχυρισμό η εφεσείουσα διαφώνησε. Η Απαλλοτριούσα Αρχή κατέληξε ότι η καταβλητέα αποζημίωση ήταν £42.372, πρόσφερε όμως £40.000 στην εφεσείουσα που αποτελούσε το μέσο όρο της δικής της εκτίμησης και της εκτίμησης της εφεσείουσας που ανερχόταν στις £38.274. Η εφεσείουσα εισέπραξε το ποσό των £40.000 επιφυλάσσοντας το δικαίωμά της να απευθυνθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο προτίμησε τη μαρτυρία του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι επήλθε επαύξηση στο νότιο μέρος του κτήματος.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε στην εφεσείουσα το ποσό των £21.042 με τόκο 9% το χρόνο από 11.9.92 πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, για την απαλλοτρίωση του μέρους του κτήματός της. Η εφεσείουσα παραπονείται ότι το επιδικασθέν ποσό είναι ανεπαρκές προβάλλοντας ως εσφαλμένες τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι βελτιώθηκε η αξία του νότιου τμήματος του κτήματος, ότι η εφεσείουσα δεν δικαιούται αποζημίωση για το μέρος που επηρεάστηκε από ρυμοτομία και επίσης ότι δεν εφαρμοζόταν η αρχή που διαμορφώθηκε στην υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου στο θέμα της επαύξησης μέρους του νοτίου τμήματος του κτήματος στηρίζεται στη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα μάρτυρα της Απαλλοτριούσας Αρχής, η οποία έγινε μερικώς αποδεκτή. Η απόφαση του στο σημείο αυτό ήταν νομικά επιτρεπτή και δεν έχει αποδειχθεί οτιδήποτε που να καθιστά αναγκαία την παρέμβαση του Εφετείου.

2. Η ακόλουθη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή: «Κάτω υπ' αυτά τα περιστατικά, κατά το χρόνο της γνωστοποίησης η δεσμευτική ρυμοτομία ήταν ήδη δημόσιος δρόμος και, ασφαλώς, ένας αγοραστής ή και η αιτήτρια, αν είχε σκοπό ν' αναπτύξει περαιτέρω το κτήμα της, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε την έκταση της δεσμευτικής ρυμοτομίας. Κατά συνέπεια, ορθά η Α.Α. δεν συμπεριέλαβε στην απαλλοτρίωση την έκταση της δεσμευτικής ρυμοτομίας και ορθά ο εκτιμητής της δεν την έλαβε υπόψη στην εκτίμησή του».

3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά διαφοροποίησε την παρούσα υπόθεση από την υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι στην παρούσα περίπτωση «κατά το χρόνο της γνωστοποίησης το κτήμα δεν βαρυνόταν με οποιονδήποτε περιορισμό ούτε με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ούτε οποιουδήποτε άλλου νόμου» και ότι «η δεσμευτική ρυμοτομία που ήδη είχε εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε με την έκδοση του νέου τίτλου δεν είναι περιορισμός μέσα στην έννοια του Άρθρου 10(η) του βασικού νόμου», είναι ορθή.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 728,

Ali a.o. v. Vasilico Cement Works (1971) 1 C.L.R. 146,

Attorney General v. Charalambides a.ο. (1983) 1 C.L.R. 431,

Κυπριανού κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 136,

Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,

Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339,

Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 (Α) Α.Α.Δ. 365,

Case of Serghides and Christoforou v. Cyprus, Appl. No. 44730/98, ημερ. 5/11/02 (Merits),

Case of Serghides v. Cyprus, Appl. No. 44730/98, ημερ. 10/6/03 (Just Satisfaction).

Έφεση.

Έφεση από την εφεσείουσα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 31/3/01 (Αρ. Παραπομπής 88/95) με την οποία της επιδικάστηκε το ποσό των £21.042 πλέον τόκο 9% το χρόνο πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα για την απαλλοτρίωση μέρους του κτήματός της με αρ. τεμ. 459 στο Στρόβολο, επιπλέον του ποσού των £40.000 το οποίο της είχε προσφερθεί από την απαλλοτριούσα αρχή ως αποζημίωση.

Μ. Πύργου, για την Eφεσείουσα.

Ρ. Πετρίδου, Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Eφεσίβλητο.

Cur. adv. vult.

ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Μ. Φωτίου.

ΦΩΤΙΟΥ, Δ.: Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του πρωτόδικου δικαστηρίου με την οποία επιδικάστηκε στην εφεσείουσα το ποσό των £21.042 με τόκο 9% το χρόνο από 11/9/92 πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, για την απαλλοτρίωση μέρους του κτήματος της. Παραπονείται η εφεσείουσα ότι το επιδικασθέν ποσό είναι ανεπαρκές. Σημειώνουμε ότι το ποσό αυτό είναι επιπλέον του ποσού των £40.000 το οποίο της είχε προσφερθεί από την Απαλλοτριούσα αρχή και η εφεσείουσα εισέπραξε με επιφύλαξη του δικαιώματος της να απευθυνθεί στο δικαστήριο για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.

Γεγονότα

Η εφεσείουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο (11/9/92) ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. τεμ. 459, Φ/Σχ. ΧΧΙ/53.Ε.2 στο Στρόβολο έκτασης 6,021 τ.μ.

Το πιο πάνω κτήμα επηρεάστηκε από σχέδιο ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε με τη Διοικητική Πράξη 230 ημερ. 16/8/80 η οποία δεν προσβλήθηκε από την εφεσείουσα. Στη συνέχεια η εφεσείουσα υπέβαλε αίτηση για άδεια οικοδομής για ανέγερση καταστημάτων η οποία και εγκρίθηκε με αποτέλεσμα να της εκδοθεί η άδεια οικοδομής αρ. 3380 ημερ. 7/8/88. Σύμφωνα με τους όρους της άδειας, μέρος του κτήματος παραχωρήθηκε ως δεσμευτική ρυμοτομία για τη δημιουργία χώρου στάθμευσης λεωφορείων (inlet). Με βάση την άδεια αυτή η εφεσείουσα ανήγειρε στο κτήμα της 5 καταστήματα.

Μετά την έκδοση της προαναφερθείσας άδειας οικοδομής και την αφαίρεση της δεσμευτικής ρυμοτομίας, εκδόθηκε νέος τίτλος με αρ. τεμ. 959 και έκτασης 5,395 τ.μ. αντί 6,021 τ.μ που ήταν προηγουμένως. Ακολούθησε νέα αίτηση της εφεσείουσας για νέα άδεια οικοδομής για την ανέγερση ακόμα 11 καταστημάτων η οποία άδεια και της δόθηκε στις 25/6/91 με αρ. 1462.

Με την υπ' αρ. 1483 και ημερ. 11/9/92 γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, η Απαλλοτριούσα Αρχή εξέφρασε την πρόθεση της για απαλλοτρίωση μέρους του τεμαχίου 959 (παλαιού 459) και στις 25/6/93 δημοσιεύθηκε το σχετικό Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αρ. 1069 με το οποίο απαλλοτριώνετο έκταση 1777 τ.μ. Σκοπός αυτής της νέας απαλλοτρίωσης ήταν η δημιουργία δρόμου πρωταρχικής σημασίας για την εξυπηρέτηση των συγκοινωνιακών αναγκών της ευρύτερης περιοχής της Λευκωσίας. Με την τελευταία αυτή απαλλοτρίωση το κτήμα διαχωρίστηκε σε 2 μέρη, το νότιο με έκταση 2774 τ.μ. και το βόρειο με 844 τ.μ.

Η Απαλλοτριούσα Αρχή εφαρμόζοντας τη μέθοδο αξιοποίησης (development method) εκτίμησε ότι η αξία του κτήματος πριν την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ήταν £200,379 και μετά την γνωστοποίηση £162,105 ούτως ώστε η εφεσείουσα εδικαιούτο ως αποζημίωση το ποσό των £38,274. Με άλλη εκτίμηση, βασιζόμενη στη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης (direct comparison method) ανέβαζε την αποζημίωση σε £42,372. Έτσι προσφέρθηκε στην εφεσείουσα το προαναφερθέν ποσό των £40,000 που αποτελούσε τον μέσο όρο των δυο εκτιμήσεων.

Η θέση της εφεσείουσας κατά την πρωτόδικη διαδικασία, την οποία βάσιζε σε σχετική εκτίμηση, ήταν ότι το σύνολο της αποζημίωσης έπρεπε να ήταν £112,000. Όμως κατά την ακροαματική διαδικασία περιόρισε την απαίτησή της στις £98,128 ως ακολούθως:

(α) 1777 τ.μ. που απαλλοτριώθηκαν προς £40 £71.000

(β) μείωση αξίας του βορείου μέρους

(844 τ.μ. προς £12) £10.128

(γ) αρχιτεκτονικά έξοδα και έξοδα για άδεια

οικοδομής £ 2.500

(δ) αξία 300 τ.μ. που χάθηκαν λόγω ρυμοτομίας

προς £40 £12.000

(ε) ζημιά λόγω νέας εσοχής για στάθμευση £ 2.500

Σύνολο £98.128

Η πλευρά της Απαλλοτριούσας Αρχής με βάση τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης κατάληξε ότι η αξία του κτήματος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης ήταν £40 το τ.μ. όπως δηλαδή εκτιμάτο και από την πλευρά της εφεσείουσας. Περαιτέρω ενώ δεχόταν ότι επήλθε μείωση της αξίας του βορείου μέρους του κτήματος κατά £12 το τ.μ. (όπως ήταν και η θέση της εφεσείουσας), ταυτόχρονα ισχυρίζετο ότι επήλθε επαύξηση της αξίας του νοτίου μέρους, έκτασης £2.774 τ.μ. κατά £14 το τ.μ. με τον οποίο όμως ισχυρισμό η εφεσείουσα διαφώνησε. Έτσι η Απαλλοτριούσα Αρχή κατέληγε ότι η καταβλητέα αποζημίωση ήταν £42.372 για να της προσφέρει, όπως ήδη αναφέρθηκε, το ποσό των £40.000.

Η κύρια διαφωνία των δύο πλευρών ήταν (α) στο θέμα αυτό της υπεραξίας του νοτίου μέρους του κτήματος και (β) στο κατά πόσο η εφεσείουσα εδικαιούτο το ποσό των £12.000 για το χώρο που αφορούσε τη ρυμοτομία.

Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού εξέτασε την ενώπιον του μαρτυρία (βασικά αυτή των εμπειρογνωμόνων) στο θέμα της επαύξησης της αξίας του νοτίου μέρους του κτήματος κατέληξε να δεχθεί τη θέση του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής και να απορρίψει την αντίθετη θέση του εκτιμητή της εφεσείουσας. Έκρινε την εκτίμηση του τελευταίου, ειδικά για το νότιο μέρος, ως γενική και αόριστη αφού δεν προέβηκε σε ειδική εκτίμηση όπως έπραξε για το βόρειο μέρος για το οποίο μάλιστα οι δυο εκτιμητές είχαν σύμφωνη γνώμη.

Οι λόγοι που το πρωτόδικο δικαστήριο προτίμησε την μαρτυρία του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι επήλθε επαύξηση στο νότιο μέρος του κτήματος διατυπώνονται στην πρωτόδικη απόφαση, σελ. 23, 24, ως ακολούθως:

«Κατ' ακολουθία των πιο πάνω καταλήγω ότι οι λόγοι που επικαλέσθηκε ο εκτιμητής της Α.Α., με ειδική αναφορά στα τρία δεδομένα που εκτίθενται πιο πάνω, είναι τέτοιας φύσεως που επέφεραν ευμενή αλλαγή στις δυνατότητες ανάπτυξης του νότιου τμήματος με συνακόλουθη ευμενή επίδραση στην αξία του.

Έχοντας καταλήξει ότι συνεπεία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης επήλθε αύξηση της αξίας του νότιου τμήματος ό,τι απομένει είναι η χρηματική της αποτίμηση με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία.»

Τα τρία δεδομένα στα οποία αναφέρεται το πρωτόδικο δικαστήριο φαίνονται στις σελ. 20 και 21 της απόφασης και έχουν ως ακολούθως:

«1. Ότι κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης το πίσω μέρος του κτήματος, λόγω της ανέγερσης των πέντε καταστημάτων και της εξασφάλισης άδειας για ανέγερση ακόμη ένδεκα σ' όλο το μήκος της πρόσοψης του, κατέστη περίκλειστο και η ανάπτυξη του εξαρτάτο από την ανάπτυξη των γειτονικών κτημάτων.

...............................................................................................................

2. Ότι συνεπεία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης, το πίσω μέρος του νοτίου μέρους του κτήματος έπαυσε να είναι περίκλειστο και ολόκληρο το τμήμα αυτό εφάπτεται δύο δρόμων, την οδό Σταδίου και του δρόμου πρωταρχικής σημασίας και

3. Ότι συνεπεία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης το πίσω μέρος του νότιου μέρους του κτήματος απέκτησε δυνατότητες αυτόνομης ανάπτυξης, που προηγουμένως δεν υπήρχαν.»

Λόγοι έφεσης

Τόσο στην ειδοποίηση έφεσης όσο και στο περίγραμμα αγόρευσής της, η εφεσείουσα προβάλλει δυο λόγους γιατί η πρωτόδικη απόφαση είναι εσφαλμένη, ως ακολούθως:

Με τον πρώτο λόγο έφεσης ουσιαστικά ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα το δικαστήριο αποφάσισε ότι η αξία του νότιου τμήματος του κτήματος καλυτέρευσε.

Με το δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι δε δικαιούται η εφεσείουσα αποζημίωση για το μέρος που επηρεάστηκε από ρυμοτομία και ότι εσφαλμένα δεν υιοθέτησε την υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 728.

Αναφορικά με τον πρώτο λόγο η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι η αξία του νότιου τμήματος του κτήματος καλυτέρευσε αφού:

(α) κατά το χρόνο της γνωστοποίησης (11/9/92) το ακίνητο της δεν ήταν μόνο οικιστικό αλλά και εμπορικό αφού είχε άδεια οικοδομής για 11 καταστήματα και η εμπορικότητα αυτή παραγνωρίστηκε.

(β) εσφαλμένα το δικαστήριο θεώρησε ότι το ακίνητο με τη γνωστοποίηση έπαυσε να είναι περίκλειστο μόνο στο πίσω μέρος.

(γ) παράβλεψε το γεγονός ότι η απαλλοτριούσα αρχή μέσα σε 15 περίπου μήνες άλλαξε πρόγραμμα ανάπτυξης της οδού Σταδίου και ότι με τη στέρηση της εμπορικής άδειας το ακίνητο επανήλθε στην αρχική του θέση, δηλαδή σε χωράφι έτοιμο για εμπορική και οικιστική αξιοποίηση.

(δ) θα έπρεπε όπως μια έκταση 800 περίπου τ.μ. που ήταν ο χώρος των 11 καταστημάτων να αφαιρεθεί από τον υπολογισμό του χώρου που καλυτέρευσε.

(ε) ήταν δίκαιο όπως το δικαστήριο υπολογίσει πως οιονδήποτε κέρδος δημιουργήθηκε στο εναπομείναν τμήμα του χωραφιού της εφεσείουσας ισούται με τη ζημιά που υπέστη με την απώλεια του εμπροσθίου εμπορικού χώρου με αποτέλεσμα το ποσό των £22,666 δε θα πρέπει να αφαιρεθεί από το ποσό της απαλλοτρίωσης. Άρα η καταβλητέα αποζημίωση έπρεπε να ήταν £43,705 δηλαδή £83, 705 μείον οι £40,000 που ήδη εισέπραξε.

Σχετικά με τον πρώτο λόγο έφεσης η πλευρά του εφεσίβλητου στο περίγραμμά της προβάλλει τον ισχυρισμό ότι αυτός θα πρέπει να απορριφθεί χωρίς να εξεταστεί, αφού τα όσα επικαλείται η πλευρά της εφεσείουσας στο περίγραμμά της είναι διαφορετικά από την αιτιολογία που παρέχεται στην ειδοποίηση έφεσης.

Πράγματι από μια σύγκριση της αιτιολογίας που υποστηρίζει τον πρώτο λόγο όπως είναι στο εφετήριο και αυτής που διατυπώνεται στο περίγραμμα αγόρευσης, υπάρχει κάποια διαφορά στην όλη διατύπωση. Όμως ουσιαστικά αυτό που προωθούν η πλευρά της εφεσείουσας είναι μέσα στα πλαίσια του πρώτου λόγου έφεσης. Έτσι το αίτημα για να απορριφθεί ο πρώτος λόγος έφεσης «ως εγκαταλειφθείς» δε μας βρίσκει σύμφωνους. Προχωρούμε λοιπόν να εξετάσουμε αμφότερους λόγους έφεσης.

Επαύξηση αξίας νοτίου μέρους του κτήματος έκτασης 1619 τ.μ..

Ήδη παραθέσαμε πιο πάνω τους λόγους για τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε μερικώς τη θέση της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι υπήρχε επαύξηση κατά 14 το τ.μ. Λέγουμε «μερικώς» διότι η Απαλλοτριούσα Αρχή υπολόγισε επαύξηση σε ολόκληρη την έκταση του νοτίου μέρους (2744 τ.μ.) ενώ το πρωτόδικο δικαστήριο, για τους λόγους που αναφέρει στη σελ. 26 της απόφασης, δέχθηκε επαύξηση μόνο για μια έκταση 1619 τ.μ.

Το σκεπτικό του πρωτόδικου δικαστηρίου για να καταλήξει σε επαύξηση 35% ή £14 το τ.μ. έχει ως ακολούθως:

«Τρία είναι τα στοιχεία που σύμφωνα με τον εκτιμητή της Α.Α. επέφεραν αύξηση της τάξεως του 35% δηλ. £14 το τ.μ., στην αξία του νότιου τμήματος:-

1. Το ότι το τμήμα αυτό θα μπορούσε με την κατάθεση εκ μέρους της Αιτήτριας μιας απλής αίτησης και με ασήμαντο κόστος να διαχωρισθεί σε τέσσερα οικόπεδα ή ένα μεγάλο με συνακόλουθη συνέπεια την εξάλειψη της μείωσης του 33% από τον συντελεστή δόμησης.

2. Ότι η αξία του κτήματος ως χωράφι ήταν £40 το τ.μ. και των οικοπέδων στην περιοχή - που αναφέρονται στον πίνακα «Β» - από £71 μέχρι £88 το τ.μ. Η τιμή των οικοπέδων της περιοχής ήταν δηλαδή σχεδόν διπλάσια των χωραφιών και αντιστοιχούσε στην αναλογία 190 προς 100 και

3. Με δεδομένα τις πιο πάνω πραγματικότητες η αξία του νότιου μέρους στην ελεύθερη αγορά με τη δημοσίευση της γνωστοποίησης, ήταν πιο ψηλή από την αξία των χωραφιών και πιο χαμηλή απ' αυτή των οικοπέδων που είχαν μέση τιμή τις £75 το τ.μ.

Η πιο πάνω συλλογιστική, απλή στην ουσία της, κρίνεται ταυτόχρονα και ορθή και λαμβανομένων υπόψη όλων των στοιχείων που την συνθέτουν η αύξηση του 35% που υιοθετήθηκε από τον εκτιμητή της Α.Α. κρίνεται δίκαιη και υιοθετείται και από το Δικαστήριο. Καταλήγω, επομένως, ότι η αξία του πίσω μέρους του νότιου τμήματος εμβαδού 1619τ.μ. αυξήθηκε, με την δημοσίευση της γνωστοποίησης, κατά 35% ή 14 το τ.μ. και συνολικά £22,666.»

Σε υποθέσεις αυτής της φύσης, παρόλο που αυτές κρίνονται βασικά με βάση τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων μαρτύρων, εντούτοις το δικαστήριο δε δεσμεύεται από τη μαρτυρία τους αλλά μπορεί να προχωρήσει σε δική του εκτίμηση ή να δεχθεί τη μαρτυρία του ενός εμπειρογνώμονα και να απορρίψει αυτή του άλλου, νοουμένου βέβαια ότι δίνει λόγους για την οποιαδήποτε κατάληξη του (βλ. μεταξύ άλλων Ali a.o. v. Vasilico Cement Works (1971) 1 C.L.R. 146, 155, Attorney General v. Charalambides a.o. (1983) 1 C.L.R. 431, Κυπριανού κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατία (1995) 1 Α.Α.Δ. 136).

Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119 η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου αποφάνθηκε ότι οι διατάξεις του άρθρου 10 (στ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν. 15/62 ως έχει τροποποιηθεί) αναφορικά με τον επιβαλλόμενο συμψηφισμό της επαύξησης ή υποτίμησης της αξίας ακινήτου που οφείλεται στην κήρυξη της απαλλοτρίωσης, δεν είναι αντίθετες ούτε ασυμβίβαστες με τις διατάξεις των Άρθρων 24.1, 23.4 και 28.1 και 2 του Συντάγματος.

Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339 υπήρχε συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών ότι η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του κτήματος του αιτητή ήταν £4.000 και το μόνο θέμα που εξετάστηκε ήταν αν υπήρχε τέτοια επαύξηση στο εναπομείναν μέρος (το οποίο η Δημοκρατία καθόριζε στις £9.000) ούτως ώστε να εξουδετερώνεται η καταβλητέα αποζημίωση. Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε τη θέση της Δημοκρατίας αλλά το Εφετείο ακύρωσε αυτή και εξέδωσε απόφαση για το συμφωνηθέν ποσό των £4.000. Παρόλο που το Εφετείο αποφάνθηκε ότι η διαπίστωση της επαύξησης ή επιζήμιας επίδραση στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή σαν αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το δικαστήριο υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας και ότι ο ουσιώδης χρόνος για την κρίση του ζητήματος αυτού είναι η ημερομηνία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, κατάληξε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση το συμπέρασμα του εμπειρογνώμονα μάρτυρας της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι υπήρξε αύξηση τιμών κατά τα έτη 1974 και 1975 ενώ είχε παραδεχθεί ότι δεν εγίνοντο πωλήσεις κατά την ίδια περίοδο έκρινε τη μαρτυρία αυτή εσφαλμένη. Έτσι το εύρημα του προωτόδικου δικαστηρίου για υπεραξία παραμερίστηκε αφού δεν εδικαιολογείτο από τη μαρτυρία.

Στη δική μας περίπτωση για τους λόγους που έδωσε (και που ήδη παραθέσαμε πιο πάνω), το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε μερικώς τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα μάρτυρα της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι δηλαδή υπήρχε επαύξηση σε έκταση 1619 τ.μ. αντί σε έκταση 2774 τ.μ. που υποστήριζε ο εν λόγω μάρτυρας. Η μαρτυρία του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής επικεντρώνετο σε γεγονότα που υπήρχαν αμέσως πριν και κατά το χρόνο απαλλοτρίωσης. Περαιτέρω η αναφορά του και στην ανάπτυξη του κτήματος για κατοικίες εκτός από καταστήματα, ήταν ορθή. Βρίσκουμε λοιπόν ότι η απόφασή του στο σημείο αυτό ήταν νομικά επιτρεπτή και δεν έχει αποδειχθεί οτιδήποτε που να καθιστά την παρέμβαση μας αναγκαία. Έτσι ο λόγος έφεσης ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο κατάληξε σε επαύξηση μέρους του νοτίου τμήματος του κτήματος απορρίπτεται.

Ρυμοτομία

Αναφορικά τώρα με το δεύτερο λόγο έφεσης που αφορά την αξίωση του ποσού των £12,000 για την έκταση που παραχωρήθηκε για σκοπούς ρυμοτομίας, το πρωτόδικο δικαστήριο αντιμετώπισε το θέμα ως ακολούθως:

«Οι νομικές αρχές που διέπουν το θέμα της ρυμοτομίας, εκτίθενται κατά τρόπο περιεκτικό, αλλά και ολοκληρωμένο, στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Ιακωβίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1819, από την οποία παρατίθεται αυτούσιο το απόσπασμα που ακολουθεί:

Η ρυμοτομία αποτελεί την συμβολή του ατόμου στο ευρύτερο κοινωνικό σύνολο με υφιστάμενη υποχρέωση αναπροσαρμογής ιδιωτικών σχεδίων ανάπτυξης έτσι ώστε να συνάδουν με το ευρύτερο πολεοδομικό σχέδιο της πόλης ή του χωριού ανάλογα.

Το ύψος της αποζημίωσης με βάση το άρθρο 10(α) του Νόμου αρ. 15/62 ισούται με το ποσό το οποίο η ιδιοκτησία θα απέφερε εάν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης. Ο οιοσδήποτε περιορισμός είτε είναι υπαρκτός (όπως στην παρούσα υπόθεση) είτε θα επιβληθεί στο μέλλον λαμβάνεται υπ' όψη από τον προτιθέμενο αγοραστή (Βλέπε: Eleni Christodoulides v. The Mayor of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35, Demades & Sons Ltd v. Republic of Cyprus (1977) 1 C.L.R. 189). Είναι εύλογο να υποτεθεί ότι ένας μελλοντικός αγοραστής που ενδιαφέρεται για τη γη όταν κάμνει προσφορά να την αγοράσει, ή ακόμη και οι ίδιοι οι απαιτητές αν είχαν σκοπό να αναπτύξουν οι ίδιοι την γη, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε το μέρος της γης που επηρεάζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας. (Βλέπε: Δημάδης ν. Δημοκρατίας (πιο πάνω).

Το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης στις πιο πάνω υποθέσεις αλλά και σε αριθμό άλλων αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου και έχει νομολογιακά επιλυθεί. Στην τελευταία απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Κυπριανίδη κ.ά. ν. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 586, έχει αποφασισθεί ότι κατά τον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου, το γεγονός ότι τούτο επηρεάζεται από δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά. Επικύρωσε δε την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου που δεν επιδίκασε αποζημιώσεις για μέρος του απαλλοτριωθέντος κτήματος, σε ποσοστό 15% του όλου ακινήτου, επειδή τούτο επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία.»

Υπό τα γεγονότα της παρούσης υπόθεσης, το κτήμα επηρεάσθηκε από σχέδιο ρυμοτομίας που δημοσιεύθηκε στις 16.8.80, το οποίο δεν προσβλήθηκε από την Αιτήτρια ούτε τέθηκε θέμα αποζημίωσης με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 13 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Ακολούθησε η άδεια οικοδομής ημερ. 7.8.88, σύμφωνα με την οποία ανεγέρθησαν στο κτήμα τα πέντε καταστήματα, και η παραχώρηση μέρους του κτήματος ως δεσμευτικής ρυμοτομίας για δημιουργία χώρου στάθμευσης λεωφορείων η οποία, στη συνέχεια, ενεγράφη σαν δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε από το νέο τίτλο που εκδόθηκε για το κτήμα. Κάτω υπ' αυτά τα περιστατικά, κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης, η δεσμευτική ρυμοτομία ήταν ήδη δημόσιος δρόμος και, ασφαλώς, ένας αγοραστής ή και η αιτήτρια, αν είχε σκοπό ν' αναπτύξει περαιτέρω το κτήμα της, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε την έκταση της δεσμευτικής ρυμοτομίας. Κατά συνέπεια, ορθά η Α.Α. δεν συμπεριέλαβε στην απαλλοτρίωση την έκταση της δεσμευτικής ρυμοτομίας και ορθά ο εκτιμητής της δεν την έλαβε υπόψη στην εκτίμηση του.»

Βρίσκουμε ορθή την πιο πάνω ανάλυση του θέματος από το πρωτόδικο δικαστήριο, όπως ορθή είναι και η διαφοροποίηση της παρούσας υπόθεσης από την υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (πιο πάνω) της οποίας έγινε επίκληση από την εφεσείουσα τόσο πρωτόδικα όσο και στο το στάδιο της έφεσης. Η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι στην παρούσα περίπτωση «κατά το χρόνο της γνωστοποίησης το κτήμα δε βαρυνόταν με οποιονδήποτε περιορισμό ούτε με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ούτε οποιουδήποτε άλλου νόμου» και ότι «η δεσμευτική ρυμοτομία που ήδη είχε εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε με την έκδοση του νέου τίτλου δεν είναι περιορισμός μέσα στην έννοια του άρθρου 10(η) του βασικού νόμου», είναι ορθή.

Σχετική με το ίδιο θέμα είναι και η υπόθεση Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365 στην οποία δεν έγινε αναφορά από τους συνηγόρους των διαδίκων. Στην εν λόγω υπόθεση το Εφετείο ανάτρεψε την πρωτόδικη απόφαση με την οποία δεν επιδικάστηκε οποιαδήποτε αποζημίωση στους ιδιοκτήτες του απαλλοτριωθέντος κτήματος διότι η απαλλοτριωθείσα έκταση συνέπιπτε με την έκταση που θα έπρεπε να παραχωρηθεί για σκοπούς ρυμοτομίας, η οποία κατά το πρωτόδικο δικαστήριο, παραχωρείται δωρεάν. Το Εφετείο αφού διατύπωσε την άποψη ότι δεν υπάρχει κανόνας που να προκαθορίζει το 15% της έκτασης ενός κτήματος ως λογικό ποσοστό που θα πρέπει να παραχωρείται δωρεάν για σκοπούς ρυμοτομίας αλλά το θέμα θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τα γεγονότα της κάθε περίπτωσης, κατάληξε ότι η εν λόγω περίπτωση όπου η δεδομένη αξία του υπό απαλλοτρίωση κτήματος ήταν £31,395 και έκτασης περίπου ενός οικοπέδου, θα αποτελούσε βλάβη (hardship) με την έννοια της επιφύλαξης του άρθρου 13(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96. Λήφθηκε υπόψη μεταξύ άλλων και το γεγονός της ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος γενικά και το ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο του κτήματος. Έτσι, επιτρέποντας την έφεση, επεδίκασε το ποσό αυτό των £31.325 υπέρ των εφεσειουσών, παρόλο που τούτο κάλυπτε έκταση που αφορούσε ρυμοτομία.

Στη δική μας περίπτωση ήδη έχουμε δεχθεί ότι επήλθε επαύξηση της αξίας του υπολοίπου κτήματος ούτως ώστε να μην υπεισέρχεται το κριτήριο της ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος. Έτσι, και αν ακόμα θα έπρεπε να εξεταστεί αν το μέρος που καλύπτει η ρυμοτομία είναι τέτοιο που να αποτελεί βλάβη (hardship), η απόφαση μάλλον θα ήταν αρνητική. Όμως δεν τίθεται τέτοιο θέμα αφού η ρυμοτομία παραχωρήθηκε ήδη κατά την πρώτη απαλλοτρίωση. Επομένως απορρίπτεται και αυτός ο λόγος έφεσης.

Στην εξέταση του όλου θέματος λάβαμε υπόψη και τα όσα έχουν αποφασιστεί στις υποθέσεις Case of Serghides and Christoforou v. Cyprus, Appl. No. 44730/98 ημερ. 5/11/02 (Merits) και Case of Serghides v. Cyprus, Appl. No. 44730/98 ημερ. 10/6/03 (Just Satisfaction) όπου είχε εγερθεί και το θέμα κατά πόσο κάποιο ποσοστό της ακίνητης ιδιοκτησίας είναι δυνατό να απαλλοτριωθεί δωρεάν εφόσον πρόκειται για σκοπούς ρυμοτομίας, αλλά το θέμα δεν αποφασίστηκε αφού η προσφυγή είχε επιτύχει για άλλους λόγους δηλαδή (α) ότι υπήρχε στέρηση της ιδιοκτησίας χωρίς επαρκή ειδοποίηση και χωρίς αποζημίωση κατά παράβαση του Άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου αρ. 1, (β) παραβίαση του Άρθρου 6.1 της Σύμβασης όσον αφορά το χρόνο που διάρκεσε η δίκη και (γ) παραβίαση του ιδίου άρθρου όσον αφορά το δικαίωμα προσφυγής στο δικαστήριο.

Με βάση τα πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία