ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 11747)

 

21 Οκτωβρίου, 2005

 

[ΝΙΚΟΛΑΟΥ,  ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ,  ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]

 

 

ΔΗΜΗΤΡΗΣ  ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ  ΠΑΤΑΤΑΣ,

Εφεσείων,

ν.

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ  ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,  ΔΙΑ  ΤΟΥ

ΓΕΝΙΚΟΥ  ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ  ΤΗΣ  ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,

Εφεσιβλήτων.

________________________

 

Αντ. Τόκας, για τον Εφεσείοντα.

Χρ. Ιωαννίδης, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Εφεσίβλητους.

________________________

 

ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.:  Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.

________________________

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

 

ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.:  Ακίνητο του εφεσείοντα, στο χωριό ΄Αγιος Τύχωνας, στη Λεμεσό, απαλλοτριώθηκε με σκοπό τη διεξαγωγή αρχαιολογικών ανασκαφών ή τη συντήρηση αρχαίων μνημείων ή αρχαιοτήτων.  Πρόκειται για χωράφι στην περιοχή Παλαιά - Λεμεσός, έκτασης 7219 τ.μ., το οποίο βρίσκεται μεταξύ δύο ρυακιών που περικλείουν την αρχαία πόλη της Αμαθούντας, όπου και τα ερείπια της πόλης.

 

Κατά τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης - (11/4/1996) - και του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης - (12/7/1996) - το ακίνητο ήταν ενταγμένο στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 1% και  κάλυψης 1% σε ένα όροφο.  Η Ζώνη Δα2 ίσχυε από 1/12/1990, ημερομηνία δημοσίευσης του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού.  Πριν από τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου, το ακίνητο ήταν στη Ζώνη Ζ, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψης 10%, ήταν δε ενταγμένο από 31/12/1935 στον Πίνακα Β του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, ΚΕΦ. 31, ως αρχαίο μνημείο. 

 

Η Απαλλοτριούσα Αρχή έλαβε κατοχή του κτήματος το 1996 και πρόσφερε στον εφεσείοντα ποσό £51.000,00 ως αποζημίωση.  Ο εφεσείων εισέπραξε το ποσό, με επιφύλαξη όπως το τελικό ύψος της αποζημίωσης καθορισθεί από το Δικαστήριο, όπου και προσέφυγε. 

 

Οι θέσεις των μερών ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με θεμέλιο, ουσιαστικά, τις μαρτυρίες των εκτιμητών τους σ' ό,τι αφορά την αξία του κτήματος, διΐσταντο σε μεγάλο βαθμό.

 

Ο εφεσείων πρόβαλε ότι η αγοραία αξία του κτήματος, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, ανερχόταν σε £137.000,00, ενώ η Απαλλοτριούσα Αρχή παρέμεινε στην αρχική της θέση - ότι, δηλαδή, η αξία ήταν μόνο £51.000,00. 

 

Και οι δύο εκτιμητές, για να καταλήξουν στην αγοραία αξία του επίδικου κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο, η οποία θεωρείται ως η καλύτερη.  ΄Ηταν διαπίστωση και των δύο ότι, κατά τον ουσιώδη χρόνο, στη γύρω περιοχή δεν υπήρχαν ικανοποιητικές πωλήσεις κτημάτων με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά.  Ως αποτέλεσμα, για την αγοραία αξία έλαβαν υπόψη πωλήσεις κτημάτων πριν από τον ουσιώδη χρόνο, αναπροσαρμόζοντας τις τιμές ανάλογα με τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά τους, ώστε αυτές να αποτελούν βάση σύγκρισης με το επίδικο.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανέλυσε με προσοχή και λεπτομέρεια την ενώπιόν του μαρτυρία και αφού αναφέρθηκε σε έκταση στη νομική πλευρά του θέματος, αποδέχτηκε τη θέση του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, παρά το γεγονός ότι οι πωλήσεις των συγκριτικών που χρησιμοποίησε, χρονικά, δεν ήταν πολύ πλησίον της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.  Η μέθοδος όμως που χρησιμοποίησε για σκοπούς αναπροσαρμογής των τιμών ήταν πιο ασφαλής από τη μέθοδο του εκτιμητή του εφεσείοντα.  Για την εξαγωγή της ετήσιας αύξησης του 5%, ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων χρησιμοποίησε πωλήσεις ακινήτων στην ίδια ζώνη, την περίοδο Μαρτίου 1981 - 1996. 

 

Τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντα την απέρριψε γιατί αυτός έλαβε υπόψη πωλήσεις ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα με το απαλλοτριωθέν κτήμα, αφού ευρίσκοντο σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, τόσο μεταξύ τους όσο και σε σχέση με το απαλλοτριωθέν. Τα συγκριτικά, τα οποία χρησιμοποίησε και στα οποία βασίστηκε για να καταλήξει στην ετήσια αύξηση, ήταν το Τεμάχιο 292 - (συγκριτικό 1) και το Τεμάχιο 256 - (συγκριτικό 2).  Το συγκριτικό 1 εμπίπτει στην ίδια ζώνη με το επίδικο, όχι όμως και το συγκριτικό 2.  Τη θέση του, σ' ό,τι αφορά τον καθορισμό της αγοραίας αξίας, την απέρριψε για το λόγο ότι ένα από τα δύο συγκριτικά, τα οποία χρησιμοποιήθηκαν, καίτοι ευρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το απαλλοτριωθέν κτήμα, υπερτερεί κατά πολύ, αφού αποτελεί προέκταση ανεπτυγμένης τουριστικά περιοχής και έχει πολύ καλή θέα.

 

Απασχόλησαν, επίσης, το Δικαστήριο διάφορα άλλα συγκριτικά τα οποία χρησιμοποιήθηκαν.  ΄Εκρινε όμως ότι δεν εδικαιολογείτο η άποψη του εκτιμητή του εφεσείοντα, επειδή αυτός αγνόησε εντελώς κτήματα βόρεια του αυτοκινητόδρομου, παρά την αποδοχή του ότι και σ' εκείνα τα κτήματα υπήρξε ανάπτυξη.  Εισήγηση του συνηγόρου του εφεσείοντα ότι το ποσό της αποζημίωσης θα έπρεπε να αυξηθεί, λόγω της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων να μην εγκρίνει ανάπτυξη στην περιοχή, την απέρριψε ως εξής:-

 

«΄Εχοντας κατά νου τις πρόνοιες του άρθρου 10(η) όπως ερμηνεύθηκε στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου (πιο πάνω)[1], την υπόθεση Αντριάνα Παύλου (πιο πάνω)[2] όπου εξετάστηκε και πάλι το θέμα καταλήγω ότι ενδεχόμενη ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη η οποία μπορούσε να προσβληθεί με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο (βλ. Δημητριάδης και άλλοι ν. Υπουργικό Συμβούλιο και άλλοι (1996) 3 Α.Α.Δ. 85.  Εν πάση περιπτώσει σημειώνω ότι με τη μαρτυρία και των δύο εκτιμητών όπως έχουν τεθεί ενώπιον μου δεν έχει καταδειχθεί μείωση της αξίας του ακινήτου από την ένταξη του κτήματος στην Πολεοδομική ζώνη και ή στις Αρχαιότητες.  Αντιθέτως έχει διαπιστωθεί αύξηση την οποία ο κ. Δημητρίου υπολόγισε σε 5% ετησίως, ο δε κ. Μακρής σε 10% ετησίως.  Επομένως δεν θεωρώ ότι επήλθε μείωση λόγω οποιουδήποτε περιορισμού ή των όσων εισηγείται ο κ. Τόκας.  Ειδικότερα όσον αφορά την ένταξη του κτήματος σε πολεοδομικές ζώνες, παραπέμπω στη Μιχαλάκης Χαραλάμπους ν. Γενικός Εισαγγελέας (πιο πάνω)[3] και Θεοδώρου Νικολάου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας Πολ. ΄Εφεση 11059 ημερομηνίας 13.9.02 και την πολύ πρόσφατη ΄Ελλης Ιορδάνη Χριστοφή Πολ. ΄Εφεση 11073 ημερομηνίας 20.2.03.  Το θέμα πλέον έχει ξεκαθαρίσει με βάση τις αρχές της νομολογίας δεν υπάρχουν κρίνω άλλα περιθώρια δοκιμών ενώπιον του Δικαστηρίου.  Η μαρτυρία που έχει προσαχθεί και εδώ δεν διαφέρει από τη μαρτυρία που είχε προσαχθεί στις πιο πάνω υποθέσεις.  Εδώ επαναλαμβάνω ακριβώς την ίδια παρατήρηση που έκανε και το Εφετείο στην ΄Ελλη Ιορδάνη Χριστοφή (πιο πάνω).  ΄Οσον αφορά το ότι δεν έγιναν κατά τους ισχυρισμούς του κ. Τόκα πωλήσεις λόγω της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων, βρίσκω ότι ούτε και αυτό το επιχείρημα έχει πραγματικό και νομικό έρεισμα.  Υπήρξαν πωλήσεις όπως τις έχει διαπιστώσει ο εκτιμητής κ. Δημητρίου.  Απλώς και σε αυτή την περίπτωση ο εκτιμητής κ. Μακρής επέλεξε να τις αγνοήσει για να χρησιμοποιήσει και πάλι τεχνηέντως το επιχείρημα της έλλειψης άμεσα συγκριτικών και να καταλήξει να υιοθετήσει συγκριτικά ανόμοια.»

 

 

 

Με την έφεση, αμφισβητείται η πρωτόδικη απόφαση για τρεις λόγους, οι οποίοι είναι συναφείς μεταξύ τους.  Αφορούν στην αξιολόγηση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε και, συγκεκριμένα, αυτής των εκτιμητών.  Η απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή του, εισηγείται ο εφεσείων, για το λόγο ότι αυτός χρησιμοποίησε συγκριτικά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες, δε δικαιολογείται.  Η χρησιμοποίηση συγκριτικών από άλλες πολεοδομικές ζώνες ήταν αναπόφευκτη, αφού στη ζώνη όπου είναι ενταγμένο το επίδικο δεν υπήρχε ανάπτυξη λόγω της πολιτικής που ακολουθείται από το Τμήμα Αρχαιοτήτων. 

 

Σ' ό,τι αφορά το λόγο έφεσης σχετικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας, δε διαπιστώνουμε να ευσταθούν τα όσα προβάλλονται.  Το Δικαστήριο έδωσε με κάθε λεπτομέρεια λόγους για τους οποίους δεν αποδέχτηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντα.  Βρίσκουμε αυτούς τους λόγους δικαιολογημένους.  Συμφωνούμε με την κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν παρείχετο δυνατότητα σύγκρισης του επιδίκου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, όπως επίσης και με την κατάληξή του ως προς την ετήσια αύξηση της γης, η οποία ανήρχετο σε 5%.  ΄Ομοια ζητήματα με αυτά που τέθηκαν εδώ εξετάστηκαν στις Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143^. Νικολάου, κ.ά. ν. Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 11059, 13/9/02^. Παύλου ν. Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 11079, 14/10/02. 

 

Η Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως, πιο πάνω, στην οποία μας παρέπεμψε και ο συνήγορος του εφεσείοντα, για να υποστηρίξει ότι το Δικαστήριο όφειλε να αναπροσαρμόσει την καθορισθείσα αποζημίωση, δεδομένης της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων, δεν υποστηρίζει τη θέση του.  Αντίθετα, το απόσπασμα που ακολουθεί, με το οποίο συμφωνούμε, επιβεβαιώνει την ορθότητα των συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου:- (σελ. 2150-2151)

 

«Η πρωτόδικος Δικαστής δεν θεωρεί την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη ως συνιστούσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου.  Σε αυτό σφάλλει, η πρωτόδικος Δικαστής.  Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ' εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του ΄Αρθρου 23.3 του Συντάγματος.  Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του.  Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη (ανωτέρω)[4] και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ' εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης.

 

Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος.  Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του.  ΄Οσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος. 

 

Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη.»

 

 

 

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.

 

 

 

 

                                                                                           Γ. Νικολάου, Δ.

 

 

 

 

                                                                                           Ρ. Γαβριηλίδης, Δ.

 

 

 

 

                                                                                           Ε. Παπαδοπούλου, Δ.

/ΜΠ