ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

16 Μαϊου, 2005

[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, Δ/στές]

ΛΕΝΑ Ζ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ

- ν. -

ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

Μ. Πύργου (κα), για την εφεσείουσα

Ρ. Πετρίδου (κα) Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον εφεσίβλητο

-----------------------

----------------------

Μ. ΦΩΤΙΟΥ, Δ: Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του πρωτόδικου δικαστηρίου με την οποία επιδικάστηκε στην εφεσείουσα το ποσό των £21.042 με τόκο 9% το χρόνο από 11/9/92 πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, για την απαλλοτρίωση μέρους του κτήματος της. Παραπονείται η εφεσείουσα ότι το επιδικασθέν ποσό είναι ανεπαρκές. Σημειώνουμε ότι το ποσό αυτό είναι επιπλέον του ποσού των £40.000 το οποίο της είχε προσφερθεί από την Απαλλοτριούσα αρχή και η εφεσείουσα εισέπραξε με επιφύλαξη του δικαιώματος της να απευθυνθεί στο δικαστήριο για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης.

Η εφεσείουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο (11/9/92) ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. τεμ. 459, Φ/Σχ. ΧΧΙ/53.Ε.2 στο Στρόβολο έκτασης 6,021 τ.μ.

Το πιο πάνω κτήμα επηρεάστηκε από σχέδιο ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε με τη Διοικητική Πράξη 230 ημερ. 16/8/80 η οποία δεν προσβλήθηκε από την εφεσείουσα. Στη συνέχεια η εφεσείουσα υπέβαλε αίτηση για άδεια οικοδομής για ανέγερση καταστημάτων η οποία και εγκρίθηκε με αποτέλεσμα να της εκδοθεί η άδεια οικοδομής αρ. 3380 ημερ. 7/8/88. Σύμφωνα με τους όρους της άδειας, μέρος του κτήματος παραχωρήθηκε ως δεσμευτική ρυμοτομία για τη δημιουργία χώρου στάθμευσης λεωφορείων (inlet). Με βάση την άδεια αυτή η εφεσείουσα ανήγειρε στο κτήμα της 5 καταστήματα.

Μετά την έκδοση της προαναφερθείσας άδειας οικοδομής και την αφαίρεση της δεσμευτικής ρυμοτομίας, εκδόθηκε νέος τίτλος με αρ. τεμ. 959 και έκτασης 5,395 τ.μ. αντί 6,021 τ.μ που ήταν προηγουμένως. Ακολούθησε νέα αίτηση της εφεσείουσας για νέα άδεια οικοδομής για την ανέγερση ακόμα 11 καταστημάτων η οποία άδεια και της δόθηκε στις 25/6/91 με αρ. 1462.

Με την υπ' αρ. 1483 και ημερ. 11/9/92 γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, η Απαλλοτριούσα Αρχή εξέφρασε την πρόθεση της για απαλλοτρίωση μέρους του τεμαχίου 959 (παλαιού 459) και στις 25/6/93 δημοσιεύθηκε το σχετικό Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αρ. 1069 με το οποίο απαλλοτριώνετο έκταση 1777 τ.μ. Σκοπός αυτής της νέας απαλλοτρίωσης ήταν η δημιουργία δρόμου πρωταρχικής σημασίας για την εξυπηρέτηση των συγκοινωνιακών αναγκών της ευρύτερης περιοχής της Λευκωσίας. Με την τελευταία αυτή απαλλοτρίωση το κτήμα διαχωρίστηκε σε 2 μέρη, το νότιο με έκταση 2774 τ.μ. και το βόρειο με 844 τ.μ.

Η Απαλλοτριούσα Αρχή εφαρμόζοντας τη μέθοδο αξιοποίησης (development method) εκτίμησε ότι η αξία του κτήματος πριν την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ήταν £200,379 και μετά την γνωστοποίηση £162,105 ούτως ώστε η εφεσείουσα εδικαιούτο ως αποζημίωση το ποσό των £38,274. Με άλλη εκτίμηση, βασιζόμενη στη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης (direct comparison method) ανέβαζε την αποζημίωση σε £42,372. Έτσι προσφέρθηκε στην εφεσείουσα το προαναφερθέν ποσό των £40,000 που αποτελούσε τον μέσο όρο των δυο εκτιμήσεων.

Η θέση της εφεσείουσας κατά την πρωτόδικη διαδικασία, την οποία βάσιζε σε σχετική εκτίμηση, ήταν ότι το σύνολο της αποζημίωσης έπρεπε να ήταν £112,000. Όμως κατά την ακροαματική διαδικασία περιόρισε την απαίτησή της στις £98,128 ως ακολούθως:

(α) 1777 τ.μ. που απαλλοτριώθηκαν προς £40 £71.000

(β) μείωση αξίας του βορείου μέρους (844 τ.μ. προς £12) £10.128

(γ) αρχιτεκτονικά έξοδα και έξοδα για άδεια οικοδομής £ 2.500

(δ) αξία 300 τ.μ. που χάθηκαν λόγω ρυμοτομίας προς £40 £12.000

(ε) ζημιά λόγω νέας εσοχής για στάθμευση £ 2.500

Σύνολο £98.128

Η πλευρά της Απαλλοτριούσας Αρχής με βάση τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης κατάληξε ότι η αξία του κτήματος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης ήταν £40 το τ.μ. όπως δηλαδή εκτιμάτο και από την πλευρά της εφεσείουσας. Περαιτέρω ενώ δεχόταν ότι επήλθε μείωση της αξίας του βορείου μέρους του κτήματος κατά £12 το τ.μ. (όπως ήταν και η θέση της εφεσείουσας), ταυτόχρονα ισχυρίζετο ότι επήλθε επαύξηση της αξίας του νοτίου μέρους, έκτασης £2.774 τ.μ. κατά £14 το τ.μ. με τον οποίο όμως ισχυρισμό η εφεσείουσα διαφώνησε. Έτσι η Απαλλοτριούσα Αρχή κατέληγε ότι η καταβλητέα αποζημίωση ήταν £42.372 για να της προσφέρει, όπως ήδη αναφέρθηκε, το ποσό των £40.000.

Η κύρια διαφωνία των δύο πλευρών ήταν (α) στο θέμα αυτό της υπεραξίας του νοτίου μέρους του κτήματος και (β) στο κατά πόσο η εφεσείουσα εδικαιούτο το ποσό των £12.000 για το χώρο που αφορούσε τη ρυμοτομία.

Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού εξέτασε την ενώπιον του μαρτυρία (βασικά αυτή των εμπειρογνωμόνων) στο θέμα της επαύξησης της αξίας του νοτίου μέρους του κτήματος κατέληξε να δεχθεί τη θέση του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής και να απορρίψει την αντίθετη θέση του εκτιμητή της εφεσείουσας. Έκρινε την εκτίμηση του τελευταίου, ειδικά για το νότιο μέρος, ως γενική και αόριστη αφού δεν προέβηκε σε ειδική εκτίμηση όπως έπραξε για το βόρειο μέρος για το οποίο μάλιστα οι δυο εκτιμητές είχαν σύμφωνη γνώμη.

Οι λόγοι που το πρωτόδικο δικαστήριο προτίμησε την μαρτυρία του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι επήλθε επαύξηση στο νότιο μέρος του κτήματος διατυπώνονται στην πρωτόδικη απόφαση, σελ. 23, 24, ως ακολούθως:

Τα τρία δεδομένα στα οποία αναφέρεται το πρωτόδικο δικαστήριο φαίνονται στις σελ. 20 και 21 της απόφασης και έχουν ως ακολούθως:

Τόσο στην ειδοποίηση έφεσης όσο και στο περίγραμμα αγόρευσής της, η εφεσείουσα προβάλλει δυο λόγους γιατί η πρωτόδικη απόφαση είναι εσφαλμένη, ως ακολούθως:

Με τον πρώτο λόγο έφεσης ουσιαστικά ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα το δικαστήριο αποφάσισε ότι η αξία του νότιου τμήματος του κτήματος καλυτέρευσε.

Με το δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι δε δικαιούται η εφεσείουσα αποζημίωση για το μέρος που επηρεάστηκε από ρυμοτομία και ότι εσφαλμένα δεν υιοθέτησε την υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 728.

Αναφορικά με τον πρώτο λόγο η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι η αξία του νότιου τμήματος του κτήματος καλυτέρευσε αφού:

(α) κατά το χρόνο της γνωστοποίησης (11/9/92) το ακίνητο της δεν ήταν μόνο οικιστικό αλλά και εμπορικό αφού είχε άδεια οικοδομής για 11 καταστήματα και η εμπορικότητα αυτή παραγνωρίστηκε

(β) εσφαλμένα το δικαστήριο θεώρησε ότι το ακίνητο με τη γνωστοποίηση έπαυσε να είναι περίκλειστο μόνο στο πίσω μέρος.

(γ) παράβλεψε το γεγονός ότι η απαλλοτριούσα αρχή μέσα σε 15 περίπου μήνες άλλαξε πρόγραμμα ανάπτυξης της οδού Σταδίου και ότι με τη στέρηση της εμπορικής άδειας το ακίνητο επανήλθε στην αρχική του θέση, δηλαδή σε χωράφι έτοιμο για εμπορική και οικιστική αξιοποίηση.

(δ) θα έπρεπε όπως μια έκταση 800 περίπου τ.μ. που ήταν ο χώρος των 11 καταστημάτων να αφαιρεθεί από τον υπολογισμό του χώρου που καλυτέρευσε.

(ε) ήταν δίκαιο όπως το δικαστήριο υπολογίσει πως οιονδήποτε κέρδος δημιουργήθηκε στο εναπομείναν τμήμα του χωραφιού της εφεσείουσας ισούται με τη ζημιά που υπέστη με την απώλεια του εμπροσθίου εμπορικού χώρου με αποτέλεσμα το ποσό των £22,666 δε θα πρέπει να αφαιρεθεί από το ποσό της απαλλοτρίωσης. Άρα η καταβλητέα αποζημίωση έπρεπε να ήταν £43,705 δηλαδή £83, 705 μείον οι £40,000 που ήδη εισέπραξε.

Σχετικά με τον πρώτο λόγο έφεσης η πλευρά του εφεσίβλητου στο περίγραμμά της προβάλλει τον ισχυρισμό ότι αυτός θα πρέπει να απορριφθεί χωρίς να εξεταστεί, αφού τα όσα επικαλείται η πλευρά της εφεσείουσας στο περίγραμμά της είναι διαφορετικά από την αιτιολογία που παρέχεται στην ειδοποίηση έφεσης.

Πράγματι από μια σύγκριση της αιτιολογίας που υποστηρίζει τον πρώτο λόγο όπως είναι στο εφετήριο και αυτής που διατυπώνεται στο περίγραμμα αγόρευσης, υπάρχει κάποια διαφορά στην όλη διατύπωση. Όμως ουσιαστικά αυτό που προωθούν η πλευρά της εφεσείουσας είναι μέσα στα πλαίσια του πρώτου λόγου έφεσης. Έτσι το αίτημα για να απορριφθεί ο πρώτος λόγος έφεσης «ως εγκαταλειφθείς» δε μας βρίσκει σύμφωνους. Προχωρούμε λοιπόν να εξετάσουμε αμφότερους λόγους έφεσης.

Ήδη παραθέσαμε πιο πάνω τους λόγους για τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε μερικώς τη θέση της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι υπήρχε επαύξηση κατά 14 το τ.μ. Λέγουμε «μερικώς» διότι η Απαλλοτριούσα Αρχή υπολόγισε επαύξηση σε ολόκληρη την έκταση του νοτίου μέρους (2744 τ.μ.) ενώ το πρωτόδικο δικαστήριο, για τους λόγους που αναφέρει στη σελ. 26 της απόφασης, δέχθηκε επαύξηση μόνο για μια έκταση 1619 τ.μ.

Το σκεπτικό του πρωτόδικου δικαστηρίου για να καταλήξει σε επαύξηση 35% ή £14 το τ.μ. έχει ως ακολούθως:

Σε υποθέσεις αυτής της φύσης, παρόλο που αυτές κρίνονται βασικά με βάση τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων μαρτύρων, εντούτοις το δικαστήριο δε δεσμεύεται από τη μαρτυρία τους αλλά μπορεί να προχωρήσει σε δική του εκτίμηση ή να δεχθεί τη μαρτυρία του ενός εμπειρογνώμονα και να απορρίψει αυτή του άλλου, νοουμένου βέβαια ότι δίνει λόγους για την οποιαδήποτε κατάληξη του (βλ. μεταξύ άλλων Ali & Another v. Vasilico Cement Works (1971) 1 C.L.R. 146, 155, Attorney General v. Charalambides & another (1983) 1 C.L.R. 431 Κυπριανού κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατία (1995) 1 Α.Α.Δ. 136 )

Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119 η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου αποφάνθηκε ότι οι διατάξεις του άρθρου 10 (στ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν. 15/62 ως έχει τροποποιηθεί) αναφορικά με τον επιβαλλόμενο συμψηφισμό της επαύξησης ή υποτίμησης της αξίας ακινήτου που οφείλεται στην κήρυξη της απαλλοτρίωσης, δεν είναι αντίθετες ούτε ασυμβίβαστες με τις διατάξεις των Αρθρων 24.1, 23.4 και 28.1 και 2 του Συντάγματος.

Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 339 υπήρχε συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών ότι η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του κτήματος του αιτητή ήταν £4.000 και το μόνο θέμα που εξετάστηκε ήταν αν υπήρχε τέτοια επαύξηση στο εναπομείναν μέρος (το οποίο η Δημοκρατία καθόριζε στις £9.000) ούτως ώστε να εξουδετερώνεται η καταβλητέα αποζημίωση. Το πρωτοδικο δικαστήριο δέχθηκε τη θέση της Δημοκρατίας αλλά το Εφετείο ακύρωσε αυτή και εξέδωσε απόφαση για το συμφωνηθέν ποσό των £4.000. Παρόλο που το Εφετείο αποφάνθηκε ότι η διαπίστωση της επαύξησης ή επιζήμιας επίδραση στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή σαν αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το δικαστήριο υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας και ότι ο ουσιώδης χρόνος για την κρίση του ζητήματος αυτού είναι η ημερομηνία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, κατάληξε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση το συμπέρασμα του εμπειρογνώμονα μάρτυρας της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι υπήρξε αύξηση τιμών κατά τα έτη 1974 και 1975 ενώ είχε παραδεχθεί ότι δεν εγίνοντο πωλήσεις κατά την ίδια περίοδο έκρινε τη μαρτυρία αυτή εσφαλμένη. Έτσι το εύρημα του προωτόδικου δικαστηρίου για υπεραξία παραμερίστηκε αφού δεν εδικαιολογείτο από τη μαρτυρία.

Στη δική μας περίπτωση για τους λόγους που έδωσε (και που ήδη παραθέσαμε πιο πάνω), το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε μερικώς τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα μάρτυρα της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι δηλαδή υπήρχε επαύξηση σε έκταση 1619 τ.μ. αντί σε έκταση 2774 τ.μ. που υποστήριζε ο εν λόγω μάρτυρας. Η μαρτυρία του εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής επικεντρώνετο σε γεγονότα που υπήρχαν αμέσως πριν και κατά το χρόνο απαλλοτρίωσης. Περαιτέρω η αναφορά του και στην ανάπτυξη του κτήματος για κατοικίες εκτός από καταστήματα, ήταν ορθή. Βρίσκουμε λοιπόν ότι η απόφασή του στο σημείο αυτό ήταν νομικά επιτρεπτή και δεν έχει αποδειχθεί οτιδήποτε που να καθιστά την παρέμβαση μας αναγκαία. Έτσι ο λόγος έφεσης ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο κατάληξε σε επαύξηση μέρους του νοτίου τμήματος του κτήματος απορρίπτεται.

Αναφορικά τώρα με το δεύτερο λόγο έφεσης που αφορά την αξίωση του ποσού των £12,000 για την έκταση που παραχωρήθηκε για σκοπούς ρυμοτομίας, το πρωτόδικο δικαστήριο αντιμετώπισε το θέμα ως ακολούθως:

Βρίσκουμε ορθή την πιο πάνω ανάλυση του θέματος από το πρωτόδικο δικαστήριο, όπως ορθή είναι και η διαφοροποίηση της παρούσας υπόθεσης από την υπόθεση Κούλουμου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (πιο πάνω) της οποίας έγινε επίκληση από την εφεσείουσα τόσο πρωτόδικα όσο και στο το στάδιο της έφεσης. Η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι στην παρούσα περίπτωση «κατά το χρόνο της γνωστοποίησης το κτήμα δε βαρυνόταν με οποιονδήποτε περιορισμό ούτε με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ούτε οποιουδήποτε άλλου νόμου» και ότι «η δεσμευτική ρυμοτομία που ήδη είχε εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε με την έκδοση του νέου τίτλου δεν είναι περιορισμός μέσα στην έννοια του άρθρου 10(η) του βασικού νόμου», είναι ορθή.

Σχετική με το ίδιο θέμα είναι και η υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365 στην οποία δεν έγινε αναφορά από τους συνηγόρους των διαδίκων. Στην εν λόγω υπόθεση το Εφετείο ανάτρεψε την πρωτόδικη απόφαση με την οποία δεν επιδικάστηκε οποιαδήποτε αποζημίωση στους ιδιοκτήτες του απαλλοτριωθέντος κτήματος διότι η απαλλοτριωθείσα έκταση συνέπιπτε με την έκταση που θα έπρεπε να παραχωρηθεί για σκοπούς ρυμοτομίας, η οποία κατά το πρωτόδικο δικαστήριο, παραχωρείται δωρεάν. Το Εφετείο αφού διατύπωσε την άποψη ότι δεν υπάρχει κανόνας που να προκαθορίζει το 15% της έκτασης ενός κτήματος ως λογικό ποσοστό που θα πρέπει να παραχωρείται δωρεάν για σκοπούς ρυμοτομίας αλλά το θέμα θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τα γεγονότα της κάθε περίπτωσης, κατάληξε ότι η εν λόγω περίπτωση όπου η δεδομένη αξία του υπό απαλλοτρίωση κτήματος ήταν £31,395 και έκτασης περίπου ενός οικοπέδου, θα αποτελούσε βλάβη (hardship) με την έννοια της επιφύλαξης του άρθρου 13(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96. Λήφθηκε υπόψη μεταξύ άλλων και το γεγονός της ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος γενικά και το ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο του κτήματος. Έτσι, επιτρέποντας την έφεση, επεδίκασε το ποσό αυτό των £31.325 υπέρ των εφεσειουσών, παρόλο που τούτο κάλυπτε έκταση που αφορούσε ρυμοτομία.

Στη δική μας περίπτωση ήδη έχουμε δεχθεί ότι επήλθε επαύξηση της αξίας του υπολοίπου κτήματος ούτως ώστε να μην υπεισέρχεται το κριτήριο της ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος. Έτσι, και αν ακόμα θα έπρεπε να εξεταστεί αν το μέρος που καλύπτει η ρυμοτομία είναι τέτοιο που να αποτελεί βλάβη (hardship), η απόφαση μάλλον θα ήταν αρνητική. Όμως δεν τίθεται τέτοιο θέμα αφού η ρυμοτομία παραχωρήθηκε ήδη κατά την πρώτη απαλλοτρίωση. Επομένως απορρίπτεται και αυτός ο λόγος έφεσης.

Στην εξέταση του όλου θέματος λάβαμε υπόψη και τα όσα έχουν αποφασιστεί στις υποθέσεις Case of Serghides and Christoforou v. Cyprus, Appl. No. 44730/98 ημερ. 5/11/02 (Merits) και Case of Serghides v. Cyprus, Appl. No. 44730/98 ημερ. 10/6/03 (Just Satisfaction) όπου είχε εγερθεί και το θέμα κατά πόσο κάποιο ποσοστό της ακίνητης ιδιοκτησίας είναι δυνατό να απαλλοτριωθεί δωρεάν εφόσον πρόκειται για σκοπούς ρυμοτομίας, αλλά το θέμα δεν αποφασίστηκε αφού η προσφυγή είχε επιτύχει για άλλους λόγους δηλαδή (α) ότι υπήρχε στέρηση της ιδιοκτησίας χωρίς επαρκή ειδοποίηση και χωρίς αποζημίωση κατά παράβαση του Άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου αρ. 1, (β) παραβίαση του Άρθρου 6.1 της Σύμβασης όσον αφορά το χρόνο που διάρκεσε η δίκη και (γ) παραβίαση του ιδίου άρθρου όσον αφορά το δικαίωμα προσφυγής στο δικαστήριο.

Δ.

Δ.

Δ.

/ΚΑς