|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1390
20 Ιουλίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
1. ΔΕΣΠΟΙΝΑ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,
2. ΑΝΔΡΟΥΛΑ ΖΑΜΠΥΡΙΝΗ,
ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥΣ ΣΑΝ
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΕΣ ΤΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ
ΤΗΣ ΧΡΙΣΤΙΝΑΣ ΣΠΥΡΟΥ, ΘΑΝΟΥΣΑΣ,
3. ΣΑΒΒΑΣ ΦΥΤΙΔΗΣ,
4. ΚΛΕΙΩ ΦΥΤΙΔΗ,
5. ΜΗΛΟΥ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΔΗΜΟΥ,
6. ΣΑΒΒΑΣ ΦΥΤΙΔΗΣ,
7. ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,
ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΕΣ
ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥ ΦΥΤΙΔΗ, ΘΑΝΟΝΤΟΣ,
Εφεσείοντες,
v.
ΓΙΩΡΓΟΥΛΛΑΣ ΣΙΑΚΑΤΙΔΗ,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11431)
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος ― Αναίτιο μέρος ακύρωσε συμφωνία δυνάμει της οποίας ενομιμοποιείτο να κατέχει το επίδικο διαμέρισμα με την καταχώρηση ανταπαίτησης για αποζημιώσεις στην αγωγή που είχε κινηθεί εναντίον του από το υπαίτιο μέρος για ανάκτηση κατοχής ― Κατά πόσο το αναίτιο μέρος, εκτός από την επιδίκαση αποζημιώσεων από το υπαίτιο μέρος για τη ζημιά που υπέστη λόγω παράβασης της σύμβασης, εδικαιούτο να διατηρήσει και την κατοχή του διαμερίσματος.
Συμβάσεις ― Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος ― Ακύρωση σύμβασης λόγω παράλειψης των πωλητών να μεταβιβάσουν ― Αποζημιώσεις ― Κατά πόσο το όφελος που είχε ο αγοραστής από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, μπορεί να αποδοθεί στους πωλητές ― Αρχή στην Καταφιγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1 Α.Α.Δ. 1746.
Οι εφεσείοντες, κατ' επίκληση κληρονομικού δικαιώματος επί της περιουσίας του αποβιώσαντος Χαράλαμπου Φυτίδη, κίνησαν αγωγή εναντίον της εφεσίβλητης για ανάκτηση κατοχής ενός διαμερίσματος, αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη περιουσία και/ή ενδιάμεσα κέρδη προς Λ.Κ.80 μηνιαίως από 1.2.96 μέχρι την εκκένωση και παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος σ' αυτούς, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις λόγω επέμβασης, τόκους και έξοδα.
Η εκδοχή της εφεσίβλητης είναι ότι κατέχει νομίμως το διαμέρισμα δυνάμει γραπτής συμφωνίας αγοράς ημερομηνίας 1.10.90 μεταξύ αυτής και του αποβιώσαντος και ότι εξόφλησε το τίμημα πώλησης στον αποβιώσαντα. Ο αποθανών δεν πρόλαβε να της το μεταβιβάσει και εγγράψει σύμφωνα με ρητή πρόνοια του συμβολαίου επειδή δεν είχε εκδοθεί μέχρι το θάνατό του τις 6.1.91 χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η εφεσίβλητη αξίωσε δι' ανταπαιτήσεως £20.000 ως αποζημιώσεις για την αξία του διαμερίσματος, γενικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις, τόκους και έξοδα. Διαζευκτικά, ζήτησε την εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομά της.
Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν τους ισχυρισμούς της εφεσίβλητης και υποστήριξαν ότι αυτή κατέχει χαριστικώς το επίδικο διαμέρισμα, με άδεια του θανόντα και χωρίς αντάλλαγμα. Υποστήριξαν επίσης ότι και στην περίπτωση που αποδεικνυόταν ότι ο αποθανών υπέγραψε τη γραπτή συμφωνία αυτή ήταν άκυρη εφόσον, μεταξύ άλλων, ήταν το αποτέλεσμα άσκησης πίεσης εκ μέρους της εφεσίβλητης και δεν δόθηκε αντάλλαγμα ή ότι το αντάλλαγμα που δόθηκε ήταν προηγούμενο (past consideration) ή/και μη πραγματικό. Αμφισβήτησαν τέλος την ύπαρξη του εγγράφου ημερομηνίας 1.10.90.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε την εκδοχή της εφεσίβλητης. Το Δικαστήριο αναζήτησε ενισχυτική μαρτυρία προτού καθορίσει τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης και κατέληξε στις ακόλουθες διαπιστώσεις:
Ο αποθανών, ο οποίος δεν είχε καλές σχέσεις με τους συγγενείς του, συνεδέετο με στενή φιλία, απορρέουσα από συγγενική σχέση άγνωστου βαθμού με την εφεσίβλητη. Επειδή ένοιωθε μόνος μερίμνησε ώστε να εγκατασταθεί μονίμως η εφεσίβλητη στο επίδικο διαμέρισμα για να είναι κοντά του. Φρόντισε παράλληλα, να εξασφαλίσει την εφεσίβλητη διά της υπογραφής της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.10.90 που αφορούσε το επίδικο διαμέρισμα. Μετά την υπογραφή του πιο πάνω εγγράφου, ο αποθανών κράτησε το πρωτότυπο και μετέθεσε την πληρωμή του τιμήματος εκ ΛΚ2.000 για αργότερα. Η πληρωμή του τιμήματος έγινε τοις μετρητοίς από την εφεσίβλητη λίγες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης φωτοαντίγραφο της οποίας παρέλαβε και έχει στην κατοχή της, ενώ φωτοαντίγραφα του ιδίου εγγράφου, βρέθηκαν στο διαμέρισμα του αποθανόντα γεγονός που πληροφορήθηκαν οι διαχειριστές της περιουσίας του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η συμφωνία μεταξύ αποβιώσαντος και εφεσίβλητης ήταν έγκυρη και ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος στην εφεσίβλητη η οποία παρέλαβε κατοχή του ενόσω ζούσε ο αποβιώσας. Ενόψει των πιο πάνω, κρίθηκε ότι η αγωγή των εφεσειόντων για παράνομη επέμβαση και οι σχετιζόμενες με αυτή θεραπείες δεν μπορούσαν να επιτύχουν.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε επίσης ότι η παράλειψη των εφεσειόντων να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα στην εφεσίβλητη αθετώντας σχετική υποχρέωσή τους που προκύπτει από το συμβόλαιο, επέφερε τη διάρρηξη της συμφωνίας. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η εφεσίβλητη δικαιούται σε αποζημιώσεις δυνάμει του Άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 τις οποίες καθόρισε στο ποσό των £20.000 ως την αξία του διαμερίσματος κατά τον ουσιώδη χρόνο. Αφαιρώντας από το εν λόγω ποσό τις £2.000 που κατέβαλε για την αγορά του η εφεσίβλητη, επιδίκασε προς όφελός της αποζημιώσεις ύψους £18.000. Το Δικαστήριο δεν αποδέκτηκε εισήγηση των εφεσειόντων για αφαίρεση από το ποσό της αποζημίωσης των ενοικίων για όλο το διάστημα που η εφεσίβλητη είχε στην κατοχή της το διαμέρισμα, αφ' ενός μεν γιατί η αγωγή είχε ως αποκλειστική αιτία την παράνομη επέμβαση αφ' ετέρου δε γιατί το όφελος που αποκόμισε η εφεσίβλητη από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης δεν αποτελούσε στοιχείο που θα μπορούσε να προσμετρήσει, σύμφωνα με την απόφαση στην Καταφιγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή, στον καθορισμό των αποζημιώσεων.
Το Δικαστήριο, με δεδομένο το γεγονός ότι η εφεσίβλητη εξακολουθεί να παραμένει στο διαμέρισμα, με αναφορά στην Καταφιγιώτης (ανωτέρω), έκρινε πως δεν ήταν δυνατό να εκδώσει διάταγμα ανάκτησης κατοχής του διαμερίσματος από τους εφεσείοντες.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση προωθώντας λόγους που αφορούν:
1) Την ορθότητα της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η αγωγή τους για επέμβαση και οι αξιούμενες θεραπείες δεν μπορούσαν να επιτύχουν.
2) Την αποδοχή της κατάθεσης φωτοαντιγράφου της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.10.90 και τον αποκλεισμό της προσαγωγής μαρτυρίας για την απόδειξη του ισχυρισμού τους ότι η επίδικη σύμβαση δεν υπογράφηκε από τον αποβιώσαντα.
3) Τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί βασικών ουσιωδών θεμάτων που βασίζονται στη μαρτυρία που προσκόμισε η πλευρά της εφεσίβλητης τα οποία, κατ' ισχυρισμό, δεν έβρισκαν έρεισμα στις γραπτές της προτάσεις.
4) Το συμπέρασμα που αφορά το ποσό της αποζημίωσης.
5) Τα έξοδα.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η επίδικη συμφωνία δυνάμει της οποίας η εφεσίβλητη ενομιμοποιείτο να κατέχει το διαμέρισμα, έπαυσε να ισχύει όταν η εφεσίβλητη καταχώρησε ανταπαίτηση στις 11.12.2000. Η εφεσίβλητη, ως το αναίτιο μέρος, είχε δικαίωμα να αξιώσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος για τη ζημιά που υπέστη λόγω της παράβασης της συμφωνίας. Η συνέχιση κατοχής του διαμερίσματος από την εφεσίβλητη μετά την άρση της ισχύος της σύμβασης αποτελούσε αντινομία προς την ακύρωση της συμφωνίας και οπωσδήποτε θα δικαιολογούσε την έκδοση διαταγής για ανάκτηση της κατοχής του διαμερίσματος από τους εφεσείοντες, θεραπεία που είχε ζητηθεί με την αγωγή. Το σφάλμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου μπορεί να διορθωθεί με την έκδοση ανάλογης διαταγής στα πλαίσια της έφεσης χωρίς να παρίσταται ανάγκη επανεκδίκασης.
2. Το τελικό συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την αποζημίωση που επιδίκασε προς όφελος της εφεσίβλητης στηρίχθηκε στη μαρτυρία εμπειρογνώμονα η οποία ουσιαστικά παρέμεινε αναντίλεκτη, εφόσον δεν προσκομιστηκε μαρτυρία περί του αντιθέτου.
3. Οι εφεσείοντες δεν έδωσαν πειστικούς λόγους που θα δικαιολογούσαν ανατροπή του μέρους της εκκαλούμενης απόφασης που αφορά τα έξοδα.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς. Εκδόθηκε διαταγή ανάκτησης της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος εντός 60 ημερών από την επίδοση στην εφεσίβλητη της παρούσας διαταγής.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Milliotis v. Emphietzis a.ο. [1974] 5 JSC,
Iacovides v. Schiza (1967) 1 C.L.R. 323,
X"Φιλίππου ν. Weinstock (1990) 1 Α.Α.Δ. 203,
Καταφιγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1 Α.Α.Δ. 1746,
Α. Ν. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385,
Republic v. Chacholiades (1980) 1 C.L.R. 481,
Georghios Constantinides (Akinita) Ltd a.ο. v. Mavrogenis a.ο. (1983) 1 C.L.R. 663,
Νικολάου ν. Σταύρου (1992) 1 (Β) Α.Α.Δ. 746,
Χαραλάμπους ν. Σάββα (1996) 1 Α.Α.Δ. 576.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες-διαχειριστές της περιουσίας του αποβιώσαντος κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 21/6/02 (Αρ. Αγωγής 7753/97) με την οποία έκρινε σαν αξιόπιστη τη μαρτυρία της εναγόμενης και απέρριψε την αξίωσή τους, κατ' επίκληση κληρονομικού δικαιώματος των ιδίων, ότι αυτή παράνομα κατείχε ένα διαμέρισμα του αποθανόντος και έκρινε ότι η παράλειψη των εναγόντων να της μεταβιβάσουν το διαμέρισμα όταν αυτό κατέστη εφικτό συνιστούσε παράβαση έγκυρης συμφωνίας ημερομ. 1/10/90 μεταξύ αποθανόντος και εναγομένης, έκρινε ότι αυτή εδικαιούτο σε αποζημιώσεις δυνάμει του Άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, τις οποίες η εναγόμενη ζήτησε με ανταπαίτηση και επιδίκασε προς όφελός της αποζημιώσεις ύψους £18.000.-.
Χρ. Γεωργιάδης και Σ. Φασουλιώτης, για τους Εφεσείοντες.
Φ. Αποστολίδης, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Ο Χαράλαμπος Φυτίδης αγόρασε το επίδικο διαμέρισμα το 1988. Παρέλαβε την κατοχή του τον Οκτώβριο 1990 και στις 6.1.1991 απέθανε. Ο τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος εκδόθηκε την 1.2.1996 και την ίδια μέρα γράφτηκε στους κληρονόμους του.
Η εφεσίβλητη διέμενε στο επίδικο διαμέρισμα με άδεια του αποθανόντα χωρίς ενοίκιο. Η εφεσίβλητη μαζί με άλλους, διεκδίκησε κληρονομικά δικαιώματα επί της περιουσίας του Χαρ. Φυτίδη. Η αγωγή που κίνησαν για το σκοπό αυτό στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού απορρίφθηκε. Την ίδια τύχη είχαν και οι εφέσεις που καταχωρήθηκαν.
Οι διαχειριστές της περιουσίας του Χαρ. Φυτίδη με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 27.1.93, κάλεσαν την εφεσίβλητη να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος. Αυτή αρνήθηκε, ισχυριζόμενη ότι κατέχει τούτο δυνάμει γραπτής συμφωνίας αγοράς ημερομηνίας 1.10.1990 μεταξύ αυτής και του απόθανόντα. Ακολούθησε αλληλογραφία που αφορούσε στο διαμέρισμα με εκατέρωθεν ισχυρισμούς και αξιώσεις. Δεν βρέθηκε λύση και η διαφορά οδηγήθηκε στο δικαστήριο. Οι εφεσείοντες κίνησαν αγωγή εναντίον της εφεσίβλητης που εξακολουθούσε να κατέχει το διαμέρισμα και κατ' επίκληση κληρονομικού δικαιώματος επί της περιουσίας του αποθανόντα Χαρ. Φυτίδη, αξίωσαν τις πιο κάτω θεραπείες:
«Α. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι Ενάγοντες έχουν δικαίωμα κατοχής του διαμερίσματος.
Β. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Εναγόμενη δεν δικαιούται να κατέχει, εισέρχεται ή χρησιμοποιά ή προκαλεί τη χρησιμοποίηση του διαμερίσματος με οποιοδήποτε τρόπο.
Γ. Διάταγμα που να εμποδίζει την Εναγόμενη είτε προσωπικά είτε με τους υπηρέτες ή αντιπροσώπους της είτε με οποιοδήποτε άλλο τρόπο από του να κατέχει, εισέρχεται και χρησιμοποιά το διαμέρισμα με οποιοδήποτε τρόπο.
Δ. Κατοχή του διαμερίσματος.
Ε. Αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη περιουσία και/ή ενδιάμεσα κέρδη προς ΛΚ.80 μηνιαία από τις 1/2/96 μέχρι την εκκένωση και παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος στους Ενάγοντες και/ή δυνάμει σχέσης που προσομοιάζει με συμβατική και/ή διαφορετικά.
Στ. Γενικές αποζημιώσεις λόγω επέμβασης.
Ζ. Παραδειγματικές αποζημιώσεις λόγω επέμβασης.
Η. Περαιτέρω ή άλλη θεραπεία.
Θ. Νόμιμους τόκους, έξοδα της παρούσας αγωγής και Φ.Π.Α. (αρ. 00114476Μ, αρ. 50271429R).»
Συμφωνήθηκε πρωτοδίκως ότι η ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος από 1.2.96 μέχρι 28.1.02 (τεκμ. 1) ανερχόταν στις £80 μηνιαίως.
Η εκδοχή της εφεσίβλητης είναι ότι κατέχει νομίμως το διαμέρισμα με βάση την προμνησθείσα γραπτή συμφωνία ημερ. 1.10.90 και ότι εξόφλησε το τίμημα πώλησης στον αποβιώσαντα. Δυνάμει ρητής πρόνοιας του συμβολαίου, ο αποθανών ανέλαβε υποχρέωση να μεταβιβάσει και εγγράψει το διαμέρισμα στο όνομά της μετά την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας. Αυτό δεν έγινε μέχρι το θάνατο του Φυτίδη στις 6.1.91 γιατί δεν εκδόθηκε μέχρι τότε χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η εφεσίβλητη αξίωσε δι' ανταπαντήσεως £20.000 ως αποζημιώσεις για την αξία του διαμερίσματος, γενικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις, τόκους και έξοδα. Διαζευκτικά, ζήτησε την εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομά της.
Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν τη σύναψη της συμφωνίας ή ότι η εφεσίβλητη πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό για την κατ' ισχυρισμό αγορά του διαμερίσματος ή ότι κατέχει τούτο δυνάμει της πιο πάνω σύμβασης. Η θέση τους ήταν ότι η εφεσίβλητη κατέχει το διαμέρισμα χαριστικώς, με άδεια του αποθανόντα και χωρίς αντάλλαγμα. Ισχυρίστηκαν ακόμα ότι σε περίπτωση που θα αποδεικνυόταν ότι ο αποθανών υπέγραψε τη γραπτή συμφωνία αυτή είναι άκυρη και ανυπόστατη και/ή μη εκτελεστή για τους λόγους που λεπτομερώς εκτίθενται στην παράγραφο 2(α) της απάντησης στην υπεράσπιση και υπεράσπισης στην ανταπαίτηση. Ισχυρίστηκαν μεταξύ άλλων, ότι ο αποθανών υπέγραψε το συμβόλαιο κατόπιν άσκησης πίεσης εκ μέρους της εφεσίβλητης, ότι δεν δόθηκε αντάλλαγμα ή ότι το αντάλλαγμα ήταν προηγούμενο (past consideration) ή/και μη πραγματικό (real). Ισχυρίστηκαν επίσης ότι ουδέποτε υπήρξε ένα τέτοιο έγγραφο και ότι ουδέποτε «βρέθηκε και/ή απωλέσθηκε και/ή καταστράφηκε το ισχυριζόμενο έγγραφο, ημερ. 10.10.90.»
Η πρωτόδικος δικαστής αξιολόγησε τη μαρτυρία της εφεσίβλητης ως αξιόπιστη και αποδέχθηκε την εκδοχή της. Η μαρτυρία που προσκόμισαν οι εφεσείοντες κρίθηκε αναξιόπιστη στα ουσιώδη σημεία της. Το δικαστήριο, κατ' εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 7 του περί Αποδείξεως Νόμου ΚΕΦ. 9 και των αρχών δικαίου που καθιέρωσε η νομολογία*, αναζήτησε ενισχυτική μαρτυρία προτού καθορίσει τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης. Αυτό επιβάλλεται όταν η αγωγή αφορά ή στρέφεται εναντίον περιουσίας θανόντος, οπότε το δικαστήριο, στην προσπάθεια μείωσης του κινδύνου πλαστών αξιώσεων, είναι ιδιαίτερα προσεκτικό κατά την εξέταση της μαρτυρίας την οποία, αντικρίζει με καχυποψία.
Παραθέτουμε στη συνέχεια σε αδρές γραμμές τις διαπιστώσεις του δικαστηρίου επί των γεγονότων. Τον αποθανόντα και την εφεσίβλητη συνέδεε στενή φιλία, απορρέουσα από συγγενική σχέση άγνωστου βαθμού. Όταν ο αποθανών ήλθε στην Κύπρο από το εξωτερικό όπου έζησε πολλά χρόνια, φιλοξενήθηκε για λίγο καιρό στο σπίτι της εφεσίβλητης. Επειδή ήταν μόνος και ηλικιωμένος, θέλησε να φέρει κοντά του την εφεσίβλητη για να νιώθει ασφάλεια. Ηταν μια συναισθηματική ανάγκη που η πρωτόδικος δικαστής θεώρησε σαν κάτι φυσικό. Ο αποθανών δεν είχε καλές σχέσεις με τους συγγενείς του και επειδή ένιωθε μόνος, μερίμνησε ώστε να εγκατασταθεί μονίμως η εφεσίβλητη στο επίδικο διαμέρισμα για να είναι κοντά του. Φρόντισε παράλληλα, να εξασφαλίσει την εφεσίβλητη διά της υπογραφής της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.10.1990 που αφορούσε στο επίδικο διαμέρισμα.
Μετά την υπογραφή του πιο πάνω εγγράφου, ο αποθανών κράτησε το πρωτότυπο και μετέθεσε την πληρωμή του τιμήματος της αγοράς εκ ΛΚ2.000 για αργότερα. Η πληρωμή του τιμήματος έγινε τοις μετρητοίς από την εφεσίβλητη λίγες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης (τεκμ. 2) φωτοαντίγραφο της οποίας, παρέλαβε και έχει στην κατοχή της ενώ φωτοαντίγραφα του ιδίου εγγράφου, βρέθηκαν στο διαμέρισμα του αποθανόντα γεγονός που πληροφορήθηκαν οι διαχειριστές της περιουσίας του. Το πρωτότυπο του εγγράφου δεν ανεβρέθηκε στα πράγματα του αποθανόντα· αυτό όμως δεν δημιουργεί υποψίες σε βάρος οποιουδήποτε.
Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η συμφωνία τεκμ. 2 μεταξύ αποθανόντα και εφεσίβλητης ήταν έγκυρη και ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος στην εφεσίβλητη η οποία παρέλαβε την κατοχή του ενόσω ζούσε ο Φυτίδης. Ενόψει των πιο πάνω, κρίθηκε ότι η αγωγή των εφεσειόντων για παράνομη επέμβαση και οι σχετιζόμενες με αυτή θεραπείες δεν μπορούσε να επιτύχει.
Ο τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος εκδόθηκε την 1.2.96. Εκ των πραγμάτων, η μεταβίβαση και εγγραφή του διαμερίσματος στην εφεσίβλητη δεν ήταν προηγουμένως εφικτή. Μετά την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, η εφεσίβλητη με επιστολή της ημερ. 14.4.97, απαίτησε από τους εφεσείοντες την εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομά της μέσα σε 15 μέρες. Από πλευράς εφεσειόντων, δεν υπήρξε θετική απάντηση. Εδώ, ας σημειωθεί παρενθετικά ότι στη συμφωνία υπάρχει ρητή πρόνοια ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος στην αγοράστρια θα γινόταν μετά την έκδοση χωριστού πιστοποιητικού εγγραφής. Η παράλειψη των εφεσειόντων να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα στην εφεσίβλητη σε συνάρτηση προς τη συμπεριφορά τους επέφερε τη διάρρηξη της συμφωνίας. Το δικαστήριο διαπιστώνει ότι η συμφωνία ουσιαστικά τερματίστηκε με την ανταπαίτηση της εφεσίβλητης λόγω διάρρηξης της συμφωνίας από υπαιτιότητα των εφεσειόντων και αθέτησης της υποχρέωσης που προκύπτει από το συμβόλαιο για μεταβίβαση και εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομά της όταν η εκτέλεση της συγκεκριμένης υποχρέωσης κατέστη νομικά εφικτή. Η άρνηση των εφεσειόντων να αναγνωρίσουν τη δέσμευσή τους από τη συμφωνία είναι εμφανής στην ίδια την αγωγή τους εναντίον της εφεσίβλητης όπου η αξίωσή τους στηρίζεται σε παράνομη επέμβαση. Εκ των πραγμάτων, η εφεσίβλητη τερμάτισε με την ανταπαίτησή της τη συμφωνία και απαίτησε αποζημιώσεις. Υστερα από δήλωση του συνηγόρου της ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας δυνάμει του άρθρου 76(1)(2) του Κεφ. 232 το Δικαστήριο με αναφορά στα γεγονότα έκρινε ότι η εφεσίβλητη δικαιούται σε αποζημιώσεις δυνάμει των προνοιών του άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149.
Οι αποζημιώσεις που ζήτησε η εφεσίβλητη με την ανταπαίτησή της ήταν £20.000 ποσό ίσο προς την αξία του διαμερίσματος. Ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου τέθηκε μαρτυρία αναφορικά με την αξία του διαμερίσματος από ειδικό εκτιμητή. Η πρωτόδικος δικαστής με αναφορά στη μαρτυρία του εκτιμητή που κρίθηκε αξιόπιστη καθόρισε το ποσό των £20.000 ως την αξία του διαμερίσματος κατά τον ουσιώδη χρόνο. Αφαιρώντας από το εν λόγω ποσό τις £2.000 που κατέβαλε για την αγορά του η εφεσίβλητη, επιδίκασε προς όφελός της αποζημιώσεις ύψους £18.000. Η αξίωση της εφεσίβλητης για τιμωρητικές αποζημιώσεις κρίθηκε ανεδαφική και απορρίφθηκε.
Το δικαστήριο εξέτασε στη συνέχεια εισήγηση των εφεσειόντων για αφαίρεση από το ποσό της αποζημίωσης των ενοικίων για όλο το διάστημα που η εφεσίβλητη είχε στην κατοχή της το διαμέρισμα. Η εισήγηση δεν έγινε αποδεκτή αφενός γιατί η αγωγή των εφεσειόντων είχε ως αποκλειστική αιτία την παράνομη επέμβαση και αφετέρου γιατί το όφελος που αποκόμισε η εφεσίβλητη από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης δεν αποτελούσε στοιχείο που θα μπορούσε να προσμετρήσει στον καθορισμό των αποζημιώσεων. Επί του θέματος έγινε ορθή αναφορά στην Καταφιγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1 Α.Α.Δ. 1746 όπου λέχθηκαν τα εξής:
«Το όφελος που αποκόμισε ο εφεσίβλητος από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, δεν αποτελούσε στοιχείο που προσμετρούσε στον καθορισμό αποζημιώσεων. Ο αγοραστής διατηρεί κατοχή από τη σύναψη της σύμβασης μέχρι τον τερματισμό.»
Το πρωτόδικο δικαστήριο επισημαίνει επίσης ότι στην Καταφιγιώτης (ανωτέρω) ο Νικολάου, Δ., παρατήρησε ότι στην A.N. Stasis Estates Co Ltd v. Edwards και άλλων (1995) 1 Α.Α.Δ. 385 δεν είχε τεθεί γενικός κανόνας αντινομικότητας διατήρησης της κατοχής και ακύρωσης της συμφωνίας.
Το δικαστήριο, με δεδομένο το γεγονός ότι η εφεσίβλητη εξακολουθεί να παραμένει στο διαμέρισμα, εξέτασε κατά πόσο μπορούσε, να εκδώσει διαταγή ανάκτησης της κατοχής του διαμερίσματος από τους εφεσείοντες. Με αναφορά στην Καταφιγιώτης (ανωτέρω) έκρινε πως δεν ήταν δυνατό να εκδώσει ένα τέτοιο διάταγμα.
Οι εφεσείοντες, προώθησαν έξι λόγους έφεσης προς ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης. Αμφισβητούν την ορθότητα της κατάληξης ότι η αγωγή τους για επέμβαση δεν μπορούσε να επιτύχει και ότι οι θεραπείες που ζητήθηκαν δεν μπορούσαν να δοθούν. Ισχυρίστηκαν ακόμα ότι αποτελεί νομικό σφάλμα η αποδοχή της κατάθεσης φωτοαντιγράφου της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.10.90 (τεκμ. 2) όπως και ο αποκλεισμός της προσαγωγής μαρτυρίας για την απόδειξη ισχυρισμού τους ότι η πιο πάνω σύμβαση δεν υπογράφτηκε από τον αποθανόντα Χαρ. Φυτίδη. Οι εφεσείοντες λέγουν επίσης ότι ευρήματα του δικάσαντος δικαστηρίου που αφορούν ουσιώδη επίδικα θέματα βασίζονται σε μαρτυρία που προσκόμισε η πλευρά της εφεσίβλητης χωρίς η μαρτυρία αυτή να βρίσκει έρεισμα στις γραπτές προτάσεις της εφεσίβλητης. Οι εφεσείοντες καταλογίζουν σφάλμα στο πρωτόδικο δικαστήριο επειδή, καθώς λέγουν, απέτυχε να εκπληρώσει το καθήκον του για διεξαγωγή εξονυχιστικού ελέγχου των ισχυρισμών που προβλήθηκαν με τη μαρτυρία που δόθηκε από πλευράς εφεσίβλητης σε συνάρτηση προς το σύνολο της μαρτυρίας και ότι το συμπέρασμα που αφορά στο ποσό της αποζημίωσης είναι νομικά λανθασμένο και/ή σε σχέση με τα γεγονότα της υπόθεσης. Τέλος, οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι η απόφαση με την οποία οι εναγόμενοι δι' ανταγωγής 6(α), (β) και 7 καταδικάστηκαν στα έξοδα καθώς και η μη επιδίκαση εξόδων υπέρ των εξ ανταπαιτήσεως εναγομένων 1-5 είναι λανθασμένη.
Το δικαστήριο επέτρεψε την κατάθεση του φωτοαντιγράφου της σύμβασης (τεκμ. 2) αφού βεβαιώθηκε ότι δόθηκε προηγουμένως στους εφεσείοντες η προβλεπόμενη από τους κανόνες Πολιτικής Δικονομίας* προβλεπόμενη ειδοποίηση προσαγωγής του εν λόγω εγγράφου. Από την αρχή ήταν η θέση της εφεσίβλητης ότι ο αποθανών είχε κρατήσει το πρωτότυπο της γραπτής σύμβασης μετά την υπογραφή της και ότι αυτή παρέλαβε φωτοτυπία του εν λόγω εγγράφου. Προδήλως η εφεσίβλητη δεν διατηρούσε λογικά τη δυνατότητα προσαγωγής του αρχικού εγγράφου εφόσον τούτο δεν βρισκόταν στην κατοχή της. Υπενθυμίζουμε ότι για το θέμα αυτό δόθηκε μαρτυρία που κρίθηκε αξιόπιστη ότι το διαμέρισμα και τα πράγματα του Χαρ. Φυτίδη ερευνήθηκαν μετά το θάνατό του χωρίς να καταστεί δυνατή η ανεύρεση του πρωτοτύπου του συγκεκριμένου εγγράφου παρά μόνο φωτοαντίγραφά του. Κάτω από αυτές τις περιστάσεις το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά επέτρεψε την προσαγωγή δευτερεύουσας μαρτυρίας.
Το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά κατά τη γνώμη μας απέκλεισε την προσαγωγή της μαρτυρίας που οι εφεσείοντες επιχείρησαν να εισάξουν για να αποδείξουν πλαστογραφία της γραπτής συμφωνίας (τεκμ. 2). Η δικογραφημένη θέση των εφεσειόντων ήταν ότι ο αποθανών δεν υπέγραψε το εν λόγω έγγραφο. Η άρνηση τους διατυπώνεται με τρόπο γενικό και εν πολλοίς απόλυτο χωρίς να εξειδικεύουν οποιοδήποτε ισχυρισμό για πλαστογραφία του εγγράφου και να δίδουν τις ανάλογες λεπτομέρειες. Ο ισχυρισμός για πλαστογραφία προβλήθηκε στη δίκη και είναι φανερό ότι επρόκειτο για όψιμο ισχυρισμό των εφεσειόντων που κατέλαβε εξ απροόπτου την εφεσίβλητη. Το πρωτόδικο δικαστήριο ενασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια δεν επέτρεψε την προσαγωγή τέτοιας μαρτυρίας. Η σχετική επί του θέματος απόφαση του δικαστηρίου αιτιολογείται με επάρκεια και με ορθή αναφορά στο νόμο και στα περιβάλλοντα το ζήτημα γεγονότα.
Οι διαπιστώσεις επί των γεγονότων έχουν ως υπόβαθρο τη μαρτυρία που κρίθηκε αξιόπιστη. Στην προκείμενη περίπτωση η αξιολόγηση της μαρτυρίας έγινε με αναφορά στις γραπτές προτάσεις και με κάθε δυνατή προσοχή. Οι επουσιώδεις παρεκκλίσεις της μαρτυρίας από τις γραπτές προτάσεις που επισημαίνονται στην εκκαλούμενη απόφαση δεν αναιρούν το γενικό συμπέρασμα και τις διαπιστώσεις που αφορούν την αξιοπιστία. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο στις περιπτώσεις όπου τα συμπεράσματα δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία που έχει κριθεί ως αξιόπιστη ή όπου το πρωτόδικο δικαστήριο παραλείπει να διατυπώσει ευρήματα πάνω σε ουσιώδη θέματα με κίνδυνο επηρεασμού του τελικού συμπεράσματος. Οι εισηγήσεις και τα επιχειρήματα που ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων ανέπτυξε δεν είναι πειστικά και θεωρούμε ότι δεν υπάρχει πρόσφορο έδαφος επέμβασης προς ανατροπή της εκκαλούμενης απόφασης. Έχουμε ωστόσο την άποψη ότι η παράλειψη του δικάσαντος δικαστηρίου να εκδώσει διαταγή ανάκτησης της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τους εφεσείοντες συνιστά λάθος αναγόμενο σε εσφαλμένη εκτίμηση των γεγονότων της υπόθεσης σε συνάρτηση προς τη νομολογία στην οποία το δικαστήριο αναφέρθηκε. Διαπιστώθηκε πρωτοδίκως ότι η εφεσίβλητη με την ανταπαίτηση που καταχώρησε στις 11.12.2000 τερμάτισε τη σύμβαση δυνάμει της οποίας ενομιμοποιείτο στην κατοχή του διαμερίσματος. Η συμφωνία έχασε την ισχύ της από την ημέρα που τερματίστηκε και συνακόλουθα έπαυσε να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη. Η εφεσίβλητη που ήταν το αναίτιο μέρος, είχε δικαίωμα να αξιώσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος για τη ζημιά που υπέστη λόγω της παράβασης της συμφωνίας. Στην προκείμενη περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος ότι η εφεσίβλητη συνέχισε να κατέχει το διαμέρισμα και μετά την άρση της ισχύος της σύμβασης. Αυτό ακριβώς το γεγονός αποτελούσε αντινομία προς την ακύρωση της συμφωνίας και οπωσδήποτε θα δικαιολογούσε την έκδοση διαταγής για ανάκτηση της κατοχής του διαμερίσματος από τους εφεσείοντες, θεραπεία που είχε ζητηθεί με την αγωγή. Το σφάλμα του δικάσαντος δικαστηρίου μπορεί να διορθωθεί με την έκδοση ανάλογης διαταγής στα πλαίσια της έφεσης χωρίς να παρίσταται ανάγκη επανεκδίκασης.
Οι εφεσείοντες θεωρούν ότι η μαρτυρία του ειδικού εκτιμητή κ. Γλ. Αγαθαγγέλου (ΜΥ5) πάνω στην οποία στηρίχθηκε το δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης που επιδίκασε προς όφελος της εφεσίβλητης, ήταν εξ ακοής και δεν έπρεπε να γινόταν αποδεκτή. Ο εκτιμητής διαμόρφωσε τη γνώμη του για την αξία του διαμερίσματος κατά τον ουσιώδη χρόνο αφού έλαβε υπόψη στοιχεία και παραμέτρους που έθεσε υπόψη του δικαστηρίου. Το δικαστήριο ενασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια έλαβε υπόψη τη γνώμη του εμπειρογνώμονα η οποία ουσιαστικά παρέμεινε αναντίλεκτη εφόσον δεν προσκομίστηκε μαρτυρία περί του αντιθέτου, και αφού διαμόρφωσε τη δική του γνώμη, κατέληξε στο τελικό συμπέρασμα. Βλ. Republic v. Chacholiades (1980) 1 C.L.R. 481, Georghios Constantinides (Akinita) Ltd and others v. Mavrogenis and others (1983) 1 C.L.R. 663, Νικολάου ν. Σταύρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 746, Χαραλάμπους ν. Σάββα (1996) 1 Α.Α.Δ. 576.
Αναφορικά με το θέμα των εξόδων, το δικαστήριο άσκησε τη διακριτική του ευχέρεια με τον εξής τρόπο:
«Όσον αφορά τα έξοδα καταλήγω να μην επιδικάσω έξοδα υπέρ της Εναγομένης για την απόρριψη της αγωγής των Εναγόντων ούτε και να επιδικάσω έξοδα υπέρ των Εναγομένων στην ανταγωγή, εναντίον των οποίων απερρίφθη, λαμβάνοντας υπόψη ότι τόσο η αξίωση όσο η υπεράσπιση και η ανταγωγή εκδικάστηκαν κατά την ίδια διαδικασία και δεν χρειάστηκε περαιτέρω χρόνος για απόδειξη των αξιώσεων της μιας ή της άλλης πλευράς. Σημειώνω δε ότι στο χειρισμό της υπόθεσης είχαν όλοι χρησιμοποιήσει τις υπηρεσίες του ιδίου δικηγόρου ή δικηγόρων.
Οι Εναγόμενοι 6 (α), (β) και 7 καταδικάζονται στην πληρωμή των εξόδων στην ανταγωγή τους όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή, ενώ η Αγωγή απορρίπτεται χωρίς καμιά διαταγή ως προς τα έξοδα.»
Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα έξοδα ακολουθούν την έκβαση της δίκης εκτός αν υπάρχουν σοβαροί λόγοι που δικαιολογούν παρέκκλιση από την πιο πάνω αρχή. Οι εφεσείοντες δεν έδωσαν πειστικούς λόγους που θα δικαιολογούσαν ανατροπή του μέρους της εκκαλούμενης απόφασης που αφορά στα έξοδα.
Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Εκδίδεται διαταγή ανάκτησης της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος εντός 60 ημερών από της επίδοσης της παρούσας διαταγής στην εφεσίβλητη.
Επειδή η έφεση έχει πετύχει μερικώς επιδικάζουμε υπέρ των εφεσειόντων το 1/2 των εξόδων της έφεσης.
Η έφεση επιτρέπεται μερικώς. Εκδίδεται διαταγή ανάκτησης της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος εντός 60 ημερών από την επίδοση στην εφεσίβλητη της παρούσας διαταγής.