|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 194
23 Ιανουαρίου, 2004
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσείων-Αποζημιούσα Αρχή,
ν.
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ Χ. ΠΑΠΟΥΗ,
Εφεσιβλήτου-Απαιτητή.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11496)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Εκτιμήσεις ― Το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται από αυτές και μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιόν του στοιχεία και να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό ― Η κατάληξη όμως του Δικαστηρίου δεν πρέπει να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη ― Κατά πόσο επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο το γεγονός ότι η πώληση του εκτιμητή στην οποία βασίστηκε το Δικαστήριο έγινε μετά από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης.
Ο εφεσίβλητος, ιδιοκτήτης κτήματος στο χωριό Νήσου (το επίδικο κτήμα), το οποίο είχε απαλλοτριωθεί από τον εφεσείοντα Δήμο (ο εφεσείων), καταχώρησε παραπομπή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας (το πρωτόδικο Δικαστήριο) για καθορισμό της καταβλητέας προς αυτόν αποζημίωσης. Με την έκθεση απαίτησης του υπολόγισε την αξία του επίδικου κτήματος σε £77.683, ενώ ο εφεσείων, με την έκθεση υπεράσπισης στις £56.700. Ο εφεσίβλητος δέχθηκε την προσφορά του εφεσείοντος και πληρώθηκε το ποσό των £56.700 πλέον τόκους από την ημέρα γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης επιφυλάσσοντας το δικαίωμα του για διεκδίκηση της διαφοράς μεταξύ των δύο εκτιμήσεων. Το μόνο επίδικο ζήτημα που παρέμεινε προς εκδίκαση είναι ο προσδιορισμός της αξίας του επίδικου κτήματος κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσίβλητου η οποία στηρίχθηκε σε δύο συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων κτήματος που γειτνιάζει με το επίδικο, σύμφωνα με την οποία η αξία του επίδικου κτήματος ήταν £77.500. Το Δικαστήριο απέρριψε την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσείοντος η οποία στηρίχθηκε σε τρεις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων της περιοχής και καθόριζε το σύνολο της πληρωτέας αποζημίωσης στις £65.721.
Η Αποζημιούσα Αρχή εφεσίβαλε την απόφαση διατυπώνοντας λόγους έφεσης σε σχέση με όλο το φάσμα της πρωτόδικης κατάληξης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Έχει νομολογηθεί ότι σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ δύο εκτιμητών, το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματά του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο. Έχει επίσης νομολογηθεί ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξή του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη.
2. Το Δικαστήριο ορθά έκρινε ότι τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του εφεσίβλητου ήταν τα μόνα που θα μπορούσαν να ληφθούν υπόψη για εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων.
3. Οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του εφεσείοντος ορθά κρίθηκε ότι δεν παρείχαν βάση για ακριβή συμπεράσματα αφού απείχαν χρονικά οχτώ χρόνια από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης. Η συγκριτική πώληση που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής του εφεσίβλητου, η οποία απέχει χρονικά πολύ λιγότερο οδηγεί στην εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων. Το γεγονός ότι η πώληση του εκτιμητή του εφεσίβλητου έγινε μεταγενέστερα της δημοσίευσης της γνωστοποίησης δεν επηρεάζει γιατί όπως έχει νομολογηθεί είναι νόμιμο να συνεκτιμηθούν και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης στοιχεία εφ' όσο είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο, κάτι που στην παρούσα υπόθεση θα μπορούσε να γίνει και έγινε από τον εκτιμητή του εφεσίβλητου.
4. Η απόφαση του Δικαστηρίου να υιοθετήσει την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσίβλητου και να απορρίψει την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσείοντος είναι πλήρως και επαρκώς αιτιολογημένη.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 1622,
Παπασάββα κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 619.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα-απαλλοτριούσα αρχή κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 12/9/02 (Παραπομπή 88/99) με την οποία δέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσίβλητου όσον αφορά την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματός του κατά το χρόνο της δημοσίευσης της σχετικής γνωστοποίησης και καθόρισε το ποσό της πληρωτέας από την εφεσείουσα αποζημίωση σε £65.721,-.
Α. Παπασιάντης για Α. Ιντιάνο, για τον Εφεσείοντα.
Χρ. Ματθαίου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Με διάταγμα απαλλοτρίωσης ημερ. 2.11.94 ο εφεσείων Δήμος απαλλοτρίωσε το κτήμα του εφεσίβλητου με αρ. εγγραφής Β115, τεμ. 134, έκτασης 16.184 τ.μ. στο χωριό Νήσου (το επίδικο κτήμα). Σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η δημιουργία κοιμητηρίου για τις ανάγκες της ελληνορθόδοξης Κοινότητας Λευκωσίας.
Ο εφεσείων, με επιστολή του ημερ. 4.1.95, πρόσφερε στο εφεσίβλητο το ποσό των £56,700 ως την υπολογισθείσα αξία του επίδικου κτήματος. Η προσφορά δεν έγινε αποδεκτή και ο εφεσίβλητος προχώρησε στην καταχώρηση παραπομπής στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας (το Πρωτόδικο Δικαστήριο) για καθορισμό από το Δικαστήριο της καταβλητέας προς αυτόν αποζημίωσης. Με την έκθεση απαίτησης του υπολόγισε την αξία του επίδικου κτήματος του σε £77,683 ενώ ο εφεσείων, με την έκθεση υπεράσπισης στις £56,700.-
Στις 26.1.2000 ο εφεσίβλητος δέχθηκε την προσφορά του εφεσείοντος και πληρώθηκε το ποσό των £56,700 πλέον τόκους από 29.7.94, επιφυλάσσοντας το δικαίωμα του για διεκδίκηση της διαφοράς που υπάρχει μεταξύ των δύο εκτιμήσεων και το κτήμα περιήλθε στην κυριότητα του εφεσείοντος. Συνακόλουθα, το μόνο επίδικο ζήτημα που παρέμεινε είναι ο προσδιορισμός της αξίας του επίδικου κτήματος κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Το επίδικο κτήμα είναι χωράφι που χρησιμοποιείτο για ξηρική καλλιέργεια, έξω από την περιοχή ύδρευσης και μακριά από τα δύκτια ηλεκτρισμού και τηλεφώνων. Εφάπτετο δε σε χωματόδρομο, που ένωνε τον κύριο δρόμο Λευκωσίας-Λεμεσού με το Τσέρι και ενέπιπτε στη Γεωργική Πολεοδομική Ζώνη Γ3 με συντελεστή δόμησης και κάλυψης 10% αντίστοιχα, σε δύο ορόφους.
Ο εκτιμητής του εφεσίβλητου υπολόγισε την αξία του επίδικου κτήματος, κατά το χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης, σε £4.80 σεντ το τ.μ. ενώ ο εκτιμητής του εφεσείοντος σε £3.50 το τ.μ..
Ο εκτιμητής του εφεσίβλητου στηρίχθηκε σε δύο συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων του τεμ. 160, που γειτνιάζει με το επίδικο, έκτασης 9.774 τ.μ. Η πρώτη έγινε στις 19.12.96 και κατ' αυτή πωλήθηκαν τα 20% των μεριδίων του με τίμημα που αντιστοιχούσε στις £6.14 τ.μ. Η δεύτερη έγινε στις 6.2.97 και κατ' αυτή πωλήθηκαν τα 17% των μεριδίων του με τίμημα που αντιστοιχούσε στις £4.30 το τ.μ., δηλαδή μέσος όρος των δύο πωλήσεων £5.22 το τ.μ. Στην συνέχεια αφαίρεσε από τις £5.22 8%, που αντιστοιχούσε στον πληρωρισμό της περιόδου μεταξύ ημερ. δημοσίευσης της γνωστοποίησης και των συγκριτικών πωλήσεων, για να καταλήξει στις £4.80 το τ.μ. που πολλαπλασίασε με την έκταση του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Προέκυψε το ποσό των £77,683 που στογγύλευσε στις £77,500.
Από την άλλη ο εκτιμητής του εφεσείοντος στηρίχθηκε σε τρεις συγκριτικές πωλήσεις (τις Σ1, Σ2 και Σ3) κτημάτων της περιοχής, με το ίδιο Φ/Σχ. ως το επίδικο. Πρόκειται για τρία χωράφια, τα τεμάχια Β160(Σ1), Β343(Σ2) και F51(Σ3). Απ' αυτά τα δύο πρώτα πωλήθηκαν το 1986 και το τρίτο το 1993 και, αφού πήρε ως βάση τις τιμές πώλησης τους, προχώρησε και προσέδωσε στο κάθε ένα ετήσια αύξηση 10% μέχρι την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης και στην συνέχεια προέβη σε ποιοτική - όπως τη χαρακτηρίζει - αναπροσαρμογή για να καταλήξει όπως κατέληξε.
Με βάση την αναπροσαρμογή προχώρησε και προσδιόρισε ως αξία κατά τ.μ. του επίδικου κτήματος τις £3.50, που αποτελεί το μέσο όρο των τριών καταλήξεων του. Η διαφορά, υποστήριξε, που υπάρχει μεταξύ της Σ1 και των άλλων δύο συγκριτικών πωλήσεων οφείλεται στο ότι στη Σ1 πωλήθηκαν μερίδια και σε τέτοιες περιπτώσεις υπάρχουν ιδιαίτερες σχέσεις ή ιδιαίτερα συμφέροντα μεταξύ πωλητή και αγοραστή που λειτουργούν προς την κατεύθυνση να συμφωνούνται ειδικές αξίες.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσείοντος. Προτίμησε εκείνη του εκτιμητή του εφεσίβλητου. Αφού έκαμε τις κατάλληλες προσαρμογές έκρινε ότι η τιμή του επίδικου κτήματος στις 29.7.94 - ημερ. της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ήταν £4.06 το τ.μ. και το σύνολο της πληρωτέας αποζημίωσης ήταν £65.721.
Η έφεση.
Έχουν διατυπωθεί λόγοι έφεσης από την Αποζημιούσα Αρχή σε σχέση με όλο το φάσμα της πρωτόδικης κατάληξης.
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης υποστηρίχθηκε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα υιοθέτησε συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων οι οποίες εμπεριέχουν το στοιχείο της ειδικής αξίας λόγω των ειδικών κινήτρων και αντικινήτρων που πιθανόν να υπάρχουν μεταξύ αγοραστών και πωλητών ιδιαίτερα όταν αυτά τα πρόσωπα είναι συνιδιοκτήτες όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση.
Επί του προκειμένου ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντος υπέβαλε:
(α) Το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρεγνώρισε την ουσιώδη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντος ότι είχε προβεί ο ίδιος σε έρευνα στο Κτηματολόγιο και διεπίστωσε ότι η πρώτη εκ των δύο συγκριτικών πωλήσεων μεριδίων του ίδιου τεμαχίου τις οποίες χρησιμοποιεί ο εκτιμητής του εφεσίβλητου έγινε μεταξύ συνιδιοκτητών με τίμημα πολύ υψηλότερο από τη δεύτερη η οποία έγινε σε πολύ σύντομο διάστημα (1 ½ μήνας) μεταξύ μη συνιδιοκτητών.
(β) Εσφαλμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάνθη ότι ο μέσος όρος των δύο συγκριτικών πωλήσεων μεριδίων του εκτιμητή του εφεσίβλητου αποτελεί ασφαλή βάση για την εξακρίβωση της πραγματικής αξίας του επίδικου.
Παραθέτουμε την επίδικη προσέγγιση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου:
«Τα χαρακτηριστικά του κτήματος φυσικά και νομικά, που χρησιμοποίησε για σύγκριση με το επίδικο ο εκτιμητής του αιτητή και οι επεξηγήσεις που έδωσε με έχουν πείσει ότι, λαμβανομένων υπόψη όλων των δεδομένων της περιοχής, αφορούσε κτήμα οι πωλήσεις μεριδίων του οποίου ήταν οι μόνες που θα μπορούσαν να ληφθούν υπόψη για εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων για την αξία του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Όσον αφορά τα μειονεκτήματα που επεσήμανε ο εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής για το ότι οι δύο πωλήσεις που χρησιμοποίησε ο συνάδελφος του αφορούν μερίδια, ναι μεν ασπάζομαι γενικά τις απόψεις του, αλλά ακριβώς επειδή υπάρχει μεγάλη διαφορά στην τιμή πώλησης των μεριδίων σε τόσο σύντομο χρονικά διάστημα το στοιχείο αυτό, κατά την άποψη μου, εξισορροπεί τις προθέσεις των συμβαλλομένων να συμφωνήσουν στη μια περίπτωση μεγαλύτερη απ' ότι στην άλλη τιμή και ο μέσος όρος, από τις δύο πωλήσεις αποτελεί ασφαλή βάση για την πραγματική αξία του κτήματος κατά το χρόνο πώλησης τους.»
Στην παρούσα υπόθεση έχει προκύψει διαφωνία μεταξύ των δύο εκτιμητών. Έχει νομολογηθεί ότι σε περίπτωση τέτοιας διαφωνίας το δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο (Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 1622. Έχει, επίσης, νομολογηθεί ότι το δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββα κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 619).
Στην κρινόμενη υπόθεση το Πρωτόδικο Δικαστήριο συμφώνησε με τις επισημάνσεις του εκτιμητή του εφεσείοντος σε ότι αφορά τα μειονεκτήματα συγκριτικών πωλήσεων μεριδίων. Ωστόσο, αφού έδωσε τους λόγους της μη υιοθέτησης της εκτίμησης του εκτιμητή του εφεσείοντος, έκρινε ότι ο μέσος όρος των δύο πωλήσεων - των μεριδίων - αποτελεί ασφαλή βάση για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Θεωρούμε την επί του προκειμένου προσέγγιση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου εύλογη και δεν παρέχεται πεδίο επέμβασης μας. Ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι τα χαρακτηριστικά του κτήματος φυσικά και νομικά που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του εφεσίβλητου ήταν τα μόνα που θα μπορούσαν να ληφθούν υπόψη για εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων. Με την απόρριψη της εκτίμησης του εκτιμητή του εφεσείοντος θα ασχοληθούμε στη συνέχεια.
Με το δεύτερο λόγο της έφεσης ο εφεσείων υποστήριξε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αγνόησε τα συγκριτικά Σ2 και Σ3 του εκτιμητή του εφεσείοντος. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντος υπέβαλε επί του προκειμένου τα εξής:
(α) Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε υπέρμετρη βαρύτητα στο γεγονός ότι η συγκριτική πώληση Σ2 του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής απείχε χρονικά της γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης παραγνωρίζοντας ότι αναφέρεται σε πώληση ολόκληρου τεμαχίου και ότι ο εκτιμητής του εφεσείοντα υιοθέτησε ετήσια αύξηση 10% ώστε να εξισώσει την τιμή κατά την ημερομηνία πώλησης με τα δεδομένα της κτηματαγοράς κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης.
(β) Το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρεγνώρισε εντελώς το συγκριτικό Σ3 του εκτιμητή του εφεσείοντος υπερτονίζοντας ότι είναι υποδιέστερο του επίδικου χωρίς να λάβει υπόψη άλλους ουσιώδεις παράγοντες ήτοι την χρονική εγγύτητα της πώλησης του συγκριτικού Σ3 με την ημερομηνία γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης καθώς και τις αναπροσαρμογές στην αξία του σύμφωνα με την επιστημονική μεθοδολογία του εκτιμητή του εφεσείοντος.
Παραθέτουμε την επίδικη προσέγγιση:
«Οι συγκριτικές πωλήσεις Σ1 και Σ2 του εκτιμητή του εφεσείοντα απέχουν χρονικά οχτώ χρόνια από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης και το στοιχείο αυτό έχει αρνητικές επιπτώσεις ως προς την αξιοπιστία των δύο αυτών πωλήσεων για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων απ' ότι η συγκριτική πώληση που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής του εφεσίβλητου που απέχει χρονικά πολύ ολιγότερο. Το γεγονός ότι η πώληση του εκτιμητή του εφεσίβλητου έγινε μεταγενέστερα της δημοσίευσης της γνωστοποίησης δεν επηρεάζει γιατί, όπως παρατηρήθηκε στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, είναι νόμιμο να συνεκτιμηθούν και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης στοιχεία εφ΄ όσο είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο, κάτι που στην παρούσα υπόθεση θα μπορούσε να γίνει και έγινε από τον εκτιμητή του εφεσίβλητου.
Όσον αφορά την συγκριτική πώληση Σ3, που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του εφεσείοντος, αυτή δεν μπορεί κατά την άποψη μου, να αποτελέσει βάση για εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων ως προς την αξία του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο, γιατί όπως και ο ίδιος έχει δεχθεί, το κτήμα αυτό είναι κατά πολύ υποδιαίστερο του επίδικου. Το στοιχείο αυτό τον ώθησε να προχωρήσει σε 'ποιοτική αναπροσαρμογή εκτιμώντας ότι το επίδικο υπερέχει κατά, 40% του συγκριτικού, που είναι καθαρά υποκειμενική του άποψη που δεν βρίσκει έρεισμα σε οποιαδήποτε αντικειμενικά στοιχεία. Περαιτέρω δεν έχω αντιληφθεί, με βάση τα όσα υποστήριξε, ότι το κτήμα αυτό δεν είναι περίκλειστο. Εν πάση περιπτώσει το ουσιώδες είναι ότι το κτήμα αυτό είναι κατά πολύ υποδιαίστερο του επιδίκου.»
Έχουμε την άποψη πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί. Αναφορικά με την μη υιοθέτηση των συγκριτικών πωλήσεων Σ1 και Σ2 θεωρούμε ότι ορθά λήφθηκε υπόψη από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ο χρόνος που είχαν πραγματοποιηθεί οι πωλήσεις των συγκριτικών Σ1 και Σ2 σε σύγκριση με το χρόνο που είχαν πραγματοποιηθεί οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής του εφεσίβλητου. Επομένως ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι πωλήσεις που απέχουν χρονικά από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης δεν παρέχουν βάση για ακριβή συμπεράσματα.
Αναφορικά με την παραγνώριση της συγκριτικής πώλησης Σ3 θεωρούμε ότι η βάση για ασφαλή συμπεράσματα παρέχεται από πωλήσεις συγκριτικών που έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Εν όψει του ότι το συγκριτικό Σ3 ήταν υποδιέστερο από το επίδικο ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν μπορούσε να αποτελέσει βάση για εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων. Ακολουθεί πως ο σχετικός λόγος της έφεσης πρέπει ν' απορριφθεί.
Με τον τρίτο λόγο της έφεσης ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο υιοθέτησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης αλλά δεν χρησιμοποίησε τις ορθές συγκριτικές πωλήσεις και δεν προέβηκε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές. Χρησιμοποίησε πωλήσεις μεριδίων αντί των πωλήσεων ολόκληρων τεμαχίων «χωρίς να δώσει επαρκή και/ή καθόλου επαρκή αιτιολογία για την επιλογή του αυτή».
Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί. Έργο του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν να επιλέξει εκείνες τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων τα οποία έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Μια τέτοια προσέγγιση οδηγεί στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Η υιοθέτηση των συγκριτικών του εκτιμητή του εφεσίβλητου έχει ήδη επικυρωθεί σε συνάρτηση με τον πρώτο λόγο της έφεσης. Κατά τα άλλα θεωρούμε ότι η επίδικη προσέγγιση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι πλήρως και επαρκώς αιτιολογημένη. Έπεται πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Πριν εγκαταλείψουμε τον σχετικό λόγο της έφεσης πρέπει να παρατηρήσουμε ότι και το συγκριτικό Σ1 του εκτιμητή του εφεσείοντος αφορούσε πώληση μεριδίου. Επομένως ο εφεσείων δεν μπορεί να επιδοκιμάζει και ταυτόχρονα να αποδοκιμάζει την χρησιμοποίηση πωλήσεων μεριδίων.
Τέλος ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι εσφαλμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντος και εσφαλμένα εδέχθη ως ορθή τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσίβλητου η οποία στην ουσία αναφέρεται σε ένα μόνο συγκριτικό τεμάχιο. Υπέβαλε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρεγνώρισε την μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντος για την ύπαρξη μελέτης, δημιουργίας δρόμου που θα ένωνε το Τσέρι με τον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας-Λεμεσού και λόγω της οποίας τα συγκριτικά τα οποία τελικώς υιοθετήθηκαν ήταν εμφανώς υπέρτερα του επίδικου κτήματος.
Έχουμε ήδη αναφερθεί στους λόγους για τους οποίους το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσείοντος (βλ. σελ. 200-201, πιο πάνω). Εν όψει των λόγων εκείνων δεν βλέπουμε πως η ύπαρξη μελέτης « δημιουργίας δρόμου που θα ένωνε το Τσέρι με τον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας-Λεμεσού» θα ήταν δυνατό να καταστήσει κατάλληλα τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής του εφεσείοντος. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αιτιολογήσει πλήρως και επαρκώς την απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή του εφεσείοντος και την αποδοχή της μαρτυρίας του εκτιμητή του εφεσίβλητου. Δεν έχουμε εντοπίσει οποιοδήποτε σφάλμα στη σχετική προσέγγιση του.
Για όλους του πιο πάνω λόγους η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα.