Σάββα Ελένη Νίκου και Άλλοι ν. Oυρανίας Γεωργίου Κώστα (2003) 1 ΑΑΔ 1944

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου βάσει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 προς όφελος περικλείστου κτήματος διερχόμενης διά μέσου των κτημάτων των εφεσειόντων ― Εξουσίες του Διευθυντή Κτηματολογίου ― Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή ήταν η πλέον δίκαιη υπό τις περιστάσεις και κατά πόσο ήταν δεόντως αιτιολογημένη.

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Έφεση κατ' αποφάσεως του Διευθυντή Κτηματολογίου δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Εύρος δικαιοδοσίας Δικαστηρίου ― Δεν περιορίζεται σε έλεγχο νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή, αλλά επεκτείνεται και στο θέμα της ορθότητάς της.

Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου παραχώρησε δίοδο προς όφελος του περικλείστου τεμαχίου της εφεσίβλητης (το δεσπόζον ακίνητο), διερχόμενης διά μέσου των τεμαχίων των εφεσειόντων (τα δουλεύοντα ακίνητα), βάσει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (ο Νόμος) και των προνοιών των σχετικών Κανονισμών.

Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση του Διευθυντή ζητώντας την ακύρωσή της, ως αναιτιολόγητης.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε μερικώς την έφεση. Διαπίστωσε ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν η πλέον δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις επανακαθόρισε όμως το ύψος των πληρωτέων αποζημιώσεων προς τους εφεσείοντες.

Το μέρος της πρωτόδικης απόφασης που αφορά στον καθορισμό της διόδου, αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης των ιδιοκτητών των δουλευόντων ακινήτων ενώ η ιδιοκτήτρια του δεσπόζοντος ακινήτου, αμφισβητεί με αντέφεση την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης κατά την έκταση που αυτή αφορά τον επανακαθορισμό του ύψους των πληρωτέων αποζημιώσεων.

Οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με το υπαρκτό θέμα της παραβίασης των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης από το Διευθυντή, και ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι αναιτιολόγητη, πλημμέλεια που το πρωτόδικο Δικαστήριο, λόγω εσφαλμένης εκτίμησης των στοιχείων που είχε ενώπιόν του, απέτυχε να διαπιστώσει.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Ο Διευθυντής αφού στάθμισε όλους τους σχετικούς παράγοντες και στοιχεία, τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της κάθε πιθανής λύσης συγκριτικά με τις άλλες, κατέληξε στον καθορισμό της επίδικης διόδου ως της πλέον κατάλληλης και πρόσφορης κάτω από τις δοσμένες περιστάσεις.

2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση τη μαρτυρία που είχε ενώπιόν του εξέτασε με επιμέλεια την απόφαση του Διευθυντή και ύστερα από ενδελεχή αξιολόγηση του μαρτυρικού υλικού, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οποιαδήποτε άλλη λύση δεν θα ήταν καταλληλότερη από την παραχωρηθείσα.

3. Η απόφαση του Διευθυντή είναι αρκούντως αιτιολογημένη ώστε να μη δημιουργείται αμφιβολία για τους λόγους στους οποίους θεμελιώνεται.

4. Ο επανακαθορισμός από το Δικαστήριο των ποσών της αποζημίωσης που είχαν αρχικά υπολογισθεί από τον Διευθυντή δικαιολογείται πλήρως με βάση το σκεπτικό της απόφασης.

Η έφεση και η αντέφεση απορρίφθηκαν με έξοδα.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Kafieros a.o. v. Theocharous a.o. (1978) 1 C.L.R. 619,

Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58,

Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208,

Silentsia Farms Ltd v. Koulermou (1984) 1 C.L.R. 333,

Pioneer Candy Ltd v. Stelios Tryfon and Sons Ltd (1981) 1 C.L.R. 540,

Παύλου ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973.

Έφεση και Αντέφεση.

Έφεση από τους εφεσείοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 16/4/02 (Αρ. Αίτησης 471/99) με την οποία απορρίφθηκε έφεση των ιδιοκτητών των δουλευόντων ακινήτων κατά της παραχώρησης από το Διευθυντή του Κτηματολογίου, κατόπιν σχετικής αίτησης της εφεσίβλητης, διόδου προς το περίκλειστο τεμάχιό της μέσω των τεμαχίων των εφεσειόντων και αντέφεση από την εφεσίβλητη για επανακαθορισμό τους ύψους των πληρωτέων από αυτήν αποζημιώσεων προς τους εφεσείοντες.

Αιμ. Θεοδούλου, για τους Εφεσείοντες.

Σ. Τόκα, για την Εφεσίβλητη.

Cur. adv. vult.

ΠΙΚΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.

ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες 1 και 2 είναι ιδιοκτήτες τεμαχίου γης με αριθμό 718 Φ/Σχ. 26 στο Πεντάκωμο. Το εν λόγω τεμάχιο, συνορεύει βορείως με το τεμάχιο 718 των εφεσειόντων 3, 4 και 5. Τα πιο πάνω τεμάχια εφάπτονται δημόσιου δρόμου και δυτικά συνορεύουν με το περίκλειστο τεμάχιο 209 της εφεσίβλητης.

Κατόπιν αίτησης της εφεσίβλητης, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ενασκώντας τις εξουσίες που του παρέχουν οι πρόνοιες του άρθρου 11A του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 («ο νόμος») και με βάση τις πρόνοιες των σχετικών Κανονισμών, παραχώρησε δίοδο προς όφελος του περίκλειστου τεμαχίου της εφεσίβλητης («το δεσπόζον ακίνητο») διερχόμενης διά μέσου των τεμαχίων των εφεσειόντων (τα δουλεύοντα ακίνητα) κατά μήκος ένθεν και ένθεν της μεταξύ των δύο τεμαχίων συνοριακής γραμμής.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, απέρριψε μερικώς την έφεση των ιδιοκτητών των δουλευόντων ακινήτων. Διαπίστωσε ότι η απόφαση του Διευθυντή αναφορικά με τη διέλευση/χάραξη της διόδου ήταν η πλέον δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις επανακαθόρισε όμως το ύψος των πληρωτέων αποζημιώσεων προς τους εφεσείοντες.

Το μέρος της πρωτόδικης απόφασης που αφορά στον καθορισμό της διόδου, αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης των ιδιοκτητών των δουλευόντων ακινήτων ενώ η ιδιοκτήτρια του δεσπόζοντος ακινήτου, αμφισβητεί με αντέφεση την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης κατά την έκταση που αυτή αφορά στον επανακαθορισμό του ύψους των πληρωτέων αποζημιώσεων.

Υποστηρίχθηκε από πλευράς εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με το υπαρκτό θέμα της παραβίασης των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης από το Διευθυντή, και ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι αναιτιολόγητη, πλημμέλεια που το πρωτόδικο δικαστήριο, λόγω εσφαλμένης εκτίμησης των στοιχείων που είχε ενώπιόν του, απέτυχε να διαπιστώσει.

Αναφορικά με το πρώτο ζήτημα, οι εφεσείοντες διατείνονται ότι ο Διευθυντής δεν άκουσε ούτε κατέγραψε τις απόψεις των διαδίκων και των ιδιοκτητών των γειτονικών τεμαχίων μέσω των οποίων ήταν εφικτή η δημιουργία διόδου και συνεπώς, λόγω έλλειψης ουσιωδών στοιχείων που αφορούσαν την υπόθεση ήταν εκ των πραγμάτων αδύνατο να κριθεί από το δικαστήριο η ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή.

Οι εξουσίες του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του άρθρου 11A του νόμου, ανάγονται στη σφαίρα του Ιδιωτικού Δικαίου. Βλ. Kafieros & Another v. Theocharous & Others (1978) 1 C.L.R. 619. Ο Διευθυντής ενεργεί εν προκειμένω ως διαιτητής και η λειτουργία του είναι οιονεί δικαστική (quasi-judicial). Βλ. Constantinos Nicolaou Georghiou v. Evangelia HjiGeorghiou Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58.

Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου για τον καθορισμό διόδου, απορρέει από το άρθρο 80 του νόμου και παρέχεται στο δικαστήριο η ευχέρεια έκδοσης οποιασδήποτε απόφασης η οποία κρίνεται δίκαιη. Στην Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208 αναφέρονται τα εξής:

«Δεν περιορίζεται η έρευνα στο εύλογο της απόφασης του διευθυντή αλλά επεκτείνεται και στην ουσία της, όπως έχει επανειλημμένα αναγνωριστεί από το Ανώτατο Δικαστήριο. (Constantinos Nicolaou Georghiou v. Evangelia HadjiGeorgiou Hadjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58, Kafieros & Another v. Theocharous Others (1978) 1 C.L.R. 619, Peyiotis v. Polemitis (1982) 1 C.L.R. 442, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 A.A.Δ. 185).

Στην πραγματικότητα η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου όπως συνάγεται από τη χρήση του όρου «just» στο πλαίσιο του άρθρου 80 επεκτείνεται στην εξέταση κάθε θέματος που άπτεται της απόφασης και των δικαιωμάτων των διαδίκων. Σε αντίθεση με τη δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου βάσει του άρθρου 146, η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου κάτω από το άρθρο 80 δεν περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης, αλλά επεκτείνεται στην ορθότητά της και γενικότερα στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο του πράγματος.»

Σχετικές επί του προκειμένου είναι και οι πρόνοιες του Κανονισμού 6(2)* των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμών του 1967 οι οποίες αποτέλεσαν αντικείμενο εξέτασης στην Hadjiphesa (ανωτέρω) όπου στις σελίδες 64-65 αναφέρονται τα εξής:

«We would observe that the Land Registry Clerk, who is acting on behalf of the Director, in the capacity of an arbitrator in a quasi-judicial capacity under the law, finds himself in a very difficult position in trying to comply with the provisions of rule 6(2). He finds himself between Schylla and Charybdis. If he makes a full comparison of the various possible routes, then there may be a complaint that he made that comparison and he reached his conclusion without giving notice to the interested persons as regards the alternative routes and that he, consequently, failed to comply with rule 6(2), and his decision is vitiated. If, on the other hand, he fails to make any comparison at all, or to give any consideration to the alternative routes suggested by the owner of the servient tenement, then he may be faced with the complaint that, without considering the matter at all, he came to the conclusion that there was no other suitable property or properties for the creation of access over them, as envisaged in the opening words of rule 6(2). We must say that the Director finds himself in an unenviable situation.»

(Βλ. επίσης για το ίδιο θέμα: Silentsia Farms Ltd v. Koulermou (1984) 1 C.L.R. 333, Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (ανωτέρω).)

Στην υπό κρίση υπόθεση το Κτηματολόγιο προέβη σε αλλεπάλληλες επιτόπιες εξετάσεις για να διαπιστωθεί η επί τόπου πραγματική κατάσταση με σκοπό την ορθή και δίκαιη κρίση αναφορικά με τον καθορισμό της διόδου. Οι εφεσείοντες, κατ' αντίθεση προς ό,τι ισχυρίζονται στην έφεση για παράλειψη του Διευθυντή να λάβει υπόψη και τις απόψεις των ιδιοκτητών των άλλων γειτονικών τεμαχίων μέσω των οποίων θα μπορούσε να δημιουργηθεί δίοδος, ομολογούν στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση τους ότι οι ιδιοκτήτες των γειτονικών τεμαχίων γνωστοποίησαν στον αρμόδιο κτηματολογικό υπάλληλο τις απόψεις τους, ότι δηλαδή, ήταν πρόθυμοι να συζητήσουν φιλική διευθέτηση για την παροχή ικανοποιητικής διόδου προς την εφεσίβλητη, πλην όμως ο Διευθυντής παρέλειψε να δώσει δέουσα σημασία σ' αυτό το γεγονός.

Προκύπτει από τη μαρτυρία ότι οι επιτόπιες εξετάσεις κατέδειξαν τη δυνατότητα ύπαρξης και άλλων πιθανών λύσεων δημιουργίας διόδου διερχόμενης διά μέσου άλλων γειτονικών τεμαχίων. Ολες οι πιθανές λύσεις αξιολογήθηκαν επιμελώς από το Διευθυντή ο οποίος, έλαβε συνάμα υπόψη και τις απόψεις του Τμήματος Πολεοδομίας. Το εν λόγω Τμήμα για τους λόγους που πειστικά εξηγούνται σε σχετική έκθεση, θεώρησε ανέφικτη την προσπέλαση μέσω των γειτονικών τεμαχίων 243, 244 και 245 εξαιτίας της μεγάλης κλίσης του εδάφους που παρουσίαζε το δεσπόζον ακίνητο σε σχέση με τα πιο πάνω τεμάχια και το δημόσιο δρόμο δυτικότερα. Μια άλλη πιθανή λύση κρίθηκε πως δεν ήταν η καταλληλότερη για τους σκοπούς που εζητείτο η δίοδος δηλαδή, την οικοδομική αξιοποίηση του ανατολικότερου τμήματος του δεσπόζοντος ακινήτου και αυτό, λόγω της μεγάλης υψομετρικής απόκλισης μεταξύ του εν λόγω τμήματος και του δυτικού τμήματος του ιδίου τεμαχίου αλλά και του δημοσίου δρόμου δυτικότερα.

Ο Διευθυντής αφού στάθμισε όλους τους σχετικούς παράγοντες και στοιχεία, τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της κάθε πιθανής λύσης συγκριτικά με τις άλλες, κατέληξε στον καθορισμό της επίδικης διόδου ως της πλέον κατάλληλης και πρόσφορης κάτω από τις δοσμένες περιστάσεις.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση τη μαρτυρία που είχε ενώπιόν του εξέτασε με επιμέλεια την απόφαση του Διευθυντή και ύστερα από ενδελεχή αξιολόγηση του μαρτυρικού υλικού, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οποιαδήποτε άλλη λύση δεν θα ήταν καταλληλότερη από την παραχωρηθείσα.

Έχουμε διεξέλθει την απόφαση του Διευθυντή η οποία είναι αρκούντως αιτιολογημένη ώστε να μη δημιουργείται αμφιβολία για τους λόγους στους οποίους αυτή θεμελιώνεται. Παρενθετικά σημειώνουμε ότι η υποχρέωση του Διευθυντή για αιτιολόγηση της απόφασης του, απορρέει από τις ρητές πρόνοιες του Καν. 6(2) των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 αλλά και από τη φύση της διαδικασίας η οποία, καθώς έχουμε αναφέρει, είναι οιονεί δικαστική. Βλ. Pioneer Candy Ltd v. Stelios Tryfon and Sons Ltd (1981) 1 C.L.R. 540 και Παύλου ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973.

Στην επίδικη απόφαση καταγράφονται τα χαρακτηριστικά της παραχωρηθείσας διόδου και εξηγούνται οι λόγοι προτίμησης της συγκεκριμένης λύσης. Διαφαίνεται από το σύνολο της απόφασης ότι ο Διευθυντής είχε σφαιρική γνώση του αντικειμένου για το οποίο επρόκειτο να αποφασίσει και ότι η λύση που επέλεξε ήταν η πλέον αρμόζουσα προς τις επί τόπου πραγματικές συνθήκες και το σκοπό για τον οποίο ζητήθηκε η δίοδος. Δεν έχουμε διαπιστώσει παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης ή οποιαδήποτε άλλη πλημμέλεια στη διαδικασία που να καθιστά νομικά τρωτή την απόφαση του Διευθυντή.

Η αντέφεση έχει ως αντικείμενο τις πληρωτέες αποζημιώσεις που καθώς έχουμε αναφέρει το πρωτόδικο δικαστήριο επανακαθόρισε ανοδικά προς όφελος των εφεσειόντων. Ο Διευθυντής υπολόγισε αποζημίωση ύψους £553.- υπέρ των ιδιοκτητών του δουλεύοντος τεμαχίου 698 και αποζημίωση ύψους £1723.- υπέρ των ιδιοκτητών του δουλεύοντος τεμαχίου 718. Το δικαστήριο, επανακαθόρισε τα πιο πάνω ποσά στις £1157,75 και £2207.- αντίστοιχα. Ουσιαστικά πρόκειται για συνολική διαφορά £1088 η οποία δικαιολογείται πλήρως με βάση το σκεπτικό της εκκαλούμενης απόφασης.

Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα. Η αντέφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα.

Η έφεση και η αντέφεση απορρίπτονται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία