Maison Jenny Limited ν. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 ΑΑΔ 1156

Συμβάσεις ― Σύμβαση ενοικίασης ακινήτου ― Ποία τα συστατικά στοιχεία για τη σύναψη έγκυρης σύμβασης ― Η χρονική διάρκεια της ενοικίασης συνιστά ένα από αυτά.

Συμβάσεις ― Άκυρη σύμβαση ― Άρθρο 10 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ― Αποκλείει τη γένεση σύμβασης όπου η συμφωνία ορίζεται από τις διατάξεις του νόμου ότι είναι άκυρη.

Συμβάσεις ― Βεβαιότητα σχετικά με ουσιώδεις όρους ― Συνιστά προϋπόθεση γένεσης έγκυρης συμφωνίας.

Δικόγραφα ― Αξιούμενες θεραπείες ― Εφόσον στοιχειοθετούνται τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία περιβάλλουν την απαίτηση, είναι παραδεκτή η παροχή αρμόζουσας θεραπείας άσχετα από το νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση.

Συμβάσεις ― Εξωγενής μαρτυρία ― Διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν της σύναψης σύμβασης ― Δεν είναι παραδεκτές για αναμόρφωση των όρων της σύμβασης.

Συμβάσεις ― Ερμηνεία σύμβασης ― Κριτήριο για την ερμηνεία συμφωνίας είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενό της στο μέσο λογικό άνθρωπο.

Συμβάσεις ― Ματαίωση (frustration) σύμβασης ― Άρθρο 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ― Εφαρμοστέες αρχές.

Η εφεσείουσα εταιρεία συμφώνησε να πωλήσει τον "αέρα των καταστημάτων" που ενοικίαζε στην εφεσίβλητη εταιρεία έναντι ποσού £172,000. Η συμφωνία προέβλεπε την ενοικίαση των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες τους στους αγοραστές, δηλαδή την εφεσίβλητη, σε λογικό ενοίκιο. Οι πωλητές, δηλαδή, η εφεσείουσα ανέλαβε να παραδώσει τα καταστήματα στους αγοραστές μέσα σε χρονική περίοδο ενός έτους από την υπογραφή της συμφωνίας (20.10.91) και εν πάση περιπτώσει όχι αργότερα από τις 31.10.1992.

Οι αγοραστές κατέβαλαν το προβλεπόμενο από τη συμφωνία ποσό των £10,000 άμα τη υπογραφή της και πρόσθετο ποσό £10,000 πριν τη συνομολόγηση της προβλεπόμενης από τη συμφωνία νέας ενοικίασης των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες στους αγοραστές. Νέα ενοικίαση δεν πραγματοποιήθηκε και οι αγοραστές ήγειραν αγωγή και εξασφάλισαν απόφαση εναντίον των πωλητών για την επιστροφή των ποσών που είχαν καταβάλει επειδή η μεταξύ τους συμφωνία ματαιώθηκε λόγω της μη επίτευξης νέας συμφωνίας μεταξύ ιδιοκτητών και αγοραστών για την ενοικίαση των καταστημάτων. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επίμαχη συμφωνία ματαιώθηκε στηρίχθηκε στις διατάξεις του Άρθρου 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 (ο Νόμος) και στην ερμηνεία που αποδόθηκε σ' αυτό στην Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23.

Οι πωλητές εφεσίβαλαν την απόφαση προβάλλοντας δύο βασικά λόγους. Ο πρώτος λόγος αφορά το ότι δεν ήταν παραδεκτό για το πρωτόδικο Δικαστήριο να κάμει δεχτή την αγωγή της εφεσίβλητης για λόγο άλλο από τον προβαλλόμενο προς στοιχειοθέτηση της απαίτησης. Ο δεύτερος λόγος αφορά τα προηγηθέντα της συμφωνίας τα οποία σύμφωνα με τους πωλητές προέβλεπαν ότι η νέα ενοικίαση θα ήταν με τους ίδιους όρους όπως τους υφιστάμενους μεταξύ πωλητών και ιδιοκτητών.

Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση και αποφάνθηκε ότι:

Στην προκείμενη περίπτωση υπάρχει πιθανολόγηση συμφωνίας ενοικίασης των υπό αναφορά υποστατικών μεταξύ ιδιοκτητών και αγοραστών. Η αβεβαιότητα καλύπτει το θεμέλιο και τις προεκτάσεις της συμφωνίας των μερών. Η συμφωνία ουδέποτε προσέλαβε την υπόσταση σύμβασης. Το καταβληθέν ποσό δόθηκε στους πωλητές χωρίς αντάλλαγμα. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την επιστροφή του ποσού ήταν αναπόφευκτη.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23,

Saab a.o. v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,

Γεωργίου άλλως Αζά ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 185,

Alpan Furnishings v. Δημάδη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 170,

Πάρης ν. Μ/Τ "Meroil" (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 274,

Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319,

Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400,

Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 407.

Έφεση.

Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 31/5/00 (Αρ. Αγωγής 9236/93) με την οποία έκρινε ότι η συμφωνία τους, ως πωλητών, με την ενάγουσα εταιρεία για την πώληση σ' αυτήν του "αέρα" των καταστημάτων τα οποία οι εναγόμενοι κατείχαν ως ενοικιαστές στις οδούς Λήδρας και Απόλλωνας στη Λευκωσία δεν είχε ποτέ προσλάβει το χαρακτήρα σύμβασης και διέταξε την επιστροφή στους ενάγοντες του ποσού των £20.000 το οποίο αυτοί ήδη είχαν καταβάλει στους εναγόμενους.

Α Δημητρίου, για τους Εφεσείοντες.

Κ. Αιμιλιανίδης, για τους Εφεσίβλητους.

Cur. adv. vult.

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π..

ΠΙΚΗΣ, Π.: Η εφεσείουσα, εταιρεία (εφεξής οι πωλητές) κατείχε ως ενοικιαστής συνεχόμενα καταστήματα στις εφαπτόμενες οδούς Λήδρας και Απόλλωνος (Λήδρας 224 και Απόλλωνος 17 και 19). Ιδιοκτήτης των καταστημάτων ήταν η εταιρεία «Χλόη Νικολάου Λτδ» (εφεξής οι ιδιοκτήτες). Οι πωλητές προσήλθαν σε συμφωνία με την εφεσίβλητη εταιρεία (εφεξής οι αγοραστές), για την πώληση σ' αυτούς του «αέρα των καταστημάτων» για το ποσό των £172,000, (εκατο-εβδομήντα-δύο χιλιάδων λιρών). Η οφειλή θα καταβαλλόταν σύμφωνα με τους όρους της γραπτής συμφωνίας των συμβαλλομένων ως ακολούθως:

(α) Δέκα χιλιάδες άμα τη υπογραφή της συμφωνίας.

(β) Τριάντα χιλιάδες άμα τη συνομολογήσει της προβλεπόμενης από τη συμφωνία νέας ενοικίασης των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες στους αγοραστές.

(γ) Το υπόλοιπο σε τέσσερις ίσες ετήσιες δόσεις, αρχής γενομένης από την ημερομηνία παραλαβής των καταστημάτων.

Η συμφωνία προέβλεπε την ενοικίαση των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες στους αγοραστές, συμφωνία στην επίτευξη της οποίας οι πωλητές ανέλαβαν να συνδράμουν με την άσκηση της επιρροής της διευθύντριας της επιχείρησης τους προς τους ιδιοκτήτες ώστε να εξασφαλισθεί η ενοικίαση των καταστημάτων με λογικό ενοίκιο. Οι πωλητές ανέλαβαν να παραδώσουν τα καταστήματα στους αγοραστές μέσα σε χρονική περίοδο ενός έτους αφότου υπεγράφη μεταξύ τους η συμφωνία (20.10.91) και εν πάση περιπτώσει όχι αργότερα από τις 31.10.1992.

Οι αγοραστές κατέβαλαν το προβλεπόμενο από τη συμφωνία ποσό των £10,000 άμα τη υπογραφή της και πρόσθετο ποσό £10,000 τη επιμονή των πωλητών πριν τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης. Νέα ενοικίαση των καταστημάτων δεν πραγματοποιήθηκε για λόγους που oι εφεσείοντες και oι εφεσίβλητοι πρόβαλαν - διϊστάμενες εκδοχές - κατά την ακρόαση της αγωγής που οι αγοραστές ήγειραν εναντίον τους για την ανάκτηση του ποσού των £20,000.

Σύμφωνα με τα ευρήματα του δικαστηρίου η διευθύντρια των πωλητών κατέβαλε τις αναμενόμενες προσπάθειες και έπεισε τους ιδιοκτήτες να προσφέρουν στους αγοραστές νέα ενοικίαση με τους ίδιους όρους που διείπαν την ενοικίαση των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες προς τους πωλητές. Διαφώνησαν όμως ιδιοκτήτες και αγοραστές ως προς τη διάρκεια της ενοικίασης, και συμφωνία δεν προέκυψε. Οι αγοραστές ήθελαν μακρύτερης διάρκειας ενοικίαση απ' ότι οι ιδιοκτήτες ήταν πρόθυμοι να τους παράσχουν. Από τη μαρτυρία του διευθυντή των ιδιοκτητών διεφάνη η ύπαρξη ακόμα μιας αβεβαιότητας ως προς τη δυνατότητα επίτευξης νέας ενοικίασης οφειλόμενης στο γεγονός ότι τα περί ου ο λόγος καταστήματα δεν ανήκουν εξ ολοκλήρου στους ιδιοκτήτες. Μέρος τους ανήκει σε συγγενικό άτομο του διευθυντή ιδιοκτήτη, (θεία του), την οποία δεν ήταν εξουσιοδοτημένος να δεσμεύσει. Πιθανό να ήταν έτοιμη να συμφωνήσει με τους ιδιοκτήτες στη σύναψη νέας ενοικίασης, πλην υπήρχε στοιχείο αβεβαιότητας περί τούτου. Με αυτή την αδυναμία το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε εξαιτίας της κατάληξής του ότι η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία ματαιώθηκε λόγω της μη επίτευξης νέας συμφωνίας μεταξύ ιδιοκτητών και αγοραστών για την ενοικίαση των καταστημάτων.

Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επίμαχη συμφωνία ματαιώθηκε στηρίχθηκε στις διατάξεις του άρθρου 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 (ο Νόμος), και στην ερμηνεία που αποδόθηκε σ' αυτό στην Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23, στην οποία ανασκοπήθηκε η προγενέστερη νομολογία επί του θέματος. Πηγή προέλευσης του άρθρου 56(2) του Νόμου είναι το αντίστοιχο αριθμητικά άρθρο του Ινδικού περί Συμβάσεων Νόμου. Η έννοια της ματαίωσης κάτω από το άρθρο 56(2), όπως διευκρινίζεται στο σύγγραμμα Pollock and Mulla 9η Έκδοση σελ. 397, διακρίνεται από τη έννοια της «ματαίωσης» όπως διαγράφεται στο αγγλικό δίκαιο - frustration - και διαφέρει από αυτό. Επομένως περιορισμένη είναι η σημασία της «ματαίωσης» όπως διαμορφώθηκε στο αγγλικό δίκαιο ως βοήθημα για την ερμηνεία των προνοιών του άρθρου 56(2) του Νόμου.

Το άρθρο 56(2) προβλέπει μεταξύ άλλων, ότι σύμβαση για την εκτέλεση πράξεως η οποία μετά την εκτέλεσή της καθίσταται αδύνατη, είναι άκυρη. Προέχει όμως το ερώτημα κατά πόσο η συμφωνία των μερών στην προκείμενη περίπτωση συνιστά σύμβαση. Το άρθρο 10 του Νόμου αποκλείει τη γένεση σύμβασης όπου η συμφωνία ορίζεται από τις διατάξεις του νόμου ότι είναι άκυρη.

Το άρθρο 29 του Νόμου προβλέπει ότι συμφωνίες, το νόημα των οποίων δεν είναι βέβαιο και δεν είναι δυνατό να καταστεί βέβαιο, είναι άκυρες. Στη Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499 επεξηγείται ότι η αβεβαιότητα ως προς τους ουσιώδεις όρους της συμφωνίας την καθιστά άκυρη. Στην παρούσα υπόθεση η αβεβαιότητα αφορά αυτό τούτο το αντικείμενο της πώλησης. Ο «αέρας» μιας εμπορικής επιχείρησης δεν αποτελεί αυτοτελές αγαθό, ούτε μπορεί να διαχωριστεί από το υπόβαθρό του, τη γενεσιουργό του αιτία, δηλαδή, τα υποστατικά στα οποία διεξάγεται η επιχείρηση ή τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας ή αμφότερα. Ο «αέρας» δεν αποτελεί αφ' εαυτού αγαθό το οποίο μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο διάθεσης. Αυτό αποτελεί λογική συνέπεια της φύσης του πράγματος. Νομολογιακή ενίσχυση της θέσης αυτής παρέχεται από την απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Γεωργίου άλλως Αζά ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 185. Ένα από τα ερωτήματα που είχε να απαντήσει το δικαστήριο ήταν κατά πόσο η εμπορική εύνοια συνιστά αγαθό για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 6(13) του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου Ν.246/90, (ο Νόμος αντικαταστάθηκε με το Ν.95(Ι)/2000). Αρνητική υπήρξε η απάντηση του δικαστηρίου δοθέντος, όπως αναφέρει «.. ότι εμπορική εύνοια δεν είναι 'αγαθό'.» Στην υπόθεση που διαπραγματευόμεθα δεν αφήνεται αμφιβολία ως προς το αντικείμενο της διάθεσης. Αυτό είναι «ο αέρας των καταστημάτων». Η διάθεση εκ προοιμίου συναρτάται με το ακαθόριστο και μή δυνάμενο εξ αντικειμένου να καθοριστεί γεγονός της ενοικίασης των καταστημάτων από τους ιδιοκτήτες προς τους πωλητές.

Στην Αlpan Furnishings v. Δημάδη (1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 170, το δικαστήριο εξειδικεύει τους απαραίτητους όρους για τη σύναψη έγκυρης σύμβασης ενοικίασης, αυτοί είναι τρεις: (α) Η διάρκεια της ενοικίασης. (β) Ο καθορισμός του ενοικίου, και (γ) Η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης. Το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση εκείνη είναι διαφωτιστικό για τα στοιχεία που πρέπει να συνυπάρχουν για τον καταρτισμό σύμβασης ενοικίασης: (σελ. 176)

«Η χρονική διάρκεια της ενοικίασης είναι ουσιώδης όρος και αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία για τον καταρτισμό έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. Είναι αξίωμα του δικαίου των συμβάσεων ότι οι όροι της σύμβασης καθορίζονται από τους συμβαλλόμενους, αρχή η οποία πηγάζει από την ελευθερία του συμβάλλεσθαι που στην Κύπρο κατοχυρώνεται και συνταγματικά από το άρθρο 26 του Συντάγματος. Δεν είναι ευθύνη ή έργο του δικαστηρίου η συμπλήρωση ατελούς σύμβασης. Οι όροι της σύμβασης πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια ώστε το περιεχόμενο να μπορεί να προσδιοριστεί με βεβαιότητα. Το κριτήριο κατά πόσο οι όροι της σύμβασης διατυπώνονται με την αναγκαία βεβαιότητα είναι όπως υποδεικνύεται στην απόφαση Saab & Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos "Whether someone genuinely seeking to discover its meaning, is able to do so".»

Διαφωτιστική για τις συνέπειες που ενέχει «αβεβαιότητα» ως προς το αντικείμενο της συμφωνίας είναι και η απόφαση στην Πάρης ν. Μ/Τ «Meroil» (1989) 1(E) A.A.Δ. 274.

Οι πωλητές αμφισβήτησαν, με την έφεση που εξετάζουμε, την κατάληξη του Δικαστηρίου για δυο βασικά λόγους. Πρώτο, ότι δεν ήταν παραδεχτό για το πρωτόδικο Δικαστήριο να κάμει δεχτή την αγωγή των εφεσιβλήτων για λόγο άλλο από τον προβαλλόμενο προς στοιχειοθέτηση της απαίτησης. Στην έκθεση απαιτήσεως γίνεται αναφορά στη συμφωνία των μερών και προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι οι πωλητές παραβίασαν την μεταξύ των μερών συμφωνία, θεωρώντας τους υπαίτιους για τη μή πραγμάτωση νέας συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ τους και των ιδιοκτητών. Η αξίωσή τους έχει ως αντικείμενο την επιστροφή του ποσού των £20,000 το οποίο κατέβαλαν χωρίς να πάρουν οποιοδήποτε αντάλλαγμα. Το γεγονός ότι αποδίδουν την κατάληξη αυτή σε πράξεις των πωλητών αντινομικές προς τα συμφωνηθέντα δεν μεταβάλλει τη φύση της αξίωσης, όπως άλλωστε καταφαίνεται και από το θεραπευτικό μέρος με το οποίο διεκδικείται η επιστροφή του ποσού των £20,000 «ή ως ποσόν το οποίον ελήφθη παρά των Εναγομένων και επληρώθη υπό των Εναγόντων αχρεωστήτως ή και άνευ αντιπαροχής ή και δια αντιπαροχήν ματαιωθείσαν.» (σ. 6 έκθεσης απαιτήσεως).

Η νομολογία διευκρινίζει ότι εφόσον στοιχειοθετούνται τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία περιβάλλουν την απαίτηση είναι παραδεκτή η παροχή αρμόζουσας θεραπείας άσχετα από το ακριβές νομικό πέπλο κάτω από το οποίo τίθεται η απαίτηση. (Βλ. Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319· Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400.) Στην προκείμενη περίπτωση διαγράφηκαν από την έκθεση απαιτήσεως τα γεγονότα και οι συνθήκες κάτω από τα οποία πληρώθηκε το ποσό των £20,000 από τους αγοραστές στους πωλητές. Αποκλειστικός λόγος ήταν η μεταξύ τους συμφωνία. Εφόσον αυτή ήταν άκυρη προβάλλεται ευθέως ο λόγος για την παροχή θεραπείας στην επιστροφή του ποσού το οποίο δόθηκε χωρίς αντάλλαγμα.

Το δεύτερο σκέλος της έφεσης αφορά τα προηγηθέντα της συμφωνίας τα οποία σύμφωνα με τους πωλητές προέβλεπαν ότι η νέα ενοικίαση η οποία θα επιδιωκόταν θα ήταν με τους ίδιους όρους όπως τους υφιστάμενους μεταξύ πωλητών και ιδιοκτητών. Όπως εξηγείται στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998)1 Α.Α.Δ. 407, είναι παραδεχτή αναφορά στο υπόβαθρο της συμφωνίας όχι όμως στις διαπραγματεύσεις των μερών που προηγήθηκαν της σύναψής της. Και εν πάση περιπτώσει δεν είναι παραδεχτή η αναμόρφωση των όρων συμφωνίας με αναφορά στα προηγηθέντα της σύναψής της. Στην προκείμενη περίπτωση πιθανολογείται η σύναψη νέας συμφωνίας ως ενδεχόμενο το οποίο τα μέρη είχαν κατά νουν, όπως και η προσδοκία τους για τη λογικότητα του ενοικίου. Καμιά αναφορά δεν γίνεται στους θεμελιώδεις όρους της ενοικίασης, ούτε είναι δυνατό να πληρωθεί το κενό αυτό ενόψει των ρητών προνοιών της συμφωνίας επί του προκειμένου. Το κριτήριο για την ερμηνεία συμφωνίας είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενό της στο μέσο λογικό άνθρωπο.

Ο,τι μεταδίδεται στην προκείμενη περίπτωση είναι η πιθανολόγηση συμφωνίας ενοικίασης των υπό αναφορά υποστατικών μεταξύ ιδιοκτητών και αγοραστών. Η αβεβαιότητα καλύπτει το θεμέλιο και τις προεκτάσεις της συμφωνίας των μερών. Η συμφωνία ουδέποτε προσέλαβε την υπόσταση σύμβασης. Το καταβληθέν ποσό δόθηκε στους πωλητές χωρίς αντάλλαγμα. Η απόφαση του πρωτοδίκου Δικαστηρίου για την επιστροφή του ποσού ήταν αναπόφευκτη.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία