|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2002) 1 ΑΑΔ 550
12 Απριλίου, 2002
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΝΑ ΚΑΡΑΣΑΒΒΑ,
Εφεσείουσα-Ενάγουσα,
ν.
1. ΛΟΡΔΟΣ & ΦΛΩΡΕΝΤΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
2. ΛΟΡΔΟΣ & ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
3. ΛΟΡΔΟΣ & ΚΑΣΙΝΟΣ ΛΤΔ,
4. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΛΟΡΔΟΣ ΛΤΔ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10707)
Πολιτική Δικονομία ― Δικόγραφα ― Σκοπός δικογράφων ― Καθορισμός επιδίκων θεμάτων μέσω των δικογράφων ― Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν μπορεί να επεκταθεί στην επίλυση θεμάτων που δεν περιλαμβάνονται στα δικόγραφα.
Με έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 1.2.1980, η εφεσείουσα αγόρασε από τους εφεσίβλητους κατάστημα στην υπό ανέγερση πολυκα τοικία τους. Η αγορά έγινε στη βάση αρχιτεκτονικού σχεδίου που επισυνάφθηκε στη συμφωνία και μονογραφήθηκε. Σύμφωνα με το σχέδιο δεν θα κατασκευάζονταν παραδεξάμενα εντός και/ή εκτός του καταστήματος ή οτιδήποτε θα αφορούσε το σύστημα αποχετεύσεως της πολυκατοικίας.
Στις 13.1.94 η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή με την οποία αξίωνε εναντίον των εφεσιβλήτων ακύρωση της συμφωνίας ημερομηνίας 1.2.1980, επιστροφή των χρημάτων που πλήρωσε και αποζημιώσεις.
Με την έκθεση απαιτήσεως της η εφεσείουσα πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση της συμφωνίας, προέβησαν στην τροποποίηση των επισυνημμένων στη συμφωνία αρχιτεκτονικών σχεδίων, που επηρέαζε δυσμενώς το κατάστημα, ήτοι, αφού μετέτρεψαν την είσοδο της πολυκατοικίας, κατασκεύασαν δύο από τους λάκκους αποχετεύσεων της πολυκατοικίας εντός του καταστήματος με αποτέλεσμα να υπερχειλίζουν σχεδόν καθημερινά προκαλώντας δυσωδία και οχληρία και καθιστώντας το κατάστημα άχρηστο και/ή μη αξιοποιήσιμο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αν και δέχθηκε ότι έγιναν τροποποιήσεις των αρχιτεκτονικών σχεδίων και ότι κατασκευάστηκαν πράγματι δύο παραδεξάμενα μέσα στο κατάστημα και ένα στο πεζοδρόμιο, στην είσοδο του καταστήματος, εντούτοις έκρινε ότι οι τροποποιήσεις αυτές έγιναν βάσει της συμφωνίας, εφόσον ο όρος 6(α) έδιδε στους εφεσίβλητους το δικαίωμα, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, που έκρινε ότι συνέτρεχαν, να τροποποιήσουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Και απέρριψε την αγωγή πάνω στη βάση ότι τα παραδεξάμενα υπερχείλιζαν λόγω κακής συντήρησης του αποχετευτικού συστήματος της πολυκατοικίας, για την οποία συντήρηση, σύμφωνα με τον όρο 8 της συμφωνίας, ευθυνόταν αποκλειστικά η εφεσείουσα και οι άλλοι ιδιοκτήτες υποστατικών της πολυκατοικίας.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση υποστηρίζοντας ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι η κατασκευή των παραδεξάμενων όπως και των σωλήνων που τα συνέδεαν κάτω από το πάτωμα του καταστήματος επιβαλλόταν για τεχνικούς λόγους χωρίς να επηρεάζεται το κατάστημα και ότι οι εφεσίβλητοι ενήργησαν στα πλαίσια του δικαιώματος που τους παρείχε ο όρος 6(α) της συμφωνίας, δεν ήταν επιτρεπτό για τον λόγο ότι στηρίχθηκε εξ ολοκλήρου σε μαρτυρία που έπρεπε να αγνοηθεί ως εκτός δικογράφων.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Απλή εξέταση του περιεχομένου των εγγράφων προτάσεων οδηγεί αβίαστα στο συμπέρασμα ότι το κατά πόσο η τροποποίηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων ήταν επιτρεπτή για τους εφεσίβλητους βάσει του όρου 6(α) της συμφωνίας ή όχι, δεν ήταν επίδικο θέμα.
2. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν ήταν επιτρεπτή για το λόγο ότι στηρίχθηκε σε μαρτυρία που έπρεπε να αγνοηθεί ως εκτός των ισχυρισμών των διαδίκων στις έγγραφες προτάσεις.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα, πρωτόδικα και κατ' έφεση. Διατάχθηκε επανεκδίκαση της αγωγής από άλλο δικαστή.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Γεωργιάδης ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24.
Έφεση.
Έφεση από την ενάγουσα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 16/11/99 (Αρ. Αγωγής 124/94) με την οποία απέρριψε την αξίωσή της για τερματισμό της συμφωνίας αγοράς από αυτήν καταστήματος σε ανεγερθείσα από τους εναγόμενους πολυκατοικία στη Λεμεσό ημερομ. 1/2/80, επιστροφής των χρημάτων τα οποία κατέβαλε και αποζημιώσεις.
Χρ. Πουργουρίδης, για την Εφεσείουσα.
Α. Γιωρκάτζης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ..
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Με έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 1.2.1980, η εφεσείουσα αγόρασε από τους εφεσίβλητους το υπ΄ αριθμό 7 κατάστημα στην υπό ανέγερση από τους εφεσίβλητους πολυκατοικία "FEREOS COURT", στην περιοχή Αγίου Νικολάου, στη Λεμεσό. Η αγορά έγινε στη βάση αρχιτεκτονικού σχεδίου που επισυνάφθηκε στη συμφωνία και μονογραφήθηκε. Σύμφωνα με το σχέδιο, ούτε μέσα στο κατάστημα ούτε έξω από αυτό θα κατασκευάζονταν οποιαδήποτε παραδεξάμενα ή οτιδήποτε που θα αφορούσε το σύστημα αποχετεύσεως της πολυκατοικίας.
Ένας από τους όρους της συμφωνίας, ο όρος 6(α), πρόβλεπε τα εξής:
"6(α) Οι πωληταί δικαιούνται να τροποποιήσουν τα σχέδια κατά την εκτέλεση του έργου εάν τοιαύται τροποποιήσεις επι-βάλλονται διά τεχνικούς λόγους ή αισθητικούς, νοουμένου ότι οι τοιαύται τροποποιήσεις δεν θα επηρεάζουν το πωλούμενο κτήμα".
Το κατάστημα παραδόθηκε στην εφεσείουσα πριν το Νοέμβριο του 1981. Αφού παρέμεινε αχρησιμοποίητο για δύο περίπου χρόνια, στη συνέχεια ενοικιάστηκε. Στους έξι όμως μήνες, ο ενοικιαστής το εγκατέλειψε επειδή το πάτωμα πλημμύριζε. Λίγους μήνες αργότερα το κατάστημα ενοικιάστηκε εκ νέου. Όμως και ο νέος ενοικιαστής το εγκατέλειψε, δύο μήνες αργότερα, για τον ίδιο λόγο όπως και ο προηγούμενος. Όταν το 1988 το κατάστημα πλημμύρισε για τρίτη φορά, ο κτίστης που εργοδότησε η εφεσείουσα διαπίστωσε ότι, μέσα στο κατάστημα, κάτω από το χαλί, είχαν κατασκευασθεί δύο παραδεξάμενα που υπερχείλιζαν. Για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα ο κτίστης καθάρισε τα παραδεξάμενα και, αφού τοποθέτησε ειδικά καπάκια και ειδικό φάρμακο για να μην ανοίγουν εύκολα, από πάνω τοποθέτησε κουγκρί. Όμως, 3-4 χρόνια αργότερα, παρουσιάστηκε το ίδιο πρόβλημα με αποτέλεσμα να ακολουθηθεί η ίδια διαδικασία για δεύτερη φορά. Η εφεσείουσα παραπονέθηκε σχετικά στους εφεσίβλητους, χωρίς όμως να βρει ανταπόκριση. Αφού αρνήθηκε την τιτλοποίηση του καταστήματος επ' ονόματι της, η εφεσείουσα ζήτησε τελικά τη βοήθεια του δικηγόρου της. Ο τελευταίος, αφού τερμάτισε τη συμφωνία, ήγειρε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Με την αγωγή που καταχωρήθηκε στις 13.1.1994, η εφεσείουσα αξίωσε εναντίον των εφεσιβλήτων την ακύρωση της συμφωνίας της 1.2.1980, την επιστροφή των χρημάτων που πλήρωσε και αποζημιώσεις.
Με την έκθεση απαιτήσεως, που καταχωρήθηκε στις 7.4.1994, συγκεκριμένα στην παράγραφο 4, η εφεσείουσα πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι, κατά παράβαση της συμφωνίας, προέβησαν στην τροποποίηση των επισυνημμένων στη συμφωνία αρχιτεκτονικών σχεδίων, που επηρέαζε δυσμενώς το κατάστημα, ήτοι, αφού μετέτρεψαν την είσοδο της πολυκατοικίας, κατασκεύασαν δύο από τους λάκκους αποχετεύσεων της πολυκατοικίας εντός του καταστήματος με αποτέλεσμα να υπερχειλίζουν σχεδόν καθημερινά προκαλώντας δυσωδία και οχληρία και καθιστώντας το κατάστημα άχρηστο και/ή μη αξιοποιήσιμο.
Με την υπεράσπιση, που καταχωρήθηκε στις 8.7.1994, οι εφεσίβλητοι παραδέχθηκαν μόνο την υπογραφή της συμφωνίας της 1.2.1980. Με την παράγραφο 2 της υπεράσπισης αρνήθηκαν το περιεχόμενο της παραγράφου 4 της εκθέσεως απαιτήσεως. Η παράγραφος 2 της υπεράσπισης είχε επί λέξει ως εξής:
"Οι εναγόμενοι αρνούνται το περιεχόμενο της παραγράφου 4 της εκθέσεως απαιτήσεως, αρνούνται ότι τροποποίησαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια και ειδικότερα αρνούνται ότι μετέτρεψαν την είσοδο της πολυκατοικίας".
Περαιτέρω, με την παράγραφο 3 της υπεράσπισης, οι εφεσίβλητοι πρόβαλαν τον ισχυρισμό ότι κατασκεύασαν και παράδωσαν το κατάστημα στην εφεσείουσα σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αν και δέχθηκε ότι έγιναν τροποποιήσεις των αρχιτεκτονικών σχεδίων και ότι κατασκευάστηκαν πράγματι δύο παραδεξάμενα μέσα στο κατάστημα και ένα στο πεζοδρόμιο, στην είσοδο του καταστήματος, εντούτοις έκρινε ότι οι τροποποιήσεις αυτές έγιναν βάσει της συμφωνίας, εφόσον ο όρος 6(α) έδιδε στους εφεσίβλητους το δικαίωμα, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, που έκρινε ότι συνέτρεχαν, να τροποποιήσουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Και απέρριψε την αγωγή πάνω στη βάση ότι τα παραδεξάμενα υπερχείλιζαν λόγω κακής συντήρησης του αποχετευτικού συστήματος της πολυκατοικίας, για την οποία συντήρηση, σύμφωνα με τον όρο 8 της συμφωνίας, ευθυνόταν αποκλειστικά η εφεσείουσα και οι άλλοι ιδιοκτήτες υποστατικών της πολυκατοικίας.
Η έφεση επικεντρώθηκε κατά κύριο λόγο στην εισήγηση ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η κατασκευή των δύο παραδεξάμενων εντός του καταστήματος και ενός εκτός του καταστήματος, στην είσοδο του, όπως και των σωλήνων που τα συνέδεαν κάτω από το πάτωμα του καταστήματος, επιβαλλόταν για τεχνικούς λόγους, χωρίς να επηρεάζεται το κατάστημα, και ότι οι εφεσίβλητοι ενήργησαν στα πλαίσια του δικαιώματος που τους παρείχε ο όρος 6(α) της συμφωνίας, δεν ήταν επιτρεπτό για το λόγο ότι στηρίχθηκε εξ ολοκλήρου σε μαρτυρία που έπρεπε να αγνοηθεί εντελώς ως εκτός δικογράφων.
Ο προβαλλόμενος λόγος έφεσης ευσταθεί. Ενώ το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά παρατηρεί στην απόφαση του "ότι δόθηκε αρκετή μαρτυρία εκτός δικογράφων και συνεπώς αυτή θα αγνοηθεί" και, μάλιστα, παραπέμπει στην Γεωργιάδης ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24 στη σελ. 28, που παρέχει έρεισμα στη θέση αυτή, στη συνέχεια, και χωρίς να προσδιορίζει ποια μαρτυρία αγνοεί, στηρίζεται σε μαρτυρία που θάπρεπε να αγνοήσει, ως μη καλυπτόμενη από τις έγγραφες προτάσεις (pleadings), για να καταλήξει ότι οι τροποποιήσεις των αρχιτεκτονικών σχεδίων ήταν επιτρεπτές για τους εφεσίβλητους βάσει του όρου 6(α) της συμφωνίας, η δε υπερχείλιση των παραδεξάμενων οφειλόταν σε κακή συντήρηση του αποχετευτικού συστήματος, συντήρηση για την οποία δεν ευθύνονταν οι εφεσίβλητοι. Απλή εξέταση του περιεχομένου των εγγράφων προτάσεων οδηγεί αβίαστα στο συμπέρασμα ότι το κατά πόσο η τροποποίηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων ήταν επιτρεπτή για τους εφεσίβλητους βάσει του όρου 6(α) της συμφωνίας ή όχι, δεν ήταν επίδικο ζήτημα. Ειδικώτερα: Στην παράγραφο 4 της έκθεσης απαίτησης, η εφεσείουσα προβάλλει ρητά τον ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι έκαμαν τροποποιήσεις στα αρχιτεκτονικά σχέδια κατά παράβαση της συμφωνίας "και όλως παρανόμως και αυθαιρέτως", συγκεκριμένα, "μετέτρεψαν την είσοδο της εν λόγω πολυκατοικίας στο κατάστημα αρ. 7 της Ενάγουσας και περαιτέρω κατασκεύασαν δύο από τους λάκκους αποχετεύσεων της πολυκατοικίας εντός του καταστήματος της Ενάγουσας με αποτέλεσμα να υπερχειλίζουν σχεδόν καθημερινά, προκαλώντας δυσωδία και οχληρία και καθιστώντας το κατάστημα της Ενάγουσας άχρηστο και/ή μη αξιοποιήσιμο". Στην παράγραφο 2 της υπεράσπισης τους, οι εφεσίβλητοι αρνούνται ότι τροποποίησαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια ενώ, στην παράγραφο 3 προβάλλουν τον ισχυρισμό ότι κατασκεύασαν το κατάστημα σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας. Οι εφεσίβλητοι δεν επικαλούνται τον όρο 6(α) της συμφωνίας, που τους παρείχε το δικαίωμα, υπό προϋποθέσεις, να τροποποιήσουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια, σε κανένα σημείο της υπεράσπισης. Αν οι εφεσίβλητοι ήθελαν να στηρίξουν την υπεράσπιση τους στον όρο 6(α) της συμφωνίας, όφειλαν πρώτα να παραδεχθούν τον ισχυρισμό ότι έκαμαν τροποποιήσεις στα αρχιτεκτονικά σχέδια και, ακολούθως, να αναφερθούν ρητά στον όρο 6(α) της συμφωνίας και στο δικαίωμα που τους παρείχε για τροποποιήσεις στα αρχιτεκτονικά σχέδια, και ότι αυτές ήταν επιτρεπτές, όπως προβλέπεται στη Δ.19, Θ19 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας*. Αντί τούτου, και ενώ η εφεσείουσα, στην παράγραφο 3 της έκθεσης απαίτησης αναφέρει ότι οι εφεσίβλητοι "συνεφώνησαν όπως προβούν σε τροποποιήσεις, των επισυνημμένων στην συμφωνίαν αρχιτεκτονικών σχεδίων, οι οποίες επιβάλλοντο για τεχνικούς ή αισθητικούς λόγους, νοουμένου όμως ότι οι τροποποιήσεις αυτές δεν θα επηρέαζαν το πωλούμενον κτήμα", οι εφεσίβλητοι, με την παράγραφο 1 της υπεράσπισης, αρνούνται κατηγορηματικά "τους ισχυρισμούς που περιέχονται" στην παράγραφο 3 της έκθεσης απαίτησης. Επομένως, όλη η μαρτυρία που δόθηκε αναφορικά με το κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις, οι εφεσίβλητοι εδικαιούντο ή όχι να τροποποιήσουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν εκτός εγγράφων προτάσεων και έπρεπε να αγνοηθεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Και τούτο διότι, δεν νοείται ένας εναγόμενος, όπως οι εφεσίβλητοι στην προκειμένη περίπτωση, να αρνείται ρητά ότι έκαμε τις ισχυριζόμενες στην έκθεση απαίτησης τροποποιήσεις και το Δικαστήριο να ευρίσκει ότι ναι μεν τις έκαμε, πλην όμως δικαιωματικά, δυνάμει όρου της συμφωνίας που δεν επικαλείται στην υπεράσπιση του. Και βάσει τέτοιου ευρήματος να καταλήγει στην απόρριψη της αγωγής.
Ενόψει της διαπίστωσης μας ότι η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν ήταν επιτρεπτή για το λόγο ότι στηρίχθηκε σε μαρτυρία που έπρεπε να αγνοηθεί ως εκτός των ισχυρισμών των διαδίκων στις έγγραφες τους προτάσεις, δε θεωρούμε σκόπιμο να ασχοληθούμε με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης που προβάλλονται από την εφεσείουσα.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα, πρωτόδικα και κατ' έφεση.
Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Διατάσσεται η επανεκδίκαση της αγωγής από άλλο δικαστή.
H�έφεση επιτρέπεται με έξοδα, πρωτόδικα και κατ' έφεση. Διατάσσεται επανεκδίκαση της αγωγής από άλλο δικαστή.