Μεταξύ -

1. Κυριακούς Χ"Σάββα Φελλά

2. Πηνελόπης Χ"Σάββα Φελλά

- και -

1. Πέτρου Δημοσθένους Χ"Σάββα

2. Ειρήνης Δημοσθένους Χ"Σάββα

3. Ανδρούλας Χριστοδούλου Τιριτίλλη

4. Ανδρέα Ιακώβου Νικοδήμου

5. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας

Για τις εφεσείουσες: Α. Ευτυχίου

Για τους εφεσίβλητους 1, 2 και 3: Π. Πετράκης

Ο εφεσίβλητος 4 δεν εμφανίστηκε.

Για τον εφεσίβλητο 5: Ε. Παπαγαπίου (κα), Δικηγόρος

-------------------------

-----------------

ΣΟΛΩΝ ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Είναι βολικό να διευκρινιστούν πρώτα τα γεγονότα. Η διαφορά αφορά κτήμα στην Ορούντα έκτασης 21 δεκαρίων και 71 τετραγωνικών μέτρων. Κατά τον κρίσιμο χρόνο ήταν συνιδιόκτητο. Ο κάθε διάδικος (πλην των εφεσιβλήτων 4 και 5) ήταν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του 1/5 ιδανικού μεριδίου του κτήματος. Στις 11/12/95 οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 πώλησαν και μεταβίβασαν το μερίδιο τους στον εφεσίβλητο 4 αντί ποσού £2.250 (συνολικά τα 3/5 του όλου). Οι συνιδιοκτήτριες εφεσείουσες δεν άσκησαν το δικαίωμα επιλογής, για το οποίο κάμνει πρόβλεψη το άρθρ. 25 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224 (εφεξής ο νόμος ή το Κεφ. 224).

Ο νέος ιδιοκτήτης των 3/5, εφεσίβλητος 4, εξασφάλισε πιστοποιητικό αδιανεμήτου, σύμφωνα με το άρθρ. 28(1) του νόμου. Και τούτο διότι, όπως έκρινε το Κτηματολόγιο, δεν μπορούσε να διαιρεθεί το κτήμα, χωρίς να παραβιασθούν οι πρόνοιες του άρθρ. 27(1) του ιδίου νόμου. Στη συνέχεια ζήτησε από το κτηματολόγιο να προχωρήσει σε πώληση. Η ένσταση των εφεσειουσών στο αίτημα του αυτό δεν έγινε δεκτή. Στη δημοπρασία, που έγινε την 1/12/96, το κτήμα κατακυρώθηκε στον ψηλότερο πλειοδότη, που ήταν ο εφεσίβλητος 4, αντί ποσού £170. Ομολογουμένως, για ποσό πολύ μικρότερο της αξίας του.

Η πρωτόδικη δικαστής ασχολήθηκε, όπως θα αναμενόταν, με τη φύση και έκταση των εξουσιών επαρχιακού δικαστηρίου κάτω από το άρθρ. 80 σε συσχετισμό με τα θέματα που ήγειρε η αίτηση. Ύστερα από επισκόπηση αριθμού αποφάσεων, που φωτίζουν το δικαιοδοτικό ορίζοντα της διάταξης, η δικαστής κατέληξε ότι η φύση του ισχυρισμού των εφεσειουσών ότι, δηλαδή, διαπράχθηκε απάτη σε βάρος τους από λειτουργούς του Κτηματολογίου, δεν αναγόταν στις αρμοδιότητες του Διευθυντή με βάση το άρθρ. 80. Το έθεσε ως εξής:

Και έκρινε τελικά ότι μόνο με αγωγή σε αρμόδιο επαρχιακό δικαστήριο θα μπορούσε να επιλυθεί τέτοια διαφορά.

Παρά τα συμπεράσματα της αυτά, η δικαστής προχώρησε και εξέτασε την αίτηση και από μία άλλη σκοπιά. Θεώρησε, αφού εξέτασε τα προσκομισθέντα τεκμήρια, ότι η διαφορά είχε λήξει από το 1996. Έτσι δεν υπήρχε απόφαση του Διευθυντή που θα μπορούσε να προσβληθεί μέσα σε 30 ημέρες από την ημέρα κοινοποίησης της, σύμφωνα με το άρθρ. 80. Η παραπάνω επιστολή του Διευθυντή ημερ. 29/9/99 ήταν, όπως είπε "πληροφοριακού χαρακτήρα." Σ' αυτήν απλώς ο διευθυντής αναφέρθηκε στο ιστορικό των προηγούμενων διαδικασιών μέχρι τη μεταβίβαση στον εφεσίβλητο 4.

Η αίτηση, συμπέρανε στη συνέχεια η δικαστής, ήταν εκπρόθεσμη γιατί, όπως διαπιστώνεται από τα σχετικά τεκμήρια, οι αιτητές γνώριζαν από το 1996:

Ο πρώτος λόγος έφεσης θίγει το τελευταίο αυτό μέρος της πρωτόδικης απόφασης πως δεν υπάρχει απόφαση δυνάμενη να προσβληθεί. Ο δικηγόρος των εφεσειουσών υπέβαλε ότι ο Διευθυντής προέβη σε νέα έρευνα των γεγονότων. Διαπίστωσε δε ότι δεν υπήρχε τίποτε επιλήψιμο στους χειρισμούς των κτηματολογικών λειτουργών. Και ότι δεν συνέτρεχε λόγος να εφαρμόσει τις πρόνοιες του άρθρ. 61 (1)(2). Με άλλα λόγια ο Διευθυντής (κατά το συνήγορο) ενήργησε μέσα στο δικαιοδοτικό πλαίσιο των διατάξεων αυτών. Κατά συνέπεια, η απόφαση της 29/9/99 εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρ. 80 και μπορούσε να προσβληθεί με το ένδικο μέσο που αυτό προβλέπει.

Ο συνήγορος απέσυρε το δεύτερο λόγο έφεσης ότι ήταν λανθασμένη η πρωτόδικη κρίση πως υπήρξε δεδικασμένο, που είχε προκύψει από τις παλαιότερες διαδικασίες και που εμπόδιζε την ανακίνηση του τώρα και τη συζήτηση των ιδίων θεμάτων. Ο λόγος που έδωσε είναι ότι από προσεκτικότερη μελέτη της εκκαλούμενης απόφασης, μετά την άσκηση της έφεσης, κατέληξε πως δεν ανακύπτει θέμα δεδικασμένου από αυτή.

Με τον τρίτο λόγο επιδιώκεται εξουδετέρωση του συμπεράσματος ότι η επίδικη διαφορά είναι τελειωμένη από το 1996 και συνακόλουθα η κρινόμενη αίτηση, που κατατέθηκε τέλη Οκτωβρίου 1999, είναι εκπρόθεσμη. Ο κ. Ευτυχίου ουσιαστικά υπέβαλε, χωρίς να αναφερθεί και σε οποιοδήποτε προηγούμενο που υποστηρίζει την πρόταση του, ότι οι χρονικές προθεσμίες του νόμου δεν είναι δεσμευτικές γιατί ο Διευθυντής μπορεί να προσφύγει στις πρόνοιες του 61 και αυτεπάγγελτα χωρίς αίτηση του ενδιαφερομένου. Και άσχετα αν υποβλήθηκε ένσταση, όπου προβλέπεται, από ενδιαφερόμενο. Έγινε και απλή αναφορά, χωρίς επεξηγηματικό σχόλιο και στο άρθρ. 50 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ. 9/60. Παρόλο που ο συνήγορος, ουσιαστικά, επικαλέστηκε νέα έρευνα και νέα απόφαση από το Διευθυντή, για να δικαιολογήσει την επαναφορά του ζητήματος, εντούτοις παραπονέθηκε ότι η πρωτόδικη δικαστής εφάρμοσε αρχές του διοικητικού δικαίου αποφαινόμενη ότι η επίδικη επιστολή ήταν «πληροφοριακού χαρακτήρα». Ενώ η υπόθεση και οι ενέργειες του Διευθυντή αφορούν διαφορά ιδιωτικού δικαίου.

Οι εφεσείουσες αμφισβήτησαν τη γνώμη του δικαστηρίου ότι ο σωστός τρόπος ήταν να θέσουν την υπόθεση τους με αγωγή μπροστά σε αρμόδιο δικαστήριο (τελευταίος λόγος έφεσης). Ισχυρίζονται ότι ορθά αποτάθηκαν για τις θεραπείες που προσφέρει το άρθρ. 61 στο πλαίσιο της διαδικασίας του άρθρ. 80. Αναφέρουν (περίγραμμα αγόρευσης) ότι δεν ειδοποιήθηκαν για την πώληση στον εφεσίβλητο 5. Πρόθεση τους ήταν να εξασκήσουν το δικαίωμα αγοράς των πωληθέντων μεριδίων. Περαιτέρω ότι κακώς εκδόθηκε πιστοποιητικό αδιανεμήτου, αφού τα μερίδια της αρδεύονται, με βάση παλιά μεταξύ τους συμφωνία, από σταθερή πηγή νερού και επομένως η περιουσία τους ήταν διαιρετή. Κατά τον κ. Ευτυχίου, οι πράξεις και ενέργειες αυτές:

Ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων υιοθέτησε βασικά την εκκαλούμενη απόφαση. Ο κ. Πετράκης υπέβαλε εμφαντικά ότι η νέα αίτηση είναι τέχνασμα των εφεσειουσών να παρακαμφθεί η προθεσμία των 30 ημερών που τάσσουν τα άρθρ. 25 και 80 του νόμου. Έθεσε περαιτέρω (ακροθιγώς) και ζήτημα δεδικασμένου, που δημιουργήθηκε από την απόρριψη της αίτησης του 1996 και του αποτελέσματος της έφεσης που ασκήθηκε κατά της απορριπτικής απόφασης.

Πρέπει να έχουμε υπόψη το άρθρ. 61. Ορίζει ότι:

Το παρακάτω απόσπασμα από την πρόσφατη απόφαση του Πική, Π., στην Π.Ε. 10095 Φανή ν. Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Λευκωσίας ημερ. 20/10/99, ανασκοπεί τη βασική νομολογία και δίνει περιεκτικά τους βασικούς κανόνες:

Θα προσθέταμε, άνκαι το θέμα δε συζητήθηκε, απλώς τέθηκε, ότι η καλόπιστη ή δόλια ψευδής βεβαίωση ή ψευδής παράσταση στο άρθρ. 61(1) (2) δεν μπορεί να αναφέρεται σ' αυτή την περίπτωση, αλλά σε εύκολα διαπιστούμενη από τα κτηματολογικά στοιχεία κατάσταση πραγμάτων μέσα στο πνεύμα των αποφάσεων που εξηγεί το άρθρ. 61. Η απάτη είναι σύνθετη νομική έννοια που δεν προσφέρεται συνήθως σε απλή διοικητική έρευνα με περιορισμένα μέσα διερεύνησης. Εδώ έχουμε διαφορά ουσίας που δεν επιλύεται με τη χρήση της διαδικασίας του άρθρ. 80. Είναι επομένως ορθή η παραπάνω κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου.

Έχουμε τη γνώμη, παρόλο που και αυτό το θέμα δεν έτυχε της συζήτησης που αξίζει, ότι σε θέματα ιδιωτικού δικαίου, όπως είναι η προσφυγή στις διατάξεις του άρθρ. 61, δεν εφαρμόζονται αρχές του γενικού διοικητικού δικαίου, που αφορούν τη φύση της προσβαλλόμενης απόφασης, δημιουργία νέας εκτελεστής πράξης μετά από έρευνα, κ.ο.κ. Όμως εδώ γεγονός είναι ότι οι εφεσείουσες δεν κατέφυγαν στις διατάξεις του άρθρ. 80 μέσα στις προβλεπόμενες από το Κεφ. 224 προθεσμίες. Άφησαν μερικά χρόνια να περάσουν προτού κινηθούν, υποβάλλοντας στις 29/10/99 νέα αίτηση-έφεση, αναφερόμενη ουσιαστικά στα παλιά θέματα. Η νέα αίτηση δεν ανανέωσε ούτε παρέτεινε την προθεσμία που χάθηκε. Επομένως είναι σωστή η πρωτόδικη απόφαση πως η αίτηση είναι και εκπρόθεσμη.