|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 1 ΑΑΔ 820
15 Ιουνίου, 2001
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΤΑΣΟΣ ΜΙΧΑΗΛ,
Εφεσείων-Εναγόμενος,
v.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΘΕΟΦΑΝΗ ΝΕΟΚΛΗ,
ΣΥΖΥΓΟΥ ΝΕΟΚΛΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσίβλητης-Ενάγουσας.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10747)
Ενοικίαση ― Σύμβαση ενοικίασης ― Διάρκεια εκμίσθωσης ― Πρέπει να καθορίζεται είτε ρητά από τους συμβαλλομένους κατά τη στιγμή που γίνεται η σύμβαση ή με παραπομπή σε κάποιο άλλο γεγονός το οποίο μπορεί με βεβαιότητα να καθορίσει τη διάρκεια της σύμβασης ― Σύμβαση μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο υπερβαίνουσα το ένα έτος ― Προϋποθέσεις εγκυρότητάς της ― Άρθρο 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Συμπέρασμα πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία ενοικίασης ήταν εξ υπαρχής άκυρη χωρίς να προηγηθεί εύρημα ως προς το κατά πόσο έγινε ή όχι η εν λόγω συμφωνία ― Η επέμβαση του Εφετείου κρίθηκε αναγκαία.
Η ενάγουσα-εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια οικίας στο χωριό Τόχνη της Επαρχίας Λάρνακας. Κίνησε αγωγή εναντίον του εφεσείοντος-εναγόμενου ισχυριζόμενη ότι ο εφεσείων, περί το Φεβρουάριο του 1997, αυθαίρετα και χωρίς τη συγκατάθεση της, εισήλθε στην οικία την οποία, από τότε κατέχει παράνομα και τη χρησιμοποιεί ως τόπο διαμονής του ιδίου και της οικογένειας του. Ο εφεσείων υποστήριξε ότι είναι νόμιμος κάτοχος της οικίας δυνάμει προφορικής συμφωνίας ενοικίασης την οποία συνήψε περί το Φεβρουάριο του 1997 με την εφεσίβλητη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, χωρίς να διατυπώσει εύρημα ότι οι διάδικοι συνήψαν μεταξύ τους σύμβαση ενοικίασης της οικίας, έκρινε πως η προφορική "σύμβαση ενοικίασης" που επικαλέστηκε ο εφεσείων με τους όρους και προϋποθέσεις που αυτός εξέθεσε, ήταν ακαθόριστης χρονικής διάρκειας, γεγονός το οποίο, καθιστούσε την υποτιθέμενη σύμβαση ασαφή, αόριστη, αβέβαιη και ως εκ τούτου, άκυρη εξ υπαρχής. Διαπίστωσε περαιτέρω ότι ο εφεσείων δεν έχει κανένα νομικό δικαίωμα να συνεχίζει να κατέχει την οικία αλλά έχει καταστεί παράνομος (trespasser) από την αρχή που εισήλθε στην οικία, και τον διέταξε να εγκαταλείψει αμέσως την οικία και να παραδώσει την κατοχή της στην εφεσίβλητη.
Οι λόγοι έφεσης στρέφονται κατά της αξιολόγησης της μαρτυρίας, περιλαμβανομένης και της αξιοπιστίας των μαρτύρων. Προσβάλλεται επίσης η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είναι ένοχος παράνομης επέμβασης στην οικία.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Κάθε σύμβαση ενοικίασης πρέπει να έχει καθορισμένη χρονική διάρκεια η οποία ρητά καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους είτε κατά τη στιγμή που γίνεται η σύμβαση ή με παραπομπή σε κάποιο άλλο γεγονός η ύπαρξη του οποίου, είναι εκ των προτέρων βεβαία έτσι ώστε με αναφορά προς το συγκεκριμένο αυτό γεγονός να προσδιορίζεται με βεβαιότητα η χρονική διάρκεια της σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση η υποτιθέμενη σύμβαση ενοικίασης που επικαλέσθηκε ο εφεσείων, εμφανίστηκε ως μια μακροχρόνια σύμβαση χωρίς καθορισμένη ή προσδιορίσιμη χρονική διάρκεια και χωρίς να είχαν τηρηθεί οι πρόνοιες του Άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 με συνέπειες καταλυτικές ως προς το κύρος της υποτιθέμενης σύμβασης.
2. Το ζήτημα της παράνομης επέμβασης δεν εξετάστηκε σφαιρικά από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Από τη μαρτυρία που προσκόμισε η εφεσίβλητη προκύπτει ότι ο εφεσείων έγινε κάτοχος της οικίας ύστερα από σχετική πρόταση του αδελφού της εφεσίβλητης ο οποίος είχε στα χέρια του τα κλειδιά της οικίας και εμφανίστηκε ότι είχε εξουσία να παραχωρήσει την κατοχή της οικίας στον εφεσείοντα. Φαίνεται, εκ πρώτης όψεως, ότι η οικία περιήλθε νομίμως στην κατοχή του εφεσείοντος. Η κατοχή συνεχίστηκε χωρίς ποτέ η έννομη σχέση να τερματισθεί από την εφεσίβλητη. Για τα γεγονότα που μεσολάβησαν δεν υπάρχουν σαφή ευρήματα. Η όποια μεταβολή της αρχικής σχέσης που ενδεχομένως επήλθε είτε λόγω παράνομης ή ακυρώσιμης συμφωνίας ενοικίασης που ακολούθησε ή άλλως πως, δεν εξυπακούεται ότι αυτομάτως δημιούργησε υποχρέωση σε βάρος του εφεσείοντος για εγκατάλειψη της οικίας και παράδοση της κατοχής της στην εφεσίβλητη. Ο τερματισμός της σχέσης θα ήταν το καθοριστικό διάβημα που θα μπορούσε να μεταβάλει την έννομη σχέση των διαδίκων και τη βάση των διεκδικήσεων της εφεσίβλητης σε περίπτωση που ο εφεσείων θα συνέχιζε να κατέχει την οικία χωρίς δικαίωμα.
3. Οι πραγματικές συνθήκες κάτω από τις οποίες η οικία περιήλθε στην κατοχή του εφεσείοντος και ότι άλλο ακολούθησε, πρέπει να διερευνηθούν και ανάλογα με τις διαπιστώσεις που θα προκύψουν, να εξεταστεί η νομική πτυχή του θέματος με προοπτική τη διατύπωση τελικού συμπεράσματος.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα. Διατάχθηκε αναδίκαση της υπόθεσης. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αναδίκασης.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Αντωνιάδης κ.ά. v. Γιαννή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2052.
Έφεση.
Έφεση από τον εναγόμενο κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας που δόθηκε στις 18/2/00 (Αρ. Αγωγής 3843/98) με την οποία έκρινε ότι η σύμβαση ενοικίασης την οποία επικαλέστηκε ήταν εξυπαρχής άκυρη και τον διέταξε να εγκαταλείψει αμέσως την οικία και να παραδώσει την κατοχή της στην εφεσίβλητη.
Σ. Δράκος, για τον Εφεσείοντα.
Α. Ποιητής, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια οικίας επί του τεμαχίου αρ. 78 Φ/Σχ. XLV/χωρ. στο χωριό Τόχνη της Επαρχίας Λάρνακας (στο εξής "η οικία" ή "το σπίτι").
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, κατόπιν ακρόασης αγωγής που κίνησε η εφεσίβλητη εναντίον του εφεσείοντα, διέταξε τον εφεσείοντα να εγκαταλείψει αμέσως την οικία και να παραδώσει την κατοχή της στην εφεσίβλητη. Ο εφεσείων καταδικάστηκε επίσης στην πληρωμή ονομαστικών αποζημιώσεων £10.- και έξοδα.
Εναντίον της πρωτόδικης απόφασης καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση. Η αντέφεση, που είχε ως αντικείμενο τις επιδικασθείσες αποζημιώσεις, εγκαταλείφθηκε στο στάδιο των διευκρινίσεων. Στο στάδιο των διευκρινίσεων εγκαταλείφθηκε και ο πρώτος λόγος έφεσης.
Οι συνθήκες κάτω από τις οποίες ο εφεσίβλητος πήρε την κατοχή της οικίας ήταν το κύριο επίδικο ζήτημα της υπόθεσης. Η εκδοχή της εφεσίβλητης είναι ότι ο εφεσείων, περί το Φεβρουάριο 1997, αυθαίρετα και χωρίς τη συγκατάθεση της, εισήλθε στην οικία την οποία, από τότε κατέχει παράνομα και τη χρησιμοποιεί ως τόπο διαμονής του ιδίου και της οικογένειάς του.
Ο εφεσείων υποστήριξε ότι είναι νόμιμος κάτοχος της οικίας δυνάμει προφορικής συμφωνίας ενοικίασης την οποία συνήψε περί τον Φεβρουάριο 1997 με την εφεσίβλητη.
Επειδή οι περισσότεροι λόγοι έφεσης αναφέρονται στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, περιλαμβανόμενης και της αξιοπιστίας των μαρτύρων, έχουμε τη γνώμη πως η σύντομη παράθεση της μαρτυρίας θα διευκολύνει την κατανόηση των γεγονότων και των θεμάτων που εγείρονται.
Η υπάλληλος του κτηματολογίου κα Γ. Κακούρη (ΜΕ1), με αναφορά σε στοιχεία του κτηματολογίου, κατέθεσε ότι η εφεσίβλητη είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της οικίας. Ο κ. Χ. Κυριάκου (ΜΕ2) κατέθεσε ότι είναι εξ αγχιστείας συγγενής της ηλικιωμένης εφεσίβλητης, η οποία, είναι μόνιμος κάτοικος Αγγλίας. Όταν η εφεσίβλητη έρχεται στην Κύπρο, διαμένει στην οικία της στην Τόχνη. Στην εν λόγω οικία τώρα διαμένει ο εφεσείων με την οικογένειά του. Μετά την εγκατάσταση του εφεσείοντα στην οικία, η εφεσίβλητη ήλθε στην Κύπρο. Ήθελε να επισκεφθεί την οικία και πήγε μαζί της για το σκοπό αυτό. Ο εφεσείων απουσίαζε από το σπίτι. Η σύζυγος του εφεσείοντα που ήταν εκεί δεν επέτρεψε στην εφεσίβλητη να εισέλθει στην οικία ούτε και να παραλάβει κάποια προσωπικά της αντικείμενα. Όταν κάποτε ρώτησε τον εφεσείοντα σχετικά με την εγκατάσταση του στην οικία, ο εφεσείων του είπε ότι τα κλειδιά της οικίας τα είχε πάρει από το Δημητράκη, αδελφό της εφεσίβλητης που διαμένει στο Μαρώνι. Για το ίδιο θέμα μίλησε και με το Δημητράκη ο οποίος του είπε ότι είχε δώσει όντως τα κλειδιά της οικίας στον εφεσείοντα για να εγκατασταθεί σ' αυτή προσωρινά με την οικογένειά του.
Ο εφεσείων κατέθεσε ότι ήλθε με την οικογένειά του από την Αυστραλία για μόνιμη εγκατάσταση στην Κύπρο. Το Φεβρουάριο 1997 πήγε στο Μαρώνι για να καλωσορίσει το θείο του Δημητράκη, αδελφό της εφεσίβλητης, που είχε έλθει και αυτός από την Αυστραλία. Όταν συναντήθηκαν, ο Δημητράκης του είπε ότι η οικία ήταν κενή και του πρότεινε να του δώσει τα κλειδιά της οικίας για να εγκατασταθεί σ' αυτή με την οικογένειά του. Δέχθηκε την πρόταση και όταν πήγαν μαζί για να δουν το σπίτι διαπίστωσε πως χρειαζόταν επιδιορθώσεις. Επικοινώνησε τηλεφωνικώς με την εφεσίβλητη και συμφώνησαν μεταξύ τους να ενοικιάσει την οικία και συνάμα να αναλάβει την επιδιόρθωσή της. Συμφώνησαν επίσης ότι θα αναλάμβανε την επιδιόρθωση και μιας άλλης οικίας της εφεσίβλητης στη Λάρνακα. Συμφώνησαν ακόμα ότι το ενοίκιο της οικίας θα ήταν £100 μηνιαίως και η πληρωμή του θα γινόταν δι' αποκοπής από το συνολικό ποσό της δαπάνης για τις επιδιορθώσεις των δύο οικιών.
Ο κοινοτάρχης Τόχνης κ. Χρ. Σώζος (ΜΥ2) κατέθεσε ότι η εφεσίβλητη του τηλεφώνησε από την Αγγλία και του είπε ότι ήθελε να φύγει ο εφεσείων από το σπίτι της. Του ανέθεσε επίσης να ελέγξει κατά πόσο έπαθαν ζημιά τα πράγματα της στο σπίτι. Όταν πήγε στην οικία για να ελέγξει δεν διαπίστωσε οποιαδήποτε ζημιά. Πρόσεξε μόνο ότι στα ταβάνια είχε προστεθεί κάτι σαν ξύλο που δεν υπήρχε προηγουμένως.
Ο κ. Π. Χριστοφόρου (ΜΥ3) κατέθεσε ότι είναι εργολάβος οικοδομών. Συνοδευόμενος από τον κ. Σώζο (ΜΥ2) και τον εφεσείοντα επισκέφθηκε το σπίτι της εφεσίβλητης στη Λάρνακα για να κοστολογήσει τις εργασίες επιδιόρθωσης του. Υπολόγισε ότι το κόστος των εργασιών θα ανερχόταν στις £6500.-. Η εφεσίβλητη, με την οποία μίλησε τηλεφωνικώς, του είπε ότι το ποσό ήταν μεγάλο και ότι ένας άλλος εργολάβος της είχε δώσει προσφορά για £3000.-
Ο πρωτόδικος δικαστής, χωρίς να διατυπώσει εύρημα ότι οι διάδικοι συνήψαν μεταξύ τους σύμβαση ενοικίασης της οικίας, έκρινε πως η προφορική "σύμβαση ενοικίασης" που επικαλέσθηκε ο εφεσείων με τους όρους και προϋποθέσεις που αυτός εξέθεσε, ήταν ακαθόριστης χρονικής διάρκειας, γεγονός το οποίο, καθιστούσε την υποτιθέμενη σύμβαση ασαφή, αόριστη και αβέβαιη και ως εκ τούτου, άκυρη εξ υπαρχής. Η διαπίστωση, ενόσω παραμένει στα όρια του θεωρητικού πεδίου είναι ορθή. Κάθε σύμβαση ενοικίασης πρέπει να έχει καθορισμένη χρονική διάρκεια η οποία ρητά καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους είτε κατά τη στιγμή που γίνεται η σύμβαση ή με παραπομπή σε κάποιο άλλο γεγονός η ύπαρξη του οποίου, είναι εκ των προτέρων βεβαία έτσι ώστε με αναφορά προς το συγκεκριμένο αυτό γεγονός να προσδιορίζεται με βεβαιότητα η χρονική διάρκεια της σύμβασης. Βλ. Αντωνάκης Αντωνιάδης κα ν. Σταύρος Γιαννή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2052.
Στην προκείμενη περίπτωση η υποτιθέμενη σύμβαση ενοικίασης που επικαλέσθηκε ο εφεσείων, εμφανίστηκε ως μια μακροχρόνια σύμβαση χωρίς καθορισμένη ή προσδιορίσιμη χρονική διάρκεια και χωρίς να είχαν τηρηθεί οι πρόνοιες του άρθρου 77(1)* του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 με συνέπειες καταλυτικές ως προς το κύρος της υποτιθέμενης σύμβασης.
Με το δεύτερο λόγο έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης για τη μη αποδοχή της μαρτυριας του εφεσείοντα αναφορικά με το ύψος της δαπάνης για τις επιδιορθώσεις και τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου.
Η μαρτυρία του εφεσείοντα ότι δαπάνησε £9090,96 για επιδιορθώσεις των οικιών της εφεσίβλητης στη Λάρνακα και την Τόχνη δεν έγινε πιστευτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Ο εφεσείων δεν προσκόμισε οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία προς απόδειξη των δαπανών που κατ' ισχυρισμό διενήργησε ούτε παρουσίασε οποιαδήποτε μαρτυρία προς απόδειξη του είδους των επιδιορθώσεων που κατ' ισχυρισμό διεξήγαγε στη μια ή την άλλη οικία.
Η αξιοπιστία του εφεσείοντα ήταν ζήτημα επίδικο. Η εκδοχή του αμφισβητήθηκε ολοσχερώς μέσω των δικογράφων και διά της αντεξέτασης. Η επιλογή της εφεσίβλητης να μη δώσει μαρτυρία δεν συνεπαγόταν απαλλαγή του εφεσείοντα από το καθήκον της επαρκούς απόδειξης με αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία των ουσιωδών ισχυρισμών της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης. Ορθά διαπίστωσε ο πρωτόδικος δικαστής ότι ο εφεσείων απέτυχε να αποδείξει με πραγματικά στοιχεία την ισχυριζόμενη δαπάνη ή ακόμα τη διεξαγωγή των επιδιορθώσεων που ισχυρίστηκε ότι έγιναν. Πράγματι ο εφεσείων δεν παρουσίασε ούτε μιά απόδειξη πληρωμής ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο το οποίο να αποδεικνύει την ισχυριζόμενη δαπάνη ή τη φύση και έκταση των επιδιορθώσεων. Ο πρωτόδικος δικαστής βάσιμα δεν αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εφεσείοντα για τους λόγους που εξηγεί με επάρκεια στην απόφαση. Ο ισχυρισμός του εφεσείοντα περί του αντιθέτου δεν ευσταθεί και ενόψει των όσων έχουμε προαναφέρει επί του θέματος κρίνουμε ως ανεδαφικό το δεύτερο λόγο έφεσης.
Ανεδαφικός ωστόσο, είναι και ο τρίτος λόγος έφεσης με τον οποίο αποδίδεται λάθος στο πρωτόδικο δικαστήριο επειδή δεν διατύπωσε εύρημα αναφορικά με το θέμα της ιδιοκτησίας της οικίας. Η ιδιοκτησία της οικίας δεν ήταν ζήτημα επίδικο. Ο εφεσείων στα δικόγραφα του παραδέχεται ότι ιδιοκτήτρια της οικίας είναι η εφεσίβλητη, η δε μαρτυρία της υπαλλήλου του Κτηματολογίου κας Κακούρη (ΜΕ1) επί του συγκεκριμένου τούτου θέματος δεν αμφισβητήθηκε
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης ο εφεσείων αποδίδει λάθος στο πρωτόδικο δικαστήριο γιατί δεν εφάρμοσε τη Διαταγή 2, θ.10 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών που προβλέπει ότι:
"10. In actions for recovery of possession of immovable property the indorsement on the writ shall set out the value of the property sought to be recovered, and in those for trespass the value of the part actually trespassed upon."
Το ζήτημα δεν ηγέρθη ούτε συζητήθηκε πρωτόδικα και συνεπώς δεν παρέχεται δυνατότητα εξέτασης κατά την έφεση.
Ο πέμπτος λόγος έφεσης στρέφεται εναντίον της διαπίστωσης ότι ο εφεσείων είναι ένοχος παράνομης επέμβασης στην οικία. Η εν προκειμένω διαπίστωση του δικαστηρίου και το σκεπτικό της απόφασης που προηγείται της διαπίστωσης παρατίθενται:
"Ο εναγόμενος κατέθεσε ότι τα ενοίκια θα βγουν από τα λεφτά που θα πληρώσει ο ίδιος για το διόρθωμα της οικίας της Ενάγουσας στην Τόχνη και του διαμερίσματος της στην Λάρνακα. Κατέθεσε ότι χωρίς τον κόπο του δαπάνησε £9.090,06 σεντ. Δεν προσκόμισε οποιαδήποτε απόδειξη για να αποδείξει τον ισχυρισμό του. Ούτε κατέθεσε με ποιο τρόπο δαπάνησε τα λεφτά αυτά. Έφερε ως μάρτυρα τον Παύλο Χριστοφόρου, οικοδόμο, αλλά αυτός έμεινε στην προσφορά. Δεν έκαμε οποιαδήποτε εργασία. Απόκειται στον Εναγόμενο να αποδείξει με κατάλληλη μαρτυρία τα κονδύλια που δαπάνησε. Η μαρτυρία του Εναγόμενου αναφορικά με το πιο πάνω κονδύλι είναι αόριστη. Ο Εναγόμενος όχι μόνο δεν κατόρθωσε να αποδείξει ότι πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό για τις ισχυριζόμενες επιδιορθώσεις αλλά ούτε αυτές τις ισχυριζόμενες επιδιορθώσεις δεν απέδειξε. Ο Εναγόμενος ακόμα δεν γίνεται πιστευτός ότι δαπάνησε οιονδήποτε ποσό ή ότι έκαμε οποιεσδήποτε εργασίες. Αφού ο Εναγόμενος δεν δαπάνησε οποιοδήποτε ποσό για τις ισχυριζόμενες επιδιορθώσεις βρίσκω ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο Εναγόμενος με αυτό τον τρόπο κατέβαλε οποιοδήποτε ενοίκιο. Αφού δεν κατέβαλε οποιοδήποτε μηνιαίο ενοίκιο έστω με αυτόν τον τρόπο βρίσκω ότι η σύμβαση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως σύμβαση από μήνα σε μήνα για να απαιτείται ο τερματισμός της.
Η συνέχιση της κατοχής του υποστατικού από τον Εναγόμενο συνιστούσε επέμβαση στο ακίνητο της Ενάγουσας και παραβίαση των δικαιωμάτων που της παρέχει το ιδιωτικό δίκαιο.
Σαν αποτέλεσμα των πιο πάνω η απόφαση μου είναι ότι ο Εναγόμενος δεν έχει κανένα νομικό δικαίωμα να συνεχίζει να κατέχει την εν λόγω οικία αλλά έχει καταστεί παράνομος (trespasser) από την αρχή που εισήλθε στην οικία και γι' αυτό η Ενάγουσα δικαιούται στην αιτούμενη θεραπεία Α της Εκθέσεως Απαιτήσεως."
Η κατάληξη (ανωτέρω) στηρίχθηκε στο υποθετικό γεγονός ότι οι διάδικοι συνήψαν τη συμφωνία ενοικίασης που επικαλέσθηκε ο εφεσείων. Ο πρωτόδικος δικαστής, χωρίς να διατυπώσει εύρημα ως προς το κατά πόσο έγινε ή όχι η συμφωνία ενοικίασης, ενήργησε με βάση τη μαρτυρία του εφεσείοντα για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη εξ υπαρχής και ότι "ο εναγόμενος δεν έχει κανένα νομικό δικαίωμα να συνεχίζει να κατέχει την εν λόγω οικία αλλά έχει καταστεί παράνομος (trespasser) από την αρχή που εισήλθε στην οικία και γι' αυτό η ενάγουσα δικαιούται στην αιτούμενη θεραπεία Α της έκθεσης απαιτήσεως.
Το ζήτημα της παράνομης επέμβασης δεν εξετάστηκε σφαιρικά από το πρωτόδικο δικαστήριο. Από τη μαρτυρία που προσκόμισε η εφεσίβλητη προκύπτει ότι ο εφεσείων έγινε κάτοχος της οικίας ύστερα από σχετική πρόταση του αδελφού της εφεσίβλητης την οποία ο εφεσείων αποδέχθηκε. Ο αδελφός της εφεσίβλητης όταν πρότεινε στον εφεσείοντα να εγκατασταθεί στην οικία με την οικογένειά του, είχε στα χέρια του τα κλειδιά της οικίας και εμφανίστηκε ότι είχε εξουσία να παραχωρήσει την κατοχή της οικίας στον εφεσείοντα. Φαίνεται, εκ πρώτης όψεως, ότι η οικία περιήλθε νομίμως στην κατοχή του εφεσείοντα. Η κατοχή συνεχίστηκε χωρίς ποτέ η έννομη σχέση να τερματισθεί από την εφεσίβλητη. Για τα γεγονότα που μεσολάβησαν, δεν υπάρχουν σαφή ευρήματα. Η όποια μεταβολή της αρχικής σχέσης, που ενδεχομένως επήλθε είτε λόγω παράνομης ή ακυρώσιμης συμφωνίας ενοικίασης που ακολούθησε ή άλλως πως, δεν εξυπακούεται ότι αυτομάτως δημιούργησε υποχρέωση σε βάρος του εφεσείοντα για εγκατάλειψη της οικίας και παράδοση της κατοχής της στην εφεσίβλητη. Ο τερματισμός της σχέσης θα ήταν το καθοριστικό διάβημα που θα μπορούσε να μεταβάλει την έννομη σχέση των διαδίκων και τη βάση των διεκδικήσεων της εφεσίβλητης σε περίπτωση που ο εφεσείων θα συνέχιζε να κατέχει την οικία χωρίς δικαίωμα.
Με τα υπάρχοντα στοιχεία δεν έχουμε τη δυνατότητα να αποφασίσουμε τελεσίδικα. Θα πρέπει να γίνουν διαπιστώσεις πάνω σε καίρια πραγματικά ζητήματα, που για λόγους ευνόητους έχουμε θίξει μόνο ακροθιγώς. Οι πραγματικές συνθήκες κάτω από τις οποίες η οικία περιήλθε στην κατοχή του εφεσείοντα και ό,τι άλλο ακολούθησε πρέπει να διερευνηθούν και ανάλογα με τις διαπιστώσεις που θα προκύψουν, να εξετασθεί η νομική πτυχή του θέματος με προοπτική τη διατύπωση τελικού συμπεράσματος.
Αναπόφευκτα η υπόθεση θα πρέπει να επιστραφεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας για επανεκδίκαση από άλλο δικαστή.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Διατάσσεται η αναδίκαση της υπόθεσης. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της επανεκδίκασης.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Διατάσσεται αναδίκαση της υπόθεσης. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αναδίκασης.