|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Δεν έχει εντοπιστεί νομοθεσία ή απόφαση ή δικονομικός θεσμός στον οποίο να κάνει αναφορά η απόφαση αυτή
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
(2001) 1 ΑΑΔ 694
25 Μαΐου, 2001
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΠΑΦΙΤΗΣ,
2. ΜΑΡΩ ΠΑΦΙΤΗ,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
v.
1. CHALLENGE ADVERTISING AGENCY LTD,
2. ΓΙΑΝΝΑΣ ΚΟΤΖΙΑΜΑΝΗ-ΓΙΑΣΕΜΙΔΟΥ,
3. ΜΑΡΙΑΣ Π. ΚΟΤΖΙΑΜΑΝΗ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10727)
Συμβάσεις ― Σύμβαση ενοικίασης ― Όρος για έναρξη της ενοικίασης σε συγκεκριμένη ημερομηνία είχε εγκαταλειφθεί σιωπηρώς από τα συμβαλλόμενα μέρη και αμοιβαία κατέστη επουσιώδης ― Ο τερματισμός της ενοικίασης από τους ενοικιαστές επειδή οι ιδιοκτήτες δεν είχαν συμμορφωθεί με τον πιο πάνω όρο, έγινε χωρίς δικαίωμα και καθιστούσε τους ενοικιαστές ένοχους για παράβαση της σύμβασης.
Συμβάσεις ― Σιωπηρή εγκατάλειψη όρου εκτέλεσης σύμβασης ― Καθιστά τον όρο επουσιώδη ― Το συμβαλλόμενο μέρος το οποίο επιθυμεί να καταστήσει τον χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης πρέπει να δώσει ειδοποίηση προς το αντισυμβαλλόμενο μέρος για εκτέλεση της σύμβασης εντός ευλόγου χρόνου.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 8.11.1996, οι εφεσείοντες ενοικίασαν στους εφεσίβλητους 1 δύο διαμερίσματα στη Λευκωσία για να χρησιμοποιηθούν ως studio και γραφεία. Η ενοικίαση ήταν για δύο χρόνια και ως ημερομηνία έναρξης ορίστηκε η 1.12.1996. Η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης κηρύχθηκε ως ουσιώδης όρος της σύμβασης.
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου ανέκυψε η ανάγκη για παροχή ηλεκτρικού ρεύματος αυξημένης ισχύος και με αφορμή την απαίτηση των εφεσιβλήτων για εγκατάσταση συσκευών κλιματισμού, οι εφεσείοντες ανέλαβαν υποχρέωση, δυνάμει προφορικής συμφωνίας, να λάβουν όλα τα δέοντα μέτρα προς ικανοποίηση της απαίτησης των εφεσιβλήτων.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την καθυστέρηση της παράδοσης των διαμερισμάτων από τους εφεσείοντες προς τους εφεσίβλητους κατά την συμφωνηθείσα ημερομηνία. Οι τελευταίοι με επιστολή τους προς τους εφεσείοντες ημερομηνίας 11.12.1996 τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης και απαίτησαν το ποσό των £630.- που πλήρωσαν στους εφεσείοντες ως εγγύηση για την τήρηση των υποχρεώσεων τους με βάση τη συμφωνία ενοικίασης.
Οι εφεσείοντες ήγειραν αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων για αποζημιώσεις £5.350 λόγω παράβασης συμφωνίας και δήλωση ότι είχαν δικαίωμα να κρατήσουν έναντι της ζημιάς που υπέστησαν το ποσό των £630.-. Οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν την απαίτηση των εφεσειόντων και με ανταπαίτηση αξίωσαν επιστροφή των £630.-.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή, λόγω παράβασης ουσιώδους όρου της συμφωνίας γεγονός που δικαιολογούσε τον τερματισμό της συμφωνίας εξ υπαιτιότητας των εφεσειόντων. Η ανταπαίτηση έγινε δεκτή και εκδόθηκε απόφαση υπέρ των εφεσιβλήτων για το ποσό των £630.- πλέον έξοδα.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Οι εφεσίβλητοι γνώριζαν την κατάσταση που διαμορφώθηκε αναφορικά με την παροχή ρεύματος στα διαμερίσματα και την αποδέκτηκαν. Ενόψει του συνόλου των γεγονότων της υπόθεσης, το συμπέρασμα που εξάγεται είναι ότι ο όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου για έναρξη της ενοικίασης την 1.12.1996 εγκαταλείφθηκε σιωπηρώς από τα συμβαλλόμενα μέρη και αμοιβαία κατέστη επουσιώδης.
2. Οι εφεσίβλητοι είχαν καθήκον να προβούν στα δέοντα για να καταστεί ο χρόνος έναρξης της ενοικίασης ουσιώδης ώστε να είχαν δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης. Όμως δεν έπραξαν οτιδήποτε προς αυτό το σκοπό, ο τερματισμός της ενοικίασης έγινε χωρίς δικαίωμα, και υπό τις περιστάσεις, συνιστά παράβαση συμφωνίας για την οποία κρίνονται ένοχοι οι εφεσίβλητοι.
3. Εκ των πραγμάτων ανακύπτει ανάγκη επανεκδίκασης της απαίτησης καθόσον αφορά τις αποζημιώσεις. Η διαπίστωση ότι οι εφεσίβλητοι υπήρξαν ένοχοι παράβασης της σύμβασης αφαιρεί το βάθρο της ανταπαίτησης, η οποία απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα. Διατάχθηκε επανεκδίκαση της υπόθεσης αναφορικά μόνο με την απαίτηση των εφεσειόντων για αποζημιώσεις. Η ανταπαίτηση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 10/1/00 (Αρ. Αγωγής 7356/98) με την οποία έκρινε ορθό τον τερματισμό εκ μέρους των εναγομένων της ενοικίασης δύο διαμερισμάτων των εναγόντων προς αυτούς, λόγω παράβασης εκ μέρους των εναγόντων ουσιώδους όρου της συμφωνίας ενοικίασης.
Α. Παντελίδης και Ε. Παπακωνσταντίνου, για τους Εφεσείοντες.
Α. Χαβιαράς, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 8.11.1996, οι εφεσείοντες ενοικίασαν στους εφεσίβλητους 1 δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας στην οδό Αρμενίας αρ. 2 στη Λευκωσία. Η ενοικίαση ήταν για δύο χρόνια και ως ημερομηνία έναρξης ορίστηκε η 1.12.1996. Το πληρωτέο ενοίκιο συμφωνήθηκε στις £630.- μηνιαίως. Τα διαμερίσματα επρόκειτο να χρησιμοποιηθούν ως επαγγελματική στέγη (studio και γραφεία) των εφεσιβλήτων. Η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης όπως και πλείστοι άλλοι όροι της σύμβασης κηρύχθηκαν από τα συμβαλλόμενα μέρη ως ουσιώδεις όροι της σύμβασης (βλ. παρ. 19 του ενοικιαστηρίου εγγράφου).
Τα διαμερίσματα διέθεταν υποδομή για εγκατάσταση οκτώ συσκευών (split units) κλιματισμού. Μετά την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου, οι εφεσίβλητοι ζήτησαν από τους εφεσείοντες να εγκαταστήσουν στα διαμερίσματα τις οκτώ συσκευές κλιματισμού για τις οποίες υπήρχε η σχετική πρόβλεψη. Δύο συσκευές έπρεπε να τοποθετηθούν σε σημεία άλλα από τα προκαθορισμένα και αυτό, κατόπιν σχετικής υπόδειξης των εφεσιβλήτων. Οι εφεσείοντες αποδέχθηκαν και με δικά τους έξοδα ανέλαβαν να προμηθεύσουν τις συσκευές και να υποστούν τα έξοδα της εγκατάστασης.
Απαραίτητη προϋπόθεση για παράλληλη λειτουργία των συσκευών κλιματισμού και των επαγγελματικών ηλεκτρικών συσκευών των εφεσιβλήτων, ήταν η αύξηση της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος των διαμερισμάτων από 4 κιλοβάτ, για τα οποία υπήρχε σχετική πρόνοια, σε 17 κιλοβάτ.
Οι εφεσείοντες ανέλαβαν να προβούν στα αναγκαία διαβήματα προς την ΑΗΚ για την εξασφάλιση παροχής ηλεκτρικού ρεύματος αυξημένης ισχύος για κάλυψη των προαναφερθεισών αναγκών. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι ο έλεγχος και η έγκριση της εγκατάστασης των συσκευών κλιματισμού από την ΑΗΚ συνιστούσε προϋπόθεση για την έγκριση της αίτησης για παροχή ηλεκτρικού ρεύματος αυξημένης ισχύος. Ήταν επίσης παραδεκτό και από τις δύο πλευρές ότι οι εφεσίβλητοι παρέλαβαν τα κλειδιά των διαμερισμάτων από τους εφεσείοντες πριν από την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης (1.12.96) για να διατηρούν δυνατότητα εισόδου στα διαμερίσματα για σκοπούς της διεξαγωγής εργασιών διαχωρισμού των διαμερισμάτων που επρόκειτο να εκτελέσουν.
Χωρίς να προκύπτει ότι υπήρξε καθυστέρηση από πλευράς εφεσειόντων, αυτοί προέβησαν στην εγκατάσταση των συσκευών κλιματισμού και ακολούθως αποτάθηκαν στην ΑΗΚ με αίτηση που υπέβαλαν στις 3.12.96 για παροχή ρεύματος αυξημένης ισχύος. Η αίτηση εγκρίθηκε από την ΑΗΚ στις 16.12.96 και οι εφεσείοντες πλήρωσαν τα σχετικά τέλη. Για την επίσπευση των διαδικασιών έγκρισης της αίτησης οι εφεσείοντες επιστράτευσαν ακόμα και τους εφεσίβλητους οι οποίοι προθύμως αποτάθηκαν τηλεφωνικώς προς την ΑΗΚ υποβάλλοντας σχετική παράκληση. Το σχετικό διάβημα/παράκληση εκ μέρους των εφεσιβλήτων έγινε σε χρόνο που τοποθετείται μετά την καθορισθείσα στο συμβόλαιο ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης.
Οι εφεσίβλητοι με επιστολή τους ημερομηνίας 11.12.96 προς τους εφεσείοντες τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης των διαμερισμάτων και απαίτησαν επιστροφή του ποσού £630.- που πλήρωσαν στους εφεσείοντες ως εγγύηση για την τήρηση των υποχρεώσεων τους με βάση τη συμφωνία ενοικίασης. Η επιστολή ημερομηνίας 11.12.96 παρατίθεται:
"Εν όψει του γεγονότος ότι δεν μας έχετε παραδώσει μέχρι σήμερον τα γραφεία στον 1ο όροφο της οικοδομής στην οδό Αρμενίας 2, όπως διαλαμβάνει το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 18/11/1996 και τα οποία μάλιστα εκτός των άλλων είναι ακόμα χωρίς παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, είμαστε υποχρεωμένοι να τερματίσουμε - και με την παρούσα τερματίζουμε - το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο.
Ως εκ τούτου σας καλούμε όπως μας επιστρέψετε αμέσως το ποσό των £630,00 που σας καταβάλαμε στις 18/11/1996.
Σας καθιστούμε υπεύθυνους για κάθε απώλεια ή ζημιά την οποία έχουμε υποστεί συνεπεία των εκ μέρους σας παραβάσεων του ενοικιαστηρίου εγγράφου και επιφυλάσσουμε όλα τα δικαιώματά μας."
Ο δικηγόρος των εφεσειόντων απάντησε στους εφεσίβλητους με επιστολή ημερομηνίας 18.12.96 η οποία παρατίθεται:
"Επιθυμώ να αναφερθώ εις την επιστολήν σας ημ. 11 Δεκεμβρίου 1996 προς τους πελάτας μου Κυριάκον και Μάρω Παφίτη και να παρατηρήσω τα ακόλουθα:
Το περιεχόμενο της επιστολής σας είναι εντελώς απαράδεκτον, διότι όπως γνωρίζετε η μικρή καθυστέρησις εις την παράδοσιν των γραφείων τα οποία ενοικιάσετε, οφείλεται εις την απαίτησιν σας να τοποθετηθούν 8 σπλιτ γιούνιτς εις τα γραφεία, με συνέπειαν να χρειασθή αλλαγήν η ηλεκτρική εγκατάστασις διά να δύνανται να εργασθούν τα σπλιτ γιούνιτς (από 4 εις 17 κιλοβάτ).
Τα γραφεία και η εγκατάστασις είναι τώρα έτοιμα και καλείσθε να λάβετε κατοχήν συμφώνως των όρων του συμβολαίου, του ενοικίου αρχομένου από την ημέραν που θα λάβετε κατοχήν.
Οι πελάται μου επιφυλάσσουν άπαντα τα δικαιώματά των."
Η διαφορά που προέκυψε παρέμεινε αγεφύρωτη. Οι εφεσείοντες με αγωγή που κίνησαν εναντίον των εφεσιβλήτων ζήτησαν αποζημιώσεις £5350.- λόγω παράβασης συμφωνίας και δήλωση ότι είχαν δικαίωμα να κρατήσουν έναντι της ζημιάς που υπέστησαν το ποσό των £630.- που εισέπραξαν από τους εφεσίβλητους. Οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν την απαίτηση των εφεσειόντων και με ανταπαίτηση αξίωσαν επιστροφή των £630.-.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες παρέλειψαν να παραδώσουν στους εφεσίβλητους την κατοχή των διαμερισμάτων την 1.12.1996, που οι συμβαλλόμενοι καθόρισαν στο ενοικιαστήριο έγγραφο ως ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης. Διαπιστώθηκε επίσης ότι η συγκεκριμένη παράλειψη, συνιστούσε υπό τις περιστάσεις, παράβαση ουσιώδους όρου της συμφωνίας γεγονός το οποίο, καθιστούσε δικαιολογημένο τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης εξ υπαιτιότητας των εφεσειόντων. Κατόπιν τούτου, η αγωγή απορρίφθηκε και εκδόθηκε απόφαση στην ανταπαίτηση υπέρ των εφεσιβλήτων για το ποσό των £630.-πλέον έξοδα. Η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης αμφισβητείται από τους εφεσείοντες.
Η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η υποχρέωση για παράδοση της κατοχής των διαμερισμάτων στους εφεσίβλητους την 1.12.96, που καθορίστηκε στο ενοικιαστήριο έγγραφο ως η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης, αποτελούσε ουσιώδη όρο της συμφωνίας των διαδίκων, είναι το καίριο ζήτημα που χρήζει εξέτασης. Αν η διαπίστωση του δικαστηρίου είναι ορθή, ακολουθεί πως ο τερματισμός της ενοικίασης ήταν δικαιολογημένος εφόσον η χρήση των διαμερισμάτων για το σκοπό που ενοικιάστηκαν δεν θα ήταν εφικτή χωρίς την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος αυξημένης ισχύος.
Προκύπτει τόσο από τη μαρτυρία του εφεσείοντα κ. Παφίτη όσο και από τη μαρτυρία της κας Γιασεμίδου, που κατέθεσε εκ μέρους των εφεσιβλήτων, ότι η ανάγκη για παροχή ηλεκτρικού ρεύματος αυξημένης ισχύος, ανέκυψε μετά την υπογραφή του συμβολαίου και με αφορμή την απαίτηση των εφεσιβλήτων για εγκατάσταση των συσκευών κλιματισμού. Τότε ήταν, που κατά πάσα πιθανότητα έγινε γνωστό ότι η χρήση επαγγελματικών συσκευών από τους εφεσίβλητους, αποτελούσε πρόσθετο παράγοντα για παροχή ρεύματος αυξημένης ισχύος. Ωστόσο, οι συμβαλλόμενοι δεν επέφεραν οποιαδήποτε τροποποίηση του ενοικιαστηρίου εγγράφου ώστε η συμφωνία για εγκατάσταση των συσκευών κλιματισμού να συμπεριληφθεί στο ενοικιαστήριο έγγραφο.
Αυτό που τώρα πρέπει να εξετάσουμε είναι το κατά πόσο η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης (1.12.96), συνέχισε να αποτελεί ουσιώδη όρο της συμφωνίας, ενόψει της νέας κατάστασης πραγμάτων που διαμορφώθηκε μετά την προφορική συμφωνία των μερών για εγκατάσταση των συσκευών κλιματισμού και την ανάγκη που ανέκυψε για παροχή ρεύματος αυξημένης ισχύος. Είναι προφανές, προκύπτει εξάλλου και από τη μαρτυρία, ότι η υποχρέωση που ανέλαβαν οι εφεσείοντες δυνάμει της προφορικής συμφωνίας, συνεπαγόταν την εξεύρεση και αγορά των συσκευών κλιματισμού, την εκτέλεση των εργασιών για την εγκατάστασή τους καθώς και διαδικασίες, που θα άρχιζαν μετά τη συμπλήρωση των εργασιών εγκατάστασης των συσκευών για εξασφάλιση έγκρισης από την ΑΗΚ των εργασιών που εκτελέστηκαν, την πληρωμή τελών και τελικά την παροχή ρεύματος αυξημένης ισχύος στα διαμερίσματα. Δεν φαίνεται από τη μαρτυρία ότι οι εφεσείοντες ανέλαβαν δέσμευση έναντι των εφεσιβλήτων ότι θα εκτελούσαν την υποχρέωση που ανέλαβαν μέχρι την 1.12.96. Οι εφεσίβλητοι, από την άλλη δεν έθεσαν ως όρο ότι η παροχή ρεύματος αυξημένης ισχύος θα έπρεπε απαραιτήτως να υπάρχει στα διαμερίσματα μέχρι την 1.12.96. Το βέβαιο είναι ότι οι εφεσείοντες χωρίς χρονοτριβή ενήργησαν προς κάθε κατεύθυνση και έπραξαν ό,τι μπορούσαν να πράξουν ώστε να επιτευχθεί το συντομότερο η παροχή ρεύματος στα διαμερίσματα. Αυτό εξάλλου, υπαγόρευε και το δικό τους συμφέρον. Οι εφεσίβλητοι δεν ισχυρίστηκαν ότι υπήρξε οποιαδήποτε σκόπιμη ή εν πάση περιπτώσει αδικαιολόγητη καθυστέρηση εκ μέρους των εφεσειόντων. Ο ισχυρισμός των εφεσιβλήτων επικεντρώθηκε στο ότι οι εφεσείοντες παρέλειψαν να παραδώσουν την κατοχή των διαμερισμάτων κατά την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης (1.12.96) που καθορίζεται στο ενοικιαστήριο συμβόλαιο.
Οι εφεσίβλητοι γνώριζαν την κατάσταση που διαμορφώθηκε όπως την έχουμε περιγράψει και την αποδέχτηκαν. Τούτο, υπογραμμίζεται ιδιαίτερα και από το γεγονός ότι η κα Γιασεμίδου 8 ή 9 ημέρες μετά την 1.12.96, δέχτηκε να υποβάλει η ίδια τηλεφωνικώς παράκληση προς αρμόδιο της ΑΗΚ για επίσπευση της διαδικασίας για την παροχή του ρεύματος στα διαμερίσματα. Έχοντας υπόψη το σύνολο των γεγονότων της υπόθεσης, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι ο όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου για έναρξη της ενοικίασης την 1.12.96 εγκαταλήφθηκε σιωπηρώς από τα συμβαλλόμενα μέρη και αμοιβαία κατέστη επουσιώδης.
Κάτω από αυτές τις περιστάσεις, οι εφεσίβλητοι είχαν καθήκον, υπό προϋποθέσεις, να προβούν στα δέοντα για να καταστεί ο χρόνος έναρξης της ενοικίασης ουσιώδης ώστε να είχαν δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης. Στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η έκδοση, σελ. 389, διαβάζουμε:
"Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contract in a reasonable time. This can also be done in a contract where the stipulation of time as the essence has been waived."
Και εφόσον οι εφεσίβλητοι δεν έπραξαν οτιδήποτε ώστε ο χρόνος έναρξης της ενοικίασης να καταστεί και πάλι ουσιώδης, ο τερματισμός της ενοικίασης έγινε χωρίς δικαίωμα, και υπό τις περιστάσεις, συνιστά παράβαση συμφωνίας για την οποία κρίνονται ένοχοι οι εφεσίβλητοι.
Ακολουθεί ότι η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου επί του συγκεκριμένου θέματος είναι λανθασμένη. Εκ των πραγμάτων ανακύπτει ανάγκη επανεκδίκασης της απαίτησης καθόσον αφορά τις αποζημιώσεις. Η διαπίστωση μας ότι οι εφεσίβλητοι υπήρξαν ένοχοι παράβασης της σύμβασης αφαιρεί το βάθρο της ανταπαίτησης την οποία απορρίπτουμε με έξοδα, χωρίς να τα καθορίζουμε, γιατί αυτά συμπλέκονται σε μεγάλο βαθμό με τα έξοδα της αγωγής που θα καθοριστούν οριστικά μετά το πέρας της επανεκδίκασης.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται στην ολότητά της και διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης αναφορικά μόνο με την απαίτηση των εφεσειόντων για αποζημιώσεις.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Διατάσσεται επανεκδίκαση της υπόθεσης αναφορικά μόνο με την απαίτηση των εφεσειόντων για αποζημιώσεις. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται με έξοδα.