|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 405
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική έφεση αρ.9026
ΕΝΩΠΙΟΝ
: ΑΡΤΕΜΙΔΗ, ΚΡΑΜΒΗ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗ, Δ/στωνMηνά Πέτρου Μηνά, από τη Λεμεσό
εφεσείων-εναγόμενος
- και -
Ανδρούλα Στυλιανίδου Χειμωνίδου,
από την Κυπερούντα και άλλων
εφεσίβλητες-ενάγουσες
........................
23 Μαρτίου, 1999
Για τον εφεσείοντα: κ.Π.Τσαγκάρης
Για τις εφεσίβλητες 2-5: κ.Γ.Γεωργίου
........................
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Ο εφεσείων-εναγόμενος αγόρασε το 1966 μαζί με τον Στυλιανό Χειμωνίδη, πατέρα της πρώην εφεσίβλητης-ενάγουσας 1, και τον Χριστοφή Μηνά, πατέρα των εφεσιβλήτων, εναγουσών 2, 3, 4 και 5, το τεμάχιο γης 391 με κτηματολογικά στοιχεία Φ/Σχ.LIV/94, υπ΄αριθμό εγγραφής 18952 στο χωριό Γερμασόγεια, έκτασης 4 στρεμμάτων. Η απόκτηση του κτήματος έγινε για να εκπληρωθεί κοινή επιθυμία των αγοραστών, να κτίσουν σ΄αυτό σπίτια για τα παιδιά τους. Εκδήλωσαν δε αμέσως την πρόθεση τους να διαχωρίσουν το κτήμα σε τρία μερίδια, μολονότι κατά την αγορά του ενεγράφησαν στο κτηματολόγιο ως συνιδιοκτήτες κατά το 1/3 εξ αδιαιρέτου ιδανικό μερίδιο. Κατά την εγγραφή, που έγινε στις 14.6.67, το μερίδιο του Στυλιανού Χειμωνίδη μεταβιβάστηκε απ΄ευθείας στη θυγατέρα του, πρώην εφεσίβλητη 1, γι΄αυτό και η έφεση εναντίον της αποσύρθηκε, εφόσον υπέγραψε και η ίδια ως η μία εκ των τριών συμβαλλομένων στο τεκμ.1. Αργότερα, στις 8.5.74, και ο Χριστοφής Μηνά μεταβίβασε το δικό του μερίδιο εξίσου στις θυγατέρες του, εφεσίβλητες 2,3, 4 και 5, οι οποίες ενεγράφησαν ως συνιδιοκτήτριες κατά 1/12 μερίδιο η κάθε μια.
Η συμφωνία των ιδιοκτητών να διαχωρίσουν τη γη τους σε 3 ξεχωριστά τεμάχια τέθηκε στην πράξη σε εφαρμογή. Προέβησαν σε καταμετρήσεις του κτήματος και οριοθέτησαν τα 3 τεμάχια. ΄Εκτοτε κατείχαν και απολάμβαναν τα αντίστοιχα τεμάχια τους, όπως είχαν συμφωνήσει να ανήκουν στον καθένα τους. Η πρώην εφεσίβλητη 1, και ή οι νυν εφεσίβλητες έκτισαν σπίτια στο τεμάχιο που ανήκε σ΄αυτές. Το ίδιο σκόπευαν να κάνουν και οι εφεσίβλητες 3 και 4. Ο εφεσείων όχι μόνο είχε συγκατατεθεί στην οικοδόμηση των σπιτιών των εφεσιβλήτων, αλλά προσυπέγραψε, καθώς ήταν εξάλλου αναγκαίο, και τις σχετικές αιτήσεις για την έκδοση αδειών οικοδομής. Ο ίδιος ανήγειρε στο δικό του τεμάχιο υποστατικά τα οποία χρησιμοποιούσε ως φάρμα.
Το 1972 οι τρεις αρχικά συνιδιοκτήτες αποφάσισαν να διατυπώσουν εγγράφως τη διευθέτηση που έκαναν για το διαχωρισμό του κτήματος, με προφανή σκοπό να προχωρήσουν με τη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 29 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ.224. Ανέθεσαν δε σε αρχιτέκτονα να ετοιμάσει σχέδιο, το οποίο να επισυναφθεί στους όρους της συμφωνίας. Τούτο έγινε στις 15.7.72. Η έγγραφη συμφωνία παρουσιάστηκε στο πρωτόδικο Δικαστήριο ως τεκμ.1, με επισυνημμένο το σχέδιο διαχωρισμού, τεκμ.1Α. Στο τεκμήριο μεταφέρονται εγγράφως τα όσα είχαν συμφωνηθεί προφορικά, και είχαν στην πράξη υλοποιηθεί. Προστέθηκε μόνο ο εξής όρος: «εν περιπτώσει κατασκευής δρόμων έκαστος ιδιοκτήτης θα υποστεί τις συνέπειες εις βάρος του τεμαχίου το οποίο λαμβάνει». Μετά την υπογραφή της συμφωνίας συνεχίστηκαν οι οικοδομικές εργασίες στα σπίτια των εφεσιβλήτων και στη φάρμα του εφεσείοντα.
Ο Χριστοφή Μηνάς ανέλαβε και διερεύνησε από το κτηματολόγιο κατά πόσο θα μπορούσε να υλοποιηθεί και σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.224 ο διαχωρισμός του κτήματος, ώστε να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι εγγραφής στον κάθε ιδιοκτήτη. Του ελέχθη όμως πως θα έπρεπε να αποπερατωθούν πρώτα οι οικοδομές.
Ερχόμαστε στο έτος 1977 και στην επελευση του γεγονότος που δημιούργησε την αντιδικία. Δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας γνωστοποίηση, και ακολούθησε διάταγμα απαλλοτρίωσης, μέρους του επίδικου κτήματος για σκοπούς διάνοιξης δημόσιου δρόμου. Η έκταση του που απαλλοτριώθηκε, μια λωρίδα, επηρεάζει το τεμάχιο που ανήκει, με βάση το τεκμ.1., στον εφεσείοντα, στερώντας από αυτόν το μεγαλύτερο του μέρος. Από τη στιγμή εκείνη ο εφεσείων εξεδήλωσε την πρόθεση του να θεωρεί τον εαυτό του αποδεσμευμένο από τη συμφωνία, τεκμ.1, και απαιτούσε επαναδιαπραγμάτευση, με σκοπό να μην υποστεί το δικό του τεμάχιο τη μεγαλύτερη επίδραση από την απαλλοτρίωση. Ρητά εκδήλωσε την πρόθεση του να αγνοηθεί πλήρως το τεκμ.1, συμφωνία βέβαια που ουσιαστικά είχε πραγματωθεί, χωρίς μάλιστα να λαμβάνει καθόλου υπόψη του το γεγονός πως οι εφεσίβλητες είχαν κτίσει τα σπίτια τους στο δικό τους τεμάχιο. Ο εφεσείων ζήτησε από το κτηματολόγιο τον καταναγκαστικό διαχωρισμό του κτήματος, βάσει του άρθρου 19 του Νόμου.
Μετά την πιο πάνω εξέλιξη οι εφεσίβλητες καταχώρισαν αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, η οποία και εξεδικάσθη από το Πλήρες Επαρχιακό Δικαστήριο. Η απόφαση εκδόθηκε στις 31.8.93. Στο αιτητικό της αγωγής οι εφεσίβλητες ζητούσαν ουσιαστικά μια θεραπεία, δήλωση του Δικαστηρίου πως η συμφωνία των διαδίκων που υπεγράφη στις 15.7.72, τεκμήριο 1, είναι έγκυρη και ισχύουσα, και συνεπώς δικαιούνται να νέμονται και να απολαμβάνουν το κτήμα που τους αναλογεί, στη βάση του του διαχωρισμού που έγινε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εδικαίωσε τις εφεσίβλητες. Στην εμπεριστατωμένη απόφαση του συνοψίζονται με ξεχωριστή ενάργεια τα γεγονότα και επισημαίνονται με ακρίβεια τα νομικά ζητήματα που εγείρονταν στην υπόθεση. Το Δικαστήριο κατηύθυνε την προσοχή του στην ορθή θεραπεία που θα μπορούσε να δώσει στις εφεσίβλητες, χωρίς να παρασυρθεί από τον όγκο της μαρτυρίας και την εμπλοκή διαφόρων διαζευκτικών εισηγήσεων που έγιναν. Η καταληκτική απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και η θεραπεία που παρέσχε στις εφεσίβλητες έχουν ως εξής:
«1. Εκδίδεται δήλωση ότι η ενάγουσα 1 δικαιούται να κατέχει και να χρησιμοποιεί το τεμάχιο 391, Φ/Σ LIV/44 στην τοποθεσία «΄Ανεδρα» του χωριού Γερμασόγεια κατά τον τρόπο που διαλαμβάνεται στη γραπτή συμφωνία ημερ. 15.7.1972.
2. Εκδίδεται δήλωση ότι οι ενάγουσες 2 έως 5 δικαιούνται να κατέχουν και να χρησιμοποιούν το τεμάχιο 391, Φ/Σ LIV/44στην τοποθεσίας «΄Ανεδρα» του χωριού Γερμασόγια, κατά τρόπο που για ευκολία διατυπωσης θεωρείται σε ό,τι αφορά τον διαχωρισμό, πανομοιότυπος με ότι εκτίθεται στη γραπτή συμφωνία ημερ. 15.7.1972 ως προς το μέρος που αντιστοιχούσε στον αποβιώσαντα Χριστοφή Μηνά.»
Το δικάσαν Δικαστήριο, απέκλινε υπέρ της υπόθεσης των εφεσιβλήτων με κύριο νομικό στήριγμα το δόγμα «Proprietory Estoppel», «περιουσιακό φραγμό» όπως το μεταφράζει, που λειτούργησε υπέρ τους. Ανέλυσε δε το περιεχόμενο και τον τρόπο εφαρμογής του με αναφορά στις υποθέσεις Στυλιανού κ.α. ν. Παπακλεοβούλου κ.α. (1982) 1 Α.Α.Δ. σελ.542, και Οδυσσέως ν. Πιερής Estates Ltd 1 Α.Α.Δ. σελ.557. Τέλος, συνόψισε την αρχή του δόγματος, ορθά, ως εξής:
«Ο ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας εμποδίζεται να επικαλείται δικαιώματα κυριότητας - είτε όλα, είτε μερικά - επί ακίνητης ιδιοκτησίας, έναντι προσώπου το οποίο, ως εκ της στάσης του ιδιοκτήτη, εύλογα αντιλήφθηκε ότι θα επρόσκτητο δικαιώματα επί της εν λόγω ιδιοκτησίας και, εν προκειμενω, ενεργώντας το εν λόγω πρόσωπο διαφοροποίησε την οικονομική του θέση κατά τρόπο που να καθίσταται άδικη η αναστροφή της τελεσθείσας κατάστασης.»
Ο δικηγόρος του εφεσείοντα εισηγείται πως εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εφήρμοσε την πιο πάνω νομική αρχή, που δεν έχει, κατά την εισήγηση του, θέση στα γεγονότα της υπόθεσης. Διατείνεται επίσης πως ο εφεσείων δεν δεσμεύεται έναντι των εφεσιβλήτων 2, 3, 4 και 5, με τις οποίες δεν υπέγραψε οποιοδήποτε συμβόλαιο, γιατί το τεκμ.1 είχε υπογραφεί με τον πατέρα τους, και τα οποιαδήποτε δικαιώματα έλκονται από αυτό, έχουν μεταβιβαστεί στους διαχειριστές της περιουσίας του, σύμφωνα με το άρθρο 3 του περί Διαχείρισης Περιουσιών Νόμου, Κεφ.189. Το τεκμ.1. δεν δημιουργεί, συνεχίζει η εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντα, εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία και είναι καθαρά προσωπική συμβατική σχέση αυτών που το υπέγραψαν.
΄Εχουμε τη γνώμη πως το δόγμα proprietory estoppel, ή η προβολή νομικού εμποδίου να αρνείται κάπoιος σε άλλο πρόσωπο δικαίωμα σε ακίνητη περιουσία, δεν εφαρμόζεται στα γεγονότα της υπόθεσης για τους λόγους που ακολουθούν. Οι εφεσίβλητες και ο εφεσείων είναι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες κατά ιδανικά αδιαίρετα μερίδια στο κτήμα. Η διακατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας από συνιδιοκτήτες ιδανικών μεριδίων ρυθμίζεται ρητά από το άρθρο 21 του Κεφ.224 που έχει ως εξής:
«21. Οσάκις οιαδήποτε ακίνητος ιδιοκτησια κατέχεται κατ΄εξ αδιαιρέτου ιδανικάς μερίδας, άπαντες οι συγκύριοι δικαιούνται, κατ΄αναλογίαν της αντιστοίχου μερίδος αυτών, εις -
(α) οιονδήποτε δένδρο ή άμπελον πεφυτευμένην ή φρεάρ ανωρυγμένον εντός αυτής.
(γ) οιανδήποτε μόνιμον βελτίωσιν επιτευχθείσαν επ΄αυτής, ανεξαρτήτως του εάν ανηγέρθη, προσηρτήθη, εφυτεύθη, ανωρυχθη ή επηνέχθη υπό συγκυρίου τινός ή υφ΄οιουδήποτε ετέρου προσώπου.»
Ο διαχωρισμός κτήματος, μεταξύ συνιδιοκτητών κατά ιδανικά μερίδια γίνεται μόνο εφόσον τηρηθούν οι προϋποθέσεις του άρθρου 27 του Νόμου. Τα δικαιώματα επομένως συνιδιοκτητών κτήματος κατά ιδανικά αδιαίρετα μερίδια επεκτείνονται σε ολόκληρο το κτήμα, στο οποίο είναι εγγεγραμμένοι και ρυθμίζονται με τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου. Δεν τίθεται επομένως θέμα εμπλοκής οποιασδήποτε άλλης νομικής αρχής του Κοινοδικαίου ή του Δικαίου της Επιείκειας, που να καθορίζει διαφορετικά τα δικαιώματα αυτά.
΄Ομως, έχουμε τη γνώμη πως στην υπόθεση που εξετάζουμε έγινε εκχώρηση των δικαιωμάτων του πατέρα των εφεσιβλήτων 2, 3, 4, και 5 στο τεκμήριο 1, με την μεταβίβαση και εγγραφή του μεριδίου του σ΄αυτές. Η εκχώρηση ακολούθησε ουσιαστικά την πραγμάτωση της συμφωνίας, μέχρι του σημείου που προέκυψε το ζήτημα της απαλλοτρίωσης. Ο εφεσείων αποδέκτηκε τη συμφωνία, την εφήρμοσε και έτσι λειτούργησε και μετά την εκχώρηση της. Γι΄αυτό και δεσμεύεται από τους όρους της.
Η νομική πτυχή της υπόθεσης, όπως την εκθέτουμε πιο πάνω, συνάδει με τη νομολογία μας, όπως ξεκίνησε στην υπόθεση Chrysostomou v. Chalkousi and sons (1978) 1 C.L.R. 10, και επαναλήφθηκε, με πρόσθετη νομική ανάλυση, στην υπόθεση Despina Markidou v. K.Kiliaris and another (1983) 1 C.L.R. 392. Τα γεγονότα μάλιστα στην τελευταία υπόθεση συγκλίνουν με αυτά που μας απασχολούν, τα οποία μάλιστα είναι πιο ενισχυτικά των θέσεων των εφεσιβλήτων, γιατί είναι εγγεγραμμένες συνιδιοκτήτριες στο επίδικο κτήμα, ενώ στην υπόθεση Markidou επρόκειτο περί έγγραφης συμφωνίας πωλήσεως μέρους ακίνητης ιδιοκτησίας, που δεν είχε μεταβιβαστεί και εγγραφεί στο κτηματολόγιο. Το Εφετείο έκρινε, συμφωνώντας με το πρωτόδικο Δικαστήριο, πως οι αγοραστές της ακίνητης ιδιοκτησίας εδικαιούντο να εκχωρήσουν το δικαίωμα τους σε τρίτα πρόσωπα, τα οποία και αξίωσαν επιτυχώς αποζημιώσεις από την ιδιοκτήτρια, όταν η τελευταία διέρρηξε τη σύμβαση πωλήσεως.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε επίσης, πολύ ορθά, πως με βάση το σχετικό όρο στο τεκμ.1, τον οποίο παραθέτουμε πιο πάνω, το μέρος του κτήματος του εφεσείοντα που απαλλοτριώθηκε, βαρύνει και αφαιρείται αποκλειστικά από το μέρος του κτήματος, που βάσει του τεκμηρίου 1, ανήκει στον ίδιο.
Σημειώνουμε στην αρχή της απόφασης μας πως οι θεραπείες που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθές. Προέβη δηλαδή σε δικαστική βεβαίωση της ισχύος της συμφωνίας, τεκμ.1. Εναπόκειται στους διάδικους, και στο αρμόδιο κτηματολογικό τμήμα, όταν και αν εφαρμοστούν οι διατάξεις του Κεφ.224 για το διαχωρισμό της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας και έκδοσης ξεχωριστών τίτλων εγγραφής στους ιδιοκτήτες, να εφαρμόσουν την απόφαση του Δικαστηρίου.
Ενόψει των ανωτέρη η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Δ.
Δ.
Δ.
/MAA