|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
KYRIACOS THEOFANOUS ν. ARTEMIS GEORGHIOU (1969) 1 CLR 203
CENTRAL CO-OPERATIVE BANK ν. CY.E.M.S. (1984) 1 CLR 435
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.33
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Χριστοφόρου Μιχαλάκης Σταύρου και Άλλες ν. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (2006) 1 ΑΑΔ 714
Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ ν. Κύπρου Σπανούδη (2014) 1 ΑΑΔ 1533, ECLI:CY:AD:2014:A500
Αντωνίου Αθηνούλα και Άλλος ν. Ταμείου Προνοίας Υπαλλήλων Ξενοδοχειακής Βιομηχανίας (2002) 1 ΑΑΔ 204
Ηλία Αντώνης ν. Γεννάδιου Τσαντίδη (2009) 1 ΑΑΔ 373
Mιχαήλ Tάσος ν. Aναστασίας Θεοφάνη Nεοκλή, σύζυγου Nεοκλή Γεωργίου (2001) 1 ΑΑΔ 820
(1998) 1 ΑΑΔ 2052
9 Nοεμβρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΑΝΤΩΝΑΚΗΣ ΑΝΤΩΝΙΑΔΗΣ,
2. ΣABBAΣ ΣABBA,
Καθ' ων η αίτηση,
3. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΜΙΧΑΗΛ,
Εφεσείων-Kαθ' ου η αίτηση,
ν.
ΣΤΑΥΡΟY ΤΖΟΥΛΙΟΥ ΓΙΑΝΝΗ,
Εφεσιβλήτου-Aιτητή.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9305)
Δικαιοδοσία Eφετείου — Νομικό θέμα που αφορά τη δικαιοδοσία — Μπορεί να εγερθεί για πρώτη φορά από το Εφετείο έστω και αν δεν είχε εγερθεί από τους διαδίκους ή από το Δικαστήριο κατά την πρωτόδικη διαδικασία — Περαιτέρω το Δικαστήριο έχει καθήκον να το εγείρει αυτεπάγγελτα σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας — Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι εκείνα που συνθέτουν την απαίτηση.
Eνοικίαση — Σύμβαση ενοικίασης — Διάρκεια εκμίσθωσης — Πρέπει να καθορίζεται είτε ρητά από τους διαδίκους κατά τη στιγμή που γίνεται το ενοικιαστήριο έγγραφο, ή με αναφορά σε κάποιο παρεμφερές (collateral) γεγονός το οποίο μπορεί με βεβαιότητα να καθορίσει τη διάρκεια της σύμβασης — Ασάφεια και αβεβαιότητα στην περίοδο εκμίσθωσης καθιστά τη σύμβαση άκυρη.
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων — Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων — Oφειλόμενα ενοίκια — Συμβατική σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα — Απουσία στοιχείων που να αποδεικνύουν την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης — Tο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει αίτηση για καταβολή οφειλομένων ενοικίων.
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων -— Έλλειψη δικαιοδοσίας — Το Δικαστήριο δεν πρέπει να απορρίπτει την υπόθεση, αλλά μόνο να αναστέλλει τη διαδικασία.
Eυρήματα Δικαστηρίου — Ευρήματα αξιοπιστίας και πραγματικών γεγονότων του πρωτόδικου Δικαστηρίου — Δεν είναι επιτρεπτή η κρίση επί της ορθότητας των εν λόγω ευρημάτων από το Εφετείο όταν αυτό κρίνει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο στερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση.
Στην αίτησή του στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για καταβολή οφειλομένων ενοικίων, εναντίον των καθ' ων η αίτηση, ο αιτητής - εφεσίβλητος ισχυρίσθηκε ότι δυνάμει συμφωνίας μεταξύ του καθ' ου η αίτηση 3 - εφεσείοντα και του καθ' ου η αίτηση 1, την 18.11.1982 (τεκμ. 5), την οποία ο ίδιος απεδέχθη, διαμέρισμα το οποίο του επώλησε ο εφεσείων, παρεχωρήθη υπό του εφεσείοντα, για να το χρησιμοποιεί ο καθ' ου η αίτηση 1, έναντι καταβολής ως ενοικίου προς τον αιτητή £50.- μηνιαίως, το οποίο θα του πλήρωνε ο ίδιος ο εφεσείων από 1.12.1982. Έκτοτε μέχρι σήμερα, στο πιο πάνω διαμέρισμα διαμένει ο καθ' ου η αίτηση 1 και ο καθ' ου η αίτηση 2, μετά της οικογενείας του. Την 9.1.1986 το διαμέρισμα μετεβιβάσθη και ενεγράφη από τον εφεσείοντα επ' ονόματι του αιτητή - εφεσίβλητου. Ο καθ' ου η αίτηση 1 και ο καθ' ου η αίτηση 2, αν και συνέχισαν να κατέχουν το διαμέρισμα, δεν πλήρωσαν κανένα ενοίκιο. Ούτε ο καθ' ου η αίτηση 3 πλήρωσε έκτοτε προς τον νέον ιδιοκτήτη, τον αιτητή, οιονδήποτε ποσό υπό τύπο ενοικίου.
Σύμφωνα με το τεκμήριο 5, ο καθ' ου η αίτηση 1 θα χρησιμοποιούσε το επίδικο διαμέρισμα μέχρις ότου ο εφεσείων του παραδώσει διαμέρισμα σε άλλη πολυκατοικία που επρόκειτο να οικοδομήσει.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η προφορική συμφωνία εκμίσθωσης ήταν έγκυρη και εξέδωσε απόφαση εναντίον του εφεσείοντα, καθ' ου η αίτηση 3, για τα καθυστερημένα ενοίκια από τον Ιανουάριο του 1986 μέχρι τον Ιανουάριο του 1992, που ανέρχονταν σε £3.650.
Διαπιστώθηκε κατ' έφεση ότι προέκυπτε θέμα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την επίδικη αίτηση.
Ο εφεσείων ήγειρε θέμα ακυρότητας της προφορικής εκμίσθωσης σε συνάρτηση με το τεκμ. 5.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Όπως είναι ευρέως νομολογημένο, νομικό θέμα που αφορά τη δικαιοδοσία μπορεί να εγερθεί για πρώτη φορά από το Εφετείο έστω και αν δεν είχε εγερθεί από τους διαδίκους ή από το Δικαστήριο κατά την πρωτόδικη διαδικασία. Περαιτέρω, το Δικαστήριο έχει καθήκον να εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας. Εν πάση περιπτώσει, το θέμα εγέρθηκε, έμμεσα τουλάχιστον, από το λόγο έφεσης του εφεσείοντα με τον οποίο προσβάλλει την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ύπαρξη έγκυρης προφορικής συμφωνίας εκμίσθωσης. Επιπρόσθετα, οι καθ' ων η αίτηση 1 και 2 αμφισβήτησαν την αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την απάντηση τους, με βάση το ότι οι ενοικιαστές δεν ήταν θέσμιοι.
2. Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορεί να διερευνήσει θέμα ύπαρξης ή μη δικαιοδοσίας έστω και αν δεν έχει εγερθεί το θέμα από τους διαδίκους, όπου όλα τα σχετικά γεγονότα βρίσκονται ενώπιόν του.
3. Η απαίτηση του εφεσίβλητου βασιζόταν σε συμβατική σχέση ενοικίασης (είτε αυτή ήταν γραπτή ή προφορική). Δεν υπάρχει κανένα στοιχείο στην απαίτησή του που να δείχνει την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης επί του προκειμένου, έτσι ώστε να δικαιολογείται η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
4. Ο εφεσίβλητος παραδέχθηκε ότι προφορικά αποδέχθηκε τη συμφωνία της 18.11.1982 μεταξύ του εφεσείοντα και των καθ' ων η αίτηση 1 και 2, την οποία ο ίδιος κατέθεσε ως τεκμ. 5. Είναι σε συνάρτηση με το τεκμ. 5 που εγείρεται ο λόγος έφεσης για ασάφεια και ως εκ τούτου ακυρότητα της προφορικής εκμίσθωσης.
5. Από τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης προκύπτει σαφώς ότι η περίοδος ενοικίασης ήταν χωρίς αμφιβολία ασαφής και αβέβαιη, γιατί εξαρτάτο από την αποπεράτωση του διαμερίσματος που είχε αντικατασταθεί ως το πωλούμενο στον καθ' ου η αίτηση 1 και την παράδοσή του σ' αυτόν, γεγονός του οποίου ο χρόνος έλευσης χωρίς αμφιβολία δεν μπορούσε να προκαθορισθεί κατά την έναρξη της ισχύος της εκμίσθωσης.
Ως συνέπεια των πιο πάνω, η προφορική αυτή σύμβαση ήταν εξ υπαρχής άκυρη και καθιστούσε την εκμίσθωση, αφού το ενοίκιο πληρωνόταν μηνιαίως, ως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Μια τέτοια σύμβαση τερματίζεται με ειδοποίηση τερματισμού για από μήνα σε μήνα συμβάσεις, οι οποίες θεωρείται ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα αλλά συνεχίζουν μέχρι τον τερματισμό τους. Στην παρούσα περίπτωση ουδεμία ειδοποίηση τερματισμού δόθηκε και έτσι κατά τον επίδικο χρόνο της αίτησης υπήρχε μεταξύ των διαδίκων συμβατική σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα και δεν εγειρόταν θέμα θεσμίας ενοικίασης. Ως εκ τούτου, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία.
6. Ενόψει του ευρήματος έλλειψης δικαιοδοσίας, το Εφετείο δεν θα προβεί στην εξέταση των ευρημάτων αξιοπιστίας και συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου και στην ορθότητα των πραγματικών του ευρημάτων.
7. Το ορθό διάταγμα, δυνάμει της Δ.33, θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, που εκδίδεται στην παρούσα περίπτωση, είναι διάταγμα αναστολής της διαδικασίας και όχι απόρριψης της υπόθεσης.
Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα.Το πρωτόδικο διάταγμα για έξοδα ακυρώνεται.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Central Co-Operative Bank v. CY.E.M.S (1984) 1 C.L.R. 435,
Παναγιώτου v. Χατζηκυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362,
Sevegep Ltd v. United Sea Transport Ltd κ.ά. (1989) 1(E) A.A.Δ. 729,
Theofanous v. Georghiou (1969) 1 C.L.R. 203,
Lace v. Chantler [1944] K.B. 368,
Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body a.o. [1992] 3 All E.R. 504,
Bowen v. Anderson [1893] K.B. 164,
Mellows v. Low a.o. [1923] K.B. 522,
Michaelidou v. Gregoriou (1988) 1 C.L.R. 88.
Έφεση.
Έφεση από τον καθ' ου η αίτηση 3 κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων, Tμήμα Λευκωσίας (Δερμοσονιάδης Π., Mούσουλου και Δημητρίου, Πάρεδροι), που δόθηκε στις 12 Σεπτεμβρίου, 1994 (Aρ. Aίτησης E68/92) εναντίον του καθ' ου η αίτηση 3, για πληρωμή £3.650 ως ενοίκια για την περίοδο από 9.1.86 μέχρι 9.1.92 πλέον έξοδα, για διαμέρισμα το οποίο είχε αγοράσει ο αιτητής από τον καθ' ου η αίτηση 3 και το οποίο, ακολούθως, ενοικίασε σ' αυτόν.
Ο Eφεσείων - Kαθ' ου η αίτηση αρ. 3 παρουσιάζεται αυτοπροσώπως.
Π. Πετρίδης, για τον Eφεσίβλητο-Aιτητή.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος, αιτητής στην πρωτόδικη διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ζητούσε και επήρε απόφαση εναντίον του εφεσείοντα, καθ' ου η αίτηση 3, για πληρωμή £3.650 για 73 μηνιαία ενοίκια από τον Ιανουάριο του 1986 μέχρι τον Ιανουάριο του 1992 για διαμέρισμα το οποίο είχεν αγοράσει από αυτόν και το οποίο, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του, του ενοικίασε. Ο εφεσίβλητος απέσυρε το αίτημα για τις υπόλοιπες θεραπείες, συμπεριλαμβανομένης και εκείνης για έξωση των καθ΄ων η αίτηση. Η αίτηση εναντίον των καθ' ων η αίτηση 1 και 2 απορρίφθηκε.
Κατά τη διάρκεια της μελέτης της έφεσης, διαπιστώσαμε ότι προέκυπτε θέμα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως είναι ευρέως νομολογημένο νομικό θέμα που αφορά τη δικαιοδοσία μπορεί να εγερθεί για πρώτη φορά από το Εφετείο έστω και αν δεν είχε εγερθεί από τους διάδικους ή από το Δικαστήριο κατά την πρωτόδικη διαδικασία. (Central Co-Operative Bank v. CY.E.M.S. (1984) 1 C.L.R. 435). Περαιτέρω, στην Παναγιώτου ν. Χ" Κυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362, τονίστηκε ότι αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου να εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας. Εν πάση περιπτώσει, το θέμα κατά τη γνώμη μας εγερθηκε, έμμεσα τουλάχιστον, από το λόγο έφεσης του εφεσείοντα με τον οποίο προσβάλλει την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ύπαρξη έγκυρης προφορικής συμφωνίας εκμίσθωσης, γιατί, σύμφωνα με τη θέση του, μεταξύ άλλων ασαφών προνοιών, η διάρκεια της ενοικίασης ήταν και αυτή ασαφής και αβέβαιη. Στο θέμα αυτό θα επανέλθουμε πιο κάτω. Επιπρόσθετα, όπως φαίνεται στην απάντηση των καθ' ων η αίτηση 1 και 2 εγέρθηκε θέμα αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την υπόθεση, με βάση το ότι οι ενοικιαστές δεν ήταν θέσμιοι.
Στην υπόθεση Sevegep Ltd v. United Sea Transport Ltd και Άλλου (1989) 1(E) A.A.Δ. 729 o Πικής Δ., όπως ήταν τότε, ανέφερε ότι τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση και ανέφερε ότι δεν υφίσταται κώλυμα στην διερεύνηση της δικαιοδοσίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο έστω και αν δεν έχει εγερθεί το θέμα από τους διαδίκους, όπου όλα τα σχετικά γεγονότα βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου. Γίνεται επίσης αναφορά στην υπόθεση Theofanous v. Georghiou (1969) 1 C.L.R. 203, όπου η αρχή αυτή υιοθετήθηκε χωρίς επιφύλαξη από το Ανώτατο Δικαστήριο.
Θα προχωρήσουμε τώρα να εξετάσουμε ποιά ήταν η απαίτηση του αιτητή, όπως αυτή προκύπτει από το δικόγραφο της αίτησης του. Παραθέτουμε ευθύς αμέσως το σχετικό απόσπασμα:
"Γ. Λεπτομέρειαι ενοικιάσεως:
(α) Το ως άνω διαμέρισμα ηγοράσθη υπό του αιτητού, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημ. 7.1.1981, από τον Καθ' ου η αίτησις αρ. 3, ημιτελές, και ο αιτητής το συνεπλήρωσε.
(β) Δυνάμει συμφωνίας μεταξύ του Καθ' ου η αίτησις αρ. 3 και του Καθ' ου η αίτησις αρ. 1, την 18.11.1982, την οποίαν ο αιτητής απεδέχθη, το ως άνω διαμέρισμα παρεχωρήθη υπό του Καθ' ου η αίτησις αρ. 3, δια να το χρησιμοποιή ο Καθ' ου η αίτησις αρ.1, έναντι καταβολής ως ενοικίου προς τον αιτητήν, £50.- μηνιαίως, υπό του Καθ΄ου η αίτησις αρ. 3, από 1.12.1982.
(γ) Έκτοτε, ήτοι από 1.12.1982, μέχρι σήμερα, εις το εν λόγω διαμέρισμα διαμένει ο Καθ' ου η αίτησις αρ. 1, και ο Καθ' ου η αίτησις αρ. 2, γαμβρός επί θυγατρί του Καθ΄ου η αίτησις αρ. 1, μετά της οικογενείας του.
(δ) Την 9.1.1986, το ως άνω διαμέρισμα μετεβιβάσθη και ενεγράφη από τον Καθ' ου η αίτησις αρ. 3, επ' ονόματι του αιτητού, δυνάμει τίτλου υπ΄αρ. εγγραφής J 2917.
(ε) Από 9.1.1986, ότε ο αιτητής κατέστη ο εγγεγραμμένος νέος ιδιοκτήτης του ως άνω διαμερίσματος, ο Καθ' ου η αίτησις αρ. 1 και ο Καθ' ου η αίτησις αρ. 2 μετά της οικογενείας του, εσυνέχισαν να κατέχουν το εν λόγω διαμέρισμα, αλλά, έκτοτε, ουδέν ποσόν επληρώθη υπό τύπον ενοικίου, ούτε από τον Καθ' ου η αίτησις αρ. 3, αλλά και ούτε από τον Καθ' ου η αίτησις αρ. 1 και αρ.2, προς τον νέον ιδιοκτήτην, τον αιτητήν."
Προκύπτει σαφώς από τα πιο πάνω ότι, αν και δεν διευκρινίζεται αν η αποδοχή της συμφωνίας ημερ. 18.11.82 που αναφέρεται στο (β) πιο πάνω ήταν προφορική ή γραπτή, η απαίτηση του εφεσίβλητου βασιζόταν σε συμβατική σχέση ενοικίασης (είτε αυτή ήταν γραπτή ή προφορική). Δεν υπάρχει κανένα στοιχείο στην απαίτηση του που να δείχνει την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης επί του προκειμένου, έτσι ώστε να δικαιολογείται η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Επιπρόσθετα των πιο πάνω, θέλουμε να παρατηρήσουμε ότι, ένα άλλο συστατικό της απαίτησης του εφεσίβλητου που συνιστά την εκδοχή του, είναι και η συμφωνία της 18.11.82 μεταξύ του εφεσείοντα και των καθ' ων η αίτηση 1 και 2, την οποία ο ίδιος ο εφεσίβλητος κατέθεσε ως τεκμ.5 και ο ίδιος παραδέχθηκε ότι προφορικά την αποδέχθηκε. Είναι σε συνάρτηση με το τεκμ. 5 που εγείρεται ο λόγος έφεσης για ασάφεια και ως εκ τούτου ακυρότητα της προφορικής εκμίσθωσης.
Στον Woodfall, Landlord and Tenant, 27η Έκδοση, στην § 511, αναφέρεται ότι η διάρκεια εκμισθώσεων πρέπει να καθορίζεται είτε ρητά από τους διαδίκους κατά τη στιγμή που γίνεται το ενοικιαστήριο έγγραφο, ή με αναφορά σε κάποιο παρεμφερές (collateral) γεγονός, το οποίο μπορεί με βεβαιότητα να καθορίσει τη διάρκεια της σύμβασης. Σε αντίθετη περίπτωση η ενοικίαση είναι άκυρη. Περαιτέρω, αναφέρεται ότι ένα παρεμφερές γεγονός δεν μπορεί να καθορίσει την διάρκεια της ενοικίασης με αρκετή βεβαιότητα, εκτός εάν το γεγονός μπορεί αφ' εαυτού να καταστεί βέβαιο πριν την έναρξη ισχύος της εκμίσθωσης.
Στην υπόθεση Lace v. Chantler [1944] K.B. 368, θεωρήθηκε ότι η εκμίσθωση "για τη διάρκεια του πολέμου" δεν δημιουργούσε έγκυρη εκμίσθωση γιατί η περίοδος της εκμίσθωσης όταν άρχιζε η ισχύς της ήταν αβεβαία και ούτε υπήρχε δυνατότητα να ερμηνευθεί η εκμίσθωση ως εκμίσθωση για μεγάλη περίοδο, π.χ. για 99 χρόνια, που εντούτοις θα έληγε με το τέλος του πολέμου.
Η πιο πάνω απόφαση επιβεβαιώθηκε στην Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body and Others [1992] 3 All E.R. 504, όπου, εφαρμόζοντας την ίδια αρχή, η Βουλή των Λόρδων έκρινε ότι πρόνοια για συνέχιση της εκμίσθωσης μέχρι που το ακίνητο θα απαιτείτο από τις αρχές για διαπλάτυνση δρόμου, καθιστούσε την εκμίσθωση άκυρη για το λόγο ότι η περίοδος εκμίσθωσης ήταν αβεβαία. Aποφασίστηκε περαιτέρω ότι, επειδή ο ενοικιαστής είχε εισέλθει στο ακίνητο και πλήρωνε ετήσιο ενοίκιο, κατέστη ενοικιαστής από έτος εις έτος.
Έτσι, η τελευταία πιο πάνω απόφαση, εκτός της επιβεβαίωσης της αρχής ότι όπου η περίοδος εκμίσθωσης είναι ασαφής και αβεβαία η σύμβαση είναι άκυρη, καθορίζει και τις συνέπειες μιάς τέτοιας σύμβασης εκμίσθωσης όπου ο ενοικιαστής έχει εισέλθει στο ακίνητο και πληρώνει ενοίκιο, που είναι προφανώς οι ίδιες με τις αρχές που διέπουν το θέμα όπου εκμίσθωση θεωρείται άκυρη γιατί δεν ικανοποιούνται οι πρόνοιες νόμου που απαιτεί την ύπαρξη εγγράφου και άλλων τυπικών προϋποθέσεων, όπως το άρθρο 77(1) του Κεφ.149.
Θα προχωρήσουμε τώρα να εξετάσουμε τις συνέπειες της "εκμίσθωσης" βασιζόμενοι αποκλειστικά στη θέση του εφεσίβλητου - αιτητή ότι δημιουργήθηκε σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή, χωρίς να αποφαινόμαστε επί της ορθότητας του ισχυρισμού.
Παραθέτουμε πιο κάτω ολόκληρο το περιεχόμενο του τεκμηρίου 5:
"ΣΥΜΒΑΣΙΣ ΤΕΛΙΚΟΥ ΔΙΑΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ
ΕΓΓΡΑΦΟΥ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΑΦΟΡΩΣΗΣ
ΤΗΝ ΑΓΟΡΑΝ ΤΟΥ ΔΙΑΜ. 302 ΕΙΣ
ΣΤΡΟΒΟΛΟΝ ΥΠΟ ΚΥΡΙΟΥ ΑΝΤΩΝΑΚΗ
ΑΝΤΩΝΙΑΔΗ ΕΞ ΑΓΛΑΝΤΖΙΑΣ
Δια του παρόντος τροποποιητικού εγγράφου συμφωνείται σήμερον 18.11.1982 μεταξύ του κυρίου Χριστάκη Μιχαήλ εκ Στροβόλου και του κυρίου Αντωνάκη Αντωνιάδη εξ Αγλαντζιάς ότι η αναφορά που γίνεται εις την αγοραπωλησία του διαμερίσματος αρ. 302 επί της οδού Μεγάλου Κωνσταντίνου 10 Στρόβολος αναθεωρείται και γίνεται η ακόλουθη τροποποίησις:
Το πωλούμενον διαμέρισμα θα είναι το υπ' αρ. 302 επί της οδού Νικηταρά αρ. 11 Αγ. Ομολογηταί επί του Τεμ. 267 του καλυπτομένου υπό πιστοποιητικού εγγραφής Α298 το οποίον ο κύριος Χριστάκης Μιχαήλ θα ανεγείρη και παραδώση εις τον κύριον Αντωνάκην Αντωνιάδη άμα τη αποπερατώση της πολυκατοικίας. Επί του παρόντος, ο κύριος Αντωνάκης Αντωνιάδης θα χρησιμοποιή το διαμ. 302 εις Στρόβολον Μεγ. Κωνσταντίνου 10 μέχρι παραλαβής του νέου διαμ. εις Αγίους Ομολογητάς άνευ υποχρεώσεως. Νοείται ότι ο κύριος Αντωνάκης Αντωνιάδης θα χρησιμοποιήση το διαμέρισμα άμα εκπληρώση τας υποχρεώσεις του συμφώνως του εγγράφου αγοραπωλησίας.
Το ενοίκιον εις τον κύριον Σταύρον Τζιούλιον θα καταβάλλεται υπό του κυρίου Χριστάκη Μιχαήλ από 1.12.1982."
(Η υπογράμμιση είναι δική μας)
Το διαμέρισμα 302 στο Στρόβολο, Μεγ. Κωνσταντίνου 10, είναι εκείνο του εφεσίβλητου.
Προκύπτει σαφώς από τα πιο πάνω ότι η περίοδος ενοικίασης ήταν χωρίς αμφιβολία ασαφής και αβεβαία γιατί εξαρτάτο από την αποπεράτωση του διαμερίσματος που είχε αντικατασταθεί ως το πωλούμενο στον καθ' ου η αίτηση 1 και την παράδοση του σ' αυτόν, γεγονός του οποίου ο χρόνος έλευσης χωρίς αμφιβολία δεν μπορούσε να προκαθορισθεί κατά την έναρξη ισχύος της εκμίσθωσης.
Ως συνέπεια των πιο πάνω, η προφορική αυτή σύμβαση ήταν εξ υπαρχής άκυρη και καθιστούσε την εκμίσθωση, αφού το ενοίκιο πληρωνόταν μηνιαίως, ως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Μία τέτοια σύμβαση για να τερματισθεί χρειάζεται την αναγκαία ειδοποίηση τερματισμού για από μήνα σε μήνα συμβάσεις, οι οποίες θεωρείται ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα, αλλά συνεχίζουν μέχρι τον τερματισμό τους (δέστε Woodfall, Landlord and Tenant, 27η Έκδοση §§ 446, 663 και Bowen v. Anderson [1893] K.B. 164 και Mellows v. Low and Others [1923] K.B. 522).
Στην παρούσα περίπτωση όπως προκύπτει από την αίτηση του εφεσίβλητου ουδεμία ειδοποίηση τερματισμού δόθηκε και έτσι το μόνο συμπέρασμα στο οποίο μπορούμε να αχθούμε είναι ότι κατά τον επίδικο χρόνο της αίτησης υπήρχε μεταξύ των διαδίκων συμβατική σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα και δεν εγειρόταν θέμα θεσμίας ενοικίασης.
Καταλήγοντας κρίνουμε ότι από την απαίτηση του εφεσίβλητου, όπως διαφαίνεται από το δικόγραφο της αίτησης του, δεν προέκυπτε δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων γιατί δεν υπήρχαν εκείνα τα στοιχεία που να δείχνουν την ύπαρξη θεσμίας ενοικίασης. Επιπρόσθετα, και με αναφορά στην κατ' ισχυρισμό προφορική σύμβαση εκμίσθωσης με αποδοχή του τεκμηρίου 5, την οποία επικαλείτο ως μέρος της εκδοχής του ο εφεσίβλητος, όπως αναφέραμε πιο πάνω, προκύπτει και πάλιν το συμπέρασμα ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία.
Θέλουμε να επισημάνουμε ότι, στην απόφαση μας, δεν βασιζόμαστε ούτε και κρίνουμε την ορθότητα πραγματικών ευρημάτων, ευρημάτων αξιοπιστίας και συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Τούτο θα ήταν ανεπίτρεπτο εν όψει του γεγονότος ότι έχουμε κρίνει πως το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση.
Στην υπόθεση Michaelidou v. Gregoriou (1988) 1 C.L.R. 88 τονίστηκε, με αναφορά στη Δ.33 θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ότι, όπου διαφαίνεται ότι αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου θα έπρεπε να είχε καταχωρηθεί σε άλλο Δικαστήριο, το ορθό διάταγμα θα πρέπει να είναι διάταγμα αναστολής της διαδικασίας και όχι απόρριψης της υπόθεσης. Κατά συνέπεια, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα. Το πρωτόδικο διάταγμα για έξοδα ακυρώνεται.
Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα. Το πρωτόδικο διάταγμα για έξοδα ακυρώνεται.