|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 1 ΑΑΔ 881
15 Μαΐου, 1998
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
1. ΔΑΦΝΟΣ ΔΡΥΑΔΗΣ,
2. EYH ΔΡΥΑΔΗ,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
v.
ΚΩΣΤΑ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ,
Εφεσιβλήτου-Εναγομένου.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 8923)
Eιδική Eκτέλεση — Σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας — Διέπεται από τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεσις) Νόμο, Κεφ. 232 — Κατά πόσο είναι νομικά εφικτή η ειδική εκτέλεση σύμβασης για πώληση ακινήτων δυνάμει του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Συμβάσεις — Αποζημιώσεις — Παράβαση σύμβασης — Μέτρο αποζημιώσεων — Κρίσιμος χρόνος για καθορισμό τους είναι κατά κανόνα ο χρόνος διάρρηξης της σύμβασης — Εξαίρεση συνιστά η περίπτωση κατά την οποία επιδιώκεται η ειδική εκτέλεση της σύμβασης.
Συμβάσεις — Παράβαση σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας — Aκύρωση ή αποκήρυξη της σύμβασης (rescission) από το αναίτιο μέρος το οποίο έχει δικαίωμα να διεκδικήσει αποζημιώσεις για τη ζημιά που υπέστηκε λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης της σύμβασης — Kατά πόσο η καταχώρηση αγωγής συνιστά αποκήρυξη της σύμβασης — Κατά πόσο μπορεί έγκυρα να προβληθεί αξίωση για ειδική εκτέλεση, μετά την ακύρωση της σύμβασης.
Συμβάσεις — Aποζημιώσεις — Παράβαση σύμβασης πώλησης ακινήτου (διαμερίσματος) — Kαθορισμός αποζημιώσεων — Aρχές επί τη βάσει των οποίων επιδικάζονται — H αποδοκιμασία της συμπεριφοράς διαδίκου, σε σχέση με την εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων, δεν υπεισέρχεται στον καθορισμό των αποζημιώσεων — Zημία η οποία είναι προβλεπτή κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης — Eίναι κατά κανόνα ανακτητέα — Tόκος — Bελτιώσεις στο ακίνητο — Δε συνιστούσαν προβλεπτή ζημία ανακύπτουσα από τη διάρρηξη της σύμβασης.
Αποζημιώσεις — Tιμωρητικές ή παραδειγματικές αποζημιώσεις — Eπιδικάζονται μόνο σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων.
Πολιτική Δικονομία — Αγωγή — Προβολή διαζευκτικών απαιτήσεων — Παρόλο που είναι δικονομικά παραδεκτή, οι απαιτήσεις δεν μπορεί ευχερώς να συνυπάρχουν όταν εδράζονται σε συγκρουόμενα γεγονότα.
Δικαστικό προηγούμενο — Απόκλιση — Η ευχέρεια για απόκλιση από την προηγούμενη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου παρέχεται στην περίπτωση που κρίνεται ότι προηγούμενη απόφαση βασίζεται σε εσφαλμένη αρχή δικαίου.
Το 1971 ο εναγόμενος - εφεσίβλητος συμφώνησε να πωλήσει στους ενάγοντες - εφεσειόντες ένα διαμέρισμα υπό κατασκευή έναντι της τιμής των £6.850,00. Η αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς θα γινόταν αρχικά με την καταβολή δύο μεγάλων δόσεων και ακολούθως με μηνιαίες δόσεις. Όταν συμπληρώθηκε η πολυκατοικία το 1972, οι εφεσείοντες έλαβαν κατοχή του διαμερίσματος. Στις 31/12/1976 οι εφεσείοντες με επιστολή τους κάλεσαν τον εφεσίβλητο μέσα σε 10 μέρες να μεταβιβάσει το ακίνητο και προσφέρθηκαν να καταβάλουν το υπόλοιπο της τιμής πώλησης. Ο εφεσίβλητος, όχι μόνο παρέλειψε να μεταβιβάσει το διαμέρισμα, αλλά το είχε πωλήσει βάσει γραπτής συμφωνίας σε τρίτους, οι οποίοι κατέθεσαν τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο. Οι εφεσείοντες ενήγαγαν τον εφεσίβλητο αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και διαζευκτικά την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού και αποζημιώσεις.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε από τον εφεσίβλητο, μετά την εκπνοή του χρόνου των 10 ημερών που καθορίστηκε στην ειδοποίηση των εφεσειόντων και την παράλειψή του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.
Το Δικαστήριο καθοδηγούμενο από τη νομολογία απέρριψε την αξίωση των εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση. Αναφορικά με τις αποζημιώσεις θεώρησε ότι ο κρίσιμος χρόνος για καθορισμό τους ήταν η ημερομηνία διάρρηξης της συμφωνίας και καθόρισε τις αποζημιώσεις σε ποσό ίσο προς τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης. Επίσης διατάχθηκε η επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, ως ποσού καταβληθέντος άνευ ανταλλάγματος. Απορρίφθηκε όμως η αξίωση των εφεσειόντων για τα έξοδα για βελτιώσεις που επέφεραν στο διαμερίσμα, καθώς και η αξίωσή τους για την καταβολή τόκου επί του επιστρεπτέου ποσού και επί των αποζημιώσεων από ημερομηνία προγενέστερη της έκδοσης της δικαστικής απόφασης.
Tο Δικαστήριο απέρριψε τη θέση του εφειβλήτου, ότι η παράλειψη των εφεσειόντων να καταβάλουν τις οφειλόμενες δόσεις μετά την ειδοποίηση που τους έδωσε ημερ. 20.11.76, συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας εκ μέρους τους και αφού έκρινε ότι ο χρόνος καταβολής των δόσεων δεν ήταν αφ' εαυτού ουσιώδης όρος της συμφωνίας και ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε υπαιτιότητι του εφεσιβλήτου, απέρριψε την ανταπαίτηση του εφεσιβλήτου, με την οποία ζητούσε διακήρυξη τερματισμού της συμφωνίας και ανάκτηση κατοχής του διαμερίσματος.
Οι διάδικοι προσέβαλαν με χωριστές εφέσεις (υπ' αριθμό 8922 και 8923, ημερ. 15.5.98) την απόφαση του Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο άκουσε τις δύο εφέσεις διαδοχικά και τις εξέτασε συγχρόνως.
H παρούσα έφεση ασκήθηκε από τους εφεσείοντες-ενάγοντες με σκοπό τον παραμερισμό μέρους της πρωτόδικης απόφασης που αναφέρεται στις χορηγηθείσες θεραπείες. Συνιστά αντέφεση στην έφεση που ασκήθηκε από τον εφεσίβλητο-εναγόμενο (πολιτική έφεση 8922, ημερ. 15.5.1998), για παραμερισμό, ως εσφαλμένης της πρωτόδικης απόφασης στο σύνολό της. Oι εφέσεις στρέφονται κατά της ίδιας δικαστικής απόφασης και βασίζονται στα ίδια γεγονότα. H απόφαση στην Πολιτική Έφεση 8922 θεωρείται αναπόσπαστο μέρος της απόφασης στην παρούσα έφεση.
Mε την αγωγή τους οι εφεσείοντες επιδίωξαν, διαζευκτικά, την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας για την πώληση του διαμερίσματος που αγόρασαν και αποζημιώσεις, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης από τον εφεσίβλητο.
Tο Πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε την καταχώρηση της αγωγής ως αποκήρυξη της συμφωνίας από τους εφεσείοντες και καθόρισε τη ζημία των εφεσειόντων κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας. H αποκήρυξη έγινε λίγες μέρες μετά τη διάρρηξη.
Oι εφεσείοντες θέτουν υπό αμφισβήτηση τα ακόλουθα:
1. Ότι αποκηρύχθηκε η σύμβαση με την καταχώρηση της αγωγής.
2. Tην απόρριψη της αξίωσης για ειδική εκτέλεση της σύμβασης, βάσει του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Nόμου, Kεφ. 149.
3. Tη συνάρτηση των αποζημιώσεων με το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας.
4. Tην παράλειψη του Δικαστηρίου να επιδικάσει τιμωρητικές αποζημιώσεις ή αποζημιώσεις που να αποκαθιστούν τη ζημιά που υπέστησαν οι εφεσείοντες.
5. Tην απόρριψη της αξίωσης για την επανάκτηση:-
(α) των βελτιωτικών δαπανών που οι εφεσείοντες έκαμαν στο διαμέρισμα και
(β) των τόκων από την ημέρα που προέκυψε η ζημία, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης.
Aποφασίστηκε ότι:
1. Σύμφωνα τόσο με την Kυπριακή, όσο και την Aγγλική νομολογία, ο κανόνας - ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης της σύμβασης - δεν τυγχάνει εφαρμογής όπου ο διάδικος επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά τη διάρρηξη, όπως συμβαίνει συχνά όπου ο διάδικος επιδιώκει ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Σε τέτοια περίπτωση συντρέχει βάσιμος λόγος για καθορισμό των αποζημιώσεων σε μεταγενέστερη ημερομηνία. H ζημία αποκρυσταλλώνεται όταν η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται κατά την ενάσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου.
2. H προσβολή του ευρήματος- ότι αποκηρύχθηκε η συμφωνία με την καταχώρηση της αγωγής - και τα παρεπόμενά του συναρτώνται άμεσα και αποκλειστικά με τη δυνατότητα, κατά νόμο, ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας.
3. Σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, δε χωρεί ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης, βάσει του Άρθρου 76 του Κεφ. 149. Ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ότι το εδάφιο (2) του Άρθρου 76, το οποίο κάνει αναφορά στο Κεφ. 232, δεν αποκλείει την εφαρμογή του εδαφίου (1) του ιδίου άρθρου - (ότι σύμβαση κάθε μορφής είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, εφόσο συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων και η ύπαρξη γραπτής συμφωνίας) - δεν ευσταθεί.
4. Το Κεφ. 232 πραγματεύεται ιδιαίτερα την ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης. Το Άρθρο 2 του Κεφ. 232 καθορίζει και σειρά άλλων προϋποθέσεων από εκείνες του Άρθρου 76 (1), για να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης συμφωνία για πώληση γης. Οι διατάξεις του εδαφίου 2 του Άρθρου 76 θα επηρέαζαν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης γης δυνάμει του Κεφ. 232, εάν παρεχόταν η ευχέρεια έκδοσης διαταγής για την ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης και στην απουσία των προϋποθέσεων που θέτει το Κεφ. 232. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα από το Άρθρο 76 και το Κεφ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Aυτός ήταν και ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου (2) του Άρθρου 76.
5. Η εισήγηση του δικηγόρου των εφεσειόντων για παρέκκλιση από την προηγούμενη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου βάσει των αρχών στη Μαυρογένης v. Βουλής των Αντιπροσώπων κ.ά., δε γίνεται αποδεκτή, αφού όχι μόνο η προηγούμενη νομολογία δεν καταφαίνεται ως αδιαμφησβήτητα εσφαλμένη, αλλά τουναντίον κρίνεται σωστή.
6. Στην παρούσα υπόθεση, όπου η εκτέλεση της συμφωνίας ήταν νομικά ανέφικτη και η αξίωση για την παροχή της ανυπόστατη, η ζημία αποκρυσταλλώθηκε κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας. Η πώληση του διαμερίσματος σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του Κεφ. 232 και το νομικό καθεστώς που διέπει την ειδική εκτέλεση συμβάσεων για την πώληση γης, δεν άφηναν περιθώρια για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας.
7. Παρά το παραδεκτό της διεκδίκησης διαζευκτικών θεραπειών, οι αξιώσεις δεν μπορεί ευχερώς να συνυπάρχουν, όταν εδράζονται σε συγκρουόμενα γεγονότα
8. Η αξίωση για επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, εν όψει της δυνατότητας για επιδίκασή τους, μόνο σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων.
9. Η αποδοκιμασία της συμπεριφοράς διαδίκου, σε σχέση με την εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων, δεν υπεισέρχεται στον καθορισμό των αποζημιώσεων, ούτε αποτελεί λόγο για την αύξησή τους. Ως εκ τούτου και ο λόγος της έφεσης για αξίωση πρόσθετων αποζημιώσεων, για τη δόλια συμπεριφορά του εφεσιβλήτου κρίνεται ανεδαφικός.
10. Ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση για το ισόποσο των βελτιώσεων που οι εφεσείοντες επέφεραν στο διαμέρισμα, ενώ τελούσε υπό την κατοχή τους. Εφόσον η ζημιά αυτή δεν ήταν προβλεπτή κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης. Αν δε ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι οι εφεσείοντες δεν κατέβαλαν κανένα ενοίκιο για την περίοδο παραμονής τους στο διαμέρισμα, δεν πρέπει να διακατέχονται από αίσθημα αδικίας.
11. Σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές δικαίου, ο τόκος δε συνιστά προβλεπτή ζημία, η οποία προκύπτει από τη διάρρηξη συμφωνίας, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση ή εξυπακούεται από τη φύση της υποχρέωσης, όπως στην περίπτωση συναλλαγματικών.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Παντζιαρή v. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748,
Saab a.ο. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,
Καταφυγιώτης κ.ά. v. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746,
Avgousti v. Papadamou a.ο. (1968) 1 C.L.R. 66,
Xenopoulos v. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488,
Ερωτοκρίτου v. Θεοδώρου κ.ά. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1800,
Μαυρογένης v. Βουλής των Αντιπροσώπων κ.ά. (1996) 1(A) A.A.Δ. 315,
Markidou v. Kiliaris a.ο. (1983) 1 C.L.R. 392,
Papakokkinou a.o. v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65,
Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400,
Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ. κ.ά. v. Τρυφωνίδου (1996) 1(A) A.A.Δ. 679,
A.G. v. Blake [1998] 1 All E.R. 933,
Lloyd v. Stanbury [1971] 2 All E.R. 267.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Nικολαΐδης, Π.E.Δ. και Γεωργίου, E.Δ.) που δόθηκε στις 26 Φεβρουαρίου, 1993 (Aρ. Aγωγής 759/93) με την οποία ο εναγόμενος κρίθηκε υπόλογος για την παραβίαση της σύμβασης που είχε συνάψει με τους ενάγοντες για την πώληση σ' αυτούς ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή.
Ν. Παπαευσταθίου, για τους Εφεσείοντες.
Ε. Μαρκίδου με Α. Δημητρίου και Γ. Χριστοφίδη, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ.Μ. Πικής, Π.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Η παρούσα έφεση ασκήθηκε από τους επιτυχόντες, κατά μεγάλο μέρος στις αξιώσεις τους, ενάγοντες, με σκοπό τον παραμερισμό του μέρους της πρωτόδικης απόφασης που αναφέρεται στις χορηγηθείσες θεραπείες. Συνιστά αντέφεση στην έφεση που ασκήθηκε από τον εναγόμενο (Πολιτική Έφεση 8922), με αίτημα τον παραμερισμό, ως εσφαλμένης, της πρωτόδικης απόφασης στο σύνολό της. Οι εφέσεις είναι συναφείς, στρέφονται κατά της ίδιας δικαστικής απόφασης και έχουν κοινό υπόβαθρο γεγονότων. Ακούστηκαν ξεχωριστά μεν, αλλά διαδοχικά και εξετάστηκαν μαζί. Η απόφαση στην Πολιτική Έφεση 8922, η οποία επισυνάπτεται, θεωρείται αναπόσπαστο μέρος της απόφασής μας και στην παρούσα έφεση. Γι' αυτό, δε θα αναφερθούμε στα ευρήματα του Δικαστηρίου, που στοιχειοθετούν, όπως έχει κριθεί, το υπόβαθρο της διαφοράς· και, βέβαια, δε θα αναφερθούμε στο ιστορικό της.
Με την αγωγή τους, οι εφεσείοντες επεδίωξαν, διαζευκτικά, την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας για την πώληση του διαμερίσματος που αγόρασαν και αποζημιώσεις, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης από τον εφεσίβλητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε την καταχώριση της αγωγής ως αποκήρυξη της συμφωνίας εκ μέρους των εφεσειόντων και καθόρισε τη ζημία, την οποία υπέστησαν οι εφεσείοντες κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας. Το χρόνο χωρίζει διάστημα ημερών από την αποκήρυξη.
Η ακύρωση ή αποκήρυξη της συμφωνίας (rescission) διαφυλάττει τo δικαίωμα του αναίτιου μέρους, το οποίο προέκυψε πριν την αποκήρυξη, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για τη διάρρηξη της σύμβασης από τον αντισυμβαλλόμενο - (βλ. Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748).
Με την έφεση, αμφισβητείται:-
(α) Ότι αποκηρύχθηκε η σύμβαση, με την καταχώριση της αγωγής.
(β) Η απόρριψη της αξίωσης για ειδική εκτέλεση της σύμβασης, βάσει του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149.
(γ) Η συνάρτηση των αποζημιώσεων με το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας.
(δ) Η παράλειψη του Δικαστηρίου να επιδικάσει τιμωρητικές αποζημιώσεις ή αποζημιώσεις, που να αποκαθιστούν τη ζημία που υπέστησαν οι εφεσείοντες. και
(ε) Η απόρριψη της αξίωσης για την επανάκτηση:-
(ι) της δαπάνης για βελτιώσεις, που οι εφεσείοντες επέφεραν στο διαμέρισμα· και
(ιι) τόκων από την ημέρα που προέκυψε η ζημία, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης.
Οι πρώτοι τρεις λόγοι έφεσης, όπως συνοψίζονται πιο πάνω, είναι, στην ουσία, αλληλένδετοι και έχουν ως κοινό παρονομαστή τη θέση ότι ήταν κατά νόμο εφικτή, ως θέμα διακριτικής ευχέρειας του εκδικάζοντος την υπόθεση δικαστηρίου, η ειδική εκτέλεση της σύμβασης.
Στη Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, διευκρινίζεται, όπως και στην Αγγλική νομολογία, στην οποία γίνεται παραπομπή, ότι ο κανόνας - ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης της σύμβασης - δεν τυγχάνει καθολικής εφαρμογής. Οι σχετικές αρχές συνοψίζονται στο ακόλουθο απόσπασμα:- (σελ. 521)
"The principles regulating the award of damages for breach of contract at common law, do not require of necessity that damage should be assessed as at the date of breach; where the justice of the case so necessitates, they may be assessed at a subsequent date. Normally, damages are assessed as at the date of breach because the damage suffered by the innocent party crystallizes on that day. Where a party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, as it often happens where a party is seeking the specific enforcement of the contract, there is valid ground for assessing damages as at a subsequent date. The damage crystallizes when specific performance is refused in the exercise of the Court's discretion."
(Ελεύθερη μετάφραση:
«Οι αρχές, που διέπουν την επιδίκαση αποζημιώσεων για διάρρηξη σύμβασης κατά το κοινό δίκαιο, δεν απαιτούν, απαρέγκλιτα, τον καθορισμό των αποζημιώσεων κατά την ημέρα της διάρρηξης. όπου το δίκαιο της υπόθεσης ούτως επιβάλλει, μπορεί να εκτιμηθούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Κατά κανόνα, οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά την ημέρα της διάρρηξης, διότι η ζημία την οποία υπέστη το αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο εκείνο. Όπου ο διάδικος επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά τη διάρρηξη, όπως συχνά συμβαίνει όπου ο διάδικος επιζητά ειδική εκτέλεση της σύμβασης, συντρέχει βάσιμος λόγος για τον καθορισμό των αποζημιώσεων σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Η ζημία αποκρυσταλλώνεται όταν η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται, κατά την ενάσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου.»)
Κατά πόσο η καταχώριση της αγωγής συνιστά αποκήρυξη της συμφωνίας, λόγω της προβολής αξίωσης για αποζημιώσεις για διάρρηξη της συμφωνίας, είναι όντως συζητήσιμο. Η αξίωση για αποζημιώσεις προβάλλεται διαζευκτικά προς εκείνη για ειδική εκτέλεση. Η προβολή διαζευκτικών απαιτήσεων είναι δικονομικά παραδεκτή. Αξίωση, η οποία προβάλλεται διαζευκτικά, δεν αναιρεί εκείνη με την οποία αντιδιαστέλλεται. Κάποιο φως ρίπτεται από την απόφαση Καταφυγιώτης και άλλη ν. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746.
Η προσβολή του ευρήματος - ότι αποκηρύχθηκε η συμφωνία με την καταχώριση της αγωγής - και τα παρεπόμενα του, συναρτώνται άμεσα και αποκλειστικά με τη δυνατότητα, κατά νόμο, ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας. Αν δεν ήταν εφικτή η παροχή αυτής της θεραπείας, θα καταρριπτόταν το βάθρο της έφεσης σε σχέση με τους τρεις πρώτους λόγους, γιατί, σ' εκείνη την περίπτωση, δε θα ήταν παραδεκτή η μετατόπιση της ημερομηνίας καθορισμού των αποζημιώσεων, ώστε να τίθεται ζήτημα αύξησης του ποσού το οποίο επιδικάστηκε.
Οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι παρεχόταν δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας, βάσει του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου. Δεν παρέκαμψαν το εμπόδιο, το οποίο παρεμβάλλεται στην προώθηση της θέσης αυτής από τη νομολογία, ερμηνευτική των διατάξεων του Άρθρου 76, σε συσχετισμό με τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, ΚΕΦ. 232. Στις Eleni Andrea Avgousti v. Niovi Papadamou and Another (1968) 1 C.L.R. 66· Xenis Xenopoullos v. Elli Isidorou Makridi (1969) 1 C.L.R. 488· και στην πρόσφατη απόφαση Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου και άλλης (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1800, επιβεβαιώθηκε ότι δε χωρεί ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης, βάσει του Άρθρου 76 του ΚΕΦ. 149.
Σχετική με το θέμα, το οποίο εξετάζεται, είναι και η απόφαση στη Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392, όπου αποφασίστηκε ότι σύμβαση για την πώληση γης παρέχει, όπως και κάθε άλλη σύμβαση, προσωπικά δικαιώματα. δε συνιστά, όμως, εμπράγματο βάρος, όπως σύμβαση η οποία κατατίθεται στο κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του ΚΕΦ. 232:- (σελ. 404)
"Short of observance of the provisions of Cap. 232, a contract for the sale of land merely confers personal rights, that is, rights against the counter-contracting party, in the event of breach."
(Ελεύθερη μετάφραση:
«Στην απουσία συμμόρφωσης με τις πρόνοιες του ΚΕΦ. 232, σύμβαση για την πώληση γης απλώς παρέχει προσωπικά δικαιώματα, δηλαδή, δικαιώματα έναντι του αντισυμβαλλομένου, σε περίπτωση διάρρηξης.»)
Ο κ. Παπαευσταθίου, εκ μέρους των εφεσειόντων, κάλεσε το Δικαστήριο να αποστεί από την προηγούμενη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, βάσει των αρχών που αναγνωρίστηκαν στη Μαυρογένης ν. Βουλής των Αντιπροσώπων κ.ά. (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 315 (Απόφαση Πλειοψηφίας, Ολομέλειας). Δε θα πραγματευτούμε τις αρχές αυτές σε οποιαδήποτε έκταση. Τονίζουμε μόνο ότι παρέχεται ευχέρεια για απόκλιση, στην περίπτωση που κρίνεται ότι προηγούμενη απόφαση βασίζεται σε αδιαμφισβήτητα εσφαλμένη αρχή δικαίου, που είναι και ο λόγος που επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, προς υποστήριξη των θέσεών τους στην προκείμενη περίπτωση.
Κατά τους εφεσείοντες, το εδάφιο (2) του Άρθρου 76, το οποίο κάμνει αναφορά στο ΚΕΦ. 232, δεν αποκλείει την εφαρμογή του εδαφίου (1) του ιδίου Άρθρου. Το εδάφιο (2) του Άρθρου 76 προβλέπει:-
«(2) Οι διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού.»
Το εδάφιο (1) ορίζει ότι σύμβαση κάθε μορφής είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, εφόσο συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων και η ύπαρξη γραπτής συμφωνίας.
Το ΚΕΦ. 232 πραγματεύεται ιδιαίτερα την ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης. Καθορίζει και σειρά άλλων προϋποθέσεων από εκείνες που προβλέπονται από το Άρθρο 76(1), ώστε συμφωνία για την πώληση γης να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Αναμφίβολα, οι διατάξεις του εδαφίου (2) του Άρθρου 76 θα επηρέαζαν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης γης δυνάμει του ΚΕΦ. 232, εάν παρεχόταν η ευχέρεια έκδοσης διαταγής για την ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης και στην απουσία των προϋποθέσεων που θέτει το ΚΕΦ. 232.
Το Άρθρο 2 του ΚΕΦ. 232 καθιστά την πώληση ακινήτου δεκτική ειδικής εκτέλεσης, μόνο όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από τις πρόνοιές του. Σκοπός του Νόμου αυτού είναι ο καθορισμός, σε αντιδιαστολή προς άλλης φύσης γραπτές συμβάσεις, ξεχωριστών προϋποθέσεων, για να είναι η σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι διάφορες από εκείνες που καθορίζονται στο Άρθρο 76. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα, από το Άρθρο 76 και το ΚΕΦ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Και αυτός ήταν ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου (2) του Άρθρου 76.
Όχι μόνο η προηγούμενη νομολογία δεν καταφαίνεται ως αδιαμφισβήτητα εσφαλμένη, αλλά κρίνεται σωστή.
Διαπίστωσή μας είναι ότι η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ήταν, νομικά ανέφικτη και η αξίωση για την παροχή της ανυπόστατη. Η προβολή της και μόνο δε μετέβαλε το απαράδεκτο της θεραπείας ούτε τις παραμέτρους του νόμου για τον καθορισμό της ζημίας που υπέστησαν οι εφεσείοντες. ζημία η οποία αποκρυσταλλώθηκε κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας. Η απουσία οποιασδήποτε προσδοκίας για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ήταν πρόδηλη, τόσο από το νομικό καθεστώς που διέπει την ειδική εκτέλεση συμβάσεων για την πώληση γης, όσο και από τα γεγονότα της υπόθεσης. Το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλοντας κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο στους εφεσείοντες ή σε οποιοδήποτε άλλο.
Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, διατηρούμε σοβαρές επιφυλάξεις, κατά πόσο μπορούσε έγκυρα να προβληθεί αξίωση για ειδική εκτέλεση, ενόψει της απαίτησης για την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, που προϋποθέτει την ακύρωση της συμφωνίας. Παρά το παραδεκτό της διεκδίκησης διαζευκτικών θεραπειών, οι αξιώσεις δεν μπορεί, όπως μας φαίνεται, ευχερώς να συνυπάρχουν, όταν εδράζονται σε συγκρουόμενα γεγονότα. Δε θα επεκταθούμε στο θέμα και δε θα δώσουμε οριστική απάντηση, εφόσο δεν είναι απαραίτητο για τη λύση των επιδίκων θεμάτων.
Θα προχωρήσουμε στον τέταρτο λόγο έφεσης, ο οποίος περιστρέφεται γύρω από την παράλειψη του Δικαστηρίου να επιδικάσει τιμωρητικές αποζημιώσεις.
Προς υποστήριξη των θέσεών τους, οι εφεσείοντες επικαλέστηκαν την Papakokkinou v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65 και Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 Α.Α.Δ. 400.
Όπως επεξηγείται στην πρόσφατη απόφασή μας Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου, (ανωτέρω):- (σελ. 1807)
«... η δυνατότητα επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων περιορίζεται σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων.»
Οι λόγοι εξηγούνται σε έκταση στην απόφαση εκείνη. Δε θα τους επαναλάβουμε. Διαπιστώνουμε ότι δεν παρέχεται η δυνατότητα επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων.
Έχουμε, επίσης, κληθεί, όπως κατανοούμε αυτό το μέρος της έφεσης, να επιδικάσουμε πρόσθετες αποζημιώσεις, για το λόγο ότι ο εφεσίβλητος ενήργησε δόλια. Αυτό θα επιτρέψει να αποδοθεί δικαιοσύνη στους εφεσείοντες, οι οποίοι είχαν να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες της διάρρηξης της σύμβασης.
Όπως διευκρινίζεται στην Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ. και άλλοι ν. Θέλμα Τρυφωνίδου (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 679:- (σελ. 687-688)
«Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι την ζημία την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας.»
Η αποδοκιμασία της συμπεριφοράς διαδίκου, σε σχέση με την εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων, δεν υπεισέρχεται στον καθορισμό των αποζημιώσεων, ούτε αποτελεί λόγο για την αύξησή τους. Στην πρόσφατη απόφαση του Αγγλικού Εφετείου - A.G. v. Blake [1998] 1 All E.R. 933:-
"We do not think that the basis on which damages are awarded should depend on the Defendant's moral culpability alone. The fact that this breach of contract is cynical is not by itself a good ground for departing from the normal basis on which damages are awarded."
(Ελεύθερη μετάφραση:
«Δε νομίζουμε ότι η βάση, επί της οποίας επιδικάζονται αποζημιώσεις, πρέπει να εξαρτάται μόνο από το ηθικά αποτρόπαιο της διαγωγής του εναγομένου. Το γεγονός ότι η πράξη διάρρηξης της συμφωνίας, για την οποία είναι ένοχος, είναι κυνική, δεν αποτελεί, αφ' εαυτής, καλό λόγο απόκλισης από την καθιερωμένη βάση καθορισμού των αποζημιώσεων.»
Και αυτός ο λόγος έφεσης κρίνεται ανεδαφικός.
Παραμένει να αποφασίσουμε κατά πόσο η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, βασισμένη στη Lloyd v Stanbury [1971] 2 All E.R. 267, με την οποία απορρίφθηκε η αξίωση για το ισόποσο των βελτιώσεων, που οι εφεσίβλητοι επέφεραν στο διαμέρισμα ενώ τελούσε υπό την κατοχή τους, είναι εσφαλμένη. Κρίνουμε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η ζημία αυτής της μορφής δεν ήταν προβλεπτή κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας. Οι εφεσείοντες δεν πρέπει να διακατέχονται από οποιοδήποτε αίσθημα αδικίας, λαμβανομένου υπόψη ότι, για την περίοδο της παραμονής τους στο διαμέρισμα, δεν κατέβαλαν κανένα ενοίκιο.
Τέλος, η έφεση, σε ότι αφορά την παράλειψη του Δικαστηρίου να επιδικάσει τόκο από την ημερομηνία που προέκυψε η ζημία, είναι και πάλιν απορριπτέα. Σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές δικαίου, ο τόκος δεν αποτελεί προβλεπτή ζημία, η οποία ανακύπτει από τη διάρρηξη συμφωνίας, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση, ή εξυπακούεται από τη φύση της υποχρέωσης, όπως στην περίπτωση συναλλαγματικών.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.