Kαλησπέρας Kώστας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867

Eιδική Eκτέλεση — Σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας — Διέπεται από τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεσις) Νόμο Κεφ. 232 — Κατά πόσο είναι νομικά εφικτή η ειδική εκτέλεση σύμβασης για πώληση ακινήτων δυνάμει του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.

Συμβάσεις — Αποζημιώσεις — Παράβαση σύμβασης — Μέτρο αποζημιώσεων — Κρίσιμος χρόνος για καθορισμό τους είναι κατά κανόνα ο χρόνος διάρρηξης της σύμβασης — Εξαίρεση συνιστά η περίπτωση κατά την οποία επιδιώκεται η ειδική εκτέλεση της σύμβασης.

Συμβάσεις — Aποζημιώσεις — Παράβαση σύμβασης — Aρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά και ειδικά για την πώληση γης — O περί Συμβάσεων Nόμος, Άρθρα 73 και 75.

Συμβάσεις — Aντιπαροχή — Θεραπεία συμβαλλομένου ο οποίος καταβάλλει χρηματικό ποσό στον αντισυμβαλλόμενό του, έναντι ανταλλάγματος το οποίο δεν παρέχεται — Eίναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received).

Συμβάσεις — Xρόνος εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων — Δεν αποτελεί αφ' εαυτού ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της σύμβασης.

Eταιρικό Δίκαιο — Eταιρεία — Συνιστά αυτοτελή νομική οντότητα, ανεξάρτητη από τους μετόχους και διευθυντές της — Aπόρριψη μαρτυρίας αναφορικά με τις προθέσεις εταιρείας η οποία ήταν άσχετη με τη συνομολογηθείσα σύμβαση μεταξύ των διαδίκων.

Mαρτυρία — Σύμβαση — Γραπτή σύμβαση — Eξωγενής μαρτυρία — Πότε είναι δυνατή η προσαγωγή της.

Mεταβίβαση ακινήτου — Mεταβιβαστικά — Kαταβάλλονται από τον αγοραστή, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Kτηματολογικού και Xωρομετρικού Tμήματος (Tέλη και Δικαιώματα) Nόμου, Kεφ. 219.

Λέξεις και Φράσεις — Eξωγενής μαρτυρία (extrinsic evidence) — Yποδηλώνει μαρτυρία, η οποία δεν περιέχεται στη σύμβαση μεταξύ των μερών και η οποία γίνεται δεκτή για διασάφηση αμφιβολιών.

Το 1971 ο εναγόμενος - εφεσείων συμφώνησε να πωλήσει στους ενάγοντες - εφεσιβλήτους ένα διαμέρισμα υπό κατασκευή έναντι της τιμής των £6.850,00. Η αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς θα γινόταν αρχικά με την καταβολή δύο μεγάλων δόσεων και ακολούθως με μηνιαίες δόσεις. Όταν συμπληρώθηκε η πολυκατοικία το 1972, οι εφεσίβλητοι έλαβαν κατοχή του διαμερίσματος. Στις 31/12/1976 οι εφεσίβλητοι με επιστολή τους κάλεσαν τον εφεσείοντα μέσα σε 10 μέρες να μεταβιβάσει το ακίνητο και προσφέρθηκαν να καταβάλουν το υπόλοιπο της τιμής πώλησης. Ο εφεσείων όχι μόνο παρέλειψε να μεταβιβάσει το διαμέρισμα αλλά το είχε πωλήσει βάσει γραπτής συμφωνίας σε τρίτους, οι οποίοι κατέθεσαν τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο. Οι εφεσίβλητοι ενήγαγαν τον εφεσείοντα αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, διαζευκτικά, την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού και αποζημιώσεις.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε από τον εφεσείοντα, μετά την εκπνοή του χρόνου των 10 ημερών που καθορίστηκε στην ειδοποίηση των εφεσιβλήτων και την παράλειψή του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

Το Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από τη νομολογία, απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων για ειδική εκτέλεση. Αναφορικά με τις αποζημιώσεις θεώρησε ότι ο κρίσιμος χρόνος για καθορισμό τους ήταν η ημερομηνία διάρρηξης της συμφωνίας και καθόρισε τις αποζημιώσεις σε ποσό ίσο προς τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης. Επίσης διατάχθηκε η επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, ως ποσού καταβληθέντος άνευ ανταλλάγματος. Απορρίφθηκε όμως η αξίωση των εφεσιβλήτων για τα έξοδα για βελτιώσεις που επέφεραν στο διαμερίσμα, καθώς και η αξίωσή τους για την καταβολή τόκου επί του επιστρεπτέου ποσού και επί των αποζημιώσεων, από ημερομηνία προγενέστερη της έκδοσης της δικαστικής απόφασης.

Tο Δικαστήριο απέρριψε τη θέση του εφεσείοντα, ότι η παράλειψη των εφεσιβλήτων να καταβάλουν τις οφειλόμενες δόσεις μετά την ειδοποίηση που τους έδωσε ημερομηνίας 20/11/76, συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας εκ μέρους τους και αφού έκρινε ότι ο χρόνος καταβολής των δόσεων δεν ήταν αφ' εαυτού ουσιώδης όρος της συμφωνίας και ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε υπαιτιότητι του εφεσείοντα, απέρριψε την ανταπαίτηση του εφεσείοντα με την οποία ζητούσε διακήρυξη τερματισμού της συμφωνίας και ανάκτηση κατοχής του διαμερίσματος.

Οι διάδικοι προσέβαλαν με χωριστές εφέσεις (Yπ. Aρ. 8922 και 8923, ημερ. 15.5.98) την απόφαση του Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο άκουσε τις δύο εφέσεις διαδοχικά και τις εξέτασε συγχρόνως.

H έφεση αυτή ασκήθηκε από τον εναγόμενο ο οποίος υποστήριξε ότι η βάση της απόφασης, κυρίως τα ευρήματα και τα συμπεράσματα ότι είναι ένοχος διάρρηξης της σύμβασης είναι εσφαλμένα. Συναφώς προσβλήθηκε και η απόρριψη της ανταπαίτησης.

Tο Aνώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση και αποφάνθηκε ότι:

1. Tο εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ετοιμότητα των εφεσιβλήτων να καταβάλουν το υπόλοιπο, δεν μπορεί να διασαλευθεί. H δραστικότητα της προσφοράς των εφεσιβλήτων κατέστησε την υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το διαμέρισμα εκτελεστέα. H παράλειψή του να συμμορφωθεί συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας. H παράλειψη του εφεσείοντα να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, συναρτάται άμεσα με τη διάθεση, στο ενδιάμεσο, του διαμερίσματος σε τρίτους και την αδυναμία του να το μεταβιβάσει. Oι πράξεις του εφεσείοντα ήταν ασυμβίβαστες με τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έτειναν να πλήξουν το θεμέλιο της σύμβασης.

2. H παράγραφος 9 του συμβολαίου καθιστούσε το χρόνο, όρο ουσιώδους σημασίας, καθότι η παράλειψη καταβολής δόσεως παρείχε το δικαίωμα στον πωλητή να τερματίσει τη συμφωνία. Tο δικαίωμα αυτό δεν το άσκησε ο πωλητής, όταν οι αγοραστές παρέλειψαν να καταβάλουν τις δόσεις, στο χρόνο που καθορίστηκε στη σύμβαση. Aντίθετα, αξίωσε την καταβολή των δόσεων, επιδεικνύοντας την εμμονή του στην ισχύ της συμφωνίας. Tο εύρημα του Δικαστηρίου - ότι ο εφεσείων ουδέποτε τερμάτισε τη συμφωνία - ήταν, υπό το φώς των γεγονότων, όχι μόνο ορθό αλλά και αναπόφευκτο.

3. Oρθά αποκλείστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο μαρτυρία, την οποία ο εφεσείων αποπειράθηκε να προσαγάγει, για τις προθέσεις της εταιρείας στην οποία πωλήθηκε το διαμέρισμα. H σύμβαση ενός των συμβαλλομένων με τρίτο, έξω από το πλαίσιο της συνομογηθείσας συμφωνίας, είναι άσχετη με τη σύμβαση και για το λόγο αυτό, αποκλειστέα.

4. Bάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Tο ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. H απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. Aνάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσιβλήτους για την αποκατάστασή τους.

5. Tο Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Nόμου, ορίζει ότι πρόσωπο που αποκηρύττει τη σύμβαση, δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά την οποία υπέστηκε λόγω της μη εκπλήρωσής της. Tο λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. O κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο, η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς (£6.850,00) και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης (£8.900,00). H διαφορά μεταξύ των δύο επιδικάσθηκε ως αποζημίωση (£2.050,00).

6. H απαίτηση του εφεσείοντα για αφαίρεση του ποσού των μεταβιβαστικών από το ποσό των £8.900,00 δεν μπορεί να επιτύχει, εν όψει της συμφωνίας των διαδίκων για την αξία του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης και του περί Kτηματολογικού και Xωρομετρικού Tμήματος (Tέλη και Δικαιώματα) Nόμου, Kεφ. 219. Aναφορικά με τους τόκους, αυτοί συνιστούσαν μέρος του ανταλλάγματος που κατέβαλαν οι εφεσίβλητοι για την απόκτηση του διαμερίσματος. Eφόσο δε δόθηκε η συμφωνηθείσα αντιπαροχή από τον εφεσείοντα, ολόκληρο το ποσό ήταν ανακτητέο, όπως ορθά αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο.

H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Aναφερόμενες υποθέσεις:

Avgousti v. Papadamou a.ο. (1968) 1 C.L.R. 66,

Xenopoulos v. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488,

Lloyd v. Stanbury [1971] 2 All E.R. 267,

Charalambous v. Vakana (1982) 1 C.L.R. 310,

Paraskeva a.ο. v. Lantas (1988) 1 C.L.R. 285,

Rodoulli v. Papasavva (1988) 1 C.L.R. 540,

Salomon v. Salomon Co. Ltd [1897] A.C. 22,

Michaelides v. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244,

Bank of Cyprus (Holdings) v. Republic (1983) 3 C.L.R. 636,

Bank of Cyprus (Holdings) v. Republic (1985) 3 C.L.R. 1883,

KYPIO (I.T.H.) Company v. Kassapi a.ο. (1980) 2 J.S.C. 259,

Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182,

Hicks v. Hicks [1802] 3 East 16, 102 E.R. 502,

Rover International v. Cannon Film Sales (No.3) [1969] 3 All E.R. 423,

Westdeutsche v. Islington London BC [1996] 2 All E.R. 961,

Guinness Mahon v. Kensington BC [1998] 2 All E.R. 272,

Παντζιαρή v. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 A.A.Δ. 748.

Έφεση.

Έφεση από τον εναγόμενο κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Nικολαΐδης, Π.E.Δ. και Γεωργίου, E.Δ.) που δόθηκε στις 26 Φεβρουαρίου, 1993 (Aρ. Aγωγής 759/77) με την οποία κρίθηκε υπόλογος για παραβίαση σύμβασης που είχε συνάψει με τους ενάγοντες για την πώληση σ' αυτούς ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή.

Ε. Μαρκίδου με Α. Δημητρίου και Γ. Χριστοφίδη, για τον Εφεσείοντα.

Ν. Παπαευσταθίου, για τους Εφεσιβλήτους.

Cur. adv. vult.

ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.

ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, βάσει της οποίας κρίθηκε υπόλογος για την παραβίαση της σύμβασης που είχε συνάψει με τους εφεσίβλητους, για την πώληση ενός διαμερίσματος σ' αυτούς στον έκτο όροφο πολυκατοικίας (υπό κατασκευή κατά το χρόνο της πώλησης), στη Λεωφόρο Λεμεσού.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσείων παραβίασε τη συμφωνία, όταν παρέλειψε να ανταποκριθεί σε πρόσκληση των αγοραστών, ημερομηνίας 31 Δεκεμβρίου, 1976, να προσέλθει μέσα σε δέκα ημέρες στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας και να μεταβιβάσει το ακίνητο. Με την ίδια ειδοποίηση, οι εφεσίβλητοι πρόσφεραν να καταβάλουν το υπόλοιπο της τιμής πώλησης, ποσό το οποίο είχαν στη διάθεσή τους και ήταν έτοιμοι να πληρώσουν στον εφεσείοντα.

Όπως προκύπτει από τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ο εφεσείων, όχι μόνο παρέλειψε να μεταβιβάσει το διαμέρισμα, αλλά ούτε ήταν σε θέση να το πράξει, εφόσο είχε πωλήσει, βάσει γραπτής συμφωνίας, το διαμέρισμα σε τρίτους, οι οποίοι, με την κατάθεση της σύμβασης στο κτηματολόγιο βάσει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ΚΕΦ. 232, παρενέβαλαν εμπόδιο στη διάθεση του ακινήτου, εκτός στους ιδίους.

Την επιθυμία τους να γίνει η μεταβίβαση και, συνάμα, την προθυμία τους να εξοφλήσουν παν υπόλοιπο οι εφεσίβητοι εκδήλωσαν και με ειδοποίησή τους στον εφεσείοντα, της 15ης Μαΐου, 1976. Ο εφεσείων, όχι μόνο αγνόησε την ειδοποίηση εκείνη, αλλά στις 20 Νοεμβρίου, 1976, κάλεσε, με επιστολή του, τους εφεσίβλητους να συνεχίσουν να καταβάλλουν τις δόσεις τους για την αποπληρωμή του χρέους, απειλώντας, συγχρόνως, ότι, σε αντίθετη περίπτωση, θα ήταν υπόχρεος να καταγγείλει τη σύμβαση. Η ειδοποίηση αυτή μπορεί εύλογα να ερμηνευθεί ως έκφραση αδυναμίας του εφεσείοντα να μεταβιβάσει το ακίνητο, εφόσο ολόκληρο το υπόλοιπο του τιμήματος της πώλησης του διαμερίσματος είχε καταστεί πληρωτέο.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε από τον εφεσείοντα, μετά την εκπνοή του χρόνου των δέκα ημερών που καθορίστηκε στην ειδοποίηση των εφεσιβλήτων και την παράλειψή του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

Οι εφεσίβλητοι ενήγαγαν τον εφεσείοντα, αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, διαζευκτικά, την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού έναντι της τιμής αγοράς και αποζημιώσεις. Πρέπει να διευκρινιστεί ότι η απαίτηση για την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού προϋποθέτει την ακύρωση της συμφωνίας (rescission). Παρά το παραδεκτό της αναζήτησης, διαζευκτικά, δύο ή περισσοτέρων θεραπειών, είναι πράγματι συζητήσιμο εάν παρέχεται ευχέρεια διεκδίκησης, ταυτόχρονα, θεραπειών που έχουν ως βάση συγκρουόμενο πραγματικό βάθρο. Η ειδική εκτέλεση συμφωνίας προϋποθέτει τη συνέχισή της σε ισχύ, ενώ η διεκδίκηση του ποσού που καταβλήθηκε έναντι της τιμής αγοράς την ακύρωση της συμφωνίας.

Το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Καθοδηγούμενο από τη νομολογία, ερμηνευτική του Άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149 - (Eleni Andrea Avgousti v. Niovi Papadamou and Another (1968) 1 C.L.R. 66. Xenis Xenopoullos v. Elli Isidorou Makridi (1969) 1 C.L.R. 488), αποφάσισε ότι δεν παρέχεται τέτοια εξουσία από το Άρθρο αυτό. Ειδική εκτέλεση συμφωνίας για την πώληση γης χωρεί μόνο βάσει των προνοιών του ΚΕΦ. 232. Θεώρησε την ημερομηνία διάρρηξης της συμφωνίας από τον εφεσείοντα ως τον κρίσιμο χρόνο για τον καθορισμό των αποζημιώσεων. Οι αποζημιώσεις καθορίστηκαν σε ποσό ίσο προς τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς - £6.850,00 - και της αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης - £8.900,00. Διατάχθηκε, συγχρόνως, η επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, ανερχόμενου σε £6.816,66, ως ποσού καταβληθέντος άνευ ανταλλάγματος. Ο εφεσείων δεν έδωσε το υποσχεθέν με τη συμφωνία αντάλλαγμα για τα χρήματα που παρέλαβε, που ήταν η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Συνεπώς, το ποσό που του καταβλήθηκε κατέστη ανακτητέο, ως ποσό πληρωθέν άνευ ανταλλάγματος (money had and received).

Η συμφωνία για την πώληση του διαμερίσματος συνομολογήθηκε το 1971 και πρόβλεπε την αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς, με την καταβολή δύο μεγάλων αρχικών δόσεων - (£1.500,00 και £250,00) - και, ακολούθως, με μηνιαίες δόσεις σε προκαθορισμένες ημερομηνίες. Όταν έγινε η συμφωνία, η πολυκατοικία οικοδομείτο. Συμπληρώθηκε το 1972, οπόταν δόθηκε η κατοχή του διαμερίσματος, βάσει της συμφωνίας, στους εφεσίβλητους. Το διαμέρισμα θα μεταβιβαζόταν όταν:-

(α) εκδιδόταν ο σχετικός τίτλος από το κτηματολόγιο· και

(β) καταβαλλόταν η τιμή αγοράς (παράγραφος 10 της σύμβασης).

Οι προϋποθέσεις αυτές ικανοποιήθηκαν με:-

(ι) την έκδοση του τίτλου το 1972. και

(ιι) την προσφορά του υπολοίπου, με την ειδοποίηση της 31ης Δεκεμβρίου, 1976.

Η παράλειψη του εφεσείοντα να μεταβιβάσει το διαμέρισμα διέρρηξε τη συμφωνία.

Το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων για τα έξοδα για βελτιώσεις που επέφεραν στο διαμέρισμα μετά την ανάληψη της κατοχής του, ακολουθώντας στο σημείο αυτό την αρχή η οποία υιοθετείται στη Lloyd v. Stanbury [1971] 2 All E.R. 267, ότι τέτοια δαπάνη δεν ήταν στις προθέσεις των συμβαλλομένων και, επομένως, όχι εύλογα προβλεπτή ζημία. Απέρριψε, επίσης, την αξίωση των εφεσιβλήτων για την καταβολή τόκου επί:-

(α) του επιστρεπτέου ποσού. και

(β) των αποζημιώσεων από ημερομηνία προγενέστερη της έκδοσης της δικαστικής απόφασης, για το λόγο, και πάλι, ότι τέτοια ζημία δεν ήταν παραδεκτά προβλεπτή.

Ο εφεσείων υποστήριξε ότι η παράλειψη των εφεσιβλήτων να καταβάλουν τις οφειλόμενες δόσεις, μετά την ειδοποίηση της 20ής Νοεμβρίου, 1976, συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας εκ μέρους τους. η οποία επέφερε τον τερματισμό της. Σ' αυτό το βάθρο στήριξε την ανταπαίτησή του για τη διακήρυξη του τερματισμού της συμφωνίας και την ανάκτηση της κατοχής του διαμερίσματος. Το Δικαστήριο απέρριψε την ανταπαίτηση, ως παρεπόμενο των ευρημάτων του ότι:-

(α) Ο χρόνος καταβολής των δόσεων δεν ήταν, αφ' εαυτού, ουσιώδης όρος της συμφωνίας· και

(β) Η συμφωνία διερρήχθη υπαιτιότητι του εφεσείοντα.

Η παράγραφος 9 του πωλητηρίου εγγράφου παρείχε δικαίωμα στον πωλητή να ακυρώσει τη συμφωνία, λόγω παράλειψης καταβολής οφειλόμενων δόσεων. Υπήρξε, όντως, παράλειψη εκ μέρους των εφεσιβλήτων να προβούν στην καταβολή ορισμένων δόσεων, ήσσονος σημασίας σε σύγκριση με το ολικό ποσό της οφειλής τους. Επί παντός υπολοίπου ελογίζετο τόκος προς 9% (παράγραφος 10). Ο εφεσείων ουδέποτε άσκησε το δικαίωμα, το οποίο του παρείχε η παράγραφος 9. Αντίθετα, με την ειδοποίηση της 20ής Νοεμβρίου, 1976, εκδήλωσε την εμμονή του στην ισχύ της σύμβασης.

Στην απόφαση του Δικαστηρίου, δε διευκρινίζεται τι ακριβώς αντιπροσωπεύει το ποσό των £6.816,660 μιλς, το οποίο οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν έναντι της τιμής αγοράς. Σαφής είναι, όμως, η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι το ποσό αυτό περιλαμβάνει και τόκο επί του οφειλομένου ποσού. Η παράγραφος 10 του πωλητηρίου εγγράφου προβλέπει:-

«Επί του εκάστοτε οφειλομένου υπολοίπου του τιμήματος θα λογίζεται από σήμερον τόκος προς 9% (εννέα τοις εκατόν).»

Οι διάδικοι προσέβαλαν με ξεχωριστές εφέσεις την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ο εναγόμενος - ο Κώστας Καλησπέρας - εφεσίβαλε την απόφαση στο σύνολό της - (Π.Ε. 8922). Οι ενάγοντες εφεσίβαλαν μέρος της απόφασης, με κύριο παράπονο την ανεπάρκεια των θεραπειών που τους παρασχέθηκαν.

Ακούσαμε τις δύο εφέσεις διαδοχικά και τις εξετάσαμε συγχρόνως. Θα προχωρήσουμε στην έκδοση της απόφασής μας στην Π.Ε. 8922, με τη σαφή αντίληψη ότι οι διαπιστώσεις μας, σε όποιο βαθμό άπτονται των επιδίκων θεμάτων της αντέφεσης (8923), θα αποτελέσουν το βάθρο και για την επίλυση των διαφορών και σε εκείνη την έφεση.

Ο εφεσείων έθεσε 22 συνολικά λόγους, προς υποστήριξη της θέσης η οποία προβάλλεται με την έφεση - ότι η βάση της απόφασης, κυρίως τα ευρήματα και συμπεράσματα ότι ο εφεσείων είναι ένοχος διάρρηξης της σύμβασης, είναι εσφαλμένα. Συναφώς, προσβάλλεται και η απόρριψη της ανταπαίτησης. Με την έφεση, επιδιώκεται ο παραμερισμός της πρωτόδικης απόφασης και η δικαίωση του εφεσείοντα στην ανταπαίτηση.

Πολλοί από τους λόγους έφεσης είναι συναφείς· θίγουν διαφορετικές πτυχές του ιδίου θέματος. Στο περίγραμμα αγόρευσης του εφεσείοντα, οι λόγοι έφεσης αναπτύσσονται περιεκτικά και συνεκτικά. Η ίδια περιεκτικότητα και συνοχή χαρακτηρίζει και το περίγραμμα των εφεσιβλήτων.

Αμφισβητείται, κατ' αρχήν, το εύρημα ότι ο εφεσείων διέρρηξε τη συμφωνία πώλησης του διαμερίσματος. Η άρνησή του να συμμορφωθεί με την πρόσκληση των εφεσιβλήτων της 31ης Δεκεμβρίου, 1976, δε στοιχειοθέτησε, κατά την εισήγησή του, παράβαση της συμφωνίας. Υπέβαλε ότι η εξόφληση του τιμήματος αγοράς αποτελούσε προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της υπόσχεσής του να προβεί σε μεταβίβαση του διαμερίσματος. Το ίδιο το συμβόλαιο έθετε δύο προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση.

Στις 31 Δεκεμβρίου, 1976, που έγινε η προσφορά του υπολοίπου και η πρόσκληση για τη μεταβίβαση του ακινήτου, είχε καταστεί πληρωτέο ολόκληρο το τίμημα αγοράς. Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν τα χρήματα και ήταν έτοιμοι να τα καταβάλουν στον εφεσείοντα. Τα γεγονότα, στα οποία βασίζεται αυτό το εύρημα, ουσιαστικά δεν αντικρούστηκαν. Οι εφεσίβλητοι είχαν ήδη καταβάλει το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος, είχαν τα μέσα και επιθυμούσαν να αποκτήσουν το ακίνητο που αγόρασαν. Το εύρημα του Δικαστηρίου, για την ετοιμότητα των εφεσιβλήτων να καταβάλουν το υπόλοιπο, δεν μπορεί να διασαλευθεί. Η υποχρέωση του εφεσείοντα να μεταβιβάσει το ακίνητο συμπίπτει, βάσει της σύμβασης, με την εξόφληση του τιμήματος. Η πρόθεση των μερών είναι το κυριαρχικό στοιχείο στην ερμηνεία των συμβάσεων. Η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο ανακύπτει άμα τη παραλαβή των χρημάτων. Η δραστικότητα της προσφοράς, όπως ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατέστησε την υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το διαμέρισμα εκτελεστέα. Η παράλειψή του να συμμορφωθεί συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας.

Η παράλειψη του εφεσείοντα να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, συναρτάται άμεσα με τη διάθεση, στο ενδιάμεσο, του διαμερίσματος σε τρίτους και την αδυναμία του να το μεταβιβάσει. Αυτή τούτη η πώληση του διαμερίσματος σε τρίτους και η παρεμβολή εμπράγματου βάρους, που καθιστούσε αδύνατη τη μεταβίβαση του διαμερίσματος, θα μπορούσε, ενδεχομένως, να υποστηριχθεί ότι δικαιολογούσε τον τερματισμό της συμφωνίας. Οι πράξεις του εφεσείοντα ήταν ασυμβίβαστες με τις συμβατικές του υποχρεώσεις και έτειναν να πλήξουν το θεμέλιο της σύμβασης.

Ο εφεσείων υπέβαλε ότι η παράλειψη των εφεσιβλήτων να καταβάλουν τις, κατά τον καθορισμένο από τη σύμβαση χρόνο, δόσεις για την αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς, επέφερε τον τερματισμό της συμφωνίας. Τη θέση αυτή στήριξε στις πρόνοιες της παραγράφου 9 του πωλητηρίου εγγράφου, το οποίο, όπως έχουμε αναφέρει, παρείχε στον πωλητή το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση, με έγγραφο ειδοποίηση. Είναι η θέση του ότι η παράγραφος 9 της σύμβασης καθιστούσε την καταβολή των προβλεπόμενων δόσεων, κατά τον καθορισμένο χρόνο, ουσιώδη όρο της σύμβασης, με επακόλουθο, η παράβασή του να επιφέρει την ακύρωσή της. Εν πάση περιπτώσει, υποστήριξε ότι αυτό ήταν το επακόλουθο της παράλειψης των εφεσιβλήτων να συμμορφωθούν με την ειδοποίηση της 20ής Νοεμβρίου, 1976.

Ο χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί, αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της - (βλ. Άρθρο 55 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149). Σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου διαφωτίζει πότε συμβατικός όρος, ως προς το χρόνο εκπλήρωσης υποχρεώσεων, μπορεί να θεωρηθεί ως ουσιώδης και πότε μπορεί να καταστεί ουσιώδης, όπου δεν προβλέπεται από τη σύμβαση, μετά την παροχή λογικής προειδοποίησης προς συμμόρφωση - (βλ., μεταξύ άλλων, Charalambous v. Vakana (1982) 1 C.L.R. 310·Paraskeva & Others v. Lantas (1988) 1 C.L.R. 285· Rodoulli v. Papasavvas (1988) 1 C.L.R. 540).

Η παράγραφος 9 του συμβολαίου καθιστούσε το χρόνο όρο ουσιώδους σημασίας, καθότι η παράλειψη καταβολής δόσεως παρείχε το δικαίωμα στον πωλητή να τερματίσει τη συμφωνία. Χωρίς τον όρο αυτό, ο πωλητής δε θα είχε το δικαίωμα τερματισμού. Το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης υποχρεώσεων δε διαγράφει και τις συνέπειες της παρέκκλισης. Οι συνέπειες καθορίστηκαν με τη συμφωνία των συμβαλλομένων. Παρασχέθηκε δικαίωμα στον πωλητή τερματισμού της συμφωνίας. Παράλειψη καταβολής δόσεως δεν επέφερε, αφ' εαυτής, τερματισμό της συμφωνίας, αλλά παρείχε δικαίωμα για τον τερματισμό της. Το δικαίωμα αυτό ουδέποτε το άσκησε ο πωλητής. Όχι μόνο δεν το άσκησε, αλλά, με την ειδοποίηση της 20ής Νοεμβρίου, 1976, αξίωσε την καταβολή των δόσεων, επιδεικνύοντας την εμμονή του στην ισχύ της συμφωνίας. Το εύρημα του Δικαστηρίου - ότι ο εφεσείων ουδέποτε τερμάτισε τη συμφωνία - ήταν, υπό το φως των γεγονότων, όχι μόνο ορθό αλλά και αναπόφευκτο. Δε θα εξετάσουμε, διότι δεν είναι αναγκαίο, κατά πόσο ήταν καν εφικτό για τον πωλητή να ασκήσει το δικαίωμα που του παρείχε η παράγραφος 9, μετά την πώληση του διαμερίσματος σε τρίτους και την αντικειμενική του δυσκολία, από το χρόνο εκείνο και μετέπειτα, να μεταβιβάσει το ακίνητο.

Σύμφωνα με το δίκαιο των εταιρειών (εταιρικό δίκαιο), η εταιρεία αποτελεί αυτοτελή νομική οντότητα, ανεξάρτητη από τους μετόχους και διευθυντές της - (Salomon v. Salomon [1897] A.C. 22· Michaelides v. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244· Bank of Cyprus (Holdings) v. Republic (1983) 3 C.L.R. 636 και κατ' έφεση Bank of Cyprus (Holdings) v. Republic (1985) 3 C.L.R. 1883).

Το Δικαστήριο απέκλεισε μαρτυρία, την οποία ο εφεσείων αποπειράθηκε να προσαγάγει, για τις προθέσεις της εταιρείας Stereo Development Co. Ltd., στην οποία πωλήθηκε το διαμέρισμα, προφανώς, σε μια προσπάθεια να καταδείξει ότι η εταιρεία εκείνη θα εκπλήρωνε τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης. Η ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου, με την οποία αποκλείστηκε η μαρτυρία, αμφισβητείται ως εσφαλμένη. Ο εφεσείων επικαλέστηκε την αρχή που υιοθετείται στην KYPIO (I.T.H.) Company v. Kassapi and another (1980) 2 J.S.C. 259, ότι μπορεί να γίνει δεκτή μαρτυρία για τη γένεση και το σκοπό συμφωνίας. Δυσκολευόμαστε να διαγνώσουμε τη σχετικότητα αυτής της αρχής με την παρούσα υπόθεση. Η αρχή σχετίζεται με την προσαγωγή μαρτυρίας για τη συμφωνία των διαδίκων, που αποτελεί το επίδικο θέμα της αγωγής. Η σύμβαση ενός των συμβαλλομένων με τρίτο, έξω από το πλαίσιο της συνομολογηθείσας συμφωνίας, είναι άσχετη με τη σύμβαση και, για το λόγο αυτό, αποκλειστέα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέκλεισε τη μαρτυρία, επειδή σχετιζόταν με τις προθέσεις της εταιρείας (Stereo Development Co. Ltd.), ξεχωριστής οντότητας, ξένης προς τη συμφωνία των διαδίκων.

Ο άλλος λόγος που καθιστούσε τη μαρτυρία παραδεκτή, κατά τον εφεσείοντα, πηγάζει από τις αρχές που διέπουν την εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας (extrinsic evidence). Σχετική με τις αρχές αυτές είναι η απόφαση στην Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182, στην οποία έγινε παραπομπή. Ο όρος «εξωγενής μαρτυρία» υποδηλώνει μαρτυρία η οποία δεν περιέχεται στη σύμβαση μεταξύ των μερών, η οποία γίνεται δεκτή για τη διασάφηση αμφιβολιών. Στην προκείμενη περίπτωση, η μαρτυρία που ζήτησε να προσαγάγει ο εφεσείων δε σχετιζόταν με τη σύμβαση των μερών, ούτε απέβλεπε στη διευκρίνιση του περιεχομένου της. Αφορούσε τις σχέσεις ενός των συμβαλλομένων με τρίτο πρόσωπο, θέμα άσχετο προς την αρχή της οποίας έγινε η επίκληση.

Διαπιστώνουμε ότι, κάτω από οποιοδήποτε πρίσμα και αν ήθελε κριθεί η μαρτυρία η οποία αποκλείστηκε, ήταν απαράδεκτη, κατά το δίκαιο της απόδειξης, και άσχετη προς τα επίδικα θέματα.

Επικρίνεται η απόφαση ως εσφαλμένη και, με την έφεση, επιδιώκεται ο παραμερισμός του μέρους της, που αφορά την επιστροφή του ποσού που οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν έναντι του τιμήματος αγοράς. Δεν υπήρχε ολοσχερής απουσία ανταλλάγματος για την καταβολή του, ενόψει του ότι οι εφεσίβλητοι είχαν, στο ενδιάμεσο, την κατοχή του διαμερίσματος.

Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους. (Βλ. Hicks v Hicks [1802] 3 East 16, 102 E.R. 502· Rover International v Cannon Film Sales (No. 3) [1989] 3 All E.R. 423· Westdeutsche v Islington London BC [1996] 2 All E.R. 961· Guinness Mahon v Kensington BC [1998] 2 All E.R. 272.)

Δεν υπάρχει αμφιβολία ως προς τις αρχές οι οποίες διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά, και, ειδικά, για την πώληση γης. Το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου ορίζει ότι, πρόσωπο, το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση (υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση), δικαιούται σε αποζημίωση για ζημία, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της. Όπως εξηγείται στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748, το Άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημίας, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Η τιμή αγοράς του ακινήτου ήταν £6.850,00 και η αξία του κατά το χρόνο της διάρρηξης, όπως συμφώνησαν τα μέρη, £8.900,00. Η διαφορά μεταξύ των δύο επιδικάστηκε ως αποζημίωση (£2.050,00).

Είναι η θέση του εφεσείοντα ότι, από το ποσό των £8.900,00, έπρεπε να αφαιρεθεί το ποσό των μεταβιβαστικών. Τα μεταβιβαστικά καταβάλλονται, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, ΚΕΦ. 219, από τον αγοραστή. Η συμφωνία των διαδίκων για την αξία του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης αφήνει να νοηθεί ότι αυτό ήταν το ποσό, που ο αγοραστής στην ελεύθερη αγορά ήταν έτοιμος να καταβάλει στον πωλητή για να αποκτήσει το κτήμα, επωμιζόμενος, στη συνέχεια, τα μεταβιβαστικά τέλη, όπως προβλέπει ο νόμος. Η εντύπωση αυτή ενισχύεται και από το γεγονός ότι δεν έγινε καμιά αναφορά στα μεταβιβαστικά τέλη, που θα κατέβαλλαν οι εφεσίβλητοι για τη μεταβίβαση του κτήματος στ' όνομά τους ή ο τρίτος, που θα το αγόραζε κατά το χρόνο της διάρρηξης. Ούτε αυτός ο λόγος έφεσης μπορεί να γίνει δεκτός.

Άλλος λόγος έφεσης αφορά τη διαταγή για την επιστροφή του ποσού που κατέβαλαν οι εφεσίβλητοι, χωρίς να αφαιρεθεί το μέρος που αντιπροσώπευε τους τόκους. Εφόσο εξέλιπε το αντάλλαγμα, κάθε ποσό που καταβλήθηκε ήταν επιστρεπτέο.

Σύμφωνα με τη σύμβαση των μερών, παν οφειλόμενο ποσό ήταν εξ αρχής τοκοφόρο (παράγραφος 10). Και οι τόκοι αποτελούσαν μέρος του ανταλλάγματος που κατέβαλαν οι εφεσίβλητοι για την απόκτηση του διαμερίσματος. Εφόσο δε δόθηκε η συμφωνηθείσα αντιπαροχή από τον εφεσείοντα, ολόκληρο το ποσό ήταν ανακτητέο, όπως σωστά αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο.

Κρίνουμε ότι κανένας λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία