Θεολόγου Θάλεια A. κ.ά. ν. Kτηματικής Eταιρείας Nέμεσις Λτδ. (1998) 1 ΑΑΔ 407

Συμβάσεις — Αντιπαροχή — Υπόσχεση συμβαλλομένου να εκπληρώσει υφιστάμενη συμβατική του υποχρέωση — Δε συνιστά αντιπαροχή — Διακρίνεται η περίπτωση υπόσχεσης συμβαλλομένου (προς ον η υπόσχεση του αντισυμβαλλομένου) να αποστεί από τη λήψη δικαστικών μέτρων για καλή τη πίστει διεκδίκηση δικαιώματος.

Συμβάσεις— Ερμηνεία — Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο — Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων των διαπραγματεύσεων, των μονομερών δηλώσεων και των υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων.

Συμβάσεις — Ακύρωση σύμβασης λόγω αμοιβαίου λάθους των συμβαλλομένων — Πότε το λάθος μπορεί να πλήξει το θεμέλιο της σύμβασης και να την καταστήσει άκυρη.

Mαρτυρία — Σύμβαση — Εξωγενής μαρτυρία (extrinsic evidence) — Αποδοχή της από το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με το υπόβαθρο της σύμβασης, προς διαπίστωση του ανταλλάγματος (αντιπαροχής) — Το Εφετείο εξέφρασε επιφυλάξεις ως προς το κατά πόσο ήταν παραδεκτή, εν όψει του αναντίλεκτου της σημασίας των όρων της συμφωνίας σχετικά με το θέμα της αντιπαροχής.

Οι εφεσείοντες - ενάγοντες αγόρασαν από τους εφεσιβλήτους - εναγομένους ένα οικόπεδο, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.9.91 προς Λ.Κ.24.500,00, με πρόσοψη μικρότερη των 70 ποδών. Στην πραγματικότητα το μήκος της πρόσοψης υπερέβαινε τα 70 πόδια.

Οι εφεσίβλητοι - δυνάμει γραπτής συμφωνίας - συμφώνησαν να παραχωρήσουν στους εφεσείοντες επιπρόσθετα 3 πόδια καθ' όλη τη βόρεια πλευρά του υπό διαχωρισμού οικοπέδου το οποίο αγοράσθηκε από τους εφεσείοντες, αφού οι εφεσείοντες τακτοποιήσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις, δυνάμει του συμβολαίου ημερομηνίας 16.9.91.

Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αγωγή για την ειδική εκτέλεση της γραπτής συμφωνίας, η οποία απορρίφθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο για το λόγο ότι η συμφωνία ήταν άκυρη. Αποφασίσθηκε ότι η υπόσχεση των εφεσιβλήτων δόθηκε χωρίς αντάλλαγμα εκ μέρους των εφεσειόντων κατά παράβαση του Άρθρου 25(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου η συμφωνία συνομολογήθηκε ενώ οι συμβαλλόμενοι τελούσαν κάτω από αμοιβαίο λάθος ως προς το γεγονός ότι το οικόπεδο που οι εφεσίβλητοι πώλησαν στους εφεσείοντες είχε μικρότερη πρόσοψη από 70 πόδια.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέκτηκε την προσαγωγή εξωτερικής μαρτυρίας αναφορικά με το υπόβαθρο της συμφωνίας προς διαπίστωση του ανταλλάγματος.

Με την έφεση αμφισβητούνται:

1) η ορθότητα της νομικής θεώρησης της γραπτής συμφωνίας ως άκυρης, λόγω απουσίας αντιπαροχής εκ μέρους των εφεσειόντων, και

2) τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς τα γεγονότα τα οποία οδήγησαν στη σύναψή της συμφωνίας.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση στα ευρήματα του Δικαστηρίου. Αυτά υποστηρίζουν ότι όντως σκοπός της συμφωνίας ήταν η συμπλήρωση της έκτασης της πρόσοψης του οικοπέδου, ώστε να μην υπολείπεται των 70 ποδών.

2. Η υπόσχεση των εφεσειόντων ήταν υπόσχεση συμβαλλομένου να εκπληρώσει υφιστάμενη συμβατική του υποχρέωση και ως εκ τούτου δε συνιστούσε αντάλλαγμα. Διακρίνεται η περίπτωση υπόσχεσης συμβαλλομένου (προς ον η υπόσχεση του αντισυμβαλλομένου) να αποστεί από τη λήψη δικαστικών μέτρων για καλή τη πίστει διεκδίκηση δικαιώματος.

3. Η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή, είναι συνεχής. Το αντικείμενο της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο, η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα.

4. Εν όψει των ευρημάτων του Δικαστηρίου για το υπόβαθρο της συμφωνίας και τη θεμελίωσή της σε αμοιβαίο λάθος, το θέμα της προσαγωγής εξωγενούς μαρτυρίας αναφορικά με το αντάλλαγμα, δε θα απασχολήσει το Εφετείο. Το Εφετείο εξέφρασε τις επιφυλάξεις του ως προς το κατά πόσο τέτοια μαρτυρία ήταν παραδεκτή στην προκείμενη περίπτωση ενόψει του αναντίλεκτου της σημασίας των όρων της συμφωνίας σχετικά με το αντάλλαγμα των εφεσειόντων.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Aναφερόμενες υποθέσεις:

Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182,

Panayiotou v. Solomou (1979) 1 C.L.R. 779,

Saab a.ο. v. Holy Monastery οf Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,

ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98,

Gallie v. Lee [1971] A.C. 1004,

Σταύρου v. Δημητρίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 304.

Έφεση.

Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Σταματίου, E.Δ.) που δόθηκε στις 9 Σεπτεμβρίου, 1994 (Aρ. Aγωγής 5923/92) με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή τους για ειδική εκτέλεση γραπτής συμφωνίας που έκαμαν με τους εναγομένους για την αγορά οικοπέδου.

Γ. Παπαθεοδώρου, για τους Εφεσείοντες.

Κλ. Χ"Πίττας, για τους Εφεσιβλήτους.

Cur. adv. vult.

ΔIKAΣTHPIO: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π..

ΠΙΚΗΣ, Π.: Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε αγωγή των εφεσειόντων για την ειδική εκτέλεση γραπτής συμφωνίας, (είχε εγγραφεί στο Κτηματολόγιο), που έκαμαν με την εφεσίβλητη εταιρεία, (εφεξής η εφεσίβλητη) για το λόγο ότι η συμφωνία ήταν άκυρη. Δεν συνιστούσε σύμβαση βάσει του περί Συμβάσεων Νόμου - Κεφ. 149. Η υπόσχεση της εφεσίβλητης, την εκτέλεση της οποίας επεδίωξαν με την αγωγή τους οι εφεσείοντες, δόθηκε χωρίς αντάλλαγμα εκ μέρους τους, γεγονός που την καθιστούσε άκυρη όπως ορίζει το άρθρο 25(1) του Κεφ. 149. Ούτε η εξωγενής, προς τη γραπτή συμφωνία, μαρτυρία που δόθηκε για την αποκάλυψη του ανταλλάγματος μπορούσε να υποστηλώσει τη συμφωνία. Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου η συμφωνία συνομολογήθηκε ενώ οι συμβαλλόμενοι τελούσαν κάτω από αμοιβαίο λάθος ως προς πραγματικό γεγονός στο οποίο θεμελιώθηκε. ότι το οικόπεδο που είχε νωρίτερα πωλήσει η εφεσίβλητη στους εφεσείοντες με πωλητήριο έγγραφο είχε πρόσοψη μικρότερη των 70 ποδών. Στην πραγματικότητα το μήκος της πρόσοψης υπερέβαινε τα 70 πόδια. Το αμοιβαίο λάθος καθιστούσε τη συμφωνία άκυρη όπως προβλέπει το άρθρο 21 του Κεφ. 149.

Η γραπτή συμφωνία, την οποία οι εφεσείοντες επεδίωξαν να εφαρμόσουν και η οποία κρίθηκε άκυρη, έχει ως ακολούθως:

"1. Δια της παρούσης συμφωνείται όπως η Κτηματική Εταιρεία ΝΕΜΕΣΙΣ ΛΤΔ παραχωρήσει στους κους Αντώνη και Θάλεια Θεολόγου επιπρόσθετα 3 (τρία) πόδια, καθ' όλη τη βόρεια πλευρά (ως εμφαίνεται εις το επισυναπτόμενο σχέδιο και χρωματισμένο με κόκκινο χρώμα) του υπό διαχωρισμόν οικοπέδου προσωρινού αριθμού 13 της Δ.729/82 περιοχής Αγίου Γεωργίου, Φ/Σχ.ΧΧΧ/15 W2 στα Λατσιά, το οποίον αγοράσθηκε από τους κους Αντώνη και Θάλεια Θεολόγου από την ως άνω εταιρεία την 16η/9/1991 συμφώνως πωλητηρίου εγγράφου προς £24,500.00.

2. Μόλις είναι έτοιμος ο τίτλος ιδιοκτησίας οι αγοραστές θα προσέλθουν αφού ειδοποιηθούν από τους πωλητές στο Κτηματολόγιο σύμφωνα με το συμβόλαιο της 16ης Σεπτεμβρίου 1991 και θα δεχθούν τιτλοποίηση του οικοπέδου επί ονόματι των αφού τακτοποιήσουν τις οικονομικές υποχρεώσεις ως προνοείται στο συμβόλαιο της 16ης Σεπτεμβρίου 1991. Ταυτόχρονα η Εταιρεία σαν προϋπόθεση των πιο πάνω συμφωνηθέντων θα καταθέσει στο Κτηματολόγιο αίτηση που να παραχωρεί τα 3 πόδια κατά μήκος του οικοπέδου στη βόρεια πλευρά όπως προνοείται στην παράγραφο 1."

Το Δικαστήριο έκρινε κατ' αρχή ότι η προβλεπόμενη από τη συμφωνία αντιπαροχή, που συμφώνησαν να παράσχουν οι εφεσείοντες, δεν συνιστούσε αντάλλαγμα. Δεν προσέφεραν τίποτε άλλο απ' ότι ήταν υπόχρεοι να παράσχουν βάσει της υφιστάμενης συμβατικής υποχρέωσης προς την εφεσίβλητη.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από την Polycarpou v. Polycarpou (1982) 1 C.L.R. 182 αποδέκτηκε την προσαγωγή εξωτερικής προς τη γραπτή συμφωνία, μαρτυρίας, αναφορικά με το υπόβαθρο της συμφωνίας προς διαπίστωση του ανταλλάγματος. Η εκατέρωθεν προσαχθείσα μαρτυρία, για το τι προηγήθηκε της συμφωνίας, ήταν συγκρουόμενη. Σύμφωνα με την εκδοχή των εφεσειόντων η εφεσίβλητη ανέλαβε την υποχρέωση, η οποία προβλέπεται στην επίμαχη συμφωνία ως αντάλλαγμα για την εγκατάλειψη οποιασδήποτε απαίτησης των αντισυμβαλλομένων για το γεγονός ότι το εμβαδόν του πωληθέντος οικοπέδου υπολειπόταν του καθοριζομένου στο πωλητήριο έγγραφο. Το πωλητήριο έγγραφο προέβλεπε ότι το πωλούμενο οικόπεδο (τότε σχεδιασμένο σε χάρτη πριν την εγγραφή του στο Κτηματολόγιο) θα είχε έκταση περίπου 10.700τ.π. ενώ στην πραγματικότητα το εμβαδόν του δεν υπερέβαινε τα 9.782τ.π. Η εκδοχή της εφεσίβλητης ήταν ότι η δοθείσα υπόσχεση αναλήφθηκε μετά από τη διαμαρτυρία των εφεσειόντων ότι η πρόσοψη του οικοπέδου υπολειπόταν κατά τρία περίπου πόδια των 70 ποδών που οι συμβαλλόμενοι θεωρούσαν ως το ελάχιστο μήκος της πρόσοψης κανονικού οικοπέδου και τη μετέπειτα κοινή διαπίστωση ότι έτσι είχαν τα πράγματα. Η διαπίστωση αυτή οφειλόταν σε λάθος. Το σφάλμα προέκυψε από τη θεώρηση πασσάλου της Ηλεκτρικής ως του σημείου το οποίο οριοθετούσε το οικόπεδο στη μία από τις δύο πλευρές. Μεταγενέστερη μέτρηση της πρόσοψης, από τις Κτηματολογικές Αρχές, αποκάλυψε ότι (α) η πρόσοψη υπερέβαινε σε μήκος τα 70 πόδια, και, (β) το σφάλμα των διαδίκων προέκυψε από τη λανθασμένη θεώρηση του πασσάλου της Αρχής Ηλεκτρισμού ως ενός των οροθεσίων του οικοπέδου.

Προς συμπλήρωση των γεγονότων που περιβάλλουν τη διαφορά των διαδίκων πρέπει να σημειωθεί ότι μεταγενέστερα της επίδικης συμφωνίας το οικόπεδο μεταβιβάστηκε και οι εφεσείοντες κατέβαλαν το τίμημα της αγοράς.

Με την έφεση αμφισβητούνται, πρώτο, η ορθότητα της νομικής θεώρησης της γραπτής συμφωνίας ως άκυρης, λόγω της απουσίας αντιπαροχής εκ μέρους των εφεσειόντων και, δεύτερο, τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς το υπόβαθρο της συμφωνίας, δηλαδή, τα γεγονότα τα οποία οδήγησαν στη σύναψή της. Οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι σημαντικό μέρος της μαρτυρίας του εφεσείοντα 2 δεν αμφισβητήθηκε και ότι η μαρτυρία του έπρεπε να είχε γίνει πιστευτή. Αποδοχή της, θα αποκάλυπτε την ύπαρξη ανταλλάγματος, εφόσον, με τη συμφωνία, οι εφεσείοντες θα αποποιούντο τα δικαιώματά τους, βάσει της αρχικής σύμβασης, αναφορικά με το εμβαδόν του οικοπέδου. Έτσι, η συμφωνία τους να αποστούν από τη διεκδίκηση των συμβατικών τους δικαιωμάτων βάσει του πωλητηρίου εγγράφου θα πληρούσε το κενό, αν υπήρχε, στην επίμαχη συμφωνία αναφορικά με το αντάλλαγμα.

Διαφωνούμε με την εισήγηση των εφεσειόντων ότι η εκδοχή του εφεσείοντα 2 δεν αμφισβητήθηκε. Όχι μόνο τέθηκε υπό αμφισβήτηση, αλλά, και θετική μαρτυρία είχε προσαχθεί, για το υπόβαθρο της συμφωνίας, προερχόμενη από το Διευθυντή της Εταιρείας και τον κτηματολογικό υπάλληλο, οι μετρήσεις του οποίου έφεραν σε φως ότι η πρόσοψη του οικοπέδου δεν υπολειπόταν σε μήκος των 70 ποδών που οι συμβαλλόμενοι θεωρούσαν ως την ελάχιστη έκταση της πρόσοψης κανονικού οικοπέδου. Διαπιστώνουμε, υπό το φως του συνόλου της δοθείσας μαρτυρίας, ότι παρεχόταν η δυνατότητα στο Δικαστήριο να αχθεί, ανάλογα με την εκτίμηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων, στο εύρημα ότι σκοπός της συμφωνίας ήταν η συμπλήρωση της έκτασης της πρόσοψης του οικοπέδου. Δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση με τα ευρήματα του Δικαστηρίου. Αυτά υποστηρίζουν ότι όντως σκοπός της συμφωνίας ήταν η συμπλήρωση της έκτασης της πρόσοψης του οικοπέδου, ώστε να μην υπολείπεται των 70 ποδών.

Η γραπτή συμφωνία των μερών δεν αποκαλύπτει, αφ' εαυτής, την παροχή ανταλλάγματος εκ μέρους των εφεσειόντων για την υπόσχεση της εφεσίβλητης όπως ορθά διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Δεν προέβλεπε την παροχή ανταλλάγματος, εκ μέρους των εφεσειόντων, για την υπόσχεση της εφεσίβλητης να τους μεταβιβάσει πρόσθετο τεμάχιο γης. Η υπόσχεση συμβαλλομένου να εκπληρώσει υφιστάμενη συμβατική του υποχρέωση δεν συνιστά αντάλλαγμα. Διακρίνεται η περίπτωση υπόσχεσης συμβαλλομένου, (προς ον η υπόσχεση του αντισυμβαλλομένου), να αποστεί από τη λήψη δικαστικών μέτρων για καλή τη πίστη διεκδίκηση δικαιώματος (Βλ. Panayiotou v. Solomou (1979) 1 C.L.R. 779).

Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία σύμβασης είναι καλά καθιερωμένες και δε χρειάζεται να τις επαναλάβουμε. (Βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499). Πρέπει να σημειώσουμε ότι, συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα.

Διατηρούμε επιφυλάξεις κατά πόσο ήταν παραδεκτή, στην προκείμενη περίπτωση, η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας, αναφορικά με το αντάλλαγμα, ενόψει του αναντίλεκτου της σημασίας των όρων της συμφωνίας σχετικά με το αντάλλαγμα το οποίο θα παρείχαν οι εφεσείοντες. Δεν θα επεκταθούμε όμως στο θέμα αυτό εφόσον, δεν είναι αποφασιστικής σημασίας για την κατάληξή μας, ενόψει των ευρημάτων του Δικαστηρίου για το υπόβαθρο της συμφωνίας και τη θεμελίωσή της σε αμοιβαίο λάθος. Το πότε λάθος μπορεί να πλήξει το θεμέλιο της συμφωνίας και να την καταστήσει άκυρη διαφωτίζεται στην αγγλική απόφαση Gallie v. Lee [1971] A.C. 1004 και στην κυπριακή Σταύρου v. Δημητρίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 304.

Υπό το φως των ανωτέρω κρίνουμε την έφεση ανεδαφική. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία