(1998) 1 ΑΑΔ 250

19 Φεβρουαρίου, 1998

[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]

A.N. STASIS ESTATES CO LTD.,

Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,

v.

1. NORBERT PAUL EUGEN WALDNER,

2. JUTTA RENATE ROSEMARIE WALDΝER,

Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.

(Πολιτική Έφεση Αρ. 8857)

 

Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος — Άρνηση των πωλητών να μεταβιβάσουν — Αποστολή επιστολής πρόσκλησης για μεταβίβαση — Παράλειψη — Αδυναμία μεταβίβασης λόγω συνοριακής διαφοράς η οποία αποτελούσε εμπόδιο στην έκδοση πιστοποιητικού εγγραφής που θα επέτρεπε τη μεταβίβαση — Κατά πόσο συνιστούσε ματαίωση (frustration) της σύμβασης με αποτέλεσμα την απαλλαγή των πωλητών από τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.

Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος — Ακύρωση συμφωνίας λόγω παράλειψης των πωλητών να μεταβιβάσουν — Αποζημιώσεις — Κατά πόσο το όφελος που είχαν οι αγοραστές από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, μπορεί να αποδοθεί στους πωλητές — Κατά πόσο η διατήρηση κατοχής του διαμερίσματος αποκλείει τον αποτελεσματικό τερματισμό της σύμβασης.

Μαρτυρία — Εσφαλμένη αξιολόγηση μαρτυρίας αναφορικά με την εκτίμηση αξίας ακινήτου με βάση την οποία καθορίστηκαν οι αποζημιώσεις — Διατάχθηκε επανεκδίκαση επί του θέματος.

Πολιτική Δικονομία — Δικόγραφα — Καθορίζουν τα επίδικα θέματα — Θέματα τα οποία βρίσκονται έξω από τα πλαίσια που έχουν καθοριστεί στα δικόγραφα, δεν μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο έφεσης.

Με γραπτή σύμβαση πώλησης, ημερομηνίας 27/10/84 οι εφεσείοντες - εναγόμενοι ανέλαβαν να μεταβιβάσουν στους εφεσίβλητους - ενάγοντες την κυριότητα διαμερίσματος μέσα σε δύο χρόνια.  Το ποσό των ΛΚ.25.300 το οποίο συμφωνήθηκε ως τίμημα, καταβλήθηκε, και οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν έκτοτε την κατοχή του διαμερίσματος σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Οι εφεσείοντες δε μεταβίβασαν την κυριότητα του διαμερίσματος και οι εφεσίβλητοι με επιστολή τους ημερομηνίας 31/5/88 τερμάτισαν τη σύμβαση και με την αγωγή τους αξίωσαν επιστροφή του τιμήματος και αποζημιώσεις. Οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν πως, παρά τις προσπάθειές τους, το Κτηματολόγιο δεν αποπεράτωσε την έκδοση των σχετικών τίτλων και αυτό διότι είχε εκδηλωθεί συνοριακή διαφορά. Επίσης αξίωσαν ανταπαιτητικώς αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της κατοχής του τις οποίες υπολόγισαν σε Λ.Κ.31.200.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως οι εφεσείοντες ήταν ένοχοι παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης, πως δικαίως οι εφεσίβλητοι την τερμάτισαν και πως δικαιούνταν σε αποζημιώσεις.  Επεδίκασε υπέρ τους το ποσό των Λ.Κ.32.000, το οποίο αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την 31.5.88 και επιπλέον ΛΚ800 που κατέβαλαν σε δικηγόρο σε σχέση με τη διαπραγμάτευση της σύμβασης και σε πολιτικό μηχανικό σε σχέση με την εκτίμηση κακοτεχνιών στο διαμέρισμα. Όλα τα ποσά "με νόμιμο τόκο από τις 31/5/88". Επίσης ενέκρινε εν μέρει την ανταπαίτηση. Αποφάσισε πως οι εφεσείοντες δικαιούνταν σε αποζημίωση για την περίοδο από την επιστολή τερματισμού (31.5.88) ως τις 30.4.89 που κάλυπτε η ανταπαίτηση.

Κατ' έφεση οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν τα εξής:

(α)   Η καθυστέρηση στην έκδοση του πιστοποιητικού ιδιοκτησίας κατέστησε την εκτέλεση της συμφωνίας αδύνατη για να εκτελεστεί όπως είχαν συμφωνήσει οι διάδικοι και κακώς δεν εφάρμοσε το Δικαστήριο το Άρθρο 56(2)(3) του Κεφ. 149 Νόμου περί Συμβάσεων.

(β)   Αναφορικά με την αποζημίωση που επιδικάστηκε υπέρ των εφεσιβλήτων, οι εφεσείοντες εντοπίζουν ως πρώτο σφάλμα τον υπολογισμό της με βάση τα δεδομένα της 31.5.88 ενώ, όπως αντιλήφθηκαν, το Δικαστήριο διέγνωσε ως ημερομηνπία διάρρηξης της σύμβασης την 27.10.86.

     Περαιτέρω προσβάλλουν την προτίμηση της μαρτυρίας του εκτιμητή των εφεσιβλήτων αντί εκείνης του δικού τους εκτιμητή.

(γ)   Δε θα έπρεπε να επιβαρυνθούν με το ποσό των Λ.Κ.800.

(δ)   Ήταν λανθασμένη η επιδίκαση "νόμιμου τόκου" από τις 31.5.88.

(ε)     Αναφορικά με την ανταπαίτηση, οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την απόρριψη της διεκδίκησης για την περίοδο μέχρι την 31.5.88.

Αναφορικά με το (γ) και (δ) ανωτέρω, σημειώθηκε τελικά συμφωνία μεταξύ των διαδίκων. Οι εφεσίβλητοι δέχτηκαν ότι δε θα έπρεπε να επιβαρύνουν τους εφεσείοντες με το ποσό των Λ.Κ.800 και τον τόκο, αφού διεκδικήθηκε "νόμιμος τόκος" από την ημερομηνία της απόφασης.

Αποφασίστηκε ότι:

(α)   Η ένσταση των εφεσιβλήτων που αφορούσε στο γεγονός ότι δεν ετέθη με την υπεράσπιση και δεν απασχόλησε πρωτοδίκως θέμα αδυναμίας εκτέλεσης της συμφωνίας εκ μέρους των εφεσειόντων, είναι βάσιμη. Ουδέποτε προώθησαν τέτοιο θέμα οι εφεσείοντες. Ακόμα και η ανταπαίτησή τους ήταν στηριγμένη στο ενδεχόμενο να δεχόταν το Δικαστήριο πως οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν "να ζητούν ακύρωση".

(β)   Είναι λανθασμένη η αντίληψη των εφεσειόντων πως καθορίστηκε η 27.10.86 ως η ημερομηνία "διάρρηξης" της σύμβασης. Το Δικαστήριο ρητά καθόρισε ως τέτοια την 31/5/88 και ο σχετικός λόγος έφεσης δεν έχει υπόβαθρο.

(γ) Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εκτιμητής των εφεσειόντων έκανε λάθος ως προς το εμβαδόν του διαμερίσματος είναι λανθασμένη. Η διαφορά των εκτιμητών δεν αφορούσε στο εμβαδόν, αλλά στην εκτίμηση της αξίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αξιολόγησε τη μαρτυρία παρά μόνο πάνω στη βάση της λανθασμένης αυτής αντίληψης και αυτό το μέρος της πρωτόδικης απόφασης πρέπει να παραμεριστεί για να εκδικαστεί.

(δ)   Η διεκδίκηση στην ανταπαίτηση, αποζημιώσεων ίσων προς την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος, κατά τη διάρκεια της κατοχής, απορρίπτεται, ενόψει της απόφασης στην Καταφυγιώτη και Άλλης v. Χρυσοστομή.

(ε) Η εισήγηση των εφεσειόντων ότι θα έπρεπε να διαταχθεί επανεκδίκαση σε σχέση με την κάθε πτυχή της υπόθεσης ενόψει της απόφασης στην A. N. Stasis Estates Co. Ltd. v. George Evans Edwards και Άλλης απορρίπτεται. Στην υπόθεση εκείνη, τα θέματα που εξέτασε το Δικαστήριο δεν ήταν τα ίδια με τα θέματα της παρούσας έφεση.

Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώθηκε, εκτός ως προς τα ακόλουθα:

(α)   Παραμερίζεται σε σχέση με το ύψος της αποζημίωσης στην οποία δικαιούνται οι εφεσίβλητοι. Αναφορικά με αυτό το θέμα διατάσσεται επανεκδίκαση.

(β)   Παραμερίζεται σε σχέση με το ποσό των Λ.Κ.800.

(γ)   Παραμερίζεται σε σχέση με τους τόκους. Οποιοδήποτε ποσό αποζημίωσης θα μπορούσε να φέρει μόνο νόμιμο τόκο από την ημέρα της έκδοσης της απόφασης. Δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.

Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα.

Aναφερόμενες υποθέσεις:

Odysseos v. Pieris Estates Ltd a.ο. (1982) 1 C.L.R. 557,

A.N. Stasis Estates Co. Ltd. v. Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385,

Protopapas v. Ganther a.ο. (1974) 10 J.S.C. 981,

Καταφυγιώτης κ.ά. v. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746.

Έφεση.

Έφεση από τους εναγομένους εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Aναστασίου, Π.E.Δ. και Σταυρινίδης, A.E.Δ.) που δόθηκε στις 18 Nοεμβρίου, 1992 (Aρ. Aγωγής 537/89) με την οποία επιδικάσθηκαν υπέρ των εναγόντων το ποσό των Λ.K.25.300 το οποίο κατέβαλαν ως τίμημα σύμφωνα με γραπτή σύμβαση πώλησης διαμερίσματος πλέον το ποσό των Λ.K.6.700 σαν αποζημιώσεις για διάρρηξη της σύμβασης και επιπρόσθετα το ποσό των Λ.K.800 σαν έξοδα (όλα τα ποσά με "νόμιμο τόκο").

Κ. Δημητριάδης, για τους Εφεσείοντες.

Χρ. Γεωργιάδης, για τους Εφεσιβλήτους.

Cur. adv. vult.

ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Κωνσταντινίδης.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Με γραπτή σύμβαση πώλησης, ημερομηνίας 27.10.84, οι εφεσείοντες -εναγόμενοι ανέλαβαν να μεταβιβάσουν στους εφεσίβλητους - ενάγοντες την κυριότητα διαμερίσματος σε κτιριακό συγκρότημα στην Κάτω Πάφο, το αργότερο μέσα σε δυο χρόνια.  Ως τίμημα συμφωνήθηκε το ποσό των £25.300 και αυτό καταβλήθηκε σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.  Επίσης σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν έκτοτε την κατοχή του διαμερίσματος. Οι εφεσείοντες δεν μεταβίβασαν την κυριότητα του διαμερίσματος και οι εφεσίβλητοι, όπως δέκτηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, με επιστολή τους ημερομηνίας 31.5.88, τερμάτισαν τη σύμβαση και με την αγωγή τους αξίωσαν επιστροφή του τιμήματος και αποζημιώσεις.

Οι εφεσείοντες, ως προς το ζήτημα της παράλειψης εκπλήρωσης της συμβατικής τους υποχρέωσης, πρόβαλαν ένα μόνο ισχυρισμό.  Πως, "ουδεμίαν ευθύνη έχουν, διότι παρά τας φιλοτίμους και νομίμους προσπαθείας των που καταβάλλουν συνεχώς από ετών, το Κτηματολόγιο δεν αποπεράτωσε την έκδοση των σχετικών τίτλων...". Και αυτό, σύμφωνα  πλέον με τη μαρτυρία που προσκόμισαν, επειδή είχε εκδηλωθεί συνοριακή διαφορά. Κατά την υπεράσπιση, οι εφεσίβλητοι δεν δικαιούνταν "να ζητήσουν ακύρωσιν του πωλητηρίου εγγράφου". Αλλά και  εάν δικαιούνταν, όπως πρόσθεσαν, θα έπρεπε να καταβάλουν και εκείνοι αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της κατοχής του.  Τις υπολόγισαν σε £31.200, ποσό το οποίο και αξίωσαν ανταπαιτητικώς.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως οι εφεσείοντες ήταν ένοχοι παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης, πως δικαίως οι εφεσίβλητοι την τερμάτισαν και πως δικαιούνταν σε αποζημιώσεις. Με γνώμονα την αγοραία αξία του διαμερίσματος στις 31.5.88, επεδίκασε υπέρ τους το ποσό των £32.000 και επιπλέον £800 που κατέβαλαν σε δικηγόρο σε σχέση με τη διαπραγμάτευση της σύμβασης και σε πολιτικό μηχανικό σε σχέση με την εκτίμηση κακοτεχνιών στο διαμέρισμα.  Όλα τα ποσά, όπως ορίστηκε, με "νόμιμο τόκο από τις 31.5.88".

Την ανταπαίτηση την ενέκρινε εν μέρει. Αποφάσισε πως οι εφεσείοντες δικαιούνταν σε αποζημίωση για την περίοδο από την επιστολή τερματισμού (31.5.88) ως τις 30.4.89 που κάλυπτε η ανταπαίτηση. Αφού θεώρησε πως ενόψει της υπόθεσης Odysseos v. Pieris Estates Ltd and Others (1982) 1 C.L.R. 557 οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν να συνεχίσουν να κατέχουν το διαμέρισμα και μετά τον τερματισμό αλλά υποχρεούνταν στην καταβολή του ποσού των £150 μηνιαίως που δέκτηκε ότι αντιπροσώπευε την ενοικιαστική του αξία. Για την περίοδο μέχρι την 31.5.88 την απέρριψε. Όπως εξήγησε, δεν ετίθετο θέμα αποζημίωσης ως προς την κατοχή κατά τη διάρκεια εκείνης της περιόδου αφού αυτή προβλεπόταν από τη σύμβαση.

Στην υπόθεση Α.Ν. Stasis Estates Co Ltd v. Georges Evans Edwards και Άλλη (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, σε σχέση με όμοιας φύσης ζήτημα, αποδοκιμάστηκε ο συσχετισμός προς την υπόθεση Οdysseos και η αναγνώριση δικαιώματος κατοχής μετά την ακύρωση της σύμβασης. Δεν εγείρεται εδώ τέτοιο θέμα. Ως προς την ανταπαίτηση υπό αμφισβήτηση είναι μόνο η απόρριψη της διεκδίκησης για την περίοδο μέχρι την 31.5.88. Τα υπόλοιπα θέματα, όπως τα προσδιορίζουν οι λόγοι έφεσης, αφορούν:

1.  Στη σημασία που κατά τους εφεσείοντες είχε το γεγονός ότι τήρησαν όσα εξαρτώνταν από τους ίδιους και ότι η παράλειψη μεταβίβασης δεν οφειλόταν, όπως λέγουν, σε υπαιτιότητά τους αλλά στην απροσδόκητη κατά τον ισχυρισμό τους, εκδήλωση συνοριακής διαφοράς που δεν επέτρεψε, παρά τις προσπάθειές τους, την έγκαιρη έκδοση πιστοποιητικού ιδιοκτησίας. Όπως προτείνουν, η καθυστέρηση στην έκδοση του πιστοποιητικού "κατέστησε την εκτέλεσιν της συμφωνίας αδύνατον δια να εκτελεσθή όπως είχαν συμφωνήσει οι διάδικοι και κακώς δεν εφήρμοσε (το Δικαστήριο) το άρθρο 56(2)(3) του Κεφ. 149 Νόμου περί Συμβάσεων".

2.  Στην αποζημίωση που επιδικάστηκε υπέρ των εφεσιβλήτων.  Εντοπίζουν ως πρώτο σφάλμα τον υπολογισμό της με βάση τα δεδομένα της 31.5.88 ενώ, όπως αντιλήφθηκαν, το Πρωτόδικο Δικαστήριο "διέγνωσε" ως ημερομηνία "διάρρηξης" της σύμβασης την 27.10.86. Κατ' αντίφαση, με ξεχωριστό λόγο έφεσης, θεωρούν ότι λανθασμένα καθορίστηκε η 31.5.88 ως η ημερομηνία ακύρωσης της σύμβασης. Και ως δεύτερο, την προτίμηση της μαρτυρίας του εκτιμητή των εφεσιβλήτων αντί εκείνης του δικού τους αλλά και τον υπολογισμό της αποζημίωσης στη βάση πως το διαμέρισμα ήταν εμβαδού 103.16 τ.μ. ενώ μέρος του ήταν καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες.

3.  Στην επιδίκαση των £800 για την αμοιβή δικηγόρου και πολιτικού μηχανικού.

4.  Στην επιδίκαση "νόμιμου τόκου" από τις 31.5.88.

Αναφορικά με τα δυο τελευταία σημειώθηκε, τελικά, συμφωνία. Δέχονται και οι εφεσίβλητοι πως δεν θα έπρεπε να επιβαρύνουν τους εφεσείοντες. Η επιδίκαση αποζημίωσης στη βάση της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν άφηνε περιθώριο για την επιδίκαση του ποσού των £800 και ως προς αυτό η πρωτόδικη απόφαση θα διαφοροποιηθεί. Επίσης, ως προς τον τόκο αφού, ανεξάρτητα από οτιδήποτε άλλο, διεκδικήθηκε "νόμιμος τόκος", εννοείται από την ημερομηνία της απόφασης.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως, παρά την εκδήλωση της συνοριακής διαφοράς και τη μή έκδοση πιστοποιητικού εγγραφής που θα επέτρεπε τη μεταβίβαση, οι εφεσείοντες ήταν ένοχοι παράβασης της σύμβασης. Αφού η αδυναμία μεταβίβασης, όπως διαπίστωσε, προέκυπτε "από περιπλοκές και συγχύσεις στον τίτλον των κάτι για το οποίο οι εναγόμενοι δεν είχαν δυσκολία να εξετάσουν και να βεβαιωθούν έγκαιρα". Παρέπεμψε συναφώς στην απόφαση Επαρχιακού Δικαστηρίου στην υπόθεση Stefanos Protopapas v. Ganther and Another [1974] 10 J.S.C. 981, για να υιοθετήσει προφανώς τη θέση πως η αρχή του κοινοδικαίου πως ο πωλητής ακινήτου δεν είναι υπόλογος για αποζημιώσεις όταν δεν μεταβιβάζει λόγω ελαττώματος στον τίτλο δεν ισχύει στην Κύπρο ενόψει της βεβαιότητας που εγγυάται το Κτηματολογικό μας σύστημα.  Και πρόσθεσε πως η συνοριακή διαφορά είχε εν προκειμένω προκύψει μετά την πάροδο του χρόνου που ορίστηκε για τη μεταβίβαση.

Οι εφεσείοντες δεν ανέπτυξαν οποιοδήποτε επιχείρημα σε σχέση με αυτή την πτυχή της απόφασης Οι εφεσίβλητοι παρέπεμψαν στους Halsbury's Laws of England 4η έκδοση Τόμος 9 παράγραφος 445 σύμφωνα με τους οποίους συμβαλλόμενος που προβαίνει σε απόλυτη υπόσχεση αναλαμβάνει τον κίνδυνο να καταστεί η εκπλήρωση της αδύνατη, χωρίς να απαλλάσσεται όταν η μή εκπλήρωση δεν οφείλεται σε σφάλμα του, αλλά και αυτό παρέμεινε αναπάντητο. Όπως είδαμε, οι λόγοι έφεσης κατευθύνονται αλλού. Εμφανίζουν εφαρμόσιμο στην περίπτωση το άρθρο 56(2) και (3) του Κεφ. 149. Και επί αυτού οι εφεσίβλητοι πρότειναν λόγους για τους οποίους δεν θα ήταν δυνατό να τίθεται ζήτημα ματαίωσης (frustration) της σύμβασης. Η βασική τους ένσταση όμως αφορούσε στο γεγονός ότι δεν ετέθη με την υπεράσπιση, και, βεβαίως, δεν απασχόλησε πρωτοδίκως, τέτοιο θέμα. Η γραμμή των εφεσειόντων ήταν εντελώς αντίθετη. Όσα πρόβαλαν ως υπεράσπιση στηρίζονταν στην άποψή τους πως η σύμβαση εξακολουθούσε να βρίσκεται εν ζωή. Παρέμειναν και αυτά αναπάντητα.

Η ματαίωση τερματίζει τη σύμβαση αυτομάτως κατά το χρόνο επέλευσης του γεγονότος που την επιφέρει και δεν μπορεί να τίθεται ζήτημα δικαιώματος των συμβαλλομένων για επιλογή.  (Βλ. γενικά Treitel The Law of Contract 8η έκδοση σελ. 807). Η ένσταση των εφεσιβλήτων είναι βάσιμη. Ουδέποτε προώθησαν τέτοιο θέμα οι εφεσείοντες. Ακόμα και η ανταπαίτησή τους ήταν στηριγμένη στο ενδεχόμενο να δεχόταν το Δικαστήριο πως οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν "να ζητούν ακύρωση". Δεν υπάρχει δυνατότητα συζήτησης πάνω σε τέτοια βάση αλλά είναι ορθό να σημειώσουμε πως και ως προς την ουσία παραμένουμε μόνο με όσα γενικά συνθέτουν τους λόγους έφεσης. Που περιλαμβάνουν και μή κατανοητή εν πάση περιπτώσει αναφορά στο άρθρο 56(3), που αφορά σε ευθύνη του οφειλέτη όταν έχει υποσχεθεί πράξη που γνώριζε ή με εύλογη επιμέλεια όφειλε να γνωρίζει πως ήταν αδύνατη ή παράνομη.

Ως προς την αποζημίωση τώρα.  Είναι λανθασμένη η αντίληψη των εφεσειόντων πως καθορίστηκε η 27.10.86 ως η ημερομηνία "διάρρηξης" της σύμβασης. Το Δικαστήριο ρητά καθόρισε ως τέτοια την 31.5.88 και ο σχετικός λόγος έφεσης δεν έχει υπόβαθρο. Ο επόμενος, πως εσφαλμένα καθορίστηκε η 31.5.88, έμεινε εντελώς ανυποστήρικτος. Ούτε στον ίδιο αναφέρεται η αιτιολόγησή του αλλά ούτε και με την αγόρευσή του ασχολήθηκε με το θέμα ο ευπαίδευτος συνηγόρος των εφεσειόντων. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων, με αναφορά σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση αλλά δεν νομίζουμε πως δικαιολογείται να επεκταθούμε. Δεν έχει συγκεκριμενοποιηθεί και πολύ λιγότερο τεκμηριωθεί οποιοδήποτε σφάλμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου και ο σχετικός λόγος έφεσης πρέπει να απορριφθεί.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αιτιολόγησε ως εξής την κατάληξή του πως η αξία του διαμερίσματος κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν £32.000.

"Καταλήξαμε στο ποσό τούτο διότι προτιμούμε τη μαρτυρία του εκτιμητού των εναγόντων αφού και η μαρτυρία του εκτιμητού των εναγομένων ομιλεί περί της ιδίας σχεδόν αξίας κατά τετρ. μέτρο απλώς διαφωνούν στο ακριβές εμβαδόν.  Ο λόγος της προτίμησης είναι ότι ο εκτιμητής των εναγομένων στηρίχθηκε επί εσφαλμένων δεδομένων ήτοι έκαμε εκτίμηση επί τη βάσει ότι η μεζονέττα είναι 85 τ.μ. εν αντιθέσει προς το ορθό εμβαδό που είναι 103.16 τ.μ.  (ίδετε συμβόλαιο τεκμήριο 1)".

Είναι λανθασμένη αυτή η προσέγγιση. Ο εκτιμητής των εφεσειόντων δεν έκαμε λάθος ως προς το εμβαδόν του διαμερίσματος. Σημειώνει στην εκτίμησή του πως το διαμέρισμα είχε εμβαδόν 78 τ.μ. πλέον 7.41 τ.μ. καλυμμένες βεράντες και 17.78 τ.μ. ακάλυπτες. Τα ίδια βρίσκει και ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων και η περιγραφή στη σύμβαση δεν είναι διαφορετική. Γίνεται εκεί αναφορά σε συνολικό (gross area) εμβαδόν 103.16 τ.μ. Η διαφορά των εκτιμητών δεν αφορούσε στο εμβαδόν αλλά στην εκτίμηση της αξίας. Ο πρώτος κατέληξε σε £330 ανά τετραγωνικό μέτρο για το διαμέρισμα και σε £110 ανά τετραγωνικό μέτρο για τις καλυμμένες βεράντες, χωρίς να προσθέσει οτιδήποτε για τις ακάλυπτες βεράντες. Για να φθάσει στο στρογγυλό ποσό των £27.000. Ο δεύτερος κατέληξε  σε £350 ανά τετραγωνικό για το διαμέρισμα και τις καλυμμένες βεράντες και σε £100 για τις ακάλυπτες. Δεν είδε το πρωτόδικο Δικαστήριο αυτές τις διαφορές, που αφορούσαν όχι μόνο στις ακάλυπτες βεράντες αλλά και στην αξία του διαμερίσματος και των καλυμμένων βεραντών. Δεν αξιολόγησε τη μαρτυρία παρά μόνο πάνω στη βάση της λανθασμένης αντίληψης που σημειώσαμε και αυτό το μέρος της πρωτόδικης απόφασης πρέπει να παραμεριστεί για να επανεκδικαστεί.

Απομένει το θέμα της ανταπαίτησης. Αν δηλαδή θα έπρεπε να επιδικαστεί υπέρ των εφεσειόντων οποιοδήποτε ποσό σε σχέση με την κατοχή από τους εφεσιβλήτους του διαμερίσματος ως τις 31.5.88. Εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο εντελώς όμοιο θέμα πολύ πρόσφατα στην υπόθεση Κώστα Καταφυγιώτη και άλλης ν. Χρυσόστομου Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746. Παραθέτουμε την καταληκτική παράγραφο και οδηγούμαστε στο ίδιο αποτέλεσμα, στην απόρριψη δηλαδή της διεκδίκησης.

Ως ζήτημα γενικής αρχής, το αναίτιο μέρος το οποίο, κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση ισχύος της σύμβασης. Στην προκείμενη περίπτωση αυτό σημαίνει την απόδοση κατοχής του διαμερίσματος στο άλλο μέρος.  Και αν δεν το πράξει αυτόβουλα, το άλλο μέρος δύναται να κινήσει μηχανισμό για θεραπεία. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που αποτελούσε έκφανση λειτουργίας της συμβατικής σχέσης και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή.  Εξ άλλου, δεν προβλεπόταν στη σύμβαση, ο,τιδήποτε που να διαφοροποιούσε αυτή την, ως ζήτημα αρχής, επιβαλλόμενη θεώρηση".

Οι εφεσείοντες πρόβαλαν και τη γενική άποψη πως θα έπρεπε να διατάξουμε επανεκδίκαση σε σχέση με την κάθε πτυχή της υπόθεσης ενόψει της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Α.Ν. Stasis Estates Ltd (ανωτέρω). Πράγματι, όπως προκύπτει, συζητήθηκαν εκεί ζητήματα σχετικά με όμοιας φύσης σύμβαση και χειρισμούς. Στο πλαίσιο όμως των συγκεκριμένων λόγων έφεσης που διατυπώθηκαν. Ο πρώτος λόγος για τον οποίο διατάχθηκε επανεκδίκαση αναφερόταν στο γεγονός ότι είχε παραμείνει αδιευκρίνιστο ποιό μέρος των εκθέσεων των εκτιμητών ήταν παραδεκτή μαρτυρία. Δεν έχει εγερθεί εδώ τέτοιο θέμα. Ο δεύτερος, αναφερόταν στους λόγους της απόρριψης της μαρτυρίας του εκτιμητητή των εφεσειόντων και έχουμε ήδη εξηγήσει γιατί και στην παρούσα υπόθεση επιβάλλεται επανεκδίκαση ως προς αυτή την πτυχή. Ο τρίτος, αναφερόταν στην παράλειψη καθορισμού της ημερομηνίας από την οποία επενέργησε η ακύρωση της σύμβασης και είδαμε πως εδώ καθορίστηκε η ημερομηνία.  Ο τέταρτος, αναφερόταν στην αναγνώριση στους εφεσίβλητους δικαιώματος κατοχής μετά τον τερματισμό και επίσης στο γεγονός ότι δεν είχαν εξεταστεί οι επιπτώσεις της συνέχισης της κατοχής πάνω στην αποκήρυξη της σύμβασης. Ιδιαίτερα αν τα δύο ήταν συμβιβάσιμα. Εδώ δεν υπάρχει έφεση ως προς το ποσό που επιδικάστηκε υπέρ των εφεσειόντων και, από τη άλλη, δεν αμφισβητήθηκε η ορθότητα της διαπίστωσης πως οι εφεσίβλητοι πράγματι τερμάτισαν τη σύμβαση. Δεν εγείρεται λοιπόν τέτοιο ζήτημα εδώ αλλά δεν πρέπει να παραλείψουμε να σημειώσουμε πως στην υπόθεση Κώστα Καταφυγιώτη και άλλη (ανωτέρω) κρίθηκε πως η διατήρηση της κατοχής δεν απέκλειε τον αποτελεσματικό τερματισμό της σύμβασης.

Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς.  Η πρωτόδικη αποφαση επικυρώνεται εκτός ως προς τα ακόλουθα:

(α)       Παραμερίζεται σε σχέση με το ύψος της αποζημίωσης στην οποία δικαιούνται οι εφεσίβλητοι. Αναφορικά με αυτό το θέμα διατάσσεται επανεκδίκαση.

(β)       Παραμερίζεται σε σχέση με το ποσό των £800.

(γ)        Παραμερίζεται σε σχέση με τους τόκους. Οποιοδήποτε ποσό αποζημίωσης θα μπορούσε να φέρει μόνο νόμιμο τόκο από την ημέρα της έκδοσης της απόφασης. Δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.

Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα.

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο