|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 1 ΑΑΔ 1959
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 10045
Σύνθεση Δικαστηρίου: Γ.Μ. ΠΙΚΗΣ, Π., Γ. ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ,
Ρ. ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές
Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λευκωσίας
Εφεσείοντες
και
1. Σταυράκης Μιχαήλ Σταύρου, εκ Κάτω Λακατάμιας
2. Σάββας Μιχαήλ Σταύρου, εκ Κάτω Λακατάμιας
3. Μάριος Μιχαήλ Σταύρου, εκ Κάτω Λακατάμιας
Εφεσίβλητοι
_ _ _ _ _ _ _ _
26 Οκτωβρίου, 1998
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ
Για τους Εφεσείοντες: Κος. Κ. Αιμιλιανίδης.
Για τους Εφεσίβλητους: Κος. Χρ. Κινάνης.
_ _ _ _ _ _ _ _
Κος. Γ.Μ. Πικής, Π
.:-Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γαβριηλίδης.
_ _ _ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ρ. ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσίβλητοι είναι συνιδιοκτήτες, κατά 1/3 μερίδιο ο καθένας, χωραφιού στην Κάτω Δευτερά έκτασης 12 δεκάρια και 72 τετραγωνικά μέτρα.
Στις 11/11/1988 επιτάχθηκε και απαλλοτριώθηκε έκταση 140 τετραγωνικών μέτρων για την τοποθέτηση, χρήση και συντήρηση υδροσωλήνων του αποχετευτικού συστήματος για τον κυβερνητικό οικισμό Πάνω Λακατάμιας.
Η απαίτηση των εφεσίβλητων, με βάση τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα τους, ήταν για £9.700,00 αποζημίωση για το μέρος του κτήματος που απαλλοτριώθηκε και για τον ισχυριζόμενο δυσμενή επηρεασμό του υπόλοιπου μέρους ένεκα της δημιουργίας εργοστασίου λυμάτων.
Η εφεσείουσα, με βάση τη μαρτυρία του δικού της εμπειρογνώμονα, αρνήθηκε το ύψος της αποζημίωσης που ζητήθηκε. Πρόσφερε £30,00, ήτοι £10,00 για τον κάθε εφεσίβλητο, μόνο για το μέρος που απαλλοτριώθηκε.
Οι μοναδικοί μάρτυρες στην παραπομπή ήταν οι εκατέρωθεν εμπειρογνώμονες-εκτιμητές.
Οι βασικές διαφορές μεταξύ των δύο εκτιμήσεων αφορούσαν αφ΄ ενός την κατά δεκάριο αξία του κτήματος που απαλλοτριώθηκε και αφ΄ ετέρου το δυσμενή επηρεασμό του υπολοίπου μέρους του κτήματος. Σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων, η κατά δεκάριο αξία του κτήματος ήταν £1.200,00 ενώ, σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας, η αξία αυτή ήταν μόνο £900,00. ΄Οσον αφορά το υπόλοιπο μέρος του κτήματος, η θέση του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων ήταν ότι αυτό υφίστατο δυσμενή επηρεασμό από τη δημιουργία και χρήση του εργοστασίου λυμάτων γιατί το γεγονός τούτο απομάκρυνε την ανάπτυξη της περιοχής αφού ο κόσμος αποφεύγει τέτοιους χώρους ένεκα της
δυσοσμίας που προκαλείται μαζί με τις άλλες αντιαισθητικές επιπτώσεις. Αντίθετη ήταν η θέση του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας ο οποίος απέρριψε κατηγορηματικά τον ισχυρισμό ότι το υπόλοιπο μέρος του κτήματος υφίστατο οποιοδήποτε δυσμενή επηρεασμό.Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αξία του κτήματος που απαλλοτριώθηκε ήταν εκείνη που εκτίμησε ο εμπειρογνώμονας της εφεσείουσας, ήτοι £900,00 κατά δεκάριο, και ότι πράγματι υπήρξε δυσμενής επηρεασμός του υπόλοιπου κτήματος όχι, όμως, της τάξης του 80%, όπως ήταν η θέση του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης, αλλά της τάξης του 25% πάνω στην αξία του κτήματος, πράγμα που σήμαινε ότι καταβλητέα αποζημίωση για το δυσμενή επηρεασμό ήταν μόνο £2.6
84,00.Με την έφεση δεν προσβάλλεται το πρώτο σκέλος της απόφασης του Δικαστηρίου. Προσβάλλεται μόνο το δεύτερο.
Προβάλλεται ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έδωσε ουσιαστικά κανένα λόγο ούτε και αιτιολόγησε το εύρημα του ότι ο δυσμενής επηρεασμός του μέρους του κτήματος που δεν απαλλοτριώθηκε ήταν της τάξης του 25%. Η θέση αυτή δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα του για δυσμενή επηρεασμό της τάξης του 25% αφού έλαβε υπόψη τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του στο σύνολο της. Τη μαρτυρία αυτή την ανέλυσε σε έκταση στην απόφαση του. ΄Εχοντας υπόψη την αναλυτική μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων αφ΄ ενός, σύμφωνα με την οποία υπήρχε δυσμενής επηρεασμός της τάξης του 80%, και την εκ διαμέτρου αντίθετη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας, σύμφωνα με την οποία δεν υπήρχε κανένας δυσμενής επηρεασμός αφ΄ ετέρου, υιοθέτησε και αποδέχτηκε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων αναφορικά με τους λόγους που θεμελίωναν τη θέση για δυσμενή επηρεασμό. ΄Εκρινε, όμως, ότι η έκταση του επηρεασμού αυτού έπρεπε να περιοριστεί, από το 80%, που υποστήριζε ο εμπειρογνώμονας, στο 25%. Και τούτο γιατί θεώρησε ότι, υπό τις περιστάσεις, το 80% ήταν υπερβολικό. ΄Εχουμε την άποψη ότι, υπό το φως της ενώπιον του μαρτυρίας, ο πρωτόδικος Δικαστής ήταν ελεύθερος να κρίνει, με τον τρόπο που έκρινε, το πραγματικό αυτό ζήτημα.
΄Αλλος λόγος έφεσης που προβάλλεται είναι ότι εσφαλμένα το Δικαστήριο αποδέχθηκε τις απόψεις του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων για δυσμενή επηρεασμό του υπόλοιπου κτήματος διότι, κατά τους εφεσείοντες, η όλη εκτίμηση του βασίστηκε σε πρόβλεψη χωρίς οποιαδήποτε δεδομένα, για δυσοσμία που δεν μυρίστηκε, για κακοσμία που δεν αισθάνθηκε, για αρνητική αισθητική επίπτωση που δεν είδε και για οικόπεδα που δεν διαμοιράστηκαν γιατί η ζώνη του επίδικου κτήματος ήταν γεωργική γη. Είναι γεγονός ότι η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων για δυσμενή επηρεασμό του υπόλοιπου κτήματος δεν στηρίχθηκε στην ύπαρξη ή μη δυσοσμίας κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Στηρίχθηκε, κατά κύριο λόγο, στο ότι ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η δημιουργία εργοστασίου λυμάτων, γεγονός το οποίο, από μόνο του, όπως υποστήριξε, εύλογα δημιουργεί δυσμενή και αρνητική προσέγγιση στη σκέψη οποιουδήποτε προτιθέμενου αγοραστή. Με άλλα λόγια η διέλευση των υδροσωλήνων και η κατασκευή εργοστασίου λυμάτων, που ήταν ο σκοπός της απαλλοτρίωσης, λήφθηκαν σοβαρά υπόψη από τον εμπειρογνώμονα σαν γεγονότα μελλοντικά και βέβαια τα οποία ήδη επιδρούσαν αρνητικά στην αξία του κτήματος. Βρίσκουμε ότι εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε αυτή την προσέγγιση του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων.
Προβάλλεται, επίσης, ως λόγος έφεσης ότι το εύρημα του Δικαστηρίου ότι "αναμφίβολα, παρά τον ισχυρισμό του μάρτυρα Ηλία ότι οι τιμές και μετά τη γνωστοποίηση αυξήθηκαν, γίνεται αποδεκτό από το Δικαστήριο ότι ακόμα και η προτεινόμενη κατασκευή του έργου επηρέασε τους προτιθέμενους αγοραστές, αποθώντας τους να εκμεταλλευθούν γη στην περιοχή", δεν έχει αιτιολογηθεί επαρκώς. Ο λόγος αυτός δεν ευσταθεί. ΄Οπως έχουμε ήδη σημειώσει, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων ο οποίος επεξήγησε σε έκταση γιατί, κατά τη γνώμη του, ο αγωγός λυμάτων και το προτεινόμενο εργοστάσιο λυμάτων προκαλούν δυσμενή επηρεασμό στο κτήμα και απώθηση προτιθέμενων αγοραστών. ΄Οπως, επίσης, ότι η αυξητική τάση στις τιμές μερικών ακινήτων στην περιοχή οφείλεται κυρίως στα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά τους ενώ, ταυτόχρονα, είναι άγνωστο ποιες θα ήσαν οι τιμές αν δεν επρογραμματίζετο το έργο.
΄Αλλος λόγος έφεσης είναι ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η συγκεκριμένη αύξηση των τιμών στην περιοχή του επίδικου κτήματος "θα ήταν ακόμα μεγαλύτερη αν δεν εγίνετο το έργο στην περιοχή" δεν στηρίζεται στη δοθείσα μαρτυρία ούτε και αιτιολογείται επαρκώς. Ούτε αυτή η θέση είναι ορθή. Το εύρημα του Δικαστηρίου στηρίζεται στη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων την οποία αποδέχτηκε και σύμφωνα με την οποία, από την τοποθέτηση αγωγού και την προτιθέμενη κατασκευή εργοστασίου λυμάτων, έχει ήδη επηρεασθεί δυσμενώς το υπόλοιπο κτήμα, οι δε τιμές, παρά τη σημειωθείσα άνοδο τους, θα ήταν ακόμα μεγαλύτερες εάν δεν υπήρχε ο δυσμενής επηρεασμός.
Προσβάλλεται, επίσης, ως εσφαλμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η χρήση του κτήματος ήταν διπλή, γεωργική και κτιριακή. Διαφωνούμε. Το επίδικο κτήμα ήταν γεωργικό με δικαίωμα ανέγερσης κτιρίων με δόμηση 10% του κτήματος. Ο χαρακτηρισμός ήταν απόλυτα δικαιολογημένος ενόψει των τεχνικών χαρακτηριστικών του κτήματος.
Ο επόμενος λόγος έφεσης είναι ότι το Δικαστήριο έσφαλε στο εύρημα του ότι ήταν άμεσα ορατές οι προοπτικές εκμετάλλευσης της γης στην περιοχή διότι κάτι τέτοιο δεν προκύπτει από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του. Η θέση αυτή δεν είναι ορθή. Υπήρχε ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία
, εκείνη του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων, την οποία και αποδέχθηκε, σύμφωνα με την οποία προδιεγράφετο η προοπτική εκμετάλλευσης του κτήματος τόσο για γεωργικούς σκοπούς όσο και για σκοπούς οικοδομικής ανάπτυξης. Ο εμπειρογνώμονας των εφεσίβλητων είχε αναφέρει επί λέξει τα εξής:-"Στο ανατολικό μέρος του σχεδίου Α υπάρχουν δυο βασικές αρτηρίες. Ο δρόμος Παλαιχωρίου και ο δρόμος Τροόδους, όπως και μεγάλη έκταση δυτικά του δρόμου Παλαιχωρίου και νότια του δρόμου Τροόδους έχει αναπτυχθεί οικιστικά με διαχωρισμούς οικοπέδων που απέχουν από το τεμάχιο 311 περί τα 500 μέτρα. Επομένως ήταν φανερή η προοπτική ανάπτυξης ένεκα γειτνίασης κτημάτων προς τα αναπτυσσόμενα κτήματα."
Σύμφωνα με άλλο λόγο έφεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε στην ερμηνεία των υποθέσεων Δημοκρατία ν. Ιωάννη Χριστοφίδη (1984) 1 C.L.R. 305 και
Maori Trustee v. Ministry of Works (1958) 2 W.L.R. 535. Διαβάζοντας την απόφαση δεν διαπιστώνουμε οποιαδήποτε προσπάθεια ερμηνείας ή οποιαδήποτε παρερμηνεία των υποθέσεων αυτών. Το Δικαστήριο παραθέτει τις δύο υποθέσεις απλώς για να τονίσει την αρχή ότι η αξία της γης πρέπει να υπολογίζεται με βάση το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και ότι, κατά τον υπολογισμό της αξίας αυτής, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια, εκτιμώντας τα ενώπιον του στοιχεία, να κρίνει ποιες χρήσεις είναι ώριμες και ποιες όχι.Με άλλο λόγο έφεσης προσβάλλεται το εύρημα του Δικαστηρίου ότι "ακόμα και η προτεινόμενη κατασκευή του έργου επηρέασε τους προτιθέμενους αγοραστές γης" ως μη στηριζόμενο στην προσαχθείσα μαρτυρία σύμφωνα με την οποία είχαν πραγματοποιηθεί πωλήσεις κτημάτων στην περιοχή του επίδικου κτήματος μετά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. ΄Εχουμε την άποψη και πάλι ότι το εύρημα του Δικαστηρίου υποστηρίζεται από τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσίβλητων. Το γεγονός ότι, μετά τη γνωστοποίηση, πραγματοποιήθηκε αριθμός πωλήσεων δεν σημαίνει ότι άλλοι προτιθέμενοι αγοράστές γης δεν επηρεάστηκαν αρνητικά απ΄την προτεινόμενη κατασκευή του έργου. Η γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης για τον επιδιωκόμενο σκοπό δεν μπορούσε παρά να έχει, όπως υποστήριξε ο εμπειρογνώμονας, αρνητική επίδραση στη ζήτηση γης στην περιοχή.
΄Αλλος λόγος έφεσης είναι ότι το Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη τη νομολογία ή και δεν την ερμήνευσε ορθά αφού έλαβε υπόψη γεγονότα τα οποία δεν ίσχυαν κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Ο συνήγορος των εφεσείοντων παρέπεμψε σχετικά στις υποθέσεις Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,
Demetriou and Others v. Republic (1985) 1 C.L.R. 224, και Μesaritis v. Republic (1988) 1 C.L.R. 534. Η ορθή θέση της νομολογίας είναι ότι για τον καθορισμό της υποτίμησης του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου λαμβάνονται υπόψη γεγονότα τα οποία εύκολα μπορούν να διαγνωσθούν κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κυριάκου Ττοφή και ΄Αλλων, Πολιτική ΄Εφεση 9500 (απόφαση ημερ. 19/12/1997) θέτει το ζήτημα στις ορθές του διαστάσεις:-"Το πιο πάνω μέρος της νομοθεσίας έτυχε ερμηνείας σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10, παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου "λαμβάνονται υπ΄ όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα." Στη υπόθεση Βίας Δημητρίου & ΄Αλλοι ν. Δημοκρατίας (1985) 1 C.L.R. pp. 217 διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
"Οι διαπιστώσεις και τα ευρήματα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν βασίζονται σε γεγονότα που προέκυψαν μετά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Τα γεγονότα ήταν γνωστά ή εύκολα μπορούσαν να διαγνωσθούν κατά τον επίδικο χρόνο που είναι ο χρόνος της γνωστοποίησης. ΄Οπως ο διαχωρισμός του κτήματος των εφεσιβλήτων σε δύο μέρη, το ένα των οποίων θα ήταν πολύ μικρού εμβαδού, η υπερύψωση του παρακαμπτηρίου δρόμου σε σχέση με το επίδικο κτήμα λόγω της κατασκευής της υπέργειας γέφυρας και ο αποκλεισμός του επίδικου οποιασδήποτε πρόσβασής του προς τον υπό κατασκευή δρόμο."
Κρίνουμε ότι, υπό το φως της πιο πάνω νομολογίας, ορθά το Δικαστήριο, στην προσπάθεια του να διαπιστώσει κατά πόσο υπήρξε δυσμενής επηρεασμός του υπόλοιπου κτήματος, έλαβε υπόψη την προοπτική κατασκευής εργοστασίου λυμάτων στην περιοχή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Π.
Δ.
Δ.
/ΜΝ