Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

Εφεσείοντα-Αποζημιούσας Αρχής

- ν -

Φιφής Ιακωβίδη, από την Πάφο

Εφεσίβλητης-Απαιτήτριας

- - - - - -

Για τον εφεσείοντα: Χρ. Α. Ιωαννίδης με Στ. Χαραλάμπους.

Για την εφεσίβλητη: Λ. Κυθραιώτης.

- - - - - -

Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει

ο Μ. Κρονίδης, Δ.

- - - - - -

Στις 13.9.88 η εφεσείουσα πληροφόρησε την εφεσίβλητη ότι η προσφορά της για την αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του κτήματος της ήταν μηδενική.

Η εφεσίβλητη με Ειδοποίηση Παραπομπής, ημερομηνίας 2.12.88, προσέφυγε στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης, με την οποία απαιτούσε το ποσό των £12.500,= πλέον τόκους προς 9% ετησίως από τις 20.11.87.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατά την ακρόαση της παραπομπής, άκουσε τη μαρτυρία δύο εμπειρογνωμόνων-εκτιμητών, ενός για κάθε πλευρά.

Εναντίον της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση από την εφεσείουσα-απαλλοτριούσα αρχή.

Στην ειδοποίηση έφεσης προβάλλονται έξι λόγοι έφεσης. Οι λόγοι έφεσης διαπλέκονται μεταξύ τους και στην ουσία προβάλλουν δύο κύριους λόγους. Οι μεν λόγοι υπ΄ αριθμό 1, 2, 5 και 6 προσβάλλουν ως λανθασμένη την προσέγγιση του Δικαστηρίου όσον αφορά τις επιπτώσεις δεσμευτικής ρυμοτομίας που επηρέαζε ολόκληρο το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος καθώς και τη μέθοδο που χρησιμοποίησε για τον καθορισμό των επιπτώσεων αυτών. Οι δε λόγοι 3 και 4 προσβάλλουν σαν λανθασμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι "η αλληλοεξάρτηση των δυσμενών επιπτώσεων και της υπεραξίας εκμηδενίζονται έτσι ώστε να μη συμβάλλουν στην επαύξηση της αξίας του απαλλοτριωθέντος.".

Θα ασχοληθούμε πρώτα με τους λόγους έφεσης 3 και 4.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε τη θέση του εκτιμητή της εφεσίβλητης και αναφέρει στην απόφασή του:-

Ας δούμε όμως ποιές ήσαν οι δυσμενείς επιπτώσεις όπως τις διαγράφει το Δικαστήριο με βάση τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσίβλητης. Η πρώτη συνίστατο στον ισχυρισμό ότι το κτήμα της εφεσίβλητης έχασε την πρόσβαση του στη λεωφόρο Αθηνών. Τούτο όμως, σύμφωνα με τη μαρτυρία, δεν υποστηρίζεται. Αντίθετα το κτήμα της εφεσίβλητης ουδέποτε είχε πρόσβαση στη λεωφόρο. Μόνο κατά ένα πολύ μικρό μέρος ("μύτη") εφάπτετο της λεωφόρου η δε πρόσβαση του ήταν στην πάροδο της οδού Χριστόδουλου Σώζου. Με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης το κτήμα της εφεσίβλητης εφάπτεται της λεωφόρου σε μεγάλο μέρος του. Η δημιουργία πεζοδρομίου και χώρου πρασίνου δεν επηρεάζει την πρόσοψη του στη λεωφόρο.

Η δεύτερη δυσμενής επίδραση, κατά τον εκτιμητή της εφεσίβλητης, συνίστατο στο γεγονός ότι με τη δημιουργία δρόμου διπλής κατεύθυνσης με διαχωριστική νησίδα, ταχείας κυκλοφορίας και η απαγόρευση στάθμευσης οχημάτων, δεν προσφέρει κανένα πλεονέκτημα στο κτήμα, αλλά αντίθετα δημιουργεί δυσμενείς συνέπειες.

Κατά τον υπολογισμό της επαύξησης ή μείωσης της αξίας περιουσίας που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη μαζί με το απαλλοτριωθέν μέρος λαμβάνονται υπ΄ όψη τα κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης υφιστάμενα δεδομένα (Βλέπε άρθρο 10 του Νόμου 15/62 όπως τροποποιήθηκε). Η διαπίστωση της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης και τα, κατά τον ίδιο χρόνο, ευλόγως προβλεπτά. (Βλέπε: Άρθρο 10 του Νόμου αρ. 15/62 όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο αρ. 25/83. Βίας Δημητρίου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας (1985) 1 ΑΑΔ 217, Μεσαρίτης ν. Δημοκρατίας (1988) 1 ΑΑΔ 534, Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κυριάκου Ττοφή και Άλλοι, Πολιτική Έφεση 9500, ημερομηνίας 19.12.97 και Σάββας Α. Νικολαΐδης και Άλλοι ν. Δημοκρατία, Πολιτική Έφεση 9775, ημερομηνίας 10.7.98.)

Καταλήγουμε, κατά συνέπεια, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η οποιαδήποτε επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος κτήματος εκμηδενίσθηκε από τη δυσμενή επίδραση που επήλθε ένεκα της απαλλοτρίωσης. Καμιά δυσμενή επίδραση δεν έχει υποστεί το κτήμα της εφεσίβλητης, αντίθετα, από τη μαρτυρία που είχε ενώπιον του το Δικαστήριο, υπήρξε επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος κτήματος. Τα στοιχεία αυτά συνίστανται στα εξής πραγματικά γεγονότα. Το κτήμα της εφεσίβλητης, πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, δεν είχε καθόλου ικανοποιητική πρόσβαση στη λεωφόρο Αθηνών (εφάπτετο μόνο μια "μύτη" όπως αναφέρει) ενώ με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης αποκτά πρόσβαση σ΄ αυτή 75 ποδών. Το κτήμα, πριν τη γνωστοποίηση, είχε πρόσβαση στο δευτερεύοντα δρόμο, της οδού Χριστόδουλου Σώζου, που είχε πλάτος 18 ποδών, ενώ λόγω της απαλλοτρίωσης εφάπτεται τώρα δρόμου πλάτους 38 ποδών, γεγονός που συμβάλλει στην καλύτερη οικιστική και εμπορική αξιοποίησή του.

Με τα γεγονότα αυτά, που τέθησαν ενώπιον του Δικαστηρίου με μαρτυρία μπορούμε να οδηγηθούμε σε ασφαλές συμπέρασμα ότι με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης υπήρξε ευμενής επίδραση στο εναπομείναν κτήμα με συνέπεια την υπεραξία του. Στην παρούσα υπόθεση δεν τίθεται θέμα καθορισμού του ποσοστού της υπεραξίας. Γιατί και κλάσμα μόνο του 1% θα ήταν αρκετό να αποσβέσει την όποια αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε σε έκταση με το κύριο θέμα, που αποτέλεσε και τους λόγους έφεσης αρ. 1, 2, 5 και 6. Πρόκειται για το θέμα της ρυμοτομίας που επηρέαζε ολόκληρο το μέρος της απαλλοτρίωσης. Ολόκληρο το μέρος του κτήματος της εφεσίβλητης που απαλλοτριώθηκε επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία που δεν προσβλήθηκε από την εφεσίβλητη μετά τη δημοσίευση του το 1982 όπως προβλέπεται από το άρθρο 12(2) του Κεφ. 96.

Το Δικαστήριο στην απόφαση του θέτει κατ΄ αρχή τις σωστές νομικές βάσεις για να αντιμετωπίσει το θέμα. Αναφέρει στην απόφαση του:-

Ακολούθως όμως το Δικαστήριο προσέγγισε το θέμα από άλλη σκοπιά και περιέπεσε σε ένα λαβύρινθο σκέψεων και απαντήσεων σε ερωτήματα που το ίδιο έθεσε, που δεν εδράζονται ούτε στη νομοθεσία, ούτε στη νομολογία αλλά ούτε και σε γνωστή ή παραδεκτή μέθοδο εκτίμησης ακινήτων. Η λανθασμένη αυτή προσέγγιση του Δικαστηρίου το οδήγησε σε μαθηματικές εξισώσεις άγνωστες στην επιστήμη της εκτίμησης ακινήτων με συνέπεια να καταλήξει σχεδόν στο ίδιο ποσό είτε υπήρχε ή όχι δεσμευτική ρυμοτομία.

Η ρυμοτομία αποτελεί τη συμβολή του ατόμου στο ευρύτερο κοινωνικό σύνολο με υφιστάμενη υποχρέωση αναπροσαρμογής ιδιωτικών σχεδίων ανάπτυξης έτσι ώστε να συνάδουν με το ευρύτερο πολεοδομικό σχέδιο της πόλης ή του χωριού ανάλογα.

Το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης στις πιο πάνω υποθέσεις αλλά και σε αριθμό άλλων αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου και έχει νομολογιακά επιλυθεί. Στην τελευταία απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Μαντώ Κυπριανίδη ν. Δήμου Λευκωσίας, Πολιτική Έφεση 8925, ημερομηνίας 23.5.97 έχει αποφασισθεί ότι κατά τον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου, το γεγονός ότι τούτο επηρεάζεται από δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά. Επικύρωσε δε την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου που δεν επιδίκασε αποζημιώσεις για μέρος του απαλλοτριωθέντος κτήματος, σε ποσοστό 15% του όλου ακινήτου, επειδή τούτο επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία.

Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση γίνεται δεκτή. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Δεν επιδικάζεται οποιαδήποτε αποζημίωση. Η απαλλοτριωθείσα ακίνητη περιουσία να εγγραφεί στο όνομα της Δημοκρατίας. Δεν εκδίδεται καμιά διαταγή για έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ΄ έφεση.