|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1997) 1 ΑΑΔ 1746
19 Δεκεμβρίου, 1997
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΤΑΦΥΓΙΩΤΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΗ,
Εφεσείοντες,
v.
ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9150).
Δίκαιο των Συμβάσεων — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος —Παράλειψη των πωλητών να μεταβιβάσουν — Ακύρωση της συμφωνίας — Κατά πόσο η διατήρηση κατοχής του διαμερίσματος αποκλείει τον αποτελεσματικό τερματισμό της σύμβασης — Κατά πόσο παρέχεται η δυνατότητα για τερματισμό της σύμβασης κατά το στάδιο της δίκης.
Δίκαιο των Συμβάσεων — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος — Ακύρωση συμφωνίας λόγω παράλειψης των πωλητών να μεταβιβάσουν — Αποζημιώσεις — Κατά πόσο το όφελος που είχε ο αγοραστής από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, μπορεί να αποδοθεί στους πωλητές.
Τόκος — Το αναίτιο μέρος έχει δικαίωμα στην επιστροφή των τόκων που κατέβαλε, ως προκύψασα ειδική ζημία σε περίπτωση παράβασης συμφωνίας, η οποία τέθηκε ως επίδικο θέμα και ήταν προβλεπτή από τα συμβαλλόμενα μέρη κατά την εκτέλεση της συμφωνίας.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 2.12.86, ο εφεσίβλητος αγόρασε διαμέρισμα στη Λεμεσό στο οποίο πριν διέμενε ως ενοικιαστής και μετά συνέχισε να το κατέχει στη βάση της σύμβασης. Οι εφεσείοντες υπέγραψαν τη σύμβαση ως εγγυητές των πωλητών. Οι πωλητές με όρο που καθορίστηκε ως ουσιώδης, ανέλαβαν την υποχρέωση να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα εντός τριάμισυ ετών από την υπογραφή της σύμβασης. Οι αγοραστές εξόφλησαν το τίμημα ύψους ΛΚ18.000 στις 10.11.87 με δόσεις όπως προέβλεπε η συμφωνία. Ο χρόνος εντός του οποίου θα γινόταν η μεταβίβαση έληξε την 1.6.90 χωρίς οι πωλητές να προχωρήσουν στη μεταβίβασή του. Στις 10.8.90 ο εφεσίβλητος κίνησε αγωγή εναντίον τόσο των πωλητών όσο και των εφεσειόντων ως εγγυητών, αξιώνοντας ειδική εκτέλεση και διαζευκτικά αποζημιώσεις για αθέτηση και/ή προβλεπόμενη αθέτηση (anticipatory breach) και/ή επιστροφή του ποσού που κατέβαλε και που εισπράχθηκε χωρίς αντάλλαγμα ή έναντι ανταλλάγματος που απέτυχε ή που δεν μπορούσε να πραγματοποιηθεί.
Με την έκθεση απαίτησής του, ο εφεσίβλητος περιόρισε την αξίωσή του σε μόνο αποζημιώσεις, τις οποίες προσδιόρισε είτε στο τίμημα που κατέβαλε συν τόκο προς 9% ετησίως από την ημερομηνία πληρωμής της κάθε δόσης, είτε στο ποσό των ΛΚ25.000 που κατά τον ισχυρισμό του αντιπροσώπευε την αξία του διαμερίσματος κατά το χρόνο της παράβασης.
Οι πωλητές δεν καταχώρησαν εμφάνιση. Η δίκη προχώρησε σε σχέση μόνο με τους εφεσείοντες, με παράλληλη απόδειξη της υπόθεσης εναντίον των πωλητών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι πωλητές και κατ' επέκταση οι εφεσείοντες, παρέβησαν ουσιώδη όρο της σύμβασης η οποία παρείχε στον εφεσίβλητο δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης το οποίο άσκησε με την αγωγή. Επίσης ότι ο εφεσίβλητος εδικαιούτο σε επιστροφή του τιμήματος συν τόκους στο βαθμό που αποδείκτηκαν, ως προκύψασα ειδική ζημία η οποία τέθηκε ως επίδικο θέμα στην έκθεση απαίτησης και ήταν προβλεπτή με βάση την αρχή στη Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos.
Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι υπήρξε τερματισμός της σύμβασης που να δικαιολογούσε τα περαιτέρω και την εν συνεχεία αντίκρυση του θέματος των αποζημιώσεων. Επίσης εισηγήθηκαν ότι έπρεπε να ληφθεί υπ' όψιν στον καθορισμό των αποζημιώσεων το όφελος που είχε αποκομίσει ο εφεσίβλητος διαρκούσης της ισχύος της σύμβασης από την κατοχή του διαμερίσματος.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Δεν υπήρχε θέμα anticipatory breach εφόσον η παράβαση είχε ήδη επέλθει με την πάροδο του χρόνου εκπλήρωσης της υποχρέωσης.
2. Η τοποθέτηση του εφεσίβλητου για τερματισμό, εκφράστηκε ρητά στην παράγραφο 9 της έκθεσης απαίτησης. Σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, ο εφεσίβλητος είχε τη δυνατότητα να τερματίσει τη σύμβαση στο στάδιο της δίκης.
3. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η μη παράδοση του επίδικου διαμερίσματος δεν αναιρούσε τον τερματισμό, εδικαιολογείτο ιδιαίτερα ενόψει του αδιεξόδου στο οποίο βρισκόταν ο εφεσίβλητος, εφόσον κατέστη προφανές ότι δεν υπήρχε πλέον δυνατότητα μεταβίβασης του διαμερίσματος επ' ονόματί του.
4. Το όφελος που απεκόμισε ο εφεσίβλητος από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, δεν αποτελούσε στοιχείο που προσμετρούσε στον καθορισμό αποζημιώσεων.
5. Το αναίτιο μέρος το οποίο κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής ωφελήματα που του παρέχονταν στη βάση ισχύος της σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι ο εφεσίβλητος στην προκείμενη περίπτωση πρέπει να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος στο άλλο μέρος. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που πηγάζει από τη συμβατική σχέση και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,
Wadsworth v. Lydall [1981] 2 All E.R. 401,
A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards και Άλλου (1995) 1 A.A.Δ. 385,
Johnson v. Agnew [1979] 1 All E.R. 833,
Domb and Another v. Isoz [1980] 1 All E.R. 942,
Tilcon Ltd v. Land and Real Estate Investments Ltd [1987] 1 All E.R. 615.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Kαλλής, Π.E.Δ. και Eρωτοκρίτου, E.Δ.), που δόθηκε στις 11/3/94 (Aρ. Aγωγής 4111/90), με την οποία επιδικάσθηκε αποζημίωση £18.000 υπέρ του ενάγοντα για παράβαση των όρων του συμβολαίου.
Χρ. Πουργουρίδης, για τους Εφεσείοντες.
Δ. Αραούζος για Γ. Αγαπίου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Νικολάου, Δ.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Οι εφεσείοντες υπέγραψαν ως εγγυητές των πωλητών σε γραπτή σύμβαση, ημερ. 2 Δεκεμβρίου 1986, με την οποία ο εφεσίβλητος αγόρασε διαμέρισμα στη Λεμεσό με αντίστοιχο χώρο στάθμευσης.
Ο εφεσίβλητος διέμενε στο διαμέρισμα ως ενοικιαστής προτού το αγοράσει και μετά συνέχισε να το κατέχει στη βάση της σύμβασης. Το συγκρότημα στο οποίο βρισκόταν το διαμέρισμα δεν ήταν, κατά τον χρόνο της σύμβασης, συμπληρωμένο. Οι πωλητές ανέλαβαν να μεριμνήσουν για τη συμπλήρωση και για την εν συνεχεία έκδοση χωριστών πιστοποιητικών εγγραφής. Συνακόλουθα, με όρο που καθορίστηκε ως ουσιώδης, ανέλαβαν και την υποχρέωση να είναι εν τέλει σε θέση να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα εντός τριάμισυ ετών από την υπογραφή της σύμβασης. Η οποία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Οι πωλητές παρέλειψαν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους εξ αιτίας της επιβάρυνσης του ακινήτου με μεγάλα ενυπόθηκα χρέη τα οποία αδυνατούσαν εν τέλει να εξοφλήσουν. Έπαυσαν να διεξάγουν εργασίες και, σύμφωνα με εύρημα του δικαστηρίου που δεν προσβλήθηκε, το συγκρότημα παρέμεινε ασυμπλήρωτο. Επήλθε λοιπόν στασιμότητα χωρίς να διαφαινόταν προοπτική επίλυσης του προβλήματος. Ο χρόνος εντός του οποίου θα γινόταν η μεταβίβαση έληξε την 1 Ιουνίου 1990. Στο μεταξύ το τίμημα, ύψους £18.000, καταβλήθηκε με τις δόσεις που προέβλεπε η συμφωνία και εξοφλήθηκε στις 10 Νοεμβρίου 1987. Με συστημένες επιστολές, ημερ. 4 Ιουνίου 1990, ο εφεσίβλητος έθεσε το ζήτημα στους εφεσείοντες και τους κάλεσε να αναλάβουν τις υποχρεώσεις τους. Δεν υπήρξε ανταπόκριση.
Στις 10 Αυγούστου 1990, ο εφεσίβλητος κίνησε αγωγή εναντίον τόσο των πωλητών όσο και των εφεσειόντων ως εγγυητών. Με το ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, αξίωνε ειδική εκτέλεση και διαζευκτικά "αποζημιώσεις για αθέτηση και/ή προβλεπόμενη αθέτηση (anticipatory breach) ...... και/ή επιστροφή του υπό του ενάγοντος καταβληθέντος ποσού και εισπραχθέντος ...... χωρίς αντάλλαγμα ή έναντι ανταλλάγματος που απέτυχε ή που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί".
Με την έκθεση απαίτησης, ημερ. 3 Σεπτεμβίου 1991, ο εφεσίβλητος περιόρισε την αξίωσή του σε μόνο αποζημιώσεις τις οποίες προσδιόρισε εναλλακτικά είτε στο καταβληθέν τίμημα των £18.000 συν τόκο προς 9% ετησίως από την ημερομηνία πληρωμής της κάθε δόσης, είτε στην αξία του διαμερίσματος ύψους, καθώς γίνεται ισχυρισμός, £25.000 κατά τον χρόνο της παράβασης. Στην παράγραφο 9 εκτίθετο συναφώς ο ισχυρισμός ότι "το συμβόλαιον ακυρώθη υπαιτιότητι των πωλητών ....". Δεν παραγνωρίζουμε βέβαια ότι ειδική εκτέλεση θα ήταν αδύνατη ακόμα και αν ίσχυε η σύμβαση εφόσον, καθώς είναι προφανές, δεν πληρούνταν οι νομοθετικές προϋποθέσεις. Οι πωλητές, που ήταν εναγόμενοι, δεν καταχώρησαν εμφάνιση ενώ οι εφεσείοντες υπερασπίστηκαν. Υπήρχε και ένας τρίτος εγγυητής ως συνεναγόμενος, εναντίον του οποίου όμως δεν κατέστη δυνατή η επίδοση της αγωγής. Η δίκη προχώρησε λοιπόν σε σχέση με μόνο τους εφεσείοντες, με παράλληλη απόδειξη της υπόθεσης εναντίον των πωλητών. Ας σημειωθεί ότι ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει το διαμέρισμα.
Το δικαστήριο καταλόγισε ευθύνη στους πωλητές, κατ' επέκταση και στους εφεσείοντες ως εγγυητές, ένεκα παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης δεδομένου ότι δεν εκπληρώθηκε, εντός της ταχθείσας προθεσμίας, η υποχρέωση μεταβίβασης του διαμερίσματος στον εφεσίβλητο. Κατέληξε ότι αυτή η παράβαση παρείχε στον εφεσίβλητο δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης, το οποίο εν προκειμένω άσκησε με την αγωγή. Στην απόφαση αναφέρονται σχετικά τα εξής:
"Λαμβάνουμε υπόψη τη φύση της πιο πάνω παράβασης. Την θεωρούμε σαν παράβαση η οποία εισχωρεί στην ρίζα ή τα θεμέλια της σύμβασης και σαν παράβαση ουσιώδους σημασίας. Επομένως υφίστανται όλες οι προϋποθέσεις για την επίκληση του δόγματος της προβλεπόμενης παράβασης. Ακολουθεί πως ο ενάγοντας εδικαιούτο να θεωρήσει τη σύμβαση σαν τερματισθείσα. και το δικαίωμα του εκείνο εκδηλώθηκε και πήρε έμπρακτη εφαρμογή με την πιο πάνω αγωγή του η οποία ισοδυναμεί με τερματισμό της συμφωνίας. Βεβαίως η πρόθεση για τερματισμό δεν εκδηλώνεται μόνο με την καταχώρηση της αγωγής αλλά αναφέρεται ρητά στην παραγ. 9 της Έκθεσης Απαίτησης. Κατά συνέπεια βρίσκουμε ότι ο Ενάγοντας έκανε την επιλογή του που δεν ήταν άλλη από τον τερματισμό της συμφωνίας."
Έπειτα, εξετάζοντας την παρασχεθησομένη θεραπεία, το δικαστήριο κατέληξε ότι ο εφεσίβλητος εδικαιούτο σε επιστροφή του τιμήματος συν τόκους, στο βαθμό που αποδείχθηκαν, ως προκύψασα ειδική ζημία τεθείσα ως επίδικο θέμα στην έκθεση απαίτησης και προβλεπτή, σύμφωνα με ό,τι αναγνωρίστηκε στη Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499 η οποία ακολούθησε την Αγγλική Wadsworth v. Lydall [1981] 2 All E.R. 401. Προέβη επί τούτου σε σχετικό εύρημα το οποίο δεν έχει προσβληθεί. Και εξέδωσε απόφαση ανάλογα. Προσθέτουμε, προς συμπλήρωση της εικόνας, ότι μαρτυρία για την αξία του διαμερίσματος κατά τον χρόνο της παράβασης ή του τερματισμού δεν δόθηκε.
Με την παρούσα έφεση οι εφεσείοντες προσβάλλουν, κατά πρώτο λόγο, την πρωτόδικη κατάληξη ότι υπήρξε τερματισμός της σύμβασης που να δικαιολογούσε τα περαιτέρω και, κατά δεύτερο λόγο, την εν συνεχεία αντίκρυση του θέματος των αποζημιώσεων.
Αδυνατούμε να αντιληφθούμε πώς θα μπορούσε να υπεισέλθει εδώ ζήτημα προμηνυόμενης παράβασης ή "προβλεπόμενης" όπως την αποκαλεί το πρωτόδικο δικαστήριο (anticipatory breach) εφόσον η παράβαση για την οποία γινόταν λόγος είχε ήδη επέλθη με την πάροδο του χρόνου εκπλήρωσης της υποχρέωσης. Η κριτική που διατύπωσε επί τούτου ο συνήγορος των εφεσειόντων είναι όντως δικαιολογημένη. Ωστόσο, αυτή η πτυχή της πρωτόδικης αντίκρυσης δεν ενέχει επιπτώσεις εφόσον η εξ αντικειμένου διαπίστωση ότι η παράβαση αναφερόταν σε υποχρέωση που είχε χρονικά ήδη προκύψει, παρείχε το δικαίωμα τερματισμού που είναι κατ' επέκταση εκείνο που θα παρεχόταν και στην περίπτωση προμηνυόμενης παράβασης. Η άλλη πτυχή του θέματος ήταν το κατά πόσο υπήρξε όντως τερματισμός. Η θέση των εφεσειόντων ήταν ότι ουδέποτε υπήρξε εφόσον, κατά την άποψή τους, ο εφεσίβλητος αφενός δεν προέβη σε οποιαδήποτε περί τούτου πράξη - που να ήταν "ξεκάθαρη" και να είχε "γνωστοποιηθεί" - και αφετέρου, ακόμα και αν προέβαινε σε τέτοια πράξη, θα ήταν αναποτελεσματική ενόσω ο εφεσίβλητος διατηρούσε κατοχή του διαμερίσματος γιατί η κατοχή είχε ως έρεισμα τη συνέχιση της συμβατικής σχέσης και δεν μπορούσε να συνάδει με τον τερματισμό της. Σε σχέση με αυτό το δεύτερο, ο συνήγορος των εφεσειόντων παρέπεμψε στην A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards και Άλλος, Πολ. Έφ. 8691 ημερ. 28 Απριλίου 1995.
Παρατηρούμε πως η πρωτόδικη άποψη ότι η καταχώρηση της αγωγής συνιστούσε αφ' εαυτής τερματισμό της σύμβασης δεν μπορεί να είναι ορθή εφόσον με το γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα ο εφεσίβλητος αξίωνε, ως πρώτη επιλογή, την ειδική εκτέλεση - άσκοπα υπό τις περιστάσεις αλλά αυτό δεν έχει σημασία - που προϋπέθετε τη συνέχιση της συμβατικής σχέσης. Όμως, με την έκθεση απαίτησης προέβη σαφώς στην εκλογή του που, βέβαια, έγινε γνωστή και στην άλλη πλευρά. Ό,τι πλέον ζητούσε, συμβιβαζόταν μόνο με τον τερματισμό και όχι με τη συνέχιση της σύμβασης. Άλλωστε, όπως επεσήμανε και το πρωτόδικο δικαστήριο, αυτή η τοποθέτηση εκφράστηκε ρητά στην παράγραφο 9 της έκθεσης απαίτησης άσχετα με την χρησιμοποιηθείσα ορολογία. Η δυνατότητα για τέτοια εκλογή στο στάδιο της δίκης αναγνωρίστηκε στην Johnson v. Agnew [1979] 1 All E.R. 833 (βλ. 889d) και ακολουθήθηκε στις Domb and Another v. Isoz [1980] 1 All E.R. 942 και Tilcon Ltd v. Land and Real Estate Investments Ltd [1987] 1 All E.R. 615.
Απομένει, αναφορικά με αυτό το θέμα, το κατά πόσο η διατήρηση κατοχής του διαμερίσματος απαραιτήτως απέκλειε τον αποτελεσματικό τερματισμό της σύμβασης. Στην A.N. Stasis Estates Co. Ltd (ανωτέρω) το πρωτόδικο δικαστήριο είχε κρίνει ότι παρά τον τερματισμό - ή την ακύρωση όπως την αποκάλεσε - της σύμβασης, οι αγοραστές "δικαιωματικά συνέχισαν να κατέχουν το διαμέρισμα". Εσφαλμένα βέβαια. Το Εφετείο υπέδειξε ότι:
"Δικαίωμα για διατήρηση της κατοχής του διαμερίσματος από τους εφεσιβλήτους μπορούσε να προέλθει μόνο από τη συμφωνία. Αυτό μπορούσε να είναι το αποτέλεσμα μόνο αν η συμφωνία δεν ακυρώθηκε. Η διεκδίκηση δικαιώματος παραμονής στο διαμέρισμα αποτελεί αντινομία προς την ακύρωση της συμφωνίας."
Το Εφετείο επεσήμανε ακολούθως ότι όπου εκδηλώνεται πράξη τερματισμού ενώ ταυτόχρονα διατηρείται η κατοχή, το δικαστήριο οφείλει να εξετάσει την αλληλεπίδρασή τους για να διαπιστώσει ποιό, στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι το αποτέλεσμα. Δεν έθεσε επί τούτου γενικό κανόνα. Γι' αυτό και διέταξε επανεκδίκαση.
Στην προκείμενη περίπτωση το πρωτόδικο δικαστήριο, αφού συζήτησε το ζήτημα, έκρινε ότι η μη παράδοση του επίδικου διαμερίσματος δεν αναιρούσε τον τερματισμό. Και δικαιολογημένα, κατά την άποψή μας, ιδιαίτερα ενόψει του αδιεξόδου στο οποίο βρισκόταν ο εφεσίβλητος, εφόσον κατέστη προφανές ότι δεν υπήρχε πλέον δυνατότητα μεταβίβασης του διαμερίσματος επ' ονόματί του. Η άνευ δικαιώματος παραμονή του στο διαμέρισμα μετά τον τερματισμό αποτελούσε άλλο ζήτημα όσο και αν ήταν συναφές. Οι δικαιούχοι στην κατοχή μπορούσαν να τη διεκδικήσουν. Αλλά τέτοια διεκδίκηση δεν τέθηκε για εξέταση στην αγωγή.
Ως προς το θέμα αποζημιώσεων που απέρρεαν εκ του τερματισμού, ο συνήγορος των εφεσειόντων εισηγήθηκε ότι το δικαστήριο έσφαλε διότι αντίκρυσε την περίπτωση ωσάν να επρόκειτο περί ακύρωσης εξ υπαρχής άνευ επιπτώσεων εκ της λειτουργίας της σύμβασης ενώ στην περίπτωση τερματισμού λαμβάνονται υπόψη τα όσα προέκυψαν από τη σύμβαση κατά τον χρόνο της ισχύος της. Η εισήγηση αυτή βασιζόταν στο ότι η επιδικασθείσα αποζημίωση συνίστατο σε επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος πλέον τόκους χωρίς να ληφθεί υπόψη το όφελος που είχε αποκομίσει ο εφεσίβλητος διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης εκ της κατοχής του διαμερίσματος και χωρίς εν πάση περιπτώσει αναφορά στην αξία του διαμερίσματος κατά τον χρόνο τερματισμού. Η διάκριση μεταξύ ακύρωσης εξ υπαρχής (rescission ab initio) - και τερματισμού - που κάποτε περιγράφεται χαλαρά και ως "ακύρωση" - στην οποία προέβη ο συνήγορος των εφεσειόντων δεν ενείχε εδώ επιπτώσεις. Στη βάση του τερματισμού, το λιγότερο στο οποίο εδικαιούτο ο εφεσίβλητος ήταν τα χρήματα που πλήρωσε και τη συνακόλουθη ειδική ζημία υπό μορφή τόκων. Ακόμα και αν η αξία του ακινήτου μειωνόταν. Που εδώ δεν γνωρίζουμε ποια ήταν εν τέλει. Ο εφεσίβλητος θα εδικαιούτο σε ψηλότερες αποζημιώσεις αν επερχόταν και αποδεικνυόταν στο δικαστήριο αύξηση στην αξία του διαμερίσματος, οπότε η αποζημίωση θα συνίστατο στο ποσό που κατέβαλε πλέον τη διαφορά στην αξία, αλλά όχι βέβαια τόκους δεδομένου ότι εκείνη η δαπάνη θα είχε καταστεί, από δικής του πλευράς, αναγκαίο μέρος της δικαιοπραξίας που απέληγε στο δικαίωμα διεκδίκησης της διαφοράς στην αξία του διαμερίσματος.
Απομένει μόνο να προσθέσουμε ότι το όφελος που απεκόμισε ο εφεσίβλητος από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης, δεν αποτελούσε στοιχείο που προσμετρούσε στον καθορισμό αποζημιώσεων. Η ανεδαφικότητα της όποιας άλλης αντίκρυσης του ζητήματος αναδεικνύεται από το ακόλουθo απλό παράδειγμα. Ο αγοραστής διαμερίσματος διατηρεί κατοχή από τη σύναψη της σύμβασης μέχρι τον νόμιμο υπ' αυτού τερματισμό μερικά χρόνια αργότερα, κατόπιν παράβασης από τον πωλητή. Η αξία του διαμερίσματος παραμένει στο μεταξύ η ιδία. Ο αγοραστής εγκαταλείπει το διαμέρισμα και αγοράζει άλλο της ίδιας αξίας. Το ίδιο και ο ιδιοκτήτης πωλεί αμέσως το δικό του στην ίδια τιμή. Δεν επιστρέφει όμως στον πρώτο αγοραστή ολόκληρο το εισπραχθέν τίμημα. Αφαιρεί το μέρος που, κατά τον ίδιο, αντιπροσωπεύει το οφέλημα κατοχής που ο αγοραστής είχε αποκομίσει. Έτσι ο πωλητής, με την παράβασή του, κερδίζει το ποσό της αφαίρεσης. Το ίδιο βέβαια θα ίσχυε και όπου η αξία του διαμερίσματος μεταβαλλόταν. Είναι νομίζουμε αυτονόητο ότι τέτοιο αποτέλεσμα δεν θα μπορούσε να συνάδει με οποιαδήποτε αρχή δικαίου.
Ως ζήτημα γενικής αρχής, το αναίτιο μέρος το οποίο, κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση ισχύος της σύμβασης. Στην προκείμενη περίπτωση αυτό σημαίνει την απόδοση κατοχής του διαμερίσματος στο άλλο μέρος. Και αν δεν το πράξει αυτόβουλα, το άλλο μέρος δύναται να κινήσει μηχανισμό για θεραπεία. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που αποτελούσε έκφανση λειτουργίας της συμβατικής σχέσης και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή. Εξ άλλου, δεν προβλεπόταν στη σύμβαση ο,τιδήποτε που να διαφοροποιούσε αυτή την, ως ζήτημα αρχής, επιβαλλόμενη θεώρηση.
Κατά την κρίση μας, ορθά ήταν που το πρωτόδικο δικαστήριο αντίκρυσε το θέμα των αποζημιώσεων και η κατάληξή του ήταν πλήρως δικαιολογημένη.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.