|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1997) 1 ΑΑΔ 586
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική έφεση αρ.8925
ΕΝΩΠΙΟΝ
: ΝΙΚΗΤΑ, ΑΡΤΕΜΙΔΗ,, ΚΑΛΛΗ, Δ/στωνΜαντώ Β. Κυπριανίδη κ.α. δια του πληρεξουσίου
αντιπροσώπου των κ.Βάσου Κυπριανίδη, από τη Λευκωσία
εφεσείουσες-αιτήτριες
- και -
Δήμου Λευκωσίας
εφεσίβλητου-αποζημιούσας αρχής
........................
22.5.1997
Για τις εφεσείουσες: κ.Αιμ.Λεμονάρης
Για τον εφεσίβλητο: κ.Κ.Μιχαηλίδης
.......................
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ:
Την απόφαση θα δώσει ο δικαστής Χρ.ΑρτεμίδηςΑ Π Ο Φ Α Σ Η
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ,Δ.: Στις 29.12.84 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης μέρους του κτήματος των αιτητριών, αριθμ. τεμ. 685 Φ/Σχ.ΧΧΙ/46.6.III, που βρίσκεται στη γνωστή τώρα εμπορική οδό Μπουμπουλίνας στη Λευκωσία. Ακολούθησε στις 17.5.85 η δημοσίευση του διατάγματος απαλλοτρίωσης με την οποία λωρίδα 67τ.μ. από την πρόσοψη του κτήματος παραχωρείται στο δημόσιο για την κατασκευή πεζοδρομίων και οχετών.
Δεν υπήρξε συμφωνία για την καταβλητέα αποζημίωση, η οποία και παραπέμφθηκε για καθορισμό στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Εκεί παρουσιάστηκε μαρτυρία ειδικών εμπειρογνωμόνων για τις αξίες ακίνητης ιδιοκτησίας εκ μέρους των διαδίκων. Ο εμπειρογνώμονας των εφεσειουσών υποστήριξε πως η πληρωτέα εύλογη αποζημίωση ήταν £20,390 ενώ της εφεσίβλητης εξέφρασε τη γνώμη πως δεν είναι πληρωτέα οποιαδήποτε αποζημίωση γιατί η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, που υπολόγισε σε £1,242.-, είναι μικρότερη της υπεραξίας που απέκτησε το υπόλοιπο κτήμα των εφεσειουσών, ως αποτέλεσμα της εκτέλεσης των έργων για τους σκοπούς της απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην εμπεριστατωμένη απόφαση του, δέχεται ως ορθή την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης, στη γενική της τοποθέτηση, απορρίπτει όμως, και τούτο μέσα στα πλαίσια των εξουσιών του, τη θέση που υποστήριξε πως ο συμψηφισμός της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους και της υπεραξίας που αποκτά το υπόλοιπο του κτήματος καταλήγει στην πληρωμή μηδέν αποζημίωσης. Το Δικαστήριο έκρινε, αντιθέτως, πως δεν υπήρξε τέτοια υπεραξία και ως εκ τούτου εξέδωσε απόφαση υπέρ των εφεσειουσών για £1,242, εντόκως, όπως προβλέπεται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962, Ν.15/62, με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του. (25/83, 148/85, 84/88 και 92(1)/92).
Ο συνήγορος των εφεσειουσών περιόρισε την έφεση σ΄ένα μόνο νομικό σημείο, που παραθέτουμε αμέσως: Η έκταση των 67τ.μ., αντικείμενο της απαλλοτρίωσης, επηρεαζόταν από σχέδιο ρυμοτομίας που δεν προσβλήθηκε από τις εφεσείουσες μετά τη δημοσίευση του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 12(2) του Νόμου. Ο εμπειρογνώμονας της εφεσίβλητης τόσο στην έκθεση του αλλά και στη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου υποστήριξε πως ένας πρόθυμος και έτοιμος αγοραστής στην ελεύθερη αγορά, θα λάμβανε υπόψη του στον καθορισμό της τιμής που θα πρόσφερε το γεγονός πως το κτήμα επηρεαζόταν από σχέδιο ρυμοτομίας.
Ο δικηγόρος των εφεσειουσών υποστήριξε ενώπιον μας πως η πιο πάνω προσέγγιση είναι νομικά εσφαλμένη γιατί το άρθρο 13 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96, όπως τροποποιήθηκε, είναι αντισυνταγματικό, γιατί προσκρούει στις διατάξεις του άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Ας υπενθυμίσουμε το άρθρο:
13.-(1) Οσάκις άδεια χορηγείται υπό αρμοδίας αρχής η δε τοιαύτη άδεια συνεπάγεται νέαν εξωτερικήν πλευράν δι΄οιανδήποτε οδόν, συμφώνως προς οιονδήποτε σχέδιον το οποίον κατέστη δεσμευτικόν δυνάμει του άρθρου 12, οιονδήποτε διάστημα μεταξύ της τοιαύτης εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλαιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίον εναπομένει όταν χορηγήται άδειά τις, καθίσταται τμήμα της τοιαύτης οδού άνευ καταβολής υπό της αρμοδίας αρχής οιασδήποτε αποζημιώσεως:
Νοείται ότι, εάν ήθελε διαπιστωθή ότι θα προήρχετο βλάβη εάν δεν κατεβάλλετο αποζημίωσις, η αρμοδία αρχή καταβάλλει τοιαύτην αποζημίωσιν ως ήθελε θεωρηθή εύλογος λαμβανομένων υπ΄όψιν πασών των περιστάσεων της υποθέσεως."
Εχουμε τη γνώμη πως το ζήτημα της συνταγματικότητας ή μη του άρθρου τούτου δεν υπεισέρχεται στη συζήτηση της υπόθεσης, γιατί δεν εφαρμόστηκαν σ΄αυτή οι διατάξεις του. Το ερώτημα που καλούμαστε να απαντήσουμε είναι κατά πόσο στον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου το γεγονός πως τούτο επηρεάζεται από σχέδιο ρυμοτομίας λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά. Αν βεβαίως εφαρμόζονται, σε μια συγκεκριμένη περίπτωση, οι διατάξεις της επιφύλαξης στο άρθρο 13, είναι τούτο ένα από τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη στον καθορισμό της αξίας. Το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, και έχει νομολογιακά επιλυθεί. Παραπέμπουμε σχετικά στις υποθέσεις Ελένη Χριστοδουλίδη ν. Δήμου Αμμοχώστου, (1963) 2 Α.Α.Δ. σελ.35, και Δημάδης & Υιοί Λτδ., ν. Δημοκρατίας, (1977) 1 Α.Α.Δ. 189. Από την τελευταία αυτή απόφαση διαβάζουμε, στη σελ.206 τα εξής:
"We go further and state that it was reasonable to assume that any prospective purchaser interested in the land when making an offer to buy, or even the claimants themselves, if they minded to develop the land personally, would take it for granted that the area available for development would exclude the portion of the land affected by the street alignment scheme."
Σε μετάφραση:
"Προχωρούμε πιο πέρα για να πούμε πως ήταν εύλογο να υποτεθεί ότι ένας μελλοντικός αγοραστής που ενδιαφέρεται για τη γη όταν κάμνει προσφορά να την αγοράσει, ή ακόμη και οι ίδιοι οι απαιτητές αν είχαν σκοπό να αναπτύξουν οι ίδιοι τη γη, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε το μέρος της γης που επηρεάζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας."
Ο εμπειρογνώμονας της εφεσίβλητης δεν αφαίρεσε από την καταβλητέα αποζημίωση ολόκληρη την αξία των 67τ.μ., που επηρεάζεται από τη ρυμοτομία, αλλά έκταση 58τ.μ., την αξία δε των υπολοίπων 9τ.μ. υπολόγισε σε £1,242. Οπως είπαμε όμως πιο πριν συμψήφισε το ποσό αυτό με την υπεραξία που απέδωσε στο υπόλοιπο κτήμα, έτσι που να μην καταβάλλεται καμιά αποζημίωση. Το Δικαστήριο δεν δέχθηκε τη θέση αυτή, και η κρίση του επ΄αυτού του σημείου δεν υπήρξε αντικείμενο αντέφεσης.
Θεωρούμε επομένως την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ορθή. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΜΑΑ