|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1989) 1E ΑΑΔ 490
15 Σεπτεμβρίου, 1989
[ΠΙΚΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ, ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, Δ.Δ.]
ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΓΑΛΙΔΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΟΙ,
Εφεσείοντες - Καθ' ων οι Αιτήσεις,
ν.
ΖΑΚΟ ESTATES LIMITED,
Εφεσίβλητων - Αιτητών.
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 7554, 7555, 7568, 7569 και 7570).
Ενοικιοστάσιο - Έξωση - O Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983, άρθρο 11 (1) (η) (ιιι) - Οι προτεινόμενες αλλαγές πρέπει να είναι ριζικές και, ακόμα σηματικότερο, να επηρεάζουν το ακίνητο ριζικά και ολικά - O όρος "ριζικά" αναφέρεται στο θεμέλιο και την δομή της οικοδομής.
Ενοικιοστάσιο - Έξωση - O Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983, άρθρο 16 (1 (η) (ιιι) - "Ακίνητο" - Εννοεί το συγκεκριμένο υποστατικό, τον οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής - Στο βαθμό, που έχει κοινά θεμέλια και δομή, με άλλα υποστατικά, αλλαγές στην κοινή βάση της όλης οικοδομής λαμβάνονται υπόψη στο βαθμό και έκταση, που επηρεάζουν το μίσθιο.
Ενοικιοστάσιο - Έξωση - O Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983, άρθρο 11 (1 (η) (ιιι) - "Διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του" - H φράση αναφέρεται στο ίδιο το μίσθιο.
Εταιρείες - Πέπλος νομικής προσωπικότητας - Δεν ανασύρεται σε περιπτώσεις επηρεαζόμενες από τον νόμο περί Ενοικιοστασίου.
Ενοικιοστάσιο - Έξωση - O Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (N.23/83), άρθρο 11(1) (η) (ιιι) - Ριζικές αλλαγές - Προτεινόμενες αλλαγές, που ουσιαστικά άφηναν ανεπηρέαστα θεμέλιο και δομή υποστατικών (Ενοποίηση αριθμού καταστημάτων σε ενιαίο χώρο) - Δεν είναι ριζικές.
H εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια τετραώροφης οικοδομής με πρόσω- πο σε δρόμο μεγάλης εμπορικής αξίας (Λήδρας), στην οποίαν περιλαμβάνονται 5 καταστήματα, των οποίων οι εφεσείοντες ήσαν θέσμιοι ενοικιαστές. H εν λόγω οικοδομή στο πίσω μέρος της εφάπτεται άλλης οικοδομής με πρόσωπο σε οδό ήσσονος εμπορικής σημασίας. H τελευταία οικοδομή ανήκει σε εταιρεία περιωρισμένης διά μετοχών ευθύνης, η οποία, όμως, έχει τους ίδιους μετόχους που έχει η εφεσίβλητη.
H εφεσίβλητη πέτυχε διάταγμα εξώσεως των εφεσειόντων από τα εν λόγω 5 καταστήματα με βάση το άρθρο 16(1) (η) (ιιι) του N. 23/83. Οι προτεινόμενες αλλαγές απέβλεπαν σε ενοποίηση των δύο κτιρίων με σκοπό την εξασφάλιση ενιαίου χώρου σε κάθε όροφο. Οι αλλαγές προέβλεπαν την κατεδάφιση όλων των εσωτερικών τοίχων, μεγάλου μέρους των εξωτερικών τοίχων, τη δημιουργία μεγάλης βιτρίνας για την έκθεση εμπορευμάτων, καθώς και τη μετακίνηση του κλιμακοστασίου και την εκσκαφή του χώρου στο σημείο που βρίσκεται ο φωταγωγός. Τα θεμέλια των δύο οικοδομών μένουν ανεπηρέαστα, καθώς και η δομή και ταυτότητά τους.
Με βάση τις νομικές αρχές, που εκτίθενται στα πιο πάνω περιληπτικά σημειώματα το Ανώτατο Δικαστήριο αποδέχτηκε τις Εφέσεις των ενοικιαστών και ακύρωσε τα διατάγματα εξώσεως.
Οι εφέσεις επιτρέπονται με έξοδα.
Αναφερόμενες αποφάσεις:
Lamarco Ltd. ν. Kramos (1987) 1 C.L.R. 336;
Poyatzis v. Pilavakis (1988)1 C.L.R. 411;
Μαρκίδου ν. Σιμιλλίδη (1989) 1 Α.Α.Δ. 123;
Michaelides ν. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244.
Εφέσεις.
Εφέσεις από τους καθ' ων οι αιτήσεις εναντίον απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας ημερομηνίας 15, Ιανουαρίου, 1988 (Αριθμός Αιτ. Ε185/83, Ε183/83, Ε189/83, Ε188/83 και Ε187/83) με την οποία εκδόθησαν διατάγματα εξώσεών των από τα υποστατικά στην οδό Λήδρας.
Φ. Κληρίδης, για τον εφεσείοντα στην Έφεση Αρ. 7554.
Χρ. Κιτρομηλίδης, για τον εφεσείοντα στην Έφεση Αρ. 7555.
K. Χατζηιωάννου, για τον εφεσείοντα στην Έφεση Αρ. 7568.
E. Οδυσσέως, για τον εφεσείοντα στη Έφεση Αρ. 7569.
E. Ευσταθίου, N. Ανδρέου και Γ. Στυλιανίδης, για τον Εφεσείοντα στην Έφεση Αρ. 7570.
Μ. Κλεόπας, για τους εφεσίβλητους.
ΠΙΚΗΣ Δ.: H απόφαση που εκδίδεται αποτελεί την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου.
ΠΙΚΗΣ Δ.: Οι εφεσίβλητοι ΖΑΚΟ ESTATES LIMITED, είναι οι ιδιοκτήτες βάσει ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, των πέντε καταστημάτων που κατέχουν οι εφεσείοντες ως θέσμιοι ενοικιαστές. Τα καταστήματα αποτελούν μέρος τετραώροφης οικοδομής που ανήκει στους ίδιους ιδιοκτήτες. Μέρος της υπόλοιπης οικοδομής κατεχόταν επίσης από θέσμιους ενοικιαστές. Το κτίριο περιλαμβάνει επίσης υπόγειο που βρίσκεται στην κατοχή ενός από τους ενοικιαστές των καταστημάτων, συγκεκριμένα του εφεσείοντα Κυριάκου Γαλίδη. Επικοινωνία μεταξύ του καταστήματος και του υπογείου εξασφαλίζεται με κινητή σκάλα. Στο πίσω μέρος υπάρχει φωταγωγός για το φωτισμό της οικοδομής. Το κτίριο βρίσκεται στο Τεμάχιο 84 και έχει πρόσοψη στην οδό Λήδρας, δρόμος μεγάλης εμπορικής σημασίας.
Το Τεμάχιο 84 εφάπτεται στο πίσω μέρος με το Τεμάχιο 159, στο οποίο επίσης είναι οικοδομημένη τετραώροφη οικοδομή με πρόσοψη στην οδό Πλουτάρχου. Το εμβαδόν του χρήσιμου χώρου του κτιρίου στο Τεμάχιο 159 είναι υπερδιπλάσιο από εκείνο της οικοδομής στο Τεμάχιο 84. Το Τεμάχιο 159 ανήκει στην εταιρεία APEX LIMITED. To μετοχικό κεφάλαιο των ιδιοκτητών των δυο οικοδομών ανήκει ουσιαστικά στα ίδια πρόσωπα ή υπάρχει ταυτότητα συμφερόντων μεταξύ των μετόχων των δυο εταιρειών.
Βάσει άδειας που εκδόθηκε από την αρμόδια Αρχή, εγκρίθηκε η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στις δυο οικοδομές με στόχο την ενοποίησή τους προς το σκοπό εξασφάλισης ενιαίου χώρου σε κάθε όροφο για χρήση για εμπορικούς σκοπούς και για την ανακαίνιση των δυο κτιρίων. Με την ενοποίηση θα εξασφαλισθεί πρόσβαση στην οικοδομή στο Τεμάχιο 159 από την οδό Λήδρας - παράγοντας μεγάλης σημασίας για την εμπορική χρήση του ακινήτου - δεδομένου ότι η Πλουτάρχου είναι, σε σύγκριση με την οδό Λήδρας, οδός ήσσονος σημασίας.
Οι προτεινόμενες εργασίες προβλέπουν, εκτός από την ενοποίηση των δυο κτιρίων, την κατεδάφιση όλων των εσωτερικών τοίχων, μεγάλου μέρους των εξωτερικών τοίχων, τη δημιουργία μεγάλης βιτρίνας για την έκθεση εμπορευμάτων, καθώς και τη μετακίνηση του κλιμακοστασίου και την εκσκαφή του χώρου στο σημείο που βρίσκεται ο φωταγωγός. Τα θεμέλια των δυο οικοδομών μένουν ανεπηρέαστα, καθώς και η δομή και ταυτότητά τους.
Το αίτημα για ανάκτηση κατοχής των πέντε καταστημάτων υποβλήθηκε σε σχέση με την εκτέλεση του συνόλου των οικοδομικών εργασιών, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων που αφορούν την οικοδομή στο Τεμάχιο 159. Το αίτημα βασίστηκε στις πρόνοιες του άρθρου 16(1) (η) (iii) που επιτρέπει την ανάκτηση κατοχής όταν το ακίνητο "απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου" - (iii) "δι' ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του". Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι τροποποιήσεις των δυο οικοδομών είχαν τον ουσιαστικό και ριζικό χαρακτήρα που απαιτεί η νομοθεσία με άμεσες επιπτώσεις στο χαρακτήρα και χρήση των δυο οικοδομών, και διέταξε την έξωση των ενοικιαστών.
Με ξεχωριστές εφέσεις, οι πέντε εφεσείοντες επιδιώκουν τον παραμερισμό των διαταγμάτων εξώσεων κυρίως για τους πιο κάτω λόγους:-
(1) Τα εσφαλμένα συμπεράσματα του Δικαστηρίου ως προς τη φύση και τον χαρακτήρα των μετατροπών. Εισήγηση των εφεσειόντων είναι ότι οι μετατροπές δεν έχουν το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει ο νόμος, ούτε όσον αφορά ένα έκαστο των μισθίων, ή την οικοδομή στο Τεμάχιο 84 στο σύνολό της. Υπέδειξαν ότι το άρθρο 16(1) (η) (ill) ερμηνεύτηκε αυθεντικά από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Lamarco Ltd. ν. Kranos (1987) 1 C.L.R. 336. Στην υπόθεση εκείνη αναφέρθηκε "To qualify as substantial and radical, the first hurdle that the owner must overcome it must be established that the changes are consequential to the character of the building and sufficiently fundamental to qualify as radical". (p. 341). Όπως υποδεικνύεται σε άλλο σημείο της απόφασης Lamarco οι αλλαγές δεν πρέπει να είναι μόνο αφεαυτών ουσιώδεις και ριζικές αλλά ακόμα σημαντικότερο πρέπει να συνεπάγονται τη ριζική και ολική αναδιάρθρωση (transformation) της οικοδομής. H υποδιαίρεση καταστήματος σε αριθμό μικροτέρων καταστημάτων και συναφείς εργασίες για τη μετατροπή και βελτίωση του οικοδομικού χώρου, κρίθηκαν στην υπόθεση εκείνη ότι δεν ικανοποιούσαν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος δεδομένου ότι άφηναν τα θεμέλια, τη δομή και το χαρακτήρα του κτιρίου ουσιαστικά άθικτα.
H ερμηνεία που αποδόθηκε στις σχετικές διατάξεις της νομοθεσίας στην υπόθεση Lamarco υιοθετήθηκε και σε δύο μεταγενέστερες αποφάσεις - Poyatzis ν. Pilavakis (1988) 1 C.L.R. 411 και Μαρκίδου ν. Σιμιλλίδη (1989) 1 Α.Α.Δ. 123 Παρά τη διαφωνία μεταξύ των μελών του Εφετείου στην υπόθεση Boyadjis ως προς το αποτέλεσμα, η προσέγγιση του Δικαστηρίου στην υπόθεση Lamarco σχετικά με την ερμηνεία του άρθρου 16(1) (η) (iii) έγινε δεκτή τόσο από την πλειοψηφία όσο και από τη μειοψηφία. Το Δικαστήριο στην υπόθεση Μαρκίδου (απόφαση της πλειοψηφίας) επεξηγώντας στην υπόθεση Lamarco υποδεικνύει ότι οι αλλαγές για τις οποίες μπορεί να εγκριθεί η ανάκτηση κατοχής πρέπει να επηρεάζουν την οικοδομή εκ βάθρων. Οι αλλαγές είναι ριζικές μόνο όταν επηρεάζουν τη βάση της οικοδομής.
(2) Απόδοση βάρους σε άσχετα γεγονότα στην εκτίμηση του αιτήματος των εφεσίβλήτων: Οι επιπτώσεις στην οικοδομή στο Τεμάχιο 159 των προτεινόμενων οικοδομικών εργασιών που όπως έχει αναφερθεί λήφθηκαν υπόψη από το πρωτόδικο Δικαστήριο σχετικά με την τεκμηρίωση του αιτήματος των εφεσίβλητων, λανθασμένα λήφθηκαν υπόψη, αναλογιζόμενοι τις πρόνοιες του άρθρου 16(1) (η) (iii) που συναρτά τις μετατροπές με την αξιοποίηση του ακινήτου. Το ακίνητο, σύμφωνα με την εισήγηση των εφεσειόντων, περιορίζεται στο αντικείμενο της ενοικίασης, το μίσθιο, λαμβάνοντας υπόψη τον ορισμό του όρου "ακίνητον" στο εδάφιο 2, και τη χρήση του όρου στο τέλος του εδαφίου (iii) ".. να εκκενώσει το ακίνητον". H έρευνα αναφορικά με τις μετατροπές πρέπει να περιορίζεται, σύμφωνα με την εισήγηση των εφεσειόντων, στο ακίνητο, δηλαδή το κατάστημα ή την κατοικία των οποίων επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής.
(3) H ανάκτηση κατοχής του καταστήματος που κατέχεται από τον εφεσείοντα Ιωάννη Θ. Κακουλλή δεν είναι αναγκαία για τη διενέργεια των εργασιών, γεγονός που καταρρίπτει εκ προοιμίου, όπως έγινε εισήγηση από το δικηγόρο του κατόχου, την εγκυρότητα της απαίτησης.
O δικηγόρος των εφεσίβλητων υποστήριξε την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επιχειρηματολόγησε ότι ο όρος "ακίνητον", όπως απαντάται στο εδάφιο (η) του άρθρου 16(1) του N 23/83, αναφέρεται στην οικοδομή στο σύνολό της και όχι σε συγκεκριμένα μέρη της οικοδομής. Οι τροποποιήσεις τις οποίες προτίθενται να επιφέρουν οι ιδιοκτήτες, κρινόμενες σε συσχετισμό με το σύνολο της οικοδομής έχουν, όπως εισηγήθηκε ο δικηγόρος των εφεσίβλήτων, το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει η νομοθεσία. Αξιοποιείται ευεργετικά ο χώρος σε κάθε όροφο ως αποτέλεσμα εκτεταμένων οικοδομικών εργασιών, μεταβάλλεται το ισόγειο σε ένα κατάστημα μεγάλων διαστάσεων, ενώ σήμερα είναι υποδιαιρεμένος σε πέντε πολύ μικρότερα. H ενοποίηση των δυο κτιρίων μεγεθύνει τις διαστάσεις των αλλαγών και θα έχει ως αποτέλεσμα τη ριζική αναμόρφωση του χαρακτήρα τόσο των επίδικων καταστημάτων όσο και του κτιρίου στο σύνολό του.
Αφού εξετάσαμε με προσοχή τις διϊστάμενες απόψεις, και έχοντας στο επίκεντρο την επίδικη απόφαση, καταλήγουμε στα εξής συμπεράσματα:
Όπως έχει αποφασισθεί στην υπόθεση Lamarco οι προτεινόμενες αλλαγές πρέπει να είναι αφεαυτών ριζικές και, ακόμα σημαντικότερο, πρέπει να επηρεάζουν το ακίνητο ριζικά και ολικά. H ετυμολογία του όρου "ριζικά" αναφέρεται στο θεμέλιο ή τη βάση του πράγματος που χαραχτηρίζει· ενώ στο κείμενο που απαντάται και μας απασχολεί, αναφέρεται στο θεμέλιο και τη δομή της οικοδομής.
Δεύτερη διαπίστωση είναι ότι ο όρος "ακίνητον" στο πλαίσιο του άρθρου 16(1) (η) αναφέρεται στο συγκεκριμένο υποστατικό του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής. Τούτο προκύπτει τόσο από τον ορισμό του όρου στο άρθρο 2 όσο και από τη συγκεκριμένη χρήση του στα πλαίσια της παραγράφου (η) του άρθρου 16(1). Επισημαίνεται ότι η ανάκτηση κατοχής συναρτάται ρητά με την αναγκαιότητα της κατοχής του συγκεκριμένου υποστατικού για τη διενέργεια των μετατροπών. Βεβαίως στο βαθμό και έκταση που το συγκεκριμένο υποστατικό έχει κοινό θεμέλιο και δομή με άλλα υποστατικά, αλλαγές στην κοινή βάση της οικοδομής λαμβάνονται υπόψη, όπως είναι φυσικό, στο βαθμό και έκταση που επηρεάζουν το μίσθιο.
Είναι πρόδηλο ότι ο όρος "ακίνητον" στην παράγραφο (η) του άρθρου 16(1) χρησιμοποιείται αντί των όρων "κατοικία" ή "κατάστημα" που απαντώνται στο εισαγωγικό μέρος του άρθρου για τη συμπερίληψη και των δυο κατηγοριών των υποστατικών στα οποία αναφέρεται ο νόμος.
H τρίτη διαπίστωση είναι ότι οι αλλαγές πρέπει να αναφέρονται στην αξιοποίηση του υποστατικού που αποτελεί το αντικείμενο της ενοικίασης. Τούτο είναι φανερό από το κείμενο της παραγράφου (η) (iii) - ιδιαίτερα από τη φράση "διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του". Είναι φανερό ότι η ανάκτηση ενός εκάστου των υποστατικών επιδιώκεται όχι μόνο για την αξιοποίηση των υποστατικών αλλά και για την αξιοποίηση του κτιρίου στο Τεμάχιο 159 που αποτελεί σημαντική επιδίωξη των ιδιοκτητών. H απαίτηση για ανάκτηση κατοχής δε θεμελιώθηκε στην αξιοποίηση των συγκεκριμένων υποστατικών αλλά του ευρύτερου χώρου, συμπεριλαμβανομένης και οικοδομής η οποία ανήκει σε τρίτο πρόσωπο, την εταιρεία APEX LIMITED.
Δεν υπάρχει πεδίο για τη μετακίνηση του εταιρικού πέπλου (corporate veil) στις περιπτώσεις που επηρεάζονται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Στην υπόθεση Michaelides ν. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244 αποφασίστηκε ότι όσο μεγάλος κι' αν είναι ο έλεγχος μιας εταιρείας από τους μετόχους, η εταιρεία παραμένει ξεχωριστή οντότητα κατά το νόμο, και η υπόσταση των δυο δε συνταυτίζεται για τους σκοπούς της νομοθεσίας για τον έλεγχο των ενοικιάσεων. Στην προκειμένη περίπτωση όχι μόνο το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε συναρτήσει την ανάκτηση της κατοχής με την αξιοποίηση των συγκεκριμένων υποστατικών αλλά και το υπόβαθρο των αιτήσεων για ανάκτηση κατοχής ήταν ακροσφαλές στη βάση του· επειδή επιδιώκετο η ανάκτηση κατοχής των υποστατικών και για σκοπούς άσχετους με την αξιοποίηση των συγκεκριμένων καταστημάτων. Το αίτημα αφορούσε την ενιαία αξιοποίηση δυο πολυώροφων κτιρίων, περιλαμβανομένης και της περιουσίας τρίτων.
H τελευταία διαπίστωσή μας είναι ότι οι προτεινόμενες αλλαγές δεν είχαν το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει η νομοθεσία. Οι αλλαγές άφηναν στην ουσία το θεμέλιο και τη δομή των υποστατικών ανεπηρέαστη. Οι αλλαγές στο βαθμό που αφορούσαν τα επίδικα υποστατικά πρόβλεπαν την ενοποίηση αριθμού καταστημάτων χωρίς θεμελιακές και δομικές αλλαγές στο χώρο που καλύπτουν. Όπως στην περίπτωση της υπόθεσης Lamarco που η υποδιαίρεση ενός ενιαίου χώρου σε αριθμό καταστημάτων κρίθηκε ότι δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του νόμου, έτσι και στην υπόθεση αυτή η ενοποίηση αριθμού καταστημάτων και η μετατροπή τους σε ενιαίο χώρο, δε μπορεί να έχει διαφορετικό αποτέλεσμα.
Για τους πιο πάνω λόγους οι εφεσείοντες επιτυγχάνουν στις εφέσεις τους. Οι εφέσεις επιτρέπονται με έξοδα. Τα διατάγματα για ανάκτηση κατοχής ακυρώνονται.
Εφέσεις επιτρέπονται με έξοδα.