|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2022:A458
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 249/2014)
25 Νοεμβρίου, 2022
[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, ΣΑΝΤΗΣ, Δ/στές]
1. ΙΑΚΩΒΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
2. ΝΙΚΟΥ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
3. ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
4. ΔΗΜΗΤΡΑΚΗ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
5. ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
6. ΑΓΑΘΟΝΙΚΗΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
7. ΜΑΡΟΥΛΛΑΣ ΒΑΡΝΑΒΑ
8. ΕΥΔΟΚΙΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
Εφεσείοντες,
ν.
J ARISTODEMOU IDEAL HOMES LIMITED
Εφεσίβλητοι,
......
Δ. Μιχαηλίδης, για Χρίστος Μ. Τριανταφυλλίδης, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Γεωργιάδης, για Τηλέμαχος και Μιλτιάδης Γεωργιάδης ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους.
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί
από τον Σάντη, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΑΝΤΗΣ, Δ.: Οι Εφεσείοντες/Ενάγοντες («οι Εφεσείοντες») αντιτίθενται στην απόφαση που εξέδωσε το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου την 24.6.14 («η Πρωτόδικη Απόφαση»), με τέσσερεις λόγους έφεσης. Αυτοί επικεντρώνονται στο κατ' ισχυρισμόν εσφαλμένο της πρωτόδικης κρίσης να απορρίψει την Αγωγή 449/08 («η Αγωγή»), καθότι οι Εφεσείοντες απέτυχαν να αποδείξουν πως υφίστατο ζήτημα «. διάρρηξης του ουσιώδους όρου περί αντιπαροχής .», στη βάση ότι, αν και οι Εναγόμενοι («οι Εφεσίβλητοι») βάσει δύο συμφωνιών αντιπαροχής ημερομηνίας 29.11.03 και 29.5.04 (και ενός συμφωνητικού εγγράφου διανομής ημερομηνίας 29.5.04) - δυνάμει των οποίων οι Εφεσείοντες παραχώρησαν στους Εφεσίβλητους το δικαίωμα ανάπτυξης και μελλοντικής ιδιοκτησίας κτήματος τους στην Γεροσκήπου έκτασης «. εκ 5 δεκαρίων και 40 τ.μ. .» («το κτήμα») «. έναντι 10 διαμερισμάτων από την ανάπτυξη που να ανεγείροντο σε συγκεκριμένη έκταση του κτήματος.» - οι Εφεσίβλητοι, κατά παράβαση των συμφωνιών, παρέλειψαν να τους παραδώσουν (ή και οικειοποιήθηκαν) τον συντελεστή δόμησης «. εκ 460.4 τ.μ. αξίας €668.644,09 που αναλογούσε στα 10 διαμερίσματα στη βάση της έκτασης των 700 τ.μ. των 10 διαμερισμάτων».
Διά των λόγων έφεσης, οι Εφεσείοντες παραπονούνται πως το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρερμήνευσε ουσιώδεις όρους των συμφωνιών που αφορούσαν στην αντιπαροχή, με παρεπόμενο να καταλήξει ότι αντικείμενο της αντιπαροχής «. είναι μόνο τα 10 διαμερίσματα συνολικής έκτασης 700 τ.μ.», και τούτο επειδή στη συμπληρωματική συμφωνία ημερομηνίας 29.5.04 «. καθορίζεται το καθαρό εμβαδό του οικοπέδου της αντιπαροχής που είναι 967 μ.2 και η ερμηνεία που δίνεται από το νόμο για οικόπεδο συμπεριλαμβάνει και τα ποσοστά δόμησης.» αλλά και γιατί οι Εφεσίβλητοι «. δεν είχαν μόνο υποχρέωση να παραχωρήσουν 10 διαμερίσματα αλλά και τη γη (οικόπεδο) .», με τον συντελεστή δόμησης εκ «. 460.4 τετραγωνικά μέτρα .» να αποτελεί «. αναπόσπαστο και/ή συνεπαγόμενο μέρος και/ή δικαίωμα των Εναγόντων-Εφεσειόντων με βάση τις συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων και/ή με βάση το Νόμο» (λόγος έφεσης 1). Προτάσσουν προσέτι πως το Πρωτόδικο Δικαστήριο κακώς αποφάσισε ότι στο δικαίωμα ανάπτυξης του κτήματος από τους Εφεσίβλητους περιλαμβάνεται και ο συντελεστής δόμησης που του αναλογούσε, αφού η θέση των 10 διαμερισμάτων «. καθορίζεται στο χωρομετρικό σχέδιο που επισυνάπτεται στη συμφωνία αντιπαροχής ως Θέση Α αντιπαροχής και στη παράγραφο 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας .» όπου καθορίζεται το καθαρό εμβαδό «. του οικοπέδου της αντιπαροχής σε 967 μ.2 και στη παράγραφο 7 διευκρινίζεται ότι το εν λόγω εμβαδό αντιπροσωπεύει το 25,62% του όλου οικοπέδου .» και πως οι Εφεσείοντες «. θα έπρεπε να έχουν συντελεστή δόμησης 1160.4 τετραγωνικά μέτρα .» από τα οποία «. έχουν χρησιμοποιηθεί 700 τετραγωνικά μέτρα δια τα 10 διαμερίσματα .» και ως εκ τούτου αυτοί δικαιούνται στην «. ακόλουθη δόμηση: 1160.4-700=460.4 τετραγωνικά μέτρα.» (λόγος έφεσης 2), δοσμένου μάλιστα ότι «. ο συντελεστής δόμησης αποτελεί δια Νόμου δικαίωμα όλων των ιδιοκτητών μέρος του ακινήτου και/ή των ανεφερθέντων επ' αυτού εκτός εάν τούτο αποκλεισθεί ρητά γεγονός το οποίο δεν έχει λάβει χώρα εις τας συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων.» (λόγος έφεσης 4). Τέλος, λανθασμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ως σχετική «. και/ή ως μαρτυρία επί της οποίας μπορούσε να βασισθεί όσον αφορά την αγοραία αξία του συντελεστή δόμησης τη μαρτυρία του . Ρίκκου Γιαννή .», γιατί αυτός αναφέρθηκε σε πωλήσεις οικοπέδων για ιδιωτική χρήση και όχι για εμπορική επένδυση, όπως και σε άστοχα επιχειρήματα, θεωρώντας κιόλας το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ξανά λαθεμένα, πως δύο μάρτυρες των Εφεσειόντων δεν μπορούσαν να προβούν σε εκτίμηση ή δεν προσέφεραν «. πιο ολοκληρωμένη και/ή εμπεριστατωμένη και/ή σχετική .» μαρτυρία «. από την εκτίμηση του κου Γιαννή» (λόγος έφεσης 3).
Συνεκτιμήσαμε καθετί που μας τέθηκε, στην πλήρη του μορφή, και σε αυτά συμπεριλαμβάνονται τα περιγράμματα των ευπαίδευτων συνηγόρων.
Ως εκ του αντικειμένου τους, θα επιληφθούμε, σωρευτικώς, τους λόγους έφεσης 1, 2 και 4, και έπειτα τον λόγο έφεσης 3.
Αρχίζουμε με τους λόγους έφεσης 1, 2 και 4.
Για ευχερέστερη παρακολούθηση όσων έπονται, θεωρούμε πρόσφορη την παράθεση των όρων 4, 5 και 6 της συμφωνίας αντιπαροχής ημερομηνίας 29.11.03 (Τεκμήριο 1Α), με τις εκεί αναφορές σε Συμβαλλόμενο Μέρος Α να αφορούν στους Εφεσείοντες και σε Συμβαλλόμενο Μέρος Β, στους Εφεσίβλητους:
«..................................4. Σε αντάλλαγμα της παροχής της κατοχής, δικαιώματος ανάπτυξης και μελλοντικής ιδιοκτησίας του εν λόγω τεμαχίου από το Α Συμβαλλόμενο μέρος στο Β Συμβαλλόμενο μέρος, το Β Συμβαλλόμενο μέρος αναλαμβάνει και έχει την υποχρέωση όπως παραδώσει και παραχωρήσει την ιδιοκτησία, κατοχή και εκμετάλλευση 10 διαμερισμάτων στο Α Συμβαλλόμενο μέρος ως το επισυνημμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο, Παράρτημα Γ.
5. Το επισυνημμένο σχέδιο είναι η κάτοψη του τυπικού διαμερίσματος στο Μπλοκ 9, Νο.1, το οποίο το Α Συμβαλλόμενο μέρος έχει επισκεφθεί και είναι της αρεσκείας του και γενικά θα είναι το αντιπροσωπευτικό τυπικό διαμέρισμα της αντιπαροχής, εκτός του νυπτήρα στο υπνοδωμάτιο. Εν λεπτομέρεια θα γίνουν τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια κατά ή περί την 7.2.2004 και θα αντιγραφή καθ' όλα.
6. Η θέση των 10 διαμερισμάτων καθορίζεται στο χωρομετρικό σχέδιο που επισυνάπτεται ως Παρ. Β, φαίνεται με κόκκινο χρώμα και συγκεκριμένα καθορίζεται ως θέση Α αντιπαροχής Το υπόλοιπο τεμάχιο που αναγράφεται Θέση Β και φαίνεται με πράσινο χρώμα θα είναι το αντάλλαγμα της αντιπαροχής που το Β Συμβαλλόμενο μέρος από την υπογραφή του παρόντος κατέχει, δικαιούται ανάπτυξη και μελλοντική ιδιοκτησία με όλες τις εξουσίες που φαίνονται στο επισυναπτόμενο ανέκκλιτο πληρεξούσιο έγγραφο ημερ. 29/11/03.
...................................».
Με την ίδια βλέψη, κρίνουμε βοηθητική και την παράθεση των όρων 1, 3 και 7 της συμπληρωματικής συμφωνίας ημερομηνίας 29.5.04, που επίσης αφορά στην επίμαχη αντιπαροχή (Τεκμήριο 2Α):
«..................................
«1. Αναφορικά με τον όρο αρ. 4 της συμφωνίας ημερ. 29/11/03 που αφορούσε την αντιπαροχή 10 διαμερισμάτων, με την παρούσα συμφωνία η εν λόγω αντιπαροχή συγκεκριμενοποιείται με όλες τις λεπτομέρειες οι οποίες παρουσιάζονται στο αρχιτεκτονικό σχέδιο που επισυνάπτεται και φαίνονται συγκεκριμένα τα 10 διαμερίσματα με τους συγκεκριμένους αριθμούς στο ισόγειο 1, 2, 3, 4, 5 και στο ανώγειο 101, 102, 103, 104, 105. Οι σχετικοί όροι που επισυνάπτονται μαζί με τα αρχιτεκτονικά σχέδια καθορίζουν όλες τις λεπτομέρειες τόσο για την ιδιοκτησία όσο και την κατασκευή αλλά και τη θέση ως προνοούσε η Συμφωνία ημ. 29/11/2003.
2. ....................................................................................................................
3. Αναφορικά με τον όρο 6 της συμφωνίας ημερ. 29/11/2003, με την παρούσα συμφωνία καθορίζεται η συγκεκριμένη θέση των διαμερισμάτων και φαίνονται επακριβώς τόσο στο αρχιτεκτονικό σχέδιο ως «ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1» όσο και στο χωρομετρικό σχέδιο Επίσης καθορίζεται το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου της αντιπαροχής που είναι 967μ2 θέση Α (που καθορίζεται με κόκκινο χρώμα) και το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ, θέση Β (που καθορίζεται με πράσινο χρώμα) είναι 2.807μ2. Οι υπολογισμοί των εμβαδών είναι κατά προσέγγιση.
.........................................................................................................................
7. Αναφορικά με τον όρο αρ. 14 της συμφωνίας ημερ. 29/11/03, όλοι οι ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ είχαν συμφωνήσει και συμφωνούν ότι το ποσοστό και/ή η αναλογία της γης που θα παραμείνει στο 'Α ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟ ΜΕΡΟΣ' ως η θέση Α στο χωρομετρικό σχέδιο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 2 και που συγκεκριμένα έχει εμβαδόν 967 μ² και αντιπροσωπεύει το 25,62% δεν θα υποθηκευτεί. Το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου θέση Β τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ έχει εμβαδόν 2.807μ². Αυτό είναι το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου που παραμένει στο Β΄ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟ ΜΕΡΟΣ και έχει εμβαδόν 2.807μ² και αντιπροσωπεύει το 77,38%.
....................................».
Τα ως άνω αποσπάσματα επιλέχθηκαν - όπως και από το Πρωτόδικο Δικαστήριο θα πρέπει να πούμε στη δική του απόφαση - διότι εξεικονίζουν, ακριβώς, ό,τι είναι που απασχόλησε (και απασχολεί) εν σχέσει προς τα κρισίμως εγειρόμενα ζητήματα.
Λέμε ευθύς εξ αρχής πως δεν μας βρίσκουν συγκλίνοντες οι απόψεις των Εφεσειόντων ως προς τον ερμηνευτικό και ουσιαστικό τρόπο με τον οποίο το Πρωτόδικο Δικαστήριο πραγματεύθηκε όσα όφειλε στη βάση της δικογραφίας και της μαρτυρίας.
Εξηγούμε.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, παραπέμποντας εν πρώτοις στο παραδεκτό γεγονός ότι «ο συντελεστής δόμησης του ... κτήματος έχει ήδη χρησιμοποιηθεί από τους Εναγόμενους προς δικό τους όφελος» - καθώς και σε σειρά άλλων παραδεκτών γεγονότων σχετιζόμενων προς τη ζώνη ανάπτυξης στο οποίο ανήκει το κτήμα αλλά και προς τους συναφείς συντελεστές δόμησης και αφορώντα ποσοστά κάλυψης - κατόρθωσε εύστοχα να απομονώσει την ουσία της διαφοράς και να επικεντρωθεί (ως συναφώς κατέγραψε) «. στην ερμηνεία των ουσιωδών όρων των συμφωνιών μεταξύ των διαδίκων και συγκεκριμένα εκείνων που αφορούν στην αντιπαροχή.». Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, συνοψίζοντας λοιπόν σωστά, ως κρίνουμε, τις αντίστοιχες τοποθετήσεις των μερών στις αγορεύσεις, εξέτασε τις επίδικες συμφωνίες, ως σύνολο, καταγράφοντας και τα εξής:
«..................................
Η μεν θέση των Εναγόντων όπως αποκρυσταλλώνεται με τη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου τους, είναι ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι το οικόπεδο υπό στοιχείο Α στο Παράρτημα Β που συνοδεύει τη συμφωνία αντιπαροχής και υπό στοιχείο Α στο Παράρτημα 1 της συμπληρωματικής συμφωνίας εντός του οποίου θα ανεγείροντο δέκα διαμερίσματα· εκείνη δε της Εναγόμενης ότι είναι τα 10 διαμερίσματα που θα ανεγείροντο στη θέση Α του σχεδίου στη βάση των όρων και προδιαγραφών που συμφωνήθηκαν και τα οποία έχουν ήδη παραδώσει. Ο δικηγόρος των Εναγόντων στήριξε κυρίως την πιο πάνω εισήγηση του στο ότι ενώ η συμφωνία αντιπαροχής αποκαλεί τα δύο Μέρη ως «Τεμάχια» στη συμπληρωματική συμφωνία αποκαλούνται ως «οικόπεδα».
Οι πιο πάνω όροι των συμφωνιών θα πρέπει να εξεταστούν στα πλαίσια των συμφωνιών ως συνόλου. Μελετώντας το κείμενο των τριών συμφωνιών (Τεκμήρια 1 Α, 2 Α και 3 Α) είναι φανερό ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι τα δέκα διαμερίσματα συνολικής έκτασης 700 τ.μ. που θα ανεγείροντο στο Μέρος Α του σχεδίου που συνοδεύει τις δύο συμφωνίες και που καταλαμβάνει έκταση εκ 967 τ.μ. από το όλο κτήμα, δηλαδή ποσοστό εκ 25,62% του όλου κτήματος. Δεν υπάρχει καμιά αναφορά στις συμφωνίες σε συντελεστή δόμησης. Η αναφορά σε «οικόπεδο», στην οποία δόθηκε ιδιαίτερη έμφαση από πλευράς Εναγόντων, στη συμπληρωματική συμφωνία (Τεκμήριο 2 Α) είναι για να καταδείξει τη θέση των δέκα διαμερισμάτων εντός του όλου κτήματος. Κατ' ουδένα λόγο οι αναφορές «το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου της αντιπαροχής που είναι 967 μ² θέση Α» και «και το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ» στον όρο 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας δηλώνουν ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι το «οικόπεδο Α», που είναι η ερμηνεία που προσδίδουν οι Ενάγοντες. Οι αναφορές αυτές είναι συνέχεια της αμέσως προηγούμενης ότι «με την παρούσα συμφωνία καθορίζεται η συγκεκριμένη θέση των διαμερισμάτων και φαίνονται επακριβώς.». (η υπογράμμιση είναι δική μου). Θα πρέπει να σημειωθεί ότι μόνο στον όρο 3 γίνεται αναφορά σε «οικόπεδο» εφόσον στον όρο 7 που ακολουθεί, εξακολουθεί να γίνεται αναφορά σε θέση Α του χωρομετρικού σχεδίου, Παράρτημα 2, που είναι το ποσοστό και/ή η αναλογία της γης που θα παραμείνει στους Ενάγοντες και δεν θα υποθηκευθεί, σε αντίθεση με την υπόλοιπη ανάπτυξη που θα περιορίζεται στο Μέρος Β του σχεδίου που είναι έκτασης εκ 2.807 τ.μ. και που μπορεί η Εναγόμενη να υποθηκεύσει. Ακόμη και η συμφωνία Διανομής (Τεκμήριο 3 Α) που είναι της ίδιας ημερομηνίας με τη συμπληρωματική συμφωνία στον όρο 1, αναφέρεται σε «θέση Α με καθαρόν εμβαδόν 967 μ² και στην οποίαν θα αναγερθούν τα 10 διαμερίσματα ως έχει συμφωνηθεί στη Συμφωνία ημερ. 29/11/2003». Η ίδια περιγραφή των δύο τμημάτων του όλου κτήματος δίνεται και στον όρο 5.9(α)(β) της συμφωνίας διανομής που αναφέρει «α) Το μέρος το οποίο φαίνεται με χρώμα πράσινο και φέρει την διακριτική ονομασία ΘΕΣΗ Β και έχει καθαρόν εμβαδόν 2.807 μ² ήτοι το 74,38% ως το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α ανήκει στους Α Συμβαλλόμενους .. και β) Το μέρος το οποίο φαίνεται με ονομασία Θέση Α ως το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α θα ανήκει στους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ όπου θα είναι και τα διαμερίσματα της αντιπαροχής.».
Κρίνεται παράλογη εξάλλου η εισήγηση των Εναγόντων ότι η «ΘΕΣΗ Α» όπως περιγράφεται στο επίσημο Κτηματικό Σχέδιο που είναι το Παράρτημα 1 του Τεκμηρίου 2 Α, είναι οικόπεδο το οποίο συνιστά την αντιπαροχή για τους Ενάγοντες, εφόσον αποτελεί δική τους ιδιοκτησία. Όπως είναι αδιανόητο να υπάρχει τόση λεπτομερής περιγραφή των όρων που συμφωνήθηκαν στις τρεις συμφωνίες και να παραλείπονται τέτοιοι ουσιώδεις όροι που αφορούν στην αντιπαροχή, όπως την ερμηνεύουν βεβαίως οι Ενάγοντες.
.................................».
Δεν εντοπίζουμε σφάλμα γεγονότων ή νόμου στην πιο πάνω πρωτόδικη προσέγγιση. Απεναντίας, τούτη, δομήθηκε στη βάση της μαρτυρίας που το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, σωστά, ως αποδεκτή, πέραν του ότι η αποτίμηση εντάχθηκε, εξίσου ορθά, στις εμπεδωμένες νομολογιακές παραμέτρους που άπτονται της ερμηνείας συμβάσεων - όπως και της κατά κανόνα απαγόρευσης προς τούτο αποδοχής και χρήσης εξωγενούς μαρτυρίας (Badar v. Ηλία, Π.Ε. 17/14, ημ. 25.10.22, ECLI:CY:AD:2022:A400) - αποδίδοντας μια κατά γράμμα και λελογισμένη έννοια των χρησιμοποιούμενων λέξεων και όρων, αντικρύζοντας τους συνάμα συνολικώς και εντός του όλου πνεύματος των συμφωνιών, προς πραγμάτωση τού αληθινού σκοπού και προθέσεων των συμβαλλομένων (Avlida Hotels Ltd v. Annik Ltd, Π.Ε. 260/14, ημ. 16.5.22, ECLI:CY:AD:2022:A213, MERB International Ltd v. Τουμάζου (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1242, 1246, Πολύφημος Χοτέλς Λτδ ν. Μούτση (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1809, 1814-1816, Λευκαρίτη και Άλλων ν. Long Beach και Άλλων (2000) 1(Α) Α.Α.Δ. 194, 208-209, Οικονόμου και Άλλων ν. Ττοφινή και Άλλων (1993) 1 Α.Α.Δ. 436, 440-441).
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο επεξέτεινε τους συλλογισμούς του, λέγοντας ότι το κτήμα παραχωρήθηκε προς τους Εφεσίβλητους σε αντάλλαγμα των 10 διαμερισμάτων (έκτασης 700 τ.μ.) από την ανάπτυξη του, και πως, αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν πράγματι εκείνη που αποδίδεται από τους Εφεσείοντες, τότε θα αναμενόταν ευλόγως πως θα προνοείτο στις επίμαχες συμφωνίες ότι «. επρόκειτο περί παραχώρησης της ανάπτυξης μόνο του Β Μέρους σύμφωνα με το Τεκμήριο 1 Α ή της θέσης Β σύμφωνα με το Τεκμήριο 2 Α, με αντάλλαγμα την ανέγερση των δέκα διαμερισμάτων στη θέση Α που θα εξαιρείτο των συμφωνιών και όχι παραχώρησης του όλου κτήματος .» και πως ως τούτες είναι διατυπωμένες «. το δικαίωμα ανάπτυξης αφορούσε στο όλο κτήμα και ο συντελεστής δόμησης του όλου κτήματος είναι μέρος του δικαιώματος αυτού .».
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, συνεχίζοντας εξονυχιστικώς την εντρύφηση του επί της μαρτυρίας και των επίδικων θεμάτων, κατέληξε ως ακολούθως:
«.................................
Περιγραφή των 10 διαμερισμάτων της αντιπαροχής δίνει τόσο η συμφωνία αντιπαροχής (Τεκμήριο 1 Α) και τα επισυναφθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια στη συμπληρωματική συμφωνία, όσο και η συμφωνία διανομής (Τεκμήριο 3 Α). Τα αρχιτεκτονικά σχέδια των διαμερισμάτων της αντιπαροχής έγιναν αποδεκτά από τους Ενάγοντες βάσει του όρου 6 της συμπληρωματικής συμφωνίας (Τεκμήριο 2 Α). Οι Ενάγοντες ήταν σε θέση να γνωρίζουν όλες τις προθέσεις της Εναγομένης και ενέργειες της από τις μεταξύ τους συμφωνίες, αλλά και από τα έγγραφα που προωθούσε η Εναγόμενη στις αρμόδιες αρχές για λήψη των αναγκαίων αδειών. Αν οι Ενάγοντες διαφωνούσαν με τον τρόπο ανάπτυξης του κτήματος τους από μέρους της Εναγομένης, γιατί δήθεν δεν ήταν σύμφωνος με όσα συμφωνήθηκαν ήταν λογικά αναμενόμενο να μην αποδέχοντο την προώθηση της αίτησης με τα επισυνημμένα έγγραφα και αρχιτεκτονικά σχέδια για λήψη των σχετικών αδειών. Συνεπώς ήταν σε θέση να αντιληφθούν ότι ο συντελεστής δόμησης που αναλογούσε σε όλο το κτήμα (δηλαδή και στο Μέρος Α και στο Β), θα χρησιμοποιείτο από την Εναγόμενη.
Από τις συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων, καθίσταται αντιληπτό ότι τα δέκα διαμερίσματα της αντιπαροχής ήταν μέρος της όλης και ενιαίας ανάπτυξης εντός του κτήματος. Αυτό επιβεβαιώνει και ο Μενελάου στη μαρτυρία του ότι έγινε στην πράξη και επιβεβαιώνεται από την πολεοδομική άδεια. Με δεδομένο ότι η θέση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής συμφωνήθηκε να γίνει σε συγκεκριμένο μέρος του κτήματος που μόνο στον όρο 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας αποκαλείται «οικόπεδο», δεν τροποποιεί τα συμφωνηθέντα ως προς την αντιπαροχή κατά τρόπο ώστε η αντιπαροχή από δέκα διαμερίσματα που θα ανεγείροντο σε συγκεκριμένο μέρος του κτήματος, να αντικατασταθεί από «οικόπεδο» με δέκα διαμερίσματα σ' αυτό, ως η θέση των Εναγόντων.
....................................
Σύμφωνα με όλα τα πιο πάνω, είναι κατάληξη μου ότι η μόνη δυνατή ερμηνεία που μπορεί να εξαχθεί είναι ότι η αντιπαροχή για την υπό των Εναγόντων παραχώρηση προς την Εναγόμενη του δικαιώματος ανάπτυξης του κτήματος τους, συνίστατο σε δέκα διαμερίσματα η περιγραφή των οποίων δίνεται στις πιο πάνω συμφωνίες που θα ανεγείροντο στη θέση Α του επίσημου Κτηματικού Σχεδίου που επισυνάφθηκε στο Παράρτημα Β του Τεκμηρίου 2 Α με καθαρό εμβαδόν 967 μ², η οποία θα ανήκει στους Ενάγοντες. Στο δικαίωμα ανάπτυξης του κτήματος από πλευράς Εναγομένης περιλαμβάνεται και ο συντελεστής δόμησης που του αναλογούσε. Τα διαμερίσματα αυτά έχουν ήδη περατωθεί και η κατοχή τους αναλήφθηκε από τους Ενάγοντες.
Έγινε επιπρόσθετα προσπάθεια από πλευράς των Εναγόντων κατά την ακροαματική διαδικασία να εισαχθεί μαρτυρία ότι οι γραπτές συμφωνίες στις οποίες είχαν καταλήξει οι διάδικοι συμπληρώθηκαν με προφορική. Αναφέρομαι ειδικότερα στο σημείο της μαρτυρίας του Ενάγοντα 2 ότι ο Αριστοδήμου (Μ.Υ.2) επιβεβαίωσε προφορικά σε κάποιον Σωτήρη Νεοκλέους ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής περιλάμβανε και το συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στην έκταση γης που καταλαμβάνουν τα δέκα διαμερίσματα. Σημειώνεται ότι δεν κλήθηκε από πλευράς Εναγόντων ο Σωτήρης Νεοκλέους, άνκαι ασφαλώς επρόκειτο περί ουσιώδους μάρτυρα των Εναγόντων για το θέμα και δεν δόθηκε καμία εξήγηση γιατί να μην κληθεί Από την άλλη, οι Ενάγοντες δεν κατάφεραν να αποδείξουν ότι η περίπτωση τους είναι κατάλληλη για προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για απόδειξη παράλληλης ή άλλης συμφωνίας είτε για αποσαφήνιση όρων των επίδικων συμφωνιών, είτε για συμπλήρωση τους. Ούτε εξάλλου είναι δικογραφημένη τέτοια θέση. Εν πάση περιπτώσει, ο Μ.Υ.2, τη μαρτυρία του οποίου προτιμώ στα αμφισβητούμενα σημεία, ήταν σαφής ότι ουδέποτε έγινε η πιο πάνω συζήτηση είτε με τον Νεοκλέους, είτε με οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, από τη στιγμή που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα της συμφωνηθείσας αντιπαροχής.
Ενόψει των πιο πάνω, δεν τίθεται θέμα διάρρηξης του ουσιώδους όρου περί αντιπαροχής από πλευράς Εναγομένης, οπότε η Αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
....................................».
Δεν έχουμε ακούσει κάτι από τους Εφεσείοντες που να πλήττει το αρραγές των υπό συζήτηση ευρημάτων του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ώστε να δικαιολογείται, συνειρμός καν, περί εφετειακής παρέμβασης μας σε σχέση προς τους λόγους έφεσης 1, 2 και 4, τους οποίους και απορρίπτουμε.
Ως εκ της κατάληξης, δεν υπάρχει ανάγκη ενασχόλησης με τον λόγο έφεσης 3 αφού τούτος, ως αποτυπώνεται στο εφετήριο, θα μπορούσε να έχει σημασία μονάχα εάν οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 4 (ή μέρος αυτών), γίνονταν αποδεκτοί.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα ύψους €4.500,00 (συν ΦΠΑ αν υπάρχει), υπέρ των Εφεσίβλητων και εναντίον των Εφεσειόντων.
Γ. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Δ. ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, Δ.
Ν. ΣΑΝΤΗΣ, Δ.
/κβπ