public Παμπαλλής, Κώστας Σταύρου Παναγή, Περσεφόνη Χριστοδούλου, Μιχαλάκης Γιασεμή, Γιασεμής Ν. Ψαρά-Μιλτιάδου, Τάσια Ηλίας Νεοκλέους amp;amp;amp; Σια ΔΕΠΕ, για Εφεσείοντες. Χρίστια Μίτλεττον (κα) με Νικόλα Τσαρδελλή, για ΗΛΙΑΣ ΝΕΟΚΛΕΟΥΣ amp;amp;amp; ΣΙΑ ΔΕΠΕ, για τους Εφεσείοντες. CY AD Κύπρος Ανώτατο Δικαστήριο 2020-05-08 el Τμήμα Νομικών Εκδόσεων, Ανώτατο Δικαστήριο ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019, 8/5/2020 Δικαστική Απόφαση

ECLI:CY:AD:2020:A144

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019

 

8 Μαΐου, 2020

 

[Κ. ΠΑΜΠΑΛΛΗ, Π. ΠΑΝΑΓΗ, Μ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ,

Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗ, Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/ΣΤΩΝ]

 

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 155.4 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 3 ΚΑΙ 9 ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΑΠΟΝΟΜΗΣ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ (ΠΟΙΚΙΛΑΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ) ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ 1964 (Ν.33/64), ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ

 

 

ΚΑΙ

 

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΕΝΤΑΛΜΑΤΩΝ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΗΣ ΦΥΣΕΩΣ) ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ ΤΟΥ 2018

 

 

ΚΑΙ

 

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑ ΓΙΑ ΑΔΕΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΓΙΑ ΕΚΔΟΣΗ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ CERTIORARI

 

ΚΑΙ

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΑ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 27.11.2017 ΠΟΥ ΕΚΔΟΘΗΚΑΝ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΣΤΗ ΓΕΝΙΚΗ ΑΙΤΗΣΗ ΑΡ. 293/2017 ΜΕΤΑΞΥ ΤΩΝ xxx ΑΣΠΡΟΜΑΛΛΗ ΚΑΙ xxx ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΑΦΟ, ΩΣ ΑΙΤΗΤΩΝ, ΚΑΙ ΤΗΣ Α/ΦΟΙ ΠΑΠΙΡΗΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΙΜΙΤΕΔ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΑΦΟ, ΩΣ ΚΑΘ' ΗΣ Η ΑΙΤΗΣΗ, ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ) ΝΟΜΟΥ 81(Ι)/2011.

 

Χρίστια Μίτλεττον (κα) με Νικόλα Τσαρδελλή, για

Ηλίας Νεοκλέους & Σια ΔΕΠΕ, για Εφεσείοντες.

ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.:   Η απόφαση δεν είναι ομόφωνη.  Την απόφαση της πλειοψηφίας θα δώσει ο Χριστοδούλου, Δ. και μ΄ αυτή συμφωνούν οι Δικαστές Παμπαλλής και Ψαρά-Μιλτιάδου, ενώ την απόφαση της μειοψηφίας θα δώσει η Παναγή, Δ. και μ΄ αυτή συμφωνεί και ο Γιασεμή, Δ.

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

(Πλειοψηφίας)

 

 

      ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.:  Την 4.4.2007 η εταιρεία Α/φοι Παπίρης Εστέιτς Λίμιτεδ (στο εξής η Εταιρεία) παραχώρησε προς όφελος της BankofCyprusPublicCompanyLtd (στο εξής η Τράπεζα) πρώτη υποθήκη -  την υπ΄ αρ. Υ1745/2007 του Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου - επί δύο (2) ιδιόκτητων ακινήτων της, ως αυτά περιγράφονται στα πιστοποιητικά εγγραφής 33351 και 22542 και τα οποία (τότε) ήταν ελεύθερα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή άλλες επιβαρύνσεις.

 

      Η υποθήκη παραχωρήθηκε επ΄ ανταλλάγματι πιστωτικών διευκολύνσεων ύψους Λ.Κ.270.000,00 (€465.517,24) που χορήγησε η Τράπεζα προς την Εταιρεία και επειδή η τελευταία δεν ήταν συνεπής προς τις οικονομικές της υποχρεώσεις, η Τράπεζα καταχώρισε εναντίον της τις υπ΄ αρ. 2742/2010 και 2881/2010 αγωγές του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου στο πλαίσιο των οποίων εκδόθηκαν εναντίον της Εταιρείας, στις 19.1 και 21.1.2016, δικαστικές αποφάσεις για τα οφειλόμενα ποσά ως και διατάγματα εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων.  Και αυτό αφού στο μεταξύ, το 2014, διορίστηκε βάσει ομόλογου κυμαινόμενης επιβάρυνσης ως διαχειριστής και παραλήπτης της Εταιρείας ο Μάριος Καλλίας.

 

      Δυόμιση περίπου χρόνια μετά την έκδοση των προαναφερθέντων δικαστικών αποφάσεων/διαταγμάτων εναντίον της Εταιρείας, στις 18.6.2018, η Τράπεζα ενεργοποίησε τη διαδικασία εκποίησης των ενυπόθηκων κτημάτων δυνάμει των σχετικών διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/65, ως τροποποιήθηκε) προς είσπραξη εν όλω ή εν μέρει του ενυπόθηκου χρέους ύψους €721.214,64 πλέον τόκους από 1.1.2018.  Συναφώς ο σκοπούμενος να διενεργηθεί πλειστηριασμός ορίστηκε για τις 14.5.2019, αλλά στις 4.1.2019 επιδόθηκε στην Τράπεζα αγωγή των xxx Ασπρομάλλη και xxx Κυριάκου - η υπ΄ αρ. 1/2019 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου - μαζί με προσωρινό διάταγμα ημερ. 2.1.2019 εναντίον της διενέργειας του προαναφερθέντος πλειστηριασμού.

 

      Με τη λήψη της πιο πάνω αγωγής και προσωρινού διατάγματος, η Τράπεζα διενήργησε έρευνα η οποία αποκάλυψε ότι οι Ασπρομάλλης και Κυριάκου είχαν καταχωρίσει εναντίον της Εταιρείας την υπ΄ αρ. 293/2017 Γενική Αίτηση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, στο πλαίσιο της οποίας εξασφάλισαν, στις 27.11.2017, διάταγμα με το οποίο διατάχθηκε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου Πάφου να αποδεχθεί την εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου ημερ. 31.10.1991 που (κατ΄ ισχυρισμό) συνήψαν με την Εταιρεία για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.  Σημειώνεται στο σημείο αυτό ότι το εν λόγω διάταγμα εκδόθηκε χωρίς να επιδοθεί η Γενική Αίτηση στην Τράπεζα, αλλά είχε επιδοθεί στο διαχειριστή/παραλήπτη της Εταιρείας που σύμφωνα με την Τράπεζα δεν την εκπροσωπούσε.  Σημειώνεται επίσης ότι το διάταγμα εκδόθηκε ευθύς αμέσως μετά την απόσυρση από τη διαδικασία του δικηγόρου του διαχειριστή/παραλήπτη, χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω διαδικασία.

 

      Έχοντας πληροφορηθεί τα πιο πάνω η Τράπεζα, καταχώρισε στο Ανώτατο Δικαστήριο αίτηση - την υπ΄ αρ. 18/2019 - για επέκταση της προθεσμίας των 45 ημερών που προνοείται από τον Κανονισμό 5 του περί Ανωτάτου Δικαστηρίου (Δικαιοδοσία Έκδοσης Ενταλμάτων Προνομιακής Φύσεως) Διαδικαστικού Κανονισμού του 2018, προκειμένου να καταχωρίσει αίτηση για λήψη άδειας προς καταχώριση αίτησης για  έκδοση διατάγματος Certiorari με το οποίο να ακυρώνονται τα διατάγματα που εκδόθηκαν από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου ημερ. 27.11.2017 στη Γενική Αίτηση 293/2017, επέκταση που εξασφάλισε στις 14.2.2019.

 

      Με την υπερπήδηση του εμποδίου της προθεσμίας, η Τράπεζα κατέθεσε στο Ανώτατο Δικαστήριο την υπ΄ αρ.  25/2019 αίτηση για άδεια καταχώρισης αίτησης προς έκδοση διατάγματος Certiorari.  Χωρίς όμως επιτυχία αφού η αδελφή Δικαστής που εκδίκασε την αίτηση δεν ικανοποιήθηκε ότι αποδείχτηκε εκ πρώτης όψεως υπόθεση εφόσον - όπως έκρινε - το κατώτερο Δικαστήριο ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρείχε ο Νόμος και η ενώπιον του διαδικασία ήταν κανονική. Και αυτό με το αιτιολογικό ότι το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81(I)/2011 όπως τροποποιήθηκε, στο εξής ο Νόμος) δεν προνοεί την επίδοση αίτησης για εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο και σε πρόσωπα που είχαν εγγράψει εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου.  Επιπρόσθετα επεσήμανε πως, εν πάση περιπτώσει, η αναθεώρηση της ορθότητας της απόφασης του κατώτερου Δικαστηρίου θα μπορούσε να ελεγχθεί με άλλο ένδικο μέσο.

 

      Η Τράπεζα θεωρεί λανθασμένη την πρωτόδικη κατάληξη, την οποία και προσβάλλει με την παρούσα έφεση.  Με βασικό επιχείρημα ότι η απουσία ρητής πρόνοιας στο άρθρο 12 του Νόμου για επίδοση της αίτησης δεν σημαίνει ότι η αίτηση αυτή δεν πρέπει να επιδίδεται σε όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα.  Η ίδια, εισηγείται, ως ενυπόθηκος δανειστής ήταν επηρεαζόμενο πρόσωπο και συνεπώς η υπό αναφορά αίτηση θα έπρεπε να της είχε επιδοθεί ώστε να της δοθεί η ευκαιρία να θέσει τις θέσεις της για τη μη παραχώρηση της αιτηθείσας έγκρισης.

 

      Έχουμε εξετάσει την πρωτόδικη απόφαση υπό το πρίσμα της επιχειρηματολογίας που ανέπτυξε ενώπιον μας η ευπαίδευτος συνήγορος της Τράπεζας.   Διαμορφώσαμε την άποψη ότι, υπό τα περιστατικά της υπόθεσης η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση δεν μας βρίσκει σύμφωνους.  Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου  αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου  και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο  υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία.  Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι  η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία.  Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε.  Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί.  Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να  ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να  παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων - εδώ της Τράπεζας - να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα.

 

      Αναφορικά τώρα με το δεύτερο σκέλος της πρωτόδικης απόφασης - δηλαδή ότι η ορθότητα της απόφασης του κατώτερου Δικαστηρίου θα μπορούσε «να ελεγχθεί στα πλαίσια άλλων δικαστικών διαβημάτων» - να παρατηρήσουμε κατ΄ αρχάς ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προσδιορίζει τα «δικαστικά διαβήματα» τα οποία θα μπορούσε να λάβει η εφεσείουσα και επομένως το Εφετείο εμποδίζεται να τα προσδιορίσει εφόσον είναι εκτός του περιεχομένου της προσβαλλόμενης απόφασης.  Εν πάση περιπτώσει, η ύπαρξη τέτοιας δυνατότητας από την εφεσείουσα δεν την εμπόδιζε να προβεί στη χρήση του εξαιρετικού διαβήματος Certiorari νοουμένου ότι κατεδείκνυε εξαιρετικές περιστάσεις, θέμα το οποίο δεν απασχόλησε το πρωτόδικο Δικαστήριο και συνεπώς και το ζήτημα αυτό είναι εκτός του πλαισίου ενέργειας του Εφετείου.  Όμως έχουμε την άποψη ότι από τη στιγμή που σύμφωνα με τη νομολογία (ανωτέρω) η όλη διαδικασία φαίνεται να ήταν θνησιγενής και άκυρη, πληρείτο εν πάση περιπτώσει και αυτή η προϋπόθεση.     

 

      Κατ΄ ακολουθία των πιο πάνω η έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.  Ενόψει δε της επιτυχίας της έφεσης, παραχωρείται άδεια για καταχώριση αίτησης προς έκδοση εντάλματος Certiorari η οποία να υποβληθεί εντός 20 ημερών από σήμερα και να τεθεί ενώπιον της αδελφού Δικαστή για περαιτέρω χειρισμό.

 

     

                                                                   Κ. ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.

 

                                                                   Μ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.

 

                                                                   Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.

 

 

 

 

/κβπ

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ         

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019

8 Μαΐου, 2020

 

[Κ. ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Π. ΠΑΝΑΓΗ,  Μ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ,

Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 155.4 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 3 ΚΑΙ 9 ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΑΠΟΝΟΜΗΣ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ (ΠΟΙΚΙΛΑΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ) ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ 1964 (Ν.33/64), ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ

 

 ΚΑΙ

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΕΝΤΑΛΜΑΤΩΝ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΗΣ ΦΥΣΕΩΣ) ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ ΤΟΥ 2018

 

ΚΑΙ

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANKOFCYPRUSPUBLICCOMPANYLTD ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑ ΓΙΑ ΑΔΕΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΓΙΑ ΕΚΔΟΣΗ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ CERTIORARI

 

ΚΑΙ

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΑ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 27.11.2017 ΠΟΥ ΕΚΔΟΘΗΚΑΝ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΣΤΗ ΓΕΝΙΚΗ ΑΙΤΗΣΗ ΑΡ. 293/2017 ΜΕΤΑΞΥ ΤΩΝ ΓΙΑΝΝΑΚΗ ΑΣΠΡΟΜΑΛΛΗ ΚΑΙ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΑΦΟ, ΩΣ ΑΙΤΗΤΩΝ, ΚΑΙ ΤΗΣ Α/ΦΟΙ ΠΑΠΙΡΗΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΙΜΙΤΕΔ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΑΦΟ, ΩΣ ΚΑΘ΄ ΗΣ Η ΑΙΤΗΣΗ, ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΈΛΕΣΗ) ΝΟΜΟΥ 81(Ι)/2011.

Χρίστια Μίτλεττον (κα) με Νικόλα Τσαρδελλή, για ΗΛΙΑΣ ΝΕΟΚΛΕΟΥΣ & ΣΙΑ ΔΕΠΕ, για τους Εφεσείοντες.

 

----------------------

Α Π Ο Φ Α Σ Η

(Μειοψηφίας)

 

ΠΑΝΑΓΗ, Δ.:  Με κάθε σεβασμό προς την απόφαση της πλειοψηφίας, την οποία είχαμε την ευκαιρία να μελετήσουμε, καταλήγουμε σε διαφορετικό αποτέλεσμα, για τους λόγους που αναλύονται κατωτέρω.

 

Το ιστορικό της υπόθεσης παρατίθεται στην απόφαση της πλειοψηφίας και δεν χρειάζεται να επαναληφθεί σε όλη του την έκταση.  Υπενθυμίζουμε,  για σκοπούς της συζήτησης που ακολουθεί, ότι αντικείμενο της πρωτόδικης διαδικασίας ήταν διάταγμα που εκδόθηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου την 27.11.2017 στη Γενική Αίτηση 293/2017, η οποία δεν επιδόθηκε στην εφεσείουσα τράπεζα.  Με αυτό επετράπη η εκπρόθεσμη κατάθεση πωλητηρίου συμβολαίου ημερομηνίας 31.10.1991 στο  Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου (το Κτηματολόγιο) δυνάμει του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, 81(Ι)/2011,το οποίο αφορούσε ακίνητο που βαρύνεται με υποθήκη που παραχωρήθηκε την 4.4.2007 προς όφελος της εφεσείουσας. 

 

Θεωρώντας ότι η έκδοση του διατάγματος ημερομηνίας 27.11.2017, με το οποίο επετράπη η εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου συμβολαίου επηρέαζε τον ενυπόθηκο τίτλο της, η εφεσείουσα επεδίωξε την χορήγηση σε αυτήν αδείας από το Ανώτατο Δικαστήριο για την καταχώρηση αίτησης δια κλήσεως με απώτερο σκοπό την ακύρωση του διατάγματος με ένταλμα certiorari.  Στο επίκεντρο της επιχειρηματολογίας των συνηγόρων της  ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ήταν η θέση ότι οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81(Ι)/2011), όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 48(Ι)/2017 (στο εξής «ο Νόμος»), για την έκδοση διατάγματος για την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης πώλησης, επέβαλλαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο την αναζήτηση των ενδιαφερομένων ώστε να ειδοποιούνταν δια της επίδοσης προς αυτούς της αίτησης προτού αποφάσιζε κατά πόσο ήταν δίκαιο και εύλογο να την εγκρίνει.  Με την έκδοση του εν λόγω διατάγματος, χωρίς να δοθεί στην εφεσείουσα προηγουμένως, ούσα ενδιαφερόμενη, η ευκαιρία να ακουστεί, παραβιάστηκαν οι κανόνες φυσικής δικαιοσύνης.  

Όπως αναφέρεται στην απόφαση της πλειοψηφίας, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε ότι υπήρχε εκ πρώτης όψεως υπόθεση, κρίνοντας στη βάση των παρατηρήσεων του ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει ο Νόμοςκαι πως η ενώπιον του διαδικασία ήταν κανονική.  Σύμφωνα με το σκεπτικό του Δικαστηρίου, το κριτήριο που τίθεται στο άρθρο 12 του Νόμου, ότι η έκδοση του διατάγματος θα πρέπει να θεωρείται  δίκαιη και εύλογη, στοχεύει βασικά στην προστασία του αγοραστή. Όπως διαπίστωσε περαιτέρω, δεν υπάρχει πρόνοια για επίδοση αίτησης σε πρόσωπα που είχαν εγγράψει εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου είτε πριν είτε μετά την κατάθεση.Παρατήρησε, επίσης, ότι η αναθεώρηση της ορθότητας της απόφασης μπορούσε να ελεγχθεί στα πλαίσια άλλων διαβημάτων εναντίον όλων των εμπλεκομένων μερών που κατ' ισχυρισμό ενήργησαν δόλια προς βλάβη της.Σημειώνεται ότι στην προκείμενη περίπτωση η αίτηση είχε επιδοθεί στον πωλητή και στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, το οποίο δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία. 

 

Στο επίκεντρο της έφεσης βρίσκεται η ερμηνείατου άρθρου 12 του Νόμου, με την εφεσείουσα να θεωρεί λανθασμένη την ερμηνευτική προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Αναφέρει, πληροφοριακά, ότι μετά τον τροποποιητικό Νόμο 48(Ι)/2017, υπάρχουν περαιτέρω αιτήσεις που εκκρεμούν ενώπιον των Επαρχιακών Δικαστηρίων με τις οποίες ζητείται άδεια για εκπρόθεσμη κατάθεση πωλητηρίων συμβάσεων στο Κτηματολόγιο, για να διεκδικηθεί από τους κατονομαζόμενους σε αυτές αγοραστές εμπράγματη προτεραιότητα έναντι όλων των προγενέστερων πιστωτών με βάση το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, (Ν. 9/1965).Η διαδικασία ειδικής εκτέλεσης, εισηγείται, «εξυπηρετείται» πλέον δια του Ν.9/1965, χωρίς την αναγκαιότητα ικανοποίησης πρώτα των προγενέστερων εμπράγματων πιστωτών, θέτοντας έτσι τον αγοραστή σε ένα προνομιακό καθεστώς εμπράγματης προτεραιότητας έναντι όλων και όχι μόνον τον αντισυμβαλλόμενό του. Ούτε ακολουθείται όμοια πρακτική από τους εκάστοτε αιτητές και τα Επαρχιακά Δικαστήρια.  Θεωρώντας χρήσιμο να ξεκαθαρίσει αυτή η εικόνα, θέτει διάφορα ερωτήματα, και εν τέλει το ερώτημα, κατά πόσο το άρθρο 12, σε αυτές τις περιπτώσεις, θα μπορούσε να καταστεί πλαίσιο μέσα στο οποίο να επιλύεται έγκαιρα και δίκαια, για όλους, το ζήτημα της εμπράγματης προτεραιότητας.

 

Παραθέτουμε το επίμαχο άρθρο του Νόμου, για να είναι ευκολότερα κατανοητή η συζήτηση του στη συνέχεια:

 

«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόµου, το ∆ικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύµβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συµβάσεις οι οποίες παραµένουν σε ισχύ και συνοµολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόµενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύµφωνα µε τις τις διατάξεις του παρόντος Νόµου ή η προθεσµία κατάθεσής τους σύµφωνα µε τις διατάξεις του καταργηθέντα µε τον παρόντα Νόµο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµου, ανάλογα µε την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»

 

 

 

Κατά την εφεσείουσα, η απουσία ρητής υποχρέωσης στην εν λόγω διάταξη για την επίδοση της προβλεπόμενης αίτησης σε καθορισμένα πρόσωπα, δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να τους επιδοθεί.  Θεωρεί ότι άξονας εξέτασης της υπόθεσης της θα έπρεπε να είναι κατά πόσο η ίδια είναι επηρεαζόμενο πρόσωπο που θα έπρεπε να κληθεί να ακουστεί στη διαδικασία της Γενικής Αίτησης πριν από την έκδοση του υπό συζήτηση διατάγματος, εισηγούμενη σε σχέση με το ερώτημα ότι είναι επηρεαζόμενο πρόσωπο. 

Εκτός από την αναφορά σε υποβολή αίτησης, το άρθρο 12 δεν καθορίζει την ακολουθητέα διαδικασία για σκοπούς εφαρμογής του καισε ποιο ή ποιους να επιδίδεται η αίτηση.  Σε συμφωνία, όμως, με τη θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου της εφεσείουσας θεωρούμε ότι στην απουσία ειδικών διαδικαστικών κανονισμών, εφαρμόζονται οι περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικοί Κανονισμοί.  Προφανώς η «αίτηση» που προβλέπεται από την εν λόγω διάταξη είναι η προβλεπόμενη από τη Δ.48 και όχι η διαδικασία που προβλέπεται από τη Δ.55, της εναρκτήριας κλήσης, η οποία προσφέρεται όπου ρητά η περίπτωση εμπίπτει στις προδιαγραφές της εν λόγω δικονομικής διάταξης, (βλ. Mikis + MarkosSiderisHoldingsLtdv. Χρίστου Τριανταφυλλίδη Διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης Φάνης Σιδέρη κ.ά., Πολ. Έφ. αρ. 21/2013, ημερ. 23.1.2019), ECLI:CY:AD:2019:A14.

 

Προφανής πρόθεση του Νομοθέτη, όπως αυτή αποκαλύπτεται ευθέως από το γράμμα του άρθρου 12 του Νόμου, είναι η προστασία αγοραστή ακινήτου ο οποίος συνομολόγησε σύμβαση αγοράς ακινήτου και δεν προέβη στην κατάθεση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός της προθεσμίας που προβλέπει ο Νόμος.  Το γράμμα της υπό αναφορά διάταξης δεν εντάσσει σε αυτή τον ενυπόθηκο δανειστή ή άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου υπάρχει εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση.  Η ρητή προϋπόθεση του άρθρου 12 ανωτέρω, για την έκδοση του διατάγματος όταν αυτό κρίνεται δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, δεν απαιτεί από το Δικαστήριο, κατά την εξέταση της αίτησης, να συνεκτιμήσει τον όποιο επηρεασμό άλλου προσώπου από τυχόν έκδοση διατάγματος δυνάμει του άρθρου 12.  Στο σαφές περιεχόμενο της εν λόγω διάταξης και της ξεκάθαρης πρόθεσης του Νομοθέτη, δεν επιτρέπονται άλλες ερμηνείες. Υιοθέτηση δε της θέσης της εφεσείουσας, ότι ο ενυπόθηκος δανειστής προηγούμενης υποθήκης είναι επηρεαζόμενο πρόσωπο στο πλαίσιο της αίτησης του άρθρου 12, για τους λόγους που προβλήθηκαν πρωτόδικα και αναπτύχθηκαν ενώπιον μας από την ευπαίδευτη συνήγορό της, θα σήμαινε την προσθήκη προνοιών στο άρθρο 12, κάτι που δεν επιτρέπεται από τους ερμηνευτικούς κανόνες. 

 

Δεν παραγνωρίζουμε, βέβαια, τη νομολογία σύμφωνα με την οποία σε υποθέσεις που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, πρέπει να συνενώνονται όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη.  Εν προκειμένω, όμως, αντικείμενο της διαδικασίας ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου δεν ήταν η ακίνητη ιδιοκτησία που βαρύνεται με υποθήκη προς όφελος της εφεσείουσας. Τα όποια δικαιώματα της εφεσείουσας στην ακίνητη ιδιοκτησία δεν επηρεάζονταν από την έκβαση της διαδικασίας εκείνης.  Όπως ορθά επισημαίνει η εφεσείουσα, η απόδοση θεραπείας εκπρόθεσμης κατάθεσης της υπό αναφορά σύμβασης πώλησης με σκοπό την προστασία του αγοραστή, σήμαινε δυνατότητα υποβολής αίτησης από τον αγοραστή με βάση το Μέρος VΙΒ του Νόμου 9/1965(όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 139/2015) για μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του και δυνατότητα απόσβεσης της υποθήκης χωρίς ικανοποίηση της.  Σε αυτές τις δυνατότητες είναι που η εφεσείουσα προσδιορίζει  τον επηρεασμό της σε νομικό και πραγματικό επίπεδο. 

 

Συνεπεία της νέας νομοθετικής ρύθμισης που δημιουργήθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο 139/2015 όντως παρέχεται η δυνατότητα μεταβίβασης από το Διευθυντή του Κτηματολογίου στον αγοραστή, ακινήτου αντικειμένου σύμβασης πώλησης η οποία εμπίπτει στο άρθρο 44ΙΗ του Ν.9/1965[2],  κατόπιν  υποβολής σχετικής αίτησης και ανεξάρτητα από την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και της προτεραιότητας που αυτή θα είχε δυνάμει του άρθρου 5 του Νόμου, παρακάμπτοντας έτσι προγενέστερες εξασφαλίσεις.  Η δυνατότητα υποβολής τέτοιας αίτησης, δεν καθιστούσε την εφεσείουσα επηρεαζόμενο πρόσωπο για τους σκοπούς του άρθρου 12 του Νόμου.  Έπειτα, σε περίπτωση υποβολής της, τα δικαιώματα της εφεσείουσας ως ενυπόθηκου δανειστή, καθορίζονται από το Ν.9/1965 στα οποία συγκαταλέγεται η δυνατότητα καταχώρησης ένστασης ερειδομένη σε ένα από τους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 44ΚΒ(3) του εν λόγω Νόμου.

 

Για τους πιο πάνω λόγους, θεωρούμε ότι η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ορθή και θα απορρίπταμε την έφεση.

                                                                  

                                                                   Π. ΠΑΝΑΓΗ, Δ

                                                                   Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ

/ΣΓεωργίου