|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2008) 1 ΑΑΔ 489
18 Απριλίου, 2008
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
ΜΑΙΡΗ ΧΑΤΖΗΜΙΧΑΗΛ,
Εφεσείουσα - Εναγόμενη,
ν.
ΑΝΤΡΟΥΛΛΑΣ ΑΝΔΡΕΟΥ,
Εφεσίβλητης - Ενάγουσας.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 270/2006)
Συμβάσεις ― Σύμβαση η οποία συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα ― Κανένας από τους συμβαλλόμενους δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεσή του εκτός αν και ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει τη δική του υπόσχεση ― Άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149.
Με γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 13.5.2004, η εφεσείουσα συμφώνησε να πωλήσει στην εφεσίβλητη κτήμα στο χωριό Κίτι της Επαρχίας Λάρνακας έναντι £135.000. Η εφεσίβλητη κατέβαλε ως προκαταβολή το ποσό των £5.000. Το υπόλοιπο εκ £130.000 θα έπρεπε να καταβληθεί το αργότερο μέχρι την 14η Αυγούστου 2004 ταυτόχρονα με την επ' ονόματι της εφεσίβλητης μεταβίβαση και εγγραφή του πωλούμενου κτήματος. Όμως η εφεσίβλητη δεν κατέλαβε το ποσό των £130.000 μέχρι την 14η .8.2004. Η εφεσείουσα τερμάτισε τη σύμβαση με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 16.8.2004. Στις 17.8.2004, αφού η εφεσίβλητη είχε εν τω μεταξύ παραλάβει την επιστολή του δικηγόρου της εφεσείουσας, ο σύζυγος της εφεσίβλητης επεκοινώνησε με την εφεσείουσα η οποία του ανέφερε ότι δεν επιθυμούσε να προχωρήσει με την πώληση και ήταν πρόθυμη να επιστρέψει την προκαταβολή. Τότε ο δικηγόρος της εφεσίβλητης με επιστολή ημερομηνίας 31.8.2004 κάλεσε την εφεσείουσα να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο στις 3.9.2004 για τη μεταβίβαση. Ο δικηγόρος της εφεσείουσας με επιστολή του ημερ. 3.9.2004 πληροφόρησε τον δικηγόρο της εφεσίβλητης πως η εφεσείουσα επέμενε στην αρχική της θέση.
Η εφεσίβλητη καταχώρησε αγωγή στο Ε.Δ. Λάρνακας ζητώντας ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας. Η εφεσείουσα υποστήριξε στην υπεράσπισή της ότι, εφόσον υπαιτιότητι της εφεσίβλητης δεν εξοφλήθηκε το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος πώλησης μέχρι τις 14.8.2004, η συμφωνία τερματίστηκε αυτοδικαίως. Ανταπαιτητικά, η εφεσείουσα ζήτησε διαγραφή της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο, απόφαση ότι μπορούσε να κρατήσει την προκαταβολή ως "συμφωνηθείσες αποζημιώσεις" ή "ποινική ρήτρα" και, επίσης, αποζημιώσεις ως εκ της "διατήρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο μητρώο του Κτηματολογίου".
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στηριζόμενο στο Άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 όπως αυτό ερμηνεύτηκε και εφαρμόστηκε στη Σπύρου v. Aristo Developers Ltd (2004) 1 Α.Α.Δ 1159, εξέδωσε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 13.5.2004 για τη μεταβίβαση του κτήματος στην εφεσίβλητη, υπό τον όρο της εκ μέρους της εξόφλησης του υπολοίπου του συμφωνηθέντος τιμήματος, ήτοι £130.000. Ταυτόχρονα, απέρριψε την ανταπαίτηση της εφεσείουσας στον σύνολό της.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση αμφισβητώντας την ορθότητά της και υποστηρίζοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι τα όσα λέχθηκαν στη Σπύρου είχαν εφαρμογή στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, αφού η υπόθεση Σπύρου διαφοροποιείται από την παρούσα υπόθεση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η ουσία της Σπύρου συνίσταται στο ότι η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε την ετοιμότητα και την προθυμία να εκπληρώσει τη δική του υπόσχεση. Το ίδιο συνέβη και στην παρούσα υπόθεση.
2. Επομένως, η Σπύρου δεν διαφοροποιείται από την παρούσα υπόθεση και ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχθηκε στο Άρθρο 51 του Κεφ.149, όπως αυτό ερμηνεύθηκε στη Σπύρου, πριν καταλήξει στην απόφασή του.
Η έφεση απορρίφθηκε με €1.500 έξοδα, περιλαμβανομένου Φ.Π.Α., εις βάρος της εφεσείουσας.
Αναφερόμενη Υπόθεση:
Σπύρου v. Aristo Developers Ltd (2004) 1 Α.Α.Δ. 1159.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Οικονόμου, Α.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 3262/04), ημερομ. 8.8.06.
Χρ. Τριανταφυλλίδης, για την Εφεσείουσα.
Χαρ. Κυριακίδης με Μιχ. Κυριακίδη, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ..
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 13.5.2004, η εφεσείουσα συμφώνησε να πωλήσει στην εφεσίβλητη και η εφεσίβλητη συμφώνησε να αγοράσει από την εφεσείουσα το κτήμα υπ΄ αρ. εγγραφής 3/130, Φ./Σχ 2-254357, Τεμάχιο 130, στην τοποθεσία Κόκκινες, στο Κίτι, της επαρχίας Λάρνακας, αντί τιμήματος £135.000. Η εφεσίβλητη κατέβαλε ως προκαταβολή το ποσό των £5.000. Αναφορικά με το υπόλοιπο συμφωνήθηκαν, με τον όρο 1(β) της συμφωνίας, τα ακόλουθα:
"Το υπόλοιπο εκ Λ.Κ.130.000,- η αγοράστρια συμφωνεί να καταβάλει το αργότερο και εν πάση περιπτώσει μέχρι τη 14η Αυγούστου 2004 ταυτόχρονα με την επ΄ ονόματι της αγοράστριας μεταβίβαση και εγγραφή της πωλούμενης περιουσίας."
Συμφωνήθηκαν, επίσης, τα ακόλουθα:
Όρος 2: «Ρητώς συμφωνείται και αποτελεί ουσιώδη όρο της παρούσας συμφωνίας ότι εάν για οποιονδήποτε λόγο η Αγοράστρια δεν κατορθώσει να εξοφλήσει το ως άνω συμφωνηθέν υπόλοιπο του τιμήματος, τότε η παρούσα συμφωνία θα τερματίζεται αυτοδικαίως υπαιτιότητι της Αγοράστριας και η Πωλήτρια θα δικαιούται να κατακρατήσει το ποσό της προκαταβολής ως συμφωνηθείσες αποζημιώσεις.»
Όρος 3: «Η Πωλήτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση όπως αμέσως μετά την εξόφληση προβεί στην μεταβίβαση και εγγραφή της πωλούμενης περιουσίας στο όνομα της Αγοράστριας ελεύθερη πάσης επιβαρύνσεως.
Τέλος, με τον Όρο 8, συμφωνήθηκε ότι όλοι οι Όροι της συμφωνίας ήταν ουσιώδεις.
Στις 14.5.2004 η συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Μέχρι τις 14.8.2004, ημέρα Σάββατο, η εφεσίβλητη δεν κατέβαλε το υπόλοιπο των £130.000. Ούτε μέχρι το απόγευμα της Δευτέρας 16.8.2004. Οπότε η εφεσείουσα μερίμνησε να επιδοθεί στην εφεσίβλητη επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 16.8.2004, με την οποία προβαλλόταν η θέση ότι υπαιτιότητι της εφεσίβλητης, εφόσον δεν εξοφλήθηκε το υπόλοιπο των £130.000 μέχρι τις 14.8.2004, η συμφωνία τερματίστηκε αυτοδικαίως. Τα χαράματα της 17.8.2004, αφού, δηλαδή, η εφεσίβλητη είχε παραλάβει, εν τω μεταξύ, την επιστολή του δικηγόρου της εφεσείουσας, ο σύζυγος της εφεσίβλητης επικοινώνησε με την εφεσείουσα, οπότε εκείνη του είπε ότι δεν επιθυμούσε να πωλήσει το κτήμα και προθυμοποιήθηκε να επιστρέψει την προκαταβολή. Τότε, η εφεσίβλητη κατέφυγε στο δικό της δικηγόρο ο οποίος, με επιστολή του ημερομηνίας 31.8.2004, η οποία παραδόθηκε στην εφεσείουσα αυθημερόν, "δια χειρός", κάλεσε την εφεσείουσα να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο στις 3.9.2004 "για να αποδεχθεί το συμφωνημένο αντάλλαγμα και ταυτόχρονα να διευθετήσει την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του πωληθέντος ακινήτου" στην εφεσίβλητη. Στην επιστολή του δικηγόρου της εφεσίβλητης απάντησε ο δικηγόρος της εφεσείουσας. Με επιστολή του ημερομηνίας 3.9.2004 τον πληροφόρησε ότι η εφεσείουσα ενέμενε στην αρχική της θέση, όπως αυτή εκφράστηκε, στην επιστολή του προς την εφεσíβλητη ημερομηνίας 16.8.2004.
Ενόψει της άρνησης της εφεσείουσας να μεταβιβάσει το κτήμα στην εφεσίβλητη, η τελευταία καταχώρησε την υπ' αρ. 3262/2004 αγωγή στο Ε.Δ. Λάρνακας ζητώντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 13.5.2004 ή αποζημιώσεις. Η εφεσείουσα πρόβαλε την υπεράσπιση ότι, εφόσον υπαιτιότητι της εφεσίβλητης δεν εξοφλήθηκε το υπόλοιπο των £130.000 μέχρι τις 14.8.2004, η συμφωνία τερματίστηκε αυτοδικαίως. Ανταπαιτητικά, η εφεσείουσα ζήτησε διαγραφή της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο, απόφαση ότι μπορούσε να κρατήσει την προκαταβολή ως "συμφωνηθείσες αποζημιώσεις" ή "ποινική ρήτρα" και, επίσης, αποζημιώσεις ως εκ της "διατήρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο μητρώο του Κτηματολογίου".
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού άκουσε την εκατέρωθεν μαρτυρία, στηριζόμενο στο Άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149*, όπως αυτό ερμηνεύθηκε και εφαρμόστηκε στη Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd (2004) 1 Α.Α.Δ. 1159, έκρινε ότι, εφόσον η εφεσείουσα παρέμεινε σιωπηλή και δεν ζήτησε την πληρωμή των £130.000 κατ' επίκληση του ουσιώδους χρόνου, εκφράζοντας και την προθυμία και ετοιμότητά της να μεταβιβάσει, ταυτόχρονα, το κτήμα, δεν μπορούσε να καταλογίσει στην εφεσίβλητη παράβαση ουσιώδους όρου της συμφωνίας παρέχοντος, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού της. Η στάση της εφεσείουσας είχε ως αποτέλεσμα την αποδυνάμωση του αρχικού, ουσιώδους χρόνου. Εκείνη η οποία έθεσε νέο εύλογο χρόνο ήταν η εφεσίβλητη η οποία, με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 31.8.2004, κάλεσε την εφεσείουσα να παρευρεθεί στις 3.9.2004 στο Κτηματολόγιο και, αφού αποδεχθεί το συμφωνημένο αντάλλαγμα, διευθετήσει, ταυτόχρονα, τη μεταβίβαση του κτήματος. Η παράλειψη της εφεσείουσας να ανταποκριθεί συνιστούσε υπαίτια παράλειψη να εκπληρώσει τη δική της συμβατική υποχρέωση να μεταβιβάσει το κτήμα και, συνακόλουθα, εφόσον, όπως προέκυπτε από τα ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία, συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, η εφεσίβλητη εδικαιούτο στο ζητούμενο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης.
Καταληκτικά, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 13.5.2004 για τη μεταβίβαση του κτήματος στην εφεσίβλητη, υπό τον όρο της εκ μέρους της εξόφλησης του υπολοίπου του συμφωνηθέντος τιμήματος, ήτοι £130.000. Ταυτόχρονα, απέρριψε την ανταπαίτηση της εφεσείουσας στο σύνολό της.
Με την ενώπιόν μας έφεση αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Σύμφωνα με το δικηγόρο της εφεσείουσας, εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι τα όσα λέχθηκαν στη Σπύρου είχαν εφαρμογή στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Η παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται, εισηγήθηκε, διότι εδώ χρησιμοποιήθηκε, στον Όρο 3, η φράση "αμέσως μετά την εξόφληση", ενώ στη Σπύρου η συμφωνία προνοούσε περί εξοφλήσεως "συγχρόνως" με τη μεταβίβαση του κτήματος, εδώ υπήρχε πρόνοια περί "αυτοδίκαιου τερματισμού", ενώ στη Σπύρου δεν υπήρχε τέτοια πρόνοια, στη Σπύρου είχε παρέλθει άπρακτη η ταχθείσα ημερομηνία, ενώ εδώ η εφεσείουσα τερμάτισε τη συμφωνία ευθύς ως εξέπνευσε η ταχθείσα ημερομηνία και, επίσης, στη Σπύρου δεν υπήρξε επικοινωνία μεταξύ των μερών.
Η εισήγηση δεν είναι ορθή. Η φράση "αμέσως μετά την εξόφληση", στον Όρο 3 της συμφωνίας, πρέπει να αναγνωστεί σε συνδυασμό με τον Όρο 1(β), στον οποίο προβλέπεται ότι η καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος θα γίνει "ταυτόχρονα με την επ΄ ονόματι της αγοράστριας μεταβίβαση και εγγραφή της πωλούμενης περιουσίας". Δηλαδή, "συγχρόνως", όπως ήταν η περίπτωση και στη Σπύρου. Περαιτέρω, το γεγονός ότι η εφεσείουσα ενήργησε ευθύς ως εξέπνευσε η ταχθείσα ημερομηνία, ήτοι στις 16.8.2004, όπως και το γεγονός ότι, στον Όρο 2, υπήρχε πρόβλεψη για "αυτοδίκαιο τερματισμό" της συμφωνίας, δεν συνιστούν στοιχεία στη βάση των οποίων θα μπορούσε να διαφοροποιηθεί η παρούσα υπόθεση από τη Σπύρου . Η ουσία της Σπύρου συνίσταται στο ότι η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε την ετοιμότητα και την προθυμία να εκπληρώσει τη δική του υπόσχεση. Το ίδιο συνέβη και στην παρούσα υπόθεση. Η πρώτη επικοινωνία μεταξύ των μερών έγινε, όπως αναφέραμε, με την επιστολή του δικηγόρου της εφεσείουσας προς την εφεσίβλητη ημερομηνίας 16.8.2004. Επικοινωνία με την οποία προβαλλόταν απλώς η θέση της εφεσείουσας ότι εφόσον, υπαιτιότητί της, η εφεσίβλητη δεν εξόφλησε το υπόλοιπο των £130.000, μέχρι τις 14.8.2004, η συμφωνία τερματίστηκε αυτοδικαίως.
Το σχετικό απόσπασμα από τη Σπύρου έχει ως εξής:
"Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος τότε, ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δε αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ' επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητα του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση."
Η έφεση απορρίπτεται, με €1.500 έξοδα, περιλαμβανομένου ΦΠΑ, εις βάρος της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με €1.500 έξοδα, περιλαμβανομένου Φ.Π.Α. εις βάρος της εφεσείουσας.
* Το Άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, έχει ως εξής:
"Αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει."