|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 1 ΑΑΔ 500
26 Απριλίου, 2001
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΜΕΤΑΛΛΙΚΑ ΗΡΑΚΛΗΣ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες-Eναγόμενοι,
v.
G & C EXHAUST SYSTEMS LTD,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10355)
Συμβάσεις ― Παράβαση σύμβασης πωλήσεως και μεταβιβάσεως εμπράγματου δικαιώματος επί κτήματος, στο οποίο περιλαμβάνονταν υποστατικά, οικοδομήματα και εγκαταστάσεις, η οποία προέκυψε από τη μη παράδοση των υποστατικών κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο ― Αποζημιώσεις ― Μέτρο καθορισμού αποζημιώσεων ― Είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος για την περίοδο από τη συμβατική προθεσμία για εκτέλεση μέχρι την ημερομηνία της πραγματικής εκτέλεσης.
Συμβάσεις ― Ποινική ρήτρα σε σύμβαση ― Άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ― Αποζημίωση για παράβαση σύμβασης η οποία διαλαμβάνει ποινική ρήτρα.
Αποζημιώσεις ― Παράβαση σύμβασης ― Καθορισμός αποζημιώσεων ― Μετριασμός της ζημιάς ― Βάρος αποδείξεως του θέματος του μετριασμού της ζημιάς το φέρει ο εναγόμενος.
Αποζημιώσεις ― Επιδίκαση ουσιαστικών αποζημιώσεων - όχι συμβολικών ή ονομαστικών - είναι δυνατή μόνο όπου αυτές αποδεικνύονται.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας πωλήσεως και μεταβιβάσεως ημερομηνίας 31.1.1995 (η επίδικη συμφωνία) η εφεσείουσα-εναγόμενη μεταβίβασε στην εφεσίβλητη-ενάγουσα το εμπράγματο δικαίωμα της επί κτήματος στο Στρόβολο, στο οποίο περιλαμβάνονταν υποστατικά, οικοδομήματα και εγκαταστάσεις. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των £180.000 και η πληρωμή του θα γινόταν σταδιακά σε καθορισμένες ημερομηνίες για τις οποίες καθορίζετο επίσης το ύψος της καταβλητέας δόσης. Υπήρχε πρόνοια ότι η τελευταία δόση εκ ποσού £30.000 θα κατεβάλλετο την 9.3.1996 ταυτόχρονα και υπό τον όρο της πλήρους εκκένωσης και παράδοσης του κτήματος και των υποστατικών και της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος ελεύθερου κάθε υποθήκης ή άλλης επιβάρυνσης. Ήταν κοινό έδαφος ότι: (α) η καταβολή του τιμήματος πώλησης - πλην της πρώτης δόσης των £35.000 η οποία κατεβλήθη στις 31.1.1995 - δεν έγινε μέσα στις καθορισμένες ημερομηνίες, (β) ολόκληρο το τίμημα πώλησης κατεβλήθη μέχρι την 8.3.1996, ημερομηνία κατά την οποία έγινε η μεταβίβαση των δικαιωμάτων της εφεσείουσας επί του εμπράγματου δικαιώματος προς την εφεσίβλητη και (γ) η εκκένωση και παράδοση του κτήματος και των υποστατικών επί των οποίων υπήρχε το εμπράγματο δικαίωμα δεν έγινε κατά την ημέρα της μεταβίβασης αλλά πολύ αργότερα και συγκεκριμένα στις 15.9.1996.
Η εφεσίβλητη αξίωνε με την αγωγή της τα πιο κάτω, για ισχυριζόμενες ζημιές που προκλήθηκαν σε αυτή από την καθυστερημένη παράδοση των υποστατικών:
1. £37.800 σαν ζημιά την οποία υπέστη λόγω ακύρωσης και απώλειας παραγγελιών που δεν μπορούσε να εκτελέσει ή και λόγω αδυναμίας της στην πραγματοποίηση πωλήσεων.
2. £1.000 σαν αποζημίωση για έξοδα που υπέστη για την μετακίνηση άχρηστων αντικειμένων που βρίσκονταν στα υποστατικά.
3. Τόκο προς 9% ετησίως πάνω σε κάθε ποσό το οποίο θα επεδίκαζε το Δικαστήριο από 9.3.1996.
Η εφεσείουσα αρνήθηκε την αξίωση της εφεσίβλητης και υποστήριξε ότι η καθυστέρηση παράδοσης των υποστατικών οφείλετο στη μη εκπλήρωση εκ μέρους της εφεσίβλητης της υποχρέωσης να καταβάλει τις συμφωνηθείσες δόσεις στην ταχθείσα ημερομηνία, πράγμα που, σύμφωνα με τη συμφωνία, της έδιδε το δικαίωμα: (α) να αναβάλει την παράδοση του υποστατικού και (β) να αξιώνει αποζημιώσεις υπό μορφή τόκου. Με την ανταπαίτησή της, πέραν του ποσού των τόκων, διεκδίκησε ποσό £15.000 σαν αποζημίωση για τη ζημιά που υπέστη λόγω της καθυστέρησης καταβολής των δόσεων από την εφεσίβλητη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι:
1) Η εφεσείουσα παρέβη τον όρο του συμβολαίου για παράδοση της κατοχής την 8.3.1996 όταν έγινε η πληρωμή των £30.000 και ως εκ τούτου η εφεσίβλητη δικαιούται σε αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης όσον αφορά το χρόνο παράδοσης. Διαπίστωσε ότι το ετήσιο ενοίκιο των υποστατικών ανέρχεται σε £18.000 και «για έξι μήνες που διεκδικεί η ενάγουσα αποζημίωση είναι £9.000». Έκρινε ότι τελικώς η εφεσίβλητη «λόγω της μη έγκαιρης σ' αυτήν παράδοσης των υποστατικών υπέστη ζημιά ύψους £9.000».
2) Η εφεσείουσα δικαιούται σε τόκους για το χρόνο καθυστέρησης πληρωμής των δόσεων.
Το Δικαστήριο υπέδειξε ότι δεν αποκλείεται η διεκδίκηση εκ μέρους της εφεσείουσας οποιουδήποτε ποσού αποζημίωσης για ζημιά την οποία θα μπορούσε να αποδείξει, πέραν της πληρωμής τόκου, από τη στιγμή που το Δικαστήριο δέχθηκε ότι η μη πληρωμή στις ορισμένες ημερομηνίες έγινε υπαιτιότητι της εφεσίβλητης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε τη μαρτυρία που είχε προσαχθεί από την εφεσίβλητη αναφορικά με τη ζημιά των £37.800 και της επεδίκασε ποσό £15.000 ως λογική υπό τις περιστάσεις αποζημίωση για τη ζημιά που υπέστη σαν συνέπεια της παράβασης της εφεσείουσας. Το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση της εφεσίβλητης για το ποσό των £1.000 και για τον τόκο προς 9% ετησίως πάνω σε κάθε ποσό που θα επεδίκαζε γιατί, η εφεσίβλητη δεν είχε αποδείξει τους ισχυρισμούς της γι' αυτή την απώλεια.
Αναφορικά με την ανταπαίτηση της εφεσείουσας το πρωτόδικο Δικαστήριο επεδίκασε ποσό £2.990 το οποίο αντιπροσώπευε τους τόκους για την καθυστέρηση στην πληρωμή των δόσεων από μέρους της εφεσίβλητης.
Η εναγόμενη καταχώρησε έφεση και η ενάγουσα αντέφεση.
Έφεση
Λόγοι έφεσης:
Οι λόγοι έφεσης στρέφονται:
α) Εναντίον των ευρημάτων και συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι αυτά ήταν εκτός δικογράφων, ήταν αντιφατικά μεταξύ τους και επίσης ότι στοιχειοθετούσαν αντιφάσεις εκ μέρους της εφεσίβλητης, πράγμα που έπρεπε να οδηγήσει το Δικαστήριο στην απόρριψη των ισχυρισμών της εφεσίβλητης και του Διευθυντή της.
β) Εναντίον της επιδίκασης των αποζημιώσεων. Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέχθηκε το ποσό των £9.000 - της ενοικιαστικής αξίας - σαν αφετηρία αποζημιώσεως γιατί ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής του οποίου η μαρτυρία ήταν εξ ακοής έλαβε σαν δεδομένο ότι η αγοραία αξία του κτήματος ήταν £210.000 ενώ το κτήμα πωλήθηκε στην τιμή των £180.000. Υπέβαλε επίσης ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο «υπολόγισε επί πλέον και ποσό £6.000 σαν άλλες αποζημιώσεις δίχως η εφεσίβλητη να αποδείξει ούτε ένα σεντ ζημιάς».
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το επιδικασθέν ποσό είχε σαν βάση του τη μαρτυρία του εκτιμητή η οποία βασιζόταν στη μέθοδο επένδυσης. Δεν εγείρετο επομένως θέμα εξ ακοής μαρτυρίας. Ορθά ο εκτιμητής έλαβε υπόψη την αξία του ακινήτου κατά το χρόνο παράβασης της σύμβασης και όχι την αξία αγοράς του κατά το 1995.
2. Δεν εγείρετο θέμα μετριασμού της ζημιάς από πλευράς της εφεσίβλητης. Το βάρος απόδειξης του θέματος μετριασμού της ζημιάς το φέρει η εφεσείουσα. Αν δεν αποδείξει ότι η εφεσίβλητη έπρεπε λογικά να είχε λάβει ορισμένα μέτρα για μετριασμό της ζημιάς της τότε εφαρμόζεται το συνηθισμένο μέτρο καθορισμού της ζημιάς. Τέτοια απόδειξη δεν έχει προσφερθεί από την εφεσείουσα. Αυτό που καλείται το Εφετείο να αποφασίσει είναι κατά πόσο, εν όψει της μη παράδοσης των υποστατικών κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο, η ενοικιαστική αξία του κτήματος αποτελεί νόμιμο μέτρο καθορισμού των αποζημιώσεων λόγω καθυστέρησης στην παράδοση των υποστατικών κατά παράβαση της σύμβασης. Η απάντηση στο ερώτημα είναι καταφατική. Έπεται πως ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε το ποσό των £9.000.
3. Η επιδίκαση του ποσού των £6.000 διέπεται από το Άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Τη ζημιά για την οποία διεκδικείται το ποσό αυτό, η εφεσίβλητη απέτυχε να την αποδείξει γι' αυτό και η επιδίκαση του πιο πάνω ποσού κρίνεται εσφαλμένη και παραμερίζεται.
Αντέφεση
Λόγοι αντέφεσης:
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν επεδίκασε στην εφεσίβλητη το συμφωνηθέν ποσό των αποζημιώσεων ήτοι £200 την ημέρα προς 189 ημέρες που ήταν η καθυστέρηση παράδοσης των υποστατικών, σύνολο £37.800,00 και αντί αυτού επεδίκασε μόνο ποσό εκ £15.000, εφόσον είχε γίνει αποδεκτό ότι το ποσό αυτό δεν αφορούσε ποινική ρήτρα αλλά συμφωνηθείσα αποζημίωση.
2. Δεν ήταν ορθή η επιδίκαση τόκων £2.990 υπέρ της εφεσείουσας λόγω καθυστέρησης στην πληρωμή των δόσεων του τιμήματος.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η μόνη ζημιά που έχει αποδείξει η εφεσίβλητη ήταν εκείνη των £9.000. Ακολουθεί πως ο λόγος 1 της αντέφεσης αποτυγχάνει.
2. Στην απουσία μαρτυρίας ότι η εφεσείουσα συμφώνησε να χαρίσει τους τόκους τα δικαιώματα της επί των τόκων παραμένουν αλώβητα. Ορθά λοιπόν το πρωτόδικο Δικαστήριο επεδίκασε τόκους. Έπεται πως η αντέφεση πρέπει να απορριφθεί με έξοδα.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς. Η αντέφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Αυστριακές Αερογραμμές ν. Γενικών Ασφαλειών Κύπρου κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 764,
Ellinas v. Yianni a.o., 23 C.L.R. 22,
Georghiades a.o. v. Patsalides a.o., 24 C.L.R. 275,
Χαραλάμπους ν. Α. Ν. Stasis Estates Ltd κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 418,
Holy Monastery of Ayios Neophytos Paphos v. Antoniades (1968) 1 C.L.R. 10,
Lambrianides a.ο. v. Electricity Authority of Cyprus (1968) 1 C.L.R. 466,
Iordanous v. Anyftos 24 C.L.R. 97,
Γεωργική Εταιρεία Δ. Γ. Φουτάς ν. Εταιρεία Βάσος κλπ. (1993) 1 Α.Α.Δ. 168,
Central (Holdings) Ltd v. Reuters Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 298,
Royal Bristol Permanent Building Society v. Bomagh [1887] 35 Ch. D. 390,
Maltezou a.ο. v. Louka a.ο., XVI C.L.R. 88,
Μούρτζινος ν. Πλοίου "Galaxias" κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 80,
Παγιάση κ.ά. ν. Σπύρος Σταυρινίδης Κέμικαλς Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ. 232,
Πιττάλης κ.ά. ν. Ianira Enterprises Ltd κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814.
Έφεση και Αντέφεση.
Έφεση από την εναγόμενη και αντέφεση από την ενάγουσα εταιρεία κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Αρέστης, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 23/9/98 (Αρ. Αγωγής 4921/96) με την οποία επεδίκασε υπέρ της ενάγουσας αποζημίωση £15.000 για ζημιά την οποία υπέστη λόγω μη έγκαιρης παράδοσης σ' αυτήν των υποστατικών τα οποία όφειλε να εκκενώσει μέχρι τις 9/3/96 η εναγόμενη, κατά του ποσού των £2.990 το οποίο έκρινε ότι αντιπροσώπευε τους τόκους καθυστέρησης πληρωμής των δόσεων προς την εναγόμενη και κατά της απόρριψης της αξίωσης της εναγόμενης λόγω της μη έγκαιρης εκ μέρους της ενάγουσας πληρωμής των δόσεων.
Χρ. Λειβαδιώτου, για τους Εφεσείοντες.
Θ. Ιωαννίδης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα-εναγόμενη εταιρεία (η εφεσείουσα) ήταν ιδιοκτήτρια εμπράγματου δικαιώματος δυνάμει πιστοποιητικού εγγραφής μισθώματος ιδιοκτησίας επί κτήματος στο Στρόβολο, στο οποίο περιλαμβάνονταν υποστατικά, οικοδομήματα και εγκαταστάσεις. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας πωλήσεως και μεταβιβάσεως ημερομηνίας 31.1.1995 (η επίδικη συμφωνία) η εφεσείουσα μεταβίβασε στην εφεσίβλητη-ενάγουσα (η εφεσίβλητη) το εν λόγω εμπράγματο δικαίωμα της (βλ. τεκ. 1). Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των £180.000 και η πληρωμή του θα γινόταν σταδιακά σε καθορισμένες ημερομηνίες για τις οποίες καθορίζετο επίσης το ύψος της καταβλητέας δόσης. Υπήρχε πρόνοια ότι η τελευταία δόση εκ ποσού £30.000 θα κατεβάλλετο την 9.3.1996 ταυτόχρονα και υπό τον όρο της πλήρους εκκένωσης και παράδοσης του κτήματος και των υποστατικών και της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος ελευθέρου κάθε υποθήκης ή άλλης επιβάρυνσης. Ήταν κοινό έδαφος ότι η καταβολή του τιμήματος πώλησης δεν έγινε μέσα στις καθορισμένες ημερομηνίες πλην της πρώτης δόσης των £35.000 η οποία κατεβλήθη στις 31.1.1995. Ήταν, επίσης, κοινό έδαφος ότι ολόκληρο το τίμημα πώλησης κατεβλήθη εν πάση περιπτώσει μέχρι την 8.3.1996, ημερομηνία κατά την οποία έγινε η μεταβίβαση των δικαιωμάτων της εφεσείουσας επί του εμπράγματου δικαιώματος προς την εφεσίβλητη. Ήταν περαιτέρω κοινό έδαφος ότι η εκκένωση και παράδοση του κτήματος και των υποστατικών επί των οποίων υπήρχε το εμπράγματο δικαίωμα δεν έγινε κατά την ημέρα της μεταβίβασης αλλά αργότερα και συγκεκριμένα στις 15.9.1996.
Με την αγωγή της η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε ότι η καθυστερημένη παράδοση των υποστατικών κατά παράβαση της μεταξύ των επίδικης συμφωνίας της προκάλεσε ζημιές, γι' αυτό αξίωσε τα πιο κάτω: £37.800 σαν αποζημιώσεις για την επί 189 ημέρες καθυστέρηση στην παράδοση, η οποία με βάση την παραγ. 7.4 της επίδικης συμφωνίας, έδιδε στην εφεσίβλητη το δικαίωμα να αξιώσει τις συμφωνημένες αποζημιώσεις των £200 ημερησίως. Η εφεσίβλητη εν πάση περιπτώσει, ισχυρίσθηκε ότι δικαιούται στο ποσό των £37.800 σαν ζημιά την οποία υπέστη λόγω απώλειας εισοδήματος ένεκα της απώλειας παραγγελιών λόγω αδυναμίας να τις εκτελέσει ή και λόγω αδυναμίας της στην πραγματοποίηση πωλήσεων ένεκα της καθυστέρησης την οποία η εφεσείουσα προκάλεσε στην παράδοση των υποστατικών. Η εφεσίβλητη επί πλέον αξίωσε το ποσό των £1.000 σαν αποζημίωση για έξοδα που υπέστη για τη μετακίνηση άχρηστων αντικειμένων και ακαθαρσιών, τα οποία υπήρχαν εις τα υποστατικά και που ήταν υποχρέωση της εφεσείουσας να μετακινήσει. Τέλος αξίωσε τόκο προς 9% ετησίως πάνω σε κάθε ποσό το οποίο θα επεδίκαζε το Δικαστήριο από 9.3.1996.
Η εφεσείουσα με την έκθεση υπεράσπισης της αρνήθηκε την αξίωση της εφεσίβλητης. Ταυτόχρονα ήγειρε και ανταπαιτήσεις. Ισχυρίσθηκε ότι η εκ μέρους της καθυστέρηση παράδοσης των υποστατικών οφείλεται στη μη εκπλήρωση εκ μέρους της εφεσίβλητης της υποχρέωσης να καταβάλει τις συμφωνηθείσες δόσεις στην ταχθείσα ημερομηνία, πράγμα το οποίο έδιδε στην εφεσείουσα το δικαίωμα να αναβάλει για την ανάλογη περίοδο καθυστέρησης την παράδοση του υποστατικού και ταυτόχρονα της έδιδε και το δικαίωμα για την αξίωση αποζημιώσεων υπό μορφή τόκου. Η εφεσείουσα αναφέρθηκε στην παραγ. 4.1 της συμφωνίας η οποία προβλέπει ότι καθυστέρηση πληρωμής οποιασδήποτε δόσης κατά την καθορισμένη ημερομηνία, θα φέρει τόκο προς 8½ % ετησίως και ότι σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής οποιασδήποτε δόσης, θα έχει το δικαίωμα αναβολής παράδοσης της κατοχής του κτήματος και των υποστατικών για την αντίστοιχη χρονική περίοδο της καθυστέρησης.
Πριν παραθέσουμε τα αποφασισθέντα από το πρωτόδικο δικαστήριο θεωρούμε σκόπιμη την παράθεση των όρων 4, 7 και 8 της επίδικης συμφωνίας. Αυτό θα βοηθήσει στην πληρέστερη κατανόηση των επιδίκων θεμάτων της αγωγής, της έφεσης και της αντέφεσης:
"4. Αντάλλαγμα και τρόπος πληρωμής.
4.1 Το ολικό αντάλλαγμα για την πώληση, εκχώρηση και μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος συμφωνείται και καθορίζεται στο ποσό των £180.000 (Εκατόν ογδόντα χιλιάδες λίρες Κύπρου) και θα είναι πληρωτέο ως ακολούθως:-
(α) Ποσό εκ £35.000 (τριάντα πέντε χιλιάδες λίρες Κύπρου) θα καταβληθεί την 31.1.1995.
(β) Ποσό εκ £35.000 (τριάντα πέντε χιλιάδες λίρες
Κύπρου) θα καταβληθεί την 30.4.1995.
(γ) Ποσό εκ £40.000 (σαράντα χιλιάδες λίρες Κύπρου)
θα καταβληθεί την 30.7.1995.
(δ) Ποσό εκ £40.000 (σαράντα χιλιάδες λίρες Κύπρου)
θα καταβληθεί την 30.10.1995, και
(ε) Το υπόλοιπο εκ £30.000 (τριάντα χιλιάδες λίρες Κύπρου) θα καταβληθεί την 9.3.1996 ταυτόχρονα και υπό τον όρο της πλήρους εκκένωσης και παράδοσης του κτήματος και των υποστατικών και της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος ελευθέρου κάθε υποθήκης ή άλλης επιβάρυνσης.
Σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής οποιασδήποτε δόσης κατά την καθοριζόμενη ως ανωτέρω ημερομηνία το ποσό της δόσης θα φέρει τόκο προς 8½ % ετησίως.
Νοείται ότι σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής οποιασδήποτε δόσεως ο Δικαιοπάροχος θα έχει το δικαίωμα αναβολής της παραδόσεως κατοχής του κτήματος και των υποστατικών για την αντίστοιχη χρονική περίοδο της καθυστερήσεως της πληρωμής.
7. Κατοχή και άδεια χρήσεως.
7.1 Ο Δικαιοπάροχος θα εκκενώσει και μετακινήσει πλήρως όλα τα κινητά του μηχανήματα και άλλα περιουσιακά στοιχεία και παραδόσει πλήρη και ελεύθερη κατοχή το αργότερο μέχρι την 9.3.1996, υπό την ρητή προϋπόθεση και όρο ότι ο Δικαιοπάροχος θα έχει εξοφλήσει πλήρως το συμφωνηθέν τίμημα (περιλαμβανομένου του γραμματίου που αναφέρεται στην υποπαράγραφο 4.2(α) εάν ήθελε τούτο εκδοθεί για τους σκοπούς της εν λόγω υποπαραγράφου).
7.4 Δηλούται και συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι ο Δικαιοδόχος προβαίνει στην παρούσα αγορά για ικανοποίηση των προγραμμάτων και αναγκών του σε στεγαστικό χώρο και ότι σε περίπτωση αρνήσεως ή παραλείψεως του Δικαιοπάροχου να παραδώσει πλήρη και ελεύθερη κατοχή ως προνοείται πιο πάνω μέχρι την 9.3.1996, ή οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία παραδόσεως δυνάμει της παρούσας στην παράγραφο 4.1, αυτός θα καταβάλλει προς τον Δικαιοδόχο αποζημιώσεις εκ £200 ημερησίως.
8. Μεταβίβαση και εγγραφή.
8.1 Χωρίς επηρεασμό των προνοιών της παραγράφου 4.2 η μεταβίβαση και εγγραφή του εμπράγματου δικαιώματος στο όνομα του Δικαιοδόχου θα γίνει ταυτόχρονα με την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος ως προνοείται στην παράγραφο 4.1(ε)."
Το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε πρώτα το θέμα της ισχυριζόμενης από την κάθε πλευρά παράβασης της επίδικης συμφωνίας. Σημείωσε ότι η εφεσίβλητη δέχθηκε τη μη πιστή τήρηση του χρονοδιαγράμματος πληρωμής των δόσεων, πρόβαλε, όμως, τον ισχυρισμό ότι παρέκκλιση από τα αρχικώς συμφωνηθέντα έγινε ύστερα από συνεννόηση μεταξύ των μερών. Υπέδειξε ότι ο ισχυρισμός αυτός συνιστά ισχυρισμό "για μια νέα προφορική συμφωνία που τροποποιεί ουσιώδεις όρους της γραπτής συμφωνίας χωρίς αυτοί να περιέχονται στην έκθεση απαίτησης". Με αναφορά σε σχετική νομολογία (βλ. Αυστριακές Αερογραμμές ν. Γενικών Ασφαλειών Κύπρου κ.α. (1991) 1 Α.Α.Δ. 764) το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε να αγνοήσει τη μαρτυρία της εφεσίβλητης η οποία "τείνει να αποδείξει την τροποποίηση της γραπτής συμφωνίας με προφορική συμφωνία αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής" γιατί η σχετική με το θέμα αυτό μαρτυρία δεν καλυπτόταν από τις έγγραφες προτάσεις, παρά το γεγονός ότι δόθηκε χωρίς ένσταση από την άλλη πλευρά" (Βλ. Ellinas v. Yianni and Others, 23 C.L.R. 22 και Georghiades and Another v. Patsalides and Another, 24 C.L.R. 275).
Σαν αποτέλεσμα της πιο πάνω κατάληξης του το πρωτόδικο δικαστήριο σημείωσε ότι έχει ενώπιον του τον τρόπο πληρωμής ο οποίος καθορίζεται στη γραπτή συμφωνία και την παραδοχή της εφεσίβλητης στην έκθεση απαίτησης ότι υπήρξε παρέκκλιση στον τρόπο πληρωμής από τον προβλεπόμενο στη γραπτή συμφωνία. Στη συνέχεια το πρωτόδικο δικαστήριο έθεσε το θέμα ως εξής:
"Τούτων δοθέντων, η ενάγουσα φαίνεται να παρέβει τη συμφωνία όσον αφορά τον τρόπο πληρωμής καίτοι στις 8.3.1996 πλήρωσε στην εναγόμενη ολόκληρο το οφειλόμενο προς αυτήν ποσό και εδέχθηκε τη μεταβίβαση του ακινήτου. Το ερώτημα που τίθεται είναι σε σχέση με τις συνέπειες αυτής της παράβασης.
Υπάρχει πρόνοια στη μεταξύ των μερών συμφωνία αναφορικά με τις συνέπειες της καθυστέρησης. Στην παραγρ. 4.1 προνοείται ότι μη πληρωμή δόσης στην καθορισμένη ημερομηνία έχει σαν συνέπεια την πληρωμή τόκου προς 8½ % ετησίως και επί πλέον δίδεται στον δικαιοπάροχο το δικαίωμα αναβολής της παράδοσης για την αντίστοιχη χρονική περίοδο της καθυστέρησης.
Υπάρχει όμως ο όρος 4.1(ε) όπου προνοείται ότι το ποσό των £30.000 καταβάλλεται στις 9.3.1996, ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και εκκένωση και παράδοση του κτήματος. Στην ίδια παράγραφο παραπέμπει και η παραγρ. 8.1 του εγγράφου όπου αναφέρεται ότι η μεταβίβαση και εγγραφή του εμπράγματου δικαιώματος ... θα γίνει ταυτόχρονα με την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος ως προνοείται στην παραγρ. 4.1(ε). Είναι επομένως σαφής η σημασία που τα μέρη έδωσαν στην ταυτόχρονη με την εξόφληση του τιμήματος παράδοση του εργοστασίου."
Ακολούθως το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε τις αντίστοιχες εκδοχές των δύο πλευρών οι οποίες έχουν ως εξής:
Η εφεσείουσα δέχθηκε όπως την 4.3.1996 πληρωθεί το ποσό των £92.500 στο οποίο περιλαμβανόταν και η τελευταία δόση των £30.000 και την 8.3.1996 μεταβίβασε το κτήμα, αρνήθηκε όμως να προχωρήσει στην παράδοση του. Με την έκθεση υπεράσπισης της, όμως, επικαλέσθηκε την ευχέρεια η οποία της παρέχεται με βάση την παραγρ. 4.1 του συμβολαίου να αναστέλλει την ημερομηνία παράδοσης εφ' όσον υπήρξε καθυστέρηση στην πληρωμή των δόσεων.
Από την άλλη η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε - στην έκθεση απαίτησης - ότι με την παραλαβή του ποσού των £30.000 η εφεσείουσα ανέλαβε όχι μόνο τη μεταβίβαση αλλά και την παράδοση του κτήματος. Περαιτέρω ο Διευθυντής της εφεσίβλητης κατάθεσε ότι "ουδέποτε μέχρι την ημερομηνία πληρωμής του ποσού των £30.000 και τη μεταβίβαση του κτήματος ελέχθηκε" από την εφεσείουσα ότι δεν θα παρέδιδε την κατοχή των υποστατικών. Αντίθετα ο Διευθυντής της εφεσείουσας είχε υποσχεθεί πριν τη μεταβίβαση ότι με την πληρωμή των £30.000 θα γινόταν και η παράδοση, πράγμα που αρνήθηκε να κάμει μετά.
Ο Διευθυντής της εφεσείουσας αντίθετα ισχυρίσθηκε ότι δεν υποσχέθηκε την παράδοση με τη μεταβίβαση γιατί εξ άλλου γνώριζε η εφεσείουσα ότι αυτό δεν μπορούσε να γίνει εφόσον δεν είχε τελειώσει το δικό του εργοστάσιο. Το μεταβίβασε "διότι είχε ανάγκη τα χρήματα και διότι έτσι έλεγε το έγγραφο".
Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε την εκδοχή του Διευθυντή της εφεσίβλητης ότι ο Διευθυντής της εφεσείουσας υποσχέθηκε ότι την 8.3.1996 με τη μεταβίβαση θα παρέδιδε και τα υποστατικά. Εξ άλλου - υπέδειξε το πρωτόδικο δικαστήριο - αυτή η διευθέτηση προβλεπόταν και από τη μεταξύ τους συμφωνία, ότι δηλαδή η πληρωμή των £30.000 θα γινόταν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και η παράδοση θα ακολουθούσε αμέσως μετά. Βεβαίως - συνέχισε το πρωτόδικο δικαστήριο - η εφεσείουσα είχε δικαίωμα αναβολής της παράδοσης με βάση τη μεταξύ τους συμφωνία λόγω της παραβίασης της από την ενάγουσα. Από τη στιγμή όμως που δέχθηκε την πληρωμή του ποσού των £30.000 απεμπόλησε αυτό το δικαίωμα. Ουδέποτε η εφεσείουσα γραπτώς προηγουμένως ή προφορικώς ή άλλως πως την ημέρα της πληρωμής του υπολοίπου περιλαμβανομένου και του ποσού των £30.000 έκαμε γνωστό στην εφεσίβλητη ότι θα ασκούσε το δικαίωμα της με βάση τη σύμβαση για καθυστέρηση πληρωμής. Από τη στιγμή που δέχθηκε την πληρωμή των £30.000 δέχθηκε να ενεργήσει με βάση το σχετικό όρο του συμβολαίου για ταυτόχρονη με την παράδοση πληρωμή.
Ακολούθως το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε εύρημα ότι η εφεσείουσα "παρέβη τον όρο του συμβολαίου για παράδοση της κατοχής την 8.3.1996 όταν έγινε η πληρωμή των £30.000". Έκρινε ότι η εφεσίβλητη δικαιούται σε αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης όσον αφορά τον χρόνο παράδοσης. Έκρινε, επίσης, ότι και η εφεσείουσα δικαιούται σε τόκους για το χρόνο καθυστέρησης πληρωμής των δόσεων. Αναφέρθηκε στη συνέχεια στην ανταπαίτηση της εφεσείουσας με την οποία - η εφεσείουσα - πέραν του ποσού των τόκων διεκδίκησε ποσό £15.000 σαν αποζημίωση για τη ζημιά που υπέστη ένεκα καθυστέρησης καταβολής από την εφεσίβλητη των δόσεων στην ορισμένη ημερομηνία. Υπέδειξε ότι παρόλο ότι υπάρχει ειδική πρόνοια στη σύμβαση ότι καθυστέρηση δίδει το δικαίωμα στην εφεσείουσα να αξιώνει τόκους δεν αποκλείεται η διεκδίκηση εκ μέρους της εφεσείουσας οποιουδήποτε ποσού αποζημίωσης για ζημιά την οποία δυνατό να αποδείξει πέραν της πληρωμής τόκου από τη στιγμή που το Δικαστήριο δέχεται ότι η μη πληρωμή στις ορισμένες ημερομηνίες έγινε υπαιτιότητι της εφεσίβλητης.
Σε σχέση με τις αποζημιώσεις για παράβαση της μεταξύ των μερών συμφωνίας το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε τα πιο κάτω θέματα:
"(1) Το ύψος των αποζημιώσεων τις οποίες δικαιούται η ενάγουσα για παράβαση εκ μέρους της εναγομένης του όρου 4.1(ε) της συμφωνίας.
(2) Το ποσό τόκου το οποίο η εναγομένη δικαιούται με βάση την επιφύλαξη της παραγρ. 4.1 της συμφωνίας.
(3) Το ποσό των αποζημιώσεων τις οποίες η εναγομένη δικαιούται λόγω καθυστερημένης πληρωμής των δόσεων εκ μέρους της ενάγουσας."
Αναφορικά με το πρώτο θέμα το πρωτόδικο δικαστήριο επεσήμανε ότι στην παραγρ. 7.4 της επίδικης συμφωνίας υπάρχει πρόνοια για καθορισμένο ποσό αποζημιώσεων στην περίπτωση καθυστέρησης παράδοσης, ήτοι, ποσού £200 ημερησίως. Επεσήμανε, επίσης, ότι η εφεσίβλητη ορθώς δεν στηρίχθηκε μόνο στο προσυμφωνημένο ποσό των αποζημιώσεων αλλά προσπάθησε με μαρτυρία που προσκόμισε να αποδείξει ότι υπέστη ζημιά μέχρι αυτού του ποσού. Με την έκθεση απαίτησης αξίωσε συνολικά το ποσό των £37.800.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, για τους λόγους που εξήγησε και στους οποίους δεν παρίσταται ανάγκη ν' αναφερθούμε, δεν δέχθηκε τη μαρτυρία που είχε προσαχθεί από την εφεσίβλητη αναφορικά με την πιο πάνω ζημιά των £37.800 η οποία είχε, κυρίως, προκύψει λόγω ακύρωσης και απώλειας παραγγελιών. Δέχθηκε, όμως, τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα εκτιμητή της εφεσίβλητης ο οποίος έδωσε μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του κτήματος. Διαπίστωσε - το πρωτόδικο δικαστήριο - ότι το ετήσιο ενοίκιο των υποστατικών ανέρχεται σε £18.000 και "για έξι μήνες που διεκδικεί η ενάγουσα αποζημίωση είναι £9.000". Έκρινε ότι τελικώς η εφεσίβλητη "λόγω της μη έγκαιρης σ' αυτήν παράδοσης των υποστατικών υπέστη ζημιά ύψους £9.000". Υπέδειξε, ωστόσο, ότι το ποσό το οποίο η εφεσίβλητη δικαιούται είναι θέμα περαιτέρω εξέτασης από το Δικαστήριο. Σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο η περαιτέρω εξέταση του θέματος των αποζημιώσεων υπαγορευόταν από:
(α) Τις πρόνοιες του όρου 7.4 της επίδικης συμφωνίας (παρατίθεται στη σελ. 4, πιο πάνω).
(β) Τις πρόνοιες του άρθρου 74(1)* του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Υπενθυμίζεται ότι η εφεσίβλητη με βάση τον όρο 7.4 και βασισμένη στο γεγονός ότι σημειώθηκε καθυστέρηση παράδοσης 189 ημερών αξίωσε το πιο πάνω ποσό των £37.800 το οποίο είναι ίσο με το ποσό των £200 ημερησίως.
Μετά από επισκόπηση και ανάλυση της σχετικής νομολογίας* το πρωτόδικο δικαστήριο ερμήνευσε το πιο πάνω άρθρο 74(1) ως εξής:
"Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι το Δικαστήριο ενεργώντας κάτω από το άρθρο 74(1) θα πρέπει να έχει υπόψη τα πιο κάτω:
(1) Δεν μπορεί να επιδικάσει ποσό αποζημιώσεων πέραν του καθοριζομένου στη συμφωνία όποια μορφή και αν έχει αυτό το ποσό, είτε δηλαδή είναι ποινική ρήτρα είτε συμφωνημένες αποζημιώσεις.
(2) Σε οποιαδήποτε περίπτωση το Δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει λογική αποζημίωση μέχρι του καθοριζόμενου ποσού.
(3) Είναι δυνατό να επιδικασθεί λογική αποζημίωση ακόμη και αν δεν έχει αποδειχθεί με μαρτυρία η πραγματική ζημιά δεδομένου όμως ότι έχει αποδειχθεί ότι υπήρξε ζημιά σαν συνέπεια της παράβασης της σύμβασης.
(4) Στην περίπτωση που το προκαθορισθέν ποσό θεωρείται σαν γνήσια προεκτίμηση της ζημιάς λαμβάνεται υπόψη στον καθορισμό της λογικής αποζημίωσης, ιδιαίτερα αν το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί στον υπολογισμό της ζημιάς, όχι όμως αν έχει τη μορφή ποινικής ρήτρας.
(5) Όπου οι αποζημιώσεις μπορούν να υπολογισθούν είναι χρέος του μέρους που τις επιδιώκει να τις αποδείξει."
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ποσό των £200 ημερησίως, που προβλέπεται στον όρο 7.4 της επίδικης συμφωνίας, αποτελεί συμφωνημένες αποζημιώσεις και όχι ποινική ρήτρα. "Τούτο δοθέντος" - σημείωσε το πρωτόδικο δικαστήριο - "το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να λάβει υπόψη το συμφωνηθέν ποσό κατά την εκτίμηση των λογικών αποζημιώσεων", αλλά δεν είναι "διατεθειμένο να δεχθεί ότι το λογικό ποσό αποζημιώσεων είναι ίσο με το προσυμφωνηθέν". Παρόλο ότι η εφεσίβλητη δεν κατόρθωσε πλήρως να αποδείξει το ύψος της ζημιάς που υπέστη το πρωτόδικο δικαστήριο δεχόμενο ότι όντως - η εφεσίβλητη - υπέστη ζημιά σαν συνέπεια της παράβασης της εφεσείουσας, επεδίκασε στην εφεσίβλητη ως λογική υπό τις περιστάσεις αποζημίωση ποσό της τάξεως των £15.000. Θεώρησε ότι πρέπει να γίνει δεκτό ότι ο ακριβής υπολογισμός των απωλειών της εφεσίβλητης δεν θα μπορούσε με ακρίβεια να γίνει λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι η ακύρωση παραγγελιών και η πραγματοποίηση κέρδους εξαρτάται και από παράγοντες τρίτους όχι πάντοτε υπό τον έλεγχο της εφεσίβλητης.
Ακολούθως το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αξίωση της εφεσίβλητης για ποσό £1000 για τα έξοδα καθαρισμού των υποστατικών "γιατί δεν αποδείχθηκε με ειδική μαρτυρία η δαπάνη αυτή".
Τέλος το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αξίωση της εφεσίβλητης για τόκο προς 9% ετησίως πάνω σε κάθε ποσό που θα επεδίκαζε γιατί η εφεσίβλητη "δεν έχει αποδείξει τους ισχυρισμούς της γι' αυτή την απώλεια".
Αναφορικά με την ανταπαίτηση της εφεσείουσας το πρωτόδικο δικαστήριο επεδίκασε στην τελευταία ποσό της τάξεως των £2.990 το οποίο αντιπροσώπευε τους τόκους για την καθυστέρηση στην πληρωμή των δόσεων η οποία ανερχόταν σε 440 ημέρες.
Η αξίωση της εφεσείουσας για αποζημιώσεις λόγω της μη έγκαιρης από μέρους της εφεσίβλητης πληρωμής των δόσεων απορρίφθηκε γιατί η σχετική επί του θέματος μαρτυρία κρίθηκε αναξιόπιστη.
Η έφεση και η αντέφεση.
Η ορθότητα των πιο πάνω καταλήξεων του πρωτόδικου δικαστηρίου έχει αμφισβητηθεί από την εναγόμενη με έφεση και από την ενάγουσα με αντέφεση.
Η έφεση.
Η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η "εναγόμενη παρέβη τον όρο του συμβολαίου για παράδοση κατοχής την 8.3.1996 όταν έγινε η πληρωμή των £30.000" και ότι "η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης όσον αφορά τον χρόνο παράδοσης" αποτέλεσε το αντικείμενο του πρώτου λόγου της έφεσης. Η κα. Λειβαδιώτου, εκ μέρους της εφεσείουσας, υποστήριξε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο ερμήνευσε λανθασμένα και/ή στενά, τόσο γραμματικά όσο και νομικά την επίδικη συμφωνία με αποτέλεσμα να μη δώσει την ανάλογη βαρύτητα στον όρο 4(1), στον οποίο αναφέρεται ο τρόπος πληρωμής του τιμήματος σε καθορισμένους χρόνους και ακόμη "ότι σε περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής οποιασδήποτε δόσεως η εφεσείουσα θα έχει το δικαίωμα αναβολής παραδόσεως κατοχής του κτήματος και των υποστατικών, κατά την αντίστοιχη χρονική περίοδο καθυστερήσεως πληρωμής". Υποστήριξε, επίσης, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο απέτυχε να ερμηνεύσει το έγγραφο και να ανεύρει την πραγματική πρόθεση των μερών όπως διακηρύσσεται στο έγγραφο, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους όρους του εγγράφου μαζί και όχι μεμονωμένα ορισμένους απ' αυτούς. Με τον τρόπο αυτό εξήγε λανθασμένα συμπεράσματα που το οδήγησαν και σε λανθασμένο τελικό συμπέρασμα.
Το πρωτόδικο δικαστήριο - συνέχισε η κα. Λειβαδιώτου - αγνόησε πλήρως τόσο την παραγ. 4.1 όσο και την παραγ. 7.4 η οποία ομιλεί για "οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία παραδόσεως". Αγνόησε επίσης την παραγ. 8.1 η οποία ομιλεί για μεταβίβαση και εγγραφή του κτήματος "ταυτόχρονα με την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος". Τέλος αγνόησε ότι ο όρος του συμβολαίου για παράδοση κατοχής "ήταν στις 9.3.96 και όχι στις 8.3.96" και ότι "η πληρωμή του ποσού των £30.000 έγινε στις 4.3.96 και όχι στις 8.3.96". Αν το πρωτόδικο δικαστήριο ερμήνευε τους όρους της επίδικης συμφωνίας στο σύνολο τους θα γινόταν αντιληπτό ότι το δικαίωμα "αναβολής της παραδόσεως" του κτήματος ήταν ένα δυνατό δικαίωμα περιορισμού στα χέρια της εφεσείουσας σε περίπτωση που η άλλη πλευρά καθυστερούσε την πληρωμή των δόσεων. Ήταν δικαίωμα για το οποίο δεν υπάρχει κανένας περιορισμός στο έγγραφο προς άσκηση του και μάλιστα μιλά για μέλλοντα χρόνο δηλ. όταν θα γίνει καθυστέρηση καταβολής τότε θα υπάρχει το δικαίωμα αναβολής. Τέτοιο δικαίωμα είχε ασκηθεί νομότυπα, δυνάμει των όρων του εγγράφου.
Η εισήγηση της κας Λειβαδιώτου ότι μια σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά βρίσκει έρεισμα στη νομολογία (Βλ. Γεωργική Εταιρεία Δ.Γ. Φουτάς ν. Εταιρεία Βάσος κλπ. (1993) 1 Α.Α.Δ. 168 και Chitty on Contracts, General Principles, 27 εκ., παραγ. 12-053).
Στην παρούσα υπόθεση η εκκαλούμενη πρωτόδικη κατάληξη είναι το αποτέλεσμα της ερμηνείας του όρου 4.1(ε). Ο τελευταίος ομιλεί για καταβολή του υπολοίπου την 9.3.96 "ταυτόχρονα και υπό τον όρο της πλήρους εκκένωσης και παράδοσης του κτήματος και των υποστατικών και της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος". Έχουμε την άποψη πως ο όρος αυτός είναι σαφής. Σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες μια σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με το λεκτικό της και με τρόπο που θα πραγματοποιείται η πρόθεση των μερών, όπως αυτή συνάγεται από το σύνολο της σύμβασης (Βλ. Chitty, πιο πάνω, παραγ. 12-040). Όπως το έθεσε ο Lord Cottenham L.C. στη Lloyd v. Lloyd [1837] 2 My. & Cr. 192, 202:
"If the provisions are clearly expressed, and there is nothing to enable the court to put upon them a construction, different from that which the words import, no doubt the words must prevail; but if the provisions and expressions be contradictory and if there be grounds, appearing on the face of the instrument, affording proof of the real intention of the parties, then that intention will prevail against the obvious and ordinary meaning of the words."
Σε μετάφραση:
"Αν οι πρόνοιες μιας συμφωνίας εκφράζονται με σαφήνεια και δεν υπάρχει τίποτε που καθιστά ικανό το Δικαστήριο να τις ερμηνεύσει με τρόπο διαφορετικό από εκείνο που επιτρέπεται από το λεκτικό τους, χωρίς αμφιβολία πρέπει να επικρατήσει το λεκτικό. Αν όμως οι πρόνοιες και οι φράσεις είναι αντιφατικές και αν υπάρχουν λόγοι οι οποίοι φαίνονται στην όψη του εγγράφου, οι οποίοι προσφέρουν απόδειξη της πραγματικής πρόθεσης των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων".
Έχουμε εξετάσει την επίδικη σύμβαση στο σύνολο της και ειδικά τους όρους στους οποίους έχει αναφερθεί η κα. Λειβαδιώτου. Όπως έχουμε ήδη υποδείξει οι πρόνοιες του όρου 4.1(ε) είναι σαφείς. Δεν έχουμε εντοπίσει οποιαδήποτε άλλη πρόνοια στη σύμβαση η οποία αποκαλύπτει οποιαδήποτε πρόθεση των μερών άλλη από εκείνη που εκφράζεται από το καθαρό λεκτικό του όρου 4.1(ε). Ο όρος αυτός ομιλεί για πληρωμή του υπολοίπου την 9.3.96 "ταυτόχρονα και υπό τον όρο της πλήρους εκκένωσης και παράδοσης του κτήματος ....". Ο όρος 7.4 στον οποίο μας έχει παραπέμψει η κα. Λειβαδιώτου ρυθμίζει το θέμα των αποζημιώσεων σε περίπτωση μη παράδοσης των υποστατικών. Ο δε όρος 8.1 στον οποίο επίσης μας έχει παραπέμψει η κα. Λειβαδιώτου ρυθμίζει το θέμα της μεταβίβασης και εγγραφής. Ούτε και η ημερομηνία πληρωμής της τελευταίας δόσης μπορεί να επηρεάσει το θέμα της ερμηνείας του όρου 4.1(ε) της σύμβασης. Η ερμηνεία στην οποία έχει αχθεί το πρωτόδικο δικαστήριο δικαιολογείται πλήρως τόσο από το λεκτικό του επίδικου όρου 4.1(ε) όσο και από το σύνολο της σύμβασης. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι από τη στιγμή που η εφεσείουσα δέχθηκε την πληρωμή του ποσού των £30.000 απεμπόλησε το δικαίωμα για αναβολή της παράδοσης προσβάλλεται με το δεύτερο λόγο της έφεσης.
Η κα. Λειβαδιώτου αναφέρθηκε στις πρόνοιες της παραγ. 1 του όρου 4 καθώς και στις πρόνοιες της υποπαραγράφου (ε) της ίδιας παραγράφου (παρατίθενται στη σελ. 3, πιο πάνω). Υπέβαλε ότι η επιφύλαξη της υποπαραγράφου (ε) ομιλεί από μόνη της και τροποποιεί με ξεκάθαρο τρόπο την υποπαράγραφο (ε). Τόνισε ότι εν όψει των προνοιών της υποπαραγράφου (ε) δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι είναι η εφεσείουσα η οποία απεμπόλησε το δικαίωμα της για αναβολή παράδοσης, αλλά αντίθετα η ίδια η εφεσίβλητη που απεδέχθη να καταβάλει την δόση δίχως να λάβει ταυτόχρονη παράδοση και μάλιστα από την 4.3.96. Εξάλλου - κατέληξε η κα. Λειβαδιώτου - τέτοιος ισχυρισμός ούτε στα δικόγραφα υπάρχει αλλά ούτε και στη δοθείσα μαρτυρία έχει τεθεί.
Με τον τρίτο λόγο της έφεσης προσβάλλεται το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι από τη στιγμή που η εφεσείουσα δέχθηκε την πληρωμή των £30.000 δέχθηκε να ενεργήσει με βάση το σχετικό όρο του συμβολαίου για ταυτόχρονη με την παράδοση πληρωμή.
Η κα. Λειβαδιώτου υπέβαλε πως το πιο πάνω συμπέρασμα δεν στηρίζεται σε καμιά μαρτυρία ή νόμο και/ή είναι αυθαίρετο. Φαίνεται ότι αυτό το συμπέρασμα έχει εξαχθεί κατόπιν της λανθασμένης άποψης του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι, μεταξύ άλλων, η εφεσείουσα ουδέποτε ειδοποίησε προηγουμένως γραπτώς ή προφορικώς ή άλλως πως, ότι θα ασκούσε το δικαίωμα της με βάση την σύμβαση για καθυστέρηση πληρωμής, πράγμα όμως το οποίο δεν είχε καμιά υποχρέωση να κάνει.
Οι ισχυρισμοί της εφεσίβλητης - υπέβαλε η κα. Λειβαδιώτου - στην έκθεση απαιτήσεως ότι η εφεσείουσα "ανέλαβε ταυτόχρονα την πλήρη εκκένωση και παράδοση του κτήματος" δεν στηρίζονται σε καμιά μαρτυρία.
Με τον τέταρτο λόγο της έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα του συμπεράσματος του πρωτόδικου δικαστηρίου με το οποίο έκαμε δεκτή την εκδοχή του Διευθυντή της εφεσίβλητης ότι ο Διευθυντής της εφεσείουσας υποσχέθηκε ότι την 8.3.96 με τη μεταβίβαση θα παρέδιδε και τα υποστατικά. Με τον ίδιο λόγο προσβάλλεται επίσης το συνακόλουθο συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου σύμφωνα με το οποίο "αυτή η διευθέτηση προβλεπόταν και από τη μεταξύ τους συμφωνία".
Η κα. Λειβαδιώτου υπέβαλε ότι αυτή η εκδοχή του Διευθυντή της εφεσίβλητης ήταν συνυφασμένη και συνεχόμενη με τους ισχυρισμούς του ίδιου του μάρτυρα τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε γιατί "ήταν έξω από τους ισχυρισμούς των δικογράφων τους". Τα σχετικά ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου - συνέχισε η κα. Λειβαδιώτου - όχι μόνο είναι έξω από τα δικόγραφα αλλά είναι μεταξύ τους αντιφατικά και επίσης στοιχειοθετούν αντιφάσεις εκ μέρους της εφεσίβλητης, πράγμα που έπρεπε να οδηγήσει το πρωτόδικο δικαστήριο στην απόρριψη των ισχυρισμών της εφεσίβλητης και του Διευθυντή της. Επιπλέον - κατέληξε η κα. Λειβαδιώτου - η "εν λόγω εκδοχή του διευθυντή δεν έπρεπε να γίνει αποδεκτή διότι αντιστρατεύεται στην κοινή λογική, βάση των προνοιών του εγγράφου και των πραγματικών περιστατικών της υποθέσεως και έρχεται και σε πλήρη αντίφαση με τα δικόγραφα".
Θεωρούμε ότι οι λόγοι 2, 3 και 4 της έφεσης είναι αλληλένδετοι και αλληλοσυναρτώμενοι. Μπορούμε, λοιπόν, να τους εξετάσουμε μαζί.
Αρχίζοντας με τον 4ο λόγο της έφεσης παρατηρούμε:
Η απόρριψη της μαρτυρίας της εφεσίβλητης, λόγω ασυμφωνίας με τα δικόγραφα, αφορούσε το μέρος της μαρτυρίας που αναφερόταν σε νέα συμφωνία αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής. Η μαρτυρία του διευθυντή της εφεσίβλητης που σχετίζεται με την υπόσχεση της εφεσείουσας για παράδοση των υποστατικών καλύπτεται από την έκθεση απαιτήσεως (βλ. παραγ. 9). Επομένως τα σχετικά ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου δεν είναι αντιφατικά. Αναφορικά με την εισήγηση ότι η αποδοχή της μαρτυρίας του διευθυντή της εφεσίβλητης αντιστρατεύεται την κοινή λογική θεωρούμε ότι - αντίθετα - η αποδοχή της μαρτυρίας συνάδει με την κοινή λογική. Όπως υπέδειξε το πρωτόδικο δικαστήριο (βλ. σελ. 12 της πρωτόδικης απόφασης) ουδέποτε η εφεσείουσα "γραπτώς προηγουμένως ή προφορικώς ή άλλως πως την ημέρα της πληρωμής του υπολοίπου περιλαμβανομένου και του ποσού των £30.000 έκαμε γνωστό στην ενάγουσα ότι θα ασκούσε το δικαίωμα της με βάση τη σύμβαση για καθυστέρηση πληρωμής". Αυτή η υπόδειξη του πρωτόδικου δικαστηρίου αποτελεί στην ουσία το μοναδικό λόγο αποδοχής της μαρτυρίας του διευθυντή της εφεσίβλητης και συνάδει πλήρως με την κοινή λογική. Ένας λογικά θα ανέμενε ότι εν όψει της καθυστέρησης στην πληρωμή των δόσεων, της πληρωμής ολόκληρου του υπολοίπου κατά την συμφωνηθείσα ημερομηνία και της μεταβίβασης σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, η εφεσείουσα θα γνωστοποιούσε την πρόθεση της για άσκηση του δικαιώματος για αναβολή της παράδοσης του κτήματος. Θεωρούμε λοιπόν ότι ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε δεκτή επί του προκειμένου τη μαρτυρία του Διευθυντή της εφεσίβλητης. Έπεται πως ο τέταρτος λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.
Θεωρούμε ότι τα συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου τα οποία προσβάλλονται με τον δεύτερο και τον τρίτο λόγο της έφεσης δεν πρέπει να εξετάζονται μεμονωμένα. Πρέπει να εξετάζονται σε συνάρτηση με το πιο πάνω εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου, αντικείμενο του τέταρτου λόγου της έφεσης. Τούτο γιατί θεωρούμε ότι τα συμπεράσματα εκείνα είναι απόρροια και συνέπεια της αποδοχής της μαρτυρίας του διευθυντή της εφεσίβλητης σχετικά με την υπόσχεση της εφεσείουσας να παραδώσει το κτήμα. Θεωρούμε, επίσης, ότι είναι απόρροια της ερμηνείας που έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο στον όρο 4.1(ε) της σύμβασης.
Λαμβάνουμε υπόψη ότι:
(α) Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε - ορθά όπως έχουμε ήδη καταλήξει - την εκδοχή του διευθυντή της εφεσίβλητης ότι ο διευθυντής της εφεσείουσας υποσχέθηκε ότι στις 8.3.96 με τη μεταβίβαση θα παρέδιδε και τα υποστατικά.
(β) Τις πρόνοιες του όρου 4.1(ε) ο οποίος προβλέπει για πληρωμή του υπολοίπου με ταυτόχρονη πλήρη εκκένωση και παράδοση του κτήματος και των υποστατικών.
(γ) Την παράλειψη της εφεσείουσας να γνωστοποιήσει την πρόθεση της για αναβολή της παράδοσης του κτήματος και των υποστατικών όπως προβλέπεται από την επιφύλαξη του όρου 4.1(ε).
Θεωρούμε ότι τα εκκαλούμενα με τους λόγους 2 και 3 της έφεσης συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου δικαιολογούνται πλήρως από τη μαρτυρία που βρισκόταν ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου ήτοι τη μαρτυρία του διευθυντή της εφεσίβλητης και το περιεχόμενο της σύμβασης. Η θέση της κας Λειβαδιώτου περί ανυπαρξίας μαρτυρίας αναφορικά με την ανάληψη υποχρέωσης της εφεσείουσας να παραδώσει τα υποστατικά δεν υποστηρίζεται από το ενώπιον μας υλικό. Παραπέμπουμε στις σελ. 2 και 4 των πρακτικών. Ακολουθεί πως ούτε οι λόγοι 2 και 3 της έφεσης μπορούν να πετύχουν.
Με τον πέμπτο λόγο της έφεσης η εφεσείουσα παραπονείται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλλε όταν αποδέχθηκε την απαίτηση της εφεσίβλητης για αποζημιώσεις. Ισχυρίσθηκε ότι τα δικόγραφα και οι σχετικές μαρτυρίες των μαρτύρων της "είναι πλήρεις αντιθέσεων" και δε συνάδουν με το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας σχετικά με το θέμα αυτό. Η κα. Λειβαδιώτου έκαμε αναφορά στην έκθεση απαιτήσεως σύμφωνα με την οποία η τελευταία δόση πληρώθηκε την 4.3.96 (βλ. παραγ. 8) και ότι "οι εναγόμενοι εισέπραξαν ολόκληρο το τίμημα πωλήσεως και την 8.3.96 μεταβίβασαν επ' ονόματι των εναγόντων το εμπράγματο δικαίωμα και ανέλαβαν ταυτόχρονα την πλήρη εκκένωση και παράδοση του κτήματος και των υποστατικών σύμφωνα με τον ουσιώδη όρο της συμφωνίας" (βλ. παραγ. 8). Τόνισε ότι η εφεσίβλητη ζητά αποζημιώσεις λόγω παράβασης της επίδικης συμφωνίας ημερ. 31.1.95 "και όχι δυνάμει κάποιας νέας υπόσχεσης όπως αναφέρεται πιο πάνω".
Ο λόγος αυτός της έφεσης δεν ευσταθεί. Οι εκκαλούμενες αποζημιώσεις δεν έχουν επιδικασθεί λόγω παράβασης "κάποιας νέας υπόσχεσης", όπως ισχυρίζεται η εφεσείουσα. Είναι πρόδηλο από την πρωτόδικη απόφαση ότι οι επίδικες αποζημιώσεις έχουν επιδικασθεί λόγω παράβασης της συμφωνίας ημερ. 31.1.95. Παραπέμπουμε στο σχετικό μέρος της απόφασης (βλ. σελ. 12): "Βρίσκω επομένως ότι η εναγόμενη παρέβη τον όρο του συμβολαίου για παράδοση της κατοχής στις 8.3.96 όταν έγινε η πληρωμή των £30.000. Η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης όσον αφορά τον χρόνο παράδοσης".
Η αποδοχή της θέσης της εφεσίβλητης ότι η εφεσείουσα υποσχέθηκε να παραδώσει κατοχή του υποστατικού την 8.3.96 και ότι βάσει αυτού δικαιούται αποζημιώσεις προσβάλλεται με τον έκτο λόγο της έφεσης.
Το θέμα αυτό έχει καλυφθεί με τον τέταρτο λόγο της έφεσης και ισχύουν τα όσα λέχθηκαν σε σχέση με εκείνο τον λόγο έφεσης. Αναφορικά με το θέμα των αποζημιώσεων - που επίσης θίγεται με τον έκτο λόγο της έφεσης - ισχύουν τα όσα λέχθηκαν σε σχέση με τον πέμπτο λόγο της έφεσης. Η επιδίκαση αποζημιώσεων είχε σαν έρεισμα την παράβαση της επίδικης συμφωνίας ημερ. 31.1.95 και όχι την παράβαση οποιασδήποτε νέας υπόσχεσης.
Με τον έβδομο λόγο της έφεσης η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο "έσφαλε νομικά όταν εδέχθη ότι παράλειψη υπόσχεσης στοιχειοθετεί αξίωση για αποζημιώσεις δίχως να καταδειχθεί το αντάλλαγμα για το οποίο εδόθη αυτή η υπόσχεση". Η κα. Λειβαδιώτου υπέβαλε ότι για την ισχυριζόμενη υπόσχεση παράδοσης των υποστατικών "δεν υπήρχε προσφορά αντιπαροχής πράγμα που οδηγεί σε ακυρότητα τυχόν ισχυριζόμενης συμβάσεως (βλ. άρθρο 25 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149).
Η σχετική εισήγηση έχει και πάλιν σαν έρεισμα τη θέση ότι οι επίδικες αποζημιώσεις έχουν επιδικασθεί λόγω παράβασης της υπόσχεσης για παράδοση των υποστατικών. Όπως έχουμε εξηγήσει πιο πάνω δεν αντιμετωπίζουμε τέτοια περίπτωση. Η εφεσίβλητη δεν έχει θεμελιώσει την αξίωση της επί της πιο πάνω υπόσχεσης αλλά επί της επίδικης συμφωνίας. Δεν γεννάται επομένως θέμα αντιπαροχής σε σχέση με την υπόσχεση εκείνη. Η υπόσχεση εκείνη ισοδυναμεί με απεμπόληση (waiver) του δικαιώματος της εφεσείουσας να αναβάλει την παράδοση των υποστατικών. Διακρίνεται από τη μεταβολή (variation) και δεν χρειάζεται αντιπαροχή (Chitty on Contracts, Vol. I, General Principles, 27 εκ. παραγ. 22-040)*.
Με τον όγδοο λόγο της έφεσης η εφεσείουσα παραπονείται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλλε "όταν παραγνώρισε το γεγονός και/ή δεν απάντησε στον ισχυρισμό της εφεσείουσας ότι δυνάμει του όρου 7.1 του εν λόγω εγγράφου, η εφεσίβλητη για να δικαιούται κατοχής, έπρεπε να ξοφλήσει πλήρως το συμφωνηθέν τίμημα στο οποίο κατά τον ισχυρισμό της περιλαμβάνονταν σίγουρα και οι τόκοι, πράγμα που δεν έκανε".
Πράγματι δυνάμει του όρου 4.1(ε) "σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής οποιασδήποτε δόσης κατά την καθοριζόμενη ως ανωτέρω ημερομηνία το ποσό της δόσης θα φέρει τόκο προς 8½ % ετησίως".
Ωστόσο πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι και ο όρος αυτός είναι συνυφασμένος με την υπόσχεση της εφεσείουσας για παράδοση των υποστατικών. Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε επί του προκειμένου τη θέση της εφεσίβλητης. Η εφεσείουσα μπορούσε να είχε θέσει το θέμα των τόκων και σε σχέση με την μεταβίβαση αλλά δεν το έχει θέσει. Δεδομένης της υπόσχεσης της να παραδώσει το κτήμα και τα υποστατικά μετά την καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος δεν μπορεί να επικαλείται τη μη εξόφληση του τιμήματος λόγω της μη πληρωμής των τόκων. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.
Ο έννατος - και τελευταίος λόγος της έφεσης - στρέφεται κατά της επιδίκασης αποζημιώσεων. Η εφεσείουσα διατείνεται ότι το ποσό των £15.000 είναι "αυθαίρετο και/ή καθορίσθηκε λανθασμένα". Η κα. Λειβαδιώτου υποστήριξε ότι η εφεσίβλητη απέτυχε να αποδείξει οποιαδήποτε ζημιά της. Το πρωτόδικο δικαστήριο - υπέβαλε η κα. Λειβαδιώτου - εσφαλμένα αποδέχθηκε το ποσό των £9.000 - της ενοικιαστικής αξίας - σαν αφετηρία αποζημιώσεως γιατί ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής - Κινάνης - του οποίου η μαρτυρία ήταν εξ ακοής έλαβε σαν δεδομένο ότι η αγοραία αξία του κτήματος ήταν £210.000 ενώ το κτήμα πωλήθηκε στην τιμή των £180.000. Η κα. Λειβαδιώτου υπέβαλε, επίσης, ότι η εφεσίβλητη δεν παρουσίασε μαρτυρία για απώλεια ενοικίων ούτε και απέδειξε ότι έλαβε εύλογα μέτρα για περιορισμό των ζημιών της αν "π.χ. έκαμε προσπάθειες και δεν βρήκε άλλο υποστατικό για ενοικίαση προς περιορισμό των εν λόγω ζημιών". Υπέβαλε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα "υπολόγισε επί πλέον και ποσό £6.000 σαν άλλες αποζημιώσεις δίχως η εφεσίβλητη να αποδείξει ούτε ένα σεντ ζημιάς". Είναι ανεδαφικό - συνέχισε η κα. Λειβαδιώτου - "να επιδικάζονται αποζημιώσεις πλέον της απώλειας ενοικίων, δηλ. άλλες απώλειες ή ζημιές που προέκυψαν από την στέρηση του υποστατικού, αφού αν η εφεσίβλητη ξόδευε τα λεφτά των £9.000 για ενοίκια σε άλλον υποστατικό, δεν θα είχε ζημιές για απώλεια κέρδους".
Τέλος η κα. Λειβαδιώτου υπέβαλε πως εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε το ποσό των £200 ημερησίως ως συμφωνημένες αποζημιώσεις και "δεν απέρριψε εξ ολοκλήρου την απαίτηση της εφεσίβλητης εταιρείας θεωρώντας το ζητούμενο ποσό ως ποινική ρήτρα".
Παρατηρούμε: Η εξ ακοής μαρτυρία του εκτιμητή αναφερόταν στον καθορισμό του ενοικίου με βάσει συγκριτικές ενοικιάσεις. Το επιδικασθέν ποσό είχε σαν βάση του τη μαρτυρία του εκτιμητή η οποία βασιζόταν στη μέθοδο επένδυσης. Δεν εγείρεται επομένως θέμα εξ ακοής μαρτυρίας.
Σχετικά με την εισήγηση που σχετίζεται με την αξία του ακινήτου έχουμε την άποψη πως ορθά ο εκτιμητής έλαβε υπόψη την αξία που είχε το ακίνητο κατά το χρόνο της παράβασης της σύμβασης και όχι την αξία αγοράς του κατά το 1995.
Αναφορικά με την εισήγηση για απουσία μαρτυρίας σε σχέση με απώλεια ενοικίων και με τη λήψη μέτρων για περιορισμό των ζημιών παρατηρούμε ότι η εφεσίβλητη έχει προβεί στην επίδικη αγορά "για ικανοποίηση των προγραμμάτων και αναγκών της" σε στεγαστικό χώρο (βλ. όρο 7.4 της επίδικης συμφωνίας). Δεν εγείρεται, επομένως, θέμα προσφοράς του σε τρίτους και ανάκτηση ενοικίων ούτε και θέμα λήψης μέτρων για περιορισμό της ζημιάς για τους εξής λόγους:
Η εφεσίβλητη επένδυσε ποσό της τάξεως των £180.000 για απόκτηση στεγαστικού χώρου, η εφεσείουσα αρνήθηκε να τον παραδώσει εντός της συμφωνηθείσας προθεσμίας και ο χρόνος παράδοσης ήταν άγνωστος. Δεν ήταν, επομένως, λογικό κάτω από αυτές τις περιστάσεις να αναμένεται από την εφεσίβλητη να αναζητήσει άλλο χώρο για να μετριάσει ή περιορίσει τη ζημιά της. Το βάρος της απόδειξης του θέματος μετριασμού της ζημιάς το φέρει η εφεσείουσα (Βλ. Central (Holdings) Ltd v. Reuters Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 298). Αν δεν αποδείξει ότι η εφεσίβλητη έπρεπε λογικά να είχε λάβει ορισμένα μέτρα για μετριασμό της ζημιάς της τότε εφαρμόζεται το συνηθισμένο μέτρο καθορισμού της ζημιάς (Mc Gregor on Damages, 15th ed., παραγ. 289). Τέτοια απόδειξη δεν έχει προσφερθεί από την εφεσείουσα. Αυτό που καλούμεθα να αποφασίσουμε είναι κατά πόσο, εν όψει της μη παράδοσης των υποστατικών κατά το συμφωνηθέντα χρόνο, η ενοικιαστική αξία του κτήματος αποτελεί νόμιμο μέτρο καθορισμού των αποζημιώσεων λόγω καθυστέρησης στην παράδοση των υποστατικών κατά παράβαση της σύμβασης. Το θέμα έχει επιλυθεί από τη Νομολογία με καταφατική απάντηση στο τεθέν ερώτημα (βλ. Mc Gregor on Damages, 15th ed., παραγ. 914: "The normal measure of damages is the value of the user of the land, which will generally be taken as its rental value, for the period from the contractual time for completion to the date of actual completion"* - Βλ. και Royal Bristol Permanent Building Society v. Bomagh [1887] 35 Ch. D. 390).
Έπεται πως ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο επεδίκασε το πιο πάνω ποσό των £9.000.
Απομένει να εξεταστεί η ορθότητα της επιδίκασης και του ποσού των £6.000. Το θέμα διέπεται από το πιο πάνω άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 (παρατίθεται στη σελ. 512, πιο πάνω). Το άρθρο αυτό έχει επανειλημμένα ερμηνευθεί από τη Νομολογία μας.
Στην Maltezou and Others v. Louka and Others, XVI C.L.R. 88 ο εφεσίβλητος συμφώνησε να παντρέψει την θυγατέρα του με τον εφεσείοντα και σε περίπτωση άρνησης του να πληρώσει το ποσό των £50 με την μορφή ποινής. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή. Το Εφετείο ερμήνευσε ως εξής το πιο πάνω άρθρο 74(1) του Κεφ. 149:
"Το άρθρο αυτό φαίνεται ότι τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση. Η σύμβαση έχει διαρρηχθεί και το ποσό των £50 κατονομάζεται στη γραπτή συμφωνία ως το ποσό που θα πληρωθεί σε περίπτωση τέτοιας διάρρηξης. Με αυτό τούτο το ίδιο άρθρο το μέρος που παραπονείται για τη διάρρηξη δικαιούται, και αν ακόμη δεν αποδειχθεί ότι υπέστη πραγματική ζημιά, να λάβει από τον υπαίτιο εύλογη αποζημίωση.
Δεν διαπιστώνουμε από τα πρακτικά ότι οι εφεσείοντες έχουν αποδείξει οποιαδήποτε συγκεκριμένη ζημιά, όμως, εφόσο κατά την γνώμη μας η υπόθεση τους εμπίπτει εντός του πιο πάνω άρθρου θεωρούμε ότι δικαιούνται σε εύλογο ποσό για την αναστάτωση που έχουν υποστεί και καθορίζουμε το ποσό αυτό στις £5."
Η θέση ότι μπορεί να επιδικασθεί αποζημίωση "και αν ακόμη δεν αποδειχθεί ότι το αθώο μέρος υπέστη από την παράβαση πραγματική ζημιά ή απώλεια" έχει υιοθετηθεί και στην Lambrianides and 2 Others v. Electricity Authority of Cyprus (1968) 1 C.L.R. 466, 476.
Στην Μούρτζινος ν. Πλοίου "Galaxias" κ.α. (1997) 1 Α.Α.Δ. 80, 148 κρίθηκε ότι το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει λογική αποζημίωση "εφόσον όμως δεν υπάρχει άλλη μαρτυρία για τη ζημιά ή απώλεια του ενάγοντα, μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις μπορούν να εγκριθούν που καθορίστηκαν σε £50".
Στην Χαραλάμπους ν. A.N. Stasis Estates Ltd & Another (1991) 1 Α.Α.Δ. 418 κρίθηκε ότι το καθορισθέν ποσό των £30 για κάθε μέρα καθυστέρησης στην παράδοση ξυλουργικής εργασίας "εξομοιώνεται με ποινική ρήτρα". Για το λόγο αυτό "το Δικαστήριο ελλείψει μαρτυρίας δεν θα μπορούσε να επιδικάσει οποιοδήποτε ποσό σαν αποζημιώσεις, παρά την καθυστέρηση που βρήκε ότι υπήρξε".
Στην Παγιάση κ.α. ν. Σπύρος Σταυρινίδης Κέμικαλς Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ. 232 η συμφωνία ενοικίασης δύο καταστημάτων έδιδε δικαίωμα στην εφεσίβλητη να τοποθετήσει κεραία ασυρμάτου στην ταράτσα της οικοδομής των εφεσειόντων. Πρόβλεπε, επίσης, ότι σε περίπτωση που δεν θα γινόταν δυνατή η τοποθέτηση της κεραίας το ενοίκιο θα μειωνόταν από £75 σε £60 μηνιαίως. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η επίμαχη πρόνοια της συμφωνίας που αφορούσε τις συνέπειες από την "αποκοπή της αντένας" ισοδυναμούσε με συμφωνία για την αποκοπή του ενοικίου σε κάθε περίπτωση στέρησης του συμβατικού δικαιώματος των εφεσιβλήτων να εγκαταστήσουν κεραία στην οροφή του κτιρίου η οποία έπρεπε να τύχει εφαρμογής ενόψει της ηθελημένης άρνησης των ιδιοκτητών να επιτρέψουν την εγκατάσταση.
Το Εφετείο έθεσε το θέμα ως εξής στις σελ. 238-39:
"Η πρόνοια για την αποκοπή του ενοικίου σε περίπτωση διάρρηξης από τις ιδιοκτήτριες της συμφωνίας για την εγκατάσταση της κεραίας, είχε ως αποκλειστικό σκοπό τη συμβατική ρύθμιση της αποζημίωσης σε περίπτωση διάρρηξης. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, η εύλογη αποζημίωση είναι το μέτρο της ζημιάς για τη διάρρηξη ή μη εκπλήρωση συμβατικών υποχρεώσεων. Ο προκαθορισμός της ζημίας στη σύμβαση δεν είναι δεσμευτικός. επενεργεί μόνο στην οριοθέτηση του ανώτατου ορίου της αποζημίωσης που μπορεί να επιδικασθεί (βλ. The Holy Monastery of Ayios Neophytos Paphos v. Antoniades (1968) 1 C.L.R. 10, Panayiotou v. Island Beach Development Ltd (1985) 1 C.L.R. 623 και Σταύρος Χαραλάμπους ν. Α.Ν. Stasis Estates Ltd και Άλλου (1991) 1 Α.Α.Δ. 418). Όπου ο προκαθορισμός των αποζημιώσεων ενέχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας (penalty) αυτός αγνοείται. Ποινική ρήτρα συνιστά ο όρος ο οποίος αποβλέπει στον εκφοβισμό μέσω του ύψους της αποζημίωσης που καθορίζεται στην εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων (Βλ. απόφαση Λόρδου Dunedin στη Dunlop Pneumatic Tyre Co. Ltd v. New Garage and Motor Co. Ltd [1915] 79 (A.C.)). Όπου η προβλεπόμενη αποζημίωση συνιστά γνήσια προσπάθεια προκαθορισμού της ζημίας η οποία θα προκύψει από τη διάρρηξη συμφωνίας, τότε μετρά ως στοιχείο σχετικό στον καθορισμό της εύλογης αποζημίωσης και λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο.
Κρίνουμε ότι ο υπό εξέταση όρος ως προς τις συνέπειες που θα προέκυπταν από τη διάρρηξη της υποχρέωσης των ιδιοκτητριών για τη διασφάλιση του συμβατικού δικαιώματος των ενοικιαστών για εγκατάσταση κεραίας, συνιστούσε ποινική ρήτρα η οποία έπρεπε να αγνοηθεί. Η απόφαση του Δικαστηρίου περί του αντιθέτου κρίνεται λανθασμένη. Επομένως η έφεση πρέπει να επιτραπεί για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί."
Στην Πιττάλης κ.α. ν. Ianira Enterprises Ltd κ.α. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814 οι εφεσείοντες μετά τον τερματισμό συμφωνιών για ανέγερση πολυκατοικίας αξίωσαν £300 μηνιαίως από 15.7.89 μέχρι την παράδοση ενός διαμερίσματος που πώλησαν σε τρίτους με υποχρέωση παράδοσης του την 15.7.89 αλλιώς θα επλήρωναν αποζημιώσεις το ποσό αυτό δυνάμει συμβολαίου που σύνηψαν με τρίτους. Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε το ποσό της μηνιαίας αποζημίωσης, που αναφέρεται στο συμβόλαιο αυτό, ως ποινική ρήτρα και ως τέτοια δεν ήταν δυνατό, με βάση αυτή, να καθοριστεί το ύψος της αποζημίωσης. Το Εφετείο έκρινε ότι "ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα αυτό, αφού ενώπιόν του δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία και στοιχεία τέτοια που αντικειμενικά θα του επέτρεπε να προβεί σε αντικειμενική διαπίστωση. Δεν παρουσιάστηκε καμιά μαρτυρία ότι οι εφεσείοντες πλήρωσαν το ποσό αυτό ή μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του ρετιρέ".
Στις πρώτες τρεις πιο πάνω αυθεντίες έγινε λόγος για επιδίκαση αποζημιώσεων ακόμη και όταν δεν αποδεικνύεται ότι το αθώο μέρος υπέστη πραγματική ζημία ή απώλεια από την παράβαση. Σημειώνουμε, ωστόσο, ότι τόσο στη Maltezou όσο και στη Μούρτζινος οι αποζημιώσεις ήταν συμβολικές ή ονομαστικές. Στις τελευταίες τρεις αυθεντίες το θέμα δεν έχει προσεγγισθεί με βάση την αναφορά στη σχετική πρόνοια του άρθρου 74.1 σύμφωνα με την οποία το αθώο μέρος δικαιούται να λάβει από τον υπαίτιο εύλογη αποζημίωση "και αν ακόμη δεν αποδειχτεί ότι υπέστη από την παράβαση πραγματική ζημία ή απώλεια". Τούτου δοθέντος δεν διακρίνουμε οποιαδήποτε διαφορά προσέγγισης ανάμεσα στις αυθεντίες στις οποίες έχουμε αναφερθεί πιο πάνω. Αυτό που προκύπτει από τη νομολογία είναι τούτο: Επιδίκαση ουσιαστικών αποζημιώσεων - όχι συμβολικών ή ονομαστικών - είναι δυνατή μόνο όπου αυτές αποδεικνύονται.
Στην παρούσα υπόθεση η εφεσίβλητη απέτυχε να αποδείξει ζημία λόγω ακύρωσης παραγγελιών κλπ. Απέδειξε ζημιά στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του κτήματος για την οποία έχουμε αποφανθεί ότι αποτελεί ορθό μέτρο για τον καθορισμό της ζημιάς. Αυτή ήταν η μόνη ζημιά που απέδειξε και είναι η μόνη ζημιά που δικαιούται με βάση τις πιο πάνω αυθεντίες. Έπεται πως η επιδίκαση περαιτέρω αποζημιώσεων - της τάξεως των £6.000 - η οποία δεν είχε αποδειχθεί κρίνεται εσφαλμένη και παραμερίζεται.
Εν όψει του γεγονότος ότι η εφεσίβλητη έχει αποδείξει ζημιά της τάξεως των £9.000 δεν παρίσταται ανάγκη να εξετάσουμε την εισήγηση της κας Λειβαδιώτου ότι ο όρος για ημερήσια αποζημίωση της τάξεως των £200 αποτελεί ή όχι ποινική ρήτρα. Ένα τέτοιο εγχείρημα θα είχε μόνο θεωρητική σημασία.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Το ποσό των επιδικασθείσων αποζημιώσεων - £15.000 - μειώνεται κατά £6.000. Επιδικάζεται στην εφεσείουσα το ½ των εξόδων της έφεσης. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ της εφεσίβλητης στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού των £9.000.
Η αντέφεση.
Με τον πρώτο λόγο της αντέφεσης η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν της επεδίκασε το ποσό των αποζημιώσεων που είχε συμφωνηθεί "μεταξύ των διαδίκων ήτοι £200 την ημέρα προς 189 ημέρες, που ήταν η καθυστέρηση παράδοσης των υποστατικών, σύνολο £37.800,00 και αντί αυτού επεδίκασε μόνο ποσό εκ £15.000 για αποζημιώσεις". Ο κ. Ιωαννίδης, εκ μέρους της εφεσίβλητης, υπέβαλε ότι εφόσον το πρωτόδικο δικαστήριο "απεδέχθη ότι το ποσό των £200 την ημέρα δεν αφορούσε ποινική ρήτρα, αλλά συμφωνηθείσα αποζημίωση και εφόσον απεδέχθη ότι υπήρχε ζημιά σαν συνέπεια της παράβασης της σύμβασης ημερ. 31.1.95 ώφειλε να επιδικάσει ολόκληρο το ποσό των £200 την ημέρα σαν αποζημιώσεις".
Ο κ. Ιωαννίδης έκαμε αναφορά στον πιο πάνω όρο 7.4 της σύμβασης (παρατίθεται στη σελ. 4, πιο πάνω) σύμφωνα με τον οποίο η εφεσίβλητη είχε προβεί στην επίδικη αγορά για ικανοποίηση των στεγαστικών αναγκών της και ότι σε περίπτωση μη παράδοσης των υποστατικών η εφεσείουσα θα κατέβαλλε το ποσό των £200 την ημέρα ως συμφωνηθείσες αποζημιώσεις για κάθε ημέρα καθυστέρησης. Υπέβαλε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο παρέλειψε να λάβει υπόψη τη σημασία που έδωσαν τα μέρη στον πιο πάνω όρο 7.4 και εφόσον εδέχθη ότι το ποσό των £200 την ημέρα ήταν συμφωνηθείσες αποζημιώσεις και υπήρξε ζημιά η οποία δεν μπορούσε να υπολογιστεί με ακρίβεια έπρεπε το λογικό ποσό που επεδίκασε να είναι πλησιέστερο προς το ποσό που είχαν συμφωνήσει οι συμβαλλόμενοι.
Ο λόγος αυτός της αντέφεσης είναι παρόμοιος με τον τελευταίο λόγο της έφεσης. Όπως έχουμε εξηγήσει σε σχέση με εκείνο το λόγο της έφεσης (βλ. σελ. 22, πιο πάνω) η επιδίκαση αποζημιώσεων δυνάμει του άρθρου 74(1) είναι δυνατή μόνο όπου η ζημιά αποδεικνύεται αλλιώς επιδικάζονται συμβολικές ή ονομαστικές αποζημιώσεις, ανεξάρτητα από το κατά πόσο οι ζημιές έχουν προκαθορισθεί από τα μέρη. Στην παρούσα υπόθεση η μόνη ζημιά που έχει αποδείξει η εφεσίβλητη ήταν εκείνη των £9.000. Ακολουθεί πως ο πρώτος λόγος της αντέφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Ο δεύτερος λόγος αντέφεσης σχετίζεται με το θέμα της επιδίκασης τόκων υπέρ της εφεσείουσας για το ποσό των £2.990 λόγω καθυστέρησης στην πληρωμή των δόσεων του τιμήματος. Ο κ. Ιωαννίδης υποστήριξε ότι εφόσο το πρωτόδικο δικαστήριο απεδέχθη την εκδοχή του διευθυντή της εφεσίβλητης ότι ο διευθυντής της εφεσείουσας θα παρέδιδε τα υποστατικά με την είσπραξη του τιμήματος και αφού θεώρησε ότι το τίμημα είχε εξοφληθεί δεν έπρεπε εκ των υστέρων να επιδικάσει τόκους στην εφεσείουσα. Το δικαστήριο - συνέχισε ο κ. Ιωαννίδης - "ευρήκε ότι η εφεσείουσα από την ώρα που αποδέχθηκε την πληρωμή του ποσού των £30.000 απεμπόλησε το δικαίωμα αναβολής της ημερομηνίας παράδοσης του υποστατικού", με τον ίδιο τρόπο και για τον ίδιο λόγο η εφεσείουσα απεμπόλησε και δικαίωμα είσπραξης τόκων. Η εφεσείουσα ουδέποτε ήγειρε θέμα τόκων "είτε κατά την πληρωμή των δόσεων είτε κατά την εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος και κατά συνέπεια εμποδίζεται εκ των υστέρων να εγείρει αξίωση για τόκους".
Η πρωτόδικη κατάληξη περί απεμπόλησης δικαιώματος για αναβολή της παράδοσης του υποστατικού είχε, όπως έχουμε ήδη υποδείξει (βλ. σελ. 14), σαν έρεισμα την αποδοχή της μαρτυρίας της πλευράς της εφεσίβλητης ότι η εφεσείουσα συμφώνησε να παραδώσει τα υποστατικά. Στην περίπτωση των τόκων δεν έχουμε μαρτυρία ότι η εφεσείουσα συμφώνησε να χαρίσει τους τόκους. Αυτού του τύπου απεμπόληση δικαιώματος (waiver) είναι ανάλογη ή ακόμη παρόμοια με το εξ υποσχέσεως κώλυμα. Παρόλο ότι δεν χρειάζεται να αποδειχθεί αντιπαροχή πρέπει να ικανοποιηθούν ορισμένες προϋποθέσεις για να είναι αποτελεσματικό ένα τέτοιο κώλυμα: πρώτον πρέπει να είναι σαφές και κατηγορηματικό. το άλλο μέρος πρέπει να είχε ματαβάλει τη θέση του βασιζόμενο
στο κώλυμα ή τουλάχιστο να είχε ενεργήσει επ' αυτού (Chitty on Contracts, Vol. I, General Principles, 27 εκ. παραγ. 22-040)*. Ενώ στην περίπτωση της αναβολής της παράδοσης συνέτρεχαν όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις στην περίπτωση των τόκων δεν συντρέχει καμιά από αυτές τις προϋποθέσεις. Στην απουσία μαρτυρίας ότι η εφεσείουσα συμφώνησε να χαρίσει τους τόκους τα δικαιώματα της επί των τόκων παραμένουν αλώβητα. Ορθά λοιπόν το πρωτόδικο δικαστήριο επεδίκασε τόκους. Έπεται πως η αντέφεση πρέπει ν' απορριφθεί με έξοδα.
Η έφεση επιτρέπεται μερικώς, όπως υποδεικνύεται πιο πάνω. Η αντέφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση επιτρέπεται μερικώς. Η αντέφεση απορρίπτεται με έξοδα.