|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
8 Απριλίου, 2011
[ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
Υπóθεση Αρ. 495/2007
Μεταξύ:
SOUND DEVELOPMENT CO. LTD.,
Αιτήτριας,
και
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ
ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΑΦΟΥ,
Καθ'ων η αίτηση.
Υπóθεση Αρ. 496/2007
Μεταξύ:
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΛΟΙΖΟΥ,
Αιτητή,
και
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ
ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΑΦΟΥ,
Καθ'ων η αίτηση.
Ι. Στυλιανίδου (κα), για τους Αιτητές.
Ε. Κλεόπα (κα), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Καθ'ων η αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ.: Οι δύο πιο πάνω προσφυγές παρουσιάζουν κοινό υπόβαθρο γεγονότων και παράλληλα κοινά νομικά σημεία. Ως εκ τούτου, αφού εκδόθηκε σχετικό διάταγμα, συνεκδικάστηκαν. Τα γεγονότα που τις περιβάλλουν είναι απλά και συνοπτικά έχουν ως εξής:
Οι αιτητές στις δύο προσφυγές κατέστησαν, δυνάμει αγοράς, ιδιοκτήτες του κτήματος με αρ. εγγραφής Β29, Τεμάχιο 29, Φ./Σχ. 25/98W1, στο χωριό Προδρόμι της επαρχίας Πάφου, στις 8/12/2006, ανά ½ μερίδιο έκαστος. Ως τίμημα πώλησης και στις δύο περιπτώσεις δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο το ποσό των Λ.Κ. 50.000 για κάθε περίπτωση.
Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου, τον οποίο δεν εύρισκε σύμφωνο η εν λόγω δηλωθείσα τιμή αγοράς, ως αντιπροσωπεύουσα την αγοραία αξία του ακινήτου, απαίτησε, δυνάμει των σχετικών διατάξεων του Κεφ. 219 και στη βάση προκαταρκτικής εκτίμησης, την καταβολή δικαιωμάτων επί ποσού Λ.Κ.128.000 για μια έκαστη των δύο περιπτώσεων.
Οι αιτητές, οι οποίοι δεν αποδέχθηκαν την προκαταρκτική εκτίμηση στη βάση της οποίας κλήθηκαν να καταβάλουν δικαιώματα και συνακόλουθα την αγοραία αξία του ½ μεριδίου που έκαστος από αυτούς είχε αγοράσει το δικό του ½ μερίδιο, κατέβαλαν τα ζητηθέντα μεταβιβαστικά τέλη υπό διαμαρτυρία. Προς τούτο υπέγραψαν σχετική Δήλωση, με την οποία ανέλαβαν να προσκομίσουν εντός 45 ημερών έκθεση δικού τους εμπειρογνώμονα.
Η αρμόδια αρχή προχώρησε σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η οποία συνήδε με την προκαταρκτική εκτίμηση στη βάση της οποίας χρεώθηκαν τα μεταβιβαστικά τέλη τα οποία είχαν καταβάλει οι αιτητές υπό διαμαρτυρία.
Οι αιτητές προσκόμισαν εκτίμηση δικών τους εκτιμητών, πλην όμως εκπρόθεσμα. Συγκεκριμένα, η εκτίμηση για λογαριασμό των αιτητών προσκομίστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου στις 29/1/2007, δηλαδή λίγες μέρες μετά την εκπνοή των 45 ημερών. Επειδή η εκτίμηση για λογαριασμό των αιτητών προσκομίστηκε εκπρόθεσμα, αυτή αγνοήθηκε από τις αρχές του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου. Εξ' ου και οι δύο πιο πάνω προσφυγές, με τις οποίες επιδιώκεται η ακύρωση της απόφασης που γνωστοποιήθηκε στους αιτητές με την επιστολή 30/1/2007, σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία ενός εκάστου μεριδίου (½) καθορίστηκε σε Λ.Κ.128.000.
Και στις δύο προσφυγές εγείρονται πανομοιότυποι λόγοι ακύρωσης. Τους συνοψίζω:
(1) Έλλειψη αιτιολογίας και πλάνη περί τα πράγματα και το Νόμο. Η σχετική με το συγκεκριμένο λόγο ακύρωσης επιχειρηματολογία των αιτητών περιστρέφεται γύρω από τις εξής δύο θέσεις:
(α) Οι καθ'ων η αίτηση αγνόησαν και δεν έλαβαν υπόψη κατά τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης το γεγονός ότι το ακίνητο είναι για χρόνια ενοικιασμένο σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο το καλλιεργεί και το οποίο αρνείται να παραδώσει ελεύθερη κατοχή.
(β) Οι καθ'ων η αίτηση αγνόησαν και δεν έλαβαν υπόψη κατά τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης το γεγονός ότι το ακίνητο βρίσκεται σε γεωργική ζώνη με συντελεστή δόμησης 6% και επομένως η εμπορική ανάπτυξη του είναι αδύνατη.
(2) Οι καθ'ων η αίτηση αγνόησαν και δεν έλαβαν υπόψη την εκτίμηση του ιδιώτη εκτιμητή η οποία υπεβλήθη από τους αιτητές.
(3) Η μέθοδος εκτίμησης την οποία υιοθέτησαν στη συγκεκριμένη περίπτωση οι καθ'ων η αίτηση, παραβιάζει τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης.
Η σχετική με το συγκεκριμένο λόγο ακύρωσης επιχειρηματολογία των αιτητών περιστρέφεται γύρω από τις εξής δύο θέσεις:
(α) Ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Πάφου "επέβαλε και είσπραξε τέλος «κατά τη γνώμη του» και «κατά την κρίση του» και μετά την ένσταση των αιτητών ο ίδιος προέβη σε «εκτίμηση» κρίνοντας και επιβεβαιώνοντας έτσι ο ίδιος τη δική του προηγούμενη «γνώμη» και «κρίση»".
(β) "Η ανάμειξη οργάνου του κράτους στην εκτίμηση της αγοράς βάσει της οποίας θα επωφεληθεί το ίδιο το κράτος καθιστά άκυρη την πράξη, γιατί η διοίκηση δεν πρέπει μόνο να ενεργεί σωστά και δίκαια, αλλά πρέπει και να φαίνεται ότι ενεργεί έτσι".
(4) Οι καθ'ων η αίτηση ενήργησαν κάτω από πλάνη περί το Νόμο αναφορικά με την ερμηνεία του όρου «αγοραία αξία».
Η σχετική με το συγκεκριμένο λόγο ακύρωσης επιχειρηματολογία των αιτητών περιστρέφεται γύρω από την πιο κάτω θέση:
Η αγοραία αξία ενός ακινήτου πρέπει να καθορίζεται με βάση τον κανόνα της προσφοράς και ζήτησης που ισχύει σε μια δεδομένη στιγμή και συνεπώς κριτήριο για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου θα πρέπει να είναι οι πραγματικές πωλήσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τον ουσιώδη χρόνο και όχι οι προηγούμενες εκτιμήσεις από το ίδιο το Κτηματολόγιο.
Τις αντίθετες απόψεις υποστήριξε η ευπαίδευτη συνήγορος των καθ'ων η αίτηση, η επιχειρηματολογία της οποίας περιστρέφεται γύρω από τους εξής άξονες:
(α) Η εκτίμηση την οποία υπέβαλαν οι αιτητές ορθά αγνοήθηκε γιατί ήταν εκπρόθεσμη.
(β) Η εκτίμηση των γεγονότων ανήκει στη διοίκηση και το Δικαστήριο δεν επεμβαίνει ειμή μόνο στην περίπτωση που διαπιστώνεται πλάνη περί τα πράγματα ή το Νόμο ή υπέρβαση των ακραίων ορίων της διακριτικής εξουσίας.
(γ) Στα πλαίσια της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας το Δικαστήριο δεν υποκαθιστά την κρίση της διοίκησης, έστω και αν το ίδιο θα κατέληγε σε άλλο συμπέρασμα. Εκείνο που ενδιαφέρει είναι κατά πόσο η απόφαση της διοίκησης ήταν εύλογα επιτρεπτή, με αναφορά στα δεδομένα που αυτή είχε ενώπιον της κατά το σχετικό χρόνο.
(δ) Η μέθοδος που υιοθετήθηκε από τους καθ'ων η αίτηση και ορθή και σύμφωνη με το Νόμο ήταν, η δε εκτίμηση στην οποία προέβησαν δεόντως αιτιολογημένη. Το γεγονός ότι το ακίνητο ήταν ενοικιασμένο σε τρίτο πρόσωπο, δεν ήταν γνωστό στους καθ'ων η αίτηση κατά τον κρίσιμο χρόνο, εν πάση όμως περιπτώσει, συνιστά γεγονός, άσχετο για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου και συνεπώς ορθά δεν λήφθηκε υπόψη.
Συνιστά κοινό έδαφος ότι, ενώ για σκοπούς συντέλεσης από τις Κτηματολογικές Αρχές της εκτίμησης της αγοραίας αξίας ακινήτου ο νομοθέτης έχει προνοήσει - τρεις μήνες από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης - δεν έπραξε το ίδιο και για την περίπτωση υποβολής έκθεσης εκτίμησης από τον αγοραστή του ακινήτου, του οποίου την εκτίμηση το Κτηματολόγιο δεν βρίσκει σύμφωνο. (Βλ. παρ.3(β)(iv) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219).
Όπως έχει νομολογηθεί, η προθεσμία των τριών μηνών που οι συγκεκριμένες νομοθετικές πρόνοιες τάσσουν, δεν είναι «ανατρεπτική» αλλά «ενδεικτική» και συνεπώς κάποια λογική υπέρβαση του καθοριζόμενου χρόνου, χωρίς συνέπειες είναι επιτρεπτή, κι' αυτό γιατί, όπως επισημαίνεται από τη νομολογία, στόχος του νομοθέτη είναι η οριστική ρύθμιση των υποθέσεων μέσα σε εύλογα σύντομο χρόνο και όχι η παραμονή της σε εκκρεμότητα, ανάλογα με τη βούληση της διοίκησης. (Ερμιόνη Ζαχαριάδου ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 545/1999, ημερομηνίας 2/10/2000 και East Point Holdings Ltd. ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 814/2005, ημερομηνίας 3/6/2008 και Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου, Σπηλιωτόπουλου, Έκδοση 1986, παρ. 146-7. Σχετικές είναι και οι πρόνοιες του άρθρου 11 του Ν. 158(Ι)/99).
Στην περίπτωση μας οι αιτητές με γραπτή δήλωση τους ημερομηνίας 8/12/2006 δήλωναν ότι δεν αποδέχονταν την αγοραία αξία του ακινήτου, όπως είχε υπολογιστεί από το Κτηματολόγιο, ενώ παράλληλα αναλάμβαναν την υποχρέωση όπως εντός 45 ημερών από της υπογραφής της δήλωσης παρουσιάσουν έκθεση δικού τους εμπειρογνώμονα. Στην ίδια δήλωση οι αιτητές δήλωναν επίσης ότι αποδέχοντο την καταβολή δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου πάνω στο ποσό των Λ.Κ. 256.000, το οποίο είχε καθοριστεί προσωρινά από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Για σκοπούς εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου, διενεργήθηκε από τις Κτηματολογικές Αρχές επίσκεψη στο ακίνητο στις 25/1/2007. Η έκθεση εκτίμησης από πλευράς των καθ'ων η αίτηση ετοιμάστηκε την ίδια μέρα και εγκρίθηκε από τον αρμόδιο κλάδο την επομένη, δηλαδή στις 26/1/2007.
Σύμφωνα με τους αιτητές, αυτοί με επιστολή τους ημερομηνίας 23/1/2007 απέστειλαν στους καθ'ων η αίτηση έκθεση εκτίμησης του οίκου Α. Λοΐζου & Συνεργάτες, η οποία παραλήφθηκε από τους καθ'ων η αίτηση 29/1/2007, δηλαδή επτά μέρες μετά την εκπνοή της προθεσμίας των 45 ημερών εντός της οποίας είχαν αναλάβει να παρουσιάσουν την εκτίμηση του δικού τους εμπειρογνώμονα. Θα πρέπει εδώ να λεχθεί ότι η προθεσμία των 45 ημερών είχε λήξει στις 22/1/2007.
Στις 29/1/2007, ημερομηνία κατά την οποία παρελήφθη από τους καθ'ων η αίτηση η έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των αιτητών, οι αιτητές σε τηλεφωνική επικοινωνία που είχαν με τους καθ'ων η αίτηση ζήτησαν από τους τελευταίους όπως η έκθεση του εκτιμητή τους ληφθεί υπόψη, πλην όμως αυτή, επειδή ήταν εκπρόθεσμη, αγνοήθηκε από τους καθ'ων η αίτηση.
Είναι φανερό από τα πιο πάνω ότι το ζητούμενο στην υπό κρίση περίπτωση είναι βασικά κατά πόσο το γεγονός ότι η εκτίμηση των αιτητών υπεβλήθη εκπρόθεσμα δικαιολογούσε/νομιμοποιούσε τους καθ'ων η αίτηση να την αγνοήσουν, θεωρώντας ουσιαστικά ότι η προθεσμία των 45 ημερών, εντός της οποίας οι αιτητές είχαν αναλάβει να υποβάλουν την έκθεση τους, ήταν απόλυτη και ανατρεπτική.
Παρόμοιο ερώτημα απασχόλησε το Δικαστήριο και στην υπόθεση Sound Development Co. Ltd. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Πάφου, Αρ. Υπόθεσης 497/2007, ημερομηνίας 17/9/2009, τα γεγονότα της οποίας είναι στην ουσία τους πανομοιότυπα με την περίπτωσή μας. Θα πρέπει βέβαια να διευκρινιστεί ότι η ευπαίδευτη συνήγορος των καθ'ων η αίτηση, αφού σημείωσε ότι η απόφαση σε εκείνη την υπόθεση έχει εφεσιβληθεί, επεσήμανε το γεγονός ότι πρόκειται για απόφαση που δεν δεσμεύει το Δικαστήριο στην παρούσα περίπτωση. Επ' αυτού συμφωνώ.
Διεξήλθα προσεκτικά την απόφαση του αδελφού Δικαστή Κ. Κληρίδη στην υπόθεση 497/2007. Σ' εκείνη την υπόθεση ο αδελφός Δικαστής, αφού προβαίνει, με αναφορά σε σχετική νομολογία και συγγράμματα, στη διαπίστωση ότι η προθεσμία των τριών μηνών που οι σχετικές νομοθετικές πρόνοιες τάσσουν για σκοπούς συντέλεσης της εκτίμησης της αγοραίας αξίας ακινήτου είναι ενδεικτική και όχι ανατρεπτική, καταλήγει ως εξής, με αναφορά πάντα στα γεγονότα της υπόθεσης τα οποία υπενθυμίζω στην ουσία τους ποσώς δεν διαφέρουν από τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης:
"Κατ' αναλογία λοιπόν και κατ' εφαρμογή των πιο πάνω αρχών, θα ήταν κατά την άποψή μου ανεπίτρεπτο και ανισοσκελές από τη μια ο ίδιος ο νομοθέτης να θέτει στη διοίκηση μια αρκετά μεγάλη χρονική προθεσμία 3 μηνών, την οποία μάλιστα να μπορεί η διοίκηση να υπερβαίνει χωρίς συνέπειες, ενώ από την άλλη, χωρίς ο νομοθέτης να θέτει προθεσμία, να τίθεται προθεσμία 45 ημερών από την ίδια τη διοίκηση στο διοικούμενο και αυτή η προθεσμία να πρέπει να τηρείται αυστηρά, ευλαβικά και ανατρεπτικά ως προς τα δικαιώματά του. Σίγουρα είναι ορθό να τίθενται προθεσμίες έτσι ώστε να μπορεί να τηρηθεί και η υποχρέωση της διοίκησης για τελικό υπολογισμό εντός της ενδεικτικής προθεσμίας των 3 μηνών, πλην όμως η προθεσμία που τίθεται στους ώμους του διοικουμένου την οποία και αναλαμβάνει, δεν μπορεί να είναι ανατρεπτική αλλά θα πρέπει να είναι ενδεικτική, ήτοι να ασκείται εντός της αναληφθείσας προθεσμίας ή σε εύλογο χρονικό διάστημα μετά τη λήξη της."
Όλα τα πιο πάνω με βρίσκουν απόλυτα σύμφωνο. Τα υιοθετώ και τα επαναλαμβάνω για σκοπούς της παρούσας απόφασης.
Στρέφομαι τώρα στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης και ιδιαίτερα στα πιο κάτω τα οποία, όπως και στην υπόθεση 497/2007, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη.
(α) Το γεγονός ότι η καθυστέρηση στην υποβολή της εκτίμησης από μέρους των αιτητών ήταν μόνο επτά μέρες μετά τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών. Σ' αυτό το στάδιο θεωρώ σκόπιμο να σημειώσω ότι η καθυστέρηση στην υπόθεση 497/2007 ήταν δέκα μέρες.
(β) Το γεγονός ότι, όπως και στην υπόθεση 497/2007, έτσι και στην παρούσα, παρά την καθυστέρηση στην υποβολή της έκθεσης εκτίμησης των αιτητών, ο χρόνος που παρείχετο στους καθ'ων η αίτηση να ενεργήσουν ήταν αρκετά μεγάλος νοουμένου ότι ο χρόνος που είχαν στη διάθεση τους ήταν τρεις μήνες από τις 8/12/2006.
(γ) Το γεγονός ότι οι καθ'ων η αίτηση παρέλαβαν, όπως και στην υπόθεση 497/2007, την έκθεση εκτίμησης των αιτητών προτού κοινοποιήσουν τη δική τους οριστική εκτίμηση στους αιτητές.
(δ) Το γεγονός ότι με την έκθεση εκτίμησης των αιτητών κατ' ελάχιστο μπορεί να λεχθεί, όπως και στην υπόθεση 497/2007, ότι ετίθεντο υπόψη των καθ'ων η αίτηση κάποια στοιχεία τα οποία προφανώς οι τελευταίοι δεν είχαν υπόψη τους και τα οποία θα μπορούσαν ενδεχομένως να τους προβληματίσουν.
Αντί, ενόψει των πιο πάνω, οι καθ'ων η αίτηση να προβληματισθούν και να μην καταλήξουν στην τελική τους εκτίμηση παρά μόνο αφού εξέταζαν και λάμβαναν υπόψη και την έκθεση του εκτιμητή των αιτητών, επέλεξαν «να περιχαρακωθούν», όπως πολύ εύστοχα παρατηρείται στην απόφαση του αδελφού Δικαστή Κ. Κληρίδη, «πίσω από την προθεσμία των 45 ημερών» και με αυτό τον τρόπο παραγνώρισαν τα όποια στοιχεία επιχείρησαν να θέσουν ενώπιον τους οι αιτητές με σκοπό να αξιολογηθούν για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Ως αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω, οι θέσεις των αιτητών ότι οι καθ'ων η αίτηση ενήργησαν τελώντας υπό πλάνη περί τα πράγματα και/ή δεν προέβησαν στη δέουσα έρευνα, οι οποίες υπενθυμίζω προβάλλονται και στις δύο προσφυγές, επιτυγχάνουν, όπως επιτυγχάνει και η επίσης κοινή και για τους δύο αιτητές θέση, ότι στερήθηκαν του δικαιώματος να ακουσθούν και να προβάλουν τις δικές τους θέσεις. Συνακόλουθα και οι δύο προσφυγές θα πρέπει να πετύχουν.
Η πιο πάνω κατάληξη μου καθιστά περιττή την ενασχόληση μου με το κατά πόσο οι καθ'ων η αίτηση παρέλειψαν να αξιολογήσουν και/ή να λάβουν υπόψη τους συγκεκριμένα στοιχεία και παράγοντες, στα πλαίσια εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου, λόγοι ακύρωσης που επίσης προβάλλονται και στις δύο προσφυγές.
Ενόψει όλων των πιο πάνω, η προσφυγή 495/2007 επιτυγχάνει, με έξοδα υπέρ της αιτήτριας. Η προσβαλλόμενη απόφαση, στο βαθμό και την έκταση που αφορά την εν λόγω προσφυγή, ακυρώνεται. Για τους ίδιους λόγους και η προσφυγή 496/2007 επίσης επιτυγχάνει, με έξοδα υπέρ του αιτητή και η προσβαλλόμενη απόφαση, στο βαθμό και την έκταση που αφορά την εν λόγω προσφυγή, ακυρώνεται. Αναφορικά με τα έξοδα κρίνω, ενόψει του γεγονότος ότι ο δικηγόρος και των δύο αιτητών ήταν ο ίδιος και οι προσφυγές συνεκδικάστηκαν, ότι το ποσό των €2.000, το οποίο και επιδικάζω υπέρ των αιτητών και στις δύο προσφυγές, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, είναι ορθό και δίκαιο.
Α. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ,
Δ.
/ΔΓ