|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
[Υπόθεση Αρ. 1458/08]
21 Σεπτεμβρίου, 2010
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΜΑΡΙΑ ΚΑΖΙΝΟΥ
2. ΚΑΤΙΝΑ ΛΑΔΟΜΜΑΤΟΥ,
ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΕΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΚΑΖΙΝΟΥ
Αιτήτριες
ν.
ΤΡΙΜΕΛΟΥΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΠΟΥ ΣΥΣΤΑΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 5 ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ 229(Ι)/2004
Καθ' ων η αίτηση
Α. Λαδάς για τις αιτήτριες.
Γ. Χατζηχάννα, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους καθ' ων η αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμο του 2004 (Ν. 229(Ι)/2004) (ο Νόμος), εισάχθηκε ο θεσμός του ειδικού πιστοποιητικού έγκρισης. Αυτό το πιστοποιητικό, όπως καθορίζεται στο άρθρο 5(9) του Νόμου, έχει την ίδια ισχύ και νομικό αποτέλεσμα με τα πιστοποιητικά έγκρισης που εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 10 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96 και λογίζεται και ως άδεια για επεκτάσεις, προσθήκες, αλλαγή χρήσης ή μετατροπές στην υφιστάμενη οικοδομή ή στα υπό δημιουργία οικόπεδα.
Ο Νόμος απέβλεπε στην αντιμετώπιση περιπτώσεων στις οποίες δεν μπορούσε να γίνει εγγραφή των οικοδομών ή των οικοπέδων επειδή η αρμόδια αρχή δεν μπορούσε να προχωρήσει με την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης δυνάμει του Κεφ. 96. Το ειδικό πιστοποιητικό έγκρισης θα ήταν το υποκατάστατο και θα παρακάμπτονταν τροποποιήσεις και αλλαγές που έγιναν πέραν από τα εγκεκριμένα σχέδια της εκδοθείσας άδειας οικοδομής. Παραθέτω το προοίμιο του Νόμου στο οποίο καταγράφεται ο σκοπός προς τον οποίο στοχεύει:
«ΕΠΕΙΔΗ υπάρχει μεγάλος αριθμός οικοδομών ή και συγκροτημάτων οικοδομών και οικοπέδων που έχουν ανεγερθεί ή κατασκευασθεί κατόπιν άδειας της αρμόδιας αρχής και που κατέχονται ή και τυγχάνουν κάρπωσης ως οικιστικές ή άλλως πως μονάδες, και
ΕΠΕΙΔΗ η εγγραφή των εν λόγω οικοδομών και οικοπέδων δεν μπορεί να γίνει από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας λόγω του ότι η αρμόδια αρχή, λόγω διάφορων τροποποιήσεων ή άλλων αλλαγών που έγιναν πέραν από τα εγκεκριμένα σχέδια της εκδοθείσας άδειας οικοδομής ή και άλλων παρατυπιών, δεν μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης με βάση τις ισχύουσες διατάξεις του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, και
ΕΠΕΙΔΗ θεωρείται αναγκαία η κατ' εξαίρεση των προνοιών του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου αντιμετώπιση του πιο πάνω προβλήματος με διατάξεις προσωρινής ισχύος».
Επίσης παραθέτω την έννοια του όρου «παρατυπία»
«"παρατυπία" σε σχέση με υφιστάμενη οικοδομή ή υπό δημιουργία οικόπεδο σημαίνει τη μη τήρηση οποιουδήποτε από τους όρους άδειας της εν λόγω οικοδομής ή άδειας διαίρεσης του εν λόγω υπό δημιουργία οικοπέδου ή την επέκταση ή προσθήκη, την αλλαγή χρήσης ή τη μετατροπή της οικοδομής κατά παράβαση των εγκριθέντων σχεδίων».
Οι αιτήτριες, ως οι διαχειρίστριες της περιουσίας του αποβιώσαντος Χριστόδουλου Καζίνου, υπέβαλαν αίτηση για την έκδοση ειδικού πιστοποιητικού έγκρισης για το κατάστημα αρ. 4 στο κτιριακό συγκρότημα στο Τεμάχιο 562, Φύλλο/Σχέδιο ΧLΙ/57.1.ΙΙΙ ή μήπως Ι.ΙV ενορίας Σκάλας στη Λάρνακα. H τριμελής Επιτροπή Μελέτης (η Επιτροπή) που συστήθηκε δυνάμει του άρθρου 5 του Νόμου, εξέτασε την αίτηση και γνωμάτευσε αρνητικά. Η αρνητική γνωμάτευση της Επιτροπής, κατά το άρθρο 5(8), δεσμεύει την αρμόδια αρχή. Επομένως, καθορίστηκε η τύχη της αίτησης.
Οι αιτήτριες άσκησαν προσφυγή και πρόσθεσαν ως καθ' ων η αίτηση, εκτός από την Επιτροπή, τον Υπουργό Εσωτερικών και το Δήμο Λάρνακας, ως την αρμόδια αρχή. Το είδαν και οι ίδιοι πως ο Υπουργός Εσωτερικών δεν συνδεόταν με το θέμα και, περαιτέρω, συμφώνησαν με τη θέση του Δήμου Λάρνακας πως και αυτός δεν θα έπρεπε να συμπεριλαμβάνονταν αφού, όπως ξεκαθαρίστηκε, δεν είχε ο ίδιος εκδώσει οποιαδήποτε απόφαση. Επομένως, η προσφυγή παραμένει ως αναφερόμενη μόνο στην Επιτροπή, η γνωμάτευση της οποίας, όπως δέχονται και οι καθ' ων η αίτηση, ως καθοριστική της τύχης της αίτησης, είναι εκτελεστή, δυνάμενη να αναθεωρηθεί κατά το Άρθρο 146 του Συντάγματος.
Η αρνητική γνωμάτευση της Επιτροπής αιτιολογήθηκε ως ακολούθως:
«Ι. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο φέρει βέβαιη χρονολόγηση μεταγενέστερη της 30.7.2004 (Άρθρο 2(1)).
ΙΙ. Για την οικοδομή εξασφαλίσθηκε και πολεοδομική άδεια (Άρθρο 2(1)).»
Αυτά παραπέμπουν στους όρους «αγοραστής» και «υφιστάμενη οικοδομή» στις ερμηνευτικές διατάξεις, από την έννοια των οποίων προκύπτουν και οι σχετικές προϋποθέσεις για την ένταξη της περίπτωσης στο Νόμο. Ο όρος αγοραστής παραπέμπει σε «υφιστάμενη οικοδομή» κατά την έννοια του Νόμου και προέχει η εξέταση του δεύτερου ξεχωριστού και αυτοτελούς αιτιολογικού στηρίγματος της γνωμάτευσης.
Υφιστάμενη Οικοδομή
Παραθέτω κατ' αρχάς τη σχετική ερμηνευτική νομοθετική διάταξη:
«"υφιστάμενη οικοδομή" σημαίνει οικοδομή ή συγκρότημα οικοδομών που αποτελείται πέραν της μιας οικιστικής ή εμπορικής μονάδας που κτίστηκε αφού εξασφαλίστηκε μόνο άδεια οικοδομής ή άδεια για οποιαδήποτε άλλη ανάπτυξη από την αρμόδια αρχή, με βάση το άρθρο 3 του Νόμου και η οποία, ενώ έχει ουσιαστικά συμπληρωθεί και της οποίας οποιοδήποτε μέρος κατέχεται ή δύναται να κατέχεται αυτοτελώς και να τυγχάνει άνετης κάρπωσης ως μονάδα αμέσως πριν από την έναρξη της ισχύος του παρόντος Νόμου, εξακολουθεί να παραμένει χωρίς πιστοποιητικό έγκρισης που προβλέπεται στο άρθρο 10 του Νόμου·».
Τα στοιχεία στο έγγραφο του Δημοτικού Μηχανικού του Δήμου Λάρνακας προς την Επιτροπή, ημερομηνίας 25.5.07 και εσωτερικού σημειώματος, το οποίο η Επιτροπή υιοθέτησε, αποδίδουν την εικόνα. Η οικοδομή ανεγέρθηκε από τη δεκαετία του 1980 δυνάμει άδειας οικοδομής που εκδόθηκε στις 12.4.86. Περιλαμβάνει γραφεία και καταστήματα σε σχέση με το ένα από τα οποία υποβλήθηκε η αίτηση. Σε αυτό το κατάστημα, όπως το θέτει ο Δημοτικός Μηχανικός, «δεν είχε παρατηρηθεί οποιαδήποτε αλλαγή/τροποποίηση σε σχέση με τα εγκριθέντα σχέδια» και, όπως αναφέρεται στο σημείωμα, «αυτό συμφωνεί με τα εγκριθέντα με την άδεια οικοδομής σχέδια». Οι λόγοι για τους οποίους δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό έγκρισης δυνάμει του Κεφ. 96 δεν συσχετίζονται προς το κατάστημα, αυτό καθ' αυτό. Επομένως, δεν τέθηκε και θέμα με αναφορά στο άρθρο 10 του Νόμου σύμφωνα με το οποίο «νοείται ότι κατά τα άλλα το επηρεαζόμενο ακίνητο πρέπει να πληροί τις πρόνοιες του Νόμου». Συναφώς δεν έχει τεθεί ούτε θέμα για μη δυνατότητα θετικής γνωμάτευσης με αναφορά στη φύση «παρατυπιών», όπως αυτές, προς συμπλήρωση του σχετικού ορισμού, παρατίθενται στον Πίνακα του Νόμου. Ούτε θέμα σε σχέση με την προϋπόθεση στον ορισμό της «υφιστάμενης οικοδομής» αυτή να έχει «ουσιαστικά συμπληρωθεί». Περαιτέρω, ούτε σε σχέση με την επόμενη προϋπόθεση, το σχετικό μέρος της οικοδομής, εν προκειμένω το κατάστημα αρ. 4, να κατέχεται ή να δύναται να κατέχεται αυτοτελώς και να τυγχάνει άνετης κάρπωσης ως μονάδα, όλα τα πιο πάνω, αμέσως πριν από την έναρξη της ισχύος του Νόμου.
Το στοιχείο που καθόρισε το αποτέλεσμα ήταν η προϋπόθεση, στον ορισμό, η οικοδομή να «κτίστηκε αφού εξασφαλίστηκε μόνο άδεια οικοδομής». Κατά την αιτιολόγηση που δόθηκε, εξασφαλίστηκε και πολεοδομική άδεια. Επομένως, το ζήτημα εκβαλλόταν από το πλαίσιο του Νόμου και συναφώς από την αρμοδιότητα της Επιτροπής. Σχετικός πλέον ήταν ο αντίστοιχος περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικός) Νόμος του 2005 (Ν. 29(Ι)/2005. Οι αιτήτριες δεν διαφωνούν πως αυτό θα έπρεπε να ήταν το αποτέλεσμα αν η οικοδομή είχε κτιστεί και με πολεοδομική άδεια. Εισηγούνται όμως πως, εν προκειμένω, η οικοδομή κτίστηκε με μόνο άδεια οικοδομής.
Όταν εκδόθηκε η άδεια οικοδομής και συνακολούθως ανεγέρθηκε η οικοδομή δυνάμει της, δεν είχε τεθεί ακόμα σε ισχύ ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972 (Ν. 90/1972). Ο θεσμός της πολεοδομικής άδειας ήταν άγνωστος τότε. Όμως, στις 17.4.95 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια με αριθμό 125/95. Οπότε, κατά τη λογική της αρνητικής γνωμάτευσης, εφόσον ως ουσιώδης χρόνος καθορίζεται ο προ της έναρξης της ισχύος του Νόμου που ήταν η 30.7.04, έχουμε οικοδομή που κτίστηκε δυνάμει και της άδειας οικοδομής και της πολεοδομικής άδειας. Όμως, όπως ορθά εισηγούνται οι αιτήτριες, η πολεοδομική άδεια δεν αφορούσε σε οτιδήποτε που θα ήταν δυνατό να χαρακτηριστεί ως «κτίσιμο» της οικοδομής που είναι ο κρίσιμος όρος στην παρούσα υπόθεση, όπως τον καθορίζει ο Νόμος. Υποβλήθηκε αίτηση από άλλο και εκδόθηκε πολεοδομική άδεια απλώς για την αλλαγή χρήσης δυο καταστημάτων σε «snack bar». Η οικοδομή κτίστηκε προηγουμένως, μόνο με την άδεια οικοδομής και σημειώνω πως και ο Νόμος αναφέρεται σε ουσιαστική συμπλήρωσή της η οποία, εν προκειμένω, ενόψει του θέματος που ρυθμίστηκε με την πολεοδομική άδεια, υπήρξε πριν από τη συγκεκριμένη πολεοδομική άδεια.
Ο αγοραστής
Παραθέτω το σχετικό ορισμό:
«"αγοραστής" σημαίνει φυσικό ή νομικό πρόσωπο το οποίο αγόρασε τμήμα υφιστάμενης οικοδομής ή υπό δημιουργία οικόπεδο δυνάμει έγκυρου και δεόντως χαρτοσημασμένου αγοραπωλητήριου εγγράφου, το οποίο έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τους σκοπούς του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου, ή αγοραπωλητήριου εγγράφου βέβαιης χρονολογίας πριν από την πιο πάνω ημερομηνία».
Οι αιτήτριες κατέθεσαν αγοραπωλητήριο έγγραφο που υπεγράφη εκ μέρους του Χρ. Καζίνου και τους τότε ιδιοκτήτες της υπό ανέγερση οικοδομής, ημερομηνίας 18.2.1989. Ερωτήματα σε σχέση με τη γνησιότητα του αγοραπωλητηρίου δεν τέθηκαν. Αντίθετα, στο Σημείωμα που προανέφερα, καταγράφεται πως «ο Χριστόδουλος Καζίνος αγοραστής του προαναφερόμενου διαμερίσματος (προφανώς εννοεί καταστήματος) υπέγραψε αγοραπωλητήριο έγγραφο με ημερομηνία προς της 30.7.2004». Ορθώς, όπως εισηγούνται οι καθ' ων η αίτηση, αφού, διαφορετικά, θα αφηνόταν δυνατότητα καταστρατήγησης με προχρονολόγηση συμβολαίου για να προστεθούν και τα ακόλουθα: «Είναι η θέση μας ότι η χαρτοσήμανση είναι απλά ένας τρόπος διακρίβωσης της βέβαιης χρονολόγησης αλλά όχι ο μοναδικός». Εν τούτοις, δεν ήταν αυτή τη τελευταία σκέψη που αποτυπώνει η γνωμάτευση. Το γεγονός της χαρτοσήμανσης μετά τον ουσιώδη χρόνο ήταν καθοριστικό, δεν εξετάστηκε οτιδήποτε άλλο και, βεβαίως, ο αναθεωρητικός έλεγχος ασκείται στη βάση της αιτιολόγησης που δόθηκε.
Σε συμφωνία προς τις θέσεις των αιτητριών καταλήγω πως δεν ήταν ορθή η ταύτιση που έγινε. Ο Νόμος αναφέρεται σε βέβαιη χρονολόγηση και δεν συναρτά αυτό τον όρο προς τη χαρτοσήμανση του αγοραπωλητηρίου. Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει πως η Επιτροπή στερείται της δυνατότητας ελέγχου μήπως η περίπτωση δεν είναι γνήσια. Δεν σημαίνει δηλαδή ότι δεσμεύεται από το όποιο αγοραπωλητήριο κατατεθεί με ημερομηνία προγενέστερη της ουσιώδους, δεχόμενη υποχρεωτικά πως αφού αυτό φέρει τέτοια ημερομηνία, αυτή είναι βέβαιη. Ασφαλώς μπορεί να ερευνήσει και να καταλήξει σε διαπιστώσεις στο πλαίσιο του συνόλου των περιστατικών ακόμα λαμβάνοντας υπόψη και την ημερομηνία της χαρτοσήμανσης. Έρευνα η οποία, κατά τις αιτήτριες θα έδειχνε τον όγκο των στοιχείων που καταγράφουν, στη βάση των οποίων θα ήταν εξωπραγματικό να τίθεται ζήτημα υπογραφής του αγοραπωλητηρίου μετά την ουσιώδη ημερομηνία. Ήταν το ίδιο το γεγονός ότι στο αγοραπωλητήριο που κατατέθηκε ως αγοραστής αναφέρεται ο Χριστόδουλος Καζίνος που απεβίωσε πέραν των δέκα ετών προηγουμένως, στις 22.10.90. Εξ ου και αναγνωρίστηκε στις αιτήτριες το δικαίωμα να υποβάλουν την αίτηση για το ειδικό πιστοποιητικό έγκρισης ως διαχειριστριών της περιουσίας του. Περαιτέρω, το γεγονός της συμπερίληψης του καταστήματος στην απογραφή του για τους σκοπούς της διαχείρισης από το 1992, οι γραπτές αποδείξεις για πληρωμή προκαταβολής για την αγορά του καταστήματος το 1989, και για εξόφληση του τιμήματος το 1990 και το ενοικιαστήριο έγγραφο προς τρίτο του καταστήματος, επίσης από το 1989.
Προσθέτω και τα ακόλουθα σε σχέση με το εσφαλμένο της εξάρτησης της «βέβαιης χρονολογίας» από το ξηρό γεγονός της ημερομηνίας χαρτοσήμανσης του αγοραπωλητηρίου. Η ερμηνευτική διάταξη του όρου «αγοραστής» την οποία συζητούμε, αναφέρεται σε δυο δυνατότητες. Η πρώτη αφορά στην περίπτωση που έγκυρο και δεόντως χαρτοσημασμένο (η υπογράμμιση δική μου) αγοραπωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο πριν από την ουσιώδη ημερομηνία. Σε τέτοια περίπτωση δεν απασχολεί οτιδήποτε άλλο και έχουμε «αγοραστή», με την έννοια του Νόμου. Η δεύτερη δυνατότητα αφορά στην περίπτωση στην οποία δεν υπάρχουν τα πιο πάνω. Ενώ δε η δέουσα χαρτοσήμανση είναι στοιχείο στη σκέψη του νομοθέτη, δεν γίνεται αναφορά σ' αυτή όταν αναφέρεται σε αγοραπωλητήριο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Θα αλλοιώναμε και το γράμμα και το πνεύμα του Νόμου αν θεωρούσαμε ότι ο Νόμος, με την πιο πάνω φράση, απαίτησε ουσιαστικά έγγραφο που θα έπρεπε υποχρεωτικά να χαρτοσημανθεί πριν από την ουσιώδη ημερομηνία. Πράγμα που σαφώς συνιστά την αιτιολογική σκέψη της Επιτροπής η οποία έκρινε πως εφόσον δεν έχουμε τέτοια προγενέστερη χαρτοσήμανση δεν έχουμε και βέβαιη χρονολογία πριν από την ουσιώδη ημερομηνία.
Η προσφυγή επιτυγχάνει με €1.700 έξοδα πλέον ΦΠΑ. Η προσβαλλόμενη γνωμάτευση ακυρώνεται.
Γ. Κωνσταντινίδης, Δ.
/μσιαμπαρτά