|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2009) 4 ΑΑΔ 692
17 Σεπτεμβρίου, 2009
[ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤO AΡΘΡO 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
SOUND DEVELOPMENT CO LTD,
Αιτήτρια,
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΑΦΟΥ,
Καθ' ου η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 497/2007)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Τέλη και δικαιώματα ― Παράγραφος 3(β)(iv) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219 ― Ερμηνεία ― Δεν μπορεί να τίθεται στον διοικούμενο ανατρεπτική προθεσμία 45 ημερών, όταν ο νομοθέτης θέτει στη διοίκηση προθεσμία τριών μηνών και μάλιστα ενδεικτική.
Προσφυγή βάσει του άρθρου 146 του Συντάγματος ― Λόγοι ακυρώσεως ― Η περίπτωση σωρρευτικής στοιχειοθέτησης πλάνης περί τα πράγματα, έλλειψης δέουσας έρευνας και παραβίασης του δικαιώματος ακρόασης του διοικουμένου.
Οι αιτητές αξίωσαν την ακύρωση της απόφασης, με την οποία επιβλήθηκαν δικαιώματα μεταβίβασης επί ακινήτου, που αγόρασαν στη βάση αγοραίας αξίας εκ Λ.Κ.180.000.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, ακυρώνοντας την επίδικη απόφαση, αποφάσισε ότι:
Η νομοθεσία δεν θέτει προθεσμία για υποβολή έκθεσης εκτίμησης από τον ενιστάμενο διοικούμενο. Εκείνο το οποίο θέτει ο νομοθέτης είναι ένα χρονικό όριο εντός του οποίου να συντελείται ο τελικός καθορισμός της αγοραίας αξίας από το Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα τίθεται όριο 3 μηνών. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε σε αριθμό αποφάσεών του ότι η προθεσμία εκείνη είναι ενδεικτική και όχι ανατρεπτική. Θα ήταν ανεπίτρεπτο και ανισοσκελές από τη μια ο ίδιος ο νομοθέτης να θέτει στη διοίκηση μια αρκετά μεγάλη χρονική προθεσμία 3 μηνών, την οποία μάλιστα να μπορεί η διοίκηση να υπερβαίνει χωρίς συνέπειες, ενώ από την άλλη, χωρίς ο νομοθέτης να θέτει προθεσμία, να τίθεται προθεσμία 45 ημερών από την ίδια τη διοίκηση στο διοικούμενο και αυτή η προθεσμία να πρέπει να τηρείται αυστηρά, ευλαβικά και ανατρεπτικά ως προς τα δικαιώματά του. Θα πρέπει περαιτέρω να ληφθούν εδώ υπόψη διάφοροι σχετικοί παράγοντες.
Οι καθ' ων η αίτηση παρουσιάζονται να είχαν περιχαρακωθεί πίσω από την προθεσμία των 45 ημερών και έτσι παραγνώρισαν τα όποια στοιχεία ήθελαν να θέσουν οι αιτητές υπόψη τους, ως χρήσιμα για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Με αυτό ως δεδομένο, οι καθ' ων η αίτηση ενήργησαν κάτω από πλάνη περί τα πράγματα και/ή δεν προέβηκαν στη δέουσα έρευνα ενώ αδικαιολόγητα στέρησαν επίσης από τους αιτητές το δικαίωμα να ακουσθούν προβάλλοντας τη δική τους θέση.
Η προσφυγή επέτυχε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Ζαχαριάδου v. Δημοκρατίας, Υπόθ. Αρ. 545/1999, ημερ. 2.10.2000,
East Point Holdings Ltd v. Δημοκρατίας, Υπόθ. Αρ. 814/2005, ημερ. 3.6.2008.
Προσφυγή.
Ι. Στυλιανίδου, για την Αιτήτρια.
Θ. Πιπερή, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Καθ' ου η Αίτηση.
Cur. adv. vult.
ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ.: Οι αιτητές είχαν αγοράσει το ακίνητο με αρ. εγγραφής 10914, τεμ. 195 Φ/Σχ. 26/50, Πόλη Χρυσοχούς, το οποίο μεταβιβάστηκε στο όνομά τους στις 6.12.2006. Στη σχετική δήλωση πώλησης που υποβλήθηκε προς τους καθ' ων η αίτηση, είχε δηλωθεί ως τίμημα πώλησης το ποσό των £100.000. Όμως οι καθ' ων η αίτηση δεν ικανοποιήθηκαν ότι το δηλωθέν ποσό αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του ακινήτου οπότε, ενεργώντας στη βάση του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, απαίτησαν την καταβολή δικαιωμάτων επί ποσού £180.000 στη βάση εκτίμησης η οποία διενεργήθηκε προκαταρκτικά μέχρι την ετοιμασία εκτίμησης από το Κτηματολόγιο. Οι αιτητές διαφώνησαν με την υπολογισθείσα αγοραία αξία του ακινήτου αλλά κατέβαλαν τα αυξημένα μεταβιβαστικά τέλη υπό διαμαρτυρία. Ανέλαβαν δε να προσκομίσουν έκθεση εκτίμησης από δικό τους πραγματογνώμονα εντός 45 ημερών. Οι καθ' ων η αίτηση προχώρησαν στην ετοιμασία πλήρους έκθεσης εκτίμησης μετά και από δύο επιτόπιες εξετάσεις. Οι αιτητές ετοίμασαν και προσκόμισαν τη δική τους έκθεση εκτίμησης εκπρόθεσμα, δηλαδή 10 μέρες μετά την παρέλευση των 45 ημερών, οπότε οι καθ' ων η αίτηση την αγνόησαν και προχώρησαν στη βάση της δικής τους εκτίμησης η οποία καθόρισε την αγοραία αξία του ακινήτου στις £180.000, γεγονός που κοινοποίησαν προς τους αιτητές με επιστολή τους ημερομηνίας 6.2.2007. Τη νομιμότητα ή ορθότητα αυτής της πράξης ή απόφασης των καθ' ων η αίτηση προσβάλλουν με την παρούσα προσφυγή τους οι αιτητές.
Οι αιτητές εγείρουν προς διερεύνηση ως λόγους ακύρωσης, τα ακόλουθα θέματα:
α. Την κατ' ισχυρισμό έλλειψη αιτιολογίας και πλάνη περί τα πράγματα και περί το νόμο.
β. Την κατ' ισχυρισμό παράνομη παράλειψη των καθ' ων η αίτηση να λάβουν υπόψη την εκτίμηση του ιδιώτη εκτιμητή των αιτητών.
γ. Την κατ' ισχυρισμό παραβίαση κανόνων φυσικής δικαιοσύνης αναφορικά με τη μέθοδο εκτίμησης των καθ' ων η αίτηση.
δ. Την κατ' ισχυρισμό πλάνη περί το Νόμο, ως προς την ερμηνεία του όρου "αγοραία αξία".
Σημειώνεται εδώ ότι οι τρεις πρώτοι λόγοι ακύρωσης μπορούν να συνεξετασθούν αφού όλοι περιστρέφονται γύρω από τον ίδιο κεντρικό άξονα που είναι το γεγονός ότι οι καθ' ων η αίτηση δεν έλαβαν υπόψη και παραγνώρισαν την έκθεση εκτίμησης την οποία προσκόμισαν οι αιτητές και ιδιαίτερα δύο σημεία της τα οποία αφορούσαν στα ακόλουθα θέματα:
α. Ότι το υπό αναφορά ακίνητο ήταν ενοικιασμένο από ετών σε τρίτο πρόσωπο, γεωργό ο οποίος το καλλιεργεί και ο οποίος αρνείται να παραδώσει ελεύθερη κατοχή.
β. Ότι το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται εντός γεωργικής ζώνης με συντελεστή δόμησης 6% και επομένως η εμπορική του ανάπτυξη είναι αδύνατη.
Λόγοι ακύρωσης α, β και γ (ανωτέρω) - Η παραγνώριση της έκθεσης εκτίμησης των αιτητών.
Όπως διαπιστώνεται από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου και συγκεκριμένα από το Παράρτημα 1 στην Ένσταση, μετά την αμφισβήτηση του υπολογισμού της αξίας του ακινήτου, οι αιτητές υπέβαλαν προς το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο έντυπο Δήλωσης ημερομηνίας 6.12.2006. Με εκείνη τη δήλωση δηλωνόταν από πλευράς αιτητών ότι δεν αποδέχονταν την αγοραία αξία όπως είχε υπολογιστεί και αναλάμβαναν όπως "μέσα σε 45 μέρες από σήμερα" παρουσιάσουν έκθεση εκτίμησης δικού τους εμπειρογνώμονα. Δήλωναν περαιτέρω οι αιτητές ότι αποδέχονταν να καταβάλουν δικαιώματα εγγραφής τίτλου στο υπολογισθέν ποσό το οποίο είχε "καθορισθεί προσωρινά από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου". Σύμφωνα με τους αιτητές, οι ίδιοι απέστειλαν με επιστολή τους ημερομηνίας 23.1.2007 έκθεση εκτίμησης του οίκου Α. Λοΐζου & Συνεργάτες, η οποία επιστολή λήφθηκε από τους καθ΄ων η αίτηση στις 29.1.2007, δηλαδή εκτός της προθεσμίας των 45 ημερών εντός της οποίας είχαν αναλάβει να την παρουσιάσουν, η οποία προθεσμία είχε λήξει 10 μέρες πριν, στις 19.1.2007. Είχαν δε οι αιτητές τηλεφωνικά επικοινωνήσει με τους καθ' ων η αίτηση και αφού τους ενημέρωσαν για την αποστολή της έκθεσης εκτίμησής τους, ζήτησαν όπως αυτή ληφθεί υπόψη. Όμως, η έκθεση δεν λήφθηκε υπόψη και οι καθ' ων η αίτηση με επιστολή τους ημερομηνίας 6.2.2007 πληροφόρησαν τους αιτητές ότι η αξία του ακινήτου καθορίστηκε στις £180.000. Οι καθ' ων η αίτηση δέχονται μόνο ότι παρέλαβαν την έκθεση εκτίμησης των αιτητών στις 29.1.2007, προσθέτουν δε ότι η δική τους τελική εκτίμηση είχε ετοιμασθεί στις 26.1.2007 και εγκριθεί από τον αρμόδιο κλάδο στις 29.1.2007 και ενόψει του ότι η έκθεση εκτίμησης των αιτητών υποβλήθηκε εκπρόθεσμα, η αρμόδια αρχή δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια σε σχέση με αυτή.
Το συμπέρασμα το οποίο εξάγεται από τα πιο πάνω γεγονότα, είναι ότι οι καθ' ων η αίτηση είχαν τη χρονική τουλάχιστο ευκαιρία να λάμβαναν υπόψη έστω και την υστάτη, το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης των αιτητών, αλλά δεν το έπραξαν διότι αυτή υποβλήθηκε εκπρόθεσμα.
Τίθεται επομένως προς απάντηση ευθέως το ερώτημα κατά πόσο οι καθ' ων η αίτηση ενομιμοποιούντο και/ή εδικαιολογούντο να θεωρήσουν την προθεσμία των 45 ημερών εντός της οποίας οι αιτητές είχαν αναλάβει να υποβάλουν έκθεση εκτίμησης, ως απόλυτη και ανατρεπτική.
Όπως είναι κοινά αποδεκτό, η ίδια η νομοθεσία δεν θέτει μια τέτοια προθεσμία για υποβολή έκθεσης εκτίμησης από τον ενιστάμενο διοικούμενο. Εκείνο το οποίο θέτει ο νομοθέτης είναι ένα χρονικό όριο εντός του οποίου να συντελείται ο τελικός καθορισμός της αγοραίας αξίας από το Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα τίθεται όριο 3 μηνών με βάση τον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο, Κεφ. 219, του οποίου ο Πίνακας - παρά. 3(β)(iv) προβλέπει και τα εξής:
"Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο δικαιοδόχο ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το Άρθρο 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου."
Ερμηνεύοντας την πιο πάνω πρόνοια και ιδιαίτερα με αναφορά στην τασσόμενη προθεσμία των τριών μηνών, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε σε αριθμό αποφάσεών του ότι η προθεσμία εκείνη είναι ενδεικτική και όχι ανατρεπτική, ήτοι είναι επιτρεπτή κάποια λογική υπέρβαση του καθοριζόμενου χρόνου χωρίς συνέπειες. (Βλ. Ζαχαριάδου v. Δημοκρατίας, Υπόθεση Αρ. 545/1999, ημερ. 2.10.2000 και East Point Holdings Ltd v. Δημοκρατίας, Υπόθεση Αρ. 814/2005, ημερ. 3.6.2008). Χρήσιμη αναφορά γίνεται στη δεύτερη από τις προαναφερθείσες αποφάσεις και στις πρόνοιες του Άρθρου 11 του περί Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου αρ. 158(I)/1999, σύμφωνα με τις οποίες:
"11(1) Οι προθεσμίες που τάσσονται για έκδοση μιας διοικητικής πράξης είναι ενδεικτικές, εκτός αν ορίζεται ρητά ότι είναι ανατρεπτικές. Όμως η πράξη δεν μπορεί νόμιμα να εκδοθεί, αν από τη λήψη της προθεσμίας πέρασε υπέρμετρο χρονικό διάστημα που επιδρά ουσιαστικά στις νομικές ή πραγματικές προϋποθέσεις έκδοσης της πράξης."
Όπως ορθά εντοπίζεται στην ίδια απόφαση στην υπόθεση East Point Holdings Ltd (ανωτέρω), ο σκοπός του νομοθέτη σε τέτοιου είδους υποθέσεις είναι να προβεί σε ρυθμίσεις έτσι ώστε σε εύλογα σύντομο χρονικό διάστημα να αποφασίζονται και να μην παραμένουν σε εκκρεμότητα υποθέσεις, ανάλογα με τη βούληση της διοίκησης. (Βλ. Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου Σπηλιωτόπουλου, Έκδοση 1986, παρ. 146-7).
Κατ' αναλογία λοιπόν και κατ' εφαρμογή των πιο πάνω αρχών, θα ήταν κατά την άποψή μου ανεπίτρεπτο και ανισοσκελές από τη μια ο ίδιος ο νομοθέτης να θέτει στη διοίκηση μια αρκετά μεγάλη χρονική προθεσμία 3 μηνών, την οποία μάλιστα να μπορεί η διοίκηση να υπερβαίνει χωρίς συνέπειες, ενώ από την άλλη, χωρίς ο νομοθέτης να θέτει προθεσμία, να τίθεται προθεσμία 45 ημερών από την ίδια τη διοίκηση στο διοικούμενο και αυτή η προθεσμία να πρέπει να τηρείται αυστηρά, ευλαβικά και ανατρεπτικά ως προς τα δικαιώματά του. Σίγουρα είναι ορθό να τίθενται προθεσμίες έτσι ώστε να μπορεί να τηρηθεί και η υποχρέωση της διοίκησης για τελικό υπολογισμό εντός της ενδεικτικής προθεσμίας των 3 μηνών, πλην όμως η προθεσμία που τίθεται στους ώμους του διοικουμένου την οποία και αναλαμβάνει, δεν μπορεί να είναι ανατρεπτική αλλά θα πρέπει να είναι ενδεικτική, ήτοι να ασκείται εντός της αναληφθείσας προθεσμίας ή σε εύλογο χρονικό διάστημα μετά τη λήξη της.
Επανερχόμενος στα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, θα πρέπει να ληφθούν εδώ υπόψη διάφοροι σχετικοί παράγοντες οι οποίοι προκύπτουν από τα προαναφερθέντα γεγονότα και αυτοί είναι οι ακόλουθοι:
α. Το γεγονός ότι η καθυστέρηση στην υποβολή της έκθεσης εκτίμησης των αιτητών ήταν μόνο 10 ημέρες μετά τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών.
β. Το γεγονός ότι παρά την καθυστέρηση στην υποβολή της έκθεσης εκτίμησης των αιτητών, παρείχετο ακόμα υπέρμετρος χρόνος στους καθ' ων η αίτηση να ενεργήσουν εντός της τρίμηνης ενδεικτικής προθεσμίας που θέτει ο νόμος.
γ. Το γεγονός ότι παρέλαβαν οι καθ' ων η αίτηση την εμπεριστατωμένη έκθεση εκτίμησης των αιτητών προτού τελειοποιήσουν τη δική τους οριστική εκτίμηση.
δ. Το ότι με την έκθεση εκτίμησης των αιτητών κατ' ελάχιστο μπορεί να λεχθεί ότι ετίθεντο υπόψη των καθ' ων η αίτηση κάποια στοιχεία τα οποία προφανώς δεν είχαν οι ίδιοι υπόψη τους και τα οποία θα μπορούσαν να προβληματίσουν, έστω ως προς τον αντίκτυπό τους.
Αντ' αυτού, οι καθ' ων η αίτηση παρουσιάζονται να είχαν περιχαρακωθεί πίσω από την προθεσμία των 45 ημερών και έτσι παραγνώρισαν τα όποια στοιχεία ήθελαν να θέσουν οι αιτητές υπόψη τους ως χρήσιμα για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Με αυτό ως δεδομένο, βρίσκω ότι οι καθ' ων η αίτηση ενήργησαν κάτω από πλάνη περί τα πράγματα και/ή δεν προέβηκαν στη δέουσα έρευνα ενώ αδικαιολόγητα στέρησαν επίσης από τους αιτητές το δικαίωμα να ακουσθούν προβάλλοντας τη δική τους θέση. Επομένως, η προσβαλλόμενη απόφαση, ως αποτέλεσμα των προμνησθεισών παραλείψεων θα πρέπει να παραμεριστεί, χωρίς το Δικαστήριο να υπεισέλθει σε άλλα θέματα που έχουν σχέση με το πώς θα έπρεπε, ή το εάν θα έπρεπε να αξιολογηθούν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο τα στοιχεία που είχαν παραγνωρισθεί.
Η προσφυγή επιτυγχάνει και η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρούται με €1.200 έξοδα υπέρ των αιτητών, πλέον Φ.Π.Α..
Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα.