|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ.1419/2007)
19 Μαρτίου 2009
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤO ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΝΙΚΟΣ ΓΡΗΓΟΡΙΑΔΗΣ,
Αιτητής,
ΚΑΙ
ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ ΜΕΣΩ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ,
Καθ΄ου η Αίτηση.
- - - - - - -
Α. Παναγιώτου, για τον Αιτητή.
Γ. Χατζηχάννα, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για το Καθ΄ου η Αίτηση.
- - - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης ακινήτου στο Αρεδιού στο οποίο εβρίσκετο ανώγεια οικία σε ισόγεια υποστυλώματα, ανεγερθείσα δυνάμει πολεοδομικής άδειας εκδοθείσας το 1992. Το 1994 ο Αιτητής και η τότε συνιδιοκτήτριά του ζήτησαν πολεοδομική άδεια μετατροπής του ισογείου υποστέγου σε διαμέρισμα και τρία καταστήματα. Καθ΄όσον η πολεοδομική αρχή δεν ενέκρινε την ανέγερση καταστημάτων, λόγω του ότι δεν τηρούντο οι προϋποθέσεις της Δήλωσης Πολιτικής για εμπορική ανάπτυξη, ο Αιτητής υπέβαλε νέα σχέδια για ανέγερση ενός διαμερίσματος στο ισόγειο υπόστεγο. Εδόθη το 1995 πολεοδομική άδεια για ανέγερση ενός διαμερίσματος στο ισόγειο και ενός (του υφιστάμενου) στο ανώγειο. Νέα αίτησή τους το 1997 για μετατροπή του ισόγειου διαμερίσματος και αλλαγή της χρήσης του σε δύο καταστήματα απερρίφθη και πάλι ως μη πληρούσα τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής.
To 2007, ο Αιτητής, αποκλειστικός τώρα ιδιοκτήτης, επανήλθε με νέα αίτηση πολεοδομικής άδειας, για αλλαγή χρήσης του ισόγειου διαμερίσματος σε κατάστημα και άλλη αίτηση πολεοδομικής άδειας για ανάλογες μετατροπές. Και αυτές οι αιτήσεις απορρίφθηκαν για τους ακόλουθους λόγους:
«(α) Το τεμάχιο εφάπτεται του υπεραστικού δρόμου Λευκωσίας - Παλαιχωρίου και η προτεινόμενη εμπορική ανάπτυξη θα επηρεάσει αρνητικά τις ανέσεις και την άνετη και ασφαλή διακίνηση της τροχαίας στην περιοχή,
(β) Οι διερχόμενοι ταξιδιώτες μπορούν να εξυπηρετηθούν από άλλα υφιστάμενα κέντρα παροχής υπηρεσιών, και
(γ) Η περιοχή γύρω από το τεμάχιο δεν έχει αναπτυχθεί οικιστικά σε βαθμό που να απαιτείται η ανέγερση καταστημάτων για την εξυπηρέτηση των καθημερινών αναγκών του κατοίκων της περιοχής και επίσης ο χώρος δεν θεωρείται κατάλληλος από χωροταξικής άποψης για ανέγερση τέτοιων καταστημάτων.»
Η προσφυγή, στρεφόμενη κατά της απορριπτικής απόφασης, βασίζεται ουσιαστικά στη θέση ότι η προταθείσα ανάπτυξη, όχι μόνο δεν είναι αντίθετη με τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής, αλλά και συνάδει απολύτως με αυτή. Στο επίκεντρο του θέματος είναι η Πολιτική 9(Π) της Δήλωσης Πολιτικής. Οι λόγοι για τους οποίους απερρίφθη η αίτηση συναρτώνται προς τις πρόνοιες των παραγράφων 1(α)(β), οι οποίες και προνοούν:
«1. Ανάπτυξη που αφορά το Εμπόριο και την Παροχή Υπηρεσιών θα επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
(α) Όταν αυτή προτείνεται μέσα στο Όριο Ανάπτυξης Χωρίου και χωροθετείται:
(ι) Μέσα στο λειτουργικό κέντρο όπου παραδοσιακά παρέχονται διευκολύνσεις του τύπου αυτού.
(ιι) Στις θέσεις όπου η περιφέρεια του λειτουργικού κέντρου του χωριού εφάπτεται των παραδοσιακών κύριων δρόμων πρόσβασης προς το λειτουργικό του κέντρο.
(ιιι) Σε κατάλληλα επιλεγμένες θέσεις που εφάπτονται πάνω στους παραδοσιακά κύριους δρόμους πρόσβασης προς το λειτουργικό κέντρο, νοουμένου ότι θα εξυπηρετούν τοπικές ανάγκες του οικισμού και οι αναπτύξεις αυτές δεν θα επηρεάζουν τις ανέσεις των περιοχών κατοικίας.
(ιν) Σε άλλες κατάλληλες θέσεις που εφάπτονται κύριων δρόμων υπερτοπικής σημασίας όπου παραδοσιακά παρέχονται τέτοιου είδους υπηρεσίες και εξυπηρετούν κατά κύριο λόγο διερχομένους ταξιδιώτες νοουμένου ότι δεν θα επηρεάζουν τις ανέσεις παρακείμενων περιοχών κατοικίας.
Τα αναφερόμενα στις υποπαραγράφους ιι, ιιι και ιν πιο πάνω είναι δυνατό να ισχύουν και για τη χωροθέτηση πρατηρίων πετρελαιοειδών, νοουμένου ότι η χρήση αυτή θεωρείται αναγκαία για την εξυπηρέτηση της τροχαίας κυκλοφορίας, δεν δυσχεραίνει τη λειτουργία του δρόμου, δεν δημιουργεί οχληρία και δεν επηρεάζει τις ανέσεις παρακείμενων χρήσεων και ιδιοκτησιών.
Επιπρόσθετα, νοείται ότι θα ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις και οι απαιτήσεις που προκύπτουν από τον Περί Ρυθμίσεως Πρατηρίων Πετρελαιοειδών Νόμο και τους σχετικούς Κανονισμούς.
(β) Η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατό να επιτρέψει εμπορική ανάπτυξη και σε άλλη περιοχή που βρίσκεται μέσα στο "Όριο Ανάπτυξης Χωρίου", νοουμένου ότι ικανοποιούνται τα ακόλουθα γενικά κριτήρια:
(ι) Η προτιθέμενη εμπορική ανάπτυξη έχει πρόσβαση από κύριο δρόμο και τόσο από άποψη κλίμακας όσο και σαν τύπος εμπορικής επιχείρησης είναι αναγκαία για την εξυπηρέτηση των καθημερινών αναγκών του τοπικού πληθυσμού, οι οποίες είναι αντικειμενικά δύσκολο να ικανοποιηθούν από εμπορικές αναπτύξεις στις περιοχές της προηγούμενης υποπαραγράφου (α), λόγω μεγάλης απόστασης από αυτές ή λόγω του μικρού μεγέθους του παραδοσιακού κέντρου σε σχέση με τις περιοχές ανάπτυξης. Τέτοιες αναπτύξεις μπορεί να θεωρηθούν μικρά καταστήματα τροφίμων, τα περίπτερα, καταστήματα ψιλικών, μικρά βιβλιοπωλεία κ.ο.κ.
(ιι) Η προτιθέμενης ανάπτυξη δεν επηρεάζει αρνητικά τις ανέσεις γειτονικών ιδιοκτησιών και χρήσεων.
(ιιι) Παρέχονται συνθήκες άνετης και ασφαλούς πρόσβασης για πεζούς και οχήματα, ικανοποιητικοί χώροι στάθμευσης οχημάτων και κατάλληλες διευκολύνσεις φορτοεκφόρτωσης εμπορευμάτων, όπου κρίνεται αναγκαίο.
(ιν) Η προτιθέμενη ανάπτυξη εντάσσεται σωστά στο γενικό χαρακτήρα και την κλίμακα της περιοχής.
(ν) Τα καταστήματα καθημερινής εξυπηρέτησης των οικιστικών περιοχών μπορούν να έχουν καλυμμένο εμβαδό μέχρι της τάξης των 50 τ. μέτρων.»
Η παράγραφος που ενδιαφέρει ιδιαίτερα φαίνεται να είναι η 1(α)(iv) εφόσον η αίτηση για πολεοδομική άδεια αφορούσε ανάπτυξη η οποία χωροθετείται σε κύριο δρόμο υπερτοπικής σημασίας. Τόσο οι παράγραφοι 1(α)(i)(ii)(iii), που αφορούν ανάπτυξη χωροθετούμενη στο λειτουργικό κέντρο ή σε θέση πρόσβασης προς το λειτουργικό κέντρο, όσο και η παράγραφος 1(β) που αφορά ανάπτυξη σε άλλους χώρους για εξυπηρέτηση του τοπικού πληθυσμού, δεν είναι άμεσα σχετική.
Ο Αιτητής, από την άλλη, βασίζεται ιδιαίτερα στο προοίμιο της παραγράφου 9.15.1 ότι:
«Η εμπορική δραστηριότητα και ο τομέας παροχής υπηρεσιών θεωρούνται απαραίτητα συστατικά στοιχεία της οργάνωσης και λειτουργίας των οικισμών της υπαίθρου, γιατί αυξάνουν τις δυνατότητες επιτόπιας απασχόλησης του τοπικού πληθυσμού, ενώ παράλληλα μειώνουν το βαθμό της εξάρτησης από ανάλογες διευκολύνσεις/υπηρεσίες των αστικών κέντρων. Ο εμπλουτισμός της οικονομικής δομής και η διατήρηση εισοδημάτων μέσα στις κοινότητες της υπαίθρου αποτελεί θετικό παράγοντα για τη γενική αναβάθμιση τους ως χώρου ζωής και απασχόλησης. Σε αρκετές περιπτώσεις οι ανωτέρω τομείς δραστηριότητας εξυπηρετούν σε σημαντικό βαθμό διερχόμενους επισκέπτες και τουρίστες.»
Το γενικό αυτό πλαίσιο, εισηγείται, καθορίζει την πεμπτουσία του βασικού σκοπού της Δήλωσης Πολιτικής ως προς τις κοινότητες της υπαίθρου και πρέπει να διέπει και επιμέρους αποφάσεις. Αυτό μπορεί να είναι έτσι, ορθή όμως είναι η θέση της Δημοκρατίας ότι το προοίμιο της παραγράφου 9.15.1 συνιστά μόνο το γενικό πλαίσιο, για την εφαρμογή του οποίου γίνεται πιο συγκεκριμένη πρόνοια στις παραγράφους 1(α)(β) της Πολιτικής Π, και πάντοτε βεβαίως με την αντίληψη ότι διατηρείται η διακριτική ευχέρεια της διοίκησης ως προς την καταλληλότητα της προτεινόμενης ανάπτυξης επί των δεδομένων της.
Πιο συγκεκριμένα τώρα, η θέση του Αιτητή είναι ότι η μορφή της περιοχής στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, και η οποία εμπίπτει στην οικιστική ζώνη Η3, έχει διαφοροποιηθεί τα μέγιστα με την πάροδο του χρόνου, ώστε να καταστεί εμπορικό κέντρο της κοινότητας και της περιοχής, τόσο για τους κατοίκους όσο και για τους διερχόμενους. Έτσι, λέγει ο Αιτητής, η προτεινόμενη ανάπτυξη συνάδει με τη Δήλωση Πολιτικής και ως προς το προοίμιο της παραγράφου 9.15.1 και ως προς τις επί μέρους πρόνοιες της Πολιτικής Π, αφού θα εξυπηρετεί τις ανάγκες της κοινότητας και των διερχομένων και, μάλιστα, εφόσον τα δύο καταστήματα που προνοούνται σε αυτή θα ασχολούνται με είδη μη παρεχόμενα από άλλη υφιστάμενη ανάπτυξη. Πέραν τούτου, παρατηρεί, θα έχουν άνετη και ασφαλή πρόσβαση και επαρκείς χώρους στάθμευσης, ενώ δεν θα επηρεάζονται οι ανέσεις της περιοχής. Σε αυτή τη βάση επιχειρηματολογεί περαιτέρω ο Αιτητής για να καταδείξει ότι οι λόγοι απόρριψης της αίτησής του δεν ευσταθούν ως πεπλανημένοι.
Η Δημοκρατία, τονίζοντας ότι το ακίνητο βρίσκεται σε οικιστική ζώνη, στην οποία η επικρατούσα χρήση είναι κατά κανόνα η κατοικία και άλλη χρήση μπορεί να επιτραπεί μόνο κατ΄ εξαίρεση ως απόκλιση από τον κανόνα, εισηγείται ότι δεν ήταν πεπλανημένη η απόφαση για απόρριψη της αίτησης για άλλη χρήση. Επί τούτου, αμφισβητεί τους ισχυρισμούς του Αιτητή ότι η περιοχή έχει καταστεί κατά κύριο λόγο εμπορική, υποδεικνύοντας ότι οι όποιες επιτραπείσες μη οικιστικές χρήσεις είναι περιορισμένες, συγκεκριμένες, και εγκρίθηκαν βάσει των δικών τους δεδομένων και δεν διαφοροποίησαν το χαρακτήρα της περιοχής ως βασικώς οικιστικό. Παρατηρεί, μάλιστα, ότι τα παρακείμενα σε κάθε πλευρά του ακινήτου του Αιτητή ακίνητα έχουν οικιστική χρήση και η έγκριση της εμπορικής χρήσης που επιδιώκει ο Αιτητής θα επηρεάσει δυσμενώς τις ανέσεις τους. Η ευπαίδευτη συνήγορος για τη Δημοκρατία εξετάζει όλες τις πρόνοιες των παραγράφων 1(α)(β) για να καταδείξει ότι η απόρριψη της αίτησης ήταν σύμφωνη με αυτές.
Δεν μπορώ να διαπιστώσω έρεισμα στις εισηγήσεις του Αιτητή. Η πολεοδομική αρχή διερεύνησε πλήρως τα δεδομένα και τα είχε υπόψη της εξετάζοντας την αίτηση, όπως προκύπτει και από το σχετικό έντυπο μελέτης της αίτησης που είναι στο φάκελο. Βασική επισήμανση της πολεοδομικής αρχής ήταν ότι, δεδομένου ότι το ακίνητο βρίσκεται σε υπεραστικό δρόμο, η εμπορική ανάπτυξή του θα επηρέαζε την ασφαλή και άνετη διακίνηση της τροχαίας στην περιοχή, έχοντας μάλιστα υπόψη ότι η οικοδομή δεν απείχε αρκετά από το δρόμο (ίδε και την αναφορά ότι θα έπρεπε να υπάρχει απόσταση 15μ.) Η παράμετρος αυτή δεν ανατρέπεται από την επιχειρηματολογία του Αιτητή ότι η λειτουργία του καταστήματος μπορούσε να γίνει χωρίς πρόβλημα και η οποία τείνει μάλλον να καταδείξει ότι θα έπρεπε να είχε υιοθετηθεί η δική του άποψη των πραγμάτων αντί εκείνη της διοίκησης. Δεν υπήρξε πλάνη της διοίκησης αλλά ούτε και υπέρβαση των ορίων της κρίσης της στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειάς της. Να υποδειχθεί μάλιστα, ως προς την παράλληλη επισήμανση της πολεοδομικής αρχής ότι θα επηρεάζοντο οι ανέσεις της περιοχής, ότι ένθεν και ένθεν του ακινήτου βρίσκονται οικίες οι ανέσεις των οποίων συνδέονται άμεσα προς τη διατήρηση της οικιστικής χρήσης του ακινήτου και θα επηρεάζοντο από την εμπορική ανάπτυξή του. Τα ίδια ισχύουν ως προς τις άλλες επισημάνσεις της πολεοδομικής αρχής ότι η προτεινόμενη εμπορική ανάπτυξη δεν ήταν αναγκαία για εξυπηρέτηση των αναγκών είτε των κατοίκων της περιοχής, είτε των διερχομένων. Η όποια επιχειρηματολογία του Αιτητή περί του αντιθέτου, και, μάλιστα, ελλείψει οποιασδήποτε μαρτυρίας στην οποία να βασίζεται, δεν καταδεικνύει πλάνη της διοίκησης ή λανθασμένη άσκηση της διακριτικής ευχέρειάς της. Δεν πρέπει δε προ πάντων να λησμονείται η θεμελιακή διάσταση του πράγματος ότι το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη όπου η επιτρεπόμενη χρήση είναι κατά κύριο λόγο η οικιστική και, μάλιστα, για αυτή τη χρήση εδόθη αρχικώς άδεια στον Αιτητή. Ούτε υπάρχει μαρτυρία που να ανατρέπει την αντίληψη της πολεοδομικής αρχής ότι δεν έχει διαφοροποιηθεί ουσιωδώς η μορφή της περιοχής ως οικιστική, όπως εισηγείται ο Αιτητής, λέγοντας ότι αυτή έχει καταστεί κατά κύριο λόγο εμπορική.
Η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Ο Αιτητής θα καταβάλει €1.000 έξοδα στη Δημοκρατία.
Δ. Χατζηχαμπής,
Δ.
/ΧΤΘ