ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ANAΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

                                                (Υπόθεση Αρ. 814/2005)

 

3 Ιουνίου, 2008

 

[ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στής]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

EAST POINT HOLDINGS LTD.,

Αιτήτρια,

ν.

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ TOY ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ,

Καθ΄ου  η Αίτηση.

 

Δ. Στεφανίδης για Τ. Παπαδόπουλο, για την Αιτήτρια.

Ε. Ζαχαριάδου (κα), για τον Καθ΄ου η Αίτηση.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.:  Η Αιτήτρια εταιρεία στις 14.11.1998 συνήψε συμφωνία με φυσικό πρόσωπο για να αγοράσει συγκεκριμένο ακίνητο στη Λεωφόρο Βύρωνος στη Λευκωσία.  Την ίδια ημέρα το πωλητήριο έγγραφο, φαίνεται να κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας.

 

Στις 30.6.2003 πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της Αιτήτριας προσήλθε στο Κτηματολόγιο για να αποδεχθεί μεταβίβαση του κτήματος, στο όνομα της Αιτήτριας.  Η μεταβίβαση έγινε και εισπράχθηκαν δικαιώματα εγγραφής επί ποσού £250.000, όπως ήταν το τίμημα πώλησης επί του συμβολαίου.  Ταυτόχρονα το κτήμα υποθηκεύτηκε προς όφελος της Λαϊκής Τράπεζας για το ποσό των £500.000.  Όμως η υπόθεση παραπέμφθηκε στον Κλάδο Εκτιμήσεων για επιτόπια έρευνα, με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου.

 

Στο μεταξύ συμπληρώθηκε η διαδικασία έκδοσης πιστοποιητικού εγγραφής.  Όμως ο φάκελος εκ παραδρομής στάληκε για αρχειοθέτηση.  Στις 24.6.2005 όταν ο φάκελος βρέθηκε, στάληκε στον Κλάδο Εκτιμήσεων για να προχωρήσει η διαδικασία επανεκτίμησης της αξίας του η οποία έγινε και καθορίστηκε ως αγοραία αξία του ακινήτου το ποσό των £420.000.  Σχετική γνωστοποίηση στάληκε στις 6.7.2007 στους Αιτητές, οι οποίοι καλούνταν μέσα σε 30 μέρες να καταβάλουν επιπρόσθετα δικαιώματα εγγραφής το ποσό των £13.600.

 

Οι Αιτητές προσβάλλουν την πιο πάνω απόφαση των καθ'ων η αίτηση.

 

Οι καθ'ων η αίτηση αρχικά ήγειραν προδικαστική ένσταση την οποία αργότερα εγκατέλειψαν.

 

Επί της ουσίας η δικηγόρος των Αιτητών πρόβαλε τους πιο κάτω λόγους ακύρωσης:-

 

(α)  ότι η προσβαλλόμενη απόφαση παραβιάζει το άρθρο 3 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, το οποίο ορίζει ανάμεσα σε άλλα ότι η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ακινήτου θα πρέπει να συντελεστεί εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης και

 

(β)  ότι δεν συνέτρεχε η προϋπόθεση της πρώτης επιφύλαξης του άρθρου 3 του Κεφ. 219 (παράγραφος 3(β)(iv) του Πίνακα) ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου μπορεί να προβεί σε δική του εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, όταν δεν ικανοποιηθεί ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε, αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου.

 

Θα αρχίσω από τον τελευταίο λόγο ακύρωσης.  Δεν συμφωνώ με την εισήγηση της δικηγόρου των Αιτητών ότι ο Διευθυντής δεν είχε δικαίωμα να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, επειδή στην προκειμένη περίπτωση δεν εξέφρασε διαφωνία ως προς το τίμημα πώλησης, ώστε να μπορεί να επωφεληθεί των προνοιών της πρώτης επιφύλαξης της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα.  Ανεξάρτητα αν ο Διευθυντής είχε ή όχι δικαίωμα, το οποίο δεν χρειάζεται να αποφασίσω, τα γεγονότα όπως τέθηκαν από τους διαδίκους, δείχνουν έστω και εμμέσως ότι το Κτηματολόγιο αμφισβήτησε την αγοραία αξία.  Αυτό εξ' άλλου φαίνεται και από την ίδια την έγγραφη δήλωση ημερ. 30.6.05 που υπέγραψε ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των Αιτητών, στην οποία αναφέρεται ότι το ποσό των £250.000 είχε «καθοριστεί προσωρινά από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου.».  Ως αποτέλεσμα, ο δεύτερος λόγος ακύρωσης δεν ευσταθεί.

 

Αναφορικά με τον πρώτο λόγο ακύρωσης, η ευπαίδευτη δικηγόρος για τους Αιτητές στην αγόρευσή της ανέφερε ότι τα διάφορα τέλη και δικαιώματα που εκτίθενται στον Πίνακα, τηρουμένων των εξαιρέσεων που περιλαμβάνονται σε αυτόν, επιβάλλονται και εισπράττονται σε σχέση με τα διάφορα ζητήματα που εκτίθενται σε αυτόν.  Η παράγραφος 3(β) του Πίνακα, για τα τέλη εγγραφής τίτλου δυνάμει μεταβίβασης, προβλέπει ότι:-

 

«3(β)(iv) με πώληση, διαφορετικά παρά από γονέα προς τέκνο, το τέλος υπολογίζεται επί του τιμήματος πώλησης βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17:

 

Νοείται ότι όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και εισπράξει τέλος βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17 το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας αυτού.  Σε τέτοια περίπτωση η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναμένεται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή και αφού εισπραχθούν δικαιώματα βάσει του τιμήματος πώλησης που δηλώθηκε και επιπλέον ένα ορισμένο ποσό το οποίο ο Διευθυντής ήθελε καθορίσει για την κάλυψη τυχόν διαφοράς των τελών που πρέπει να πληρωθούν με τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου:

 

Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης.  Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο δικαιοδόχο ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου.»

 

Κατά την άποψή μου σκοπός του νομοθέτη είναι τέτοιου είδους υποθέσεις, που έχουν να κάνουν με μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, να ρυθμίζονται μέσα σε σύντομο χρόνο, ώστε να μην παραμένουν σε εκκρεμότητα ανάλογα με τη βούληση της διοίκησης. (Βλ. Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου Σπηλιωτοπούλου, Έκδοση 1986, παρ. 146-7).  Σύμφωνα με το άρθρο 11 του περί Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου (Ν. 158(Ι)/99):-

 

«11(1)  Οι προθεσμίες που τάσσονται για έκδοση μιας διοικητικής πράξης είναι ενδεικτικές, εκτός αν ορίζεται ρητά ότι είναι ανατρεπτικές.  Όμως η πράξη δεν μπορεί νόμιμα να εκδοθεί, αν από τη λήψη της προθεσμίας πέρασε υπέρμετρο χρονικό διάστημα που επιδρά ουσιαστικά στις νομικές ή πραγματικές προϋποθέσεις έκδοσης της πράξης.»

 

Στην περίπτωση της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα, δεν υπάρχει ρητή πρόνοια ότι η προθεσμία είναι ανατρεπτική και ούτε η φράση της παραγράφου 3(β)(iv) ότι η εκτίμηση «θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών», μπορεί να ερμηνευθεί ως τέτοια.

 

   Στην υπόθεση Ερμιόνη Ζαχαριάδου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Υπόθ. Αρ. 545/99, ημερ. 2.10.00 το Δικαστήριο έκρινε ότι η προθεσμία στην παράγραφο 3(β)(iv) του σχετικού Πίνακα, είναι ενδεικτικού χαρακτήρα και όχι ανατρεπτικού.  Συμφωνώ απόλυτα με την προσέγγιση του Δικαστηρίου.  Σ' εκείνη την υπόθεση ο χρόνος που παρήλθε, ο οποίος κρίθηκε ότι ήταν έξω από τα εύλογα πλαίσια, ήταν 7 μήνες δηλαδή υπερδιπλάσιος του προβλεπομένου. 

 

Το επόμενο ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσον η διοίκηση αν και δεν ενήργησε μέσα στα ενδεικτικά πλαίσια που καθορίζει το άρθρο, ενήργησε μέσα σε εύλογο χρόνο.

 

Στην προκειμένη περίπτωση είναι παραδεχτό ότι η δήλωση μεταβίβασης έγινε στις 30.6.2003, ενώ η εκτίμηση της αγοραίας αξίας στις 26.6.05,  δηλαδή μετά πάροδο 2 ετών.  Έχοντας υπόψη την ενδεικτική ημερομηνία των τριών μηνών που καθορίζει ο νόμος, κρίνω ότι η λήψη της επίδικης απόφασης μετά πάροδο 2 ετών δηλαδή σε χρόνο οκταπλάσιο της προθεσμίας που τάσσεται στο Νόμο, είναι κατά πολύ έξω από τα εύλογα πλαίσια που καθορίζει ο νόμος και δε μπορεί παρά να θεωρηθεί ως παράνομη και αντίθετη με την αρχή της χρηστής διοίκησης, η οποία διασφαλίζει τη σύμμετρη λειτουργία της διοίκησης.

 

Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου δεν χρειάζεται να εξετάσω την νομιμότητα της ενέργειας του Διευθυντή να προβεί σε δική του εκτίμηση δυνάμει του άρθρου 3 (παράγραφος 3(β)(iv) του Πίνακα), εφόσον μια τέτοια εξέταση θα ήταν, υπό τις περιστάσεις, άνευ αντικειμένου.

 

Ενόψει των πιο πάνω, η προσφυγή επιτυγχάνει.  Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται.  Επιδικάζονται έξοδα €1200, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, υπέρ των Αιτητών.

 

 

 

 

 (Υπ.) Γ. Ερωτοκρίτου, Δ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/ΕΠσ

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο