|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2007) 4 ΑΑΔ 275
11 Μαΐου, 2007
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚA ΜΕ ΤO ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤAΓΜΑΤΟΣ
HILLTOP DEVELOPMENTS LTD,
Αιτήτρια,
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ, ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ,
Καθ' ων η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 1030/2005)
Αναθεωρητική Δικαιοδοσία ― Διαφορές δημοσίου δικαίου ― Δεν ενεργοποιείται η αναθεωρητική δικαιοδοσία εάν πρόκειται για διάγνωση δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου ― Περιστάσεις διαπίστωσης του ιδιωτικού χαρακτήρα της διαφοράς στην κριθείσα περίπτωση.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Οριζόντιος διαχωρισμός ― Η αμφισβήτηση ως προς τη δυνατότητα εγγραφής του επίδικου διαχωρισμού, κρίθηκε ως διαφορά ιδιωτικού δικαίου.
Η αιτήτρια εταιρεία ζήτησε την ακύρωση της άρνησης του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να προχωρήσει στην εγγραφή του προτεινόμενου από την αιτήτρια οριζόντιου διαχωρισμού ακινήτου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:
Η Αιτήτρια βασίζεται αποκλειστικά στο σημείο (3) του καταλόγου για να υποστηρίξει ότι το δικαίωμα της για εγγραφή της οριζόντιας διαίρεσης με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης μέρους της οροφής στα ενοποιημένα διαμερίσματα του τρίτου και τετάρτου ορόφου προκύπτει αναμφισβήτητα από την άδεια διαίρεσης ώστε να μην τίθεται θέμα ιδιωτικών δικαιωμάτων. Η ίδια η άδεια διαίρεσης όμως παραπέμπει, πλην του καταλόγου, και στο ότι «όλες οι μονάδες θα φέρουν αδιανέμητο μερίδιο στα κοινά στατικά στοιχεία της οικοδομής» αλλά και στο Νόμο 6(Ι)/2003 και στο Κεφάλαιο 224. Προέκυπτε λοιπόν, όπως αντελήφθη και το Κτηματολόγιο, πρόβλημα σύγκρουσης του σημείου (3) με το άρθρο 38ΣΤ του Κεφ. 224, αλλά και θέμα ερμηνείας και εφαρμογής του άρθρου 38ΣΤ. Η ερμηνεία δε αυτή συναρτάται ευθέως προς τα συμβατικά δικαιώματα των μερών τα οποία και ανεξαρτήτως του νόμου θα καθόριζαν τα δικαιώματα κυριότητας επί της οροφής. Η Αιτήτρια ουσιαστικά επιδιώκει να εγγράψει αποκλειστικό ιδιοκτησιακό δικαίωμα των εν λόγω διαμερισμάτων του τρίτου και τετάρτου ορόφου στην οροφή, με βάση την άδεια διαίρεσης και μόνο, την οποία η ίδια εξασφάλισε. Αν όμως έχει τέτοιο δικαίωμα ή όχι δεν αφορά μόνο την ίδια και την άδεια διαίρεσης, αλλά και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη στη βάση των μεταξύ τους συμφωνιών. Όπως δε παρατηρούν τα Ενδιαφερόμενα Μέρη, οι ίδιοι έχουν καταθέσει τα πωλητήρια έγγραφα στο Κτηματολόγιο και έχουν υπογράψει τη Γενική Συμφωνία ως παράρτημά τους, στην οποία και παραπέμπουν ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς της οροφής μεταξύ άλλων. Το θέμα λοιπόν του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της οροφής είναι θέμα που αφορά τα συμβατικά δικαιώματα των μερών, αλλά και τις προς τούτο σχετικές πρόνοιες του νόμου και επομένως τα ιδιωτικά δικαιώματα των μερών, όπως ορθά αντελήφθη το Κτηματολόγιο αρνούμενο να παρέμβει με διοικητική πράξη. Η επί της διάκρισης μεταξύ δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου νομολογία είναι πλούσια και οι αρχές καλά θεμελιωμένες. Αποφάσεις που άπτονται αστικών δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία κατά κανόνα εμπίπτουν στον τομέα του ιδιωτικού τομέα.
Καταλήγω λοιπόν ότι η προσφυγή, προσβάλλουσα απόφαση που αφορά δικαιώματα στη σφαίρα του ιδιωτικού και όχι του δημοσίου δικαίου, δεν μπορεί να προωθείται και απορρίπτεται.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Προσφυγή.
Δ. Παπαδόπουλος, για τον Αιτητή.
Μ. Στυλιανού, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η Αίτηση.
Γ. Κουκούνης, για το Ε/Μ.
Cur. adv. vult.
XATZHXAMΠHΣ, Δ.: Η Αιτήτρια, η οποία είναι εταιρεία ανάπτυξης γης, είναι ιδιοκτήτρια κτήματος στην Έγκωμη. Στις 23.10.2001 εξασφάλισε από το Δήμο Έγκωμης άδεια οικοδομής για την ανέγερση τεσσάρων διαμερισμάτων (ένα σε κάθε όροφο) στο εν λόγω κτήμα, ακολούθως δε στις 22.7.2004 τροποποιητική άδεια οικοδομής για ενοποίηση του τρίτου και τέταρτου ορόφου σε ένα διόροφο διαμέρισμα. Την ίδια μέρα εξεδόθη και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης των εργασιών, ως ακολούθως:
«Τετραώροφη πολυκατοικία που περιλαμβάνει υπόστεγους χώρους στάθμευσης και άλλες βοηθητικές χρήσεις στο ισόγειο, από ένα διαμέρισμα στους α΄ και β΄ όροφο, ένα διώροφο διαμέρισμα στους γ΄ και δ΄ όροφο καθώς και περίφραξη.»
Επίσης την ίδια μέρα η Αιτήτρια εξασφάλισε από το Δήμο άδεια για διαίρεση της οικοδομής ως ακολούθως:
«Οριζόντια διαίρεση τετραώροφης πολυκατοικίας τριών (3) διαμερισμάτων σύμφωνα με τα εγκριμένα σχέδια και:
α) Όλες οι μονάδες θα φέρουν αδιανέμητο μερίδιο στα κοινά στατικά στοιχεία της οικοδομής.
β) Η διαίρεση θα γίνει σύμφωνα με το συνημμένο κατάλογο.
γ) Η εγγραφή θα γίνει σύμφωνα με το Νόμο 6(Ι) του 1993, Κεφ. 224.»
Ο συνημμένος κατάλογος είχε ως εξής:
«ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΣ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ
1. ΤΙΤΛΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ/ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 1ου ΟΡΟΦΟΥ ΜΕ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΧΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΠΟΘΗΚΗΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ (ΧΡΩΜΑ ΓΑΛΑΖΙΟ).
2. ΤΙΤΛΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ/ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 2ου ΟΡΟΦΟΥ ΜΕ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΧΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΠΟΘΗΚΗΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ (ΧΡΩΜΑ ΠΡΑΣΙΝΟ).
3. ΤΙΤΛΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ/ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 3ος ΚΑΙ 4ος ΟΡΟΦΟΣ ΜΕ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΧΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΠΟΘΗΚΗΣ ΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΚΑΙ ΜΕΡΟΥΣ ΤΗΣ ΟΡΟΦΗΣ (ΧΡΩΜΑ ΚΟΚΚΙΝΟ).
4. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ/ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΟ, ΠΡΟΘΑ-ΛΑΜΟΙ, ΑΥΛΗ, ΜΕΡΟΣ ΟΡΟΦΗΣ ΚΑΙ ΜΗΧΑΝΟΣΤΑΣΙΟ (ΧΡΩΜΑ ΚΙΤΡΙΝΟ).»
Ακολούθως, και αφού η Αιτήτρια ζήτησε από το Κτηματολόγιο την εγγραφή του εν λόγω διαχωρισμού, οι αγοραστές των διαμερισμάτων στον πρώτο και δεύτερο όροφο κατέθεσαν εμπεριστατωμένη ένσταση στο Δήμο κατά της άδειας διαίρεσης και δη ως προς το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης μέρους της οροφής στα ενοποιημένα διαμερίσματα του τρίτου και τετάρτου ορόφου που προνοείτο στο σημείο (3) του Καταλόγου που επεσυνάφθη στην άδεια διαίρεσης, κοινοποιώντας αυτή και στο Κτηματολόγιο. Το Κτηματολόγιο απέστειλε τότε προς την Αιτήτρια την ακόλουθη επιστολή, η οποία είναι και το αντικείμενο της προσφυγής:
«Αναφέρομαι στην αίτησή σας με αρ. ΑΧ3509/2004 για οριζόντιο διαχωρισμό της κοινόκτητης οικοδομής που έχετε ανεγείρει στο κτήμα σας με αρ. εγγραφής 2/371, του Δήμου Έγκωμης και στην άδεια διαίρεσης της οικοδομής με αρ. 537 ημερ. 22.07.2004.
2. Επειδή στους όρους της άδειας διαίρεσης υπάρχει πρόνοια για παραχώρηση μέρους της οροφής για αποκλειστική χρήση από τους ιδιοκτήτες μιας από τις δημιουργούμενες μονάδες, διαπιστώνεται αντίθεση με το Άρθρο 38ΣΤ, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, και ως εκ τούτου δεν μπορώ να προχωρήσω στο διαχωρισμό της οικοδομής και στην εγγραφή των μονάδων που προκύπτουν, σύμφωνα με την προαναφερόμενη άδεια. Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, η οροφή χαρακτηρίζεται ως «κοινόκτητη ιδιοκτησία» και δεν μπορεί να παραχωρηθεί και χρησιμοποιηθεί ως «περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία».
3. Συνεπώς, η αίτησή σας δεν μπορεί να προχωρήσει εκτός αν τροποποιήσετε ανάλογα τους όρους της άδειας διαχωρισμού.»
Σχετικό μνημόνιο επεξηγούσε την αντίληψη του Κτηματολογίου.
Μετά από την καταχώριση των αγορεύσεων το Δικαστήριο ήγειρε αυτεπάγγελτα θέμα κατά πόσο η προσφυγή ενέπιπτε στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου ή μάλλον σε εκείνη του ιδιωτικού δικαίου και τα μέρη κατεχώρησαν αγορεύσεις επ' αυτού ώστε βεβαίως να δικασθεί προδικαστικά. Η θέση της Αιτήτριας είναι ότι, δεδομένης της άδειας διαχωρισμού, που περιλάμβανε το σχετικό σημείο (3), ο Διευθυντής δεν είχε διακριτική ευχέρεια να πράξει άλλως παρά να εγγράψει το διαχωρισμό ως είχε, με αποτέλεσμα να μην προέκυπτε θέμα επηρεασμού ιδιωτικών δικαιωμάτων τα οποία μόνο την Αιτήτρια και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη αφορούσαν σε συνάρτηση με τη μεταξύ τους συμβατική σχέση. Η Δημοκρατία και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη έχουν άλλη άποψη, εισηγούμενοι ότι το θέμα είναι καθαρά θέμα ιδιωτικού δικαίου εφ' όσον αφορά τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των μερών όπως αυτά προκύπτουν από τις μεταξύ τους συμφωνίες και το νόμο.
Φρονώ ότι τα πράγματα δεν μπορεί να είναι άλλως παρά όπως εισηγούνται η Δημοκρατία και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη. Η Αιτήτρια βασίζεται αποκλειστικά στο σημείο (3) του καταλόγου για να υποστηρίξει ότι το δικαίωμα της για εγγραφή της οριζόντιας διαίρεσης με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης μέρους της οροφής στα ενοποιημένα διαμερίσματα του τρίτου και τετάρτου ορόφου προκύπτει αναμφισβήτητα από την άδεια διαίρεσης ώστε να μην τίθεται θέμα ιδιωτικών δικαιωμάτων. Η ίδια η άδεια διαίρεσης όμως παραπέμπει, πλην του καταλόγου, και στο ότι «όλες οι μονάδες θα φέρουν αδιανέμητο μερίδιο στα κοινά στατικά στοιχεία της οικοδομής» αλλά και στο Νόμο 6(Ι)/2003 και στο Κεφάλαιο 224. Προέκυπτε λοιπόν, όπως αντελήφθη και το Κτηματολόγιο, πρόβλημα σύγκρουσης του σημείου (3) με το Άρθρο 38ΣΤ του Κεφ. 224 αλλά και θέμα ερμηνείας και εφαρμογής του Άρθρου 38ΣΤ. Η ερμηνεία δε αυτή συναρτάται ευθέως προς τα συμβατικά δικαιώματα των μερών τα οποία και ανεξαρτήτως του νόμου θα καθόριζαν τα δικαιώματα κυριότητας επί της οροφής. Η Αιτήτρια ουσιαστικά επιδιώκει να εγγράψει αποκλειστικό ιδιοκτησιακό δικαίωμα των εν λόγω διαμερισμάτων του τρίτου και τετάρτου ορόφου στην οροφή με βάση την άδεια διαίρεσης και μόνο την οποία η ίδια εξασφάλισε. Αν όμως έχει τέτοιο δικαίωμα ή όχι δεν αφορά μόνο την ίδια και την άδεια διαίρεσης αλλά και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη στη βάση των μεταξύ τους συμφωνιών. Όπως δε παρατηρούν τα Ενδιαφερόμενα Μέρη, οι ίδιοι έχουν καταθέσει τα πωλητήρια έγγραφα στο Κτηματολόγιο και έχουν υπογράψει τη Γενική Συμφωνία ως παράρτημά τους, στην οποία και παραπέμπουν ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς της οροφής μεταξύ άλλων. Το θέμα λοιπόν του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της οροφής είναι θέμα που αφορά τα συμβατικά δικαιώματα των μερών αλλά και τις προς τούτο σχετικές πρόνοιες του νόμου και επομένως τα ιδιωτικά δικαιώματα των μερών, όπως ορθά αντελήφθη το Κτηματολόγιο αρνούμενο να παρέμβει με διοικητική πράξη. Η επί της διάκρισης μεταξύ δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου νομολογία είναι πλούσια και οι αρχές καλά θεμελιωμένες. Να περιορισθώ να επισημάνω ότι αποφάσεις που άπτονται αστικών δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία κατά κανόνα εμπίπτουν στον τομέα του ιδιωτικού τομέα.
Καταλήγω λοιπόν ότι η προσφυγή, προσβάλλουσα απόφαση που αφορά δικαιώματα στη σφαίρα του ιδιωτικού και όχι του δημοσίου δικαίου, δεν μπορεί να προωθείται και απορρίπτεται.
Εν όψει του ότι το θέμα δεν ηγέρθη εξ αρχής από τη Δημοκρατία παρά μόνο αργότερα από το Δικαστήριο, τα έξοδα τα οποία η Αιτήτρια θα καταβάλει στη Δημοκρατία θα περιορισθούν στις £200.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.