|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
(2007) 4 ΑΑΔ 269
11 Μαΐου, 2007
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚA ΜΕ ΤO ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤAΓΜΑΤΟΣ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΙΩΑΝΝΗΣ ΚΥΡΙΑΚΙΔΗΣ ΛΤΔ,
Αιτήτρια,
v.
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Καθ' ου η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 1100/2004)
Οδοί και Οικοδομές ― Άδεια οικοδομής ― Ανανέωση της ισχύος της ― Άρθρο 5(2)(β) και 5(3)(β) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96 ― Ερμηνεία ― Η απόρριψη της αίτησης ανανέωσης κρίθηκε έγκυρη στην κριθείσα περίπτωση ― Περιστάσεις.
Η αιτήτρια εταιρεία επεδίωξε με την προσφυγή της, την ακύρωση της απόρριψης του αιτήματός της για ανανέωση της άδειας οικοδομής (και πολεοδομικής άδειας), που είχε εξασφαλίσει ως προς ακίνητό της και πλησίαζε στη λήξη της.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:
Το άρθρο 5(3)(β) δίδει την ευκαιρία κατ' εξαίρεση ανανέωσης άδειας σε περιπτώσεις που αυτή δεν θα μπορούσε να ανανεωθεί δυνάμει του άρθρου 5(2)(β) το οποίο καλύπτει τη συνήθη περίπτωση ανάγκης περαιτέρω χρόνου εφ' όσον οι ουσιαστικές εργασίες άρχισαν και είναι υπό ενεργό εκτέλεση. Στην περίπτωση του άρθρου 5(3)(β) εκλαμβάνεται ως υπόβαθρο ότι οι εργασίες δεν άρχισαν κατά τη διάρκεια της αρχικής τριετούς ισχύος της άδειας λόγω εκκρεμοδικίας για ανάκτηση κατοχής του ακινήτου εναντίον θέσμιου ενοικιαστή. Δεν είναι δε αρκετό για να δοθεί ανανέωση το ότι στο ακίνητο υπάρχει θέσμιος ενοικιαστής αλλά είναι απαραίτητο να υπάρχει τέτοια εκκρεμοδικία. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί καλόπιστα να εκμεταλλευθεί την πρόνοια του άρθρου 5(3)(β) όταν, έστω και αν η παρουσία του θέσμιου ενοικιαστή δεν επιτρέπει την έναρξη των εργασιών, δεν λαμβάνει ένδικα μέσα προς ανάκτηση κατοχής ώστε να προχωρήσει στην εκτέλεση των εργασιών δυνάμει της άδειας. Το άρθρο 5(3)(β) επιδιώκει να προστατεύσει τον έμπρακτα πρόθυμο ιδιοκτήτη ο οποίος, έχοντας εξασφαλίσει άδεια οικοδομής, καταχωρεί αίτηση για ανάκτηση κατοχής ή την έχει ήδη καταχωρίσει πριν από την έκδοση της άδειας, αλλά δεν έχει ακόμα εξασφαλίσει την έξωση πριν από τη λήξη της, εφ' όσον η αίτησή του ακόμα εκκρεμεί.
Στην προκειμένη περίπτωση η άδεια εξεδόθη στις 17.8.2001. Ο Αιτητής δεν κατεχώρησε αίτηση για ανάκτηση κατοχής παρά μόνο 15 μήνες μετά. Για την καθυστέρηση αυτή δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση στην αίτησή του για ανανέωση. Περαιτέρω όμως, η έστω και καθυστερημένα καταχωρηθείσα αίτησή του διεκπεραιώθηκε στις 12.1.2004, επτά μήνες δηλαδή πριν από τη λήξη της άδειας. Είναι γεγονός βέβαια ότι το τότε εκδοθέν διάταγμα ανάκτησης κατοχής τελούσε υπό αναστολή εκτέλεσης μέχρι 30.6.2004, τίποτε όμως δεν εμπόδιζε τον Αιτητή να προβεί τουλάχιστον από τότε αν όχι και από πριν στον προγραμματισμό των εργασιών ώστε αυτές να άρχιζαν στη λήξη της αναστολής. Εξ άλλου, από τις 30.6.2004 που έληξε η αναστολή, για ενάμισι μήνα δηλαδή μέχρι τη λήξη της άδειας, ουδεμία εργασία άρχισε. Κατά τη λήξη λοιπόν της άδειας οικοδομής δεν εκκρεμούσε πλέον διαδικασία ανάκτησης κατοχής που να εμπόδιζε την έναρξη των εργασιών και να δικαιολογούσε ενεργοποίηση του άρθρου 5(3)(β). Η διοίκηση δεν τελούσε υπό πλάνη ως προς την εφαρμογή του άρθρου 5(3)(β).
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Προσφυγή.
Μ. Κυριακίδης, για την Αιτήτρια.
Π. Πολυβίου, για τον Καθ' oυ η αίτηση.
Cur. adv. vult.
XATZHXAMΠHΣ, Δ.: Στον Αιτητή εδόθη από το Δήμο Λευκωσίας πολεοδομική άδεια ημερομηνίας 26.7.1993 και άδεια οικοδομής ημερομηνίας 17.8.2001 για ανάπτυξη ακινήτου του η οποία έληξε στις 16.8.2004, αφού σύμφωνα με το Άρθρο 5(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφάλαιο 76, ήταν διάρκειας 3 ετών. Λίγες μέρες πριν όμως, στις 2.8.2004, ο Αιτητής ζήτησε την ανανέωση των εν λόγω αδειών με την ακόλουθη επιστολή:
«Παρακαλούμεν όπως οι πιο πάνω άδειες ανανεωθούν σύμφωνα με το νόμο. Εις τα υποστατικά υπάρχουν θέσμιοι ενοικιαστές. Εσωκλείουμε το πρωτότυπο διατάγματος εξώσεως ενός των θεσμίων ενοικιαστών.»
Το αίτημα εξέτασε και απέρριψε ο Δήμος αφού, όπως διαπιστώθηκε σε επιτόπιο έλεγχο, δεν είχαν γίνει οποιεσδήποτε εργασίες. Στο ακίνητο υπήρχε προηγουμένως θέσμιος ενοικιαστής εναντίον του οποίου ο Αιτητής καταχώρησε αίτηση έξωσης στις 7.11.2002. Τελικά εκ συμφώνου στις 12.1.2004 εξεδόθη διάταγμα έξωσης με αναστολή εκτέλεσης μέχρι 30.6.2004. Το Άρθρο 5(2)(β) του Νόμου επιτρέπει την ανανέωση άδειας «εφόσον οι εργασίες στις οποίες αναφέρεται η άδεια άρχισαν αλλά δεν συμπληρώθηκαν, είναι ουσιαστικές και τελούν υπό ενεργό εκτέλεση κατά τη λήξη της ισχύος της άδειας». Τέτοια δεν ήταν βέβαια η περίπτωση εδώ.
Κατ' εξαίρεση όμως το Άρθρο 5(3)(β) επιτρέπει την ανανέωση:
«προκειμένου για οποιαδήποτε άδεια, αν οι εργασίες στις οποίες αναφέρεται η άδεια δεν άρχισαν κατά τη διάρκεια της αρχικής ισχύος της άδειας ένεκα του ότι εκκρεμεί ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων διαδικασία για την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου το οποίο αφορά η άδεια, κατά τις διατάξεις του εκάστοτε ισχύοντος περί Ενοικιοστασίου Νόμου, εφόσον η διαδικασία αυτή άρχισε είτε πριν από την έκδοση της άδειας είτε κατά τη διάρκεια της αρχικής ισχύος της άδειας.»
Αιτιολογώντας την απόρριψη του αιτήματος για ανανέωση, ο Δήμος ανέφερε τα ακόλουθα:
«1. Η ανανέωση των αδειών δεν μπορεί να γίνει δια τον λόγο ότι συγκρούεται με την παράγραφο (β) του εδαφίου 3 του Άρθρου 5 του 'Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου΄ κεφάλαιο 96.
2. Για την ανανέωση ο νόμος αυτός προβλέπει εκκρεμούσα διαδικασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου, αρξαμένη πριν την έκδοση της Άδειας ή κατά την διάρκεια της αρχικής ισχύος της Άδειας.
3. Δεν μας έχετε προσκομίσει τέτοια στοιχεία που να δικαιολογούν σύμφωνα με τον πιο πάνω νόμο την ανανέωση των πιο πάνω αδειών.»
Ο Αιτητής εισηγείται κατά πρώτον ότι το θέμα ρυθμίζετο όχι από το Άρθρο 5 αλλά από το Άρθρο 28(i)(ii) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (Ν. 90/72). Το θέμα δεν έχει όμως σημασία αφού τα άρθρα 5(1), 5(2)(β) και 5(3)(β) είναι ουσιαστικά ταυτόσημα προς το Άρθρο 28(i)(ii), εν πάση περιπτώσει δε, ενδέχεται να είναι σχετικοί και οι δύο νόμοι, ο μεν 90/72 ως προς την πολεοδομική άδεια το δε Κεφάλαιο 96 ως προς την άδεια οικοδομής.
Η ουσιαστική εισήγηση του Αιτητή είναι ότι ήταν πεπλανημένη η άποψη του Δήμου ότι το Άρθρο 5(3)(β) εφαρμόζεται μόνο όταν υπάρχει εκκρεμούσα διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων για ανάκτηση κατοχής κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης για ανανέωση. Εφ' όσον, εισηγείται, υπήρξε τέτοια διαδικασία η οποία προκάλεσε την καθυστέρηση στην έναρξη των εργασιών, το Άρθρο 5(3)(β) ισχύει έστω και αν η διαδικασία αυτή έληξε πριν υποβληθεί το αίτημα. Αν ήταν άλλως, λέγει, θα συνέβαινε το παράδοξο και άδικο, όπως στην προκειμένη περίπτωση, που η εν λόγω διαδικασία έληξε ουσιαστικά στις 30.6.2004 με την εκπνοή της αναστολής εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης χωρίς ο Αιτητής να έχει αποτελεσματική ευκαιρία να προβεί από τότε και μέχρι τη λήξη της ισχύος της άδειας στις 16.8.2004 στην εκτέλεση ουσιαστικών εργασιών που θα επέτρεπαν την ανανέωση δυνάμει του Άρθρου 5(2)(β), προκειμένου μάλιστα περί ενός μεγάλου και δαπανηρού έργου. Το ουσιαστικό ερώτημα, καταλήγει, είναι κατά πόσο η καθυστέρηση έναρξης ουσιαστικών εργασιών οφείλετο καλόπιστα στην εκκρεμοδικία η οποία και την εμπόδιζε.
Η απάντηση του Δήμου εστιάζεται στην αυστηρή γραμματική διατύπωση του Άρθρου 5(3)(β) το οποίο αναφέρεται σε διαδικασία που «εκκρεμεί», δηλαδή στο παρόν, και όχι που εκκρεμούσε στο παρελθόν. Παραπέμπει ακόμα ο Δήμος στο ότι υπήρξε περίοδος που η άδεια ήταν εν ισχύει πριν αρχίσει η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (17.8.2001 μέχρι 7.11.2002) που και πάλι, όπως και την περίοδο 1.7.2004 μέχρι 16.8.2004, δεν έγιναν οποιεσδήποτε εργασίες.
Το θέμα είναι προφανώς πρωτίστως νομικό ως θέμα ερμηνείας του Άρθρου 5(3)(β), έχει όμως και πραγματικές διαστάσεις. Το Άρθρο 5(3)(β) δίδει την ευκαιρία κατ' εξαίρεση ανανέωσης άδειας σε περιπτώσεις που αυτή δεν θα μπορούσε να ανανεωθεί δυνάμει του Άρθρου 5(2)(β) το οποίο καλύπτει τη συνήθη περίπτωση ανάγκης περαιτέρω χρόνου εφ' όσον οι ουσιαστικές εργασίες άρχισαν και είναι υπό ενεργό εκτέλεση. Στην περίπτωση του Άρθρου 5(3)(β) εκλαμβάνεται ως υπόβαθρο ότι οι εργασίες δεν άρχισαν κατά τη διάρκεια της αρχικής τριετούς ισχύος της άδειας λόγω εκκρεμοδικίας για ανάκτηση κατοχής του ακινήτου εναντίον θέσμιου ενοικιαστή. Δεν είναι δε αρκετό για να δοθεί ανανέωση το ότι στο ακίνητο υπάρχει θέσμιος ενοικιαστής αλλά είναι απαραίτητο να υπάρχει τέτοια εκκρεμοδικία. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί καλόπιστα να εκμεταλλευθεί την πρόνοια του Άρθρου 5(3)(β) όταν, έστω και αν η παρουσία του θέσμιου ενοικιαστή δεν επιτρέπει την έναρξη των εργασιών, δεν λαμβάνει ένδικα μέσα προς ανάκτηση κατοχής ώστε να προχωρήσει στην εκτέλεση των εργασιών δυνάμει της άδειας. Το Άρθρο 5(3)(β) επιδιώκει να προστατεύσει τον έμπρακτα πρόθυμο ιδιοκτήτη ο οποίος, έχοντας εξασφαλίσει άδεια οικοδομής, καταχωρεί αίτηση για ανάκτηση κατοχής ή την έχει ήδη καταχωρίσει πριν από την έκδοση της άδειας, αλλά δεν έχει ακόμα εξασφαλίσει την έξωση πριν από τη λήξη της εφ' όσον η αίτηση του ακόμα εκκρεμεί.
Στην προκειμένη περίπτωση η άδεια εξεδόθη στις 17.8.2001. Ο Αιτητής δεν κατεχώρησε αίτηση για ανάκτηση κατοχής παρά μόνο 15 μήνες μετά. Για την καθυστέρηση αυτή δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση στην αίτηση του για ανανέωση. Περαιτέρω όμως, η έστω και καθυστερημένα καταχωρηθείσα αίτηση του διεκπεραιώθηκε στις 12.1.2004, επτά μήνες δηλαδή πριν από τη λήξη της άδειας. Είναι γεγονός βέβαια ότι το τότε εκδοθέν διάταγμα ανάκτησης κατοχής τελούσε υπό αναστολή εκτέλεσης μέχρι 30.6.2004, τίποτε όμως δεν εμπόδιζε τον Αιτητή να προβεί τουλάχιστον από τότε αν όχι και από πριν στον προγραμματισμό των εργασιών ώστε αυτές να άρχιζαν στη λήξη της αναστολής. Εξ άλλου, από τις 30.6.2004 που έληξε η αναστολή, για ενάμισι μήνα δηλαδή μέχρι τη λήξη της άδειας, ουδεμία εργασία άρχισε. Κατά τη λήξη λοιπόν της άδειας οικοδομής δεν εκκρεμούσε πλέον διαδικασία ανάκτησης κατοχής που να εμπόδιζε την έναρξη των εργασιών και να δικαιολογούσε ενεργοποίηση του Άρθρου 5(3)(β). Καταλήγω επομένως ότι η διοίκηση δεν τελούσε υπό πλάνη ως προς την εφαρμογή του Άρθρου 5(3)(β). Περαιτέρω, δοθέντος ότι η ανανέωση δυνάμει του Άρθρου 5(3)(β) δεν είναι δικαιωματική αλλά αποτέλεσμα άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δήμου, δεν διαπιστώνω λανθασμένη άσκηση τέτοιας διακριτικής ευχέρειας. Όπως υπεδείχθη στην απορριπτική επιστολή, ο Αιτητής δεν προσκόμισε τέτοια στοιχεία που να δικαιολογούσαν την ανανέωση, τα ανωτέρω δε υποδειχθέντα σε σχέση με την παράλειψη του να λάβει έγκαιρα μέτρα για ανάκτηση κατοχής και να προβεί σε προγραμματισμό και εργασίες μετά από την έκδοση του διατάγματος ασφαλώς δεν συνηγορούσαν υπέρ του.
Η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Ο Αιτητής θα καταβάλει £400 έξοδα στο Δήμο.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.