Saywear Ltd κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1997) 4 ΑΑΔ 340

Ακίνητη Ιδιοκτησία — Μεταβίβαση — Τέλη και δικαιώματα — Κεφ. 219 ως τροποποιήθηκε —Ανάλυση της νομοθετικής ρύθμισης — Νομολογιακά πορίσματα — Εκτίμηση της ιδιοκτησίας από το Διευθυντή — Αποφασιστική αρμοδιότητα του — Περιστάσεις νομιμότητας της επιβολής των τελών μεταβίβασης στην κριθείσα περίπτωση.

Οι αιτήτριας εταιρείες προσέβαλαν την απόφαση που καθόριζε τα μεταβιβαστικά τέλη ακινήτου που ανα 1/2 αγόρασαν και η οποία βασίστηκε σε εκτίμηση της αξίας του ακινήτου πολύ υψηλότερη από το δηλωθέν ως τίμημα.

Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:

1. Συμφωνά με την πρώτη επιφύλαξη της υποπαραγράφου (iv) της παραγράφου 3 του Πίνακα (όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 2 του Νόμου αρ. 66/79), σε περίπτωση, όπως η παρούσα, που ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται πως το τίμημα που δηλώθηκε κατά την μεταβίβαση αντιπροσώπευε την αξία του ακινήτου, αυτός έχει διακριτική εξουσία (που άσκησε εδώ) να επιβάλει και εισπράξει δικαιώματα υπολογιζόμενα με γνώμονα την αγοραία αξία την οποίαν καθορίζει προκαταρκτικά. Στη συνέχεια γίνεται πρόβλεψη για άμεση μεταβίβαση στον αγοραστή υπό τους όρους που θεσπίζει η επιφύλαξη χωρίς "να αναμένηται η υπό του Διευθυντού εκτίμησις της αγοραίας αξίας του ακινήτου".

Σύμφωνα με τη δεύτερη επιφύλαξη η εκτίμηση αυτή γίνεται μέσα σε τρεις το πολύ μήνες από την μεταβίβαση, οπόταν κοινοποιείται στο δικαιοδόχο, διαδικασία που ακολουθήθηκε και στην κρινόμενη περίπτωση. Σημειωτέον ότι, σε περίπτωση διαφωνίας, ο αγοραστής μπορεί να εφεσιβάλει την απόφαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο σύμφωνα με το Άρθρο 80 του Κεφ. 224 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου. Κρίθηκε εντούτοις για πρώτη φορά στην Westpark Ltd. ν. Δημοκρατίας (1989) 3 Α.Α.Δ. 897, ότι η τελευταία αυτή πρόνοια με την οποία απονεμήθηκε δικαιοδοσία στο Επαρχιακό Δικαστήριο ήταν αντίθετη προς το Άρθρο 146(1) του Συντάγματος, που εναποθέτει αποκλειστική αρμοδιότητα σε θέματα που ανήκουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου, όπως του προσδιορισμού των τελών και δικαιωμάτων μεταβίβασης ακινήτων, στο Ανώτατο Δικαστήριο.

Κατά τον ορισμό του Άρθρου 2 η λέξη "Διευθυντής" σημαίνει το Διευθυντή του Τμήματος και περιλαμβάνει κάθε λειτουργό του "διοριζόμενον υπό του Διευθυντού δι' απαντάς ή τίνα των σκοπών του παρόντος Νόμου" (Άρθρο 3 του τροποποιητικού Νόμου αρ. 81/70). Διαπιστώνει ότι η μεταβίβαση αρμοδιοτήτων προϋποθέτει διορισμό από το Διευθυντή. Εξέτασε επισταμένως τους φακέλους αλλά δεν εντόπισε τέτοιο διορισμό του υπαλλήλου που έκαμε την επιτόπια εξέταση στις 8/2/95 και σύνταξε μετά την έκθεση. Το μόνο που βρίσκει είναι γενική εντολή υπολογισμού της αγοραίας αξίας του επιδίκου κτήματος προς τον υπεύθυνο κλάδου εκτιμήσεων.

2. Η επίδικη απόφαση, όπως προκύπτει από τους φακέλους, αλλά και το κείμενο της που υπογράφεται εξ ονόματος του, λήφθηκε από το Διευθυντή, ο οποίος φαίνεται ότι υιοθέτησε την έκθεση που ετοίμασε το Τμήμα του. Δεν ευσταθεί επομένως ο ισχυρισμός ότι δεν άσκησε την αρμοδιότητα που του αναθέτει ο νόμος. Αναφορικά με την ουσία, η εκτίμηση που υπέβαλε η αιτήτρια με την ένσταση της έχει ένα αξεπέραστο μειονέκτημα. Δεν βασίστηκε καθόλου σε συγκριτικές πωλήσεις ούτε χρησιμοποίησε άλλη παραδεκτή μέθοδο εκτίμησης. Αναφορικά με τη δεύτερη εκτίμηση, δεν έχει άλλη εκλογή παρά να την αγνοήσει. Δεν τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή κατά τον κρίσιμο χρόνο.

Εν πάση πάντως περιπτώσει οι συγκριτικές πωλήσεις, που οι αι-τήτριες ειδικά παραπονούνται ότι αγνοήθηκαν, περιλαμβάνονται στον κατάλογο συγκριτικών πωλήσεων, που έφερε σε φως η έρευνα του κτηματολογίου. Οι παρατηρήσεις του εκτιμητή των αιτητριών σχολιάζονται σε ιδιαίτερο σημείωμα, ημερ. 8/2/95, που είναι στο φάκελο και απαντώνται έμμεσα στην ίδια την έκθεση.

3. Ο προβαλλόμενος λόγος ότι ο Διευθυντής δεν προέβη σε εκτίμηση και αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων πρέπει, ενόψει της λεπτομερειακής έκθεσης του και του γεγονότος ότι ουσιαστικά δεν τέθηκε τίποτε υπόψη του από την άλλη πλευρά, να απορριφθεί. Από την έκθεση των αιτητριών έλειπαν τα στοιχεία που ασκούν ουσιώδη επιρροή στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας. Την ίδια τύχη πρέπει να έχει και ο λόγος που αφορά τη δέουσα έρευνα. Η κυβερνητική έκθεση ήταν αποτέλεσμα επιτόπιας έρευνας - που δεν αμφισβητείται ότι έγινε - και περαιτέρω ενδελεχούς μελέτης που καλύπτει τις πωλήσεις άλλων γειτονικών συγκρίσιμων περιουσιών. Με τα δεδομένα που υπήρχαν η απόφαση ήταν αιτιολογημένη. Στην πραγματικότητα ήταν η μόνη απόφαση που μπορούσε να ληφθεί. Και τούτο με γνώμονα την παραίνεση που περιέχει η Ηλία ν. Δημοκρατίας.

Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Ηλία ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 918,

Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ. ν. Δημοκρατίας (1994) 3 Α.Α.Δ. 56,

Westpark Ltd. ν. Δημοκρατίας (1989) 3 Α.Α.Δ. 897,

Ieronymides v. Republic (1988) 3 C.L.R. 2657,

Λυσιώτης ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 16,

Δημοκρατία ν. Ματθαίου (1990) 3 Α.Α.Δ. 2452.

Προσφυγή.

Προσφυγή με την οποία προσβάλλεται η απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρικού Τμήματος, με την οποία καθόρισε την αγοραία αξία του πωληθέντος κτήματος κατά τον κρίσιμο χρόνο σε £85.000.

Ντ. Πασπαλίδης, για τις Αιτήτριες.

Γ. Κυριακίδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Καθ' ου η αίτηση.

Cur. adv. vult.

ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Οι αιτήτριες εταιρείες αγόρασαν ένα χωράφι, έκτασης 12 περίπου δεκαριών, που βρίσκεται στο Γέρι της επαρχίας Λευκωσίας. Μεταβιβάστηκε και γράφτηκε στο όνομα τους, ανά 1/2 μερίδιο, στις 7/12/94. Σύμφωνα με τις σχετικές δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτου, που προσκομίστηκαν ως τεκμήρια, το τίμημα πώλησης για κάθε 1/2 μερίδιο ήταν £31.500. Δηλώθηκε, δηλαδή, ότι το κτήμα πωλήθηκε συνολικά για £63.000. Ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (εφεξής ο Διευθυντής) καθόρισε την αξία του σε £220.000 (£110.000 για 1/2 μερίδιο) με βάση την οποίαν εισπράχθηκαν τέλη μεταβίβασης ανερχόμενα σε £15.600 (£7.800 από κάθε εταιρεία).

Τα τέλη αυτά πληρώθηκαν με επιφύλαξη των δικαιωμάτων των αιτητριών οι οποίες, στις 19/1/95, υπέβαλαν ένσταση στο Διευθυντή συνοδευόμενη από έκθεση που ετοίμασε ο εκτιμητής τους. Ο τελευταίος καθόρισε την αγοραία αξία του κτήματος κατά τον κρίσιμο χρόνο σε £85.000. Αργότερα, μετά την κατάθεση της προσφυγής τους, οι αιτήτριες έθεσαν υπόψη του Διευθυντή και έκθεση από άλλο εμπειρογνώμονα (ημερ. 22/5/95) με ακόμη πιο χαμηλή εκτίμηση από την προηγούμενη (£73.000).

Ο Διευθυντής δε μεταπείσθηκε. Επέμεινε στην αρχική του άποψη. Και στις 27/2/95, με βάση τις διατάξεις της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα (αρθρ. 3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε, κοινοποίησε στην κάθε αιτήτρια ότι η αγοραία αξία του μισού κτήματος "εκτιμήθηκε από εμένα στο ποσό που φαίνεται στον πιο κάτω πίνακα δίπλα από την περιγραφή του ακινήτου" που είναι, στην κάθε περίπτωση, £110.000.

Θα μπορούσε εδώ να λεχθεί ότι, όπως φαίνεται από το διοικητικό φάκελο, ο Διευθυντής βασίστηκε σε εκτίμηση που ετοίμασε, ύστερα από σχετική εντολή, εμπειρογνώμονας του Τμήματος του, την οποία προφανώς υιοθέτησε. Η έκθεση αυτή είναι επίσης τεκμήριο. Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος υπολογισμού της αξίας του ακινήτου, αφού λήφθηκαν υπόψη 11 άλλα ακίνητα. Κατάλογος με στοιχεία των μεταβιβάσεων αποτελεί μέρος της έκθεσης.

Η πρώτη επίκριση της επίδικης απόφασης από το δικηγόρο των αιτητριών είναι ότι υπήρξε εδώ απλή υιοθέτηση της έκθεσης λειτουργού του Τμήματος, που ήταν η ίδια "ελλειπέστατη και παραπλανητική". Παράλληλα ο Διευθυντής απεμπόλισε την εξουσία του, που του παρέχει ο νόμος, εφόσον δεν προέβη ο ίδιος σε αξιολόγηση και εκτίμηση. Περαιτέρω παραγνώρισε τις εκτιμήσεις που υπέβαλαν οι αιτήτριες, οι οποίες "συγκλίνουν πειστικά". Έτσι, με τη συμπεριφορά του, παρέβη το κριτήριο που εφάρμοσε η Ηλία ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 918, που επιδοκίμασε η Ολομέλεια με την απόφαση της στην Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ. ν. Δημοκρατίας (1994) 3 Α.Α.Δ. 56, και που έχει ως εξής:

"..το ερώτημα δεν είναι αν η εκτίμηση του κυβερνητικού εκτιμητή ήταν εύλογη υπό το φως των δεδομένων που παρατίθενται στην έκθεση του, αλλά κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή ήταν λογικά εφικτή υπό το φως του συνόλου των δεδομένων τα οποία είχε ή έπρεπε να είχε υπόψη του για την άσκηση των εξουσιών του.."

Υποβλήθηκε επίσης ότι η επίδικη απόφαση πάσχει και για το λόγο ότι λήφθηκε χωρίς προηγούμενη δέουσα έρευνα. Με αποτέλεσμα ο Διευθυντής να υποπέσει σε πλάνη πραγματική εφόσον η εκτίμηση που έλαβε υπόψη δεν αξιολόγησε τα στοιχεία παραπλήσιων και συγκρίσιμων κτημάτων, όπως των τεμαχίων 716 και 473. Επίσης παραγνωρίστηκαν, όπως αναφέρει ο εκτιμητής των αιτητριών, ορισμένα μειονεκτήματα του κτήματος για αναπτυξιακούς σκοπούς, ότι, δηλαδή, είναι περίκλειστο και κείται σε γεωργική περιοχή εκτός της ζώνης υδατοπρομήθειας.

Η δικηγόρος της Δημοκρατίας, αφού αναφέρθηκε στις ερμηνευτικές διατάξεις του αρθρ. 2 του νόμου, υπέβαλε ότι ο λειτουργός εκτιμήσεων έχει καθοριστική αρμοδιότητα να αποφασίζει την αξία ακινήτων για τους σκοπούς του νόμου. Και στην προκείμενη περίπτωση, αφού έλαβε υπόψη και την ένσταση των αιτητριών, ορθά καθόρισε την αξία του κτήματος. Η υπόθεση Μακρή, ανωτέρω, δεν εφαρμόζεται γιατί την περίπτωση εκείνη διείπε άλλη νομική ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία μόνο ο Διευθυντής του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων έχει τη σχετική αρμοδιότητα. Ωστόσο, αντικρούοντας άλλες εισηγήσεις των αιτητριών, η κα Κυριακίδου μιλά πάντοτε για την απόφαση του Διευθυντή και καταλήγει ότι "η απόφαση του καθού η αίτηση να βασισθεί στα ενώπιον του στοιχεία ήταν λογικά επιτρεπτή υπό τις περιστάσεις".

Προέχει τώρα η αποσαφήνιση των διατάξεων με βάση τις οποίες πρέπει να κριθεί η περίπτωση. Σύμφωνα με την πρώτη επιφύλαξη της υποπαραγράφου (iv) της παραγράφου 3 του Πίνακα (όπως τροποποιήθηκε από το αρθρ. 2 του νόμου αρ. 66/79), σε περίπτωση, όπως η παρούσα, που ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται πως το τίμημα που δηλώθηκε κατά την μεταβίβαση αντιπροσώπευε την αξία του ακινήτου, αυτός έχει διακριτική εξουσία (που άσκησε εδώ) να επιβάλει και εισπράξει δικαιώματα υπολογιζόμενα με γνώμονα την αγοραία αξία την οποίαν καθορίζει προκαταρκτικά. Στη συνέχεια γίνεται πρόβλεψη για άμεση μεταβίβαση στον αγοραστή υπό τους όρους που θεσπίζει η επιφύλαξη χωρίς "να αναμένηται η υπό του Διευθυντού εκτίμησις της αγοραίας αξίας του ακινήτου".

Σύμφωνα με τη δεύτερη επιφύλαξη η εκτίμηση αυτή γίνεται μέσα σε τρεις το πολύ μήνες από την μεταβίβαση, οπόταν κοινοποιείται στο δικαιοδόχο, διαδικασία που ακολουθήθηκε και στην κρινόμενη περίπτωση. Σημειωτέον ότι, σε περίπτωση διαφωνίας, ο αγοραστής μπορεί να εφεσιβάλει την απόφαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο σύμφωνα με το αρθρ. 80 του Κεφ. 224 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου. Κρίθηκε εντούτοις για πρώτη φορά στην Westpark Ltd. ν. Δημοκρατίας (1989) 3 Α.Α.Δ. 897, ότι η τελευταία αυτή πρόνοια με την οποία απονεμήθηκε δικαιοδοσία στο Επαρχιακό Δικαστήριο ήταν αντίθετη προς το αρθρ. 146(1) του Συντάγματος, που εναποθέτει αποκλειστική αρμοδιότητα σε θέματα που ανήκουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου, όπως του προσδιορισμού των τελών και δικαιωμάτων μεταβίβασης ακινήτων, στο Ανώτατο Δικαστήριο.

Κατά τον ορισμό του αρθρ. 2 η λέξη "Διευθυντής" σημαίνει το Διευθυντή του Τμήματος και περιλαμβάνει κάθε λειτουργό του "διοριζόμενον υπό του Διευθυντού δι' απαντάς ή τίνα των σκοπών του παρόντος Νόμου" (αρθρ. 3 του τροποποιητικού νόμου αρ. 81/70). Βλέπουμε ότι η μεταβίβαση αρμοδιοτήτων προϋποθέτει διορισμό από το Διευθυντή. Εξέτασα επισταμένως τους φακέλους αλλά δεν εντόπισα τέτοιο διορισμό του υπαλλήλου που έκαμε την επιτόπια εξέταση στις 8/2/95 και σύνταξε μετά την έκθεση. Το μόνο που βρίσκω είναι γενική εντολή υπολογισμού της αγοραίας αξίας του επιδίκου κτήματος προς τον υπεύθυνο κλάδου εκτιμήσεων. Για τη μεταβίβαση εξουσιών στις περιπτώσεις που προβλέπει τούτο ειδικά ο νόμος παραπέμπω στον Στ. Ι. Δεληκωστόπουλο "Διοικητικόν Δίκαιον" σελ. 195 και Η. Γ. Κυριακόπουλο "Ελληνικόν Διοικητικόν Δίκαιον" Β' σελ. 375.

Η επίδικη απόφαση, όπως προκύπτει από τους φακέλους, αλλά και το κείμενο της που υπογράφεται εξ ονόματος του, λήφθηκε από το Διευθυντή, ο οποίος φαίνεται ότι υιοθέτησε την έκθεση που ετοίμασε το Τμήμα του. Δεν ευσταθεί επομένως ο ισχυρισμός ότι δεν άσκησε την αρμοδιότητα που του αναθέτει ο νόμος. Αναφορικά με την ουσία, η εκτίμηση που υπέβαλε η αιτήτρια με την ένσταση της έχει ένα αξεπέραστο μειονέκτημα. Δε βασίστηκε καθόλου σε συγκριτικές πωλήσεις ούτε χρησιμοποίησε άλλη παραδεκτή μέθοδο εκτίμησης. Αναφορικά με τη δεύτερη εκτίμηση, δεν έχω άλλη εκλογή παρά να την αγνοήσω. Δεν τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή κατά τον κρίσιμο χρόνο: βλ. Athenoula Ieronymides v. The Republic (1988) 3 C.L.R. 2657, 2660-2661, Λυσιώτης ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 16 και Δημοκρατία ν. Γεωργίου Ματθαίου (1990) 3 Α.Α.Δ. 2452.

Εν πάση πάντως περιπτώσει οι συγκριτικές πωλήσεις, που οι αιτήτριες ειδικά παραπονούνται ότι αγνοήθηκαν, περιλαμβάνονται στον κατάλογο συγκριτικών πωλήσεων, που έφερε σε φως η έρευνα του κτηματολογίου. Οι παρατηρήσεις του εκτιμητή των αι-τητριών σχολιάζονται σε ιδιαίτερο σημείωμα, ημερ. 8/2/95, που είναι στο φάκελο και απαντώνται έμμεσα στην ίδια την έκθεση. Για παράδειγμα σημειώνεται ότι και τα συγκριτικά ήταν περίκλειστα και ότι ήταν δυνατή η παροχή νερού για οικοδομικούς σκοπούς παρόλο που το κτήμα βρίσκεται σε αγροτική ζώνη.

Ο προβαλλόμενος λόγος ότι ο Διευθυντής δεν προέβη σε εκτίμηση και αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων πρέπει, ενόψει της λεπτομερειακής έκθεσης του και του γεγονότος ότι ουσιαστικά δεν τέθηκε τίποτε υπόψη του από την άλλη πλευρά, να απορριφθεί. Από την έκθεση των αιτητριών έλειπαν τα στοιχεία που ασκούν ουσιώδη επιρροή στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας. Την ίδια τύχη πρέπει να έχει και ο λόγος που αφορά τη δέουσα έρευνα. Η κυβερνητική έκθεση ήταν αποτέλεσμα επιτόπιας έρευνας - που δεν αμφισβητείται ότι έγινε - και περαιτέρω ενδελεχούς μελέτης που καλύπτει τις πωλήσεις άλλων γειτονικών συγκρίσιμων περιουσιών. Με τα δεδομένα που υπήρχαν η απόφαση ήταν αιτιολογημένη. Στην πραγματικότητα ήταν η μόνη απόφαση που μπορούσε να ληφθεί. Και τούτο με γνώμονα την παραίνεση που περιέχει η Ηλία, ανωτέρω.

Η προσφυγή απορρίπτεται. Δεν επιδικάζονται έξοδα.

Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία