|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Αναθεωρητική Εφεση Αρ. 108/2009)
9 Απριλίου, 2012
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ,
ΦΩΤΙΟΥ, ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΛΟΥΚΑΣ ΤΣΑΓΓΑΡΙΔΗΣ,
Εφεσείων,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΔΙΑ ΤΟΥ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων.
_ _ _ _ _ _
Π. Παναγιώτου και Σ. Ρωσσίδης για Αλ. Μαρκίδη, για τον Εφεσείοντα.
Θ. Πιπερή και Θ. Χατζηγεωργίου, για τους Εφεσίβλητους.
_ _ _ _ _ _
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Κραμβή, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος με αριθμό 401 στον τέταρτο όροφο πολυκατοικίας επί της οδού Σαλαμίνος αρ. 20 στην Εγκωμη. Η εν λόγω πολυκατοικία βρίσκεται επί του τεμαχίου 326 του Φ/Σχ. ΧΧΧ/54/1, Τμήμα Β στην Εγκωμη, το οποίο εμπίπτει στην Οικιστική Ζώνη Κα3.
Ο εφεσείων με αίτησή του προς την Πολεοδομική Αρχή (Επαρχιακός Λειτουργός Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως Λευκωσίας) ζήτησε τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας. Η αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 12 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2005 («ο Νόμος») και αφορούσε προσθηκομετατροπές που έγιναν στο πιο πάνω διαμέρισμα. Στα υποβληθέντα σχέδια εμφαίνεται επέκταση ενός εκ των υπνοδωματίων και μετατροπή της καλυμμένης βεράντας μπροστά από το σαλόνι σε γραφείο (συνολικού εμβαδού 16 τ.μ.). Οι εν λόγω επεκτάσεις αντιστοιχούσαν με ποσοστό 12% του εγκεκριμένου δομήσιμου εμβαδού του διαμερίσματος. Εκτός από τις πιο πάνω μετατροπές υπήρξαν και άλλες οι οποίες δεν είχαν περιληφθεί στα υποβληθέντα σχέδια. Μέρος της ακάλυπτης βεράντας της κουζίνας έκλεισε και ενσωματώθηκε στο χώρο της κουζίνας. Σχετικά με αυτή τη μετατροπή δεν έγινε καμία αναφορά στην αίτηση.
Η Πολεοδομική Αρχή παρέπεμψε την αίτηση μαζί με έκθεσή της στο Υπουργείο Εσωτερικών για εξέταση από Τριμελή Επιτροπή. Αντίγραφο της έκθεσης κοινοποιήθηκε στο Δήμαρχο Εγκωμης και στο Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Η Τριμελής Επιτροπή αφού έλαβε υπόψη τα στοιχεία που αφορούσαν στην αίτηση καθώς και την έκθεση της Πολεοδομικής Αρχής, αποφάσισε να γνωματεύσει αρνητικά για τη χορήγηση της άδειας που ζητούσε ο εφεσείων. Οι λόγοι για τους οποίους η Τριμελής Επιτροπή γνωμάτευσε αρνητικά, αναφέρονται στην επιστολή της Πολεοδομικής Αρχής ημερ. 7.2.2007 προς τον εφεσείοντα ήτοι,
«α) Οι προτεινόμενες επεκτάσεις υπερβαίνουν το ποσοστό που καθορίζεται στη νομοθεσία (˃10% του αδειοδοτηθέντος εμβαδού του διαμερίσματος). Σημειώνεται ότι στο εμβαδό αυτό δεν συνυπολογίστηκε η μη εγκριμένη επέκταση της κουζίνας σε τμήμα της ακάλυπτης βεράντας που δεν περιλαμβάνεται στα υποβληθέντα σχέδια.
Η αίτηση δεν πληρεί την πρόνοια (4) των διατάξεων του άρθρου 12 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2005, δεδομένου ότι δεν κοινοποιήσατε την αίτησή σας (ταυτόχρονα με την υποβολή της), ως οφείλατε στους ιδιοκτήτες των άλλων διαμερισμάτων, ώστε να τους δοθεί η ευκαιρία να εκφράσουν τις απόψεις τους.»
Ο εφεσείων με επιστολή του ημερ. 23.3.2007 ισχυρίστηκε ότι οι μετατροπές δεν ήταν 16 τ.μ. αλλά 14,90 τμ. και ζήτησε επανεξέταση. Και ενώ τα πράγματα είχαν φθάσει μέχρι εδώ, ο εφεσείων άσκησε (23.4.2007) την προσφυγή, αντικείμενο της παρούσας έφεσης, κατά της προαναφερόμενης απάντησης των καθ΄ ων η αίτηση ημερ. 7.2.2007. Οι προβληθέντες λόγοι ακύρωσης κρίθηκαν ανεδαφικοί και η προσφυγή απορρίφθηκε.
Ο εφεσείων με τέσσερις λόγους έφεσης αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Ο εφεσείων, παραπονείται ότι «Ο Δικαστής που δίκασε πρωτόδικα την προσφυγή, δεν ερμήνευσε σωστά το άρθρο 12(4) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2005 (Ν. 29(1)/2005).»
Το άρθρο 12(4) του Νόμου προνοεί ότι,
«. σε περίπτωση υποβολής αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας ή/και Πιστοποιητικού Συμπλήρωσης Εργασιών δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου από συνιδιοκτήτη ή αγοραστή, αυτός υποχρεούται ταυτόχρονα να κοινοποιήσει την αίτησή του στον ιδιοκτήτη ή στο συνιδιοκτήτη του συγκεκριμένου ακινήτου με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του στην Κύπρο, προκειμένου δε περί αγοραστή και στη διεύθυνση του ιδιοκτήτη που αναγράφεται στο πωλητήριο έγγραφο, η δε αίτηση του δεν εξετάζεται παρά μόνο μετά την παρέλευση δύο μηνών και εφόσον μέσα στο διάστημα αυτό δεν υποβάλλεται ίδιο αίτημα από τον ιδιοκτήτη ή το συνιδιοκτήτη.»
Από πλευράς εφεσείοντα υποστηρίχθηκε πρωτοδίκως και κατ΄ έφεση, ότι η πιο πάνω νομοθετική διάταξη δεν εφαρμόζεται στην παρούσα περίπτωση καθότι ο μόνος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι ο ίδιος και συνεπώς δεν προκύπτει θέμα κοινοποίησης της αίτησης. Η εκ του νόμου υποχρέωση κοινοποίησης της αίτησης, υφίσταται μόνο όπου οι τροποποιήσεις αφορούν κοινούς (συνιδιόκτητους) χώρους της πολυκατοικίας και όχι τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας τα οποία αποτελούν ανεξάρτητες μονάδες ιδιοκτησίας. Αντίθετη ερμηνεία του νόμου οδηγεί, σύμφωνα με την εισήγηση, σε αδικαιολόγητο περιορισμό του δικαιώματος της ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος εφόσον για την έγκριση της αιτήσεως του για τροποποιήσεις από την αρμόδια αρχή, θα απαιτείτο η συγκατάθεση των ιδιοκτητών των άλλων διαμερισμάτων.
Ο συνάδελφος μας που εκδίκασε την προσφυγή δεν ενστερνίστηκε την πιο πάνω άποψη. Εκρινε ότι τόσο το γράμμα όσο και το πνεύμα του νόμου καθιστούν υποχρεωτική την κοινοποίηση της αίτησης, σε περιπτώσεις όπως η παρούσα, στους ιδιοκτήτες των άλλων διαμερισμάτων, συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Ο σκοπός του νόμου είναι να λαμβάνουν γνώση οι λοιποί συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, τα συμφέροντα των οποίων ενδεχομένως θα επηρεαστούν από την έκδοση της άδειας, ώστε να έχουν τη δυνατότητα να εκφράζουν άποψη.
Το άρθρο 12 του Νόμου έχει ως παράτιτλο «Ειδικές διατάξεις προσωρινής ισχύος». Συνάγεται ότι, η θέσπιση του αποσκοπούσε στην καθιέρωση προσωρινών ρυθμίσεων για την υπό όρους και προϋποθέσεις άρση ορισμένων «παρατυπιών» επί πολεοδομικών θεμάτων, μεταξύ άλλων, σε σχέση με υφιστάμενες οικοδομές, διά της εκδόσεως Πολεοδομικής Αδειας ή/και Πιστοποιητικού Συμπλήρωσης Εργασιών. Η έννοια των όρων «παρατυπία» και «υφιστάμενη οικοδομή», εμπεριέχεται στους ενσωματωμένους στο ίδιο το άρθρο 12 αντίστοιχους ορισμούς ήτοι,
««παρατυπία» σε σχέση με υφιστάμενη οικοδομή ή υπό δημιουργία οικόπεδο σημαίνει τη μη τήρηση οποιουδήποτε από τους όρους άδειας της εν λόγω οικοδομής ή άδειας διαίρεσης του εν λόγω υπό δημιουργία οικοπέδου ή την επέκταση ή προσθήκη, την αλλαγή χρήσης ή τη μετατροπή της οικοδομής κατά παράβαση των εγκριθέντων σχεδίων, που έγιναν πριν από την έναρξη της ισχύος του παρόντος Νόμου.»
««υφιστάμενη οικοδομή» σημαίνει οικοδομή ή συγκρότημα οικοδομών που περιλαμβάνει πέραν της μιας οικιστικής ή εμπορικής μονάδας που κτίστηκε αφού εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια η οποία ουσιαστικά έχει συμπληρωθεί και της οποίας οποιοδήποτε μέρος κατέχεται ή δύναται να κατέχεται αυτοτελώς και να τυγχάνει άνετης κάρπωσης ως μονάδα αμέσως πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2005.»
Το άρθρο 16 του Νόμου προνοεί ότι,
«(16) Τηρουμένων των διατάξεων του παρόντος άρθρου πολεοδομική άδεια δυνάμει του παρόντος άρθρου δύναται να εκδοθεί μόνο για παρατυπίες που προβλέπονται στον Πίνακα του παρόντος Νόμου και εφόσον πληρούνται οι όροι και οι περιορισμοί που καθορίζονται σ΄ αυτόν για κάθε κατηγορία παρατυπιών.»
Στον Πίνακα του Νόμου καθορίζονται οι παρατυπίες για τις οποίες «.δύναται να δοθεί θετική γνωμάτευση της Επιτροπής και να εκδοθεί πολεοδομική άδεια από την Πολεοδομική Αρχή.» Περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, παρατυπίες οι οποίες είναι εξωτερικής φύσεως και περιλαμβάνουν επεκτάσεις ή και παράλληλες τροποποιήσεις εσωτερικής φύσεως που αυξάνουν το εγκριθέν δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης μέχρι 10% του εγκριθέντος εμβαδού της, νοουμένου ότι δεν υπερβαίνει τα 25 τ.μ. ανά μονάδα. Παρατυπίες αυτής της φύσεως που ενδεχομένως επηρεάζουν είτε το δομήσιμο εμβαδόν είτε την εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής (εδώ της πολυκατοικίας), μπορεί να επηρεάζουν το συμφέρον των ιδιοκτητών των άλλων αυτοτελών μονάδων (διαμερισμάτων) της ίδιας οικοδομής και κατ΄ ιδανικά μερίδια συνιδιοκτητών των κοινόκτητων μερών της.
Εχοντας υπόψη τις πιο πάνω πρόνοιες αλλά και το πνεύμα του Νόμου θεωρούμε ότι ορθώς έχει ερμηνευθεί η επίμαχη πρόνοια του άρθρου 12(4) του Νόμου αναφορικά με την υποχρέωση του αιτούντος την παρέκκλιση να κοινοποιήσει την αίτησή του στους λοιπούς συνιδιοκτήτες ώστε αυτοί να έχουν τη δυνατότητα διατύπωσης άποψης επί θεμάτων που αφορούν ή επηρεάζουν τα δικά τους δικαιώματα ιδιοκτησίας. Σε συμφωνία με το συνάδελφό μας που εκδίκασε την προσφυγή θεωρούμε ότι ορθά η διοίκηση απέρριψε την αίτηση του εφεσείοντα λόγω παράλειψης του τελευταίου να την κοινοποιήσει ως είχε εκ του νόμου υποχρέωση στους λοιπούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων επί της ιδίας πολυκατοικίας ως συνιδιοκτητών κατ΄ ιδανικά μερίδια επί του οικοπέδου και των κοινόκτητων χώρων της οικοδομής.
Ο εφεσείων παραπονείται ότι λανθασμένα του αποδόθηκε πρωτοδίκως «πλήρης ασέβεια στην έννομη τάξη» και λανθασμένα λήφθηκαν υπόψη κατ΄ ισχυρισμό παρεκκλίσεις οι οποίες δεν συμπεριλαμβάνονται στην αίτηση που υπέβαλε. Εισηγείται επίσης ότι εσφαλμένα δεν ακυρώθηκε πρωτοδίκως η προσβαλλόμενη απόφαση συνεπεία του γεγονότος ότι οι καθ΄ ων η αίτηση έλαβαν υπόψη γεγονότα που δεν έπρεπε να είχαν λάβει υπόψη και δεν έλαβαν υπόψη γεγονότα που έπρεπε να είχαν λάβει υπόψη.
Θεωρούμε ότι παρέλκει η εξέταση των πιο πάνω λόγων έφεσης ενόψει της προηγηθείσας διαπίστωσης μας αναφορικά με την ουσιαστική παράλειψη του εφεσείοντα να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του άρθρου 12(4) του Νόμου γεγονός το οποίο καταλυτικά οδήγησε στην ορθή απόφαση της διοίκησης για απόρριψη της αίτησης.
Η έφεση απορρίπτεται. Εναντίον του εφεσείοντα επιδικάζονται τα εκ των προτέρων συμφωνηθέντα έξοδα εκ €1200 για την παρούσα διαδικασία, επιπροσθέτως των εξόδων που έχουν επιδικαστεί εναντίον του πρωτοδίκως.
Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.
ΦΡ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, Δ.
Α. ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.
Μ. ΦΩΤΙΟΥ, Δ.
Κ. ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ.
ΣΦ.